房地产营销策划毕业设计开题报告
本科毕业设计(论文)开题报告
题目：贵阳“铜古岁月”总部基地
营销策划方案
课题类型：设计■实验研究□论文□
学生姓名：
学号：
专业班级：
学院：建筑工程学院
指导教师：
开题时间： 2014年3月1日
2014年3月1日
一、本课题的研究意义、研究现状和发展趋势（文献综述）1．研究意义
房地产营销策划是指运用整合营销概念，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发项目规划出合理的建设取向完全符合消费者的要求，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。
据统计，2010年1-3月，全国完成房地产开发投资6594亿元，同比增长35.1%，高于同期固定资产投资增速9.6个百分点，占同期固定资产投资的比重为29.2%。全国房地产业的日趋繁荣逐渐成为固定资产投资增长的主要力量，也逐渐成为国民经济持续增长的重要因素。大力发展房地产业，对于解决旧城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的发展，具有十分重要的意义。中国房地产营销业的兴起和发展，为加速房地产的循环创造了条件。从当初的“一无所有”到现在的“无处不在”，可以说，营销观念的树立以及各种营销方式的使用，是房地产业蓬勃发展的一个见证。房地产营销与房产开发有着密切的关系。房地产业的蓬勃发展使营销业空前兴旺，同时由于现代市场营销理论在房地产销售中的应用，使房地产业的发展又上了一个新台阶。随着房地产开发微利时代的趋近，房地产业的理性化发展与市场的不断成熟，对房地产营销策划的深入，竞争激烈的房地产营销时代已经到来。
2．研究现状
（1）房地产营销策划的现状
房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可，尽管普遍认为房地产营销方式已经从单一化趋同全面化，营销服务已经从表面趋向追求内涵，营销推广已经从杂乱无章趋向规范有序，但纵观现今楼市营销策划很多地方仍然值得深思。许多营销商、开发商对营销的认识仍留于肤浅，甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。如何理性认识营销的内核，促进房地产业的健康发展是摆在中国房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。
随着国家不断出台各种宏观调控政策，我国房地产市场已经由卖方市场过渡到买方市场，行业间的竞争也越发激烈。为了能使自己的企业在市场上占有一席之地，并获取更大的利润，开发商纷纷意识到房地产营销策划的重要性。各种营销理念粉墨登场，如品牌营销，生态住宅，欧式住宅等。各种营销手法层出不穷，例如“形象代言人”，“一口价开盘”，“通过房地产模特促销”和在短时间内采用大手笔广告投放，引起市场轰动，从而迅速树立楼盘市场形象的“集束广告投放”等。在广州和深圳，房地产营销更是达到登峰造极的阶段，出现了“直升机看楼”，“热气球派送单”，“百万富翁送大奖”等。世界著名管理学大师彼得·德鲁克曾精辟的指出：现代企业最重要的职能只有两个，一个是创新，一个是营销。这一结论也完全适用于我国房地产业。目前，营销策划的不断求新、求变、求异，的确发挥了很大的作用，有效地推动了住宅消费的需求，激发了市场热点，促进了房地产业大力发展。但还需要进一步完善与发展。
（2）房地产营销策划存在的问题
1）市场调研不足，难以把握市场需求。
凡是策划类事务不是靠冲动和想当然进行的，而是以大量的真实准确的市场信息为依据。而掌握市场信息就必须依靠科学的市场调研，据此帮助企业进行市场定位，进一步了解同行业状况，分析竞争对手，窥探市场需求等情况。然而，纵观现今房地产业，许多房地产开发商缺乏广泛而有深度的市场调研，脱离实际，使得营销策划成为空中楼阁，经不起时间的推敲和市场的考验。如调查方式单一、缺乏相互印证、不论楼盘大小，取样总是一个常量；调查数据针对性不足，对项目规模、位置、特点等消费对象的关系缺乏整体把握；样本数量不足，以偏概全，导致结果与实际差距很大。有时调查中混淆了有效需求与潜在需求的差异。潜在需求是无经济购买能力的欲望和需求。有效需求是具有经济购买能力的现实需求。不重视潜在需求和有效需求的区分，导致定位“缪之一厘，差之千里”，造成调查时需求者众，开盘后购买者寥寥无几的局面。房地产产品的销售对象是有经济购买能力的现实需求者，只有具有购买能力的一部分潜在需求才能成为有效需求。尽管潜在需求会转化成有效需求，但他们的消费偏好往往不同，因此必须严格区分有效需求与潜在需求，做合理的甄别。
2）目标市场不明，市场定位比较模糊。
目标市场和市场定位这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。目标市场是指企业对市场经过比较、选择、细分后，决定作为服务对象、确定自己的产品所要进入的相应的子市场。市场定位则是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标消费者心中确定与众不同的有价值的地位，即在潜在消费者心里奠定企业产品的位置和印象。简单说，先确定目标市场，才有市场定位。实践中有时会混淆这两个概念，对目标市场的特征和偏好尚未明了，就直接做市场定位，使得市场定位缺乏实在可靠的支撑。随着人民生活水平的提高，消费者对高档住宅的需求虽然在逐步增长，但由于消费者群体社会地位、收入水平和文化素养的差异，其需求也会表现出多层次性的特点。许多房地产开发商并未全面充分地认识到这种市场需求的差异，不顾当地经济及实力和居民的承受能力，甚至毫不顾及企业自身的资源条件，没有明确的目标，不进行科学的市场定位，盲目兴建高档公寓、别墅、办公楼和商业住房，最终导致诸多楼盘滞销，而适应广大中低收入家庭的经济住房却十分短缺。
3）忽视全程营销，过分关注企业收益
a.房地产营销策划介入过迟。多数房地产开发商只注重后期推销，不重视前期营销和企业形象设计。涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够的重视，即便有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。由于营销策划介入过晚，导致投资决策失误，开发产品不对路，以至于到中期尽管投入了大量的人力物力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。尽管房地产开发主管部门多次为消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升态势。
b.房地产公司仅注重销售结果。房地产营销策划的成败单纯以销售结果作为评价指标，不注重真正的全程营销过程，主要以广告投入为主。营销策划重心在营销而非策划。房地产广告看得多了，房地产公司任何人都能说出几个，但深入程度仅仅局限于楼盘名称。德式设计、美国小镇、江南水乡、欧式风格，一味追逐市场流行，而抛弃了真正的文化根基。
c.房地产公司只考虑企业利润。在目前的中国房地产市场，最普遍的一个营销现状就是功利味太重。这种功利营销在目前房地产市场的主要表现：轻前期规划设计，重后期营销推广，这是功利营销的一个非常显著的特点。一个开发项目，往往卖点很多，规划、房型、景观、配
套、物业等等都可以成为卖点。然而，许多的开发商和“策划大师们”通常将一系列的卖点罗列，以推销自己的产品。这种方式不但缺乏对客户细分的研究，更对产品的细分不够，因而达不到预期的目标。与此同时，近年来，我国房地产界炒作“概念”之风盛行，有生态、区位的，有人文、智能的，还有欧陆风情、北美庭廊的。从市场营销的角度来看“概念”是十分有效的，它作为与竞争者相区别的符号系统，在传播中具有高度的识别性和心理冲击力。但是，房地产界近年来竟提出了“卖房地产就是卖概念”的理论，开发商和“策划大师们”不再去寻找消费者的需求，而是热衷于概念炒作，以概念来制造“卖点”。不少房地产开发商一味地想制造轰动效应，大肆炒作，做足了表面功夫，但忽视了消费者实际需求。这实际上是营销策划失误所致。
3.房地产营销策划的发展趋势
（1）以人为本
房地产开发企业面临的是要问题是使开发的房地产商品适应顾客的需要,从而促进商品房的销售,增加利润，加快资金周转。因此，房地产开发一定是首先强调以人为本的营销策划。企业的一切经营活动，都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念来展开，这是房地产营销的根本所在。
（2）房地产营销是各种理念的复合
理念是营销策划的灵魂，当代房地产营销策划的主导理念一般包括：a.人性理念。房地产营销首先讲求以人为本，中国自古的儒家仁爱思想和西方的人本主义思潮为房地产营销的人性理念提供了坚实的文化基础。b.生态理念。近代以来，地球环境污染加重，客观上要求房地产开发必须树立起可持续发展的生态理念，这不仅仅为目前的人类提供了更加适宜的生存空间，也为我们后代的发展铺平了道路。c.智能理念。人类科技水平的迅速发展使房地产开发逐渐从传统的砖瓦营造习惯转向各种新兴材料的应用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供给了人们更多的服务。d.投资理念。投资不动产越来越成为更多人选择的投资保值手段。
（3）策略和手段是营销的生命
楼盘最终需要通过市场的反应去实现自身的价值，由此，营销中采用的合理策略、手段则成了检验真理的试金石。通过各种营销策略，如产品策略、定价策略、促销策略、渠道策略等的组合，再依靠营销手段使其具体化，那么最终产生的结果也将是令人满意的。
（4）发展商由重视营销策划、重视概念打造到重视前期研究和产品定位多年以来，大多数房地产开发项目均把重点放到营销策划上，市场的热点也在营销策划上。营销策划在很大程度上已经被视为项目制胜的关键。项目前期市场研究和策划受到空前的重视。系统细致的市场研究导出的市场机会发掘、项目竞争优势分析、客户定位、产品定位、价格定位、开发策略、规划设计指导思想、经济测算、营销方案等等，均在项目前期细加研究，慎重决定。
（5）开发周期逐步缩短，产品更新换代速度加快，项目针对性更强
2003年之后，北京、上海、广州和深圳等大城市逐渐出现了三个浪潮：一是居住郊区化；二是住房消费平民化；三是产品更新换代速度加快。某些地区的房地产产品已经出现了“住房如时装，一年一个样”的状况。社会消费心理的不稳定以及发展商为突破市场重围而刻意采取的求新求变，使市场上的产品出现不断升级的现象。以上三个浪潮，在西方发达国家早已形成，反映出我国入世后房
地产市场与国际接轨的事实。
（6）大型住宅项目不断出现，开发主题更为明显，具有延续性
出于面对竞争、将自己做强作大的需要，大型开发项目在各大城市不断涌现。在当前，大型项目或许并不等于一切，但从长远来看，大型项目几乎就意味着一切，其开发与营销具有其突出的特点。产品多元化、客户多元化、开发主题的连贯性、品牌经营的系统性，均是营销工作的新课题。
（7）市场细分仍有可为，出现了更新换代产品和市场未被满足的产品
无论多么成熟的市场，始终会有市场缺口和未被充分满足的市场机会。风靡南北的Townhouse和“第五代住宅”就是非常好的例子。目前我国城市的楼市尚处于起步阶段，市场的缺口和机会更多。因此国内的房地产企业面对国外同行的竞争时应树立一定的信心，要充分利用自己相对熟悉市场的优势，善于发掘，开发出高盈利的产品。
二、研究方案及工作计划（含工作重点与难点及拟采用的途
径）
1.研究和解决的问题
本课题的研究任务是对房地产项目进行营销策划。其主要工作流程包括：产品的调研，市场的调研，企划的定位，推广的策略及创意的构思，传播与媒介策略的分析，阶段性推广总体策略，阶段性广告与媒介宣传，阶段性促销活动的策略，阶段性公共关系的策略，定期广告效果跟踪和信息反馈，定期跟踪竞争对手的广告投放以及推广成本预算和费用监控。
工作重难点首先在于目标客户的定位，如果目标定位准确，市场的反响将事半功倍，反之亦然。定位是应从客户对地域喜欢程度、楼盘档次选择程度、楼盘户型要求程度、小区环境满意程度，物业管理程度等予以考虑。目标客户定位，从楼盘营销的角度来看，是选择有针对性，有目的性、有意识地去锁定精准的客户群，但这是一件很难的事，也做不到一个非常明确的市场划分。其定位，对于楼盘的整个营销来说，显得相当重要。其次是楼盘产品的定位，说起来容易，做起来却很难，这完全是由于楼盘产品特殊性所决定。因为做楼盘不同于做一般商品，它存在着销售周期较长的问题。这就要求在楼盘开发过程中对产品本身的设计需有一定超前性，不会因为市场的变化是产品变得过时或滞销。同时还要做好营销策略，如果营销策略不成功，不能夺人眼球，那么产品的销售将是一个问题。
2.研究手段
包括SWOT分析（态势分析），STP理论（Segmenting、Targeting、Positioning,即市场细分、目标市场、市场定位），调查分析房地产市场的总体情况以及其竞争环境分析。项目定位通常在可行性研究阶段进行，一般客群需求调查，采用问卷结合座谈的形式。
研究途径主要是先对项目的周边状况进行分析，包括项目的地址，周边的交通条件及设施配套情况，建设的自然条件等等。其次是要对房地产市场进行调查，进行项目分析，对产品实施定位，调查过程中需注意消费者潜在需求与实际需求的差别，避免调查结果产生太大的差距。可以通过调查分析类似项目来考虑现有项目这种方法，确保分析结果的准确性。最后在调查分析的基础上进行市场细分
和目标市场的选择。
3.工作计划
1)寻找项目及编写开题报告 01——02周
2)确定项目及查阅文献 03——04周
3)市场调研及分析 05——07周
4)项目分析及产品定位 08——09周
5)项目细分及目标市场选择 10——11周
6)竞争环境分析 12——13周
7)项目推广成本预算 14——15周
8)准备答辩 15——16周
三、主要参考文献
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附：外文原文
Research on Chinese Real Estate Development and the Future Trends
Zilei Liu
MBA Center, Business School, University of Shanghai for Science and Technology
Shanghai 200093, China
Li Chen (Corresponding author)
MBA Center, Business school, University of Shanghai for Science and Technology
Shanghai 200093, China
E-mail: i5_usst@https://www.360docs.net/doc/161487248.html,
Received: June 15, 2011 Accepted: July 6, 2011 doi:10.5539/ass.v7n9p207
Abstract
After nearly 20 years’ development, Chinese real estate industry shows the evidence of increasing both in scale and price. But resent years, China citizens began to complain more about the high price of housing, and government also pays more attention to the real estate industry. This article first analyzes the Chinese real estate development in recent years, and then based on the life cycle theor y, the paper discusses Chinese real estate’s stage in the life cycle as well as the problems in this stage, at the end of the paper, the future trends of Chinese real estate are predicted. Keywords: China, Real estate, Life cycle, Trend
1. Introduction
Real estate industry includes the investment, development, operation, management, and service in the real estate and belong to the 3rd industry. Usually, real estate industry in China is looked as a basic, guiding, driving and risking industry. As a very fundamental industry, real estate industry plays a very important role not only in a country’s economic life but also in people’s daily life, thus attract many research interests. Kaklauskas (2011) gives comparative description of crisis management for real estate in developed countries, and makes general recommendations for improving crisis management efficiencies in these countries’ real estate sector, also tries to give multiple criteria analysis of crisis management components and selection of the most efficient life cycle version of crisis management in real estate. Wang (2011) points out that China's major cities have experienced significant real estate price increase which has been fueled by the sustained growth of the economic fundamentals, the author examined the linkage between urban economic openness, the ratio of trade volume as a percentage of GDP, and urban real estate prices basing on the quality of life theory as well as Balassa–Samuelson (B–S) effects. Liow and Webb (2009) investigate the presence of common factors in the securitized real estate markets of the United States (US), United Kingdom (UK), Hong Kong (HK), and Singapore (SG). The authors found that the degree of linkage across the four securitized real estate markets is much weaker than the strong linkages present across the four economies. These studies show only a fraction of the research in real estate field. Aizenman and Jinjarak (2011) studies the association between current account and real estate valuation across countries, and they found find a robust and strong positive association between current account deficits and the appreciation of the real estate prices/(GDP deflator).
And when it comes to China, due to its fast and amazing developing, it seems people are more
interested in how it will develop in the future: China real estate began to rise in the 1980s’, and since the market-oriented housing reform in 1998, urban real estate prices in China have risen quite rapidly in general. Koetter and Poghosyan (2010) discussed that real estate prices can deviate from their fundamental value due to rigid supply, heterogeneity in quality, and various market imperfections, which have two contrasting effects on bank stability. Their research found that house price deviations contribute to bank instability. This finding corroborates the importance of deviations from the fundamental value of real estate, rather than just price levels or changes alone, when assessing bank stability.
Under the China’s active fiscal policy, the fixed asset investm ent grows rapidly and the ratio of real estate investment in GDP increased gradually. Accompany with the quick development, the scale and price of real estate in China also experienced rapidly grow. In order to cool down the whole market and keep the price in a reasonable increase rate, the Chinese government issued a series of policies in 2010. Under this macro environment, the development of China's real estate industry and it’s future trends analysis is not only concerned by consumers and government, but also be concerned by many scholars and real estate business company. This paper will first describes the resent status of Chinese real estate, and then based on the life-cycle theory and China static to give a prediction of the future trends.
2. Today’s C hinese real estate development status
According to the data published by China National Bureau of Statistics, all of the indicators of China's real estate in 2010 show increase. In 2010, the Chinese national real estate development investment is 4.8267 trillion RMB, increased 33.2% over 2009, among which, the commercial residential investment is 3.4038 trillion RMB and this number increased 32.9% over 2009. At the same time, the proportion of total investment in real estate development is 70.5%. In 2010, the business construction area is 4.055 billion M2, increased 26.6% over 2009, and new construction area is 1.638 billion M2, which also increased 40.7% over 2009. Completed space of houses is 760 million M2, increased 4.5% over 2009, among which, the residential area is 612 million M2, increased 2.7%, over 2009.
Table 1 shows the sales of China's real estate in 2010, and Figure 1 shows the real estate climate index from January 2009 to December 2010.
The investment in affordable housing in 2010 is around 840 billion RMB and the growth rate of investment in real estate development was driven by about 5%. In 2011, 10 million new affordable housing units construction are under planning and 60% is expected to be completed by the end of 2011. If calculation of the average 60 square meters for each affordable house, the new affordable housing will be completed in an area of approximately 3.6 billion square meters. Thus it’s estimated that about 1.3 trillion RMB affordable housing will be completed in 2011, which will boost real estate development investment increased by about 10%, and boosting China GDP growth by 1%.
3. Chinese real estate life-cycle position and the main problems
The life cycle can be used to observe the behavior of many concepts in business; it is best applied to products and industries. Industry Lifecycle is a concept relating to the different stages an industry will go through, from the first product entry to its eventual decline. There are typically four stages in the industry lifecycle (figure 2).
And the first stage can also be divided into early stage and innovation stage.
The stages are defined as:
(1) Early Stages Phase-alternative product design and positioning, establishing the range and boundaries of the industry itself.
(2) Innovation Phase - Product innovation declines, process innovation begins and a "dominant design" will arrive.
(3) Growth (Cost or Shakeout) Phase - Companies settle on the "dominant design"; economies of scale are achieved, forcing smaller players to be acquired or exit altogether. Barriers to entry become very high, as large-scale consolidation occurs.
(4) Maturity Phase - Growth is no longer the main focus, market share and cash flow become the primary goals of the companies left in the space.
(5) Decline Phase Revenues declining; the industry as a whole may be supplanted by a new one. Now, the Chinese real estate is experiencing the development from begin phase to the growth phase, due to the following reasons:
(1). The Chinese citizens are consuming the real estate product in growing numbers;
(2). More and more real estate companies enter into the market, race to offer their own products and gain a share of a growing market.
(3). Total sales and profits continue to grow in the Chinese real estate industry. Though it looks very promising, but there are still some problems exist in China real estate industry in this development stage, we analysis and include these problems as the following 4 main parts: Continues expanding of the real estate investment. Real estate investment proportion in the total social fixed assets investment increased year by year. In 1999, the real estate investment amounted is around 401.017 billion RMB, and the number reached 4.8267 trillion RMB by 2010, with an average growth of 400 billion RMB per year. At the same time, the ratio of real estate development investment in GDP also increased year by year.
Rapid growth in developing size. The China national real estate construction area in 2010 reach to 4.055 billion square meters, compare with the 568.58 million square meters in 1999, it increased nearly 40 million square meters, an average increase of 300 million square meters per year. And the scale of real estate development also expand gradually, the indicators of real estate development growth is more than 10%, and the highest rate close to 30%.
Regional differences in market size and growth rate, both in completed construction area and under construction area, the east of China has a large proportion, while the central of China has leading position in the growth rate (except sales). At the same time, there are regional differences in the level of urban residents living.
Continuous high price. Recently, the Chinese real estate market shows a "three high” phenomena: High prices, high enthusiasm of residents purchase and high disposable income. In China , the price of live house in 2004 was 2,714 RMB / square meter, but in 2010, the price climbed to 8363 RMB / square meter, the high prices of live house caused many concerns for both residents and government.
4. Trends and Countermeasures
After nearly 20 years’ development, Chinese real estate has made great achievements, look back this 20 years’ development, we can find the following characters:
●China real estate industry is gradually moving toward market-oriented.
●The real estate and capital markets are linked closer.
●China real estate moves into a rapid developing and rapid growth period.
●China’s Real Estate's policy is under gradually improving.
With China's accession to WTO, China's real estate market will follow the international practice and open to other WTO member countries according to the multilateral negotiations of the commitments. China's real estate market will be further developed, and the trends are mainly in the following areas:
With the accelerated urbanization process and urban population increases, a large number of house renovation and real estate secondary market, the housing market still has more room for development.
Given the urban population will have more 10 square per person, it will cause to nearly 40 million square meters demanding. Coupled with the accelerated process of urbanization, which will increase the demand for housing (about 100 million square meters per year), thus in the next 10 years, China will has a sustained development in housing construction.
According to some agencies’ survey, the satisfaction rate of China residents’ in housing is under 20%, about 48% of the residents are willing to update their house in the coming 2 to 3 years to improve the living conditions and environment, plus there are a lot of people willing to invest in housing, therefore, the potential demand for housing in China is still quite large.
After joining WTO, China's real estate market increasingly changed form group consumer dominated to individual consumers dominated. The proportion of individuals purchase will increase, the housing quality will be further improved, the sales cycle will speed up, housing service consumption will have a greater expansion, the total amount of personal loans in housing will increase, and the real estate law will be strengthened.
5. Conclusion
From the preceding data and analysis, we can see that the Chinese real estate market has experienced the stage of germination and rapid development, and now it is still in its growing stage.
With the improvement of national policies and more matured consumption, the Chinese real estate development will enter a relatively mature stage of development, it means the market is beginning to become very competitive, and the the competition for customers becomes fierce. On the other hand, under the guidance of national policy, to purchase for the purpose of real estate investment would be reduced. These two factors will help the real estate prices to return to a reasonable level. But since the China citizen’s rigid requirements for house still exist, Chinese real estate will enter a more competitive yet still promising phase. And only those companies who pay much attention to the government policy and customer needs can stay in the market.
外文翻译：
对中国房地产发展及未来趋势的研究
摘要：
经过近20年的发展,中国房地产行业显示增加的证据都在规模和价格。但近年来,中国公民开始抱怨更多关于高房价,政府也更加关注房地产行业。本文首先分析了近年来中国房地产开发,然后基于生命周期理论,探讨了中国房地产市场的生命周期阶段以及这一阶段中存在的问题,论文的最后,是关于中国房地产市场的未来趋势预测。
关键词:中国,房地产、生命周期、趋势
1.介绍
房地产行业包括投资、开发、经营、管理和服务的房地产和属于第三产业。通常,房地产行业在中国是基本,指导、推动和风险行业。作为一个非常基本的行业,房地产行业起着非常重要的作用不仅在一个国家的经济生活,而且在人们的日常生活中,因此吸引许多的研究兴趣。Kaklauskas(2011)给出了比较的描述房地产危机管理在发达国家,提高危机管理效率,使一般建议在这些国家的房地产行业,也试图给多个标准分析危机管理组件和选择最有效的危机管理在房地产行业的生命周期版本。王(2011)指出,中国的主要城市都经历过重大的房地产价格上涨,引发了持续增长的经济基本面,作者研究了城市经济开放之间的联系,贸易额占国内生产总值的比率,和城市房地产价格基于生活质量理论以及萨缪尔森(台球)的影响。Liow和韦伯(2009)调查存在的常见因素证券化房地产市场的美国(美国),英国(英国)、香港(香港)、新加坡(SG)。作者发现对面的连锁程度四个证券化房地产市场远远弱于强烈的联系在这四个经济体。这些研究显示,只有一小部分在房地产领域的研究。Aizenman和Jinjarak(2011)研究之间的关系经常账户和房地产估价在国家,他们发现找到一个健壮的和强大的积极联系经常账户赤字和升值的房地产价格/(GDP平减指数)。
当谈到中国时,由于其快速、惊人的发展,似乎人们更感兴趣的是它将如何发展未来:中国房地产在1980年代开始兴起的,和1998年住房市场化改革以来,中国城市房地产价格上涨很快。Koetter和Poghosyan(2010)讨论了房地产价格偏离其基本价值,由于刚性供给,异质性在质量、和各种市场缺陷,这有两个对比对银行稳定性的影响。他们的研究发现,房价偏差导致银行不稳定。这一发现证实了偏离基本价值的房地产的重要性,而不是价格水平或更改,仅在评估银行的稳定性。
在中国积极的财政政策下,固定资产投资快速增长,房地产投资在国内生产总值(GDP)的比例逐渐增加。伴随着快速发展,规模和中国的房地产价格也经历了快速增长。为了整个市场降温和保持在一个合理的价格增加利率,中国政府在2010年发布了一系列政策。在这种宏观环境下,中国的房地产业的发展和它的未来趋势分析不仅是关注消费者和政府,也被许多学者和房地产相关业务的公司。本文首先描述了对中国房地产的地位,然后基于生命周期理论和中国静态预测未来的趋势。
2.今天的中国房地产发展现状
根据中国国家统计局公布的数据,所有的中国房地产2010年指标显示增加。2010年,全国房地产开发投资4.8267万亿元,比2009年增加了33.2%,其中,商业住宅投资3.4038万亿元,这个数字比2009年增加了32.9%。与此同时,房地产开发投资总
额的比例是70.5%。在2010年,商业建筑面积40.55亿平方米,比2009年增加了26.6%,和新建筑面积16.38亿平方米,也比2009年增加了40.7%。完成空间的房子是7.6亿平方米,比2009年增加了4.5%,其中,住宅面积6.12亿平方米,增长2.7%。超过2009人。
表1显示了2010年中国房地产的销售,和图1显示了房地产景气指数从2009年1月至2010年12月。
2010年保障性住房的投资约8400亿元,房地产开发投资的增长率是由约5%。2011年、1000万年新负担得起的住房建设正在规划,60%预计将在2011年底完成。如果计算的平均60平方米的负担得起的房子,新保障性住房将完成在一个面积约36亿平方米。因此,据估计,约1.3万亿元保障性住房将在2011年完成,这将提振房地产开发投资增长了约10%,并促进中国国内生产总值(GDP)增长了1%。
3.中国房地产市场生命周期位置和存在的主要问题
生命周期可以用来观察许多概念的行为在商业,最好是应用于产品和行业。产业生命周期是一个概念有关的行业将经历不同的阶段,从第一个产品进入其最终的衰落。有通常在产业生命周期的四个阶段(图2)。
和第一阶段也可以分为初级阶段和创新阶段。
阶段被定义为:
(1)早期Phase-alternative产品设计和定位,建立的范围和边界行业本身。
(2)创新阶段-产品创新下降,工艺创新和“主导设计”将开始。
(3)增长(成本或落砂)阶段——企业解决“主导设计”,实现规模经济,迫使小公司被收购或完全退出。进入壁垒非常高,大规模的整合。
(4)成熟阶段——增长不再是主要的焦点,市场份额和现金流成为公司的主要目标的空间。
(5)下降阶段收入下降;行业作为一个整体可能会取代一个新的。
现在,中国房地产市场正在经历从开始阶段到发展增长阶段,由于以下原因:
(1)中国公民的消费越来越多的房地产产品;
(2)越来越多的房地产企业进入市场,竞相提供自己的产品和获得越来越多的市场份额。
(3)总销售额和利润持续增长。在中国房地产行业。虽然看上去很有希望,但仍有一些问题存在在中国房地产业在这个发展阶段,我们分析这些问题,包括以下4个主要部分:
房地产投资的规模不断扩大。房地产投资在社会固定资产投资总额的比重逐年增加。1999年,房地产投资总额约为4010.17亿元人民币,数量达到4.8267万亿元人民币,到2010年,平均每年增长4000亿元。与此同时,房地产开发投资在国内生产总值(GDP)的比例也逐年增加。
在发展中规模快速增长。2010年中国房地产建筑面积达到40.55亿平方米,与5.6858亿年的5.6858亿平方米,它增加了近4000万平方米,平均每年增加3亿平方米。和房地产开发的规模也逐渐扩大,房地产开发的指标增长超过10%,最高率接近30%。
区域市场规模和增长速度的差异,在完成建筑面积和建筑面积下,中国的东部有一个很大的比例,而中央中国领先地位的增长率(销售除外)。与此同时,有地区差异的城市居民的生活水平。
连续的高价格。最近,中国房地产市场显示了一个“三个高”现象:高价格、高热情的居民购买和较高的可支配收入。在中国,2004年住的房子的价格是2714元/
平方米,但在2010年,价格攀升至8363元/平方米,住房子的价格高企导致许多居民和政府的关注。
4.趋势和对策
经过近20年的发展,中国房地产市场已经取得了巨大成就,回头看这20年的发展,我们可以发现以下字符:
●中国房地产行业逐渐走向市场化。
●房地产和资本市场联系紧密。
●中国房地产进入快速发展和快速增长时期。
●中国房地产的政策正在逐步改善。
随着中国加入WTO,中国房地产市场将遵循国际惯例和开放其他WTO成员国根据多边谈判的承诺。中国房地产市场将进一步发展和趋势主要在以下方面:
加快城市化进程和城市人口的增加,大量的房子改造和房地产二级市场,房地产市场仍有更多的发展空间。
由于城市人口将有更多的人均10平方,它将导致近4000万平方米的要求。伴随着城市化的加速过程,这将增加对房地产的需求(每年约1亿平方米),因此在未来10年,中国将住宅建设的可持续发展。
根据一些机构的满意度的调查,中国居民的住房低于20%,约48%的居民愿意更新他们的房子在未来2 - 3年改善生活条件和环境,再加上有很多人愿意投资房地产,因此,潜在的中国对房地产的需求仍然很大。
加入世贸组织后,中国的房地产市场日益变化形式团体消费者主导个人消费者为主。个人购买的比例会增加,住房质量将进一步提高,销售周期加快,住房服务消费将有一个更大的扩张,住房个人贷款的总量将增加,和房地产法律将会被加强。
5.结论
从之前的数据和分析,我们可以看到,中国房地产市场经历了萌芽阶段、快速发展,现在仍处于增长阶段。
与国家政策的改进和更成熟的消费,中国房地产开发将进入一个相对成熟的发展阶段,这意味着市场开始变得非常有竞争力,和对于客户的竞争变得激烈。另一方面,国家政策的指导下,购买为目的的房地产投资将会降低。这两个因素将有助于房地产价格回归合理水平。
但由于中国公民的刚性要求房子仍然存在,中国房地产将进入一个更有竞争力但仍有前途的阶段。只有那些关注政府政策的公司和客户需求可以留在市场。