长江证券-中国房地产政策研究系列之三—物业税专题-091012

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房地产行业

行业研究（深度报告）

维持“看好”评级

2009-10-12

正文目录

写在前面的话 (4)

我国房地产相关税收存在的问题 (4)

税费名目繁多，存在重复征税现象 (4)

税负结构不合理，重流转，轻保有 (5)

房地产税收财政贡献低，难以调动地方政府积极性 (6)

征收物业税是大势所趋 (6)

什么是物业税 (6)

物业税大事记 (7)

开征物业税有利于规范和引导房地产健康发展 (8)

物业税开征短期仍难成行 (13)

产权法律基础不完备 (14)

地方政府财政有压力 (14)

土地出让金是否纳入税基仍存在很大争论 (16)

征收技术准备不足 (17)

法律程序延缓物业税出台步伐 (18)

物业税征收细节设想 (19)

税基和征收范围 (19)

税率 (20)

物业税征收是一个渐进的过程 (21)

物业税对房地产走势的影响 (22)

投资性购房比重仍在警戒线以内 (23)

投资性需求存在膨胀放大的风险 (23)

物业税开征影响深远，但瞬时巨大冲击可能性不大 (24)

行业研究（深度报告）图表目录

图1：北京房地产保有环节税收比重 (5)

图2：上海房地产保有环节税收比重 (5)

图3：上海房地产税收占财政收入比重 (6)

图4：上海房地产税收与土地出让金对比 (6)

图5：主要城市地价 (9)

图6：美国地方政府财政收入 (10)

图7：中央政府财政支出 (10)

图8：国家财政收入 (11)

图9：房地产税收比重对比 (11)

图10：物业税调节贫富差距逻辑 (11)

图11：韩国住宅物业税 (12)

图12：韩国商业用地物业税 (12)

图13：城镇居民住房分类 (14)

图14：土地出让金与地方财政收入 (15)

图15：房地产费用 (15)

图16：土地出让金占预算外收入比重 (16)

图17：物业税征收技术准备 (17)

图18：法律程序 (18)

图19：物业税征收步骤设想 (22)

图20：北京高档住宅销售 (23)

图21：上海一手房成交面积构成 (23)

图22：上海一手房成交价格构成 (23)

表1：我国房地产相关税收 (4)

表2：物业税简介 (6)

表3：物业税大事记 (7)

表4：财产税的负担——全美以及各州排行 (12)

表5：部分国家物业税豁免情况 (19)

表6：物业税征收方式 (19)

表7：各国物业税税基 (20)

表8：主要发达国家和地区物业税税率 (20)

表9：加拿大地税（物业税）税率 (20)

表10：部分国家物业税减免情况 (21)

写在前面的话

09年5月份，国务院在《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中提到“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，房地产行业税费改革再一次成为大众关注的焦点。国家何时会开征物业税？物业税开征后现有的税费结构会作怎样的调整？物业税征税范围和税率会怎么定？开征物业税对房地产市场未来的走势又会产生什么影响？……对于市场的这一系列疑问，我们通过研究国外物业税开征的经验，通过研究国内物业税相关政策的出台背景，给出了自己的判断。我们依然坚持2008 年度房地产行业投资策略中的观点，物业税在短期内不会开征。此外，在这篇报告中，我们对物业税征收的具体细节提出了一些设想，同时对物业税征收的市场影响作了一些分析，希望能给大家带来一些启发。

我国房地产相关税收存在的问题

税费名目繁多，存在重复征税现象

目前, 在房地产开发、流通、保有环节中，征收的税收主要有耕地占用税、营业税、城市维护建设税、城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、所得税等十多种税, 存在着税种繁多、重复征税及税基税率不合理等问题。在房地产保有环节，主要征收房产税、城镇土地使用税。在房地产开发和流通环节，主要征收耕地占用税、营业税、城市维护建设税。在房地产领域中，税外收费繁多，以费代税、以费挤税的问题相当突出，房地产领域的收费多达几十种，甚至上百种。无序的收费严重扭曲了政府分配关系和分配行为，削弱了政府公共收入形式的规范性，阻碍了国民经济健康有序地发展。

表1：我国房地产相关税收

税

收

分

类

税种纳税对象计税依据税率

耕地占用税占用耕地建房或者从事其他非

农业建设的单位和个人

实际占用的耕地面积

0.5-10元/平米

土地增值税凡有偿转让国有土地使用权、

地上建筑物及其他附着物并取

得收入的单位和个人

纳税人转让房地产所取得的收入

减除规定扣除项目金额后的余额，

为增值额

30%、40%、50%、

60%（四级超率累

进税率）

企业所得税中国境内有生产、经营所得和

其他所得的企业，（除外商投资

企业和外国企业外）

应纳税所得33%

个人所得税在中国境内有住所，或者无住

所而在境内居住满一年的个

人，从中国境内和境外取得的

所得

财产转让所得，以转让财产的收入

额减除财产原值和合理费用后的

余额，为应纳税所得额

20%

印花税在中国境内书立、领受规定凭

证的单位和个人

房屋产权转移时双方当时签订的

合同价格

万分之三

契税在中国境内转移土地、房屋权

属，承受的单位和个人

房屋产权转移时双方当时签订的

契约价格

3-5%

开发流通环节

营业税在中国境内提供应税劳务、转

让无形资产或者销售不动产的

营业额 5.50%

行业研究（深度报告）

单位和个人

城市维护建设税从事工商经营，缴纳“三税”（即增值税、消费税和营业税，下同）的单位和个人

纳税人实际缴纳的“三税”之和

城镇土地使用税在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人

纳税人实际占用的土地面积 0.5-10元/平米/年

房产税房屋产权所有人房产原值一次减除10%至30%后的余值（房产出租的，以房产租金

收入为房产税的计税依据）

1.2%（12%）/年

保

有

环节

城市房

地产税

拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资

企业

房屋折余价值或房屋租金收入 1.5%/15%（新房免三年）

数据来源：我国相关税收法规

注：城市房地产税目前已取消。税率未考虑减免情况

税负结构不合理，重流转，轻保有

除了房地产税费条目多，税负重外，房地产领域还存在税负结构极不合理，重流转、轻保有的问题。从图中我们可以看到，北京房地产保有环节的税收(城镇土地使用税、房产税二税) 占房地产税收的比重呈逐年下降趋势，从99年大约38%下滑到07年的27%；上海保有环节的税收比重也呈下降趋势，只是从绝对数值上来说，上海的比重更低，07年大约只有15%的比重，若考虑房地产领域的所有税收，房地产保有环节的税负则更低。从国外经验看，房地产保有税负在房地产税收中占主导地位，比如日本，约占61%。因此，必须改革现有的房地产流转税制，降低房地产流转税负，提高房地产保有税负，把课征重点从房地产流转环节移向房地产保有环节。

图1：北京房地产保有环节税收比重

数据来源：ceic ，长江证券研究部

注：由于统计的原因, 房地产相关总税收未包括营业税、所得税等

图2：上海房地产保有环节税收比重

数据来源：ceic ，长江证券研究部

注：由于统计的原因, 房地产相关总税收未包括营业税、所得税等

房地产税费科目繁多，税负结构不合理，不利于房地产业的持续健康发展，必须对我国现有的房地产税费体制进行改革。首先要取消一切不合理、不合法的房地产收费，同时将一部分具有税收性质的房地产收费改为税。保留必要的少量的房地产收费。总体思路就是要精简税费科目，减轻开发流通环节税负比重，提高保有环节的税负比重，而这一系列改革的关键就

征收统一规范的物业税。

房地产税收财政贡献低，难以调动地方政府积极性

我国房地产税费名目繁多，但是房地产税收对地方财政收入的贡献并不大，上海房地产税收占财政收入比重还不到20%，与西方发达国家相比存在较大的差距。相反，我国土地出让金对地方财政的贡献很大，房地产相关税收，尤其是保有环节税收与土地出让金相比，就是“小巫见大巫”。此外，虽然房地产税收多为地方税，税率和税基更多地由中央政府决定，缺乏必要弹性。受这些因素共同影响，地方政府征税的积极性并不大。图3：上海房地产税收占财政收入比重

数据来源：ceic ，长江证券研究部图4：上海房地产税收与土地出让金对比

数据来源：wind ，长江证券研究部

征收物业税是大势所趋

什么是物业税

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。有些学者认为，我国城市土地国有，农村土地集体所有，和西方国家土地私有制不同，征收物业税存在理论上的障碍。我们并不这样认为，虽然房屋所有者只有土地的使用权，但是对房屋却具有完全的产权，征收物业税不存在理论上的障碍，新加坡和香港就是典型的例子。

各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如美国、加拿大；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。我们政府最初提“物业税”也是学习了香港的用法。表2：物业税简介

课税对象征税环节纳税人税基房产和地产

保有环节

不动产产权所有人

物业价值/租金价值

数据来源：长江证券研究部

物业税是地方税，在世界主要国家已经存在多年，而且差异非常大。物业税的征收按税基可能分为两大类，一类是以物业价值为计税基础，另一类则是按物业租金征收。物业税对不同性质的不动产征收税率不同，一般而言，对住宅征收税率较低，对商业地产税率较高；对高档住宅和多套房征收较高税率，而对低收入者给予一定的税收减免，起到调节贫富差距的作

行业研究（深度报告）用。

物业税大事记

物业税第一次进入百姓视线要追溯到2003年10月的十六届三中全会，中央第一次明确提

出在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。之后的五六年里，

物业税数次成为社会关注的焦点。今年5月，国务院公布《关于2009年深化经济体制

改革工作的意见》，官方正式提到研究开征物业税，把物业税再次推到风口浪尖，学术

界对物业税征收是否加速展开激烈争论。

从“物业税”这个名词进入大众视野至今，中央和地方政府都出台了很多政策，其中有几个

重要事件我们必须予以关注。首先是05年7月《物权法（草案）》的出台，这客观上为不动

产税的推行奠定了基础。其次是物业税“空转”，06年10月，北京、辽宁、江苏、深圳、

宁夏、重庆6省市率先开展房地产模拟评税的试点工作； 07年10月，国家税务总局和财

政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，物业税“空转”

省市超过10个，为物业税的开征积累经验。第三个重要事件是08年2月北京市地税局向

国家税务总局申请物业税“空转实”的申请落空。相关人士表示物业税在近两年内都不可能

开征。最后一个重要事件就是今年5月国务院正式提到研究开征物业税，部分专家学者据此

判断物业税已渐行渐近，但我们并不这样认为（后面会详细解释）。

表3：物业税大事记

时间事件

2003年10月中共中央十六届三中全会《关于完善市场经济体制若干问题的决定》，第一次明确提

出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取

消有关收费。”

2003年11月“中国财税论坛2003”传出了中国下一步税制改革的七大方面内容，物业税被列为

其中之一。

2004年1月广东省财政厅厅长刘昆在全省工作会议上透露，广东省将试行对不动产开征统一规范

的物业税，但此后便了无消息。

2004年2月广东省财政厅负责人在全省财政工作会议上透露，广东可能在今年对不动产开征统一

规范的物业税，全国第一个“吃螃蟹”的省份。

2004年4月上海市人大表决通过停止个人住宅期房转让政策，征收物业税又开始初露端倪。

2005年1月财政部副部长楼继伟在中国经济形势报告会上说，物业税正在做模拟测算，估计不久

将在部分地区开始试点。首批进入试点地区的城市包括北京、重庆、深圳。

2005年2月国家税务总局、国家财政部、国务院发展研究中心、中国人民银行高层齐聚国务院新

闻办，就国务院发展研究中心历时一年完成的《中国房地产税收政策研究》报告展开

研讨，就即将启动的“中国房地产税费改革”方案达成一致，会后国家财政部有关负

责人透露，未来推行的不动产税在初始阶段可能不涉及个人住宅，但最终将覆盖城乡

所有经营性和非经营性不动产。会议传递出明确的信号：开征统一规范的不动产税势

在必行。

2005年7月《物权法（草案）》中明确提出，国家将实行不动产统一登记制度，一旦付诸实施，

随即必将会在全国范围内开展大规模的不动产普查和登记活动，实际上也就为不动产

税纳税对象的确定，以及不动产价值评估所需资料的收集创造了条件，客观上为不动

产税的推行奠定了基础。

2005年11月国家税务总局局长谢旭人在“中国财税论坛２００５”上表示，“十一五”期间，我

国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费改革，稳步推行物业税，

并相应取消相关收费。“十一五”期间税制改革的重点包括：……实施城镇建设税费

改革，稳步推进物业税，相应取消相关收费。

2006年1月国土资源部土地利用司副司长束克欣日前透露，国土资源部正在会同财政部、国家税务总局等有关部门研究制定不动产税的征收办法，2006年是这项工作关键的一年。

2006年1月国家税务总局官员王力表态，开征物业税条件尚不具备，物业税最早“十一五”后期出台。

2006年10月国家税务总局相关负责人公开表示，国家正在对房地产改革和推进物业税进行研究，并在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验。此后，第

一批北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6省市试点消息传出。

2007年3月财政部部长金人庆在两会期间作财政预算报告时提到“研究开征物业税的实施方案”。

由于消息人士透露，国税总局此前已经在几个城市开始物业税的模拟试点，进行“空

转”，所以市场中有观点猜测，也许一段时间以内物业税就会全面开征。

2007年10月国家税务总局新闻负责人马方明表示，物业税属于地方税种，其开征等事宜都是由全国人大常委会立法来决定，国家税务总局只是执行机构，不可能自己制定征收的时间

表。

2007年10月全国人大常委会新闻局人士同期表示，根据约定俗成的立法程序，先要有相关部门提出立法议案，才能进入立法计划，“目前（2007年）国家税务总局仍没有物业税方面

的立法议案。”

2007年10月国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业

税“空转”运行。

2008年2月北京市地税局向国家税务总局申请物业税"空转实"的申请落空。近日，税务总局有关负责人表示，北京6月份开征物业税不太可能。有关人士告诉记者，北京、深圳、辽

宁、江苏、天津等地进行的只是“房地产模拟评税试点”，物业税在近两年内都不可

能开征。

2009年5月国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中提到的“深化房地产税制改革，研究开征物业税”

2009年8月备受各方关注的物业税开征被写进《深圳市综合配套改革三年（2009-2011年）实施方案工作安排表》（下称《安排表》）。至此，深圳成为首个把开征物业税提上官方日

程的城市。深圳市地税局对盛传的“物业税或将在深圳首先开征”传闻予以否定

数据来源：长江证券研究部

首先从物业税被提起到“空转”，再到提出研究征收，时间跨度长达六年，直到现在基本细则草案还没有制定出来。物业税牵涉的方面太多，不仅仅是新增一个税种，考虑到经济增长的稳定性，房地产行业在中国的重要性，土地问题的敏感性，以及地方中央财政关系的复杂性，国家对物业税的出台可谓慎之又慎。国家关于物业税的每一次动作都有其背后的深意，物业税的出台并不是单纯的打压房价，物业税的出台是要维持房地产的长期健康发展，同时给地方政府以稳定的税源，理清中央地方政府的财政关系。从时间跨度上我们看到了政府的谨慎，同时我们也看到政府的决心，政府的每一步都脚踏实地，力争做好充足的准备，物业税改革势在必行。

开征物业税有利于规范和引导房地产健康发展

抑制房地产投机，规范房地产市场运行

政府根据每年的评估价在持有环节按年征收，也就意味着政府直接进入了收益环节获取购房者的部分红利，并且税率根据房价与公共财政情况每年不同。这把达摩克利斯之剑的锋利之处在于，每年根据市场价格评估，税率每年调整公布，计征税额大小取决于持有物业的当年

行业研究（深度报告）

估价和公布税率的乘积，也就是说，政府每年都会根据市场价格取走物业增值部分的红利，

对于投资者来说，如果政府要抑制投资，可能会提高税率，增加保有环节的成本，成为红利

获得者，投资者的风险系数大大增加。除非房地产进入显而易见的涨价轨道，否则，购房投

资者将三思而行。

图5：主要城市地价

数据来源：wind，长江证券研究部

在国外，物业税主要作用是保障地方财政收入，尚无调控房地产价格的成功案例。但中国国

情特殊，中国人口众多，房地产市场目前整体还是卖方市场，房地产需求的释放程度直接决

定着房价的走势。征收物业税之后，投资、投机需求被大幅压缩，甚至改善型需求都会受到

一定影响，房地产回归消费本色，这有利于防止房价的泡沫化。同时，征收物业税之后，税

种繁杂、计税依据不合理的现象将大幅减少，有利于降低开发成本，减少金融风险，降低购

房门槛，有利于限制房地产投机行为，规范房地产市场运行。回顾我国物业税相关重要事件，

我们发现，物业税“空转”试点正是地产商大幅圈地，地价加速上涨之时。政策时点的选择

表明政府打击投机力量，不希望房价快速上涨的立场。房价上涨除了会打击成交量外（而成

交量才是贡献财税收入和增量GDP的关键），还将影响民生和稳定。

支持地方税收，理清中央地方财政关系抑制短期地方政府行为

从国外的经验看，房地产税是州以下地方财政的主要收入来源，比如美国，排除季节性因素，

房地产税(财产税) 约占地方财政收入的32%，如果扣除联邦和州的转移支付收入，约占

50%。因此，改革现有的房地产税制，将房地产税逐步培育成为地方政府财政收入的支柱税

源，是开征物业税的一个重要目标。

1994 年分税制财政体制改革后，地方财政日趋困难，中央财政支出中用于补贴地方财政数

额逐年增加，补贴地方比重由2000年的46%增加到2008年的63%。据统计，全国2800 多

个县(市) 级政府以上是赤字。造成地方财政困难的原因固然很多，但地方政府缺乏主体税种

是其主要原因。培育地方财政收入的主体税种，是调整和规范分税制财政体制的当务之急。

图6：美国地方政府财政收入

数据来源：wind，长江证券研究部

图7：中央政府财政支出

数据来源：国家统计局，长江证券研究部

03年10月，中共中央十六届三中全会首次提到“物业税”和今年5月份国务院提出研究开征物业税都有一个共同的背景，就是中央财政收入增速下滑，中央政府感觉到政府财力紧张，需要开辟财源。以前国家财政收入增长幅度比较高，2007年达到51304亿元,同比增长32.4%,其中中央财政收入达27749.16亿元,增长了35.6%，中央政府“不差钱”。但2008年经济危机发生了，全国财政收入大降，2008年财政收入为6.13万亿元，只增加了19.5%。2009年财政收支紧张的矛盾更加突出。从收入看,企业效益下降，财政收入来源明显减少。近几年支撑财政收入快速增长的一些特殊因素在2009年减少或没有了，财政增收的难度加大。同时,为了振兴经济，必须实施积极的财政政策，特别是4万亿中央投资以及各省的大幅投资支出,政府感觉“差钱了”，但明年还得持续大规模投入，中央政府压力大，财税部门压力大，所以征收税被再次提出。

行业研究（深度报告）

图8：国家财政收入

数据来源：wind ，长江证券研究部图9：房地产税收比重对比

数据来源：bloomberg, wind,长江证券研究部

房地产税收具有区域性、税基稳固、财源充足、持续性和稳定性等特征, 它应当成为省级以下地方政府的财源支柱。但是，目前房地产税收在地方税收总额中所占比重偏小，以经济发达的北京市、上海市为例，房地产税收占地税收入和财政收入的比重约为15%，而美国财产税（物业税）占地方政府收入比重约为30%。房地产保有阶段的税收(房产税、城镇土地使用税) 占地税收入的比重则更低, 据统计,房地产保有税收占地税总额收入的比重约为5%。开征物业税有利于提高房地产税收对地方财政的贡献，减轻中央政府压力。

调节贫富差距，维护社会公平

征收物业税有利于调节贫富差距，维护社会公平。通过制定不同税率，对居住豪宅和拥有多套住房者课以重税，对一般居住者确定一定条件的免征额从而减少征税，对特别贫困家庭居住劣房者实行免税政策，可以有效维护社会稳定。征收物业税将使持有物业成本提高，有效抑制投资投机需求，房价会出现一定程度的下滑，有利于缩小贫富差距。图10：物业税调节贫富差距逻辑

数据来源：长江证券研究部

发达国家实际征收物业税时，对不同物业征收不同的税率，通过对高档住宅，多套住宅征收累进税率，而对低收入者给予一定的税收折扣，从而调节社会贫富差距。比如韩国政府对住

宅和商业用地都根据物业价值征收累进制税率。图11：韩国住宅物业税

数据来源：韩国国税厅

图12：韩国商业用地物业税

数据来源：韩国国税厅

美国财产税（物业税）的征收也充分体现了社会财富二次调节的特征。从财产税占收入比重来看，收入最富有的州新泽西也是税负最高的州，达到6.75%，房价和收入都在倒数10名之内、收入仅比最穷州高15%、房价仅比最低州高20%的路易斯安那税负最轻，只有0.37%。从这点可以看出美国在实施财产税时候不仅考虑到财产价值，更考虑负担的可承受力和公平原则，富人多征，穷人少征，确实有调节社会财富的作用。表4：财产税的负担——全美以及各州排行

地区财产税中间值排名房屋价值的中间值财产税与房值之比排名房主家庭收入

中间值财产税与收入之比排

名

全美 $1,845 $167,500 1.10%

$57,843 3.19%

Alabama $302 49 $97,500 0.31%48$45,927 0.66%49 Alaska $2,241 12 $197,100 1.14%17$71,644 3.13%18 Arizona $1,133 32 $185,400 0.61%37$53,950 2.10%31 Arkansas $459 46 $87,400 0.53%42$43,785 1.05%46 California $2,278 10 $477,700 0.48%45$71,855 3.17%17 Colorado $1,297 30 $223,300 0.58%38$63,806 2.03%32 Connecticut $3,865 3 $271,500 1.42%10$77,247 5.00%

Delaware $806 39 $203,800 0.40%47$63,361 1.27%45 Florida $1,495 22 $189,500 0.79%28$50,601 2.95%19 Georgia $1,050 35 $147,500 0.71%32$57,841 1.82%37 Hawaii $924 38 $453,600 0.20%49$72,275 1.28%44 Idaho $1,226 31 $134,900 0.91%24$49,712 2.47%28 Illinois $2,904 7 $183,900 1.58%

$62,061 4.68%

Indiana $1,079 34 $114,400 0.94%23$53,459 2.02%33 Iowa $1,355 26 $106,600 1.27%12$52,237 2.59%26 Kansas $1,337 27 $107,800 1.24%13$53,667 2.49%27 Kentucky

$693 43

$103,900 0.67%36

$46,390 1.49%40

行业研究（深度报告）

Louisiana $175 50$101,700 0.17%50$46,933 0.37%50

Maine $1,742 19$155,300 1.12%18$51,692 3.37%15

Maryland $2,159 13$280,200 0.77%29$77,349 2.79%21

Massachusetts $2,974 6$361,500 0.82%25$75,213 3.95%9

Michigan $1,846 18$149,300 1.24%14$56,029 3.29%16

Minnesota $1,618 20$198,800 0.81%27$62,118 2.60%25

Mississippi $416 47$82,700 0.50%44$40,656 1.02%47

Missouri $1,012 36$123,100 0.82%26$51,678 1.96%35

Montana $1,309 29$131,600 0.99%20$46,973 2.79%23

Nebraska $1,889 17$113,200 1.67%3$54,344 3.48%13

Nevada $1,445 23$283,400 0.51%43$60,890 2.37%29

NewHampshire$3,920 2$240,100 1.63%5$66,840 5.86%2

New Jersey $5,352 1$333,900 1.60%6$79,234 6.75%1

New Mexico $707 42$125,500 0.56%40$45,435 1.56%39

New York $3,076 4$258,900 1.19%16$67,029 4.59%7

North Carolina $966 37$127,600 0.76%30$50,656 1.91%36

North Dakota $1,326 28$88,600 1.50%8$50,233 2.64%24

Ohio $1,598 21$129,600 1.23%15$54,522 2.93%20

Oklahoma $635 45$89,100 0.71%31$46,215 1.37%42

Oregon $1,910 16$201,200 0.95%22$55,588 3.44%14

Pennsylvania $1,937 14$131,900 1.47%9$54,282 3.57%10

Rhode Island $3,071 5$281,300 1.09%19$68,935 4.45%8

South Carolina $642 44$113,100 0.57%39$48,210 1.33%43

South Dakota $1,404 25$101,700 1.38%11$50,317 2.79%22

Tennessee $794 40$114,000 0.70%33$48,689 1.63%38

Texas $1,926 15$106,000 1.82%2$54,610 3.53%12

Utah $1,130 33$167,200 0.68%34$57,529 1.96%34

Vermont $2,835 8$173,400 1.63%4$55,892 5.07%3

Virginia $1,418 24$212,300 0.67%35$66,473 2.13%30

Washington $2,250 11$227,700 0.99%21$63,331 3.55%11

West Virginia $389 48$84,400 0.46%46$40,088 0.97%48

Wisconsin $2,777 9$152,600 1.82%1$57,975 4.79%5

Wyoming $737 41$135,000 0.55%41$52,829 1.40%41

哥伦比亚特区$1,444 $384,400 0.38%$77,820 1.86%

数据来源：2005 American Community Survey from the U.S. Census Bureau

物业税开征短期仍难成行

物业税的政策性很强，它将涉及到各方的利益，其推出尚有许多问题需要明确，因此就目前

条件，我们认为，开征时机和条件尚不完全具备。物业税率先在部分一线城市试点可能是两三年后的事情，向全国推广至少要五年以后。而对于物业税的征收范围，我们认为最初只会涉及到商业地产，对住宅征税也会经历从增量到存量的一个过程，对新增住宅增收物业税至少要5年以后，而对存量住宅增收物业税应该是10年以后的事情了。

产权法律基础不完备

物业税是一种财产税，国际上通行的做法是以土地、房屋等不动产的原值或净值作为计税依据，一般税值会随着房地产的升值而提高。无论从物业税的纳税主体，还是具体税种安排来看，都需要明晰健全的产权制度做基础，而恰恰在这至关重要的一个环节上，暴露出我国的一大软肋—缺乏明晰的产权制度。虽然物权法出台为物业税的征收打下了一定的基础，在具体操作时，很多细节方面还需要完善，还急需制订一系列相关法律法规，尤其是不动产登记制度等亟待确立，否则房屋的产权不明确，开征物业税就会成为空中楼阁。从这个角度说，尽快健全产权制度，为今后出台物业税就显得十分重要。

图13：城镇居民住房分类

数据来源：长江证券研究所

目前我国就城镇居民住房而言，就有商品房、经济适用房、合作建房、集资建房、房改房等多种形式。在农村地区，土地的集体所有还是一个模糊的概念，农村宅基地和农用地权属关系也是混乱不清。另外，我国目前有很多企业、部门、事业单位的用房，产权不清、产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权，根本没有产权。在实际征管过程中，按照房屋产权人征税的困难相当大，相当一部分人是使用人在缴税。而物业税作为财产税的一种，从理论上讲应当向房屋的产权人征收，但在目前的情况下，明晰产权关系尚有相当大的困难。在征收物业税之前要理顺所有权的关系，形成统一、明确、合理的房地产产权制度。同时对产权确认不存在大问题的房产要逐一登记，这些都是庞大的工程。

地方政府财政有压力

在欧美等发达国家，中央政府的税收主要来自于个人所得税和企业所得税，而地方政府的收入主要来自于物业税。参照西方国家的做法，征收物业税的想法应运而生。我国现有的财税体制决定了税收主要集中在中央，地方政府财力有限，而且没有明确的主力税种。近些年来，

行业研究（深度报告）

地方财政赤字扩大，中央对地方的支出也逐年加大。地方政府搞建设所需资金相当大一部分

是依赖于预算外收入，依赖于土地出让金。

图14：土地出让金与地方财政收入

数据来源：中国统计年鉴，长江证券研究部

物业税迟迟未能出台，一个很重要的原因就是很多地方政府不支持。国家对开征物业税最初

的思路是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合一，改为在

房产保有阶段统一征收的物业税。根据这一思路，以前政府一次性收取40-70年的土地出让

金就要分多年收取。地方政府入不敷出，平均收入只占支出的60%左右。地方政府实际的

收入支出差距在2007年底大约1.5万亿人民币左右，在2008年底达到大约2万亿人民币。

2007年全国土地出让大约1.3万亿人民币左右，2008年为9600亿人民币左右。土地出让

金作为预算外收入的主要来源，对弥补地方财政赤字，支援地方经济建设，发挥着不可替代

的重要作用。一旦征收物业税，作为地方政府预算外收入主要来源的土地出让金就不能一次

获取，财力本来就不雄厚的地方政府可能不堪重负。

图15：房地产费用

数据来源：长江证券研究部

当然后面我们会提到，将土地出让金纳入物业税一并征收存在法理上的障碍。同时在香港，

向业主征收物业税和向开发商征收卖地收入并行不悖，所以我们认为，物业税和土地出让金

会分别征收。即使这样，物业税开征也会通过降低成交量、增加供给间接导致房价下降。而土地成本在房价中占有最大的份额，同时弹性也最大，房价下降最可能结果就是土地出让金向下调整。考虑到房地产税收在地方财政比重不大，而土地出让金是预算外收入最重要的来源，开征物业税还是会对二三线城市的财政产生一定压力的。

土地出让金是否纳入税基仍存在很大争论

我们认为，土地出让金纳入物业税的可能性不大，首先是将土地出让金纳入物业税尚存在理论上的障碍，其次，地方政府难以在短期内改变土地财政的状况。

物业税征收税基的确定还存在很大的分歧，争论的焦点是土地出让金该不该纳入物业税。从法理上来讲，土地出让金本质是一种地租，是政府以土地所有者身份，在出让土地使用权时获得的收入，它并不是政府为实现公共管理职能收取的费用。税是公共分配范畴，地租是市场范畴，两者不能也不应当相互替代。将土地出让金放在物业税中综合课征，有混淆“租”与“税”之嫌。我们反对简单地把一次性收取土地出让金看成是政府的短视，政府的短视不在于是否一次性收取土地出让金，而在于政府对土地开发有无长远规划。事实上，国际上一次性收取土地出让金的做法是相当普遍的。国家是城市土地所有者，自然要收取土地使用权出让金。把土地出让金并入物业税，无法体现基本的国有土地所有权制度。

虽然说，从法理上来讲，物业税和土地出让金需要单独征收，北京提出的“空转实”申请也没有把土地出让金并入物业税，但政府又不希望出现这种情形。一旦两者同时征收，房地产的有效需求不能完全得到释放，房地产市场可能出现价升量缩的走势，房地产市场出现拐点，这对房地产市场和中国经济都是不可承受之痛。正如我们前文所述，如果将土地出让金并入物业税会对地方财政造成空前的压力。在土地出让金问题上，无论是理论研究还是实践探索都还有很长的路要走。

图16：土地出让金占预算外收入比重

数据来源：国务院课题组研究报告，长江证券研究部

在同时征收物业税和土地出让金的情况下，土地出让金肯定会出现一定程度的下滑。对于房地产市场发展比较成熟的核心大城市来说，可供出让的土地日益减少，并且城市中存在大量的空置房屋，开征物业税无疑是地方政府提高税收的好办法，因此这些地方政府应该有较大的积极性来推动。对于正处于城市化进程中的三线城市来说，地方拆迁、旧城改造发展正酣，政府有大量的土地可供出让，这样地方政府自然不愿意放弃巨大的土地出让金转向物业税，

行业研究（深度报告）因此我们认为物业税的实施可能会在不同城市间存在较大差异。

征收技术准备不足

物业税一般以不动产的评估值为计税依据。但要随着不动产市场价值的变化对其做出科学评

估,必须建立科学的不动产评估制度, 必须有健全的不动产评估机构,必须配备高素质的评估

人员,强化评估手段。只有这样,物业税的征收才有科学的依据,才能有效发挥物业税的职能作

用。由此可见，要开征物业税，首先要整顿清理现行的评估机构，使其脱离主管部门，割断

部门利益关系，使评估机构真正成为不以盈利为目的，讲道德、讲公正、讲良心、讲诚信的

公正、公平的中介机构，老百姓才能信得过。其次，要培养合格的房地产专业评估人才，这

是物业税能够合理征收，发挥收入再分配作用的基础。此外，国家应该出台房地产评估相关

的法律法规,制定统一的评估标准, 各地要依此建立房地产评估制度和具体的操作规程。国际

上很多国家都建立了完整的财产评估机构和财产评估制度, 并通过专业的财产评估机构对

房地产的价值进行评估,从而准确地确定房地产税收的计税依据, 保证了课税价格的可命性

和准确性, 为征税提供科学依据, 其中最主要的是全国要有统一的评估标准。从我国的实际

情况来看, 应由国务院组织有关部委的专业人才, 立即着手制订全国统一的房地产评估标准

细则。

图17：物业税征收技术准备

数据来源：长江证券研究部

按照大多数国家的做法, 利用计算机网络建立起比较详尽的财产信息管理系统,对房地产的

测绘、评估资料、各种变更情况、历年价值变化等信息进行管理, 同时与工商注册登记部门

等联网, 实行资源共享。完善征管配套措施以确保征管工作的高质, 高效率。

最后，还要建立申诉机制和信用体系。申诉机制可以使纳税人得到方便公正的上诉机会和权

益, 让评估结果更趋客观公正。我国刚刚推行物业税的初期，如税基扩大，涉及到千家万户

的切身利益，某些纳税人可能对物业税有误解，有关物业评估结果的纷争可能会增多，建立健全的申诉机制和行政复议制度势在必行，否则会消耗税务机关多多的人力物力来处理此类纠纷，甚至引发社会矛盾。物业税以主动纳税为主，地方政府将所收物业税用于地方建设，改善居住设施与环境及教育/治安等服务水平，使得纳税人有意愿缴税；同时各国均以建立全面的各种信用体系及税收服务体系来约束纳税行为；最后是各种惩罚性措施来对恶意拖欠行为进行强制执行；就我国目前情况来看，规范政府税收用于公共设施建设，建立信用体系进行约束以及完善配套法律予以强制尚需时日，所以短期内推行物业税难度很大。

法律程序延缓物业税出台步伐

从时间跨度上我们就能初步判断物业税的出台并不会如大家预期的那么快。再来看，物业税重要相关事件的发生时点，国家关于物业税的每一次动作都有其背后的深意，物业税的出台并不是单纯的打压房价，物业税的出台是要维持房地产的长期健康发展，同时给地方政府以稳定的税源，理清中央地方政府的财政关系。

物业税是一个新的税种，按常规该税种出台并进行征收，要经过多部门决策。首先需要财政部、国家税务总局及住建部牵头，制定一个相对详细的细则草案，草案制定后还需要多方征求意见，然后报请国务院法制办审核通过。物业税开征不是简单的税费改革，涉及土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面。物业税得出台必然涉及其他税收法规的变化修改，需经过全国人大审核通过，最后才能颁布执行。国务院法制办负责人表示，今年暂无相关物业税的立法计划。如此一来，至少需要三年时间。

图18：法律程序

数据来源：长江证券研究部

作为经济特区，深圳尽管在某些领域拥有相对独立的立法权，但这并不包括税收立法，这决定了深圳开征物业税并不能独立于国家整体政策布局之外。

首先是税收法定问题，税收作为国家剥夺纳税人财产的合法手段强调严格的税收法定，即必须通过相应的立法才能征税，而且一税一法。因此，我国在物业税试点过程中首先需要面对的就是先试点还是先立法的问题，就目前而言，先试点是大势所趋，但在试点过程中必须尽快研究立法问题，力争在全国推广之前完成立法程序。

行业研究（深度报告）物业税征收细节设想

税基和征收范围

前面我们已经提过，土地公有制并不妨害物业税的征收，香港和新加坡就是典型的例子。从

法理上来讲，物业税是财产税的一种，应该对所有不动产征税（除了一些慈善和公用服务不

动产），但会对不同性质的不动产征收不同的税率。考虑到物业税空转和北京“空转实”申

请都只涉及商业地产，我们认为，物业税的征收对象可能会逐步扩大，从商业地产过渡到住

宅。

表5：部分国家物业税豁免情况

国家/地区税收豁免

阿根廷与房地产的属性、地方服务的提供、房地产所在的区域相关

美国政府、非营利组织、教育组织、宗教组织等拥有的房地产

加拿大王室土地,地方政府的房地产,外国政府占有的房地产,宗教机构、教堂、墓地、慈善机构,

医院、中小学校、大学,农业和社团展览用房地产

澳大利亚给低收入者(如领养老金的人)一定折扣。免税主要适用于教堂、学校、公共图书馆、慈善

机构用地、医院和类似机构用地

国有房产,地方自治财产或外国政府财产,非营利组织提供宗教或教育服务直接使用的财产

韩国

住宅公布价格<6亿韩元，非商业性土地<3亿韩元，商业性土地<40亿韩元

新加坡住宅性房产按4%的税率减征,减免还应用于无人居住的租房

芬兰森林用地、墓地、教堂用地、军事基地和培训机构用地免税

数据来源：International Bureau of Fiscal Documentation Publications BV, 1999 - 2003, Holland.

从国际物业税征收对象来看，主要有三种方式：土地住宅私有制，对土地和住宅统一征收：

大多数国家都采用这个制度，包括美国，加拿大，英国，澳大利亚，和印度。土地住宅私

有制，但对其分开征税：在计算物业税的过程中，实际上是将土地和住宅分开计算税基和/

或税率。日本和韩国的税基税率都是分开的。土地公有制，住宅私有制：主要是新加坡的一

些有年限的私人公寓和政府组屋，以及香港的物业。新加坡采取的是土地住宅统一征税。香

港采取的是统一的税基，不同的税率。考虑到实际操作的难易程度以及中国土地的国有性质，

采取新加坡征税方式的可能性最大。

表6：物业税征收方式

所有权制

度

土地住宅私有制土地公有制，住宅私有制

征收对象及方式土地和住宅统一征收土地和住宅分开征收

土地住宅统一征

税

土地和住宅分开

征收

典型国家或地区美国，加拿大，英国，澳大

利亚，和印度

日本和韩国新加坡香港

数据来源：长江证券研究部

根据国际经验，税基分为估算物业价值和估算物业租金两类，以物业价值征收物业税的主要国家有美国、英国、加拿大、澳大利亚和日本，把物业租金最为税基的主要有香港和新加坡。由于物业的实际市场价值波动比较大，各国也有各自不同估算方式以保持税基相对稳定。比如:美国对每年的物业价值上升幅度有上限控制。英国选取历史价格经通货膨胀调整后的价

格为估算价值。日本实际上选用的是成本。这些造成了估算的物业价值和实际的物业市场价值有比较明显的差别。从便于征管、降低征税成本角度考虑, 我们估计会以物业价值为计税依据, 以评估价值的80%为课税税基为宜, 产权人为维持房屋的正常使用而支出的维修、保养等费用(扣减幅度为评估价值的20% ) 不作为计税的税基。房地产课税价值每5 年评估一次，期间用通货膨胀率对物业价值进行调整。

表7：各国物业税税基

国家/地区香港新加坡美国法国加拿大日本韩国澳大利亚

中国（预

测）

税基估算物

业租金

估算物

业租金

估算物

业价值

估算物

业租金

估算物

业价值

估算物

业价值

估算物

业价值

估算物业

价值

估算物

业价值

数据来源：相关法规，长江证券研究部

税率

从税负水平来看，各国基本坚持“宽税基，少税种，低税率”的原则。宽税基是指除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税外，其余的都进行征税。少税种是指国外设置的有关房地产的税收种类相对较少（避免重复征税和提高征税效率）。低税率是指国外房地产税率一般都不高。从世界主要发达国家和地区的物业税（很多国家称为不动产税）税率（香港、新加坡的税率是调整税基后算得的），我们可以看到，美国、加拿大、澳大利亚以及西班牙这些移民比较多的国家普遍税率较高，而亚洲的国家和地区除韩国外普遍税率较低，香港和新加坡都在0.5%以下。

表8：主要发达国家和地区物业税税率

国家/地区美国加拿大澳大利

亚

英国奥

地

利

丹麦德国西

班

牙

日本韩国香港新加坡印度

土地0-1.7%0.15%-6%0.15%

住宅1%-3%

1.0%-

2.3%

<3.7%

1.0%-

3.2%

1%<2.4%

1.0%-

1.5%

0.33%-0.67%0.2%-4.5%0.09%

0.14%-

0.35%

0.45%

或

1.45%

数据来源：Global Property，《楼市》杂志，长江证券研究部

税负水平与纳税能力相对称,“民生”准则和效率公平相统一，是开征物业税必须遵循的基本原则。住宅作为居民最基本的生活必需品，税收政策的价值取向应当是保护和鼓励“居者有其屋”，发挥赋税的调节作用，使税负的分配有助于社会公平、社会和谐目标的实现。物业税的一个重要功能就是限制对土地资源和房地产过度地占有，优化房地产资源的配置。因而在制定税率的过程中，我们需要密切关注购房者的承受能力。正如前文所述，物业税很可能和土地出让金同时存在，这时候地方政府财政压力就不会很大，提高物业税税率的冲动也不会很大。因而在制定税率的过程中，地方政府的财政贡献要求放在其次的位置。

表9：加拿大地税（物业税）税率

住宅商业用地工业用地

1.1%-1.73% 1.08%-5.31% 1.65%-7.14%

数据来源：Canada Revenue Agency，长江证券研究部

从业主的承受能力来讲，截止到2006年OECD国家的平均房地产税收占可支配收入的0.3%~4.6% 不等，平均为2%左右。但是税赋比较高的英国占到了可支配收入的4.6%。美