杨在明：遭遇棚户区改造,做好这4件事房屋拆迁补偿安置低不了!

遭遇棚户区改造，做好这4件事房屋拆迁补偿安置低不了！

导读：棚户区改造项目已成为当下国有土地上房屋征收的绝对核心类别，几乎可以说是“无征收不棚改”。而老百姓最担心的还是自己的补偿安置会因“棚户区”这样一个不大好听的帽子而被人为压低，以致未来的生活居住难以为继。事实上，棚户区改造项目作为一类中央主推的重大民生工程，设立了很多程序性权利以确保被征收人的意愿得到充分实现。那么，被征收人究竟该怎样做才能在此类项目中占据优势地位呢？本文，在明律师为大家着重介绍其中4大步骤……

步骤一：意愿征询需表态

《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》规定，旧城区改建计划确定后，区县人民政府组织或指定相关单位征询拟改建范围内产权人、公房承租人的改建意愿。区县房屋征收部门对征询意见过程实施监督，大多数产权人、公房承租人同意的，方可进行旧城区改建，拟征收范围由区县人民政府确定。

那么，这一独立的意愿征询程序中，“大多数”产权人同意该作何理解呢？我们参照上海市的规定：因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。实践中，大多数地区都根据当地实际情况确定了意愿征询的同意比例要求，一般都不会低于90%。

故此，若广大被征收人认为自己的房屋系建造于上世纪90年代甚至更晚，居住使用状况尚好的“好房子”而并非“棚户”，那么就应当在这一前期阶段中明确表明态度，不同意进行棚户区改造。一旦达不到地方上规定的同意比例，项目就不会启动。需要指出的是，若被征收人认为涉案项目存在明显的行政目的不当嫌疑，则一定要注意尽量联合更多的被征收人统一意见和态度，仅仅是某一户或某几户不同意，是难以影响整个项目的正常启动的。一些被征收人在此阶段即选择委托专业征收维权律师介入，这是理性而富于智慧的做法。

步骤二：听证权利需争取

根据上海市的规定，区（县）人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意见。征求意见期限不得少于30日。其中，因旧城区改建需要征收房屋的，区（县）人民政府还应当组织被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。据此，听证权利在这类项目中是予以充分保障的，且在一些地方属于必经程序而非选择性程序。而按照北京市的规定，要召开听证会仍需满足“多数产权人不同意征收补偿方案”这一前提条件，多数通常要理解为过半数。

总之，听证权利主要针对项目的补偿方案，直接关系到被征收人最终的补偿结果，我们建议广大被征收人积极寻求这一权利的兑现，而不宜轻易放弃。

步骤三：模拟协议需慎签

签订模拟搬迁协议或“预征收补偿协议”是棚户区改造类项目的关键性步骤。签或者不签，直接决定项目的成败与否，也同样直接决定被征收人所能获取的补偿安置权益。

《成都市人民政府办公厅关于进一步推进中心城区旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》中规定，依照《城乡规划法》有关规定对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改造，需要征收房屋的，应当将模拟搬迁作为房屋征收的重要环节。大多数被征收人不同意改造的，不得作出房屋征收决定。旧城区改造范围内95%以上住户签订模拟搬迁协议的，五城区政府、成都高新区管委会可依法作出房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案；改造范围内100%住户签订模拟搬迁协议的，不再另行签订征收补偿协议，模拟搬迁协议与征收补偿协议具有同等法律效力。

这一规定的描述是当下最为常见的模拟搬迁协议情形，即征收方此时会对涉案房屋入户调查登记并组织“预评估”，之后要求被征收人签订所谓“模拟搬迁协议”。一旦被征收人签约，即计入到规定的签约比例之中成为“同意改造”的基数。当这一基数累积到95%时，房屋征收决定即作出，项目就进入了不可逆的强力推动阶段。故此，广大被征收人一定要在“预签约”环节保持清醒冷静的头脑，明晰自己房屋的各项补偿权益是否都得到了满足和保障，被征收房屋的补偿费、停产停业损失、搬迁及临时安置的补偿及其他政策性补助、奖励是否均能够接受。如果不满意，那么就一定不要轻易签这个协议，无论它此时叫什么名头、有什么说辞，其性质都是类似的。一旦签了模拟搬迁协议，最终的补偿结果也就基本上定了，再想有大的调整和变化的可能性微乎其微。

而对于自始就不认可棚户区改造项目的被征收人而言，既然意愿征询就不同意，那么就更不能随意进行预签约了。当然，如果您在此阶段又同意了，那么该签签是没有问题的。

步骤四：回迁安置选择权需重视

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。这里的“改建地段”应当是指同一项目，分期建设的，在各期中安置均应符合本条规定。而“就近地段”由于城市规模、居民生活习惯不同，一般由各地在制定细则时确定。

据此，对于棚户区改造类项目而言，如果被征收人不愿被外迁到距原居住地很远的地方，那么完全有权利要求就近地段的回迁安置，征收方必须提供这样的安置房，而不得剥夺被征收人选择的权利。实践中，多数棚户区改造项目所在地块均属于寸土寸金的黄金地段，故征收方一般会鼓励被征收人选择纯货币补偿以拉动当地房地产市场。譬如成都市就规定，选择货币补偿的，住宅按改造范围内房屋评估价的30%给予购房补贴；非住宅按改造范围内房屋评估价的20%给予购房补贴，并可按改造范围内房屋建筑面积另给予每平方米不超过500元的政策性奖励金。

但需要明确的是，如果涉案项目不提供回迁安置，其房屋征收决定将可能被直接依法撤销。广大被征收人对此要审慎作出选择。

在明律师最后想提示大家的是，上述4大步骤是棚户区改造类项目所特有的程序性规定，其设置本身对于被征收人的补偿权益而言是一柄双刃剑。操作得好了，被征收人的合法权益将得到充分的保障；操作得不好，被征收人就可能陷入“内斗”之中而蒙受补偿权益的损失。我们希望被征收人能够弄清上述问题的实质，作出对自己的权利负责任的选择和决定。切莫等到协议签了房屋拆了再后悔，那样完全于事无补。