契税、耕地占用税征管调研

契税、耕地占用税征管调研

一、“两税”税源现状

我市的契税及耕地占用税以前一直由财政部门征收，从2011年1月1日起契税和耕地占用税征管职能由财政部门正式划转到我局征收管理。自接管契税和耕地占用税以来，我局通过夯实基础、强化措施，优化管理，努力全面构建房地产税收一体化控管体系，堵塞了税收漏洞，税收收入有了大幅增长。2011年我市契税收入LLLL 万元，耕地占用税收入OOOO 万元。

2009—2011年“两税”收入情况表单位：万元

2011年契税各项目征收情况表单位：万元

从以上的统计调查情况可以看出，随着我市经济的发展和地方财政收入的增长，“两税”的收入也有明显增长。其主要原因有以下几点：一是项目建设的力度不断加大。近年来，随着招商引资的力度不断加大，各工业园区的征地用地，城市基础设施等一大批重点项目的开工建设，奠定了“两税”税源基础。二是房地产市场日趋活跃。现楼商品房交易对契税的贡献最大，占契税总收入的55%。据统计，2011年我市土地房屋权属转移面积327万平方米，其中：土地权属转移面积277万平方米、房屋权属转移面积50万平方米，增量房33万平方米、存量房17万平方米，提供契税5660万元。三是土地使用制度改革的不断深化，为“两税”收入提供了条件。四是理顺了工作关系，规范了征管行为，强化了征管措施。五是加强了税票管理，实行“以票管税”，做到应收尽收。六是加强税法宣传和业务培训，提高了执行税收政策的自觉性和征管工作水平。七是进一步加强了部门协作，实现信息共享，坚持“先税后证”，堵塞了税收漏洞。八是加强自身建设，努力转变工作作风，不断增强服务意识，进一步改善了征管环境。

二、加强和规范“两税”征管的基础性作用

通过进一步加强和规范“两税”的征管工作，对调节和规范我市房地产市场、弥补财政收支缺口、支持企业发展、推动地方经济等方面起到了积极的基础性作用。

（一）、调控了房地产市场。通过加强“两税”征管，进一步规范了房地产交易行为，激活了房地产市场，提高了土地、房地产资源的利用效率和土地及房地产资源的合理配臵，有效地保护了耕地，调节并保证了正常的房地产供求关系，统筹了城乡发展。同时也促进了房地产企业之间的公平竞争，保护了房地产交易各方的正当利益与合法权益，促进了我市房地产交易市场的健康发展。

（二）、推动了产业发展和结构调整。随着房地产交易市场的日趋活跃，通过加强和规范“两税”征管，使土地开发和房地产建设与市场需求得到同步调整和相应调节，使相关产业得到了合理调整与协调发展，引导并带动了农村剩余劳动力向城镇转移，在一定程度上缓解了就业压力，推动了城乡一体化建设，促进了我市城镇化建设的进程。

（三）、增强了纳税意识。通过加大税收法规宣传力度，强化征管措施，规范征管行为，进一步增强了纳税人的自觉纳税意识，由原来的上门催收、司法追缴到现在的主动申报、自觉纳税，征纳双方的关系进一步改善，征管环境进一步优化，征管行为进一步规范。

（四）、规范了征管秩序。通过加强税票管理、实行“以票管税”，通过细化分工、实行管理、征收、稽查分离，通过加强部门协作与配合、实行“先税后证”，进一步理顺了征管关系，规范了征管秩序，开创了我市“两税”征管工作的新局面。

（五）、弥补了收支缺口。由于契税、耕地占用税纯属地方财政预算收入，资金的使用全部由地方政府支配，这部分资金量虽然不大，占地方预算收入的比重虽然不高，但它的作用不可小觑。由于我们加大了征管力度，强化了征管措施，创新了征管理念，我市的“两税”收入有了较大幅度的增长，2011年比2010年增长10%，净增1148万元，为地方财政聚集了更多的资金，为地方政府增加了更多的可支配财力，为地方经济发展提供了更多的资金支持。

三、我市“两税”征管工作现状及面临的问题

“两税”征管职能正式划转我局后，我局在依法治税、规范管理、完善征管方式上做了大量的工作，取得了一定的成效，但同时仍存在着诸多原遗留的问题和薄弱环节，具体表现在以下几个方面。

1、当前两税征收管理欠规范，管理基础薄弱。目前我市契税、耕地占用税采取集中征收、属地管辖的模式管理，征收与管理相分离、脱节，容易形成无人监管的空白地带，管理权限不集中。同时两税的征收对象相对广泛又经常变动，不同于日常管理的企事业单位、个体工商户等固定业户，管理和监督难度较大，执法人员涉税风险高。“两税”原先由财政部门征管，划为地税征管后，我们面临新课题，是全新的业务，特别是对税源状况摸不准，吃不透，心中无数，“两税”基数大，原本就有空转的因素，给我们掌控税源增加了难度。

2、税源监控不到位，未能实现信息共亨。现在仅是国土部门每月提供一次土地使用权的交易数据给我们，我局尚未能建立起综合税源信息库，基础数据信息不健全。我市也还没有建立完善“二手房基准价格核定系统”、“房地产交易信息库”、“土地交易信息库”和“拆迁补偿金发放信息库”，不能为地税机关确认计税价格提供科学参考和预警提示，未能实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享，管理效率和管理水平较低。

3、房地产交易评估制度不够完善。之前我市尚未制定明确的房地产交易平均价格，在二手房交易过程中，私签转让协议、隐瞒计税价格、少报计税面积等偷漏税行为不同程度的存在，给征收工作造成了一定的困难，征纳双方极易产生意见分歧，影响税款如实申报、如实征收。另一方面，土地交易评估价格严重偏低，大大影响了契税的收入。

4、“两税”税款征收入库不够规范。设臵税款过渡户，虚增收入或压延入库，人为调节入库税款数额。由于过渡户的存在使调节入库进度成为可能，加上财政结算体制的原因，造成虚增收入、税款不及时入库，甚至结转下年度入库，人为调剂税收收入进度、甚至不同税种间互相混库。

5、业务素质尚需提高。一线的征管人员对“两税”的法律法规政策并不是完全掌握，未能精通两税政策的情况还不同程度的存在，

由于政策水平不同，审核不严，容易造成漏征、少征、没按规定程序减免税款现象。

6、纳税人的认知度和遵从度不高。“两税”职能划转后，征管主体发生了变化，由财政部门征管转为地税部门征管，征管方式、征管要求、征管流程也相应有所变化，但纳税人并不完全知晓，甚至会埋怨政府政策变来变去。再加上“两税”的纳税以自然人为主，依法纳税意识和税法遵从意识不高，地税部门的征管工作一时难以得到理解和支持。

四、加强“两税”征收管理的对策

（一）、理顺征管权限，构建以集中管理为主的管理新格局。我局目前的征管模式是契税、耕税集中在城区分局征收，而房地产交易的其他税种按属地管辖，存在多头管理、职责不清的弊端，从理顺征管权限入手，建议在全市实行契税和“二手房”税收集中管理的办法，更好地解决征管环节多而出现的重复征管或者漏征漏管的问题，同时也解决了纳税人多头跑的问题。

（二）、以“两税”征管为着力点全面推进房地产税收一体化管理。虽然房地产业各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但房地产税收诸税种征管所依据的基础信息是一致的，因而可以利用契税纳税申报以及从房地产管理部门和国土资源部门获取的信息，将房地产税收诸税种的税源控管联成一体，在提高房地产业税收管理水平的同时，实现“两税”规范管理。建议以后以契税征

管为抓手，认真分析房地产税收管理的现状，以信息共享、数据比对为依托，综合利用信息，加强跟踪管理，促进房地产行业税收征管诸环节的有机衔接，健全房地产税收一体化管理体系。

（三）、要加强部门之间协作控税，强化税收控管链条。部门之间协作控税，是搞好“两税”征管的关键环节。在房地产税收一体化管理中，最重要的是政府要当好“掌门人”，建立健全一体化管理机制，积极争取各相关管理部门的支持与配合，发挥职能部门的最大管理优势，全面实行“先税后证”控管措施，形成一环扣一环的链条式管理办法。一是加强与国土资源部门的协作。契税和耕地契税的征收，过去在管理上存在的一个最大的障碍就是部门联控不紧密。我们根据国土部门土地管理的特点，实施在土地权属转移环节控管全部土地税收的办法，即用地人在办理土地权属转移或申请用地审批时，国土资源部门要求其必须同时提供契税完税凭证，对征用耕地的，在发放用地批准文件环节由其提供耕地占用税完税凭证。地税部门在征收契税时对土地流转过程中涉及的各类税收一并征收，实现了土地税收的集中控管。同时国土资源部门在挂牌拍卖土地时，要通知地税部门参加，确保地税部门提前介入掌握税源情况。二是加强与房产管理部门的协作。房屋交易和发证环节是房屋契税征收的核心环节。通过与房产管理部门联系，确定联合控管的方式，房管部门对不能提供契税完税凭证或减免税证明的申请人不予办理房屋权属登记或变更，有效堵塞税收管理漏洞。三是建立定期审核对账及联席会制度。建立定期审核对账制度，定期审核房管、

国土部门提供的房地产交易数据及相关各税缴纳情况，由市政府牵头定期组织召开由各部门负责人参加的房地产税收征管联席会，听取各单位关于房地产交易及纳税协作情况的汇报，对有关部门存在的未严格履行“先税后证”控管办法的问题限期整改，确保了“两税”征管的社会化协作的有效实施。

（四）、建立存量房和土地交易价格评税系统，从严监控。杜绝虚假申报数据，严把交易价格关，从根本上改变申报交易价格偏低行为，必须建立起存量房和土地交易价格评税系统，当纳税人申报的交易价格低于评估价格时，将严格按照评估价格作为计税价格计征相关的税费，从而最大限度地减少计税价格确定过程中的人为操作，保证计税价格的公平、公正和合理，同时确保契税征管进入质的提升。例如我市长期以来二手房的评估价格最高仅为800元左右，自2012年3月底开始启用存量房交易价格评税系统，参照市场价格核定的存量房交易基准价基本上有1500元，因计税价格的提升对税收贡献将会逐渐凸现。

（五）、完善税源动态监控。要以契税为抓手，从房地产有关信息的获取及处理，到纳税申报、税款征收、台账登录及相关资料的传递反馈，对每个税种的征管环节和办理程序进行细化，进一步明确征管岗位责任。为搞好征收管理，要对房地产税收实行跟踪管理，①通过建立管理台账，逐户分项目跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，及时登记掌握从事建设施工的单位或个人应缴纳的各税费种的税源情

况。②跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售进度、收款方式、收款时间等情况，监控商品房的存量变化，适时开展纳税评估，发现问题，及时解决。③跟踪了解涉税执法程序，按照《税收管理员执法责任制》的要求，严格落实执法目标责任制，规范执法文书，严格税收征管，对税收征管环节、岗位衔接环节、征纳事项告知受理环节实行全程监控，做到环环相连，程序公开透明，充分发挥一体化管理的效能。

（六）、加强培训，加大宣传力度，提高依法纳税意识。加强对一线征管人员的业务培训，提高房地产税收政策水平。聘请税收专家讲课，拓宽知识面，使征管人员不仅懂得房地产相关税收知识，还要懂得房地产交易、评估方面的知识，提高工作能力和业务水平。要强化税法宣传，使广大纳税人税收政策清晰，纳税意识自觉，充分认识到纳税光荣、漏税可耻、偷税抗税违法的实际含义。

（七）、强化纳税评估和检查。两税实行按次计征，对偷逃税行为如不能及时发现，就会造成永久流失。建议每年都要组织一次契税税收专项检查，发挥检查的震慑作用，对固定业户纳税人进行评估和检查时，也要多加关注两税完税情况。