2017年房地产估价案例与分析-改错题总结(最新)

八大要素考情分析

一、封面（很少考）

二、致估价委托人函（重点）

三、目录（很少考,2015教材将二、三颠倒了次序）

四、估价师声明（2013教材改变，原称“注册房地产估价师声明”。常考）

五、估价假设和限制条件（很少考）

六、估价结果报告 七、估价技术报告

八、估价对象变现能力分析与风险提示（2015调到此处）

九、附件（重点）

第一遍：

检查报告缺项情况：（总七项）（顺序问题）

（1） 封面（7项）

1） 估价报告名称；

2） 估价报告编号（估价机构内部编号）

3） 估价项目名称；

4） 估价委托人；（单位写全称；个人写姓名）

5） 房地产估价机构；（全称）

6） 注册房地产估价师（2名、姓名+注册号）

7） 估价报告出具日期（估价结果报告一致）

（2） 致委托人函

（3） 目录

（4） 估价师声明

（5） 估价的假设和限制条件

（6） 估价结果报告（加标题其14项）

1） 标题

2） 估价委托人

3） 房地产估价机构

4） 估价目的

5） 估价对象

6） 价值时点

7） 价值类型

8） 估价原则

9） 估价依据

10） 估价方法

11） 估价结果

12） 注册房地产估价师

13） 实地查勘期

14） 估价作业日期

15） 变现能力分析

16） 市场分析 （7） 估价技术报告（8项）

1） 估价对象描述与分析；

2） 市场背景描述与分析；

3） 估价对象最高最佳利用分析估价方法选用；

4） 估价方法适用性分析

5）估价测算过程；

6）估价结果确定；

（8）附件（10项）

第二遍：

检查具体错误：

1、封面

1-1缺少估价项目名称或表述不正确；

1-2缺少委托方（估价方）或表述不正确；

1-3估价报告中封面上缺注册估价师姓名及其注册证号；

1-4估价报告中封面上估价作业日期与估价结果报告中的估价作业日期不一致；

1-5估价报告中封面上缺少估价报告编号。

【历年真题1】12年答案：封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”

【历年真题2】13年答案：封面中“估价作业日期”应为“估价报告出具日期”

【历年真题3】14年答案：封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。【历年真题4】15年答案：估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。【历年真题5】16年答案：封面中“估价作业日期”应为“估价报告出具日期”

2、致委托人函-（一般来说，应包括估价过程的简要介绍、估价对象范围等）

3-1估价报告致委托人函中缺委托人的全称；

3-2估价报告致委托人函中缺估价对象、估价目的、估价时点、价值类型、估价截止年月日、报告出具日。

3-3估价报告致委托人函估价结果中估价对象总价（大小写）、单价；（缺总价大写和币种现可不做要求）（与技术报告和结果报告中的一致）

（如果估价对象是土地的）估价报告致委托人函估价结果中缺土地单价、土地总价、楼面地价）

3-4估价报告致委托人函中估价机构法定代表人宜在其上签字和盖章。

3-5抵押目的的估价应有的抵押价值和法定优先受偿款

如果是抵押报告的同时披露三种价值：

·1在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值

·2房地产估价师所知悉的法定优先受偿款

·3以及抵押价值

3-6估价结果确定有没有估价人员对影响因素的经验分析这一步骤；

3-8致估价人委托函应加盖估价机构公章，不得用其他印章代替

3-9落款日期必须在资质有效期内

【历年真题1】06年、09年、10年的答案中都有“致委托人函中缺估价报告应用有效期”【历年真题2】04年、06年的答案中都有“致委托人函中没有说明估价时点”

【历年真题3】04年答案“致委托人函中缺法定代表人的签名”

【历年真题4】07年“致委托人函中缺少估价目的”

【历年真题5】09年答案“致委托人函中缺估价对象的详细说明”和“致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明”、

【历年真题6】12年答案“致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格”【历年真题7】13年答案“致估价委托人函”应放在“目录”前

【历年真题8】14年答案“致估价委托人函”应放在“目录”之前。

【历年真题9】15年答案致函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。

【历年真题10】16年答案：1、在致委托人函中应明确选用的估价方法

2、致函方因为XXX房地产估价有限公司而不是分公司

3、目录

2-1包含项齐全

2-1必须包含结果报告和技术报告的二级目录

2-1估价报告目录部分与所对应的估价报告的页码不一致。

4、估价师声明

4-1估价报告注册房地产估价师声明中缺对估价对象进行（和未进行）实地查看的注册估价师的姓名。抵押目的估价在实地查看的必须是注册估价师。

4-2估价报告注册房地产估价师声明中缺对本估价报告提供重要专业帮助的人员姓名（如有）。重要专业帮助应具体说明，不应笼统说明。

【历年真题1】07年答案“注册房地产估价师声明缺少参加实地查勘的估价人员姓名”【历年真题2】08年答案“估价师声明应是注册房地产估价师声明”（注意：但此条在2014年以后考试中不算错误）

【历年真题3】12年答案“注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估”

5、估价假设和限制条件

5-1估价报告估价假设和限制条件中缺估价假设或限制条件或内容不全。

○1说明的理由不充分（如把工业房地产作商业用途的假设）；

○2他项权利的影响（如抵押权对资产价值的影响未说明）；

○3特殊处理（无法确认的土地面积或建筑面积等数据的处理）；

○4权证说明（证载用途与现实用途不一致；产权问题；他项权利是否评估）。

5-2不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。抵押估价是否把划拨土地作为出让土地评估。

5-3估价结果中有未考虑抵押权的存在对房地产价值的影响（非抵押估价目的）

5-4组成部分：1、本次估价的假设前提；2、未经调查确认或无法调查的资料； 3、估价中未考虑的因素和一些特殊处理及可能的影响；4、本估价报告使用的限制条件。

5-5假设条件应有条款:

A通用条款

1)本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的。

2）本报告以委托方提供的估价资料真实合法为前提。若提供资料失实或有任何隐匿，本公司不负担责任。

B选用条款

1）若估价对象土地为划拨地，应说明本次评估以出让地或以划拨地为前提；

2）若估价对象用途与法定用途不符，或拟改变用途，应说明本次评估以何种用途为前提；3）若估价对象面积出现了差异或无权威数据，应说明本次评估面积确认的方法，并以此作为前提；

4）必要时应设定土地开发程度，并以此为前提；（假设开发法）

5）必要时应设定房地产所处状态，如在建工程的施工进度，并以此为前提；

6）若估价对象已设定他项权利，应说明本次评估是否假设房地产处于完整状态；

7）对综合用途类估价对象，应说明是按整体使用，持续使用，还是拆零使用为前提。

5-6限制条件

1）估价对象房地产规划用途为住宅，现时用途为办公。因规划用途与现时用途不符对房地产价值产生的影响，委托方应给予充分的考虑与重视。

2）估价对象所属土地为划拨用地。本次估价未考虑补交土地出让金及相关税费对房地产价值产生的影响，委托方应给予充分的考虑与重视。

3）抵押贷款和房地产处分必须写：本次评估报告所确定的房地产价格是在本次评估特定的及限制条件下的公开市场价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用，交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时，应予以充分的考虑及重视。

5-7估价时点与实际查看日不同有没有假设对象在这期间保持不变。

5-8找不出的话可写其中存在错误

【注意】假设和限制中容易出错点如下：

1.在运用假设开发法估价时，说明采用的是“自主开发前提”，还是“自愿转让前提”、“被迫转让前提”。

2.估价对象已出租、抵押、查封等，但根据房屋征收估价目的的需要，假定估价对象没有出租、抵押、查封等。估价对象已被查封，但根据人民法院强制拍卖估价目的的需要

，假定估价对象没有被查封。（背离事实假设）

3.如果评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。（法定优先受偿）

4.一定要有估价报告的使用期限，13年教材改版后将原来在结果报告中的使用期限变为在此处，如此处无算错，如使用期限放在结果报告算错。

明确估价报告使用期限的意义：

超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任应由估价报告使用者承担；在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任应由出具估价报告的估价机构和签字的估价师承担，但估价报告使用者不当使用的除外。

//因此估价报告使用期限不同于估价报告有效期或者估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即出具估价报告的估价机构的估价师要负责到底。【历年真题2】12年答案“在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响”

6、估价结果报告（0+13项）

0、标题

1、估价委托人

1-1估价结果报告委托人中缺委托人单位（如是单位）的法定代表人和住所；

1-2估价结果报告委托人中缺委托人姓名（如是个人）、住所和身份证号码（没有身份证号不算大问题）

2、估价机构

3-1估价结果报告估价机构中缺估价机构全称。

3-2估价结果报告估价机构中缺估价机构的法定代表人（执行合伙人）、住所、估价机构的资质等级。（如资质等级表述为甲级等表述有误）

注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务范围是否在资质等级内，超出等级承揽业务算错

3-3法人代表（或法人等）表述有误，应为法定代表人。

3、估价目的

3-1根据估价企业的资质，估价企业不能承揽该估价目的下的估价业务；（私加）

（1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”

（2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：

①征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门不被征收人确定被征收房屋

价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

②用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门不被征收人计算被

征收房屋价值不用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

（3）征收农民集体土地的：“为被征地农民支付法定补偿提供价值依据。”（2013教材删除）

（4）房地产转让的估价目的：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。

（5）企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转秱的作价提供价值依据”

（6）投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。

（7）复核评估目的的“受××银行委托，对××机构出具的房地产抵押估价结果迚行复核。”

4、估价对象

4-1估价结果报告估价对象土地的实物状况描述不全，缺名称，坐落、四至、面积、形状，周围环境，景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件（容积率、建筑覆盖率、绿地率等），利用状况；

4-2估价结果报告估价对象建筑物的实物状况描述不全，缺名称，坐落，面积、层数（总层数估价对象所在层数）、用途（综合用的应说明每一层的用途）、建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状。

4-3估价结果报告估价对象缺建筑物或土地权属状况描述。（两证的证载权利人姓名、土地取得方式，出让土地的应说明土地使用权出让起止年限，权属描述中没有交代共有权人及共有权证，如权利人为XXX和XXX；设立了他项权应有说明）。

4-4估价结果报告估价对象中缺估价对象区位状况的描述。

4-5（估价对象为在建工程的）估价结果报告估价对象中房屋的状态交代不清(形象工程进度)。

4-6租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限等）

4-7（抵押目的下的估价对象）如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。

四、

（一）

（二）实物状况

（四）

（五）

真题答案

【历年真题1】06年答案“结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）。【历年真题2】07年答案“结果报告中区位状况缺少方位、与重要设施的距离、交通条件、朝向等介绍”；07年第二个答案“结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标”；07年第三个答案是“结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及《房屋共有权证》，土地使用权人”；07年第四个答案是“他项权利日期不够具体”。【历年真题3】08年答案“估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产”（虽然标准答案有，但之前考试很少考察）

【历年真题4】08年答案“估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等”（虽然标准答案有，但之前考试很少考察）

【历年真题5】09年答案“估价对象权利状况描述不全，未交待是否有共有权人，是否设立抵押权，缺房屋所有权情况说明；09年第二个答案“估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍”；09年第三个答案“估价对象中缺区位状况说明或介绍”；09年第四个答案“估价对象缺现状使用状况说明，如是否有出租情形、各层使用状况（含地下三层）等”【历年真题6】10年答案“估价对象实物状况描述不全或不清（或说缺估价对象土地实物状况、或建成时间未具体到月、或缺估价对象四至、或缺各估价对象分摊的土地面积）”；10年第二个答案“估价对象权益状况描述不全（或缺他项权利限制情况、或缺租赁权情况、或缺是否优先受偿款情况”

【历年真题7】12年答案“未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。”

【历年真题8】12年答案“估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期”

【历年真题9】12年答案“估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明”

【历年真题10】12年答案“估价对象中缺是否有共有权的说明”

【历年真题11】13年案答“缺估价对象是否有他项权、是否共有权情况说明”

【历年真题12】14年案答估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。

【历年真题13】14年案答：估价对象描述中，“至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0”不对，一是法定优先受偿款不仅包含尚未注销的他项权利，还有拖欠建筑工程款和其他法定优先受偿款，二是法定优先受偿款是价值时点的而不是“至价值时点”这段时间内的。类似错误在估价结果中也有：“估价对象至价值时点的

法定优先受偿款为0”。

【历年真题14】15年案答：估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素。

【历年真题15】15年案答：估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。

【历年真题16】16年答案：1、估价对象中未说明估价对象是否有共有权

2、估价对象中未说明估价对象房屋用途和土地使用权人

5、估价时点（必须说明理由）

5-1估价时点设定不正确。

5-1-1抵押估价目的下的估价时点一般应为房地产估价师实地查看之日。

5-1-2征收估价目的下的估价时点应为房屋征收决定公共之日（拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点）

5-1-3对原估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价时点的估价时点应为原估价报告所确定的估价时点，除非原确定的估价时点有误）

5-2估价时点应用公历表示，精确到日；

5-3表述为估价时期、估价年月等用语不规范。

【历年真题1】03年答案“估价时间用语错误，应为估价时点”

【历年真题2】13年答案“价值时点未说明确定理由或说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。”

6、价值类型

包括价值或价格的名称、定义或内涵。根据估价目的来确定。常见的价值类型有：市场价值、投资价值、现状价值、抵押价值、快速变现价值。不同估价对象、同一估价对象但不同估价目的往往具有不同的价值类型

抵押价值的定义不是公开市场价值，价值定义表述为：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时点假定未设定优先受偿权利下的市场价值（有限市场价值）减去法定优先受偿额后的余额；

国有土地上房屋征收补偿估价的价值定义表述为：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，有熟悉情况的交易双方以公平交易的方式在估价时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”（见制度P15）

房地产转让价值类型可表述为：“为公开市场价值”；

房地产投资决策分析和咨询服务价值类型可表述为：“为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据”。

【历年真题1】10年答案“价值定义中缺未设立法定优先受偿权下的市场价值定义”

【历年真题2】11年答案价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。

【历年真题3】13年答案“价值定义表述错误，应为估价对象假定未设立优先受偿权

利下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。”

【历年真题4】14年答案“假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。

7、估价原则

不符合《房地产估价规范》的要求或缺某项原则。估价结果报告估价原则中缺最高最佳使用原则。（抵押目的的缺谨慎原则）

房地产抵押一定要有谨慎原则，市场价值评估应有最高最佳利用原则。但没有独立、客观、公正原则不算错误，一般就是要求合法、价值时点、替代和最高最佳利用原则，但如果是抵押的可以没有最高最佳利用，也就是说非市场价值没有最高最佳利用不算错误。

（注意：2011年教材增加：不可滥列估价原则，必须有针对性，切对所列估价原则进行简要定义！如果无估价原则的定义算错误！）

【历年真题1】03年答案“缺少估价原则”。

【历年真题2】05年答案“结果报告缺估价原则”。

【历年真题3】08年答案“估价原则不必考虑谨慎原则”（编者注：因为谨慎原则只是在评估房地产抵押价值时应当遵循的一项原则，本案例不是抵押价值评估，所以不需要谨慎原则）

【历年真题4】09年答案“估价原则缺谨慎原则”

【历年真题5】13年答案“估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前”

8、估价依据

（1）如果是抵押估价的必须有《房地产抵押估价指导意见》

（2）如果是房屋征收估价的必须有：《国有土地上房屋征收评估办法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》

另外，如果是在建工程，委托人提供的相关材料还必须有：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》

（一）有关法律、法规及文件依据

1.《中华人民共和国物权法》；

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3.《中华人民共和国土地管理法》；

4.《中华人民共和国城市规划法》；

5.《城市房地产抵押管理办法》。

（二）估价标准依据

1.《房地产估价规范》GB/T50291-2015;

2.《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013；

3.《房地产抵押估价指导意见》

4.《估价委托书》。

（三）估价机构及注册房地产估价师搜集的资料依据

1.估价对象照片；

2.实地查勘记录；

3.可比实例等相关资料；

4.当地市场调查和搜集的有关资料等。

【历年真题1】09年答案“估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》”

【历年真题3】14年答案：估价依据中缺《房地产估价基本术语标准》。

【历年真题4】14年答案：严格讲，在估价依据中，《城市房地产抵押管理办法》应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。

【历年真题5】16年答案：应依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）而不是中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）

9．估价方法（注意：此处重定义轻理由）

采用的方法及方法的理由（在结果报告和技术报告中都必须说方法和理由，而且如果只选用了一种方法在结果报告和技术报告中都要充分说明不选用其他方法的理由，但只要选用了两种以上的方法在这儿就不要提不选其他方法的理由，但是到了技术报告中即使采用两种方法也要说明理论上适用但未采用的估价方法的未被采用理由）+ 方法定义（而定义只要求在结果报告中出现，在技术报告中可以不给出方法定义）。

10-1估价结果报告估价方法中只选用了一种估价方法（未说明只选取一种估价方法进行估价的理由；适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价）；10-2估价结果报告估价方法中没说明估价方法的定义；

10-3估价对象能用市场法没说明未选用市场法估价的理由；（尤其是拆迁估价目的下的）10-4估价对象为收益性房地产，没说明未选用收益法估价的理由（如超市等）；

10-5估价对象为具有投资开发或再开发潜力的房地产，没说明未选用假设开发法估价的理由；

10-6没有说明选用估价方法的理由；

10-7估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定；

10-8选用的方法不适当，估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定；（1）比较法：是指估价对象与在估价时点近期发生过交易的可比实例进行比较，并以这些可比实例的成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。

（2）收益法：是预测估价对象的未来正常收益，然后利用报酬率或资本化率、收益系数，将预测的未来正常收益转换为估价时点的价值。

（3）成本法：先求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧求取估价对象价值的方法。

（4）假设开发法：先预测估价对象未来开发完成后的价值及正常开发成本和利润，然后将开发完成后的价值减去正常的开发成本和利润等来计算估价对象价值的方法。

【历年真题1】03年答案“估价方法中缺少选用估价方法的定义”

【历年真题2】04年答案“估价方法中没有说明收益法和市场法的定义”

【历年真题3】05年答案“结果报告中缺少估价方法的定义”。

【历年真题4】06年答案“结果报告估价方法中缺少估价方法定义”。

【历年真题5】14年答案“估价方法中缺少选用成本法和收益法的理由。

【历年真题6】16年答案估价方法中应具体说明所选用估价方法的理由。

10、估价结果

应说明在价值时点的：币种、总价及大写、单价（单价不用大写）；

估价结果内涵不清晰的（是否不假设和限制条件一致，仍而交待是否扣除出让金、相关费用及税金等；确定估价结果的理由要充分，例如为何采用加权平均法，权重是如何选择确定的）

（注意：和致估价委托人函一致吗？和技术报告一致吗？如果是抵押报告的，需要同时披露三种价值：市场价值、估价师所知悉的法定优先受偿款、最终的抵押价值）

11-1估价结果报告估价结果中没有币种，缺大写；(人民币现不做要求)

11-2对外币表达的结果，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格；

11-3表达形式不科学；

11-4缺总价或单价；

11-5估价对象为土地的，应有总价、单价、楼面地价；

【历年真题1】10年答案“结果报告的估价结果没有大写”

【历年真题2】10年答案“比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由”【历年真题3】11年答案结果报告和技术报告的总价均表述为万元。但按照规定：“房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元”。

【历年真题4】14年答案：估价结果中“选用比较法和收益法进行测算”错误，应是“选用成本法和收益法进行测算”。

【历年真题5】14年答案：估价结果中缺少单价表示或者未说明不列单价的理由。

11、注册房地产估价师

说明所有参加估价的注册房估师姓名、注册号，及本人签名，注明签名日期（2015新要求，今年考试没有算错误），至少是两名以上注册房估师，1名算错误！）

【历年真题1】11年答案结果报告只有估价师盖章而无签字，按照规定“不得以印章代替签字”

历年真题2】16年答案：估价结果报告中注册房地产估价师应亲笔签名，不能用盖章代替签名。

12、实地查勘期

为实地查勘估价对象的起止日期，具体为自迚入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。（注意：现场查勘应该在作业期内，不可在作业期前或作业期结束后）

【历年真题】13年答案“缺实地查勘日期”

13．估价作业期

是本次估价的起止日期，具体自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止。（注意：要与封面上的估价报告出具日期、与致委托人函的致函日期相匹配。）

【历年真题】11年真题“结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒。第（十二）与（十三）项顺序颠倒”

13-1与封面上的估价作业日期不一致；

估价技术报告（6项）

1．估价对象描述不分析（2015调了区位、实物、权益三者的顺序，但15年最好丌要挑出此处顺序颠倒的错误）

（1）估价对象实物状况描述不分析（注意：在2011之前的考试中还沿用老办法把实物和权益状况叫个别因素分析，只要不缺项就不算错误）

A．土地实物：土地面积、四至、土地用途、形状、地形、地势、土壤、地基、土地开发程度、平整程度、临街商业用地还要说明临街宽度、临街深度和宽深比，（但要注意区分理论P76第14行和P79到数第7行的临街状况，即临什么街、一面临还是二面临街是属于区位状况的！）

B．建筑物实物：建筑规模、用途、层数和高度、建筑结构、设施设备、装饰装修、外观、防水保温隔热隔声通风采光日照、层高和室内净高、空间布局、建成时间和设计使用年限、使用维护状况及完损状况、竣工日期（建成年月、建成年代）、设计使用年限（钢筋混凝土结构60年、砖混50年、砖木40年、简易10年）

【应试补充】根据不同的用途如何描述实物状况：

1）商业：要具体分析用途、用地面积、临街状况、建筑品质及内部格局、楼层、净高、建筑面积、装修、无形价值等内容。

2）住宅：要具体分析房屋结构、建筑面积、设施设备、质量、装修等内容。

3）工业：要具体分析用途、用地面积、建筑物结构、建筑面积、设施设备等内容。

4）写字楼：要具体分析用地面积、外观形象、内部装修、设施设备、智能化程度、物业服务水平、租户类型、建筑面积、可出租面积等内容。

（2）估价对象权益状况描述不分析

A．土地权益状况：（1）土地所有权状况；（2）土地使用权状况；（3）他项权利设立情况；（4）土地使用管制（容积率或建筑控制规模、建筑高度、建筑密度、绿地率、土地用途）；（5）目前使用状况；（6）其他特殊情况。

B. 建筑物权益状况：（1）房屋所有权状况；（2）出租或占用情况；（3）他项权利设立

情况；（4）其他特殊情况。

C. 在建工程：（1）建设用地规划许可证；（2）建设工程规划许可证；（3）建设工程施

工许可证的取得情况。

D. 房屋所有权又分为单独所有、共有、建筑物区分所有权；他项权利为地役、抵押、

租赁

（3）估价对象区位状况描述与分析

A. 位置状况：坐落、方位、不重要场所（设施）距离、临街状况、朝向、楼层；

B.交通状况：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况(就是觃划)、停车方便程

度；

C.周围环境和景观：自然环境、人文环境，景观

D.外部配套设施状况：基础设施、公共服务设施

【注意】关于楼层和朝向到底属于区位还是实物状况，具体情况具体分析，见理论教材P404第一自然段——“估价对象的用途和实物状况不同，对其区位状况的界定会有所不同。例如，居住、商业、办公和工业用途的房地产，它们的区位状况的具体内容就有所不同。再如，估价对象是整个住宅小区，还是其中一幢住宅楼或一幢住宅楼中的一套住房，对区位状况和界定是不同的。如果是整个住宅小区，则其区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则其区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则其区位状况既包括朝向、楼层、所处楼幢。”

【应试补充】根据不同的用途如何描述区位状况

1）商业：要具体分析繁华程度、交通条件、临街情况、楼层等内容；

2）住宅：要具体分析交通条件、生活服务设施、公用配套设施、环境状况、楼层、朝向等内容；

3）工业：要具体分析区域、地理位置、交通、基础设施等内容。

4）写字楼：集聚程度、交通条件、楼层、周边环境。

2、市场背景分析；

3-1缺少市场背景分析；市场背景分析过简，要分析与估价对象同类房地产的过去、现在、未来市场情况（估价对象缺未来市场趋势分析）。

要按从宏观到微观，由大区域市场到小区域市场，重点估价对象所处片区类似物业市场状况分析。

要注意与估价方法的对应：（1）采用市场比较法时，应分析估价对象所处片区市场类似物业交易的活跃程度，类似物业的价格水平。

（2）采用收益法时，侧重分析估价对象所处片区类似物业租赁活跃程度及租金水平。（具体分析，不作强制要求）

房地产市场分析：应是一个动态的分析过程，一定要对估价对象所处区域类似的房地产市场在过去、现在和可预见未来的供需状况及价格走势进行分析。（不可缺少）【注意】市场背景分析过于简单也可视为一项错误。从大的方面应有以下两坑内容：（1）未进行本地整体房地产市场形势分析的

（2）未进行本地本类房地产过去、现在和未来状况分析的（这个必须有！）

【历年真题1】05年答案“技术报告缺市场背景分析”。

【历年真题2】13年答案“缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。”

3、最高最佳使用分析；

教材P21

3-1最高最佳使用分析应只有一种用途，不应为两种或多种。

4、估价方法适用性分析（注意：此处重理由轻定义）；

（注意：应选用两种或两种以上的估价方法，如果只选用了一种方法在结果报告和技术报告中都要充分说明不选用其他方法的理由，应该首选的各方法不选的也要说明理由。前边结果报告中有定义的话此处可以无定义！不管选用了几种方法测算，只要有没选用的方法就要明确说明不选用方法的理由，否则可以作为一处错误予以指出。）

5-1没说明选用方法的理由以及估价方法的定义。

5-2一般应选用两种或两种以上的估价方法（只选用一种方法，应说明未选用其他估价方法的理由）

5-3估价对象为收益性房地产，未说明没选用收益法的理由；估价对象为在建工程，未说明不选用假设开发法的理由。

【历年真题1】07年答案“没有说明估价方法选用理由（编者注：结果报告和技术报告都没给出）”。

【历年真题2】12年答案“选用市场法的理由不充分，应该是该区域中在估价时点近期有较多类似房地产的交易实例”

5、估价测算过程；

6．估价结果确定

要详细说明不同估价方法的测算结果和最终的估价结果及其确定的方法和理由

【注意】其可能出现的错误主要表现在：

（1）确定估价结果的理由不充分。a.两种方法测算出两个结果，如何得到最终结果，没有说明，例如权重差别大没有说明原因。估价结果需要有理由来支持,例如说：“估价原则、估价人员周密计算、根据本类房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果”。b.确定的“估价结果”与计算结果不一致。

（2）最终结果应说明总价和单价，并要有大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。

（3）注意：必须不致估价委托人函和结果报告中的估价结果一致；如果是抵押报告的同时

披露三种价值：在估价时点未设定法定优先受偿款权利下的价值、估价师所知悉的法定优先受偿款、最终的抵押价值。

【历年真题1】03年的真题答案“未说明估价结果确定的理由”。

【历年真题2】05年答案“估价结果缺少单价（编者注：结果报告和技术报告都没有单价）”；05年第二个答案“估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分”。

【历年真题3】08年答案“估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积及每建筑面积的单价”

【历年真题4】08年答案“估价结果不应有可能字样”

【历年真题5】09年答案“估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值的说明”

【历年真题6】10年答案“技术报告结果中未计算抵押价值（或说未考虑法定优先受偿款）”；10年第二个答案“估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由”

【历年真题7】14年答案：严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复且最好说明有谨慎原则。

【历年真题8】14年答案：估价结果报告中缺少“注册房地产估价师”及其亲笔签名。【历年真题9】14年答案：估价结果报告中缺少“实地查勘期”。

【历年真题10】14年答案：确定最终估价结果时，对两种方法结果采用算术平均的理由说明不充分不严谨。

八、估价对象变现能力分析与风险提示（仅限抵押报告）

1．变现能力分析

1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；

2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；

3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。

【历年真题】09年答案“估价报告中缺变现能力分析”

2．市场风险提示

1）关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素迚行分析说明；

2）评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明；

3）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；

4）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；

5）合理使用评估价值；

6）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值迚行评估等。

【历年真题1】10年答案“缺少风险提示”

【历年真题2】13年答案“缺少风险提示”

【历年真题3】15年答案：估价结果报告中缺“风险提示”项

九、附件

附件的基本资料包括：

1）估价委托书复印件；

2）估价对象位置示意图；

3）估价对象实地查勘情况和相关照片，应说明对估价对象迚行了实地查勘及迚行实地查勘的注册房地产估价师。（当无法迚入估价对象内部迚行实地查勘时，应说明未迚入估价对象内部迚行实地查勘及其具体原因。实地查勘的相关照片应包拪估价对象的内部状况、外部状况和周围环境状况的照片。对未迚行实地查勘的估价对象内部状况，可丌包拪估价对象的内部状况照片，但应作为估价假设中的依据丌足假设在估价报告中说明。）

4）估价对象权属证明复印件（当估价委托人丌是估价对象权利人丏估价报告为非鉴证性估价报告时，可丌包拪估价对象权属证明复印件，但应说明无估价对象权属证明复印件的具体

原因，幵将估价对象权属状况作为估价假设中的依据丌足假设在估价报告中说明）。

5）估价对象法定优先受偿款调查情况，应说明对估价对象法定优先受偿款迚行了调查，幵应提供反映估价对象法定优先受偿款的资料。

【注意】当丌是房地产抵押估价报告时，可丌包拪该情况

6）可比实例位置图和外观照片。

【注意】当未采用比较法迚行估价时，可丌包拪该图和照

片。

7）与业帮劣情况和相关与业意见。

8）估价所依据的其他文件资料；

9）房地产估价机构营业执照和估价机构资质证书复印件；

10）注册房地产估价师资格证书复印件；

其他：房屋征收人不被征收人对被征收房屋的性质或者面积协商一致的，可以依据协商结果迚行估价，估价师要求估价委托人提供征收人不被征收人签字认可的对被征收房屋的性质或面积协商一致的书面结果，幵做为附件；

【历年真题1】04年答案“估价报告不完整，缺少附件”

【历年真题2】07年答案“附件缺少房屋共有权证复印析”；07年第二个答案“附件缺少估价对象内部照片”；

07年第三个答案“附件缺少他项权利证明”。

【历年真题3】10年答案“附件位置不对，应放在技术报告之后”

【历年真题4】估价报告缺最后一大项（第八项）附件。

估价测算过程常见错误

详细说明所选用的各种估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程及其中的估价基础数据和估价参数的来源和确定依据等

1）收益法(客观收益不是实际收益、出租率、空置率、净收益以年为单位、扣除商业利润、超额利润)

一、有效毛收入

1．获取收益二方式：分为出租和自营，但重点是出租的，自营不太考。

2．有效毛收入必须考虑租赁保证金和押金的利息收入、空置和收租损失

3．租金水平：

①租金内涵交待不清；

②租赁实例状况描述不完整、不清晰；

③租赁实例可比性较差。

4．租约限制：有租约按租约期内的合同租金，没租约或租约外按市场客观租金。

二、运营费用（扣除项目不要多项也不漏项）

运营费用中四不包括：

1．所得税；

2．抵押贷还本付息额；

3．折旧摊销；

4．改扩建费用；也就是说纯收益应中包括以上四项。

运营费用六应扣除（4+2）：维修费、管理费、保险费（投保房屋火灾险）、房地产税（房产税+城镇土地使用税）、租赁费用（房地产经纪机构向出租人收取的租赁代理费）、租赁税费（两税一费、租赁手续费）。

【记忆技窍】“房管保修、租赁税费”

三、净收益

1．没用客观收益而是用了实际收益；

2．没有考虑出租率和空置损失、出租率或入住率或满客率；

3．收益中没有包括有形收益和无形收益；

4．未考虑未来收益的变化。

四、变化趋势分析：净收益流量变化趋势分析依据不充分或者不合理的，升降幅度预测

数值依据应该充分。

五、报酬率或资本化率选用

1．报酬率选用的方法不正确，有累加法、市场提取法、排序插入法；

2. 报酬率的确定不具有客观性；

3. 未说明报酬率的来源，或说确定报酬率的依据不充分、无理由；

安全利率的选取没有必要的说明或选错，无风险报酬率应选取同一时期国债利率或银行存款利率，绝对不可以是贷款利率；

【相关链接】在成本法中的投资利息一般采用价值时点房地产开发贷款的平均利率4．采用了非本类房地产的报酬率，如商业的用了住宅的报酬率。

5.不同收益类型的房地产采用同一报酬率，如地下车库和地上办公楼用同一个报酬率。

6.把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定报酬率的参数或依据

六、收益期限的确定

1.没有特殊说明就直接将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限（∵没有交

代建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限孰短，∴无法考虑剩下二部分价值：剩余期限的建设用地使用权在价值时点价值，或剩余建筑物经济寿命土地出让期限界满需要无偿收回时建筑物残值予以补偿的情形）。

2.带租约的收益房地产，未考虑租约期与非租约期的区别,租约期内用合同租金，

租约期外用客观的市场租金；

3.将房地产的建设期作为收益年限；

4.确定有效收益年限理由不充分；

5.估价报告前后收益期限单位不相同，前边结果报告用月收益，后边技术报告用年

收益；

6.收益年限超过土地使用权法定使用年限或剩余使用年限

七、选用公式易出错点（必须列出字母或文字公式！）

1．选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的；

2．选用了无限年计算公式（一般选有限年计算公式）；

3．未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化计算公式；

4. 未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式。

①有效毛收入＝潜在毛租金收入-空置和收租损失+其地收入

②潜在毛租金收入=全部可出租面积×最有可能的租金水平

③房地产租金水平应是社会客观租金水平，且为未来的预测值（应作出说明）。房产是否已签约，应区别对待，对已签租约的，在租约期内按租赁合同约定计算租金收入，租约期外，按未来社会平均租金计算，租金收入。

④注意可比实例，租金的内涵、交易方式是否与估价对象一致。（租金内含应作必要说明）

⑤计算可出租面积时，应注意其准确性，不应包括大厅、管理用房等面积（其收益已在其他功能房地产租金收益中体现）。

⑥不同楼层、不同用途应分别确定租金。

⑦没有考虑出租率（入住率、满客率）、押金或租赁保证金的利息收入、空置率，

A-1 有关面积套错（总面积、出租面积、建筑面积、使用面积、可转让面积、可出租面积）；

A-2净收益应以年为单位，看前后是否一致，有否漏乘12或365

A-3在净收益中未扣除无形资产价值或正常商业利润、超额利润等归属于其他资产（如设备）的收益；应扣除不属于房地产带来的收益。

A-4租赁收入与租金收入概念混淆；租金与净收益概念偷换；

A-5客观潜在租金的求取过程过于简单（可采用市场提取的方法求取）；市场法提取的比准租金应说明是预测值。

A-6不应采用实际收益，而应采用客观收益。

A-7计算有效毛收入时认为空置率为0或者入住率为100%不合理。即使真有这种情况，至少要说明原因。

A-8无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。收益中应包括有形收益、无形收益。

A-9（自营型房地产）扣除项目不全面：

A-10经营型净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税金-管理费用-财务费用-商业利润

A-11生产型净收益=销售收入-生产成本-销售费用-销售税金-管理费用-财务费用-厂商利润

A-12年有效毛收入未考虑出租率空置率可出租面积的比例租金损失，押金收人其它收人考虑出租率的问题，

A-13求取比准租金时,估价对象或可比实例的租金构成内涵及租金的支付方式未做说明，如有不同应作说明。

A-14用市场法提取的比准租金应说明是预测值；收益法计算中，有效毛收入、年运营费用、平均出租率也应说明是预测值。

A-15未考虑押金或租赁保证金的利息收入。

A-16综合用途的估价对象租金计算有漏算，如车库（停车场）的收入。

注意不要重复计算(如企业自营房屋；酒店配电房、大堂等)

A-17未分析租租金的变化趋势（未考虑未来收益的变化）。收益中没有包括有形收益、无形收益。租金标准应是具体数字，而非一个大约范围。、

A-18租赁收入中应包括有效毛租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。

A-19收益法未说明已出售部分为实际可出租面积，从总实际可出租面积中减去已出售部分面积方法欠妥。

B运营费用中的错误：

B-1运营费用不包含抵押贷款还本付息额、建筑物拆旧费、土地摊提费，不包括所得税、改扩建费用，但包含寿命比建筑物寿命短的设备、装修的折旧费；

B-2运营费用中的各费用取值无依据或计算基础无依据或错误（如押金或租赁保证金利息收入计算了管理费，没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用；

销售税费的取值基数应为销售收入；计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算；

计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。）销售税费应以销售收入作为计算基数。

B-3运营费用中缺项或多项（如少房产税、两税一费、保险费、土地使用税、租赁管理费，多了物业管理费、所得税）；计算费用时要根据租约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项。如：漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费用、所得税等计入）。

B-4出租房地产，扣除项目应符合规定（根据租约，可扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费）租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税、租赁费用和租赁税费。收益法计算未说明房地产出租年运营费用组成项目的客观理由。

B-5计算费用时要根据租约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项。如：漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；计算费用时多项（如：不能将折旧费、土

地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费用、所得税等计入）

B-6管理费用如以年有效毛租金为基础不是年有效毛收入，则不包括租金押金收入

运营费用包括：房地产税、保险费、人员工资及办公费用，为承租人提供的服务的费用（管理费）、保持房产正常运行成本（维修费）、租赁费用、租赁税费（以上费用应结合租金内涵，区别对待）；运营费用不包括：抵押贷款、还本付息、会计上的折旧、所得税。

房地产税计算基础是年有效毛收入。（包括房产税、城镇土地使用税）

管理费计算基础是年有效毛收入；费率应是未来预测值，是社会平均水平，取值依据充分。

租赁税费（包括“二税一费”、租赁手续费），计算基础是有效毛收入；租赁用费率取值要求同上。营业税的计算基数应包括押金或租赁保证金利息收入

保险费计算基础是建筑物的现值。

年维修费用计算基础是建筑物的重置价格。

净收益求取应注意：（1）有形收益与无形收益（2）采用客观收益而非实际收益（3）应在收益中体现预期原理，除评估房产抵押价值应遵循谨慎原则，而选取“保守的估计值”外，其他估价目的都应选用“最可能的估计值”。

C、收益年限中的错误：

C-1估价技术报告收益法的估价测算过程收益年限错误（主要要对比土地出让剩余年限、建筑物剩余经济寿命和开发周期之间的关系）；——（钢混结构的建筑物经济寿命取70年；）—没有特殊说明就直接将将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限。

—未考虑建筑物剩余经济寿命或土地使用权剩余年限对收益年限的影响。

C-2不能将房地产的建设期作为收益年限。

C-3以土地使用权剩余年限作为的收益年限超过该类用途土地的法定最高出让年限或企业的经营期限。

D收益法公式中的错误：

D-1收益法的计算公式的选用未说明理由；（如收益稳定并在出让合同中已约定不可续期时方可用V=A/Y[1-1/（1+Y）N]，如按一定比率递增的g的取值缺乏理由）；

D-2收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末，若净收益发生在期初，则应用A末=A初（1+Y）进行调整

D-3如用收益年限为无限年，选用无限年的公式计算，在净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

D-4方法称谓有误应为收益价格。

D-5公式中各参数代号的文字解释有误。（如净收益按一定比率递增的收益法公式中A 应为第一年的净收益，而非未来的净收益等）

E报酬率中的错误

E-1报酬率的取值无依据或测算有误（如用累加法计算时，安全利率采用的为贷款利率，应使用银行一年期的存款利率或国债利率；市场提取法选用的实例规模不相当，或求取的实为资本化率或收益乘数；用物价上涨率和经济增长率（通胀率）、所得税作为报酬率或确定依据；）—报酬率的选取未说明求取方法和来源；—累加法测算估价对象报酬率时，风险调整值的取值无依据。

E-2功能不同、用途不同的房地产选用了相同的报酬率；估价对象采用了非同类房地产的报酬率。

E-3不同收益类型（期间收益与未来转售收益）应采用不同的报酬率；折现率与报酬率应有不同。-折现率与报酬率取值相同未作说明。

普便的错误：

E-4未说明潜在毛收入、空置率、运营费用、报酬率等参数的取值均为预测值）；如用

过去数据提取的报酬率是否与预测的报酬率一致应有说明。

E-5没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据（使用估价对象实际的已经发生的或当前的收益或费用）

E-6价值重复计算，大堂和自用办公用房、管理用房等不应单独计算价值；

E-7要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。

E-8在市场提取法所求取的报酬率没有根据未来预测做相应的调整。

2）市场法

一、比较法文字公式易出以下错误：

1．技术报告测算中应列出市场法文字公式，没有列出就直接测算结果的为错误；

2．计算公式选用正确了，但无计算过程或者计算过程不清晰；

3．选用公式中字母含义说明不准确或未说明的；

4．计算过程中数字精确度不够或者不合理的。

2-1选取的可比实例不符合要求（可比性差）：

A不处于同一地区或同一供求范围内的类似地区；

B用途不相同；

C规模不相当（0.5至2倍之间）;

D档次不相当；

E建筑结构不相同；

F权利性质不相同；（估价对象为划拨，可比实例为出让地，在估价结果中应扣除出让金）

G时间不接近-可比实例交易日期与估价时点不接近（一般不超过一年，超过两年应说明市场相对较平稳）

H交易类型与估价目的不吻合；

I应为正常成交价或可修正为正常成交价（如税费非正常负担的应作调整）

J土地等级不相同。

2-2选择的可比实例描述不清；

（1）交易日期描述不清（应说明由于交易日期与估价时点相近，可比实例均不用进行交易日期修正。

（2）交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）

（3）交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）。

（4）交易房地产状况描述不清（现房、期房、结构、装修、设备等）

（5）缺少付款方式的说明（一次性还是分期）

（6）交易时可比实例的规模描述不清（建筑规模、占地规模）-建筑结构、建成年月、层数描述不清、比较实例的的土地使用权剩余年限、容积率等未作描述，也未做相应修正。

（7）估价对象或可比实例的总楼层及所在楼层。

2-3各项修正错误：

（1）单项修正一般不超过20%，综合修正一般不超过30%；

2-4非正常交易情况的要进行交易情况修正；修正时要注意：拍卖、招标的并不一定比协议价格高。卖方将部分费用转嫁的，要进行修正。

三、比较法交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整

比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正（100/105）×市场状况调整（106/100）×房地产状况调整（100/97）

【公式记忆窍门】“下上下”

1．后面有比较因素条件指数表和修正系数表，但前面没有列出可比实例情况分析表，是有果无因

2．交易情况修正常出错：

（1）分子分母颠倒顺序，分子应为100；

（2）交易情况说明不清楚或者过于简单的；

（3）交易情况修正系数调整方向错误，不描述情形刚好相反；

（4) 修正系数确定理由不充分的。

3．市场状况调整常出错：

（1）分母为100；

（2）成交日期表述不明确的；

（3）价格指数不市场状况描述不一致的；

（4）价格指数调整中，定基价格指数的分子上应为估价时点的价格指数、环比价格指数是从基准日期下一个月的指数在分子上；

【记忆技窍】“求谁，谁在上”

（5）调整系数确定理由不充分的。

4．房地产状况调整易出错：

●以下三子项分子全为100；

（1）区位：

①因素选择不全或者针对性差的；

②素差异分析不够的；

③调整因素分值确定与因素差异描述不一致的

④子因素权重取值不合理的，或说子因素权重没有说明理由（例如某子因素30%的权

重，而某子因素20%的权重）

（2）权益：

①因素（年限、容积率等）不全或者不明确的；

②因素差异分析不够的；

③调整因素分值确定不因素差异描述不一致的；

④子因素权重取值不合理的，或说子因素权重没有说明理由（例如某子因素30%的

权重，而某子因素20%的权重）。

（3）实物：

（同上。）

四、估价结果的确定

1．比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值无理由；

2．比准结果取三个可比实例采用加权算术平均法理由充分了，可没有对权重（尤

其是权重不等的情况下）进行说明

2-7．修正系数取值与区域（或个别）因素描述不一致。如：在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；或情况说明表中无差异，而计算时却修正了；

2-8可比实例交易日期与估价时点要接近，不能相隔过长，如：超过1年的应说明市场较平衡，超过两年则不能采用）

2-9可比实例的币种未说明；或未化成同一币种。

2-10建立价格可比基础时，汇率选择错误（应按可比实例成交时的汇率）；

2-11计算结果有错；比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。

2-12不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同。

2-13环比与定基价格指数概念混淆。

2-14区域因素与个别因素混淆不清。

2-15修正系数的取值不统一，互相矛盾，与文字描述不一致。

2-16市场状况调整取100/100，应说明房地产市场稳定或无波动。

2-17比较项目选择不当，缺少必要的项目，比较项目内含错误和理解错误

2-18修正取值不规范，向方错误，取值无理由，或不对，直接把实物状况差异幅度作为价格差异幅度

2-19假设开发法中用市场法求取的土地价格不应另行计算取得待开发土地的税费。

2-20加权综合确定估价结果错误。

（1）交易日期、交易情况接近估价时点的价格计算结果中的权重应较大；

（2）区域因素个别因素相差较远的权重取值应较小。

2-21估价对象的比准价格应为比准价格。

2）假设开发法

1、绝不允许假设开发法开发完成后的价值用成本法来测算

2、动态分析法（现金流量法）中不需要计算投资利息和开发利润

3、未列出假设开发法计算公式的

4、应说明三种估价前提，从案例考试角度看，未说明三种估价前提的，可作

为一处错误予以指出。抵押目的估价和人民法院委托的拍卖估价，一般应采用

“被迫转让前提”。

5、计算公式出现漏项或增项错误正确的计算公式为：待开发房地产价值=开发

完成后的房地产价值—后续开发成本—后续管理费用—后续销售费用—后续

投资利息—后续销售税费—后续开发利润—取得税费；要注意计算公式不估价

对象的类型（生地、毛地、熟地、在建工程、旧房地产）相对应；

6、推测未来楼价方法错误（正确的方法是：①对于出售的房地产，可采取（市

场）比较法和长期趋势法；②对于出租或自营的房地产，采用收益法）；

7、没有确定最佳开发利用方式或确定最佳开发利用方式缺乏依据（需要依据

觃划限制条件和可行性分析来确定最佳开发利用方式）；

8、开发经营期（开发建设期（包括前期、建造期）、经营期）的确定缺乏依据；

9、折现率的确定没有说明理由；与报酬率混淆

10、计算过程中采用的参数（成本、管理费率、销售税率、销售费用率、利润

率等）缺乏客观性或依据；

11、投资利息计算项目不正确（待开发房地产的价值、取得待开发房地产的税

费、开发成本、管理费用、销售费用等需要计息！销售税费不计息！！）；

3-1公式错误（缺项）：最基本公式：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-后续必要支出及应得利润（取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润——未计算计算投资利息、销售税费和取得待开发房地产的税费等。

3-2如评估的是已完成了房屋拆迁补偿安置的土地价值，则不应扣除房屋拆迁补偿安置费用。

3-3应选用现金流量折现法进行计算；（采用传统方法计算应说明理由）

3-4现金流量折现法中不应再计算利息和利润。

3-5传统方法中计算投资利息计算基数缺项（需求取的待开发房地产的价值、取得待开发房地产的税费、后续的开发成本、管理费用和销售费用。销售税费、开发利润不计息）；计息起点错误，应从估价时点起计；利息计算时，均匀发生的续建费用等计息在期中，即：要将时间段除以2。

3-6估算未来的楼价；一般通过市场法、长期趋势法、收益法来评估未来市价。注意一定要是“未来”的情况下的价格，不能简单地将估价对象或比较实例的往年数据直接算术平均得到，必须分析房地产未来价格变化的趋势。总建筑费没折现到估价时点。