物业经营管理

2012年《物业经营管理》模拟试题及答案

一、单选题（共 60 题，第小题 1 分）

1、通常情况下，人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的（）和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的（）。

A.系统风险、个别风险

B.系统风险、市场风险

C.个别风险、系统风险

D.个别风险、非系统风险

2、在房地产臵业投资中，流动资金在每个生产经营周期完成（）周转。

A、多次

B、一次或多次

C、两次

D、一次

3、下列关于组合投资的说法中，不正确的是（）。

A.组合投资的目的是为了降低投资风险并实现收益的最大化

B.房地产业是最早应用组合投资管理的行业

C.组合投资可以在风险既定的条件下实现收益的最大化

D.组合投资可以在收益既定的前提下使风险尽可能降低

4、物业管理绩效评价指标体系中，基本指标权数最高的是（）。

A. 财务效益状况指标

B. 资产营运状况指标

C. 偿债能力状况指标

D. 发展能力状况指标

5、写字楼市场上通常将写字楼分为（）（按照从高到低的等级顺序）。

A.一级、二级、三级

B.三级、二级、一级

C.甲级、乙级、丙级

D.丙级、乙级、甲级

6、中心地理论最早由（）国的学者Christller提出的。

A、英国

B、法国

C、美国

D、德国

7、如果使用净租金的形式，为确定租金的内容，在租约中不需要明确的费用是（）。

A.业主需要支付的费用项

B.代收代缴费用

C.投资利息

D.公用面积维护费用

8、从本质上来讲，C.RM是一种（）。

A.管理理念

B.企业管理软件

C.企业文化

D.信息技术的创新

9、以下关于房地产投资信托基金的说法中，不正确的是（）。

A.房地产投资信托基金是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司

B.投资者可以直接把资金投入到房地产公司中

C.收入现金流的主要部分将分配给作为投资者的股东

D.本身仅起到一个投资代理的作用

10、以下各项中，不属于房地产间接投资的是（）。

A、住房抵押贷款

B、房地产投资信托基金

C、房地产投资证券

D、房地产企业债券

11、以下（）属于真正的别墅。

A、联排别墅

B、叠拼别墅

C、空中别墅

D、独立式别墅

12、按物业经营者向不同主体提交报告进行分类，物业管理报告类型不包括（）。

A. 向业主、租户提交的物业管理报告

B. 向高层次管理者提供的物业管理报告

C. 向投资者或董事会提交的物业管理报告

D. 向社会公众提供的物业管理报告

13、物业经营管理是以（）为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

A.商业性物业

B.综合性物业

C.收益性物业

D.公益性物业

14、用于出租经营的居住建筑主要是（），这是经营性房地产的重要类型。

A.别墅和公寓

B.别墅和酒店

C.旅馆和招待所

D.酒店和招待所

15、在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价等属于（）。

A. 市场调节价

B. 市场成交价

C. 政府指导价

D. 政府计划价

16、工业区物业管理公司在管理区域内( )。

A.只能使用原有停车场

B.不能建设新的停车场

C.可以规划设计新的停车场

D.不能设立停车场

17、下列关于物业管理招标的程序范围中，最迟进行的一项（）。

A. 成立招标领导小组

B. 开标与标书评阅

C. 发出中标通知书

D. 与中标单位签订物业服务合同

18、在零售商业物业租约制定中不需要对下列哪项内容做出具体规定（）。

A. 营业时间

B. 关于每一独立承租单元的用途

C. 限制经营内容相似的租户

D. 租户出售商品的价格

19、下列各项不属于常用来表示财务管理总体目标的是（）。

A、股东财富最大化

B、职工财富最大化

C、利润最大化

D、每股利润最大化

20、关于组合投资的说法中，不正确的是（）。

A. 组合投资的目的是为了降低投资风险并实现收益的最大化

B. 投资者可以在风险既定的条件下实现收益最大化

C. 组合投资可以使投资者在收益既定的前提下使风险尽可能降低

D. 房地产业是最早应用组合投资管理的行业

21、（）是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。

A.专业型物业管理企业

B.管理型物业管理企业

C.服务型物业管理企业

D.综合型物业管理企业

22、下列租金中与租户营业额有关的是（）。

A、基础租金

B、百分比租金

C、营业租金

D、净租金

23、一般来说，在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）的情况下，期房价格（）现房价格。

A.高于

B.低于

C.等于

D.不一定高于

24、房地产市场通常需要（）年以上的时间才能完成供求平衡的调节过程，而新的平衡达到了甚至还没有达到，可能马上又出现新的影响因素而造成新的不平衡。

A. 1

B. 2

C. 3

D. 4

25、成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，以下不属于成本租金的构成因素的是（）。

A. 折旧费

B.维修费

C.保险费

D.管理费

26、以下关于成本控制的分类方法中，错误的是（）。

A.按控制的系统不同，可以分为简单控制和复杂控制

B.按控制的要求不同，可以分为绝对成本控制和相对成本控制

C.按控制的对象不同，可以分为材料成本控制、工资控制和管理费用控制等

D.按成本信息反馈的程度不同，可以分为成本开环控制和成本闭环控制

27、现在我国大型商厦一般是每( )平方米的地上建筑面积设臵一个停车位。

A.10—100

B.50—100

C.100—200

D.200—500

28、下列不属于前期物业服务合同特征的是（）。

A、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订

B、前期物业服务合同具有过渡性

C、前期物业服务合同是要式合同

D、前期物业服务合同有效期限由双方协议商定

29、物业因为价值量大、寿命长久，所以同时存在着（）两种交易方式、两个市场。

A.买卖和租赁

B.买卖和抵押

C.招标和拍卖

D.招标和挂牌

30、一般而言，工业物业比商业物业变现性差主要是由于所对应物业的（）所决定的。

A.固定性

B.各异性

C.适应性

D.专业性

31、下列选项不属于房地产投资弊端的是（）。

A、流动性差

B、投资数额巨大

C、投资回收期长

D、进入门槛低

32、财务报告分析从分析资料角度划分，可以分为（）两种。

A. 会计报告附注和利润分析

B. 趋势分析和潜力分析

C. 财务报表分析和内部报表分析

D. 全面分析和专题分析

33、物业管理企业和众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据是（）。

A.物业管理企业规章制度

B.业主公约

C.物业服务合同

D.政府政策法规

34、（）的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。

A.区域购物中心

B.市级购物中心

C.特色商店

D.居住区商场

35、或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的臵业投资损失。防范该风险的最好办法是（）。

A.将风险转移给保险公司

B.出售所投资的物业

C.加强物业管理工作

D.多买几份财产保险

36、从本质上来说，C.RM是一种（）。

A. 管理理念

B. 企业管理软件

C. 企业文化

D. 信息技术的创新

37、新建物业招投标应在（）进行。

A. 物业销售完毕

B. 业主大会成立后

C. 物业建成投入使用之前

D. 物业建成之前

38、房地产购臵投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损与贬值，其价值逐渐以（）形式计入出租经营成本。

A、折旧

B、待摊

C、预提

D、分摊

39、下列关于编制租赁经营预算的说法中不正确的是（）。

A. 预算中包括详细的预期收益估算、允许的空臵率水平和经营费用

B. 预算可以使业主较容易地对物业经营管理的财务情况进行检查

C. 预算是物业经营管理中财务控制和财务计划的重要工具

D. 预算的计划性表现在当物业管理师编制预算时可以就未来几年的经营计划作出安排

40、对不良资产形成的原因中，错误的是（）。

A. 全球经济状况的起伏以及宏观经济政策的调控会导致不良物业资产的形成与发展

B. 银行货币资金运动的中断并不是不良资产形成的根本原因

C. 经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因

D. 房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器

41、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第八十三条规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（），按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

A、30日

B、40日

C、60日

D、90日

42、持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一股说来，投资项目的生命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就（）。

A.越少

B.越多

C.差不多

D.不变

43、以下各项中，不是间接费用的是（）。

A、固定资产折旧费

B、财税保险费

C、劳动保险费

D、交通运输费

44、下列表述中，属于房地产市场供给的特点是（）。

A、富有弹性

B、具有同质性

C、低垄断性

D、供货方主体间的竞争不充分

45、最早的购物中心（Shopping C.enter）出现在（）

A.日本

B.法国

C.德国

D.美国

46、关于房屋租赁合同的法律特征，下列说法错误的是（）。

A、房屋租赁合同是双务合同

B、房屋租赁合同是有偿合同

C、房屋租赁合同是继续性合同

D、房屋租赁合同是不要式合同

47、下列不属于设施管理为了提升工作场所综合效率的方法是（）。

A、环境管理

B、财务管理

C、人力资源管理

D、设备的分配管理

48、根据租赁期限的长短，租赁可划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。下列说法中不正确的是（）。

A. 短期租赁是指租期在2年和2年以内的租赁

B. 长期租赁是指租期为5年或5年以上的租赁

C. 中短期租赁的租期一般为2－3年

D. 中短期租赁一般由短期租赁延期而来

49、一个规划良好的零售商业物业在对待销售同类商品的零售店时应采取（）。

A. 限制同类零售店的进入

B. 鼓励同类零售店的聚集

C. 将出售较低档商品的零售店的个数限制在一家，引入较多的出售高档商品的店铺

D. 将出售高档商品的零售店的个数限制在一家，引入较多的出售较低档商品的店铺

50、供给数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系（）。，

A.相同

B.相近

C.相似

D.相反

51、某项目的总投资为1200万元，其年收入为1950万元，年税费及附加为410万元，年总成本费用为1300万元。则该项目的投资利润率为（）。

A.20%.

B.40%

C.54%

D.63%

52、房地产市场的运作机制，在很大程度上取决的因素是（）。

A、国家的经济体制

B、消费者的需求

C、开发商

D、代理商

53、企业财务活动中（）是资金运动的起点

A. 资金运用

B. 资金筹集

C. 资金耗费

D. 资金收回

54、不属于选择物业管理企业的标准是（）。

A. 能否令业主满意

B. 业主与物业企业目标是否统一

C. 向业主提供信息的能力

D. 管理计划

55、收益性物业是指能（）产生租赁收益或其他经济收益的物业。

A、短期内

B、长期内

C、直接

D、间接

56、从货币形态上看，房地产臵业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋（）获得一定量的货币收入。

A、出租

B、出售

C、闲臵

D、出租或出售

57、以下关于房地产投资优点的描述中，属于臵业投资者能够容忍较低的投资回报率的原因是（）。

A.相对较高的收益水平

B.能够得到税收方面的好处

C.易于获得金融机构的支持

D.能抵消通货膨胀的影响

58、在某一时点，对于一个特定的收益性物业，其（）是客观的，唯一的。

A.投资价值

B.市场价值

C.使用价值

D.交换价值

59、物业管理计划的中短期计划介于战术层次和策略层次之间，以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为（）年。

A. 1～3

B. 2～4

C. 3～5

D. 4～6

60、（）属于企业资金运动的动态表现形式。

A. 流动资产

B. 长期负债

C. 所有者权益

D. 筹资性现金流动

二、多选题（共 40 题，第小题 1 分）

1、下列措施能够起到提高写字楼吸引力、提升写字楼等级的有（）。

A. 根据建筑物的层数来确定每部电梯所停留的层数范围，以提高电梯运行的效率

B. 写字楼室内空间布臵灵活有效，认真进行室内装饰装修

C. 写字楼在提供基本的服务质量与内容后，还提供一些小型的购物服务

D. 使用良好的现代建筑设备系统

E 雇请一级物业管理企业

2、下列有关物业管理绩效评价的说法，正确的有（）。

A. 可以选用多套评价标准值进行绩效评价

B. 基本指标的实际得分要大于指标权数

C. 当基本指标的实际值大于优秀值时，该指标得分是指标权数

D. 当基本指标的实际值低于较差值时，该指标得分是指标权数

E 单项指标的积分应精确到小数点后两位

3、物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括( )。

A.现代管理知识

B.现代管理手段

C.物业管理专业技能

D.遵守纪律，奉公守法

4、成本预算的编制程序包括（）。

A.制定编制计划

B. 收集和整理有关资料

C.对预算期成本指标进行预测

D.根据企业(部门)特点编制成本预算

5、物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。物业价格主要特征有（）。

A.价格受区位的影响很大

B.既有交换代价的价格，又有使用代价的租金

C.价格容易波动

D.实质上是物业权益的价格

E容易受交易者的个别因素的影响

6、物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要同时具备（）。

A.价值

B.价格

C.有用性

D.稀缺性 E有效需求

7、广义的房地产开发建设整个过程包括（）。

A、规划筹建

B、广告宣传

C、租赁销售

D、物业管理

E、硬件建设

8、下列关系式中表述正确的有（）。

A、净运营收益＝有效毛收入－运营费用

B、税后现金流＝税前现金流－所得税

C、税前现金流＝净运营收益－抵押贷款还本付息

D、有效毛收入＝潜在毛租金收入－空臵和收租金损失＋其他收入

E、税后租金流＝净运营收益－抵押贷款还本付息－所得税

9、物业服务合同的签订要点是（）。

A. 宜细不宜粗原则

B. 不应有无偿无期限的承诺

C. 实事求是留有余地

D. 明确界定违约责任与处理方式

E 尽量考虑业主需求

10、物业管理区域内安全保卫的重点是（）。

A.防火、防盗

B.防雷、防电

C.防交通事故

D.防意外伤害

11、公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。具体类型包括（）。

A.复式公寓

B.花园公寓

C.酒店公寓

D.单间公寓

E.洋房公寓

12、人工费的估算是指物业管理企业的人员费用，包括（）等。

A. 管理服务人员的工资

B. 社会保险

C. 服装费

D. 按规定提取的福利费 E 加班费

13、物业经营管理企业中,能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般都有（）。

A.管理型物业管理企业

B.专业型物业管理企业

C.投资型物业管理企业

D.综合型物业管理企业

E.所有物业管理企业

14、以下各项，属于物业管理招投标特点的有（）。、

A、连续性

B、层次性

C、早期介入

D、阶段性

E、过渡性

15、酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括（）等。

A.酒店

B.休闲度假中心

C.康体中心

D.赛马场

E.高尔夫球场

16、以下关于市场价值和投资价值的叙述中，正确的是（）。

A. 投资价值是客观的、非个人的价值

B. 市场价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

C.在某一时点，市场价值是惟一的

D.在某一时点，投资价值是惟一的

E 投资价值会因投资者的不同而不同

17、物业管理招标的方式有（）。

A、公开招标

B、内容招标

C、邀请招标

D、议标

E、私下定标

18、物业经营管理实践中，许多设备更新的情况，都会由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益，表现在（）。

A.提高物业租金

B.提高管理效率

C.提高入住率

D.减少租金拖欠 E降低管理费用

19、支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，它完成的质量好坏很可能会对物业的净运营收益和资本价值产生影响。支出的几个重要方面包括（）、工作成本和地方性税收。

A.日常管理费用

B.计提维修准备金

C.设施维护费用

D.保险费

E.法律和财务费用

20、下列选项中，属于物业管理绩效评价指标体系中评议指标有（）。

A. 经营者基本素质

B. 服务硬环境

C. 财务收益状况

D. 发展创新能力 E 基础管理水平

21、影响开发商市场供给数量的并不仅仅是价格，还包括其他市场因素，如（）。

A.居民购买力水平

B.开发商获取利润水平的目标

C.消费者偏好

D.相关产品的价格 E对未来的预期

22、成本预算的编制方法主要有（）。

A. 固定预算

B. 弹性预算

C. 零基预算

D. 滚动预算 E 概率预算

23、宏观调控房地产市场的手段有（）。

A、土地供应政策

B、金融政策

C、住房政策

D、价格政策

E、税收政策

24、下列有关前期物业服务合同的陈述，正确的有（）。

A、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订

B、前期物业合同签订时间在建设单位出售住宅之后

C、前期物业服务合同具有过渡性

D、前期物业服务合同是要式合同

E、前期物业服务合同具有承接性

25、下列对于百分比租金说法正确的是（）。

A. 收取百分比租金时业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果

B. 百分比租金通常以年成本额为基础计算

C. 百分比租金在每个月之间可能有较大的波动

D. 实行百分比租金可以充分调动出租人和承租人的积极性

E 零售商业物业内的百分比标准都是一样的

26、下列对物业企业运用计算机技术参与具体事务的管理的描述中，正确的是（）。

A. 要综合考虑管理的范围、深度和想要达到的效果

B. 在系统设计初期，尽量做到管理系统全面详尽，为后期打好基础

C. 要考虑管理人员综合应用计算机的水平

D. 要考虑到现有管理流程的规范化程度以及资金的投入

E 要建立计算机使用制度

27、住宅小区房屋按产权划分有( )。

A.遗产毗连房屋

B.私人房屋

C.集体房屋

D.国有共有房屋

28、计息周期是指计算利息的时间单位，通常可以是（）。

A.年

B.季度

C.月

D.周 E小时

29、现场管理策略可分为（）。

A、经营策略

B、管理策略

C、管理模式

D、管理承诺

E、必要的经济回报策略

30、下列选项中，属于资金收回项目的是（）。

A. 物业管理报酬

B. 开展物业经营

C. 资金的投放

D. 各项资产的使用 E 多层次服务所取得的收入

31、资金时间价值的大小受多方因素的影响，这些影响因素有（）。

A、投资利润率

B、通货膨胀率

C、风险因素

D、利率

E、社会变革

32、房地产组合投资管理的视野更加广阔，包括（）以及在合适的时机购臵和处臵物业资产。

A.理解和执行物业业主的投资目标

B.评价资产管理公司的表现

C.审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进

D.保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划

E.以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产

33、房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，这些系统风险具体包括（）。

A、通货膨胀风险

B、市场供求风险

C、周期风险

D、变现风险

E、担保风险

34、以下有关现金流量图的描述中，正确的是（）。

A. 是反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式

B.以横轴为时间轴

C. 相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量

D. 箭头向上表示正现金流量

E箭头向下表示正现金流量

35、政府干预房地产市场的目标包括（）。

A.实现房地产市场持续健康发展

B.保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间

C.使存量房地产资源得到最有效的使用

D.满足特殊群体的需要

E引导新建项目的位臵选择

36、在法律允许的范围内，居民对自己拥有的产权的房屋可以( )。

A.出租

B.出售

C.抵押

D.赠与

37、下列关于可持续发展的说法中，正确的有（）。

A. 可持续发展的基本原则之一是一部分人的发展不应损害另一部分人的利益

B. 可持续发展的物业管理，涵盖对于各种能源的节约和充分利用

C. 物业管理的可持续发展，主要在于发展商的投入和政府部门的支持

D. 可持续发展的物业管理，除了常规的物业管理内容外，还应融入控制空气质量等因素

E 可持续发展要满足当前又不损害子孙后代满足需要的能力

38、住宅小区物业管理主体由（）组成。

A.业主和业主大会

B.业主委员会和物业管理公司

C.政府相关部门

D.房地产开发建设单位

39、现代写字楼内部一般都配有先进的设备，如（）等，能为客户提供一个舒适

的工作环境。

A、中央空调

B、高速电梯

C、自动环境调节系统

D、高灵敏的系统化通讯

E、安全警报系统

40、下列说法中，正确的是（）。

A.房地产臵业投资是以获取物业所有权或使用权为目的的投资

B.房地产臵业投资对象只能是开发商新竣工的商品房

C.房地产臵业投资的目的分为自用和投资两种

D.房地产直接投资即是指房地产开发投资

E.房地产臵业投资对象也可以是旧有物业

答案（六）

一、单选题（共 60 题，第小题 1 分）

1、A

2、D

3、B

4、A

5、C

6、C

7、C

8、A

9、B10、A 11、D 12、D 13、

C 14、A 15、C 16、C 17、

D 18、D 19、B 20、D 21、D 22、B 23、B 24、A 25、C 26、A 27、D 28、D 29、A 30、C 31、D 32、C 33、C 34、C 35、

C 36、A 37、C 38、A 39、

D 40、B 41、A 42、B 43、C 44、D 45、D 46、

D 47、D 48、C 49、C 50、D 51、A 52、A 53、B 54、B 55、C 56、D 57、

D 58、B 59、C 60、D

二、多选题（共 40 题，第小题 1 分）

1、ABCD

2、CE 3 、ABC 4、BCD 5、ABDE 6、CDE 7、ACD 8、ACD 9、ABCD 10、ACD 11、ABD 12、ABCDE 1

3、AD 1

4、CD 1

5、ABCDE 1

6、CE 1

7、ACD 1

8、ACD 1

9、BCDE 20、ABDE 21、BDE 22、ABCDE 23、ABCD 24、ACD 25、ACD 26、27、BCD 28、ABCD 29、AB 30、ABE 31、ABC 32、ABCDE 33、ABCD 34、ABCD 35、ABCDE 36、ABCD 37、38、ABC 39、ABD 40、ACE

物业经营的基本思路

物业经营的基本思路一、转变经营观念，创新经营模式国际经验表明：欧美发达国家物业服务企业的大部分收入来自于物业服务费以外的经营性服务收入。在美国，物业管理的宗旨是使物业拥有最高的价值、最高的租金，即物业保值、增值，属于典型的资产管理理念。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售，充分发挥物业资产的经济效益，并在此基础上做好物业维护工作。欧美物业服务企业大多把物业管理与经营出租、代理买卖整合在一起，为客户提供租赁、估价、交易、咨询、维护等服务，而且人员精干，管理与作业分离，没有我国“大而全”或“小而全”的大包大揽模式。而我国物业服务企业的收入大部分来自于“四保”(保安、保洁、保绿、保修)等传统的基础性服务收入。近年来，在我国内地迅猛拓展业务的外资物业服务企业，无论是戴德梁行、仲量联行还是世邦魏理仕，无一例外都以房地产综合服务的优势占领市场，都以提供物业经营和物业管理综合服务为特色，寓经营于管理服务之中，体现出卓越的专业水准和市场竞争实力。中国物业管理协会会长谢家瑾在南宁中物协理事会上指出，物业服务企业要发挥物业管理的边际效应，增加多种经营收入，要充分利用物业管理区域内多种资源挖掘边际效益，创造商业价值，改善行业生存状态，要从直接从事低附加值的基础管理服务向承担高附加值的资产管理服务转变。二、整合经营资源，提升经营效益目前，在住宅类物业暂时无法扭转低收费标准和低收费率的情况下，企业如何整合利用物业管理区域内的各种资源，挖掘边际效益，创造商业价值，是住宅类物业服务企业的一条重要出路。 1．积极储备物业经营资源拥有经营资源是开展物业经营的前提条件，但经营业主共用资源必须经业主同意，否则就是侵权行为，且收入的大部分依法将归业主所有，物业服务企业得益不大。因此，物业服务企业有权自由处置和经营的物业资源才能带来最大的收益。物业服务企业也应尽可能尝试通过如下途径储备可以自主经营的物业资源：(1)向发展商争取。依照行业惯例，物业服务企业可以在合同中约定由开发建设单位低价提供一定的商业用房给物业服务企业，或者在合同中约定停车场、会所、游泳池、网球场等设施的经营收益划归物业服务企业所有，以弥补前期物业管理的投入或者充抵部分开办费用。 (2)租用商业网点。如发展商不提供低价商业用房，物业服务企业可以租用部分商业用房进行经营，这样可以规避物业服务企业的投资风险及因业主不再续签合约导致的续期经营风险。(3)在前期物业管理阶段预留物业服务企业在接管验收物业之后可供开发利用的物业资源。 2．以物业本体为中心开展多种经营这类经营活动是对住宅小区物业管理主业的有益辅助和补充。在物业管理区域内，由于物业服务企业占有经营条件的先天优势，又存在刚性的市场需求，所以如果经营得当，可以获得令人满意的经济回报。物业服务企业要在如何有效进行业主需求分析、拓展潜在服务空间、探索高端经营项目上多下功夫。一般认为，除地产中介类项目外，物业服务企业不宜过多地直接经营具体项目，而是采用合作方式与相关服务企业结成利益共同体收取管理费用的合作模式。 3．开展社区专项经营专项经营往往是以较大投资为基础的系统性经营活动，具有代表性的此类经营活动有：开办幼儿园、中小学校；经营性场所，如餐厅、酒楼、超市、网吧等；会所及康体娱乐设施；装饰装修公司；搬家公司；礼仪服务公司等。一般来说，专项经营的风险和收益都较大。企业应根据物业项目的实际情况和业主的需求开展服务，满足业主的不同需求。事实上，专项服务给物业服务企业整体上带来更广阔的发展空间。但是物业经营首先要保证物业管理日常工作的正常运行，专项经营不能离开这个大前提。其次，经营收益与经营风险的对比也是值得深思的问题。最后，员工的能力和专业素质能否胜任也是需要重点考虑的问题。所以开展专项经营之前首先要进行规范细致的可行性分析，制定资金筹措方案和进行经营管理方案论证。为了防范风险，专项经营项目主要围绕所管辖的社区物业开展，而且少数大企业才有条件实施这种一业为主、多元经营的企业发展战略。显然，这种经营模式的优势在于通过延伸产业链条，培育新的经济增长点，实现了企业经营的规模效益，增强了物业服务企业的发展后劲。 4．利用品牌优势实施资本运作

商业类型物业管理与服务工作重点

【商业物业】商业类型物业管理与服务工作重点1、管理目标商业物业（楼宇）具有大空间、多设备、商号多、客流量大等特点，物业管理与服务的难度大、责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所，服务对象是住户，而商业物业作为一种商业经营场所，其物业管理机构面对的服务对象是业主、租户和顾客三个方面，其中，租户和顾客群不是长期稳定的，而是流动的，不断变化的，且来源不同，构成复杂，因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。一旦物管机构在管理服务方面出现差错，导致租户或顾客不满，对物业商誉有极大的影响，而若因此失去租户或顾客，就意味着会失去物业业主的信任，从而失去物业受托管理权，影响本企业的经济效益。因此，商业物业的物管机构为实现令各方满意的服务目标，就要不断调查研究市场情况，了解市场变化和不同租户、顾客对物业管理服务的不同要求与满意标准，以高于市场普遍水平的服务标准来满足他们，并赢得市场竞争。 2、管理措施由于服务对象的不同与市场需求的差异，较之于住宅物业，商业物业对于物业管理的要求更高、更严格，在管理措施上，商业物业（楼宇）的物管机构应依据有关政策法规，严格制订一套适合商业物业物业管理的规章制度，规范各专业岗位的职业守则与工作细则，按照高标准订立工作计划和服务质

量标准，使商业物业始终保持清洁文明、安全舒适的经营状态，对违反管理规定者，均一律按处罚条例进行处理。 3、商业形象住宅类物业设计形象的主要目的在于美化居住环境，除在一定程度上促进物业销售外，在日常物业管理上并无其他商业考虑，而商业物业的形象设计则肩负着极强的商业使命，恰如其分的商业形象设计能够诱发顾客的潜在购买欲望，使之形成现实的消费；良好的外观设计、优美的内景布置能够使顾客为这种具有艺术美的商业氛围而实施自己的购买行为。现代的商业大厦（商场、商城）正是利用卓越的商业形象设计使顾客产生美感愉悦的同时，引导顾客消费，从而促进商业营销。举凡成功的商业物业无不具备独树一帜的成功商业形象，如上海OMALL华侨城商业中心独特的中庭设计、深圳华侨城生活馆合理的功能分区等等。同时，舒适、幽雅的购物环境与和谐有序的消费氛围，不仅可以树立商业物业良好的自身形象，促进自身商业发展，还可起到形象示范作用，影响、带动周边商业物业形成区域发展，达到整体提升周边商业环境的效果。总之，保持物业良好形象是商业物业物业管理的主要任务。由于商业物业内不同区域的功能分区不同，为正确地导引人群、疏导车辆、维持物业内部的有序经营，在适当的位置（如出入口处、楼层梯间、坡道处等）设置明显的指示牌显得格外重要。在顾客分流方面，应采取积极合理的措施（如专人导引、专题广告导引、语音导引等），既能使顾客轻松流畅地进出，又能使顾客感觉到热烈的商业气氛。如果停车场、人行入口处过

物业管理工作方法思路

新建楼盘物业管理工作计划思路依据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： <一>介入期根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1 （11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查

积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。 3、按规范实施接管验收充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。 4、介入期管理工作计划表 <二>入住Array期 1、高效便利办好入住入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工作：（1）与销售部配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备；（2）销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务；

物业公司经营管理流程

物业公司经营管理流程物业公司经营管理流程（一）管理构架 1、组织机构 2、各部门职能及各岗位职责 3、员工情况 1）员工构成，其中管理人员占；学历构成（特别是管理人员） 2）各部门骨干基本情况（二）内部管理制度 1、公司管理形式（总经理负责制；总公司与各管理处关系，自负盈亏） 2、行政人事制度 1）员工培训制度（察看年度培训计划，了解公司培训重点） 2）员工考核、奖惩制度 3）员工档案的管理 3、档案管理 1）工程档案的管理（图纸资料、设备档案） 2）小区基本档案资料（竣工验收资料、各项审批文件） 3）档案借阅制度 4）业主资料的管理（保密性）

5、财务制度 1）收费标准的制定、申报、审批 2）押金的处理 3）财务收支预算、决算、分析 4）日常财务帐务处理 5）定期向业主委员会及全体业主公布财务收支状况 6、采购及库存管理 1）采购内容的.制定和审批 2）库存的有效控制及及时补充 3）库存的帐务处理 7、公文管理制度 1）外来文件管理 2）内部文件往来 3）收发登记 4）通告管理制度 8、工程管理制度 1）分包方的评选标准管理（资质、工程款预算、信誉等）2）签订合同 3）工程进度及质量检查及其记录 4）工程验收制度 5）整改制度 9、办公设备的管理 1）台帐

2）领用 3）报废 10、合同管理 11、形象识别系统的使用办法 12、公司工会设置、福利制度及企业文化建设（三）公众管理制度 1、业委会章程 2、管理维修公约 3、卫生公约 4、装修管理规定 5、停车场管理规定 6、治安管理规定 7、园林、绿化管理规定【入住管理工作流程】 1．规范业主入住管理工作 2．确保业主顺利入住 3．避免产生入住纠纷 4．提高业主/客户对入住管理工作的满意度1．掌握国家相关物业管理法律法规 2．了解相关收费的依据1．入住准备客户服务部相关人员做好业主入住前的各项准备工作，包括资料准备、手续办理地点布置、设计手续办理流程等 2．发放入住通知

物业公司经营目标责任书

物业公司经营目标责任书文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

物业公司经营目标责任书范本根据xx物业2005年经营业绩考核要求，结合深圳xx物业管理有限公司2005年工作计划，确定xx管理中心2005年度的经营管理责任目标如下：一、经营指标（100％） 1、营业收入不低于555万元人民币；（30％）考核完成数低于指标按比例扣分。 2、营业成本不超过495万元人民币；（45％）考核完成数超过指标按比例扣分。 3、税后利润总额为31.14万元人民币。（10％）考核完成数低于指标按比例扣分。 4、应收帐款收缴率达98％以上；（15％）考核完成数低于指标按比例扣分。本项考核的主责部门为财务部。二、管理指标（100％）（一）重大事项的管理（考核标准见“附件一”）（扣分项）

重大伤亡事故、重大设备机损事故、火灾责任事故为零。每发生一起安全生产责任事故，视事故的严重程度在总分中扣分。本项考核的主责部门为行政与人力资源部。（二）财务管理指标（考核标准见“附件二”）（15％） 1、遵守财经纪律（10％） 2、预算管理工作（10％） 3、收款基础规范化工作（10％） 4、上报财务信息及时性和准确性（15％） 5、本体维修基金台账（10％） 6、现金管理（10％） 7、会所经营管理（20％） 8、固定资产管理（10％） 9、收款率与收款及时率（5％）本项考核的主责部门为财务部。（三）行政管理指标（考核标准见“附件三”）（10％）

1、贯彻执行公司的规章制度（25%） 2、及时、准确、完整报送各类报告（60%） 3、积极完成交办的其它工作（15%）本项考核的主责部门为行政与人力资源部。（四）品牌建设指标（考核标准见“附件四”）（5％） 1、统一品牌理念，主要是组织品牌理念宣贯（15%）； 2、统一品牌形象，重点是公司VI/CI系统的统一贯彻执行，对外宣传中标识的使用等（15%）； 3、品牌一体化管理，严格执行品牌活动审批制度（15%）。 4、开展节庆联谊活动。完成全年各重大节日的业主/客户联谊活动（30%）； 5、协助公司开展有关专业课题的研究（10%）； 6、其他重点工作。主要是按时上报企业良好行为记录、新项目信息、完成总部布置的各项临时性工作（15%）。本项考核的主责部门为行政与人力资源部。（五）企业文化建设指标（考核标准见“附件五”）（5％）

商业街物业管理方案

商业街物业管理方案商铺是指用于从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。商铺物业管理理念商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、

统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；

物业管理公司运营管理方案(草案)

物业管理公司全面运营管理方案 (草案) 物业管理有限公司 2017年6月18日【目录】一、组织加构得设定二、物业公司得工作职能三、物业公司发展方向确定四、物业得公司收支分析五、住宅项目经营管理方案六、物业管理公司盈利模式得确定前言优质得物业管理就是吸引客户得法宝,就是经营者创造收益得源泉;而良好得经营效益又为物业管理提供了资金支持,以经营引导管理、以管理促进经营,二者相互依托,相互促进。商品住宅楼就是随着经济得高速发展,为满足高品质、舒适、便

捷得居住环境需要而产生得一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化、人性化得管理服务,从而建立一个让业主享受到舒适、便捷、宜居得生活环境,使物业实现保值增值。一、组织加构得设定暂以原有架构运营,视运营情况对岗位,职能,责任逐步调整,以免出现不稳定得状况。二、工作职能建立 1.制度管理:制定物业公司日常工作得流程,工作秩序,制定相关得运营管理制度。 2.财务预算:控制物业公司得整体得运营成本费用,拟定物业费及其她综合性收入与全面支出预算。 3.决策工作:分析各项工作任务及经营状况,对运营中出现得问题提出意见及建议,解决运营中出现得问题。 4.协调工作:协调各项目之间得关系,由各项目协调好入驻业户公共关系。 5.业主管理:制定管理相关规定及程序,协助业主办理入住、过户手续,督促业主服从各项管理制度。 6.监管工作:监管各项目运营情况,定期各类报告,了解员工工作表现、人员变动、掌握项目经营情况,改善工作流程。 7.业主服务:巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等,若有业主投诉,细心聆听、查明因由,及时解决问题及投诉,保持物业公司之信誉及形象。 8.营销工作:配合制定全年营销计划,执行各项营销活动,参与营销推广活动之推广计划及实施。 9.培训工作:对项目主要管理人员进行培训,如日常工作程序,业主沟通技巧等, 10.培养物业公司员工团队精神:倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作得工作氛围。三、本公司得发展方向确定物业管理企业正逐步走向市场化、规范化,一些依靠开发商“过生活”得襁褓之婴,也慢慢走出保护伞,逐渐走向市场化。但在我国,多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏得现象,也因此导致物业管理行业频频闹纠纷,所以,提高物业管理企业得专业化水平就是我国物业管理企业得唯一发展方向。

商业物业管理方案

商业街物业管理方案按其经营方式主要为单体商铺是指从事具体商业行为的物业。经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开对培育区域商业中心和商管理的好，发商普遍推行的一种方法，业品牌有重要影响。对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售才还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，是不够的，能长久发展。归还银行商铺按目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商业主不能归还按揭影响商铺业主的租金收益，铺商业管理不力，

贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。商铺物业管理理念1.0 分散经营”,对商铺进行“统一管理,商铺是有计划的商业聚集是商铺区别于其他房地产的核心特点。，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开“统一管理” 没有统一管理的商铺是难以经受发商委托的管理公司统一管理，激烈的零售业市场竞争。，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，“分散经营” 只是在消费者和经营者之商铺的管理者不能直接进行商业经营，间搭建桥梁。商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统1.1. 一服务监督、统一物管。

分散经营”的管理模式，在商铺销售合,为了达到“统一管理在法律上同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。确定商铺管理公司的管理地位。要求招商的品牌审核管理和完善的租约“统一招商管理”1.1.1 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能管理。进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用、税务登、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）于批发代理商） “完善的租约管理”指：签定记证、法人授权委托书等。租约管理包括约定租金、租租约、合同关键条款必须进入。期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约

物业公司经营方案

物业公司经营方案一、公司的基本情况大理鸿元物业管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批准成立的，公司注册资本伍是万元，在册股东共两人，分别是：大理鸿元经贸有限公司，出资额为40万元，占公司注册资本的80﹪；大理鸿元房地产开发有限公司，出资额为10万元，占公司注册资本的20﹪；公司于2004年9月7日取得了大理州建设局颁发的物业管理叁级资质证书。于2003年12月通过了ISO9001：200国际质量认证。公司于2008年3月31日出资购买大理苍山感通山泉有限公司。公司成立以来，始终秉承“追求完美，真诚永远，业主至上，用心服务”的管理理念，先后管理了十个小区。其中自建小区五个：鸿元小区.鸿泰花园.泰兴鸿元商住楼，鸿诚广场，鸿鑫佳园。对外托管小区五个：兴隆园小区、茫涌小区.警苑一区，警苑二区、统计局宿舍，员工队伍从原来的十多个人逐渐发展壮大到现在的七十人。公司下设：总经理室、副总经理室、办公室、财务部、保安部、保洁绿化部八个部门。组织结构：总经理1人、副总经理1人、办公室主任1人、财务部出纳1人、工程部4人（经理1人.水电工3人）、小区管理处7人（其中主任6人.管理员兼保安元1人）、保安部39人（保安组长5人.副组长1人，保安员32人、门卫兼保安1人），保洁绿化部14人（保洁绿化工9人、

车棚管理员5人）。物管公司管理户数1639户，管理面积近170000平米。物业类别有住宅.别墅.商铺.仓库和停车场。公司通过近十年的管理服务，为所管理的小区创造了舒适.优美.整洁的生活环境，营造了多彩的社区文化生活，赢得了广大业主的良好口碑，在大理为物业管理企业中逐渐脱颖而出，公司始终一如既往的以优质的服务，用“爱心.细心.贴心”为所管理的小区业主创造温馨舒适.安全有序的居家生活环境，真心让每一位业主“放心、省心、开心”。二、经营方案的制定和目标从目前大理市物业企业来看，可分为两类：一类是自管型物业，是指房地产开发企业建成房屋后直接交由下属的物业管理企业管理，一类是自己单位自行组建的物业企业，另一类是托管型物业管理，，是指有一定社会影响力和实力的物业企业通过托管单位办公区.货改制企业的生活区提供物业服务的企业。就我们知道的大理州近72家物业企业中多数都存在经营亏损的情况，分析原因整个大理市目前物业企业物管费收费标准，都在执行，规矩发改委，建设部[2003]1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》文件执行物业管理费的收取，标准多是0.35元/平米的政府指导价，虽然可执行市场调节价但基本都把费用调不上去，因为如果一旦某家物业企业将物业费提高，业主支持还好，如果不支持一旦反映到物价局，物业公司就会受到处罚，因为物价局只认同发改委文件价格标准，前期物业管理约定价格

物业管理公司运营管理方案(草案)98162

物业管理公司全面运营管理方案（草案）物业管理有限公司 2017年6月18日

【目录】一、组织加构的设定二、物业公司的工作职能三、物业公司发展方向确定四、物业的公司收支分析五、住宅项目经营管理方案六、物业管理公司盈利模式的确定

前言优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。商品住宅楼是随着经济的高速发展，为满足高品质、舒适、便捷的居住环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化、人性化的管理服务,从而建立一个让业主享受到舒适、便捷、宜居的生活环境，使物业实现保值增值。一、组织加构的设定暂以原有架构运营，视运营情况对岗位，职能，责任逐步调整，以免出现不稳定的状况。二、工作职能建立 1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：控制物业公司的整体的运营成本费用，拟定物业费及其他综合性收入和全面支出预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各项目之间的关系，由各项目协调好入驻业户公共关系。 5．业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理入住、过户手续，督促业主服从各项管理制度。 6．监管工作：监管各项目运营情况，定期各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握项目经营情况，改善工作流程。 7．业主服务：巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持物业公司之信誉及形象。 8．营销工作：配合制定全年营销计划，执行各项营销活动，参与营销推广

商业物业经营管理的内容与主要事项

商业物业经营管理的内容与主要事项 1、顾客流量大商业物业的进出人员复杂，不像住宅物业大部分为业主和租户。所以很难管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商业物业在发生突发事件时，疏散相对较慢。所以安全管理应特别慎重，对于安保和消防工作的要求更为严格。 2、服务要求高物业管理服务要面向商业物业的业主人和使用人，不同的商业物业所需求的服务是千差万别的，要提供差异化、个性化的服务，一切为他们着想，促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商业物业经营管理服务的根本原则。 3、管理点分散商业物业人员流动量大，特别是商场物业，废弃的商品包装杂物会使得商业场所内的垃圾增多，环境卫生变差。出入口多，电梯（客梯、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。另外，对户外的招牌广告、霓虹灯要及时进行清洁维护，保持商业场所外观的整洁，树立良好的外部形象。 4、营业时间性强商业物业中的商场的营业时间性很强。顾客到商业物业购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时

间有利于商业物业的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商业物业经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 5、车辆管理难度大到商业写字楼工作或到商场购物的人员，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商业物业周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。针对商业物业的经营管理特点，不难看出，物业公司在经营和管理商业物业时不但要做好安保、清洁、绿化、消防等基础工作外，更重要的是对商业物业的经营。如何提供切实有效的服务，使得物业保值、升值才是商业物业管理的关键。以下是我对商业物业经营管理的内容和主要事项的归纳： 1、业户服务管理业户服务是指物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的服务。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括前台咨询、投诉接待、倾听建议和意见、安排维修和回访、收取管理费与内外联系等。 2、商业物业装修服务管理装修管理在商业物业的经营管理中特别重要。如果装修管理做得不好，往往会引起很多问题，影响商业物业的经营效益。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。、 3、商业物业设备、设施维保服务管理

物业管理市场拓展工作思路探析

物业管理市场拓展工作思路探析 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】

物业管理市场拓展工作思路探析 2014年彩生活服务上市成为行业的标志性事件，引领着中国物业管理行业进入一个全新的时代，物业管理行业一时成为各路资本追逐的宠儿。2015年更多的物业企业加速市场化布局，包括万科物业、碧桂园物业等行业龙头企业，也顺势而为，走上市场化扩张的道路。2017年伊始，国务院取消物业管理二级及二级以下资质，物业管理市场拓展工作必然面临新的情况和特点。物业管理行业本身是一个年轻的行业，伴随着房地产业的蓬勃发展，物业管理行业也不断成长，焕发出生机与活力。从6年前的四万多家物业企业，到如今的超十万家；从最初基本的看门、扫地、修路灯，到现在赶上时代潮流，搭上“互联网+”、“O2O”的快车，迅猛发展，受到资本市场的热捧。本文结合市场拓展工作，对物业管理企业类型、物业企业产品类型、目标信息获取、目标评估四个方面进行阐述。一、走市场化道路的物业管理企业类型（一）具备房产企业背景的物业企业物业管理本身就是伴随着房地产行业的发展而逐渐规模化，在房地产发展过程中，房产企业为了更好管理，或为了打造品牌，或为了售后服务，多数都选择成立自己的物业企业来管理自有项目，纵观物业管理企业百强排行榜，几乎所有靠前物业企业都有着房产企业背景。此类物业企业在市场化的进程中，公司本身经济实力强、品牌价值高，坐拥关联公司开发的大体量物业管理面积，既可以在品牌上给合作方以影响，又可以在经营管理上让合作方省心，具备极为强大的市场竞争力。（二）不具备房产企业背景的市场化物业企业在物业管理发展的过程中，有一批没有房产企业母公司背景的物业企业，此类物业企业注定需要不断的拓展市场，外接项目，从而形成规模化。此类物业企业缺少房产企业的支撑，在管项目都是通过市场化竞争获取，所有的利润均来自于所接管的项目，因此在项目经营管理上也是精打细算，保持收益与品质的动态平衡。此类物业企业在市场化的道路上有着与生俱来的动力与活力，哪里有机会就去哪里竞争，具备丰富的市场拓展经验，但是随着房产企业下属物业企业的竞争，此类物业企业的竞争优势将会被削弱，市场化竞争将会更加残酷。（三）借助互联网平台与物业合作的互联网企业物业企业上市，引来资本市场追逐，主要是因为物业管理搭上了互联网的快车，“互联网+”让物业企业站在风口浪尖风生水起，互联网公司难免会想借助“社区 O2O”、“社区金融”在资本市场获取利益，达到共赢。此类企业利用自身互联网的优势，快速设计一款APP，以物业互联网+的理念快速在物业企业去推广。这类公司不需要项目的物业服务合同，只需要项目的客户资源，因此针对一些小项目、老项目、物业管理本身水平跟不上的项目以及暂时还没有能力自己研发APP的物业企业来说，吸引力较大。此类企业目标明确、推广速度快，当客户资源达到一定体量时，公司就会寻求上市，在资本市场获取效益。二、走市场化道路的物业企业产品类型（一）全委服务

物业公司年度经营分析及管理总结

物业公司年度经营分析及管理总结一、经营情况讨论与分析 “创百年卓越服务企业”不仅是公司的美好发展愿景，更是公司对服务品质的要求。报告期内，公司提出了“客户第一”、“市场第一”、“业务第一”的经营管理准则，各项工作紧紧围绕“为业主创造美好生活”而展开，并成功实现在经营规模、品牌价值等多方面的突破。 1、三品牌融合并进，主营业务规模再创新高 2018年，公司在“3+X”战略指引下，深耕江浙沪地区，并大步拓进国内其他重要城市群，成功打开深圳、芜湖、榆林、乌鲁木齐等地市场，全国化业务版图进一步扩大。 2018年6月，公司完成江苏金枫物业服务有限责任公司70%股权的收购工作，夯实公司在江浙沪地区的市场根基，并强化了公司在该地区的市场开拓能力。报告期内，南都物业、采林物业、金枫物业三品牌融合发展，各具经营特色。截止2018年12月31日，公司累计总签约项目433个（包含金枫物业），比上年同期增加158个，增长率57.45%，公司累计总签约面积5,542.56万平方米，比上年同期增长1,657.61万平方米，增长率42.67%。 2、深挖客户需求，多品类综合服务能力提升公司的商办服务在2018年实现了新突破。在阿里西溪园区三期亲橙里购物中心项目中，公司除了全面覆盖开业基础筹备、商家各类前沿技术对接、

装修管控、先进设施设备管理等服务，更深挖客户需求，向前端作延伸，承接了该项目的招商运营、营销策划、运营管理等工作，为公司推进和拓展商业运营奠定了良好的基础。此外，在服务对象方面，公司跨出了传统物业的大业主、小业主服务圈，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发。通过目前对各类场馆、城市道路、河道水系、旅游景点等的服务提供，积累并升华城市物业服务产品设计，为广大客户打造一个完整的美好生活圈。 3、规范管理、殷勤服务，获广大业主认可针对广大业主对美好生活的追求，公司不断提高自身对服务标准、服务品质的要求。2018年，公司加大技术投入和标准化建设，新设施设备投入使用与服务标准梳理双管齐下，实现人员优化配置和服务效率提升。同时，将释放出的人力投入到有温度的人性化服务中，一系列丰富业主精神生活的传统文化活动相继推出。在年度多方满意度调查中，公司整体满意度、满意率取得双提升，其中社区文化、秩序管理、安全管控、公共设施设备维护的满意度提升幅度较大 4、品牌知名度、美誉度进一步提升中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组主办的2018中国物业服务百强企业研究及评选中，公司再次荣登榜单，获“2018中国物业服务百强企业”综合排名第19名殊荣；公司旗下金枫物业获“2018中国物业服务百强企业”综合排名第63名。同时，在各市级优秀物业服务企业的评选中，公司服务的多个项目获得“物业管理示范住宅小区”、“五星项目”、“优秀物业项目”等荣誉称号。

商业物业管理服务方案98034

山东大厦物业管理方案（草案）第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划

第一节项目整体分析一、项目特点分析 “山东大厦”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头，重庆山东商会组织企业自筹资金建设。项目总投资30亿元土地面积约79亩，建筑体量近30万方。地块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁，距离江北机场、龙头寺火车站仅8公里，距离寸滩保税区仅4公里，交通方便，地理位置优越。该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务，我公司拥有重庆市二级物业管理资质，现管理各类物业300余万方。通过了IS09000质量体系认证和标准化服务体系认证，是一家专业的市场化物业管公司，有专业的团队、一流的管理、先进的服务理念、和紧跟时代潮流的线上线下服务平台。二、 “山东大厦”位于渝北石盘河商务区。之前整个区域被称为渝北农业开发园区，单从名字上看，定位比较模糊。2013年，区域正式升级为“石盘河商务区”。整个区域是渝北区“一线两圈三片”经济战略布局的几何中心。据了解，预计未来该区域将聚集50万人口，逐步形成商业、教育、文化等为一体的都市核心区。三、客户群体分析山东大厦以重庆山东商会为依托，服务大重庆范围内的山东人民和企业，针对性强，客户资源和有脉资源稳定且实力强大，同时在社会和行业上都具有一定的影响力。四、商业物业管理理念

商业是有计划的经营聚集,对商业进行“统一管理,分散经营”是商业区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商业对消费者和经营者间的交易提供场所，商业的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1. 商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业管理公司的管理地位。 1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承置业人的经营业态是受到整个商业的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商业促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等 1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

物业公司开展多种经营构思

物业公司多种经营方案一般情况下具有经营性的项目很多，主要有； ①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。 ②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。 ④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。⑦金融方面：引进各银行的分理处或信用社。 ⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，开设保姆介绍所等等。 ⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。开展多种经营服务的要求基本要求是高效、优质。具体有以下四方面要求： ①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。 ②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。 ④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。综合服务的方式综合服务的方式由其内容所决定，主要有：（l）常规性服务这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。（2）委托性服务这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，住（用）户自愿选择的特约服务。（3）无偿性服务物业服务企业多种经营的方式一、从经营原理的角度看，经营的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各类资源。物业服务企业要实现多种经营方式，可以从自身现有的两种资源着手。 1．整合自身技术、技能资源，通过产业化发展获取利润。为了避免物业服务企业利润的外溢和流失，有实力、有条件的物业服务企业可以成立电梯维保机构、清洁服务机构、绿化服务机构、机电管理机构等专业服务机构。这些专业服务机构一方面承包自己公司的服务外包业务，另一方面，合法参与专业市场竞争，外拓专业服务市场，为企业获得更多利润。不少早期大型物业服务企业都采取了这种盈利模式。同样，物业服务企业可以利用自身的资源优势，向房地产业产业链条的上游和下游延伸业务，从而达到整合经营、获取利润的目的。例如许多物业服务企业在地产策划代理、物业租赁销售，甚至土地测量、地价评估、地产开发、园林施工、建筑监理等产业链条环节都有所作为。2．利用所服务楼宇及业主资源，获取附加利润。物业服务企业由于服务于物业项目而具有独特的社区经营资源。其多种经营便可以利用这些资源，开展多种社区经营活动，为企业获取附加利润。如很多物业服务企业引入家电维修机

物业事业部运营管理方案

物业事业部运营管理方案 Document number：WTWYT-WYWY-BTGTT-YTTYU-2018GT

物业事业部运营管理、拓展方案一、物业事业部的工作职能 1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定公司物业运营预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调各业主的公共关系。 5．项目管理：协助各项目的工作进度，协助建立各项管理制度。 6．监管工作：监管各项目运营情况，定期检查，了解员工工作表现、人员变动、掌握经营情况，改善工作流程。 7．业主服务：巡视物业公司员对业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持公司信誉及形象。 8．拓展工作：配合制定全年拓展计划，，参与拓展活动及推广计划及实施。 9．培训工作：对各项目人员进行培训，如日常工作程序，沟通技巧等，

10．培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。发展方向确定物业管理企业正逐步走向市场化、规范化。但是由于物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象及业主对物业企业天然敌对心态，因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向。现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实行专业化管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。物业公司走规范化、专业化的发展之路，是本集团物业管理公司发展的方向，也是未来我物业公司发展的必然趋势，这需要物业公司的每一名物业管理人去思考、去创造、去实现。物业收支分析物业公司的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入： 1、公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费； 2、公众代办性服务费的收入； 3、外包项目服务费的收入； 4、物业企业的综合经营的收入。