经济适用房的可能弊端及其策略分析

摘要：我国的经济适用房政策已经运行一段时间了，其目的在于为低收入人群解决住房问题，也可以看作是国家一种福利政策，属于我国保障性商品住宅，有效的解决了民生问题。但是通过近年来经济适用房的发展来看，其中还存在着一些弊端，亟待我们完善解决，对此本文将作深入的分析。

关键词：经济适用房；政策；弊端；策略

中图分类号： C829.21 文献标识码： A

我国经济适用房属于社会保障性住房，其目的是在于为低收入人群提供住房，在推行过程中很多低收入者都得到了一定的实惠，由此可以看出经济适用房政策的解决民生问题的效果。但是，随着经济适用房的推行，里面存在的一些弊端也逐渐显露出来，如何趋利避害，通过政策进行引导，是当前我国经济适用房推行过程中亟待完善的问题。

一、经济适用房政策的构建

（一）经济发展需求促进居住条件的改善。

随着我国经济的快速发展，人们的生活水平不断提高，居住条件也有了很大改观。但是，基于理论界和政府决策层的分析认为，和改革开放的战略阶段目标相比，和建设小康社会目标的要求相比，甚至和国外住房水平相比，在整体居住质量（包括房屋配套、生活配套和生活环境等）和居住水平上，我国城市居民的住房状况还存在着相当大的差距，需要进一步改善。这也是经济适用房政策目标构建的主要问题。

（二）住房供给方式的变化及扩大内需的必要。城镇住房制度在经过既有公房提租、出售之后，需要进入一个新的阶段。在新的经济适用房政策执行后，公有住房供给逐步退出，商品化、社会化住房供给要成为城镇住房供给体系的主要构成。结合当时的经济发展水平及社会收入整体水平、家庭收入的主要来源和职工工资结构，社会现实

存在完全依靠劳动报酬获取商品房的支付能力普遍性不足的问题。由此，迫切的需要一种新的政策制度来替代旧的政策，以一种新的住房供给制度来推进住房制度改革的深入，切实解决居民住房问题。同时，加之当时的宏观经济现状，必须将住房消费作为拉动经济增长及扩大内需的极大动力，由此希望通过改变住房政策优化居民的住房消费结构，达到既定的经济增长目标。

二、经济适用房政策的存在的弊端

（一）政策目标与政策边界模糊

经济适用房政策的构建过程中，围绕政策目标未能达到明确及合理的界限划分，导致政策目标及边界模糊。我国现行的经济适用房政策作用范围过于宽泛，边界划分不清晰。据统计，目前的经济适用房政策的覆盖面约占城镇居民家庭的70%-80%，由于地方政府的财力有限，难以支撑，结果导致各地经济适用房政策落实及执行不到位。我国的经济适用房政策不论从政策上还是从理论上都在过分强调了住

房的商品化、货币化、私有化，但是却忽视了住房的社会属性、准公共产品属性。由此导致误认为经济适用房只是过渡性的政策，应该逐步淡出。这是造成有些城市经济适用房政策落实执行不到位的重要原因。

（二）政策的适用范围划分不明确

政策执行必须以明确的政策范围为依据。经济适用房政策的购买对象是中低收入家庭。那么如何界定适应我国国情、区情的家庭收入对经济适用房的定位是关键。由此，划分我国经济适用房政策的适用范围显得尤为重要。但是，我国现在的个人信用，个人资产调查机制还不健全，无法准确计算每个家庭真实的年收入，所以无法明确划分家庭的高中低收入。这就给了许多不法分子以可乘之机，许多高收入家庭伪造自己的家庭年收入，获得经济适用房。而那些真正符合标准的家庭却被排除在外。目前也没有一个权威部门可以判定家庭的收入标准，而金融机制的不完善又难以准确界定个人经济收入的多少，这就为经济适用房政策的执行留下了明显的漏洞，从而使政策不能有效地贯彻落实，经济适用房的经济性也没有发挥出来。

（三）政策的相关认识与配套不完善

经济适用房是一种政策性商业住宅，本身带有浓郁的福利色彩，按照国家规定，开发的房地产商职能从中得到3%的利润，因此它的选址都不会在市中心等黄金地段，而是在临近郊区的或环境的地方，这就造成了经济适用房相对的配套措施也非常差。更重要的是居住的往往中低收入，他们没有能力够买汽车等交通工具。往往是住在西边工作在东边，给他们平常的日常生活造成很大的麻烦。与此同时，在房地产市场失灵的状况下，政府补贴的利益最终可能大部分转移到房地产商手中，甚至部分成为了寻租的租金。购房者不可能买到房价收入比合理的住房，导致了经济适用房政策在政策房和商品房中间摆动，使得政策的执行没有系统的配套与执行的持续性。

三、规范经济适用房政策的建设和管理的思考

（一）进一步完善经济适用房政策的相关标准

完善经济适用房政策的对象标准是至关重要的。完善家庭收入的划分标准，政府应建议尽快制定划分高、中、低收入家庭的具体办法。同时并配套相应的惩处机制，对假报个人财产的要采取严厉惩罚。对已经入住得家庭也可采取抽查制度，调查是否有弄虚作假的。只有完善个人财产制度，才能保证公平，利于社会的发展，才能保障经济适用房政策的公平执行。

（二）进一步创新经济适用房政策的相关配套

政策执行的效果可以借助政策的创新配套。通过政策相关制度的创新，可以建立地方的非营利组织--住房协会，由住房协会承担经济适用房的设计、开发、销售等一条龙的工作，并且把社区管理纳入其中。从而形成一种更有效的经济适用房开发建设运营模式，完善经济适用房政策的相关配套。非营利组织生产公共产品是近几年来西方强国行政现代化和政府创新的基本方向和基本要求。我国经济适用房政策应该与时俱进，制度创新，采用渐进式改革的推进方式。同时完善政府的退出机制，要适时调查已售出的房屋，不符合规定的让其退还，让给下一批中低收入者。这样可以减轻经济适用房紧张的情况，也可以节约地方政府的资金，保障经济适用房政策的切实执行效果。

（三）进一步加强政府对自身和开发商的监督机制

规范政策的建设一定要配合住房供应体系的建立，必须从制度上

建立中低收入家庭住房保障机制。经济适用房的开发过程就是政府监管和开发商追逐利益的博弈过程。政府本身则拥有适用房土地批租的权利，开放商为了获取土地的出让权，必定会高额贿赂相关官员，造成的成本以后会转嫁的适用房上，政府这一权利极易造成寻租现象。所以必须杜绝监管机构、负责管制的官员与被监管企业之间的信息不对称，避免政府在政企博弈中处于不利地位。要对经济适用房开发商进行约束，凡是获得国家优惠的开发商，必须置于公众舆论的监督之下、必须坚持“公开、公正、公平”的原则。所以，必须加大政府的监督力度，使得经济适用房政策能够顺利执行。

四、结束语

总而言之，影响经济适用房的因素有很多，并且随着时间的变化这些因素也会相应的发生变化，因此，必须要加强对影响因素分析，从而确保经济适用房项目建设的可行性和效益性，确保其良好的发展壮大，以满足人们对安居乐业美好生活的渴求与向往。

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