金融学毕业论文 万科股份有限公司投资分析报告
《证券投资学》综合练习一
题目：万科股份有限公司投资分析报告班级：国贸11-1
姓名：蒋振宁
学号：1110050112
成绩：
工商管理学院金融系
二零一四年十月
1.行业分析： 3
1.1、房地产开发投资完成情况 (3)
1.2、商品房销售和待售情况 (4)
2.宏观经济政策分析 (4)
2.1住建部提出千方百计去库存，多地放松限购 (5)
2.2惠民政策： (5)
2.3保障性安居工程持续推进 (6)
3.公司分析 (6)
4.技术分析 (7)
4.1 K线分析 (7)
4.2 MCAD (8)
5 . 结论 (8)
万科股份有限公司投资分析报告
摘要：
随着2014即将结束，中国的股市也在2014下半年迎来了一大波持续的“牛市”. 2014年中国股市结束了连续数年的颓势，成为亚洲表现最好的市场，甚至超过了这一年中一直与之齐头并进的印度股市.本文将以万科A（000002）为例，从宏观经济分析，行业分析，技术分析，投资可行性分析等层面入手，全面的对万科A股的投资可行性进行分析，并加以做出代表个人观点的结论以及预测。
综述：
本人通过对论著，期刊，网站文章查阅以及思考。得到了关于2012-2014年房地产行业的发展态势以及国家对于房地产行业的相关政策以及宏观调控。同时通过对于万科股份有限公司官方网站门户网站的查阅得到了万科公司近年来的公司发展概况以及财务状况.接着通过大智慧网站对于万科A股的相关资料搜索以及技术分析图的研究，得出了关于万科A股的技术分析结论，以及个人对于万科A 股持有前景的展望和预测.
宏观分析
1.行业分析：
1.1、房地产开发投资完成情况
2014年1-10月份，全国房地产开发投资77220亿元，同比名义增长12.4%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资52464亿元，增长11.1%，增速回落0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.9%。
1.2、商品房销售和待售情况
1-10月份，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8个百分点。其中，住宅销售面积下降9.5%，办公楼销售面积下降9.9%，商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额56385亿元，下降7.9%，降幅比1-9月份收窄1个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降20.4%，商业营业用房销售额增长8.3%。
10月份当月，商品房销售面积11362万平方米，同比下降1.6%，降幅比上月减缓8.7个百分点；商品房销售额7158亿元，同比下降0.7%，降幅比上月减缓8.2个百分点。
2.宏观经济政策分析
中国指数研究院10月1日发布《2014年三季度中国房地产政策盘点》，今年以来，我国房地产市场持续走弱，房地产开发投资额增速变缓，商品房量价均呈现下行，同时，8月宏观经济各指标也呈现小幅波动。在此背景下，中央定调千方百计去库存，多地明确放松限购，47个限购城市中仅一线城市及三亚未做调整。季末最后一天，央行、银监会共同发布通知，全面放宽限贷政策，且松绑程度超出此前预期。2014年三季度，我国房地产调控再度步入新的周期。
2.1住建部提出千方百计去库存，多地放松限购
住建部定调“千方百计去库存”。7月11日，住房和城乡建设部部长陈政高召开其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会。会议提出，各地可以根据当地实际出台平稳房地产市场的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积，加强房地产结构调整，完善房地产项目周边配套设施，加快行政审批速度等。这意味着中央层面放开对限购等短期行政手段的限制，允许各按照实际情况调整
由上图可以看出全国仅五个城市未放松限购。继4月南宁定向调整、6月呼和浩特正式发文取消限购，进入三季度后限购调整呈现多米诺效应，多个城市陆续放宽。截至9月末，全国47个限购城市中，共有42个城市有所放宽，仅北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市未做调整。此前，一度有消息称一线城市限购将有所调整，京沪放开140平以上一手住宅限购、上海广州放开部分区域限购，但随即均被当地政府部门否认。深圳市规划和国土资源委员也称，将继续实施限购政策，促进房地产市场平稳健康发展。
2.2惠民政策：
“十二五规划”明确提出：坚持把保障和改善民生作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点。完善保障和改善民生的制度安排，把促进就业放在经济社会发展优先位置，加快发展各项社会事业，推进基本公共服务均等化，加大收入分配调节力度，坚定不移走共同富裕道路，使发展成果惠及全体人民。
要想从根本上扩大内需必须改变社会分配制度和社会保障制度落后于经济发展的局面。中央经济工作会议明确提出扩大内需的重点更多放在保障和改善民生、加快发展服务业、提高中等收入者比重上来。只有逐步提高中等收入者的收入水平，才能实现我国人均收入水平的不断提高，才能从过去过渡依赖外需向主要依靠内需转变。
2.3保障性安居工程持续推进
保障性安居工程稳步推进。2014年，全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上(其中各类棚户区470万套以上)，基本建成480万套。根据9月16日住建部公布数据，截至8月底，已开工650万套，基本建成400万套，分别达到年度目标任务的92%和83%，完成投资9500亿元。8月15日，财政部公布截至6月底，中央财政已下达2014年城乡保障性安居工程补助资金共2198.20亿元。其中，下达城镇保障性安居工程资金1968.20亿元，下达农村保障性安居工程资金230亿元。上半年，全国财政实际用于保障性安居工程支出1521.03亿元，同比增长36.6%。
各地加大保障性住房支持力度，管理更具备灵活性。有消息称，住建部正密切关注并调研部分地方实行的棚改新模式，即政府回购商品房用于棚改安置房，并有可能将这种棚改新型式作进一步推广。湖南、江西、宁夏和北京等均出台文件指出政府可回购商品房作为保障房来源。在当前房地产市场整体下行的背景下，政府采取招标团购的方式，以低于市场的价格回购商品房，用于保障性住房从而节省资金。另外在部分商品房库存过剩的城市，政府回购商品房用于安置房，一方面避免了大拆大建，造成新的过剩和资源浪费，同时对库存过剩的市场也将是一个很好的对冲，有利于房地产市场的平稳健康发展。
3.公司分析
公司概况
万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个
数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
4.技术分析
4.1 K线分析
从K线走势看万科A在三周内浮动比较大。并且从成交量换手率看，也说明了万科A深受股民关注，并且股价总的来说也呈现上升趋势。除此之外，在近三日，万科A技术分析图上出现了“三个白武士”并且第三个白武士的阳线很长并且其下影线较上影线长说明多方支持股价。短期内，预测多头聚集，力量持续占优，万科A股价格短期内持续走高。
从技术分析图分析出，万科A的均价以及平均价格都在昨天收盘价上（粗平行线）。并且成交量价格短期内较为稳点且持续增长。
4.2 MCAD
从下图可以看出DIF突破DEA时，就是买入的信号，DIF向下跌破DEA应获利了结。
5 . 结论
2014年随着我国经济的复苏，和国民经济的整体向好，中国城市化水平的加快，中长期看来人们对住房的刚性需求不会减少。并且短期来看，随着国家对房屋限购令的放宽，以及万科公司走的是高品质的精品商业房及住宅区的特点，万科A仍然是一只具有持有价值的股票。由此，建议短中期投资万科A股。但长期内要注意关注国家调控房价政策对股票的影响，以及房地产行业公司转型困难重重的风险，做好风险的防范。
参考文献
【1】李国强李雯《证券投资分析》【M】北京机械工业出版社，2013，6 【2】吴敏洁《2014年三季度中国房地产政策盘点》【N】地产中国网2014，11，11
【3】《2012-2016年房地产行业市场深度调研及投资战略研究分析报告》【M】北京中国报告大厅2014.10.2
【4】万科投机价值分析报告【N】百度文库 2013，9，19