前期部制度

前期部工作管理制度

总则

为规范前期部工作人员工作行为及事务处理标准，提高工作效率，使工作得以圆满进行，特制定本管理制度。

第一章前期部工作要求

第一条、前期部工作人员应熟悉房地产开发全过程的程序，熟悉政府、土地、规划、建设、房管及配套的办事程序。

第二条、了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标，项目红线内外水、电等能源配套设施情况及收费，是否三通一平，楼盘的地理位置，交通状况以及规划状况，项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况、有无政策限制等及将采取哪些节能、环保和智能化设施、物业管理方式等。

第三条、以项目为基础了解施工进度，从实际出发制定合理的工作计划，实现与工程建设的统一、协调、同步。

第四条、所有有关工程项目的政府批件、权证资料，一经获得将原件并复印件转交资料员保管，做好交接记录工作。

第五条、搜集政府有关建筑、能源等相关政策，提前完成项目前期配套的计划工作，上报主管经理进行相关决策。

第六条、前期部工作人员应与业务往来单位处理好关系，力求各项工作能够及时完成。

第二章前期部工作职责

第一条、对项目进行调研编制可行性研究报告，为公司领导层决策提供依

据。

第二条、办理从项目立项开始到申请《建设项目选址意见书》、《建设项目投资计划立项批复》、《建设用地规划许可证》、《土地证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》的全部手续工作。

第三条、办理能源、占路、掘路、绿化、环保等相关手续。

第四条、完成领导交办的其它工作。

第三章前期部工作内容

第一条、负责组织了解土地经营中心储备地块情况（规划技术指标、征迁费用等），对临近项目进行调查研究并对储备地块进行可行性分析做出可行性研究报告并负责对参加土地摘牌的单位进行分析。

对项目进行可行性研究分析所需要的步骤及所需要调研的项目：

第二条、依据规划局出具的方案批复，办理《建设项目选址意见书》。

办理《建设项目选址意见书》所需要组织的材料：

●建设管理局报建证(复印件一份)。

●建设项目申请报告。

●填写《建设项目选址意见书申请表》。

●拟建位置地形图(1:1000)及规划平面图初步方案。（地形图在地理信息中心500元/份）

●符合土地利用规划的有关证明。

第三条、负责组织协调环保局、地震局、水利局等部门对所建项目的环保、地震发生情况、水土流失情况做详细的分析，做出《环境评价报告书》、《地震安全性评价报告书》、《水土保持方案》，向发改委申请办理建设该项目的核准意见。

办理建设项目核准意见所需要提交的材料：

●县市区发改局、市直主管部门或项目单位的申请报告：项目申报单位情况；拟建项目情况；建设用地和相关规划；资源利用和能源耗用分析；经济和

社会效果分析。

●规划部门出具的《建设项目选址意见书》。

●国土资源行政主管部门出具的新增建设用地土地预审文件，不需要新增建设用地的，出具原有土地证明，或者土地招标、拍卖、挂牌的合同及公证书。

●环境保护行政主管部门出具的环境影响评价书。

●地震安全主管部门出具的建筑工程抗震设防要求批准书。

●资金证明35%以上（投资方出具的出资承诺文件及有关部门对资金来源和资本金到位证明）。

●营业执照

●开发资质

●项目建议书或可行性研究报告（总投资1000万元以下项目提交项目建议书，1000万元以上项目需要提交有资质机构编制的项目可行性研究报告，其中总投资1亿元以上项目可行性研究报告应当由具备乙级以上工程咨询资质机构编制），一并提交有资质机构编制的建设项目招标方案。

●水、电、暖、天然气配套证明。

注：将《地震安全性评价报告》送审批中心地震局办理《地震安全性评价批准书》（竣工验收所需资料）。办理计划批文时如地震安评报告未做出，可拿地震安评合同去审批中心办理同意计划批文办理的批准书。

第四条、协调规划部门的关系，组织办理《建设用地规划许可证》（可得到经规划部门盖章的《现状地形图》及核发通知）。

办理《建设用地规划许可证》所需要提交的材料：

●经过批准的详细规划及竖向规划。

●《建设项目选址意见书》（复印件一份）。

●烟台市地理信息中心提供的地形图六份（1：1000）（地理信息中心无地形图的可委托有测量资质的单位测图）

●转让土地双方的转让协议。（成交确认书）

●建设项目当年投资计划批文（原件一份）

●已经填写的《烟台市建设用地申请审批综合表》及拟征地地块情况调查资料。

第五条、办理《土地证》，配合测量队、地籍管理部门做指界工作，获得土地地形图。

办理《土地证》所需要提交的材料：

●定位图：规划局用地红线图，土地局测绘中心现场测绘，以现场测绘为准。

●《建设用地规划许可证》。

第六条、负责向规划局申报办理《建设工程规划许可证》。

1、完成建筑施工图后，报规划局审批；

2、完成建筑结构施工图后，报建设局审批；

3、完成安装施工图后，报消防主管部门审批；

4、完成人防结构施工图后，报人防办审批；

5、以上所有申报项目经批复后，向规划局申请办理《建设工程规划许可证》。

办理《建设工程规划许可证》所需要提交的材料：

●烟台市地理信息中心提供的地形图四份（1：1000）

●土地主管部门核发的土地使用证（复印件一份）

●经规划部门审批的建筑方案图纸四套，包括总平面规划图及在相应地形图上的竖向图、各层平面图，立面图、主要剖面图（不少与两个位置）、规划设计要求、建筑方案彩图小样（四张）等，装订成册。

●建筑及基础施工图纸四套，折叠装订成册。

●当年的投资计划批文。

●消防、环保、市政、电业、人防等相关部门意见。

●填写的《烟台市建设工程申请审批综合表》。（方案文本通过后）

第七条、联系各水、电、燃气、热力、市政等单位，了解能源和市政配套要求，配合设计单位找到能源配套接口。

1、临时水：委托、勘察、设计，签订供水合同。市城管局办理接水手续，要在建设局办理接水通知单。

2、临时电：（1）电力营业厅递交〈高压客户用电登记表〉。（2）供电公司现场勘察。（3）供电公司确定供电方案。（4）方案审批。（5）回复〈答

复供电方案通知单〉。（6）签订〈客户用电委托设计、施工协议〉。（7）设计审核、委托施工。（8）施工单位做〈安装工程预算书〉。（9）签订〈电力工程施工合同〉、〈设备订货委托书〉。（10）预付工程款。（11）交相关费用（临时变压器，交临时接电费、预交电费、交带电接火费）。（12）签订〈供电合同〉、〈电费结算协议〉、〈保护电力设施安全运行协议〉。（13）装表接电。（14）进行工程结算。市电业局办理接电手续，要在建设局办理接电通知单。

3、供暖：委托供暖公司多建设项目进行勘察，做出供暖管网的方案设计，签订供暖合同。

第八条、缴纳项目开工所需要开工费用（劳保费、散装水泥基金、劳务工资保证金等），协调质监部门办理质量监督手续，签订《工程档案责任书》，办理房地产开发经营权证，向建设局申请办理《建设工程施工许可证》。

办理《建设工程施工许可证》所需要提交的材料：

●计划批文。

●土地证。

●《建设项目选址意见书》、《建设规划用地许可证》、《建设工程规划许可证》。

●勘察、设计、施工、监理中标通知书及合同（或委托合同）。

●整套施工图纸及施工图审查批准书（《建设工程施工图设计文件审查合格书》）。

●质量监督手续。

●建筑工程安全报监手续。（施工企业办理）

●建设资金证明。

●工程档案责任书。

●山东省房地产开发经营权证（限房地产开发项目）。

●建筑工程安全防护、文明施工费支付计划。（施工企业办理）

●项目开工交费证明。

注：办理《建设工程施工许可证》需要在市建设局办理完以下手续：（一）缴纳劳保费。

（二）缴纳劳务工资保证金、散装水泥基金。

（三）办理房地产项目开发经营权证，审核以下文件资料：

1、房地产开发项目开发经营权证申请书；

2、取得开发项目的证明文件；

3、开发合同；

4、开发企业营业执照；

5、开发企业资质等级证书；

6、开发项目价款交纳凭证。

（四）办理《城市新建住宅项目配套设施建设责任书》，需要审核以下文件资料：

1、城市新建住宅项目配套设施建设责任书申请报告；

2、已经批准的规划方案；

3、各专业施工图纸。

（五）办理工程质量监督委托，需提交的资料：

1、《建设工程规划许可证》；

2、监理、施工中标通知书；

3、施工图设计审查意见书、批准书；

4、地质报告；

5、全套施工图纸；

6、施工组织设计、施工方案；

7、各方质量责任主题、责任制度报告表。

第九条、联系规划局对建设工程做出放线图，地理信息中心晒出四张图，由市规划局测绘科放线，区建设局执法大队验线，领取《建设工程开工通知单》。

办理建设工程放、验线需要以下材料：

●《建设工程规划许可证》及放线图（复印件各一份）。

●建设单位申请报告。

●建设主观部门核发的《建筑工程施工许可证》。

●土地专管部门测量的征地图。

第十条、联系公司设计部、销售部等部门组织材料，向房管局申请办理《商品房预售许可证》。

办理《商品房预售许可证》需要提交的材料：

●商品房预售方案；

●规划部门颁发的建设工程规划许可；

●土地部门颁发的土地使用权证书；

●建设部门颁发的施工许可证；

●建设用地规划许可证；

●工程建设投资证明；

●物业管理部门认可的物业管理方案；

●工程施工合同；

●开发单位资质原件及复印件（盖单位公章）；

●开发企业营业执照原件及复印件；

●授权委托书及受委托人身份证原件及复印件；

●商品房预售款专用帐户监管申请审批书。

●商品房预售资金监管合同；

●商品房预售登记申请审批书（收件窗口领取）；

●建设部门出具的小区配套资金质押通知书；

●工程形象资料片；

●预售商品房平面图、立面图。

●预售商品房销售面积表。

第十一条、进行临时水、电的开户，协调关系，争取充分享受相关优惠政策。

第十二条、向辖区绿化、环保、环卫、市政、交通管理等部门办理相关手续、交纳管理费，负责协调与相关部门的关系。

第十三条、协调与质量监督站的关系，协助项目部组织申报桩基、基础、主体、竣工等各阶段的验收工作。

第十四条、联系能源（水、电、燃气、热力、市政等）单位对工程勘察设计，签订使用正式使用协议、合同。

第十五条、专门设立档案管理人员对公司合同、证件等重要资料进行系统管理。

第十六条、手续办理中各项目收费标准：

●消防。多层住宅1元/㎡，公建基高层住宅1.5元/㎡。

●人防。（1）防空地下室易地建设费。新建10层（含）以上或基础开挖浓度超过3米（含）以上的民用建筑防空地下室2500元/㎡；其他新建民用建筑25元/㎡。（2）人防工程建设费。企业和实行企业化管理的事业单位10元/人·年；个体工商户50元/年。（3）人防工程质量监督费。大型工程1.05‰监督工程建筑安装工作量；中、小型工程1.4‰监督工程建筑安装工作量。

●办理建设用地规划许可证，规划技术服务费1.8元/㎡。

●施工图图纸审查（建设局）。费用为《工程勘察设计收费标准》中设计费的10%。

●质量监督委托。7层以下1.19元/㎡，7-15层1.4元/㎡，16-29层1.75元/㎡，29层以上2.8元/㎡。

●劳保费。收取比例为建安投资的2.6%；

●劳务工资保证金，比例为工程总造价的2%；

●散装水泥基金，收费标准为2元/㎡；

●墙改办，收费标准为8元/㎡。

●排污。办理临时降水许可证，收费标准为0.9元/㎡。

●配套费收费标准。供热，配套标准52元/㎡；供气，27元/㎡；道路，79元/㎡；给水，31元/㎡；污水，11元/㎡；雨水，10元/㎡；环卫。6元/㎡；中小学，30元/㎡（小学16元/㎡、中学14元/㎡）；社区居委会综合用房，7元/㎡。配套费合计253元/㎡。

前期部工作流程网络图