甲乙级写字楼的差别

甲乙级写字楼的差别
甲乙级写字楼的差别

甲乙级写字楼的区别

一、基本特征

甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法,国家在这方面并没有成文的规定,什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词,仔细探讨会发现,它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中,逐步引进并流行起来的词汇,是将写字楼按照其综合质素不同,可以划分为甲、乙、丙等几个等级,从一般意义上讲,国际上判断甲级写字楼有8大特征:

管理国际化;

24小时写字楼;

人性化:

空间的xx和实用性;

数字化;

节能化;

便捷的交通和商务化等等。

二、国际上的划分标准

通常甲级写字楼的内涵还包括如下标准:

位于中心商业区CBD内、有完善的中央空调、具有充足数量及合理分布的升降机和电梯服务、具有甲级专业物业管理、楼层间格恰当、楼层净高在

2.8米、每层建筑面积最少1000平方米、有零烦恼的停车场,区位、交通、配套、车位、电梯等也十分关键。

国际甲级写字楼的标准:

1、交通便利,基础建设完备,位于城市CBD,行政配套齐全

结论:

尚待了解

2、建筑设计风格鲜明,气势宏大,外立面装修质素较高

结论:

和设计沟通,风格,分割及造型、是石材还是玻璃、是框架式还是单元式幕墙。

3、平均每200平方米1个停车位

结论:

和设计沟通,看车库是否够大,合理分配地上地下建筑面积,车位是收费还是免费。

4、楼层吊顶后净高在

2.8米以上

结论:

和设计沟通,同时要考虑管道的走向及空间布置。

5、平均每5层有一部电梯,等待时间不超过30秒

结论:

和设计沟通,是否用高速电梯。

6、最少具备50~60瓦/平方米电力供应,并配备足够的后备电力供应设施平均每20平方米建筑面积有一条电话线,提供或支持DDN、ISDN线路,备有视象会议设备

结论:

和设计沟通,是否需要备用电源,电力供应是否常用备用2路。

7、提供高效空调系统和24小时空调供应

结论:

和设计沟通,按xx气候,是否需要。

8、拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司

结论:

和上级沟通。

9、设施齐备,包括有银行、邮局、商务中心及餐饮等系列配套,且均以服务于大厦客户为主

结论:

和上级沟通。

三、国内写字楼代表作

写字楼信息网具体评定标准是:

硬件及软件为主,价格为辅。

硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性,是否达到5A级写字楼水平,包括楼宇自动化系统(BA),通讯自动化系统(CA),保安自动化系统(SA),消防自动化系统(FA),办公自动化系统(OA);设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施(电力负荷、绿化、夜间照明)等方面是否与世界甲级写字楼水平同步;软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。

顶级写字楼:

除上述软硬件标准完全达标外,与甲级写字楼最大的区别在于其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力、影响力,如嘉里中心、国贸中心、南银大厦、东方广场、数码大厦、远洋大厦、华润大厦等。

甲级写字楼:

硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店,达到5A级写字楼水平,设备设施基本与世界同步,如电梯等候时间小于40秒,中央空调为四管式;软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。如国际企业大厦、中关村大厦、恒基中心、招商局大厦等。

乙级写字楼:

硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差,部分达到5A级写字楼水平,设备设施以合资品牌为主,如电梯等候时间大于40秒,中央空调为两管式;软件方面物业管理服务未达到星级酒店的标准。如海龙大厦、京广商务楼、海淀新技术大厦、理工科技大厦、和乔大厦、翠微大厦等。

丙级写字楼:

硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料,基本的通讯设施及办公服务,设备设施基本为国产电梯、分体空调等;软件方面为传统的物业管理服务。已旧楼改造和酒店改造的项目居多,市场上最为多见。

价格方面北京写字楼信息网的通俗分类方法是:

顶级写字楼售价在2400美金/平方米以上,租金在30美金/月以上;甲级写字楼售价在1800美金/平方米左右,租金在18美金/月以上;乙级写字楼售价在人民币12000元/平方米左右,租金在人民币3-5元/平方米/天;丙级写字楼售价在人民币8000元/平方米以下,租金在3元/平方米/天以下。

据北京写字楼信息网不完全统计,目前市场上顶级写字楼仅占1%,甲级写字楼占20%,乙级写字楼占36%,丙级写字楼占43%左右。

四、xx业界对写字楼的要求

写字楼分为甲级和乙级写字楼,对于甲级写字楼的衡量标准,主要包括了交房标准、建筑施工、单层面积等方面。不过相关人士表示,要被评为甲级写字楼并不一定想要符合每一项标准,不过必须达到以下的多项指标。同时,随着目前市场情况的不断变化和建筑技术的发展,以下的指标还会不时更新。

■单层面积达1000平方米或以上

■层高达

2.60米或以上

■平均得房率为60%-65%或以上

■位于浦东或浦西的中央商务区,有便捷交通

■租户包括知名本地或跨国企业

■高端的交房标准

■高质的建筑施工

■楼层可灵活分隔

■宽敞的大厅及通道

■高效的中央空调系统

■专业的物业管理

■充足的停车设施

■基本的后备电源系统

■高效的电梯管理系统

■充足的洗手间设施

■合格的通讯系统,以支持话音及数据传输

五、xx行写字楼部标准

所谓甲级写字楼,实为一种通行叫法,并没有固定标准,在我国现行的建筑设计规范里无法找到这个名词,仔细探讨会发现,它是在以一些像戴德梁行、世邦魏理仕等公司为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中,逐步引进并流行起来的词汇。将写字楼按照其综合实力不同,划分为甲、乙、丙等几个等级。

每家公司的具体评判标准不甚统一,在参照国际化通行标准的情况下各有自己的一套判别方式,比如戴德梁行写字楼部认为,就我国的办公楼市场而言,一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分:

顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符,甲级是按照本地市场现行标准划分的。

关键词:

基于市场的相对质量由于写字楼物业在不同的市场各不相同,写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量。

六、是否甲级写字楼的考量

其考量标准为以下几部分:

楼宇品质(包括装饰标准、配套设施、设备标准及品牌)、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利、所属区位、智能化等10项指标来判断,在10项指标里可以和设计沟通。

写字楼分类与办公楼物业档次划分标准

写字楼分类与办公楼物业档次划分标准的研究 一、办公物业的分类 办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员(白领)办公的场所,它属于生产经营资料的范畴。 从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看,可分如下阶段: 1、传统办公楼 两大特点:立足于自然通风和采光,以小空间为单位,排列组合而成。 这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构,较小的开间和进深尺寸。如:3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等,层高一般也在3.6米左右。 建筑向高处发展以后,产生了钢筋混凝土的框架结构,但是使用空间仍按传统的模式,仍属于传统办公楼的一种。 传统办公室的优点:私密性强,工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。 传统办公室的不足之处:空间利用率低,缺乏灵活性。 2、早期的现代办公楼 特点:大空间。 这种模式的积极意义是:追求实效。 这种模式的消极之处是:机器化的办公环境,非人性化的工作方式。 3、后期的现代办公楼 特点:富有人情味的办公环境及优雅的周围环境,带有绿化的内庭院或中庭。例如,上海的虹桥商务大厦。 景观办公室:大空间中灵活布局,有适当的休息空间,用灵活隔断和绿化来保证私密性,地板、天棚均有吸音处理等。 4、智能化办公楼 20世纪1970-1980年代,随着信息时代的到来,世界上出现了一批举世公认的智能建筑,其中绝大部分是办公楼;20世纪1990年代,我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。 智能化办公楼发展迅速,继3A之后,目前又推出全新的5A概念,智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。 而从办公楼宇自身的品质类别来看,可分为如下四类: 第一类,为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖,气派壮观,内部布局比较合理,讲究功能到位,智能化功能达到3A以上,设备设施比较豪华,特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。 第二类,是1990年代初设计,近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备,各类设施比较先进,物业管理比较到位,智能化功能在3A及3A以下,部分大楼为公寓办公楼设计,功能布局不尽合理。 第三类,是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般,尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距,且内部布局大多采用公寓式布局。 第四类,是厂房或其它用途物业改建的办公用房,一般而言,内部设施比较简易,目前,该类物业的比例呈下降趋势。 从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看,是经历从低级、中级到高级,从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言,办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下,我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客

高层建筑标准层的形状规模与经济性研究

高层建筑标准层的形状、规模 与经济性研究 摘要:随着国家经济水平和建筑技术的发展,高层办公楼的建设已经成为城市建设的主要内容,甚至是城郊现代化科技型园区常客。本人最近接手深圳市平湖某大型科技集团的园区项目规划设计,甲方便要求以数据说明一般的高层办公楼标准层面积以多少较为合适,就此机会,笔者根据多年设计经验及部分参考资料,特此展开论述一下高层建筑标准层的形状、规模与经济性的关系。 关键词:高层建筑、平面形状、平面规模、经济性 一、标准层形状与规划、经济性之间的关系 1、在标准层面积相当的情况下,结合《高层建筑民用建筑设计防火规范》可知,圆形建筑占地最小,方形其次,矩形次之,异形建筑占地最大;现仅以圆形和L形建筑展开分析,其他建筑可同理类推。

图1 外墙周边长度与占地之间的关系 2、同样由《高层建筑民用建筑设计防火规范》中两栋高层建筑主体之间的最小距离为13米,可以推导出如下不同形体标准层建筑群体之间的占地关系:方形最小。 图2 建筑群与用地之间的关系 二、标准层形状与建筑单体、经济性之间的关系 1、周边系数越小的建筑(如圆形、方形),过道占用的公摊面积就越小。但是在实践过程中,圆形建筑的楼梯等核心筒的布置便捷性较差,且建筑难度比方形建筑大。

图3 标准层平面与面积过道之间的关系 2、在高层建筑标准层平面面积一定的情形下,平面形状的不同(如方形、圆形、矩形、L形、T形等)引起建筑物的周边长不等。为描述这一性质,引入建筑物周边系数/值概念: K=L/A=标准层外墙周长/标准层建筑面积 显然,K(圆形)< K(方形)< K(矩形)< K(L形)< K(T 形) 因此,同样标准层面积条件下,周长系数越大,意味着外墙周边和外墙面积越大,直接导致墙身、基础和装修等方面单造价提高,尤其在当今的高档办公楼中,玻璃幕墙和石材使用较多,价格相差很大。 3、如果仅分析几种矩形平面的建筑物(图1),最优是A(K值最低),最差是E,两者差倍。可见矩形平面作为标准层的高层办公建筑不宜采用长宽比过大的窄条形建筑。否则,将增加外墙面积,提高造价。

钢结构工程厂房、办公楼施工组织设计方案

施工组织设计 1、编制总说明 1.1、编制目的: 本施工组织设计编制的目的是:为××××工程厂房、办公楼项目施工阶段,提供较为完整的纲领性技术文件,用以指导工程施工与管理,确保优质、高效、安全、文明地完成该工程的建设任务。 1.2、编制依据: 1.2.1、招标文件、施工图纸等资料。 1.2.2、××××有关建筑工程安装文明施工规范、标准。 1.2.3、ISO9001质量保证体系标准文件,质量手册等技术指导性文件以及现有同类工程的施工经验、技术力量。 1.2.4、根据国家现行的有关标准和规范要求: (1)《钢结构设计规范》(GB50017-2003) (2)《冷弯薄壁型钢结构技术规范》(GB50018-2002) (3)《钢结构工程施工质量验收规范》(GB50205-2001) (4)《钢结构高强度螺栓连接的设计、施工及验收规程》(JGJ82-91) (5)《工程测量规范》(GB50026—93); (6)《建筑钢结构焊接技术规程》(JGJ81-2002) (7)《门式刚架轻型房屋钢结构技术规程》(CECS102:2002) (8)《建设工程项目管理规范》(GB/T50326—2001); (9)《建筑施工安全检查标准》(JGJ59—99); (10)《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001) 2、工程概况及特点 2.1、工程概况:

1、总包单位:××××建设工程公司 2、分包单位:××××××公司 3、建设单位:××××有限责任公司 4、监理单位:××××监理有限公司 5、工程名称:××××工程厂房、办公楼 6、工程地点:××××工业园 7、设计单位:××××有限公司 8、建筑面积:21715m2 2.2、钢结构简况 2.2.1、结构形式:本工程厂房为门式钢架轻型房屋;屋面坡度5%。办公室为三层,局部四层;结构安全等级:二级;主体结构设计使用年限:50年。 2.2.2、抗震设防类别:丙类;抗震设防烈度:七度; 2.2.3、钢结构设计耐火等级:二级。 2.2.4、材料选用:本工程钢结构部分主钢架梁、柱、吊车梁均采用Q345B 钢板制作,次结构(柱间支撑、屋面横向水平支撑、屋面檩条、墙梁、隅撑、拉条、刚性系杆)均采用Q235普通钢;螺栓采用摩擦型高强度螺栓和4.6级普通螺栓;屋面上层板为0.5mm厚HV-380型镀锌彩钢板;保温棉采用75mm厚玻璃纤维;墙面板采用0.5mm厚HV-248型镀锌彩钢板;内墙隔板采用单板;总装仓库和办公室采用100mm厚的夹心板。 2.3、工程特点: 2.3.1、现场焊接多:本工程要求现场组装焊接较多,例如:柱间支撑(角钢)、箱型柱、梁等都要现场组装焊接。 2.3.2、施工作业复杂:办公楼工程钢结构和土建交叉施工,需要协调好各方面关系以保证工程顺利进行。而且部分焊接工程要求现场进行探伤。 2.3.3、构件品种多:本工程因各种钢构件均需工厂加工制作,然后运输至工地,各种构配件必须有组织、有计划按图纸要求分类编号,小构件须分类打包做到有条不紊。

5A甲级写字楼标准如何划分

5A甲级写字楼标准如何划分? “甲级”、“5A”“第四代”分别是不同角度界定办公物业等级, “甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级;“5A”是从硬件配置角度评定;而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准,三个角评定方法各有特点,消费人群不清晰各个评定方法,从而造成概念的混乱。 “甲级”标准不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法,是外资发展商开发涉外写字楼过程中,逐步引进并流行起来的词汇,将写字楼按照其综合质素不同,可以划分为甲、乙、丙等几个等级,就中国的办公楼市场而言,一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分:顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符,甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准,是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同,写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量,如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外,还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素,具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定: 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质:建筑物的物理状况和品质均是一流,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;建筑物具有灵活的平面布局和高使用率,达到70%的使 用率;楼层面积大,大堂和走道宽敞,从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准:外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙,采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料;有宽敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯,墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆,应有吊顶,电梯间应为不锈钢、大理石;卫生间安置进口名牌洁具,如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施:应有配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,专用地上、地下停车场,停车位充足,满足日常生活的商店,适合商务会餐的饭店,宾馆,午间放松或娱乐设施,其它如公园、运动设施和图书馆。

高层办公楼交通核设置要求

高层办公楼的垂直交通 ——浅析电梯系统在高层办公建筑的设计 发布时间: 2012-04-12 来源:畅言网 | 作者:冯琪 | CCDI 随着中国经济的持续高速发展,高层办公建筑得到了急速成长,越来越多的高层办公建筑如雨后春笋、拔地而起,在城市街区毗邻而立,尤其在各大城市商务区,由于用地紧张,办公楼的竖向发展已成为必然。一栋栋高层,超高层办公建筑,不但为都市的办公提供舒适高效的场所,同时也往往成为该地域的地标建筑,一道亮丽的风景,例如上海金融环球中心,北京的国贸三期,天津的中钢国际广场等。 从左至右:上海金融环球中心(KPF建筑事务所)、北京国贸三期(SOM建筑事务所)、天津中钢国际 广场(MAD建筑事务所&CCDI中建国际) 在一个大型办公楼项目中,建筑设计师必须面临诸多交通问题。从场地内外的立体交通衔接,到场地内各种功能、性质交通的分流,从地下停车库的出入交通,到地上办公大堂的交通组织等等。这些交通问题解决的好坏,直接影响到整个办公建筑运行的效率及楼宇的品质。在诸多交通课题中,高层、超高层办公楼中的垂直交通,无疑是此类建筑的极其重要的特殊命题之一。如果说建筑结构是高层办公楼的骨骼,那么垂直交通就是让建筑充满活力的血脉,而现代电梯的发明和运用,促成了构筑物向高层建筑物的转变,使人们的活动空间从地面扩展到了高空。高层办公建筑的垂直交通系统—--电梯,无疑是垂直交通的生命线,承载着日常成千上万办公人员及外来访客的出入上下,成为评价现代办公楼宇品质的重要指标之一。 建筑师如果能在办公建筑设计初期,即对电梯交通系统有所了解,可以有助于建筑师尽早对电梯

系统的选择做出正确判断,并为形成高效、便捷的垂直交通创造有利条件。以下将对高层办公建筑,超高层办公建筑设计中面临的电梯系统选择,电梯转换层位置安排,电梯数量的计算等问题作简要的介绍和分析。 1、电梯系统的组织方式: 我们日常乘坐的普通电梯一般都是逐层停靠,但随着高层办公建筑的发展,建筑高度的攀升,楼层数不断增多,如果电梯依然每层都停,那么电梯往返一次的周期将变得极其漫长,乘客不光要在电梯厅等候很久,而且要在拥挤的电梯轿厢里呆上太长的时间(一般不宜长超过90秒)。为此必须采用不同的电梯组织方式来解决这个问题,建筑师将根据项目中办公楼的高度来决定所采用何种电梯系统。 1)分区式:(图表1.a) 当建筑物的高度超过约75米,层数超过25层时,宜采用分区的方式组织电梯,即电梯分成若干组,每组电梯服务50米左右,约8~12层。这样整个办公楼按电梯的服务分区被划分成2-3段,分别为低区、中区和高区等。服务于中区,高区的电梯由于有相当一段距离无需停层,可以保持高速运行,这样就可以大大减少人们候梯的时间。低区电梯因为要不断加速启动,连续密集的停层,所以无须采用高速电梯,即便是采用了高速电梯,也发挥不出其高速的性能。所以,一般低区电梯速度在2.5米/秒以下即可,而中区则要2.5~5.0米/秒,高区5米/秒以上。 2)分段式:(图表1.b) 随着建筑楼层越来越多,电梯的数量会不断增加,电梯井道所占的辅助面积随之增加,导致标准层的有效使用面积严重降低。电梯分区布置虽然通过分组管理电梯,使各组电梯能够更好的服务其负责的楼层,但对减少电梯井道面积并无太大帮助。于是产生了分段的电梯组织方式。其具体的组织方法是:超高层办公建筑在竖向上先划分为若干段,每段约25~35层,各段又包含各自的若干个电梯分区,在每段之间设置电梯转换层。乘客先从大厦底部乘坐快速穿梭电梯到达电梯转换层,再换乘各段内的区域电梯抵达所要到达的楼层。这种组织方式的优势在于:通往转换层的快速穿梭电梯,因没有中间停靠层而能以最快的速度运行;更重要的是,不同分段里面的区域电梯可以上下在同一个垂直投影面上运行,为办公标准层节约了大量的可用面积,当然代价是带来了换乘的麻烦。这种组织方式在超过300米的超高层建筑里被广泛使用,比如上海环球金融中心,它有3个空中转换层,每段中又各有2组区域电梯。

厂房规划设计说明

方案设计说明 一、概述 1.自然条件 泗阳县地处苏北腹地,介于东经118 °20′——118 °45′,北纬33°23′——33 °58′之间,东界淮安市淮阴区,南濒洪泽湖,北临沭阳县,西与宿迁市宿城、宿豫区毗邻。县域总面积1418平方公里。其中,陆地面积998平方公里,占总面积70.38%;水域面积420平方公里,占总面积的29.62%。陆地面积中有可耕地70603公顷。 境内无山丘,属黄泛冲击平原。总地势西高东低,相对高度大多介于12米—17米之间。京杭大运河横穿东西50公里,成为天然“分水岭”。运河以南,北高南低,河流皆流入洪泽湖,统属淮河水系;运河以北,南高北低,河流皆属沂、沭水系。全县境内大小河道有30多条,总长度近700公里。境内气候温和,属北亚热带季风过渡性气候,光照充足,雨量充沛,无霜期长,四季分明。 2.项目地块状况 江苏生辉木业科技有限公司位于江苏省泗阳县木业园区。由生产区,附属区两部分构成。用地面积124588平方米,总建筑面积60072平方米,西临何庄路,南临规划工业区路,北靠徐淮路,基地成不规则梯形。 3.规划内容 根据规划要求该地块为工业用地。本次规划设计的主要内容为该项目地块的生产及其商业、办公配套的规划设计。 4.市场背景 随着城镇化水平的不断的提高,带来了工业用地需求量的不断增加。同时随着经济

发展,人们生活水平的提高,对厂房、商业、办公的需求也越来越高,对房地产的潜在需求也将逐步释放出来。 二、设计依据 1.《中华人民共和国城乡规划法》 2.《城市规划编制办法》 3.《城市工业区规划设计规范》 4.《工业建筑设计规范》 5.《民用建筑设计规范》 6.《建筑设计规范》 7.《建筑设计防火规范》 8.关于该项目的规划设计条件及地形图、红线图等 9.建设方关于该项目的设计要求 10.国家及地方的相关规程、规范等 三、规划设计原则 根据地块周边现状以及整个泗阳县的房产市场,在设计时我们提出以下几点: 1.以人为本———贯彻“以人为本”的思想 设计以满足人们对现代生产、工作环境所要求的舒适性、健康性、安全性和经济性为出发点。创造出一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美、节能化的示范现代工业区,充分考虑现代人的生产、生活方式,形成一种绿意盎然、自然和谐、高尚的生产、办公环境。 2.注重品质———追求“新建筑主义”的主题风格 充分满足工人员工的归属感与舒适感。全方位营造高品质生产、办公空间,妥善处

商务写字楼分类及标准

商务写字楼基本知识 1、写字楼特点 在西方,最早的写字楼概念是作为大家写字办公交流的场所,由于缺乏必要的交流工具,人们便聚集在一起办公,以提高工作效率。因此,办公的场所就是写字的场所,故称为“写字楼”。 我国过去称为办公楼,工作人员都为公家办事。办公楼是一种对外完全封闭,对内进行行政管理、大而全的物业概念。随着我国的对外开放,市场经济的确立和民营经济的发展,特别是外国公司、国有大公司、私营公司的壮大,封闭式的、不考虑经济成果的物业模式不再适合市场需要,而开放式、按市场价值运营、服务于商务活动需要的物业——写字楼在我国城市中蓬勃兴起(见表1—2)。 表1—2 写字楼和办公楼比较表 写字楼的需求与企业发展规模密切相关(图1—2)。当企业规模小时,它会选在住宅、公寓或者低端写字楼里办公;当规模扩大时,企业的承受能力提高,业务量增大,出于提高工作效率和展示企业形象的目的,它就会向高档写字楼迁移,促进高档写字楼的发展。我们观察一个区域的写字楼需求状况和发展前景,重点观察该区域内企业结构组成和赢利能力即可。 2、我国写字楼的演变阶段 第一阶段:传统办公楼占主导地位。它具有两大特点:立足于自然通风和采光,以小空间为单位排列组合而成。这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构,较小的开间和进深尺寸。如:3.6~4.0米的开间、5~8米的进深等,层高一般也在3.6米左右。建筑向高处发展以后,产生了钢筋混凝土框架结构,但是使用空间仍然按传统的模式,仍属于传统办公楼的一种。传统办公室的优点是私密性强,工作者可自行控制工作环境(灯、百叶窗、家具布置等)。缺点也非常明显,表

现在空间利用率低,缺乏灵活性。 图1—2 企业规模、成长与办公场所对应关系 新小企业—————————→住宅、SOHO、商住公寓,自有物业为主↓ 中型企业—————————→高档公寓、乙、丙级写字楼,租用为主↓ 大集团企业—————————→高档办公楼、甲级写字楼,自建物业 ↓ 网络大公司—————————→公司总部、分部甲级和顶级写字楼,自有和租用 第二阶段:早期的现代办公楼,其特点是大空间框架模式,注重空间实效,该模式不利的地方是办公环境比较冷酷、机械,工作人员的身心健康没有受到应有的重视。 第三阶段:后期的现代办公楼。其特点是办公环境富有人情味,周围环境优雅、舒适,内庭院或中庭绿化景观好。出现了以景观为突出卖点的办公室,即景观办公室,这样的办公室布局灵活,有适当的休息空间,用灵活的隔断和绿化来保证私密性,地板、天棚均有吸音处理等。 第四阶段:智能化办公楼。20世纪70~80年代,随着信息时代的到来,世界上出现了一批举世公认的智能建筑,集中绝大部分时办公楼;20世纪90年代,我国开始建成少量的智能建筑,如上海的金茂大厦。智能化办公楼发展迅速,继3A之后,目前又细化推出5A概念,智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。 3、写字楼分类标准与等级 美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级,其中A级为投资级,该类写字楼最适合市场要求,高档的装修和完善的配套设施是主要特征。该类物业能使公司形象和地位得到提升。B和C级写字楼一般比较陈旧,设计和功能跟不上现代潮流,部分物业通过改造可以上升为A级。规模小、结构简单、配套设施缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。 由于我国的写字楼发展历程短,分类标准还不成熟。目前,国内关于写字楼的划分有如下三种标准:

甲级写字楼有哪些设计要点

甲级写字楼有哪些设计要点? (一)标准层面积的确定总办公面积和规划限高:对于高层写字楼而言,下面的公式在一般情况下成立:标准层面积≈总办公面积/ [(规划限高-裙房高度)/标准层层高]对于标准层面积的策划有三点值得注意:标准层层高、建筑高度和裙房高度。另外中国建筑规范对防火分区有明确规定,在有喷淋系统时写字楼标准层一个防火分区的大小可以到2 000平米。 (二)标准层单元的划分办公单元预先合理的划分不但会直接影响到建筑结构设计,而且对项目的成本、销售都会产生很大的影响。按照国内目前的办公标准,大约人均10--15平米的办公建筑面积。 (三)办公空间的进深进深一般是指的是从办公楼外墙到走道之间的距离,但最新的国际设计趋势是无管廊的开放式设计,这要根据客户群的明确定位来考虑。 标准层使用率作为衡量进深、标准层面积、核心筒面积的指标,对于建筑策划很有帮助。根据调研,标准层使用率一般维持在70-75%之间较好。另外,要综合考虑项目收益问题。写字楼收益=总出租规模*使用率*出租单价在总体规模确定的情况下,重点是从使用率、出租单价这两项分析。 (四)标准层净高层高净高主要从规范、使用者感受、设备要求等方面考虑。设计规范要求净高不得低于2.4米,但作为国际甲级写字楼的标准应在2.8-3.3米之间。层高不仅影响空间大小的感受,也会影响到空气的质量。 在设计时考虑到设备等种种不确定的因素,在策划中一般吊顶高度取1.2米。 (五)电梯电梯是高层写字楼中最主要的垂直交通工具,其数量在很大程度上决定了核心筒的构成;同时,电梯的造价不低,因此确定一个合适的电梯数目对整个写字楼的正常运作和获得良好的综合效益是很重要的。 规范:规范主要是针对消防电梯而定,按服务的标准层面积计算,每部消防梯服务的标准层面积是1500平米。 电梯的设置取决于电梯的运力,而运力由4个因素决定:电梯的数量、每部电梯的容量、电梯的速度,电梯的组合。 一般的,每一个客梯位服务的办公部分建筑面积是150平米左右。 (六)核心筒布置方式核心筒的布置方式主要是指核心筒在标准层中的位置,主要有以下几种方式: 集中在标准层的中央:这种方式就是普通的核心筒式,对一般的小公司和大公司有较好的适应性。 分散在标准层的边缘:核心筒布置在办公空间外围,在中间留下连续无阻隔的大空间,这种方式一般针对大的公司布置。综合布置:结合了上述两种方式的优点,核心筒集中成组布置,在每组周边有较小进深的空间,而核心筒组之间又有连续的无阻隔大空间。 (七)卫生间卫生间:数量指标根据规范,男厕每40人设置一个大便器,每30人设置一个小便器;女厕每20人设置一个大便器;每40人设置一个洗手盆。目前很多项

写字楼结构分类及分类标准

写字楼结构分类及分类标准 目前,社会上对办公用房物业档次的看法并不完全一样,业内或政府管理部门目前也没有评定办公楼分级的客观依据和统一标准。其实,办公用房的分类及标准对于我们进行物业经济学的结构性分析、项目投资决策、市场营销、物业管理和统计工作都是至关重要的。如果缺 进而造成决策和判断 上的偏差。因此,进一步加强对办公用房结构分 类及分类标准的研究无疑具有重要现实意义。 一、办公物业的分类 办公楼是从事生产、经营、咨询、服务 等管理人员(白领)办公的场所,它属于生产经营 资料的范畴。 从办公楼宇物业形态的发展变化过程 来看,可分如下阶段: 1、传统办公楼 两大特点:立足于自然通风和采光,以小空间为单位,排列组合而成。 这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构,较小的开间和进深尺寸。如:3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等,层高一般也在3.6米左右。 建筑向高处发展以后,产生了钢筋混凝土的框架结构,但是使用空间仍按传统的模式,仍属于传统办公楼的一种。 传统办公室的优点:私密性强,工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。 传统办公室的不足之处:空间利用率低,缺乏灵活性。 2、早期的现代办公楼 特点:大空间。 这种模式的积极意义是:追求实效。 这种模式的消极之处是:机器化的办公环境,非人性化的工作方式。 3、后期的现代办公楼 特点:富有人情味的办公环境及优雅的周围环境,带有绿化的内庭院或中庭。例如,上海的虹桥商务大厦。

景观办公室:大空间中灵活布局,有适当的休息空间,用灵活隔断和绿化来保证私密性,地板、天棚均有吸音处理等。 4、智能化办公楼 20世纪1970-1980年代,随着信息时代的到来,世界上出现了一批举世公认的智能建筑,其中绝大部分是办公楼;20世纪1990年代,我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。 智能化办公楼发展迅速,继3A之后,目前又推出全新的5A概念,智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。 而从办公楼宇自身的品质类别来看,可分为如下四类: 第一类,为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖,气派壮观,内部布局比较合理,讲究功能到位,智能化功能达到3A以上,设备设施比较豪华,特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。 第二类,是1990年代初设计,近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备,各类设施比较先进,物业管理比较到位,智能化功能在3A及3A 以下,部分大楼为公寓办公楼设计,功能布局不尽合理。 第三类,是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般,尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距,且内部布局大多采用公寓式布局。 第四类,是厂房或其它用途物业改建的办公用房,一般而言,内部设施比较简易,目前,该类物业的比例呈下降趋势。 从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看,是经历从低级、中级到高级,从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言,办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下,我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、智能化程度、物业服务等指标来对结构层次进行界定和探讨。 二、办公楼物业档次划分标准的研究 就我国的办公楼市场而言,一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分:顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符,甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准,是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同,写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量,如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

写字楼结构分类及分类标准

写字楼结构分类及分类标准

特点:富有人情味的办公环境及优雅的周围环境,带有绿化的内庭院或中庭。例如,上海的虹桥商务大厦。 景观办公室:大空间中灵活布局,有适当的休息空间,用灵活隔断和绿化来保证私密性,地板、天棚均有吸音处理等。 4、智能化办公楼 20世纪1970-1980年代,随着信息时代的到来,世界上出现了一批举世公认的智能建筑,其中绝大部分是办公楼;20世纪1990年代,我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。 智能化办公楼发展迅速,继3A之后,目前又推出全新的5A概念,智能建筑已成为 21世纪办公建筑发展的趋势。 而从办公楼宇自身的品质类别来看,可分为如下四类: 第一类,为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖,气派壮观,内部布局比较合理,讲究功能到位,智能化功能达到3A以上,设备设施比较豪华,特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。 第二类,是1990年代初设计,近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备,各类设施比较先进,物业管理比较到位,智能化功能在3A及3A以下,部分大楼为公寓办公楼设计,功能布局不尽合理。 第三类,是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般,尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距,且内部布局大多采用公寓式布局。 第四类,是厂房或其它用途物业改建的办公用房,一般而言,内部设施比较简易,目前,该类物业的比例呈下降趋势。 从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看,是经历从低级、中级到高级,从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言,办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下,我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、智能化程度、物业服务等指标来对结构层次进行界定和探讨。 二、办公楼物业档次划分标准的研究

办公楼设计说明

xx项目方案设计说明 建筑设计 一、设计依据 1.深圳市建设用地规划许可证; 2.深圳市土地使用权出让合同书 3.甲方提供的建设用地界址点坐标及宗地位臵示意图; 4.甲方提供地形图电子文件; 5.甲方认可的设计条件(以我公司阶段性汇报文件成果及有关会议纪要为准) 6.甲方往来的相关文件及设计资料 7.设计所采用的主要法规和标准有: 1)《深圳市建筑设计规则》 2)《民用建筑设计通则》GB50352-2005 3)《建筑设计防火规范》GB50016-2014 4)《无障碍设计规范》GB50763-2012 5)《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98 6)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 7)《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版) 8)《办公建筑设计规范》JGJ67—2006 9)《商店建筑设计规范》JGJ48-88 10)《公共建筑节能设计标准》深圳市实施细则SZJG29-2009 二、项目概况 xx项目位于深圳光明高新园区东片区,观光路南侧,二十五号路北侧,邦凯路东侧。 项目总用地面积8446.95平米,为新型工业用地,容积率4.78。项目总建筑面积52323平米,其中计容建筑面积40323平米,主要包括产业研发办公、配套办公及小型商业服务设施;地下室12000平米。 三、设计理念——垂直城市,阶梯花园 1.垂直城市,阶梯花园 建筑本身因占地面积及地形受限而不可不免的走向立体化,因此尝试突破开放空间仅限于地面广场的概念,将其抬升至空中并与建筑体量在垂直方向上进行叠加,由此形成若干阶梯状相互联通的空中公共花园活动平台,在建筑的不同高度上都能提供良好的与城市互动的体验。在此基础上进一步打破水平各层之间的空间界线,臵入灵活使用、更具公共性的新功能,是平台层成为激发都市活力的空中城市客厅。 2.策划定位 我们更加关注如何平衡规划与业态需求的关系;提供更多有效活力空间促进企业的自我参与; 以更加灵活的物业模式应对市场变化; 通过对周围人群的研究,我们为将来在此办公的人群设计了可拆分的户型平面,已满足在此办公的人群发展需求。为在此生活的人群设计了配套小型商业服务设施,已满足人的生活需求; 四、规划设计 (一)规划布局 建筑单体布臵规划布局顺应城市设计,在处理建筑与周边及场地关系时,在用地局促的情况下,选择将建筑体量在面向二十五号路一侧退让,形成一个入口广场,原厂区及后期商业的来往人流都在此汇聚,营造一个积极的公共空间。便利店等小型配套商业服务类功能设臵在可达性最强的地面层,并向二层延伸,向东、南侧打开的建筑界面促进了与城市广场的互动。 (二)竖向设计 1.场地概况 1. 场地概况 项目用地为不规则多边形,长边东西向长约91米,长边南北向宽约124米。场地内绝对标高范围28.1~28.4米,场地内平整无高差。 竖向设计 设计以合理利用地形,减少土方工程,保证良好的场地排水为原则。场地结合地形,建筑的设计标高为28.45M。 场地排水方式采用有组织排水,地表雨水通过雨水管道集中后,有组织地由用地北侧和南侧排入市政雨水管网中。 (三)交通组织 设计以人行优先、人车分流分时管理为组织原则。在有限的条件下良好的组织场地内的人流和车流。 沿地块南侧结合市政道路开口开设车辆出入口,直通地下车库,使得业主及来访车辆迅速进入地下,减少对地块内人流的干扰。 园区内车辆大部分为地下停车,设两个地下车库出入口,车辆由地下车库出入口进入,就近泊车,通过位于地下室的电梯厅进入;还有少量地上停车位设于南侧广场上,方便落客后停车。 人流主入口设在一层南侧,北侧设臵次入口,东侧设臵VIP入口,分区明确,布局合理。

5A甲级写字楼标准

写字楼等级划分标准和分类 一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向,“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级;“5A”是从硬件配置角度评定;而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准,三个角评定方法各有特点,消费人群不清晰各个评定方法,从而造成概念的混乱。二、“甲级”标准不不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法,是外资发展商开发涉外写字楼过程中,逐步引进并流行起来的词汇,将写字楼按照其综合质素不同,可以划分为甲、乙、丙等几个等级,就中国的办公楼市场而言,一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分:顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符,甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准,是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同,写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量,如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外,还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素,具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定: 1、顶级物业(国际写字楼)

(1)楼宇品质:建筑物的物理状况和品质均是一流,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;建筑物具有灵活的平面布局和高使用率,达到70%的使用率;楼层面积大,大堂和走道宽敞,从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准:外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙,采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料;有宽敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯,墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆,应有吊顶,电梯间应为不锈钢、大理石;卫生间安置进口名牌洁具,如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施:应有配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,专用地上、地下停车场,停车位充足,满足日常生活的商店,适合商务会餐的饭店,宾馆,午间放松或娱乐设施,其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统:良好的电梯系统,电梯设施先进并对乘客和商品进行分区,一般每4000平方米一部电梯,平均候梯时间30秒左右。 ④设备标准:应有名牌中央空调,中央空调系统高效;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。 (2)建筑规模:超过50000平方米。 (3)客户进驻:国外知名公司的租户组合;知名的跨国、国内外大公司、财团。

写字楼等级详细划分标准

写字楼就是专业商业办公用楼的别称,严格地讲,写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。中工写字楼网指出,写字楼原意是指用于办公的建筑物,或者说是由办公室组成的大楼。 写字楼等级详细划分标准 一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向,“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级;“5A”是从硬件配置角度评定;而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准,三个角评定方法各有特点,消费人群不清晰各个评定方法,从而造成概念的混乱。 二、“甲级”标准不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法,是外资发展商开发涉外写字楼过程中,逐步引进并流行起来的词汇,将写字楼按照其综合质素不同,可以划分为甲、乙、丙等几个等级,就中国的办公楼市场而言,一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分:顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符,甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准,是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同,写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量,如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外,还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素,具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定: 1、顶级物业(国际写字楼“超甲”) (1)楼宇品质:建筑物的物理状况和品质均是一流,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;建筑物具有灵活的平面布局和高使用率,达到70%的使用率;楼层面积大,大堂和走道宽敞,从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准:外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙,采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料;有宽敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面应为

写字楼设计规范

写字楼设计规范 2012-03-19 16:28搜房网 收藏打印字号:T|T [摘要]《办公建筑设计规范》规定: 《办公建筑设计规范》规定: ★窗户 1、高层办公建筑采用大面积玻璃窗或玻璃幕墙时应设擦窗设施。 2、设采暖空调的办公建筑,外窗面积在满足采光要求的前提下,应尽量减少;空调办公建筑外窗应有良好的密闭性和隔热性,全空调办公建筑外窗应设部分可开启窗扇。 3、办公室、研究工作室、接待室、打字室、陈列室和复印机室等房间窗地比不应小于1∶6。 4、设计绘图室、阅览室等房间窗地比不应小于1∶5。 5、窗地比为该房间侧窗洞口面积与该房间地面面积之比。 ★隔声 1、办公用房、会议室、接待室等允许噪声级不应大于55dB(A声级),电话总机房、计算机房、打字室、图书阅览室等允许噪声级不应大于50dB(A声级)。 2、电梯井道及产生噪声的设备机房,不宜与办公用房、会议室贴邻,否则应采取消声、隔声、减振等措施。 ★室内净高 办公室的室内净高不得低于2.60m,设空调的可不低于2.40m;走道净高不得低于2.10m,贮藏间净高不得低于2.00m。 ★办公室面积 1、普通办公室每人使用面积不应小于3㎡,单间办公室净面积不宜小于10㎡。

2、中、小会议室可分散布置。小会议室使用面积宜为30㎡左右,中会议室使用面积宜为60㎡左右;中、小会议室每人使用面积:有会议桌的不应小于1.80㎡,无会议桌的不应小于0.80㎡。 ★厕所 1、厕所距离最远的工作点不应大于50m。 2、厕所应设前室,前室内宜设置洗手盆。 3、厕所应有天然采光和不向邻室对流的直接自然通风,条件不许可时,应设机械排风装置。 卫生洁具数量应符合下列规定: 1、男厕所每40人设大便器一具,每30人设小便器一具(小便槽按每0.60m长度相当一具小便器计算); 2、女厕所每20人设大便器一具; 3、洗手盆每40人设一具。 ★汽车停车库 1、汽车停车库的设计应符合现行的《汽车库设计防火规范》的规定。 2、小汽车每辆停放面积应根据车型、建筑平面、结构型式与停车方式确定,一般为25~30㎡(含停车库内汽车进出通道)。 地下汽车停车库应符合下列要求: 1、应设置排气通风装置。 2、应设封闭楼梯间通至地面层,并不与上层楼梯间连通。 3、设有三台以上电梯的办公建筑,宜将一台电梯通至地下汽车停车库;该电梯于停车库内应设前室,前室门应采用乙级防火门或防火卷帘门。 4、停放车辆超过25辆的汽车停车库宜设置驾驶员休息室,休息室应靠近安全出口处。 ★自行车停车库 1、净高不得低于2m 2、设在地下室、半地下室或楼层内的自行车库,自行车推行坡道宽度不宜小于1.80m坡长不宜超过6.00m。坡度不宜大于1∶5。

厂房、办公楼监理方案、技术标、暗标

目录 第一章监理工作概述 一编制说明 二监理范围及内容 三监理目标 四监理依据 五监理组织机构 第二章质量控制方法和措施 第三章进度控制方法和措施 第四章投资控制方法和措施 第五章安全及文明施工管理方法和措施第六章合同管理方法和措施 第七章信息管理方法和措施 第八章组织协调方法和措施 第九章监理工作制度 第十章监理工作重点、难点及措施 第十一章合理化建议

第一章监理工作概述 一、编制说明 本监理方案是根据招标文件相关内容及针对本工程的特点而编制的监理工作计划,并指导今后的日常监理工作。为了更具体地做好监理工作,我们将在接受任务后,根据合同、法律法规、施工图和工程的具体情况,按照有关规定、标准的要求,及时编写切实可行的《监理规划》及《监理实施细则》。 二、监理范围及内容 施工阶段质量和进度及投资控制、安全生产监督管理、合同及信息管理、组织协调服务等;保修阶段及总包、分包竣工结算资料的审核等相关监理工作; 三、监理目标 按业主监理委托书和监理合同的要求,监督施工单位严格履行工程承包合同,采取有效措施,使工程达到以下建设目标:质量目标:合格。 进度目标:根据建设方项目规划要求及合同约定。

投资目标:实际投资不超过合同总价(人工、材料价格调 整和工程变更除外)。 文明施工安全生产目标:按施工合同要求。 1、施工准备阶段的监理 1.1认真审查设计图纸和设计文件,做好图纸会审和设计交底的准备工作。 1.2参与编写施工招标文件。 1.3协助建设单位组织施工招标工作。 1.4参与建设单位与中标单位进行合同谈判和签订承包合同。 2、施工阶段的监理 2.1、质量控制 2.1.1确定质量标准,明确质量要求。 2.1.2建立本项目的质量监理控制体系。 2.1.3审查施工单位的资质。 2.1.4督促承包单位建立并完善质量保证体系。 2.1.5检查进场的原材料、半成品的质量。 2.1.6审查施工单位提交的施工组织设计、施工技术方案或专项施工方案。

写字楼及配套建筑设计规范

办公及配套(商业,车库)建筑设计技术细则及措施1.一般规定 1.1. 建筑分类 1.1.1.按使用功能分类 1、建筑按使用功能分为民用建筑及工业建筑。 2、民用建筑可分为居住建筑及公共建筑,具体分类详见表1.1.1.。 民用建筑分类表1.1.1

1.1. 2.按建筑高度分类 建筑分类(按多层和高层分类)表1.1.2.

1.1.3. 民用建筑按工程规模分类 民用建筑规模分类 表1.1.3 1.1.4. 按设计使用年限分类 民用建筑设计使用年限分类表 表1.1.4 1.2. 名词术语 1、用地红线:各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。 2、 道路红线:规划的城市道路用地的边界线。 3、建筑控制线(建筑红线):有关法规或详细规划确定的建筑物、

构筑物的基底位置不得超出的界线。 4、容积率:容积率=总建筑面积(地上)/建设用地面积。 5、深圳市:半地下室出地面高度超过1.5m时,建筑容积率=(地面以上建筑面积+半地下室建筑面积)/建设用地面积。(深圳市建筑设计经济指标计算规定) 6、建筑密度(覆盖率):建筑密度=建筑基底面积/建设用地面积(%)。 7、建筑高度:建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入高度。(防火规范) 8、绿地率:一定地区内,各类绿地总面积占该地区总面积的比例(%)。(屋顶绿化不计入绿地率内)。 9、裙房:及高层建筑相连的建筑高度不超过24m的附属建筑。 10、日照标准:根据建筑物所处的气候区、城市大小和建筑物的使用性质确定的,在规定的日照标准日(冬至日或大寒日)的效日照时间范围内,以底层窗台面为计算起点的建筑外窗获得的日照时间。 11、地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。 12、半地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室。 13、夹层:在一个楼层内,以结构板形式局部增设的楼层。 14、设备层:建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等

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