小区停车位权属问题研究

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小区停车位权属问题研究

作者：余柳

来源：《资治文摘》2016年第12期

【摘要】停车位类型形态各异，不同种类的停车位能否成为独立的物并为何种主体享有、使用、收益和处分的权利尤为重要。目前我国《物权法》第74条就停车位权属的规定较模糊，引发了实务中的纠纷。在借鉴域外优秀的立法、实践基础上，应对第74条作出相应的调整。区分停车位不同的形态确定不同的归属：将建筑物首层架空层停车位、地面停车位及屋顶停车位归全体业主或部分业主共有，将地下车库及立体停车库归开发商所有。

【关键词】小区停车位权属；《物权法》第74条；共有

一、城市住宅小区停车位类型及立法缺陷

根据《物权法》第74条，停车位即在建筑区划内，规划整齐的用来专门停车的位置。我国住宅小区现有停车位形式多样，各地法律法规根据小区停车位类型的规定及名称各异。如《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法》将停车位分为配建停车位和增设停车位（第4条），其中增设停车位的数量必须建立在配建停车位的标准以上，增设停车位下再设时钟停车位（具有临时性，以露天停车位为典型），并规定时钟停车位为区分所有建筑物的共有设施，仅供临时停车使用，不得转让、出租或抵押（第5条），即时钟停车位乃全体业主共有。此条款设立配建停车位和时钟停车位旨在确保优先满足业主的需求。而《北京市居住小区机动车停车管理办法》将停车位类型划分为地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库四种。（第2条）《上海市关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》只对地下车库做了规定。停车位形态各异，对其权属的确定也不同。据整理得出停车位主要有下列几种存在形态：

1停车位类型

（一）立体停车库

立体停车库属仓储设施，一般分为升降横移式、垂直循环式、巷道堆垛式、垂直升降式、简易升降式五种，在小区运用最为广泛的是升降横移式。立体停车库一般不与任何地上建筑物相连，也没有与附近建筑物直接相连的通道。它一般由墙壁隔开，四周范围较明确，并且具有独立的出入口，是与住宅建筑物相区分的、独立的特定物。

（二）建筑物首层架空层停车位

建筑物首层架空层停车位，是指建筑物地面第一层架空而形成的停车位，其依附于建筑物。通常也会以明确的划线方式区分各个停车位。此类停车位不具有独立的入口，鲜少进行集中统一的管理，任意小区成员皆得使用。