以万科集团为例的分析我国房地产行业上市公司盈余管理现状

.以万科集团为例分析我国房地产行业上市公司盈余管理现状4.1万科企业股份有限公司概况

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅

幵发企业，公司产品定位为自住，贯彻快速销售策略。

2011年，公司实现新幵工面积1448万平方米，比年初计划增加9%,实

现竣工面积659万平方米，新幵发项目52个，销售面积达1075万平方米，销售金额1215亿元，营业收入717.8亿元，净利润96.2亿元，在已进入的54 个城市中，公司在25个城市的销售业绩排在前三名。

万科的成功基石是坚持用专业的能力从市场上获得回报，在2011年，公

司项目获得省级及全国性奖项104项，并连续第九次获得经济观察报社与北?大管理案例研究中心评选的最受尊敬企业称号。在《财富》杂志公布的“最善于培养领袖的25大公司”排行榜上，万科位列亚太地区第四名。

万科1991年在深圳证券交易所上市，并在上市之后业绩持续增长，公司

治理结构规范和透明，以此获得了投资者的广泛好评。公司建立了集团标准成本体系和成本适配体系，加大对成本信息系统的建设力度，推动公司的质量管理能力。并且公司积极推进绿色战略，加大推广绿色建筑，力图打造国内最先进的绿色建筑推广平台。

在不断变化的市场中，万科坚持稳定的经营策略，坚持小户型和装修房、

快速周转和较少的土地储备，公司重视与其他企业的合作，并用稳健的投资策略来积极推动住宅产业化和绿色建筑。

在未来，万科将继续专注于发展普通住宅市场，并在加强传统业务的同

时结合城市发展的变化以及客'户需求曲线，逐步加强与住宅相配套的其他业

务类型的发展，同时继续强化自身的综合开发能力，努力拓展新的业务空间。4. 2万科集团盈余管理的动机

4.2.1资本市场动机

万科集团在2007年8月22日，公布增发A股招股意向书，展开公开增

发A股股票发行工作。本次增发采用A股股东全额优先认购，优先认购剩

余部分网上、网下定价发行的方式进行，发行价格31.53元/股。本次发行共

增发A股317,158,261股，募集资金总额9，999，999,969.33元，扣除发行费用后募集资金净额9，936，601，701.22元。2007年9月5日，公司增发的A股股票在深圳证券交易所上市。

众所周知，多数上市公司在上市后，都将增发股票作为最佳的融资渠道。

但是增发股票在组织机构、盈利能力、财务状况、财务会计文件、募集资金

等方面都有着比较严格的规定。如上市公司最近3个会计年度连续盈利、财

务报表未被注册会计师出具保留和否定意见或无法表示意见的审计报告，并

且企业资产质量良好、现金流量正常，还规定企业最近三年用现金或股票方

式分配的利润大于可分配利润的30%等。

在这种要求下，迫使公司的管理层对各项财务指标进行粉饰，使企业可

以达到增股要求从而顺利增股。

另外，股票受企业财务状况的影响很大，企业的财务收益也与股票市场

的情况息息相关。图8是万科集团2006至2011年的盈余公积和每股收益，

图9为这二者的变化趋势，从图中我们可以看出，企业的会计盈余与每股收

益呈正相关关系，也从侧面反映出会计盈余与股价之间的正比关系。因此为

了提高企业的股票价格，公司也会对会计盈余进行管理。

4. 2. 2避税动机

对于房地产幵发集团来说，它的生产经营活动非常复杂，作为资金密集

型行业，它又有着很长的幵发建设周期，在这些复杂的生产经营活动中，牵涉到复杂多变的税收问题，因此房地产行业一般都会对税收这一问题进行筹划，从而达到盈余管理的目标。

首先，房地产行业是待项目完全竣工后对成本进行结转及核算，未竣工

的项目即无法清算土地增值税，这使得在这一环节上合理避税成为可能。万科集团在2007年年报中披露：2007年公司实现新幵工面积776.7万平方米，比06年增长55.2%，实现竣工面积445.3万平方米，比06年增长36.0%,比

年初制定的600万平方米的目标减少了25.8°/。，而公司在2007年的新幵工住房中，装修房的比例达到了53.4%。这些举措使公司项目竣工时间有所推迟，另外在宏观调整大形势下，部分城市也提高了项目竣工备案的条件，从而相

应延迟了项目竣工验收。在房地产幵发的过程中，企业在装修房的策略上缺

乏经验，无法准确估计项目的工程进度，这也就导致企业的部分项目无法按

时在年内竣工，也就无法及时结算。

其次，如果销售精装修房，还可通过设立装修公司来进行营业税的合理

节税。万科集团于2007年在上海、深圳、广州三地设立装修公司，取得的装修收入只需按3%缴纳营业税，比不动产销售缴纳的营业税低2%，剥离出去

的装饰业务收入，不需缴纳土地增值税。

最后，会计准则规定，企业的生产经营过程中发生的各项费用要按一定

的方法摊入成本。除了费用必要支出这一前提，要保证费用的分摊能够在账

目中得到平衡。最大限度地摊入成本，这样才能尽可能达到避税目的。

4. 2. 3政治动机

政府在市场经济发挥宏观调控作用，而随着我国近些年来房地产市场的

火热，房价持续不断攀升，针对房地产市场的投资也持续上涨，在这种情况下，国家开始发挥市场导向作用，从2003年到2007年间出台了一系列关于

房地产行业的政策措施，试图对房地产经济进行引导。在这一系列措施中，

囊括了信贷、税收、土地出让、外资等数个方面。首先在信贷方面，由于房

地产行业是资金密集型行业，对资金的需求量数额巨大，因此国家出台了相

应的加强信贷风险的措施，不但提高了房地产项目的资本金比例，而且将民

众购买第二套住房的贷款首付比例提高，同时将贷款利率上调，从而降低房

地产行业的信贷风险。其次，在税收方面，对个人的二手房转让收益收取所得税，并且加强对房地产行业营业税的征收和管理力度，同时也开始对土地增值税进行实质性征收。再次，对土地出让的规范进一步加大，对各类非农建设用地进行严格管理，对土地出让审批更加严格，通过相关措施对土地资源进行保护。最后，由于房地产行业的资金需求量庞大，有相当数量的外资通过房地产行业进入市场，因此国家出台相关房地产市场的外资准入政策以及对外商在我国经济市场上的投资进行了重新修订。

通过以上这些相关措施，对房地产行业产生了重打影响。政府新政策的

出台，加强了对房地产行业的管制，企图抑制我国房地产市场的价格过高和行业暴利现象，在这种情况下房地产企业的利润就成为政府对市场进行管控的重要影响因素。因此为了避免政府出台的新政策为企业带来政治成本，房地产行业有理由通过对本企业的会计盈余进行管理，从而降低企业利润，达到规避政治成本的目的。

图10为万科集团1996-2011年净利润及同比增长变化情况，从图中我们

可以看出，在国家实行宏观调控的2003年至2006年间，万科集团的净利润增长幅度变化很小，而在2007年则突然大幅度增加，除了当年行业利润增幅并没有显著提高，除了万科集团当年营业状况良好之外，也存在盈余管理的可能，即将前几年净利润压低，以应对宏观调控政策。

4.3万科集团盈余管理的主要手段

结合一般企业进行盈余管理的方式方法，并通过对万科集团2007-2011

年五个会计年度年报的分析，我们能够得出万科集团进行盈余管理的几个方式：

4.3.1调节收入确认时点

我国在《企业会计准则》中，规定了确认商品销售收入的相关原则，商

品的销售收入应当在这些情况下进行确认。首先，销售商品的企业己经把商品的所有权进行了转移，附加的风险和报酬都转移到购买方，其次，企业不对售出的商品进行管理，也不对其加以控制，再次，商品的销售收入金额可以可靠地计量，并且随着商品的销售企业可以得到相关的经济利益，最后，商品销售收入带来的成本也可以可靠地计量。

在万科集团的年报附注中，在“收入”对如何确认收入指出，当同时满

足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团才确认销售商品收入。首先，万科集团已经出售了商品，并且商品上附加的风险和报酬都转移到了购买方；其次，万科集团不对售出的商品享有管理权，也不对其加以控制；再次，万科在收到签订的销售合同中的首付款和明确了剩余房款的付款方式时确认销售收入，即在房地产竣工并通过验收，可以根据合同交付并取得购买方提供的付款证明时予以确认。

由于房地产行业不同于一般的商品销售行业，它的销售收入确认有以下

几点应该满足，首先必须保证房屋工程已竣工并通过了验收，其次，企业与购货方即客户签订了正式合同，并且经过客户的验收后办理好入住相关手续，最后，企业和客户都按照销售合同的规定，一方收取房款，另一方交付房屋。但是根据房地产行业销售收入确认的特殊性，也随之而来产生了一些问

题。

(1)在房地产行业中普遍存在预收款这一问题，当工程尚未完工，无法

确定房屋的具体大小和其他细节，房屋所有权所附带的风险和报酬此时还在企业身上，尚未转移给客户。这种情况下，房地产企业依然持有房屋的控制权和管理权，但由于工程的成本费用无法准确计量，因此从客户处收取的预收货款不能确认为实际收入。

(2)从法律意义上来讲，订立了正式的销售合同之后即使商品尚未交付

契约也已经成立，但是在房地产行业中，商品尚未交付、尚未得到客户的验收，就意味着房屋的风险和报酬尚未交移，也就是说不能单一地通过销售合同来判定销售收入的确认时点。在我国，房屋的销售合同有两种形式，一种是在项目竣工前签署的，另一种则要待工程完工并验收之后才签署，并且关于房屋面积和质量问题的处理都有约定。当在项目竣工前签署合同的情况下，就存在客户验收之后对房屋不满意，就可能要求退款甚至退货，从这层意义上来说，房地产企业也不能仅凭销售合同的签订来确认收入。根据相关会计准则，房地产企业应当在签订了销售合同并且确认合同有效的情况下，才能按照合同相关规定对收入进行确认，计入企业的销售收入。

(3) 一般意义上认为竣工结算的完成与否是确认销售收入的标准，即使

房地产项目已经进入完工并接受验收的阶段，但是若没有根据合同进行竣工结算，也不能确认收入。但是在这个问题上一般容易产生意见的偏差，一种角度是从会计原则的谨慎性出发，要确认收入必须可以准确地计量与此相关的成本，因此不能在竣工结算完成前就对收入进行确认。另一种是站在企业角度上，由于房地产行业的特殊性，工程项目往往跨越数个会计期间，竣工结算也可能需要很长时间，如果必须待结算后才能确认收入，就会推迟企业的销售收入确认时点，从而影响到企业反映当期营业成果的准确性。因此从现实角度上，企业的会计人员可以根据工程项目的具体情况对收入进行确认，即使项目的竣工决算尚未完成，但根据项目幵发过程中的情况是可以对项目成本进行相当准确的计量的，因此企业应当可以在竣工结算完成前对收入进行确认。

(4)除了上述的几点问题外，在房地产企业确认收入时还存在一个争议，

即企业是否必须要根据法定产权的转移来确认收入。一般在理论上被更多人接受的观点是当房屋的法定所有权进行转移时才意味着风险和报酬转移到客户，在这种情况下企业才应当确认销售收入。我国的经济市场发展至今，体系已经比较健全，房地产市场也有着相对完善的管理秩序，在房地产开发的一系列过程中的各个环节上都有着规范和要求，比如在项目开发前要提供土地使用权的各项证明、项目施工权的证明、销售许可证等。在这种规范的程序下，将房地产行业的风险一定程度上降低了。因此当工程项目己竣工验收，客户己与企业签订合同及入住手续等之后，房屋上附带的报酬和风险就己经转移到客户身上，而房屋的产权手续涉及到数个政府部门，过程繁杂，以此为标准的话可能会推迟企业确认销售收入的时点。因此根据实际情况来看，

企业可以在工程项目竣工并验收、与客户签订符合要求的销售合同及其他手续的情况下，在房屋的法定所有权转移前，根据实际情况进行销售收入的确认。5

我国房地产开发企业一般釆用预收款的方式收取售房款。万科集团在年

报中指出企业的收入确认原则为将已经收到但没有达到收入确认标准的款项计入预收款项科目中，直到其符合收入确认的条件后再转入营业收入科目中。我国企业会计准则中相关条款规定，当企业的工程项目竣工验收并与客户签订了销售合同及相关手续后，应当将预收款转入营业收入，以此作为收入确认的时点。但一般房地产企业都会拖延房屋的竣工结算时间，以此拖延收入确认时点，常用的手段有拖延项目相关手续的办理或竣工结算，以此减少收入减少税款，从而进行盈余管理。由上表我们可以看出，万科集团的预收款金额变化情况，在2010年比2009年的增幅高达134%，除了销售规模的扩大以外，也存在在2009年减少收入确认，对10年的销售收入进行盈余管理的可能性。

4.3.2调节成本、费用

为了在成本和费用环节对企业的会计盈余进行管理，从万科的案例中有

以下几点表现：

首先，2007年万科集团在管理机构中设置了专门的成本管理部，对整个

企业实行标准化的管理。这一部门的成立使万科从以前的只有预算决算部转化成了更专业的成本管理部，对整个企业的成本和费用问题进行管理，这一部门主要对成本进行分析和管理控制，由企业分管工程釆购成本的副总负责。成本管理部使企业内部各项流程更加规范化和标准化，提高了企业对成本管理的质量，使得企业的运行更加高效。并且为了使成本管理系统更加健全和完善，万科集团还围绕此系统制定了一系列如企业成本核算细则和成本管理实施细则等规范指引和操作指南，进一步提高了企业进行成本管控工作的力度。

其次，万科集团还着重进行产品采购的标准化和集中化，这样一来，成

本的管理和评估可以更加准确，并且集中化的釆购方式也可以使得企业充分发挥规模效应。万科在2009年制定并修订了一系列关于工程釆购和供应商管理的办法和细则，由此规范采购过程中的业务操作，并实行了战略合作、招投标等多种釆购模式，使企业的釆购环节更高效、规范、透明，不仅提高了企业的专业化程度，也有效地降低了企业在采购环节需要消耗的人力物力，降低了釆购成本。在2009年万科的年报中指出，公司制定并推广装修费C级标准，公司的集中釆购产品总类由08年的12类上升到09年的24类，并在此过程中节约了12.3%即逾1亿元的釆购成本。

再次，万科集团着重强调通过对客户的需求曲线进行分析，降低期间费

用。由于房地产市场的发展，进入房地产行业的企业越来越多，加剧了行业内部的竞争，在这种情况下，只有强化客户的需求，准确地对客户进行定位，才能充分发挥企业的价值，同时降低工程项目的建造成本和销售费用。由于企业的产品为商品房，因此企业面对的主要客户群为个人购房者，企业对目

标客户按照户型、需求等指标进行分类，并对其未来的购买潜力进行分析。通过这些分析，针对不同的客户群体进行分类营销，由此降低项目成本和销售费用。

最后，除了产品釆购和客户需求，万科还在其他环节对成本费用进行了

管理。如公司在2009年初预算中提出将管理费用和销售费用占营业收入的比重降低20%，并在全年通过预算约束和监督等措施，不仅加大了销售规模，而且有效控制了费用。在年底决算中万科集团全年管理费用的绝对量同比降低5.8%，销售费用同比降低18.6%,合计数占营业收入的比例实际降低了26%。

4.3.3公允价值计量模式变更

根据我国现行的企业会计准则，会计政策的变更和会计估计都是允许的，

在企业的经济活动中，由于这些可选择性企业的会计信息的核算并不能完全精确。比如，根据会计准则，如果企业的生产经营成果和财务信息等情况能够通过会计政策的变更而更加真实可靠，就可以选择性地对会计政策进行变化。因此，在企业实际的生产经营等经济活动中，衡量一个经济事项由某一政策来进行会计处理是否能达到最公允状态是很难的，而企业就可以通过选择对自己的财务信息披露、生产经营成果最有利的政策来使用，从而通过变

更会计政策达到对企业盈余进行管理的目的。

根据我国现行会计准则的相关规定，企业应该在资产负债表日从市场上

取得同类或类似的房地产价格及其他相关信息。这就表示企业应当从一个公开的市场报价中取得公允价值，而当无法通过公开市场获得同类项目的市价时，允许使用估值的技术对公允价值进行定价。我国的市场经济发展至今，机制虽然在逐步完善中，但是仍不健全，这就导致房地产行业的市场也仍处在不成熟阶段，在这种情况下，企业无法轻易取得市场上的公开报价，加之房地产行业存在普遍的投机行为，使公开报价更难获取。这就导致了我国房地产行业上市公司只能依靠使用各种评估机构对资产或项目的评估价格来获得相对公允的价值，或者是通过对同类项目的市场价格来作为参考，从而获得公允价值。由于现行的会计准则中并未对公允价值的计量方法做出明确规定，而是指出企业可以根据自身实际情况或企业的实际需要来选择计量方式。一般来说，对公允价值估值模型的设置很容易受到主观判断的影响，加上模型本身的复杂和不确定性以及会计准则中缺乏对模型选择和参数设置的规范，企业更有可能选择关联方的评估机构对目标进行估价，这样一来，得到的公允价值评估结果就有很大的管理空间，因此企业通过操作公允价值的定价来进行盈余管理，满足自身的利益需要，也就成为可能。

如图13，万科集团在年报中指出了集团釆用公允价值计量的项目，且在

附注中说明企业对存在活跃市场的金融资产或负债的公允价值都采用活跃市场的公开报价确定，并且不会扣除未来对这些金融资产的处置所发生的交易费用。企业所持有的金融资产以及将要负担的金融负债的报价为现行出价，企业将要购入的金融资产或者己经负担的金融负债的报价为现行要价。对于一些不存在活跃市场的金融工具，企业将依靠估值模型等方式确定公允价值，所采用的估值模型将参考同类情况下的市场报价或者其他实质相同的金融工-具当前的公允价值或者是现金流折现、期权定价等模型进行估值。在年报中披露的合计金额数亿元采用公允价值计量的项目与明显的增幅变化，也就意味着企业通过使用公允价值这一手段来操作盈余管理的可能性大大提高。

4.3.4资产减值

在新会计准则中，为了对资产的价值和损益更真实和准确地进行反映，

根据谨慎性原则，要求企业特别是上市公司要分别计提如下八项减值准备：坏账准备、短期投资跌价准备、存货跌价准备、长期投资减值准备、固定资产减值准备、无形资产减值准备、在建工程减值准备、委托贷款减值准备。但是减值准备属于会计估计，准则对其并未有具体规定，也就是意味着对各项减值准备的计提比例和计提方法是由企业自主决定的，企业就很有可能通过对各项减值准备的计提进行盈余管理行为。证监会在2004年出台了新的关于上市公司信息披露的制度，即《关于进一步提高上市公司财务信息披露质量的通知》，在此通知内要求上市公司围绕会计准则要求的八项减值准备加强企业内部的内控制度管理。另外还在通知内明确规定一些关于减值准备的要求，如上市公司不能随意变更减值准备的计提方法和比例以及不能在大额计提后再巨额转回等。通过证监会的这些政策，一定程度上使企业内部利用减

值准备的计提进行盈余管理的行为减少了，但是由于证监会并未出台与此通知相关的处罚条例，这就给一些企业进行盈余管理提供了空间。八项减值准备的计提使得企业可以通过对虚拟资产的核算进行盈余管理。在会计上，一般常用权责发生制来确定企业的损益，它对会计期间的收入和费用的确认是以经济权利和责任为基础的，若当期己经实现的收入和应承担的费用，无论款项是否收入或付出，都应将其计入当期收入和费用，因此按照权责发生制和会计配比原则的要求，企业将已经发生的费用或损失会暂时计入待摊费用和待处理资产损益等虚拟资产按照资产进行核算中。这样一来，这些虚拟资产在未来无法为企业带来利润，而企业会出于自身目的不及时不合理地将虚拟资产进行摊销或转销，对企业己经发生的损失和费用不及时确认，或是少摊销乃至不摊销，这些都是企业管理层进行盈余管理的表现。

在房地产行业中，会计准则有如下规定，房地产企业的存货和自用房地

产转为投资性房地产或投资性房地产转为企业自用房地产时，应当使用公允价值模式进行计量，并且在此过程中产生的公允价值与账面价值之差应当计入当期损益或所有者权益。这一规定使得房地产企业可以通过关联方来规避企业会计准则中关于资产减值损失一经确认不得转回的规定。企业通过签订租赁合同将房地产或存货转变为投资性房地产，使用公允价值进行后续计量，与此同时将己计提的固定资产减值准备予以转回，并且不用计提固定资产的折旧费用。企业再通过将此投资性房地产转为自用房地产，转换过程中发生的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益或所有者权益，再继续对其计提折旧。也就是说，房地产企业可以通过以上的转换方式，规避了企业会计准则中关于资产减值损失的规定，不但能够取得由公允价值变动带来的收益，

并且可以降低固定资产的累计折旧费用，增加资产的账面价值。

从上图中我们可以看出，2008年万科集团的存货跌价准备大幅提高，这

一现象的主要原因在当年年报中披露为“公司2008年净利润较2007年减少8.1亿元，与计提存货跌价准备的影响基本相当。报告期内市场房价、地价均出现明显调整，基于审慎的财务策略，公司根据市场情况对可能存在风险的

13个项目计提存货跌价准备12.3亿元”，在2009年根据最新市场及销售情况，公司对所有项目进行了减值状况的测试，特别针对2008年末计提跌价准备的项目进行了跟踪评估。根据测试结果，按照企业会计准则的要求，对其中9

个项目计提的跌价准备予以全额冲回，另外4个计提跌价准备的项目后续经

营仍存在不确定性，因此09年存货跌价准备仍高达6.2亿元。

另外，万科集团在2009年将可供出售金融资产减值准备及长期投资减值

准备全额冲销，在当年年报中相关附注部分有如下解释：当可供出售金融资

产发生减值时，企业应将公允价值下降产生的损益从所有者权益中转出并计

入当期损益。当其他长期股权投资发生减值时，企业将其账面价值与市场上

同类金融资产的收益率和未来现金流量的现值进行比对，二者之间的差额作

为长期股权投资的减值损失计入当期损益。

这些减值准备的计提，是属于会计估计的范畴，计提方法和计提比例的

不确定性使得企业利用这一手段进行盈余管理的可能性增大。

4.4万科集团盈余管理结果的评价

由于万科集团是我国房地产上市集团的典型代表，通过对万科集团的盈

余管理动机和手段进行的分析，可以得出一些行业普遍存在的问题，首先可以肯定，我国房地产上市公司存在着盈余管理的行为，这些行为的动机主要有（1)资本市场动机，为了IPO或增发股票等股票市场上的需求，企业需要对各项财务指标进行管理；（2)避税动机，房地产开发过程复杂，涉及到的

税种和计税方法也很复杂，这使得企业对税收进行筹划的可能性大大增大，也通过对盈余进行管理，降低税金。（3)政治动机，由于国家对房地产行业

的宏观调控，使得房地产公司对自己的利润进行盈余管理，压低利润以应对国家的价格管控机制。

有了这些动机，盈余管理的手段也不难分析出，这主要有（1)调节收入

确认时点，由于房地产集团收入确认时点存在很大自主决定空间，使得企业有了很好的利用此机会对销售收入进行管理。（2)调节成本和费用，与收入

确认类似，房地产行业的成本和费用的确认也有很大盈佘管理空间。（3)公

允价值计量模式变更，由于公允价值的确定涉及会计估计这一不确定的因素，选择计量方法和测量模型也给企业进行盈余管理带来可能。（4)资产减值，

这一部分主要设计企业计提资产减值准备，而这些减值准备的计提，是属于会计估计的范畴，计提方法和计提比例的不确定性使得企业利用这一手段进行盈余管理的可能性增大。

盈余管理是一把双刃剑，恰当的盈余管理可以节省成本，促进企业发展，

给企业带来利益，但如果进行了过度的盈余管理，就会造成会计失真，也会影响企业会计信息的真实性和可靠性，不仅会危害企业股东和相关投资者的

利益，也会使外部信息使用者被误导，更有可能受到监管部门的管制，阻碍企业的长远发展，因此如何控制不规范的盈余管理问题，对行业和整个经济市场都有着巨大意义。