北京房地产业现状及发展趋势研究-定稿

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，也是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一，它产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。多年来，房地产作为我国的支柱产业为我国的经济社会发展、推进我国城市化进程、增加就业人数解决就业问题维护社会稳定、带动相关产业发展等方面发挥着重要作用。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化。

关键词：房地产业、房地产

一、房地产业市场概况 (3)

1.1房地产业定义及分类 (3)

1.2房地产业主要涵盖的领域 (3)

1.3房地产业特点 (4)

1.4房地产业在国民经济和社会发展中的地位和重要作用 (5)

二、北京房地产业现状分析 (7)

2.1政府的宏观调控机制不健全 (7)

2.2房地产发展一、二、三级市场分割，没有联动效应 (8)

2.3房地产行业发展基础脆弱 (9)

三、北京房地产业发展存在问题形成的原因 (10)

3.1政治法律环境因素： (10)

3.2经济因素： (12)

四、解决现存问题的对策建议 (13)

4.1、政府干预以政策推动，稳定市场 (13)

4.2推行大企业、品牌计划 (14)

4.3深化住房二、三级市场改革，发挥市场联动效应——建立合理的市场

传导机制 (15)

4.4规范房地产业市场 (16)

参考文献： (17)

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，也是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一，它产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。多年来，房地产作为我国的支柱产业为我国的经济社会发展、推进我国城市化进程、增加就业人数解决就业问题维护社会稳定、带动相关产业发展等方面发挥着重要作用。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化。

一、房地产业市场概况

1.1房地产业定义及分类

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。由于其位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。房地产主要有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。

房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。房地产行业包括房地产开发、经营、消费等各个领域的经济组织和经纪人以及各类专业人员，他们是相互依存，相互联系提供服务的有机整体。这里所讲的房地产开发，主要包括土地开发和再开发以及房屋开发活动；房地产经营，是指地产经营和房产的经营以及相应的中介服务。其中，房地产经营包括土地使用权的出让、转让、租赁，房产的抵押（含土地使用权）、买卖（含预售）和租赁。房地产中介，包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和房地产测量、信息、置换等；房地产投资，是指与房地产开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动；房地产管理服务，是指房地产销售后消费过程中的物业管理服务活动，主要包括家居服务、房屋及其配套设施和公共场所的委托承包的维修养护、保安、绿化、卫生、转租代收等。

1.2房地产业主要涵盖的领域

房地产业涵盖的领域有以下几个方面：

（1）土地开发和再开发；

（2）房屋开发；

（3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；

（4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；

（5）房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量，律师、经纪和公证等；（6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、代收代付等；

（7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等

1.3房地产业特点

1.3.1先导性和基础性房地产是构成整个社会财富的重要内容，它的发展又是推动工业化和城镇化的重要力量。尤其是推动城市发展的重要支撑力量。因此，房地产业对国民经济和社会发展具有稳定的、长远的影响。

1.3.2高度综合性和高度关联性综合性指的是房地产业贯穿生产、流通、分配和消费各个领域。尽管房地产业以流通领域为主，但它又参与房地产生产的决策、组织和管理，兼有部分生产职能，如参与建筑物的勘察、设计、规划、土地开发等活动。同时房地产业与房地产的使用和消费紧密结合，在房地产的使用和消费过程中涵盖了保养、零星维修以及各项物业管理服务活动。

1.3.3主导性罗斯托提出了关于经济成长阶段和主导产业的演进理论。主导产业是在经济增长过程中，本身具有较高的增长率，而且能够带动其他部门增长的产业。他认为主导产业有三个基本规定性：首先是能够有效的吸收新技术；其次是本身具有较高的增长率；

再次是具有扩散性，能带动其他产业的增长。西方国家的研究一般把工业化分为前期、中期、后期三个阶段。工业化初期，带动经济增长的主导产业主要是轻纺工业；工业化中期，建筑业和重化工业成为发展的重点；工业化后期，第三产业的发展速度最快，特别是金融保险业和房地产业。我国的工业化还未完成，整体上看处于中后期，而沿海发达地区，工业化进程已进入后期阶段，建筑业已成为支柱产业，房地产业则处于蓬勃发展的时期。各国资料显示，在人均GDP处于300~1000美元时，开始重点解决居民的住房问题，因为随着收入的提高，居民的消费结构逐步从以吃穿用为主过渡。这就为房地产业的大发展创造

了良好的环境条件。

1.3.4不平衡性房地产业受地区经济社会发展水平的影响很大，不同地区经济发展差异明显，房地产业的发展不可避免地具有不平衡性。在一些经济发展较快的地区，特别是发展迅速的大中城市，房地产业发展水平较高。在一些迅速国际化的大城市，如上海、北京、深圳、广州，房地产业已达到相当的规模，有可能率先成为国民经济的支柱产业。

1.4房地产业在国民经济和社会发展中的地位和重要作用

1.4.1房地产业对国民经济增长带动作用巨大

房地产业在扩大投资规模、吸纳居民储蓄消费、调整消费结构、带动相关产业发展、增加就业机会、改善居民生活水平等方面为国民经济增长做出了巨大贡献。近年来房地产业增加值在GDP中的比逐年增长。

1.4.2房地产业带动并促进了相关产业的发展

房地产业属于产业链长、关联度大、能直接或间接引导和影响很多相关产业发展的行业，其感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上，其发展水平与相关产业都有着密切的联系，特别是建筑业、建材业、冶金业、化工业、机械业、仪表业、林业等行业，并且直接影响到家电、家具、装饰以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务业的发展，房地产业与金融业的关系尤为紧密，无论是从生产还是从消费看，其发展都离不开金融业的支持，同样，房地产业大量的资金需求也促进了金融业的发展，我国房地产贷款占商业银行贷款比例逐年提高，特别是个人住房消费贷款成为增长速度最快、资产质量最高的贷款品种。

房地产业的带动效应体现在从多方面拉动国民经济增长上，国际上一般测算为：工业发达国家房地产业增加值每增加1个单位，带动相关产业增值1.5～2个单位。对我国投入产出表的研究表明，我国住宅业投入每增加1亿元，其他23个相关产业增加1.479亿元的投入，其中建材、冶金、农林业、机械工业等四部门就增加投入0.7亿元，参考国际惯例，结合国内专家意见，我们把房地产业的带动系数定为1.9，测算出房地产业增加值及其对其他行业带动作用合并对

国民经济增长的贡献度，2003-2009年房地产业连同带动其他行业的增加值合计占GDP比重平均每年超过5％。

1.4.3 房地产业缓解了全社会的就业压力

房地产业的迅速发展，给建筑业带来了巨大的发展空间，建筑市场日益壮大，就业人数增长较快，成为吸纳城镇化进程中流动人口就业的主力军，另外，物业管理的不断发展，也在服务领域提供了大量的就业机会，连同房地产开发、房地产代理与经纪业成为吸纳劳动力发展较快的行业之一，为吸纳农村剩余劳动力、解决下岗职工再就业、提高城乡居民收入水平、加快城镇化进程发展发挥了越来越重要的作用。

1.4.4房地产业创造了大量的财税收入，有力地推动金融业发展。

房地产业为地方财政收入创造了新的税收来源。1990—1995年的“八五”期间，房地产实现销售收入约99亿元，上缴利税8亿元。与房地产业的高速发展密切相关的一个行业，就是金融业。强劲的房地产投资拉动投资需求猛增，使金融服务业迅速发展。海南金融业在房地产业推动下，1992年首次由贷差行转为存差行，当年全社会存贷款余额达630亿元，金融业发生了整体性的质的变化。到1998年底，国有商业银行机构发展到1017个，同时，其他商业银行和非金融机构发展迅速，金融分支机构及服务网点有700多个。房地产业还直接促进了城镇的市政公用设施建设，1990—1995年，投入约100亿元，比1985—1989年的“七五”时期增长21倍。城镇的道路、交通、排水、供水、供气、绿化等得到了明显改善和进步，城镇化水平和城市综合能力明显增强。

1.4.5 改善居住环境，为社会发展提供物质基础

房地产（包括住宅、办公楼、商业营业用房及其他房屋工程和配套的服务设施）的物质成果，一方面为经济发展提供必需的设施和条件；另一方面改善了城乡居民居住环境，提高物质文化生活水平，为社会发展提供物质基础。所以，房地产业与国民经济发展和社会进步息息相关。

城镇居民居住水平

1990—2009年，累计竣工房屋面积66911万平方米其中，住宅37736万平方米。以2009年城镇人均居住面积28.81平方米计算，则解决了1309.8万城镇居民住房问题。

二、北京房地产业现状分析

2.1政府的宏观调控机制不健全

政府的宏观调控机制不健全，缺乏必要的调控手段全市房地产宏观预警制度和信息发布制度不健全，没有及时发布政府对房地产的规模判断、地价、房价是否过高等信息，失去了政府信息对投资者的引导作用。

政府的规划引导能力不强。城市总体规划与房地产发展、城市基础设施建设等专项规划协调不够，房地产开发未能与城市功能布局调整有机结合，在区域上存在过度集中的趋势，总体讲“北重南轻”，长安街沿线压力过大。政府未能充分发挥房地产开发对城市人口、功能布局的分流作用。同时，规划工作滞后。房地产行业标准制定比较滞后，政府后期监管不力。土地调控方面存在土地多头供应、土地供应方式透明度低、土地供给与资金供给错位等问题。

土地多头供应。有以下渠道：

1.各区县危旧房改造的土地；

2.各委办局系统占用的土地；

3.大的开发企业掌握的部分可供开发利用的土地；

4.各经济开发区掌握的新征土地；

5.近郊一些乡征用的集体土地；

6.中央在京单位掌握的土地等。

这种土地多渠道供应并存的格局，加大了政府宏观调控房地产的难度，容易造成房地产供需脱节、规模失控和结构不合理。

土地供应方式透明度低，土地制度改革滞后。北京房地产开发企业以划拨和协议方式获得土地较多，招标、拍卖方式未占主体。2001年建立的土地整理储备中心，基本上采取生地储备到生地出让，中心只收取管理费。对投资者而言，会面临取得土地后，建设条件变化的可能。对政府而言，生地出让总体上不利于优化投资环境。此外，已进入市场的土地资源难以重新配置。

土地供给与资金供给错位。土地与资金是房地产开发的两翼，北京现行政策是土地只出让给本地有开发权的房地产公司，这使得土地开发权与开发资金分离，一些只占地不开发的房地产公司得以存活。

2.2房地产发展一、二、三级市场分割，没有联动效应

房地产发展一、二、三级市场分割，没有形成联动效应，北京市房地产二、三级市场开放时间较晚，尚不规范，长期以来房地产开发处于增量型发展阶段，单纯依靠新建房屋满足房地产需求，大量存量房屋处于沉淀状态，扭曲了房地产市场供需信息，难以满足人们住房消费梯级过渡的需要。

在一个健康成熟的房地产市场中，一、二、三级市场是密不可分的一个整体，二级市场必须占据主体地位，市场才能活跃。美国的住房市场交易中，存量与增量交易的比例大致为3：1，香港是5：1。北京2009年存量房交易量341.1万平方米，增量房1778.8万平方米，存量与增量交易的比例为1：5.2。

住房二级市场发达与否是房地产市场是否成熟的特征之一，是市场配置资源能力强弱的表现，也是政府宏观调控房地产的手段之一。由于北京房地产一、二、三级市场分割，存量调整、增量推动的联动效应未得到充分发挥，直接弱化了政府对房地产市场的间接调控能力，不利于形成合理的价格体系。

房地产市场分割的深层原因在于，住房产权不完整，存在商品房产权、经济适用房产权、房改房产权以及部分乡镇产权房；在房改房产权中又有市场价产权、成本价产权、标准价产权等。不同的产权意味着政府对于土地等税费减免程度的

不同，从而即使同一地点房屋价值也不同，造成了一定层面上的不平等竞争，如同一地段上经济适用住房与普通商品房的竞争。多产权的存在与渐进式房改政策相配套，但其客观上限制了房地产市场交易的活跃。此外，北京住房补贴政策迟迟不能到位，限制了“卖旧房、买新房”的潜在需求转化成现实需求。

2.3房地产行业发展基础脆弱

房地产行业发展基础脆弱。土地、资金等生产要素市场不规范、不成熟；企业缺乏充分竞争一方面，土地、资金等生产要素市场不规范、不成熟直接导致房地产行业的竞争基础不稳和不平等竞争。

房地产是一个资金密集型行业，前期资金投入大，占压周期长。一个项目从征地、规划、拆迁到建设、销售，周期短则3年，长则5—8年，资金回收主要集中在后期，最初征地、建设期间没有任何资金收入。因此，房地产企业能否获得足够的资金支持，能否拥有畅通的融资渠道，不仅决定项目能否顺利运作，也决定房地产业能否持续健康稳定发展。

一直以来，北京房地产投融资渠道狭窄，股票、债券、房地产证券化、担保、住宅合作社等业务创新活动十分有限。资金渠道狭窄，必然加大资金筹集成本，甚至出现违规资金，这也是当前国家出台新的房贷政策防范金融风险、挤压泡沫的目的所在。另一方面，北京市房地产企业缺乏充分竞争，存在“小、多、散、乱、差”状况。无论是企业规模、资本实力，还是经营管理水平，都与国外企业相距甚远。据有关资料统计，截至2002年底，本市一级房地产开发企业只有31家，有各类资质等级的房地产开发企业也不过100多家，而千余家企业多属于项目公司性质，并成为市场供应主体。在2001年开盘的全部住宅项目中，北京市一级开发企业所属项目规划面积只占全部新开项目规划面积的15．6％。2002年北京在售房地产项目多达800多个，大企业的规模优势远没有发挥。在房地产业高度发达的香港，10家大型房地产企业占市场份额的80％。

2.4 供给与需求存在区域、收入、房屋等结构性失衡

供给与需求存在区域、收入、房屋等结构性失衡总体上看，北京房地产未进入供大于求的区间，但供需结构性失衡比较突出。在区域上，北京北部、东部、西部房地产开发规模、速度都明显超过南部地区。南部地区虽然规划了一定的住宅建设用地，但受交通、水资源和供水设施缺乏等问题制约，一直未能大规模开

发。加之奥运工程对北部房地产开发的带动，城市布局“北重南轻”有所加剧。其次，在于有支付能力的需求与有效供给间存在错位，形象地说就是“有钱的有房，没房的没钱”。我们用国际上通行的房价与年收入比在3—6倍之间比较合理这一标准来说明结构失衡问题。2002年北京市商品房平均售价为每平方米4764元，一套80一100平方米的住房需38—48万元；2002年我市城镇居民人．均可支配收入1．25万元，家庭年收入按3万元计算，则房价与年收入比竞高达13—16倍，“望房兴叹”的家庭不在少数。当然，在政府的房改设想中，专门为中低收人群体设计了经济适用住房、二手房或廉租房，改善住房条件。第三，商品住宅结构失衡。市场没有进行细分，实行分层供给，大部分房屋“似曾相识”，产品同质化严重，不能满足购房者个性化消费需求。近两年随着经济适用住房、危旧房改造规模的扩大，二居室在60一70平方米、三居室在70一90平方米的房屋被大规模生产，与北京现有约11000万多平方米符合经济适用住房标准的存量房，形成重复建设，加大了今后房屋结构调整的难度。

三、北京房地产业发展存在问题形成的原因

3.1政治法律环境因素：

3.1.1四万亿投资计划和十大产业振兴计划的出台和实施。

2008年的金融危机使得我国经济发展受到了严重影响。国内外经济形势错综复杂，经济衰退阴影笼罩全球。在“内忧外患”的夹迫下，扩大内需成为了我国经济“保增长”的优选路径。为了缓解金融危机所带来的压力，保证国民经济的又好又快发展，中央政府先后出台四万亿投资计划和十大产业振兴计划。在四万亿投资计划中很大一部分就是投资扩大房地产，加快建设保障性安居工程和继续加大我国基础设施建设力度。十大产业振兴计划虽然没有直接针对房地产业，但是对房地产的相关产业如钢铁产业进行大力扶持，有力的支持了房地产行业的发展。两大政策实施以来，我国经济持续稳健发展，GDP增长速度均保持在7%以上，内需不断扩大，极大的推动了房地产行业的发展。

3.1.2“国三条”和《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》相继颁布，中

央政府全面救市。

2008我国房地产市场低迷，行业发展进入了前所未有的“熊市”。万科集团拉开降价序幕，2008年房屋均价降幅近20%，金九银十暗淡收场。为了抑制房价下降趋势，稳定房地产市场发展，中央政府针对房地产出台了“国三条”及《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》等政策。强调加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房消费，支持房地产开发企业积极应对市场变化，强化地方人民政府稳定房地产市场的职责，加强房地产市场监测，积极营造良好的舆论氛围，对房地产市场的秩序的维护和发展给予政策扶持。

3.1.3楼市新政、二手房营业税新执行标准出台，宽松的货币政策实施。

2009年伊始，国家财政部和税务总局出台楼市新政和二手房营业税新执行标准。依据新政，2008年10月27日房贷新政策出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。去年10月份央行宣布，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍变为0.7倍。加上去年9月份以来连续5次降息，对于优质房贷客户而言，今年起5年以上住房商业贷款最优惠利率可由去年的6.6555%下调为4.158%，国家进一步在加快廉租房、经济适用房等保障性住房建设的基础上，通过调整税费等多项配套措施，维护房地产市场的健康稳定发展。随后四大国有银行集体宣布放松存量房贷优惠政策，存量房贷利率最高可享七折优惠。货币政策方面我国货币政策十多年来首次使用“宽松”，2009年1月10日银监会印发《关于调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知》，鼓励银行业金融机构加大信贷支持。加大市场的货币流通量，大量的资金流入房地产市场，极大的缓解了房地产商资金紧张的局面，有力的支持了房地产的发展和繁荣。

3.1.4“保八”的大环境下，各级政府重视和关注房地产的发展。

2009年中央政府提出了“保八”的经济发展目标，房地产作为支柱产业在GDP中占有10%以上的比重，它产业关联性强，其发展健康与否直接关系着国民经济的发展，中央政府要实现“保八”的发展目标，离不开房地产市场的复苏和发展，而作为地方政府，出于完成中央的指标，体现政绩等目的，也需要依赖于房地产，加之房地产本身又是政府财政的重要税源，因而各级政府在2009年都加大了对房地产的扶持关注力度，充分的给予房地产行业各方面的优惠政策。

3.1.5建设社会主义和谐社会的需要

住房和就业事关社会稳定，房地产市场的发展对于我国就业压力的缓解又长期发挥着至关重要的作用。要建设好社会主义和谐社会，就离不开房地产市场的和谐发展，离不开住房和就业问题的妥善解决。出于稳定社会秩序的需要，房地产行业长期得到政府的关注和不同层次的支持和引导。

3.1.6我国政治秩序安定为房地产行业发展提供了安定的政治环境

新中国成立特别是改革开放以来，我国政治局势稳定，政策良好，为房地产行业的发展提供了有力的政治环境，很大程度上促进了房地产市场的发展。

3.1.7中央政府对地区的发展政策使得我国房产市场存在不均衡性

中央政府对地方的政策长期实行有点、有序的层级发展。先是建设东北工业基地，接着是改革开放后的：实现东部地区率先崛起、实施西部大开发战略、实施中部崛起、振兴东北老工业基地等区域发展策略。这些政策的实施使得我国东西部地区存在着一定的差距。尽管，西部大开发战略和中部崛起是出于统筹区域发展的目的，但是短期来看，我国的地区差异还将长期存在。这种差异也就使得我国房产市场同样存在着不均衡发展的问题。

3.2经济因素：

3.2.1改革开放以来，经济持续发展，人民购买力提高

改革开放以来，我国经济取得了巨大的成就，经济社会获得了前所未有的大发展。人民生活水平不断提高，内需不断扩大，购买力显著增强。这也给房地产市场的不断繁荣发展提供了强有力的经济基础。

3.2.2利率不断下调，大量资金流入房地产市场

为了应对金融危机，央行不断降息，增加信贷力度和市场上资金的投放量。很多房地产开发商在2009年获得了大量的银行贷款，从根本上解决了2008年以来资金紧缩和资金链断裂的风险，另一方面居民购房贷款利率下调且享受利率优惠政策，极大的增强了居民的购买力，资金的不断涌入，有力的推动了2009年房地

产市场的繁荣和复苏。

3.2.3大量热钱涌入，刺激了房地产市场繁荣

一方面，我国企业家长期面临的：投资环境恶化和产能过剩的两大困境没有得到解决，大量制造业资金流入楼市高端楼盘，或直接投入房地产开发。经过30年的改革开放，我国制造业获得巨大发展，由于长期的高速度增长制造业出现了严重的产能过剩问题，而内需增长又长期滞后于制造业，制造企业间竞争激烈，利润不断下降，投资环境恶化。以海尔、格兰仕等知名大型企业代表的制造型企业纷纷角逐房地产市场。

而另一方面，受金融危机的影响，世界各国经济发展不确定性明显增加，风险不断加大，国际长期通胀所导致的通胀预期，使得大量逃避通胀的避险资金和国际热钱涌入我国房地产市场，而且多以高端楼盘为主。

此外巨额信贷助力国进民退，大型国企纷纷成为地王。受两大行业困境的影响，大量国企在国家政策的扶持下虽然拿到了很多的信贷资金，却不敢投资于实业，因此纷纷将目光瞄向了房地产和股市，使得房地产市场资金进一步增加，各地地王不断涌现，且呈现出“国进民退”的特点。

下图是2009年上半6大地王：

四、解决现存问题的对策建议

4.1、政府干预以政策推动，稳定市场

加强政府宏观调控，建立调控机制，发挥调控功能——建立统一的房地产

信息平台和预警制度。政府定期公布全市房地产开发投资规模、结构、重大开发项目、销售情况等主要指标，为企业科学决策提供客观依据。加强对全市房地产市场的预测和预警，充分利用社会资源建立房地产市场抽样调查系统，由政府有关部门定期发布房地产市场的景气状况，并相应建立一些与预警制度配套的政府调控手段。

规划先行。在城市发展总体规划下，房地产发展规划、城市基础设施建设规划、能源规划、水资源利用规划等与之密切相关的专项规划之间应相互协调，避免开发建设的盲目性、随意性。通过政府的中长期规划引导房地产向着政府希望的方向、区域投资，发挥房地产在城市功能布局调整和人口分流方面的作用。

完善土地供应计划。土地是房地产开发的先决条件，政府调控土地供应量、地价，是调控房地产的基础。要以土地供应为主线，制定严格的年度土地供应计划，控制土地供应总量，引导和调控房地产规模、结构。严格按照<政府投资管理办法》控制政府土地开发成本，目标是建设地块必须达到“熟地”后，才向市场供应土地使用权。

逐步缩小新建经济适用住房规模，由政府在二级市场收购一些符合经济适用住房标准的存量房，调整全市房屋结构。住宅建设要与城市经济发展水平、居民家庭收入、居民生活习惯和多样性需求相适应，面对将来可能出现的郊区低密度住宅趋势，政府要提早规划和引导。

4.2推行大企业、品牌计划

未来的市场竞争就是品牌竞争，无论是居民消费品市场还是耐用消费品市场，其集中程度均很高，前十名品牌的占有率之和一般在70%-80%左右，由此可见，消费者已从单纯注重消费商品的物质效用向物质功能外的其他效用转变，部分消费者已进入了“品牌消费”阶段。

房地产开发项目在空间上的不可移动性使得它在营销上与一般商品不同，房地产开发企业必须把项目和企业形象、声誉结合起来吸引消费者。信誉卓著、企业形象良好的开发商，其开发项目有极大的感召力。

重点扶持20一30家房地产集团，促进房地产行业的健康发展，实施品牌战略。

随着国家宏观调控政策的连续实施，土地、住房制度改革的不断推进，加入

WTO后房地产市场的逐步开放与完善，北京市房地产开发企业将逐渐丧失土地成本优势、政策优势，房地产业的重组整合已成必然之势。北京的房地产企业，特别是大型开发企业，必须重视树立企业品牌形象、塑造企业文化，提升其在市场中的份额及市场综合竞争实力。由于房地产开发涉及市场定位、土地开发、规划设计、工程实施、市场营销等多环节，企业必须在项目开发的每一阶段都注重品牌塑造，实施品牌战略，以品牌形成竞争优势。

整合重组房地产行业。为解决北京房地产企业存在的“小、多、散、乱、差”现象，对开发公司实行动态管理，整合现有资源，实行大公司战略，重点扶持20一30家大型房地产建设企业。针对中国人民银行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，重点协调和调度大公司的资金，有意识地选择一批能够代表行业发展水平，规模大、效益好、有发展前景的房地产企业上市，借助证券市场的功能，对我市房地产业进行整合。

4.3深化住房二、三级市场改革，发挥市场联动效应——建立合理的市场传导机制

深化住房二、三级市场改革，使增量推动与存量调整有效结合，发挥市场联动效应——建立合理的市场传导机制。在2003年3月1日妇E京市已购公有住房上市出售实施办法》正式实行的基础上，加强政策宣传，进一步简化二手房交易手续，尽快推行住房货币补贴，扩大二级市场交易量，使其逐渐成为商品房市场主体，保证住房梯度消费有一个合理的市场传导体系。

对市场进行细分，实行多层次供应。据有关部门调查显示，本市居民对现住房的满意率不到20％，已购公房户中67％希望通过换购住房，改善居住环境，居民潜在的住房需求无疑会对未来房地产市场形成有力的拉动。市场需求是多层次的，个性化消费时代已悄悄到来，房地产产品不能简单地分为高、中、低几个档次，而要根据客户的需求偏好进一步细分市场，只有对市场进行详细而准确的细分，才可能取得成功。

以服务赢得市场。在对市场需求细分的同时，做好各项细致入微的服务是关键。房地产交易中心要提供相应的延伸服务，如核实产权、代办产权过户手续、租赁合同备案以及其他与住房交易有关的服务。对于居民“卖旧房、买新房、卖小房、买大房”时出现的时间差，以及可能出现的矛盾，房地产交易中心要积极

从购房者角度出发，可以采取一些灵活方式，做好服务。

大力发展规范的中介机构。建立和完善市、区、县住房交易中心，建立信息网络，公开房屋信息，加快中介市场诚信建设，使北京房地产市场逐步趋向规范化、理性化。

4.4规范房地产业市场

经济秩序，培育房地产产业，进一步改革土地储备制度，加大招标、拍卖、挂牌等土地供应方式，建立统一、公平、公正、公开的土地市场，相对集中土地供应渠道，密切关注房地产开发企业土地购置费占房地产投资比重这一指标，为政府调控土地供应量提供参考依据。

激活土地交易市场。逐步提高市政府组织的土地一级开发中“熟地”比例，鼓励和引导区县自行组织土地一级开发和熟地交易。允许项目在一定条件下，进行项目转让和国有土地使用权的转让。

推进银企联合，为房地产企业和金融机构搭建沟通平台，实现产业资本和金融资本的有效结合。政府要利用统一的信息平台，公开相关信息，向社会、银行推荐信誉好、质量优的大型项目，帮助房地产企业融通资金。

积极研究房地产融资新渠道。谨慎实行企业上市、发行债券、开展房地产信托、担保和保险等金融业务创新，探讨房地产证券化，设立房地产业发展基金的可能性。

加强对房地产市场的整顿及对房地产行业的监管。进一步规范市场经济秩序，加快制定住房质量标准，规范物业管理，建立政府监管、社会监督、企业参与的住房全过程质量保障体系，引导开发企业向提高住宅品质、环境质量上转变。

通过各项政策配合，为房地产行业奠定良好坚实的发展基础，逐步树立房地产行业的支柱地位，提高其对全市经济的贡献。

参考文献：

1.郎咸平.谁在拯救中国经济[M].北京：东方出版社，2009.9

2.万蓬勃.房地产行业的现状与发展趋势探讨[J].黑河学刊，2008.3

3. 北京房地产交易管理网https://www.360docs.net/doc/058748011.html,/public/Index.asp

4. 国家信息中心中国经济信息网；《CEI中国行业发展报告：房地产业》

5. 国家信息中心中国经济信息网（编著），《房地产业》，中国经济出版社，2004年

6.《2010-2015年北京房地产市场供需现状战略研究及投资前景咨询分析报告》，2010年

7.北京市统计局https://www.360docs.net/doc/058748011.html,/