许昌市征收流程2011.5.6

一、申请征收房屋程序

(一)公共利益项目建设单位向房屋征收部门提出房屋征收申请在提出房屋征收申请时,应提交下列文件、资料:

1.建设项目符合国民经济和社会发展规划的证明文件(发展改革部门核发);

2.建设项目符合土地利用总体规划的证明文件(国土资源部门核发);

3.符合城乡总体规划和专项规划的证明文件(城乡规划部门核发);

4.保障性安居工程建设、旧城区改建项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明文件(住房城乡建设部门、发展改革部门核发);

5.房屋征收补偿资金证明文件(财政部门或金融储蓄机构出具)。

(二)对建设单位申请事项进行审查

房屋征收部门在接到房屋征收申请之日起2个工作日内,完成对申请征收房屋事项的审查工作。

二、作出房屋征收决定前程序

(三)通知有关部门暂停办理相关手续

房屋征收部门审查通过房屋征收申请之日起2个工作日内,起草并送达相关单位暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途相关手续通知书。

(四)委托房屋征收实施单位

房屋征收部门与委托的征收实施单位在2个工作日内签订委托协议书。

(五)征收补偿费足额到位

1.房屋征收实施单位在7个工作日内对被征收房屋进行调查,编制房屋征收补偿费用概算;

2.房屋征收部门在2个工作日内对概算进行审核;

3.建设单位根据房屋征收部门要求,在5个工作日内将全部补偿费用汇入专户存储。

(六)对房屋调查登记并依法处理未经登记的建筑物

1.房屋征收部门组织房屋登记机构、国土资源部门、城乡规划部门及被征收房屋所在地的基层组织等单位,对征收范围内房屋及土地使用权的权属、区位、用途、建筑面积等情况在10个工作日内进行调查登记;

2.城乡规划部门依法对未经登记的建筑进行调查、认定和处理,并在2个工作日内将相关情况书面告知房屋征收部门;

3.房屋征收部门在2个工作日内在房屋征收范围内发布被征收房屋的调查结果。

(七)上报征收补偿方案

1.房屋征收实施单位在5个工作日内拟定征收补偿方案;

2.房屋征收部门在2个工作日内对征收补偿方案进行审核及修改;

3.房屋征收部门在2个工作日内向政府报送征收补偿方案。

(八)组织对征收补偿方案论证。

市、县(区)人民政府组织房屋征收、城乡规划、国土资源、发展改革、财政、信访、政府法制等部门,在5个工作日内对征收补偿方案进行充分论证和修改。

(九)公布征收补偿方案

1.房屋征收部门在房屋征收范围内公布征收补偿方案,并征求公众意见。征求意见的期限不少于30日;

2.房屋征收部门做好意见的收集和整理工作;

3.征求意见期满之日起2个工作日内,房屋征收部门向政府提交征求意见和补偿方案修改情况的报告。

(十)公布征求意见和补偿方案修改情况

房屋征收部门以政府名义在2个工作日内公布征求意见情况和征收补偿方案修改情况。

(十一)依法召开听证会

1.旧城区改建项目半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的,市、县(区)人民政府应当组织被征收人和公众代表召开听证会;

2.房屋征收部门根据听证会情况修改征收补偿方案。

(十二)实施社会稳定风险评估

1.房屋征收部门按照政府要求,依据《许昌市关于对涉及群众利益的重大决策事项进行信访评估的实施办法》(许办〔2007〕

35号)等规定,进行社会稳定风险评估,并在2个工作日内向市、县、区政府提出是否作出房屋征收决定的意见;

2.涉及房屋征收户数在100户以下的(含100户),由市、县(区)长审批;户数在100户以上的,经市、县(区)人民政府常务会议讨论决定。

三、作出房屋征收决定后程序

(十三)发布房屋征收公告

房屋征收部门在市、县(区)人民政府作出房屋征收决定书之日起5个工作日内,在征收房屋范围内发布房屋征收公告,并在新闻媒体发布公告。

(十四)做好宣传解释

房屋征收部门及房屋征收实施单位向被征收人做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

四、房屋征收补偿程序

(十五)选择房地产评估机构(7个工作日)

1.房屋征收部门在房屋征收范围内公示具有三级以上房地产评估资质的估价机构,并发布选择评估机构公告;

2.被征收人在规定的期限内,协商确定估价机构;

3.协商不成的,由多数被征收人决定估价机构,也可以采取投票、抽签、摇号等随机方式,确定估价机构。

(十六)对被征收房屋价值进行评估(10个工作日)

1.估价机构选派3名以上房地产估价师进行实地查勘;

2.依法确定被征收房屋的价值,出具房地产评估报告。

(十七)申请复核评估及鉴定

1.房屋征收部门和被征收人对评估结果有异议的,在接到估价报告之日起5日内提出书面复核申请;

2.估价机构对评估结果进行复核并出具复核报告;

3.当事人对复核结果有异议的,可以在接到复核报告之日起5日内向房地产价格评估专家委员会提出鉴定申请;

4.当事人从房地产价格评估专家委员会专家名单库中选取3人以上单数专家,组成鉴定小组,对估价报告进行鉴定。房地产价格评估专家委员会在收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见。

(十八)签订房屋征收补偿协议(征收补偿方案确定的签约期限)

1.房屋征收实施单位与被征收人核算征收房屋补偿费等;

2.协商搬迁期限、过渡期限等具体补偿与安置事项;

3.房屋征收部门与被征收人签订书面的房屋征收补偿协议。(十九)先补偿后搬迁

1.房屋征收实施单位按照房屋征收补偿协议的约定,完成对被征收人的补偿事项;

2.被征收人在房屋征收补偿协议约定的期限内,完成搬迁事项,并及时向房屋征收实施单位交付被征收房屋。

(二十)对建筑物实施拆除1.房屋征收实施单位应当委托具有建筑施工总承包企业资质或爆破与拆除工程专业承包企业资质的单位,依照国务院《建设工程安全生产管理条例》等规定,对建筑物实施拆除;

2.施工单位采取围挡作业等安全措施,对建筑物进行拆除,并在约定的期限内完成对建筑物拆除任务。

五、达不成补偿协议纠纷的处理程序

(一)作出补偿决定在征收补偿方案确定的签约期限内,达不成征收补偿协议或房屋所有权人不明确的,由市、县(区)人民政府作出补偿决定。

1.房屋征收部门报请市、县(区)人民政府作出补偿决定;

2.经政府法制部门把关后,市、县(区)人民政府研究作出补偿决定。

(二)发布补偿决定公告

房屋征收部门及时在房屋征收范围内公告补偿决定。(三)申请强制执行

1.非诉讼案件强制执行。被征收人在接到补偿决定书之日起60日内不申请行政复议或者在接到补偿决定书之日起三个月内不提起诉讼,又在补偿决定规定的期限内不搬迁的,市、县(区)人民政府应当自被执行人法定起诉期限届满之日起180日内,向人民法院申请强制执行。

⑴房屋征收部门代政府起草《强制执行申请书》;

⑵经政府法制部门把关后报政府审批;

⑶市、县(区)人民政府向人民法院提交强制执行申请书,并提交征收补偿金额和专户存储账号;实行产权调换的,提供安置房屋和周转房的位置、面积等资料。

六、达成补偿协议后纠纷的处理程序

(一)房屋征收部门或被征收人依法向人民法院提起诉讼

(二)依法申请强制执行

人民法院对补偿协议纠纷案件的判决书生效后,被征收人拒绝履行的,市、县(区)依法申请人民法院强制执行。

七、房屋征收信息公开程序

(一)建立房屋征收补偿专项档案

1.房屋征收项目完成后15日内,房屋征收实施单位向房屋征收部门移交补偿协议等相关文件、资料;

2.房屋征收部门归集征收补偿协议等文件、资料,按规范化标准建立健全档案资料。

(二)向被征收人公布分户补偿信息

房屋征收部门在房屋征收范围内向被征收人公布分户补偿信息。

(三)审计机关公布审计结果

1.房屋征收项目完成后20日内,房屋征收部门向审计机关提交房屋征收补偿费管理使用情况等文件、资料;

2.审计机关对征收补偿费管理和使用情况进行审计,并公布审计结果。

国有土地上房屋征收评估规范

市国有土地上房屋征收评估规第一条为了规国有土地上房屋征收评估活动，确保国有土地上房屋征收评估的公正、有序，根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《房地产估价规》，结合市实际，制定本评估规。第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本评估规。第三条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。第四条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用围的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。第五条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委

员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。房屋征收评估、鉴定活动不受任何单位和个人干预。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。第六条同一征收项目的房屋征收评估工作，由两家以上房地产价格评估机构承担的，应当由资质较高的一家房地产价格评估机构为牵头单位；同一资质的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统—标准。第七条同一征收项目分期实施，其房屋征收评估工作由两家以上房地产价格评估机构承担的，前期房地产价格评估机构应当向后期房地产价格评估机构提供评估对象、价值涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等评估技术资料，后期房地产价格评估机构除因时间变化等不适用因素外，应当采用。第八条房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。房地产评估机构因专业所限可以委托专业评估机构评估相关项目，但应在评估报告中加以说明，并附相关评估机构的评估报告。第九条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

国有土地上房屋征收评估办法

国有土地上房屋征收评估办法（征求意见稿）第一章总则第一条为了规范国有土地上房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》、《房地产估价规范》，制定本办法。第二条评估被征收房屋和产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对评估价值和测算的市场价格进行复核评估和鉴定，适用本办法。第三条房地产估价机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展评估、鉴定业务；与房屋征收部门有关人员、被征收人有利害关系或者是被征收人的，应当回避；应当回避而未回避的，评估结果或者鉴定意见无效。任何单位或者个人不得干预评估、鉴定行为和结果。房地产估价机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员应当拒绝任何单位或者个人对评估、鉴定行为和结果的干预。第四条承担房屋征收评估业务的房地产估价机构由被征收人协商选定；协商不成的，可以通过投票、抽签、摇号等公开、公平、公正方式选定。市、县人民政府可以推荐社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产估价机构供当事人选择，但不得限制其他符合条件的房地

产估价机构参与评估活动。房地产估价机构不得采取迎合被征收人或者房屋征收部门要求、恶意低收费、虚假宣传等不正当手段承揽房屋征收评估业务。第五条房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当向房地产估价机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。房屋征收评估委托书、房屋征收评估委托合同示范文本，由住房和城乡建设部组织制定。第六条同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。第七条对于承接的房屋征收评估项目，房地产估价机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师开展评估业务。第八条房地产估价机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员，因房屋征收评估、鉴定工作需要查询被征收房屋、产权调换房

土地征收手续流程

前期部手续流程一、房屋征收手续国有土地上房屋征收与补偿程序 ↓ ↓ ↓

回迁区土地证办理一、征地手续流程（集体土地变成国有土地） 1，土地局耕保科提供组卷批次号 2．政府同意旧村改造的批复 3．规划局的选址意见书 4．发改委立项、核准证 5．界定图平面图 6．测绘报告 7．收回旧土地证 8．耕地需报政府申请用地指标 9、组完的征地卷报区土地局，由区土地局报市局市局报省厅批复审批程序桥西国土局经办人→科长→局长→市局耕保科→主管局长→局长→报政府二、划拨方案报市政府批复 1、申请 2、省厅征地批复 3、划拨方案 4、征地卷市局耕保科经办人→主管局长→局长→报政府三、签订划拨合同 1、申请 2、宗地界址图 3、缴纳征地管理费凭证 4、划拨方案批复文件 5、宗地规划设计条件

6、营业执照（机构代码证）、法人身份证明及委托书等有效证件审批程序市国土局利用科经办人→科长→主管副局长→局长四、划拨土地证办理 1、填写地籍调查表包括：区地籍科实际现场测量，四邻及土地勘测单位到场，填写地籍调查法人证明书、指界委托书。 2、填写国有土地权证申请表 3、法人身份证明 4、委托书 5、宗地图 6、土地划拨合同 7、征地管理费缴纳凭证 8、政府关于划拨方案的批复审批程序市国土局地籍科经办人→科长→主管局长→局长出让区土地证手续流程一、网上办理土地出让合同 10个工作日（出让） 1、申请 2、成交确认书 3、招拍挂公告和须知 4、宗地界址图（3份） 5、土地出让价款缴款凭证 6、出让方案批复文件 7、宗地规划设计条件 8、营业执照（机构代码证）、法人身份证明及委托书等有效证件 9、交地协议 10、土地评估报告 11、承诺的开发总额 12、两种用途以上的规划部门确定每中用途的土地面积 13、与房管部门签订的保证性用房协议审批程序市国土局的利用科经办人→科长→主管局长→局长二、出让合同上报市政府批复 10个工作日三、政府批复后办理土地证 10个工作日

北京国有土地上房屋征收暂行办法

北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法第一章总则第一条为进一步规范本市国有土地上房屋征收评估活动，维护房屋征收当事人合法权益，保证房屋征收补偿公平合理，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》及《房地产估价规范》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。第二条本市行政区域内国有土地上被征收房屋价值评估，用于产权调换房屋价值评估，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估，因征收房屋造成的机器设备、物资等搬迁费用评估，因征收房屋造成的停产停业损失评估，房屋征收涉及的其他价值评估，以及对相关评估结果进行复核或鉴定，适用本办法。为编制征收补偿方案、确定征收补偿费用或政府作出房屋征收决定等服务的国有土地上房屋征收预评估，适用本办法。第三条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估等房屋征收涉及的其他价值评估，应当分别对评估目的进行适当表述。第四条房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构

提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以权属证书和登记簿的记载为准；权属证书与登记簿的记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照区人民政府的认定、处理结果进行评估。第五条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估等房屋征收涉及的其他价值评估时点，应当与被征收房屋价值评估时点一致。第六条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数款、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》及本办法评估确定。第七条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、

房屋征收评估办法

关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知建房〔2011〕77号各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。现印发给你们，请遵照执行。附件: 国有土地上房屋征收评估办法中华人民共和国住房和城乡建设部二〇一一年六月三日附件：国有土地上房屋征收评估办法第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估

机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；（四）委托人应提供的评估所需资料；（五）评估过程中双方的权利和义务；（六）评估费用及收取方式；（七）评估报告交付时间、方式；（八）违约责任；（九）解决争议的方法；（十）其他需要载明的事项。第七条房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。第八条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当

住建部拆迁补偿办法条例

住建部：房屋征收按市价评估补偿 2011年06月08日02:28新京报[微博]马力我要评论(194) 字号：T|T 转播到腾讯微博 2010年7月3日，北京原宣武区，一条胡同的平房墙上被画上了大大的拆字，而有的地方已经被拆除。陈眉语摄继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后，住建部昨天发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿的评估办法。其中规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。房屋征收评估新流程选定机构被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。签订合同一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担。实地评估估价师对被征收房屋进行实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。公示解释

房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。交付报告公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。申请复核被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请鉴定被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。变化1 评估价格完全依照市场 2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。” 按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。昨天发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，对此进行了细化。“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。【解读】在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格。对此，北京市房协副秘书长陈志昨日表示，这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求一致。 “《条例》中，是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。所以，这是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。

农村征地工作流程图

1 / 3 农村征地工作流程图一、征地前准备工作受领任务接收资料制定征地工作方案组织落实业务培训召开四会发布征地公告受领任务、收集征地项目要件：（1）征地红线图（2）市政府批文（含通知）（3）区政府转文（4）勘界报告（1）现场勘察明确征地范围、摸清基本情况（2）拟定征地工作方案、组建工作班子，明确负责人，确定调查登记人员（3）拟报区政府征地公告（4）确定安置房源地址、面积召开征地前动员会，组织政策培训及警示教育、严格纪律开好四会，做好宣传（1）发布张贴征地公告（2）部门工作会（3）镇村社干部工作会议，推荐社员代表（4）社员代表会（5）社员大会（6）公布举报电话调查登记资料整理汇总集体研究相关事宜汇总资料数据公示二、调查登记公示调查登记五个要求: （1）要求采取3+1的组织机构（2）要求实测平面图（3）要求入户调查户籍及家庭情况、产权征、实测等登记（4）要求被调查人员及相关人员签字，注明日期（5）要求登记资料清晰当天移给专人（1）实测资料汇总、输入微机，计算补偿金额，输出补偿表（2）发现问题，进行复核（3）汇总调查资料及数据提交单位主要领导或分管领导审阅组织有关单位（1）推荐拟定农转非人员名单（2）调查城市人员住房情况、拟定住房安置人员初步名单及方案（3）拟定参保人员名单（4）编号征地经费测算报告（1）对登记汇总资料和农转非人员名单进行公示、张贴、接受群众监督（2）同时对登记资料进行复查或复核、更正收集被告征地村（居委会）、社的意见

三、实施补偿安置拟定征地补偿安置方案报批补偿安置方案和转非人员实施补偿安置督促拆迁（1）依据征地拆迁调查资料和公示情况，草拟征地补偿安置方案并进行张贴公示（2）张贴听证告知通知，需要举行听证的，依法申请组织听证（3）督查安置房源落实情况（4）确定过渡费发放标准、时间（1）《征地拆迁、补偿、安置方案》经修改后报区人民政府批准（2）会审转非人员名单，报送公安部门审批（3）督促安置房选址建设等（1）发出补偿安置通知（2）签订补偿安置协议（3）现场办理拆迁补偿（4）会同社保局办理农转非人员社保手续（5）发放个人应得安置补助费（6）委托评估公司对企业设备等进行评估（7）办理住房安置（8）组织安置对象选房入住发出拆迁通知，拆除房屋、处理青苗构附着物四、处理遗留问题总结归档专题研究会依法处置遗留问题总结结算资料归档由征地部门根据征地项目中的政策未涵盖特殊问题、实施补偿具体问题、来信来访及群众举报，组织相关部门专题研究对无正当理由，拒不接受补偿，不拆除房屋及附属设施的拆迁户，经反复工作无果的，由征地实施单位报土地行政主管部门，并依法申请人民法院强制执行统计该项目各种数据，总结工作情况，编制上报征地费用做结算报告，报请审计、监察部门审查征地红线图、市政府批文、区政府转文、登记资料、补偿资料、农转非人员及住房安置名单以及需要归档的资料整理归档 2 / 3

房屋征收评估新流程+国有土地上房屋征收评估办法

房屋征收评估新流程+国有土地上房屋征收评估办法房屋征收评估新流程选定机构被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。签订合同一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担。实地评估估价师对被征收房屋进行实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。公示解释房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。交付报告公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。申请复核被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10 日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请鉴定被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

国有土地上房屋征收评估办法第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成1 的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

征地工作流程范文

征地工作流程范文 1 2020年4月19日

征地报批工作流程（整理）征地申请政策审查勘测定界发布征地预公告征地调查社会保障情况调查社会保障方案审查组织征地听证征地报批缴纳报批费用征地申请：项目业主根据国家和自治区征地报批的有关规定，向市国土资源局提出建设项目征地申请。征地申请须提交的材料包括：项目征地申请报告、：村镇建设申请表建设项目用地预审批复文件、市国土项目用地的预审意见项目审批文件（项目核准或项目备案材料）、市发改委项目备案确认的通知；省发改委项当前期工作的通知。项目用地规划范围图相关资料等。属单独选址建设的项目，需提交地质灾害和压矿评估报告备案文件；地质灾害和压矿评估报告项目涉及占用占用林地的，需提交林地批准文件；见征占林地流程项目涉及土地复垦的，需提交土地复垦方案审查意见。土地复垦方案

政策审查：市国土资源局对项目业主提交的征地申请材料进行审查，符合征地条件的，将征地任务分解、下达给辖区人民政府、市征地拆迁办及相关部门，并由项目业主委托测绘技术单位（市国土资源信息中心）开展土地勘测定界工作。勘测定界：辖区人民政府组织被征地群众配合市国土资源局、市征地拆迁办、测绘技术单位实地踏勘征地范围和权属界线，测绘地形、地物和地貌，核定土地地类等工作。国土测绘中心地籍科规划科法规科耕保科建设局规划处国土测绘中心：受项目业主委托开展土地勘测定界工作。内容包括用地界、村界、林地界（国有、国合、民营）等。建设局规划处：接到国土测绘中心土地勘测定界图，现场土地勘测定界工作符合情况，符合后发出规划同意书及规划图。地籍科：根据土地勘测定界图确定地块性质。包括耕地、林地、草地、村庄等。 3 2020年4月19日

北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法

京建法[2016]19号北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》的通知各区住房城乡建设委、房管局、房屋征收办，北京估价师协会，各有关单位：为进一步规范本市国有土地上房屋征收评估活动，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等规定，结合本市实际情况，我委制定了《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》。现印发给你们，请遵照执行。特此通知。附件：《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》北京市住房和城乡建设委员会 2016年12月22日

附件北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法第一章总则第一条为进一步规范本市国有土地上房屋征收评估活动，维护房屋征收当事人合法权益，保证房屋征收补偿公平合理，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》及《房地产估价规范》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。第二条本市行政区域内国有土地上被征收房屋价值评估，用于产权调换房屋价值评估，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估，因征收房屋造成的机器设备、物资等搬迁费用评估，因征收房屋造成的停产停业损失评估，房屋征收涉及的其他价值评估，以及对相关评估结果进行复核或鉴定，适用本办法。为编制征收补偿方案、确定征收补偿费用或政府作出房屋征收决定等服务的国有土地上房屋征收预评估，适用本办法。第三条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，

评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估等房屋征收涉及的其他价值评估，应当分别对评估目的进行适当表述。第四条房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以权属证书和登记簿的记载为准；权属证书与登记簿的记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照区人民政府的认定、处理结果进行评估。第五条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估等房屋征收涉及的其他价值评估时点，应当与被征收房屋价值评估时点一致。第六条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评

杭州市国有土地上房屋征收评估规范(正式稿)

杭州市国有土地上房屋征收评估规范第一条为了规范国有土地上房屋征收评估活动，确保国有土地上房屋征收评估的公正、有序，根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《房地产估价规范》，结合杭州市实际，制定本评估规范。第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本评估规范。第三条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。第四条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。第五条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。房屋征收评估、鉴定活动不受任何单位和个人干预。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。第六条同一征收项目的房屋征收评估工作，由两家以上房地产价格评估机构承担的，应当由资质较高的一家房地产价格评估机构为牵头单位；同一资质的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。第七条同一征收项目分期实施，其房屋征收评估工作由两家以上房地产价格评估机构承担的，前期房地产价格评估机构应当向后期房地产价格评估机构提供评估对象、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等评估技术资料，后期房地产价格评估机构除因时间变化等不适用因素外，应当采用。第八条房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工

第三次国土调查流程

次全国国土调查流程目录一、技术路线 (1) 二、前期准备 (2) 1、制定方案................................... - 2 - 2、人员培训................................... - 2 - 3、资料收集................................... - 2 - 4、资料分析................................... - 2 - 5、仪器和设备准备............................. - 3 - 三、内业数据处理 (3) 1、权属界线调查及上图......................... - 3 - 2、城镇村范围界限划定......................... - 3

- 3、城镇内部土地利用现状调查................... - 4 - 4、农村内部土地利用现状调查................... - 5 - 5、土地利用现状调查........................... - 5 - 6、属性完善................................... - 7 - 7、调查底图制作............................... - 8 - 8、数据检查................................... - 8 - 四、外业调查 (9) 1、实地举证................................... - 9 - 2、标注核实................................... - 9 - 3、地类核实.................................. -10 - 4、图斑边界核实.............................. -10 - 5、数据检查.................................. -10 - 五、专项用地调查 (10) 1、耕地细化调查.............................. -10 - 2、批准未建设的建设用地调查.................. -10 - 3、永久基本农田调查.......................... -11 -

农村集体土地征收流程(完整版)

农村集体土地征收流程完整版农村集体土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。实践中，不少行政机关和被征收人对如何进行集体土地征收感到困惑，根据《土地管理法》修改前后的变化，对农村集体土地征收流程进行了梳理汇总，仅供大家参考交流！一、根据修改前《土地管理法》《土地管理法实施条例》等相关法律法规的规定，农村集体土地征收通常按照以下程序和步骤推进: 第一步：发布拟征地公告由征收部门在被征收土地所在地的村、组范围内发布拟征地公告，如果是乡、镇农民集体所有的土地，还应在乡、镇，以书面形式告知被征土地的农民集体经济组织和农户，征地范围、位置、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。公告后，凡抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。第二步：确认调查结果征收部门应委托相应资质的勘测单位，或者会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。第三步：组织征地听证在征地依法报批前，征收部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。权利人申请听证的，应按照《国

土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。第四步：拟定“一书四方案”并上报审批由征收部门根据前述程序，按照《建设用地审批管理办法》对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：建设用地说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供应土地方案，并组卷向有批准权的机关报批。第五步：发布土地征收公告征收土地的市、县人民政府应当在收到省级行政机关或国务院征地批复文件之日起10个工作日内在被征地所在地的乡（镇）村、组发布土地征收公告。公告内容包括征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途，征收土地的所有权人、位置、地类和面积，征地补偿标准和农业人员安置途径，办理征地补偿登记的期限、地点等事项。第六步：征地补偿登记被征地的所有权人、使用权人应当在征收土地公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定部门办理征地补偿登记手续。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以调查结果为准。第七步：拟定征地补偿安置方案并公告 1.方案拟定、修改和报批征收部门根据省或国务院征地批复批准的征收土地方案，拟订征地补偿安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见，之后修改完善报市、县人民政府批准后组织实施。公告内容一般包括：

国有土地上房屋征收风险评估

国有土地上房屋征收风险评估实施办法（试行）（征求意见稿）第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条凡在本市市辖区范围内国有土地上进行房屋征收与补偿的社会稳定风险评估，适用本办法。第三条国有土地上房屋征收风险评估工作应当遵循决策民主、程序正当、结果公正的原则。第四条市、区级人民政府确定的房屋征收部门负责组织本行政区域内社会稳定风险评估工作。在实施社会稳定的风险评估过程中，房屋征收部门要做好相关政策的解释工作，保证评估结果的客观有效。第五条风险评估应当制定风险评估方案并建立专项档案，通过收集相关文件资料、问卷调查、民意测验、座谈走访、听证会等方式就国有土地上房屋征收项目方案在拟征收范围内征求意见，对社会稳定风险进行预测和评估，也可组织相关部门和专家、学者评估论证。房屋征收部门应当对风险评估的相关材料进行审核审查，确保客观、准确。第六条国有土地上房屋征收风险评估包括以下内容：（一）是否符合法律、法规、规章和国家方针政策的规定，是否符合法定的审查审批和报批程序；（二）是否符合国家安全、国民经济发展和社会稳定等公共利益的需要，是否符合大多数群众的根本利益；（三）是否经过严谨科学的可行性研究论证，是否考虑地方财政能力和大多数群众的承受能力等制约因素，实施时机和条件是否成熟；（四）是否会对相关利益群体造成不良影响而引发群体性上访或影响社会治安的群体性事件等社会稳定风险；（五）是否有相应有效的风险化解措施和应急处臵预案，能否将风险妥善控制在预测范围内；（六）是否存在其他社会不稳定隐患。第七条由房屋征收部门出具风险评估报告，风险评估报告应当做出风险存在、中风险和高风险的风险预警评价，并提出可实施、暂缓实施和

土地调查的内容

土地调查的内容一、土地利用现状调查 1.土地利用的含义土地是自然资源，又是资产，土地可以作为生产资料，也可以作为消费资料。人类为社会和经济的目的，根据土地的自然特点，对土地进行长期或周期性的生物、技术活动的经营管理和改造活动，称为土地利用。通过利用、改造,使人类获得更多的实惠.土地利用既要受自然条件制约,也受社会、经济、技术条件影响。但土地的合理利用必须适应一定的社会生产方式。它既是一个把土地的自然生态系统变为人工生态系统的过程，也是一个自然、经济、社会诸因素综合作用的复杂过程。土地利用的方式、程度、结构及地域分布和效益，既受自然条件(如光能、热量、水分、地形、土壤等)影响，更受各种社会、经济、技术条件(如开发历史、生产方式、技术装备、投入水平、土地经营管理水平及国民经济发展需要等)影响，但在所有影响土地利用的各种因素中，社会生产方式往往起决定性作用，土地的合理利用必须适应一定的社会生产方式。土地利用的广度、深度和合理利用程度，是一个国家国民经济各部门生产建设规模、水平和特点的集中反映。随着城市化、工业化的发展和人口的日益增长，协调好人地关系已成为社会可持续发展中迫切需要解决的问题。土地利用现状调查是在全国范围内，为查清土地的利用现状而进行的全国土地资源调查。重点是按土地利用分类，以县为单位查清各类用地的数量分布，所以土地利用现状调查又称为土地数量调查。 2.土地利用现状调查的目的查清各用地类型的数量、质量、分布状况，为国家和地区的农业区划、土地利用规划、土地保护与开发提供基础资料。查清各类土地权属状况等，为土地登记、土地统计服务。了解目前土地利用的经验、教训及存在问题，为国家和区域制定土地资源管理对策提供依据。

房屋征收存在的问题及对策

房屋征收存在的问题及对策文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

房屋征收存在的问题及困难一、城市房屋征收与补偿中面临的困难 1、征收补偿方式存在问题。按照新颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。《条例》第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”这样的制度设计是符合市场经济原则的，但在实践中往往有不少因“低估”而产生的矛盾。有时在征收与补偿过程中政府的安置政策做得不够到位,征收与补偿不合理，这些都会引起征收人和被征收人之间有关房屋征收与补偿的矛盾。关于安置和补偿等问题，被征收人的某些行为也会产生矛盾，例如：有的人将房屋征收与补偿当作是难得的发财机会，于是狮子大开口，漫天要价，不达到目的誓不罢休。 2、评估机制不健全。由于征收与补偿矛盾的核心问题是补偿金额的多少，而评估是确定补偿金额的重要依据，补偿金额与评估直接相关。因此，城市房屋价值评估已经成为当前征收与补偿矛盾的焦点。目前在实践中，还存在一些不规范的非市场化的评估行为，主要表现在以下几个方面:1)政府制定补偿标准，干预评估过程；2)未根据城市房价变化及时调整基准价格，造成评估价格与市场价格相差较大；3)评估混乱无序，被征收人对评估结果有异议时，缺乏有效的调查处理机制。 3、征收与补偿工作需要进一步严格依法按程序操作。在征收与补偿工作中，需要始终坚持“二公告、三征求意见、四公布”的“阳光拆迁”理念：即公告房屋征收决定、公告争议房屋补偿决定；制定征收规划、征收补偿方案、房屋征收评估办法要征求公众意见；征收补偿方案、房屋产权登记确认情况、分户补偿情况、征收补偿费用审计情况要全面公布结果。防止个别被征收户为获得更多的补偿费，通过多种渠道得到特殊待遇。要牢牢把握“依法按程序运作”工作基调，严格统一标准，禁止暗箱操作。在整个征收与补偿过程中，要进一步严格执行各项程序规范，充分尊重民意，实施阳光操作，让广大群众全过程参与其中，争取被征收群众的拥护和支持，减少对抗与抵制。二、房屋征收与补偿工作中的存在的问题及建议 1、现行的房屋征收补偿标准尽管较前几年有了提高，但仍与飞涨的房价颇有差距，甚至严重偏离了市场价格，被征收人的期望和安置补偿标准相差甚远已成为征收纠纷中双方的根本性矛盾。要解决征收纠纷中的诸多问题，当务之急就是提高现在明显偏低的安置补偿标准。建议政府应

土地征收程序十步骤(精)

土地征收程序第一步：发布征地通告由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告，告知被征土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。第二步：征询村民意见由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。第三步：地籍调查和地上附着物登记由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源局现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。第四步：拟订“一书四方案”组卷上报审批由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：“建设用地说明书，农用

地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。第五步：征用土地公告征用土地的市、县人民政府应当在收到省或国务院征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。征用土地公告的内容：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；征用土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理征地补偿登记的期限、地点。第六步：征地补偿安置方案公告县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容：被征用土地的位置、地类、面积；地上附着物和青苗的种类、数量；需要安置的农业人口的数量；土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人员的具体安置途径；其他有关征地补偿、安置的具体措施。