如何租铺注意

开店如何租铺以及要注意的问题和事项

二手房东与一手房东的租赁合同上要明确注明“可以转租”。租客要确定自己与“二手房东”签订的租赁期限不能超过“二手房东”与一手房东租赁合同的剩余期限。

租客要查看商铺的产权资料，最好前往房管局查询该产权资料是否真实，此外还要查看一手房东与二手房东之间的租赁合同，以及一手房

东和二手房东的身份证明。

刘小姐在黄埔的一个社区街道上做服装生意，这家店是半年前从“二手房东”那里租来的，当时“二手房东”与刘小姐签订的租赁期限不到一年，但“二手房东”口头承诺租约到期后会跟她续约。第一次做生意的刘小姐信以为真，缴纳了两万多元的转让费将这一铺面租下，这个价格跟周边租约长达3、4年的铺面转让费差不多。

开店之初要签订长期合同

然而当刘小姐转让铺面时，前来咨询的人都要求与“二手房东”签订至少2-3年的合同才愿意接手。刘小姐只好跟“二手房东”商量，得到的结果却是，“二手房东”与“一手房东”之间的合同到年底就到期了，因此根本不可能签订长期合同。

另一方面，即使到期后“二手房东”和“一手房东”成功续约，刘小姐也必须再缴纳一笔2万多元的转让费才能与“二手房东”续约。现在刘小姐陷入了两难境地，如果目前转租的话，由于租期只

剩半年，几乎没有人愿意接手；如果不转租的话，当半年后合约到期，自己还要缴纳一笔转让费。

邱先生也是一位二手房东，他告诉记者，一般来说开店之初都要签订较长期的租赁合同。主要是开店之前需要进行装修，投入成本很大。此外，如果租赁期限只有几个月或者一年的话，等到生意刚好起来就没有办法经营了，还要损失一笔装修费。

易春秋律师事务所刘辛律师表示，租客首先要确定“二手房东”有权利进行转租，以保护自己的权益，以后免于纠纷。要满足这一点首先二手房东与一手房东的租赁合同上要明确注明“可以转租”，此外二手房东与租客的租赁合同中也要承诺自己有进行转租的权利。

此外为了保证“二手房东”能够履行合约，租客要确定自己与“二手房东”签订的租赁期限不能超过“二手房东”与一手房东租

赁合同的剩余期限。并且租客与“二手房东”的合同中要注明赔偿方式，保留好今后缴纳房租的证据，转让费的收据，以及进行装修的单据。

如果由于“二手房东”的原因造成合同不能履行，租客可以向“二手房东”索赔。在这个过程中，租客要查看该商铺的产权资料，最好前往房管局查询该产权资料是否真实，此外还要查看“一手房东”与“二手房东”之间的租赁合同，以及一手房东和二手房东的身份证明。了解“二手房东”个人信息防“走佬”

记者了解到，曾经就出现过一些这样的案例，“二手房东”与“一手房东”之间的租赁期限只剩下一、两个月，但“二手房东”伪造了一份剩余期限还长达几年的合同，且合同上注明的租金特别低，这吸引了一些租客缴纳了高额的转让费，但“二手房东”收了转让费后就立即“走佬”。

“为避免这样的情况出现，还应该特别了解二手房东的个人信息”邱先生告诉记者。如果二手房东是本地人的话，“走佬”的可能性相对较小。此外，还可以跟周边的商户进行了解，如果“二手房东”在附近拥有房产，以及正在经营的较为大型的项目，这样“二手房东”收完转让费立即“走佬”的可能性也会相对较小。

开店还是盘店？租铺还是买铺？

投资开店，是很多大老板成功经商的第一步。不过开店前，第一步先怎样打算呢？

开店盘店各有优劣

开店兑店，顾名思义，前者是白手起家，后者是接过别人经营的店铺。两者孰优孰劣？仁者见仁、智者见智，需仔细评估。

*从开业筹备来比较

兑店肯定是最省力的，诸如执照申请等，都可吃“现成饭”。

而开店则不同，必须从零开始，从最初的人事规划、训练，到店面装潢、货物采购、营销宣传……每个环节都要自己把握、自己策划，实在麻烦又累人。但对创业者来说，与其吃“现成饭”，不如通过自己的努力，因为有了“十月怀胎”，才能享受“一朝分娩”时的喜悦。有时候，过程比结果更重要，因为创业的过程，就是总结经验教训、不断提升自己能力的过程。

*从客源、投资和资金运用来比较

兑店的优势也较明显，因为原来的店肯定有自己的固定客源，不用投入太多的资金，且马上有现金收入供周转。开店的话，最大的问题就是初始阶段的客源，需要时间来培养，而且还要投入，不光是开店所需资金的投入，更需要现金周转。所以，从这点看，开店又不占优势。

*从其他方面比较

比如老店的债务、税务等财务问题，合同等法律问题，设备的质量问题……兑店的风险就大得多。所有这些，有时很难一目了然，一不小心，即陷入陷阱。专家建议：既然创业，还是从头干起。

租铺买铺皆有风险

绝大多数的创业者的资金是有限的，所以租店是比较合理的选择。

由于现在店铺比较紧俏，很多人向开发商预租店铺，但在预租

时，尤其要注意4个问题：

*了解一下这个店铺是否符合商品房预售条件，开发商是否已经取得商品房预售许可证。

*签订《商铺预租合同》后，承租者和开发商应当在15天内持预租合同和其他相关材料向房地产交易中心办理预租合同登记备案。

*承租者必须懂得，开发商只有在预租店铺竣工并取得房产证后，方可与你订立预租店铺使用交接书，交付房屋。

*房屋交付后，承租者应持已登记备案的预租合同及预租店铺使用交接书，到所在区县的房地产交易中心领取租赁合同登记备案证明。

尽管买店铺创业的人较少，但还有人甘愿冒这个风险，所以提醒你也要注意4个问题： *选中的店铺是否能满足经营目标。比如：能够经营餐饮业的店铺价值就比其他类型的高，因为不是所有的店铺都能获得环保、工商、消防等政府部门同意的。

*店面越宽越好，如果店铺的横幅窄而长度很深的话，其价值就大受影响。

*要研究区域的商业气氛，因为社区商业的消费对象是所在地区的居民。一般说来，商业半径在250米至500米之内为核心圈，中小型店铺的最佳选择应当在核心商圈里。

*店铺所处的路段也大有讲究。并不是道路越宽，经营的环境就越好。从目前的情况看，街面宽度小于16米的街道两旁的店铺，经

营效果最好。

专家提示：

*能够在市场以出售形式换现的店铺，往往已经属于二流店铺，投资的时候应当慎之又慎。

*位于商厦内部的分割店铺是店铺投资中风险因素最多的一种。因为位于商厦内部，会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约。即便要投资，也要选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，以便形成商厦内部和外部左右逢源之势。