物业公司工程人员前期介入工作要点

物业公司工程人员前期介入工作要点
物业公司工程人员前期介入工作要点

前期介入工作要点

一)、招聘关键岗位人员

时间:在交付前两个月,或者外网施工开始时,关键岗位人员应到岗。

包括各部门主管、工程人员等。会计、出纳、综合主管、客服收费等岗位因牵扯到对公司制度、工作流程、收费价格以

及收费系统的熟悉,协助经理做好交付前的准备工作;工程人

员要对施工现场跟进检查,熟悉现场,发现问题,反馈整改,

因此应根据接管计划表提前到岗。

二)、对现有人员进行培训

人员到岗后,要对他们进行培训。包括:公司理念及制度、服务意识、工作流程、前期介入知识、案例、接管验收、入住

办理培训等。

三)、工程人员前期介入的工作重点及注意事项。

交付前两个月,物业处应将工程人员招聘到位。工程人员应保证水暖、电工各一人,如能招聘到弱电工更好。此时要安排两天时间对工程人员进行前期介入知识、公司制度进行培训,使其了解基本的工作重点,对公司文化有所了解,之后可进入现场检查阶段.

1、现场检查工作要点:

a、作为物业工程人员,前期介入时要以业主的眼光去检查

物业项目,在使用功能和安全适用上提出自己的建议。

b、物业工程人员首先要初步了解水电、暖通以及土建方面

的基本规范要求,同时尽快熟悉设计图纸,在实际中,常常会出现现场与图纸不符的现象,这时应向甲方或相关专业的监理工程师了解是否有变更,并记录下来。

2、工程施工现场检查的主要内容:

1)巡查工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看给排水系统、强弱电系统、智能化系统、消防安全系统、空调系统、车库及公用停车位、交通运输及电梯设备等,提出整改意见,检查整改结果。2)提出符合物业管理需要的建议,磋商解决办法。

3)对日后维修、养护的要点进行记录,图纸更改要点记录。4)熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋结构、管线布置及所用建材。

5)检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等)。

6)检查前期工程的施工质量,并就设计不合理但又可以更改的部分提出建议。

7)配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量。8)对物业配套设施设备进行提出建议和要求,使配套设施设备满足管理需要,减少今后的物业管理成本。

9)参与竣工验收。

* 在施工现场的检查中,最好将实际外网个项目的走向在平面图中画下来,作为将来维修的第一手资料。

3、工程施工现场检查要点:

a、土建工程前期介入时的检查要点

1).房屋外型结构尽量减少外凸(比如我们通常的腰线),以免造成安全隐患和维护隐患,顶层排水尽量不使用天沟的设计。2).所有单元入户门应设计安装雨遮,最好做成现浇同墙体连接;复式上层露台要设计安装符合要求的雨遮。

3).电表最好设计出户,集中安装,方便管理和计量。

4).避免两家入户门冲突,中间入户门的开启方向。

5).要考虑预留物业管理用房及面积大小以及库房和垃圾房的位置。

6).小区出入路口要尽可能的设置少,避免增加人员值守成本;

道路的设置要考虑容易清雪和人车分流,同时要考虑机动车、非机动车的车位和车棚位置。

7).消防中心最好与监控中心合并,尽量减少监控中心数量。

8).信报箱的样式及安装位置,同时要考虑防雨水。

9). 商铺要考虑独立水电计量,要考虑餐饮的油烟处理,商铺排

水尽可能设计独立;

10).商铺要设计室外空调机的位置,孔要向外倾斜5%的角度。注

意马桶与浴缸、洗手盆、墙的距离。

11). 屋面防水要按施工工艺实施,使用合格的材料;分水器要安

装在有防水措施的厨房或卫生间;厨房和卫生间的防水施工要注意检查。

12).地暖管要按施工图铺设,间隙按要求排列;打混凝土前要打压,

并保压至混凝土铺设后的24小时,不掉压为正常。

13). 卫生间要考虑设置通风排气孔。

b、暖通、给排水、高低压外网系统介入要点

1).水暖管线要按设计施工,要关注施工工艺。比如垫沙层的厚度、

支撑的架设、过检查井管线套管的安装等等。

2).管线的埋设深度要在冻土层以下,坡度符合要求,防腐保温措

施到位。

3).暖气、供水管线要按区域设置阀门,包括总管阀、支管阀、单

元阀等,以方便维修,减少影响范围。

4).地下管网控制阀的要考虑预留作业空间,方便日后的检修。

5).强、弱电管线不得共管,合理设置人孔井;电气井要有防水措

施。

6).商业用水、电和民用水、电要分开计量。路灯、草坪灯、景观

动力用电也应单独计量,开关箱应集中设置在门卫室中。

7).高位水箱内排水管径大于溢流管径;水箱底部做成斜坡面,便

于清洗。

8).北方考虑外露管道冬季防冻;污水井避免设置靠近房屋阳台附

近;阳台地漏、冲凉房向污水管排放;避免设置在单元门口。

9).暖气分水器应设置在室内有排水的地方;暖气设计时注意与外

墙设计和门的设计相配合,考虑热损失,并考虑防冻措施;地暖应考虑做全部地面的防水层。

10).单元暖气及供排水管井内的位置要合理,要预留足够的维修空

间;暖气进水和回水应分别设置阀门,进水管安装过滤器。所有外漏的管线均应做保温措施。

c、单个房屋前期介入要点

1).电器开关箱内元、器件的规格型号符合设计要求,无损坏;各

控制回路正确,标识清楚;接地良好,电表安装正确。

2).电的负荷要以层或单元为单位平均分配,地下室、楼层照明要

有计量;插座要使用安全型插座。

3).要做好厨房卫生间的防渗水控制,水平排水管的坡度,管件的

位置。

4).空调外机位要有一定的坡度;窗户、窗沿处的防水符合规范要

求。

5).注意应急按纽、插座、开关的安装高度、位置以及可视对讲的

高度位置。

6).煤气管道与电器线路要有足够的安全距离(距离不小于30CM)。

7).检查窗户没有明显的歪斜、变形,玻璃无破裂。

d、供配电及照明系统前期介入要点

1).电梯、泵房、消防、景观动力等动力设备要设计为独立计量方

式。

2).配电间、电梯间、电表箱应考虑安装物业专用的统一通用锁芯。

3).配电间、电梯间等设备间要考虑通风和防小动物措施。

4).室外高低压电缆保护管要使用钢管。

5).景观照明、道路照明分别控制;车库和路灯以及室外景观照明

等系统要设计为分路控制(最佳为3路)。

6).水景照明电压要采用安全电压、要接地、漏电保护。

7).室外景观照明、水景照明不要设计灯过多,只要能满足亮度既

可;

8).楼道照明灯应设计为声光控复合开关,节能型灯管;

9).灯具、开关等品种要少,最好使用大路货,以便将来维修更换。

10).公共照明的灯座最好选用与住户室内照明灯座(含业主地下室)

不同的类型。

e、电梯前期介入要点

1).电梯机房要考虑通风降温措施。

2).轿箱内紧急呼叫系统要实现与监控室的通话功能。

3).电梯基坑内要设计排水。

4).电梯门厅地面要适当设置导坡,防止水流入电梯轿箱。

5).电梯要具有自动平层功能。

6).电梯机房窗户要采取防盗措施,安装栅栏和防盗门。

4、就检查问题与地产公司对接

1)、每日检查结束后工程人员整理检查出的问题并汇总,填写《工作联系单》,交予前期介入组长(小区经理)。

2)、前期介入小组成员每周参加监理例会,由组长将《工作联系单》一式两份提交地产公司现场部经理并签字确认,一份留档。现场执行经理安排施工单位进行整改完毕后,前期介入小组成员进行复验。现场执行经理未能解决的,物业前期介入小组应立即上报地

产公司工程主管领导,确保潜在问题在交付前得以解决

四)、接管验收。

1、时间:竣工验收后,地产公司将逐步将建设项目交予物业,此时进入了接管验收阶段。

2、工作步骤:

1).接到地产公司转发的《项目移交计划》(包括验收标准)后,对计划进行分析,进行组员分工,并熟悉标准和资料,做好充分的接管验收准备。设备和公用设施验收人员应熟悉设备操作规程,熟悉公用设施的启闭的部件的位置和使用要求,便于现场实施验收操作接管验收及检查。

2).检查覆盖范围为逐层、逐间、逐项公用工程逐点检查。

3).验收主要并从使用角度对工程质量作出评价。验收组发现有不完善的地方做好书面记录,参与验收成员在记录上签字。

4).每日验收需填写《分户房屋移交检验缺陷登记表》,一式两份转发地产公司项目负责人签收。地产公司安排施工单位限期整改,由验收小组组长组织复查。地产公司工程部应明确整改时间,确保问题在交付业主前得以解决完毕。

5). 验收记录表和整改项目复查记录由物业公司验收组长在验收报告上签署同意接收的意见,报告一式两份,由公司资料员和地产公司总工部资料员进行存档保管。

6).钥匙交接

施工单位在地产公司现场执行的监管下点交全部钥匙,将钥匙点交给物业公司综合部。综合部人员进行清点,做好验收工作,填写《钥匙移交清单》。清单包括:楼号、单元号、房间号、数量、移交人、接收人、时间、备注等内容。如发生钥匙数量不够,物业公司可以拒收并要求施工单位配齐。

7). 资料移交

地产公司总工部资料员将相关资料移交给物业公司,并办理交接手续,物业公司在《移交记录》上签字。

交接资料包括:

1)竣工验收资料

2)质监站的竣工验收备案证明。

3)完整的全套竣工图。

4)建设用地范围内地下综合管网图(含管线接口位置)。

5)沉降观察记录。

6)重大工程质量事故记录。

7)供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出厂产品检验合格证书,保修单和使用说明书。

8)保修清单(包括所有保修项目,主要保修内容,保修起止日期,保修责任单位,联系方式,联系人,未付保修金数

额等)。

9)公司对外签署的合同、质保协议及附件。

3、使用表单包括:《钥匙移交清单》、《分户房屋移交检验缺

陷登记表》、《公用工程移交检验缺陷登记表》。

五)、相关资料、表单的印制,建立业主档案。

1、时间

入住前一个月,各类表单应开始印制到位,可参考公司表单结合当地项目实际情况而定。

同时,物业公司与销售部联系,由销售部提供业主信息,综合部开始业主档案的建立准备工作

2、业主档案的内容

主要包括:《入住须知》、《物业管理服务手册》、《业主临时管理规约》、《房屋移交验房及证卡登记表》、《房屋移交验房表》、《业主及家庭成员登记表》、《业主装修承诺书》、《业主装修验收

表》、《装修许可证》、《消防安全责任书》、《天然气安全使用责任书》等。

六)、会同销售部制定业主交付计划,明确交付前的准备和交付现场的布置,演练房屋交付过程。

1、时间:

在交付前20天,物业公司对公共区域体进行清洁开荒;办理入住前一周,各岗位应对房屋交付过程进行现场演练。通过演练,熟悉交付流程,找到遗漏点,针对交付过程中可能出想的问题制定统一的解释口径。

2、入住办理流程:

a.验证:业主执地产公司开据的《维修基金》收据、《购房合同》,业主有效证件身份原件及复印件1张,业主1寸照片1张;《物业交付确认单》、《入住通知书》6种资料去房管员处进行验证手续。检查证件的原件及复印件是否一致,是否属业主本人证件,《物业交付确认单》上是否有地产相关部门的签字盖章。

b.缴费:收费项目及标准在收费软件中设定好,由收费员按规定收缴的费用。(此类费用包括一定时限的物业费,垃圾处理费,装修押金,停车费,代收代缴的费用,如:代收的预存水、电费、暖气费等,工本费,如:门禁卡、出入证。

C.收费员打印缴费凭条。

d.填写业主档案内容:

(1)、填写《物业管理手册》、《房屋质量保证书》。填写按手印后将存根联撕下来收入业主档案中,其余交业主保管。

(2)、填写《天燃气安全使用责任书》、《消防安全责任书》》均为一式二份,一份留业主,一份收入业主案档。

(3)、填写业主及家庭成员登记表。

(4)、由房管员出具《房屋移交验房及证卡登记表》,安排维修

人员拿着钥匙、水电卡等,带领业主验房。

(5).验房完成后,填写验房信息,并由业主、维修养护部

人员在此表中签字、按手印。房管员将钥匙、水电气卡、门禁卡交业主。

(6)交房完成。

3、现场布置。

交付前一周,应与地产公司就交房现场的问题进行对接。交房现场最好采用一站式服务,即销售部、物业公司、工程部、维修单位都在一个现场办公,及时解决问题。明确交房大厅的包装布置、装点物品进场;由销售部编制《交房现场布置及导视、鲜花、植物系统包装方案》,并设计、印制相关印刷品和宣传资料;由销售部定制交房流程指示图,并安排交付现场导视,明确交房步骤;

由地产公司总经办负责鲜花、植物、彩门、气球等装点物品的购置等工作。烘托一个良好的交房氛围。

七)、问题反馈

综合部客服人员每日将验房时记录的问题进行汇总,报给现场负责维修的工程师,由工程师签字并明确维修时间。维修完成后,进行复检,并对业主进行回访,操作流程参考公司回访制度。

物业公司员工培训制度

物业公司员工培训制度 1.公司综合部负责公司全体员工培训工作的计划安排,负责填写全公司员工的〈个人培训记录表〉,并与财务部协商落实培训所需的经费。 2.各部门、各管理处领导应根据岗位职责要求,定期对所属员工的经验、资格、能力进行评价,并根据实际工作对人员素质、技能的需求,在每个季度初提出本部门的培训需求,填写〈员工培训需求申报表〉,报综合部同意、总经理批准后,方可按计划进行培训。 3.公司综合部在每个季度的第一个月中旬要制定出本季度培训工作计划表,各部门(管理处)负责填写〈项目培训l|实施计划表〉,并具体组织落实。 4.培训的人员范围及内容要求 4.1新员工上岗培训:学习〈员工守则〉等公司相关的管理规定,介绍公司概况、工作环境、工作性质等,并对其进行岗位技能的培训。 4.2质量意识培训:集中学习I回9002标准,使员工充分了解公司现行的质量体系,严格按IS9002文件要求执行。 4.3员工的再提高培训:各部门(管理处)每季度要对本部门(处)员工进行一次技艺评定,对不称职的员工,应报综合部安排进行再培训。 4.4外派培训:综合部对需要外派培训的人员,呈报总经理审

批后,统一安排派出培训。 4.5对特殊岗位人员要进行定格的培训。 5.培训的方式要灵活多样。 6.每次培训都要签到,培训结束,均要进行考试或考核,填写〈培训考试/考核成绩单〉。 7.各部门(管理处)要做好培训的实施工作和记录的保管工作。每次培训均须严格按照"培训"程序和计划的要求认真实施,并将《项目培训实施计划表》、《培训签到表》、《培训考试/考核成绩单》(其中一份报综合部)等资料统一保存,综合部负责根据《培训考试/考核成绩单》填写员工〈个人培训记录表〉,并保存。 8.公司综合部要经常对各部门(管理处)培训工作进行检查、跟踪完成情况。

物业工程部前期介入工作计划

. 物业工程部前期介入工作计划我物业公司将提前介入本项根据江苏银行办公楼建设的进度及现场实际情,目,为本项目建设质量每一个环节,每一道工序,结构安全状况、人性化使用方重点考虑每一项设施设备。便提出合理化建议。按有关规范严格巡查每一部位,减少今后物业管理中产生的问题和矛盾,便于维护与管理,降低成本管理费用。从物业管理各项细节出发,熟悉几大系统结构,发现各种缺陷、安全隐患、施工并同甲方、建议施工方立即整改。不规范、物业遗漏工程等问题及时向甲方反映,监理公司及施工方都保持紧密联系。对项目规划设计图纸进行审阅,机电设备、物业智能化系统、安保系统、停车场管理系统、公共照明设备、装饰材料、物业建立功能区域划分进行审查等,提出专业合理化建议及改进方案。的平面布局、健全各项巡查验收资料档案备查,通过规范的管理制度和扎扎实实的辛勤劳动,一步步打开工作局面,确保前期介入最终达到预期效果。一、工程部前期介入目的;、完善物业的使用功能。1、改进、改善物业的具体设计。23、能更好地监理施工质量。、为接管验收打下基础。4、便于日后对物业的管理。5、在项目建设中存在的一些工程质量问题,涉及到土建、消防、供配电、给排6水、空调、电梯,致使工程存在许多通病和瑕疵。有些是显露的,如墙面地面不平整、裂缝、起皮、脱落等;有些是隐蔽的,如保温砂浆工艺、做法不到位、面精选范本 . 层空鼓、屋顶、外墙、卫生间漏水、烟道串味等。后者更为危险,一旦有了这些隐患,必然对后期物业管理产生很大不便。、全面熟悉项目总体规划,施工过程,对结构以及管线走向,设备安装做到心 7便于在后期并对工程质量巡查监督,对可能出现的种种隐患了如指掌,中有数。或拍照保存相记录、管理各项设施维修养护工作,减少物业设施的返修工作量。安装单位的责任非施工、应的证据在未来隐患发生时,对分清物业管理与建设、并为顺利移交更减轻日后的管理难度,常有利。也确保物业日后提升管理质量,拿出依据。合理选择配备现场介入人员二、所以对于现现场工作十分复杂,对于物业服务企业而言是一项经验型工作,场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准。、有丰富的物业工程管理经验,最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工1民建隐蔽工程管理(土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能、停车场等)的人员。 2、有物业工程服务经验,了解客户需求,善于将施工与实际需求结合的人员。、有丰富的现场施工经验,能够保证自身安全。34、专业比较全面,能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。三、技术的支持工作发现问题及时反馈,物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合,对现场发现的问题要及时向甲方反映(技术监管方),提出建议,并与施工部门沟通,从另一个方面提醒甲方等。四、做好与现场各方关系的协调精选范本 . 甲方、施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系为保证现场协调协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的,错综复杂,及时有效需编制工程联系人员详细清单。、深入了解项目特点,拟定现场计划:1审读应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划;在进入项目以前,图纸,了解项目系统情况;从设计说明入手,对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等

前期介入物业方案

前期介入物业方案 【设施设备部分】 市物业管理前期介入物业工作,拟在项目决策、规划设计、施工建设、竣工验收等方面,从物业管理运作和业主使用角度,对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收、房屋租售等多方面提供有益的建设性意见,减少以后承接查验的返修工作量,提高国际广场房地产的品牌形象和升值空间及其房地产物业的保值增值,打造一个具有特色的优秀物业示小区,以促进房地产开发企业后续项目的推广和物业管理打好基础,为商贾企业和业主创建一个良好的经营、居住环境,确保业主买房放心,住得舒心。 为了保证物业管理前期介入工作的顺利开展,要求开发建设单予以大力支持和协助,提供必要的物业资料和工作条件,共同做好国际广场物业管理前期介入工作。 一、物业管理职能机构的设置 (一)服务机构的设置: 设置“物业管理物业管理服务处”。入驻前一个月,管理服务处成立办公室、财务部、房管维修部、秩序维护部、环卫保洁部,管理服务处正式挂牌运作。 (二)人员的配备: 物业管理服务处的物业管理人员由市物业公司安排,前期介入阶段暂定3人,其中物业经理 1人;管理人员、水电技术人员各1人。以后根据需要,逐步增补人员。竣工验收前半个月,秩序维护人员、环卫保洁人员到位,上岗培训后,负责对所接受的物业围的环境卫生进行全方位清扫保洁、秩序维护管理服务工作。 (三)工作要点: 1、重点关注、了解、熟悉物业管理用房的配备、安防监控系统、消防设施配套布局、智能化系统、车位配置、交通布局、绿化配置、配供电、给排水、电梯、空调等机电设施、设备配套、安装及售后服务情况;新材料、新技术、生态环保、公共空间、共用部位、景观配置、室配置、门窗工程、装饰工程、楼面、

物业公司员工培训方案1

员工培训方案 一.培训对象 物业管理处全体管理人员 二.培训目的 1.全面理解物业管理服务概念,完善服务意识; 2.掌握各类岗位职责、管理手册; 3.掌握公司管理规章制度; 4.通过全面的职业培训,提高员工的工作素质。 三.培训时间安排 每月15日、30日两次培训 四.培训内容 员工内部培训涵盖面广,内容繁多,大致分为:- 1.公司企业文化; 2.管理规章制度; 3.财务管理规章制度; 4.工程管理; 5.清洁管理; 6.保安管理; 7.客户服务; 8.消防管理; 9.意外事件处理; 10.特殊工种将另行增加专业培训课程。

五.培训负责 培训工作总体由物业办公室负责,各部门培训签到、登记培训内容、会后总结培训感想。 员工入职培训大纲 一、基层员工培训 基层员工总的来说,对物业管理服务的认识尚欠了解,专业服务意识有待提高。针对此等情况,拟通过进行有步骤、有计划的系统培训,提高其职业素养,使大厦投入运行时即可保证较高之服务水准。 A.共同培训内容-由培训主管负责主讲 1.公司的企业文化、宗旨及工作方针; 2.公司组织架构及各主要负责人; 3.各相关部门工作关系介绍; 4.公司人事制度,员工手册、管理手册; 5.公司基本之财务政策; 6.基本培训手册内容; B.各岗位培训内容-由各部门负责推荐主管级以上员工主讲 (一)工程部

1.工程部管理手册; 2.各类工作制度; 3.各类岗位职责; 4.各类工作表式; 5.各设备、设施位置; 6.各机房规章制度; 7.各机房钥匙领用及移交制度; 8.交接班制度; 9.对讲机使用及呼叫规范; 10.报修单操作流程; 11.紧急情况处理流程; 12.各机电设备/设施的维修保养计划; 13.安全操作守则; 14.设备台帐、设备运行记录、设备检修记录; 15.备品备件申领制度; 16.对外服务礼仪及沟通技巧; 17.节能意识培训; (二)保安部 1.保安部管理手册; 2.各类工作制度; 3.各类岗位职责; 4.各类工作表式; 5.各保安设备、设施位置; 6.公共地区各通道钥匙领用及移交制度; 7.交接班制度; 8.巡检路线图、巡检流程; 9.对讲机使用及呼叫规范; 10.各类保安工具的使用;

物业服务前期介入方案说明

物业服务前期介入方案 为了今后的物业服务工作顺利进行,物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用,我公司在正式签订物业服务合同后,将根据实际情况,对“锦翠嘉园”制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。 一、规划设计阶段 在规划设计阶段,规划设计人员和物业管理人员各自立场不同,规划人员仅从设计技术角度考虑问题,往往忽略了小区以后的管理服务问题,结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞很多,整体布局上的缺陷往往很难弥补,因此在规划设计之初,作为早期介入的物业管理人员需要参与小区规划设计方案的讨论,要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业服务工作。 1.监控和消控中心的设置: 2.小区人车分流的设计: 3.公共照明开关设置位置: 4.公共照明开关开闭形式: 5.物业服务用房的位置设计 6.小区垃圾房(桶)的设置: 7.公共洗手间的设置必要; 8.信报箱的设立; 9.公共告示栏的配置; 10.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。 二、建设施工阶段 “锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥,在小区建设过程中,物业服务早期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题能够早发现,早协调,早解决,为物业服务工作奠定良好的基础。 1.提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设; 2.分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果,减轻后期管

理的压力; 3.审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见; 4.提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见: 5.提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见; 6.帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤; 7.提前熟悉小区的各种设备、线路、管道等隐蔽工程,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能; 8.了解工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期磁面会等): 9.检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议; 10.配合设备安装、管线布置、进行现场监督,确保安装质量; 11.提出工程遗漏项目的建议; 12..对小区公建配设施设备的进行探讨,能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。 三、协助销售阶段 在物业销售期间,良好的物业服务形象及物业服务品牌会吸引大量的购房者,同时也有助于开发商树立物业品牌形象,物业服务早期介入人员将根据实际情况,参与开发商的物业销售宣传推广活动。 1.制定合理的物业服务收费标准,为物业销售作好准备 2.售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导,以规范的服务和形象展示建立良好的物业形象; 3.委派物业专业人员现场解答客户对小区物业服务方面的疑问 4.对物业与销售人员进行物业服务基础培训工作: 5.提供有关售楼宣传所需要的物业服务资料。 四、竣工验收阶段 为保证物业入住后的物业服务工作顺利开展,必须对物业有全面的了解,如果物业公司在物业交付使用时才介入管理,就无法对物业情况了如指掌,物业服务前期介入人员将定期视察施工现场、参与工程例会,及时提出维护开发商利益

老旧小区物业管理前期介入与方案

老旧小区项目物业管理前期介入方案 2016年12月1日

目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 (3) 一、物业顾问组建阶段 (4) 二、改造施工阶段 (4) 三、竣工验收阶段 (5) 四、物业正式进驻阶段 (6) 第二部分物业管理模式及服务目标 (7) 一、服务管理模式 (7) 二、服务管理思路 (8) 三、抓整治工作,换环境面貌 (13) 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 (14) 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 (14) 二、主要工作职责 (15) 三、物资装备需求情况 (18) 四、前期介入工作计划 (19) 五、日常管理期工作计划 (21) 第四部分前期物业管理工作的开展 (22) 一、前期物业工作重点 (22) 二、前期管理流程 (23) 三、物业接管验收管理 (25) (一)与前任物业公司对接 (25)

(二)与业主委员会对接 (29) (三)无人对接 (32) 四、物业管理后续工作 (34) (一)设备设施试运行 (34) (二)全面清洁开荒 (34) 五、服务建议 (38) 第一部分前期介入服务的四个阶段老旧小区的前期介入物业管理,是指物业正式进驻前的物业管理,其主要目的是:及时发现设施、设备的老化问题,为日后物业的顺利运作打好基础,进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备,确保物业公司顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。兴龙物业公司针对老旧小区的前期物业管理特点及项目进度安排,拟在兴龙物业管理平台的支持下,从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手,制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划,以保障老旧小区物业的正常、有序运转,使物业建立良好窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,将根据物业施工改造进度的实际情况,对老旧小区制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

物业公司员工培训方案49159

**物业公司员工培训方案 培训作为企业增强员工素质、提高竞争能力的有效活动,已成为企业人力资源管理最重要的模块之一。通过培训,有效的提高员工综合能力,提升技能水平和管理服务水平,更好的激发员工对工作的热情,调动员工对工作的积极性,增强员工对公司的凝聚力,从而打造一支品质优良、专业过硬的物业管理团队,全面适应在市场竞争机制下对物业公司管理服务品质的要求,特制定本方案。 一、培训种类 (一)岗前培训 1、新员工上岗之前必须进行一次岗前培训,目的在于让新员工了解最基本的工作要求。 2、培训的内容包括:员工手册、应知应会、百问百答、岗位职责、岗位技能以及常用的岗位所使用的各类表格等。 3、培训时间要求不少于2个课时,授课老师由新员工的直接上级或人力资源管理人员担任。 (二)入职引导 1、传承**文化,传授岗位技能,设立入职引导人帮助新员工迅速适应新的工作岗位。 2、入职引导人既是新员工生活上的益友,更是工作上的良师,可以减少新员工的离职率,也能提高工作绩效。 3、入职引导人由新员工的直接上级或指定人员担任。 4、新员工在入职引导期间内离职,行政人事部和项目需要对离职员工进行访谈,

访谈结果将作为该员工引导人的绩效评估要素之一。 (三)入职培训 1、新员工在入职后要进行集中培训,要解决一些共同的问题,要正式介绍工作性质和组织架构。 2、要让新员工了解公司的历史、现状和未来发展规划,学习公司的各项规章制度和岗位职责。 3、让新员工知道公司的服务宗旨和理念,提倡什么、反对什么,帮助员工尽快完成角色转变,快速融入到集体团队中。 4、入职培训的时间为员工的试用期时间(可根据员工的表现提前结束),入职培训结束后由新员工归属部门进行考核,考核通过后方可办理新员工转正手续。 (四)强化培训 1、新员工转正后有必要再进行集中专业训练,进一步领会公司理念,提高工作技能,适应公司发展的需要。 2、强化培训可以使新员工的知识结构更加系统全面,加强员工对公司的认同感,不断提高我们的服务品质。 3、强化培训由新员工归属部门负责组织实施,培训的内容应包含公司各类规章制度的学习与应用,培训的时间不少用2个课时。 (五)在职培训 1、对在职员工进行的定向培训,不同部门和岗位的培训内容与侧重点都有所不同。 2、主要内容包括管理、工作、服务技巧,专业技能、专业知识、文化基础、素养、体能等方面。

物业前期介入方案

物业管理前期介入方案

目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 一、物业顾问组建阶段 二、建设施工阶段 三、竣工验收阶段 四、物业销售阶段 第二部分物业管理模式及服务目标 一、服务管理模式的设想 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 二、各部门主要工作职责 第四部分物业前期管理开支计划预算 一、行政办公用品计划表 二、维修工具计划表 三、护卫、消防装备计划表 四、环境绿化装备计划表 五、前期介入日常费用开销预算表 第五部分前期物业管理工作的开展 一、前期物业工作重点 二、前期管理流程及工作计划 三、前期管理要求

四、物业接管验收的前期管理 五、接管验收程序及注意事项 六、设备设施试运行

一第一部分前期介入服务的四个阶段住宅小区的前期介入物业管理,是指物业正式进驻前的物业管理,其主要目的是:及时发现设施、设备的遗留问题,为日后物业的顺利运作打好基础,进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备,确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。针对住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排,从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手,制定出完善、高效、科学的作业流程和工作计划,以保障住宅小区物业的正常、有序运转,协助集团使之物业建立良好之窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,将根据物业施工进度的实际情况,制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入,建议公司邀请极具专业见解及工作经验的各相关专业专家,组建“项目前期顾问团”。根据物业特点,提出合理建议。前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。 1.小区人车分流的设计;人员、车辆进出智能化“一卡通”系统;

物业公司培训方案

安徽江风山月物业公司在科大上海研究院项目培训方案一、培训方针: "全员培训,全程考核" 二、培训目标: 通过培训,提高该项目员工的专业素质,业务技能和管理服务水平,塑造一支品质优良、专业过硬的队伍,全面适应和满足目前此项目物业管理的高端需求,全面富有成效地管理市场。此项目员工培训率100%,合格率98%。 三、培训内容 (一)新员工入职培训 1、企业文化:公司发展史(中科大物业中心、安徽江风山月物业管理有限公司、上海项目概况)、管理服务理念、企业精神、管理目标; 2、员工手册培训:员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育等; 3、物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训; 4、此项目物业管理与其它物业管理的区别; 5、现场参观学习。 (二)岗位专业技能培训 1、基本技能培训: 相应岗位的专业知识、质量执行标准、质量考核标准等;(依据各部门员工手册:职责、规范、作业标准流程指导等) 2、素质提高培训; 岗位工作标准及要求;

(三)新政策、新理论培训 此项目市场物业管理动态、此项目发展新动向等(高要求、起步高端市场和最前沿物业标准去做)。 四、培训计划 (一)培训的形式 入职培训 目的:让员工尽早地掌握工作要领、工作程序与方法,尽快达到上岗条件。 内容:了解本公司概况、规章制度、质量教育、物业管理基本知识、各专业必备知识等(各部门员工手册)。 时间:入职前一周。 ◇方法: 讲授: 由入职引导者(主管、班长)负责进行专门授课。 实习:由入职引导者(主管、班长)负责带教实地学习操作。 考核:培训结束安排一次考核。也可由入职引导者进行评定。 在职培训 目的:提高员工的工作能力,防止事故,减少失误。提高工作的专业化、规范化、标准化操作。 培训内容:行为规范、工作质量标准、安全操作知识、突发事件处理、市场经营管理知识、公共关系知识、生存技能知识、物业管理公文写作知识等。 ◇方法: 讲授式: 由入职引导者(主管、班长)负责进行物管、客服、保安、保

物业管理公司前期介入的主 要工作内容

物业公司前期介入的主要工作内容 (1) 方案设计阶段的前期介入工作: 1) 设备房设计: A、中控室 1、中控室和消防控制室合二为一。 2、具备自然采光和通风。 3、位置宜设置在小区相对居中位置。 4、大型社区中控室数量宜设为一个,如必须设为多个时,应设置一 个总中控室,其他中控室信号联网至总中控室内。 5、地面采用抗静电地板,天棚轻钢龙骨矿棉板(低于2.6米结构顶) 小区出入口数量,配套设施(如会所、幼儿园、泳池等)建造标准,主要景观设施(如水体)大小,小区安防设施及标准等; B、配电室、发电机室、大型空调机房 1、配电室、发电机房宜居中设置,控制其数量,但应考虑噪音、电 磁、排烟对住户的影响 2、不应设置在建筑的最底层,必须设置时其房间地面应高出房外 300mm以上,或采用更安全的防洪防水措施 3、其他设备房根据设计,有噪音和震动影响居民的设备房,应远离居 民区,或采用减震降噪措施 4、商业配电室,冷冻站设置独立值班室 5、通风窗设防鼠网,电梯机房通风窗外设雨棚 6、配电房、电梯机房、中控室进出通道封堵及防鼠板; 7、强弱电水井采用通开钥匙 8、除设计消防通风系统外,设备房应设置排风扇; 9、底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵 外,还应用无机堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵,防止因室内外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏; C、设备房墙地面 1、地下室设备房墙面1.2米高墙砖,其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮 涂料; 2、设备房地面均采用普通防滑地砖; 3、有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子; 2) 出入口数量确定 1、出入口在满足规划的同时,数量宜偏少

物业前期介入工作计划

物业前期介入工作计划 篇一:物业早期介入工作计划表 东兴和德城市广场物业服务早期介入工作计划 物业类型:城市综合体 建筑总面积:98147㎡其中:住宅73173㎡、商业:9515㎡。预计入伙时间:XX年3月前期介入时间:XX年9月 篇二:物业前期介入工作方案(实施版) 成都银都物业服务有限公司 尚郡物业项目前期介入工作方案 目录 尚郡物业服务中心前期介入工作计划支持提供相应施工图纸、文件尚郡项目工程承接查验进度计划表项目员工到岗时间表前期介入人员费用预算表二次精细开荒保洁费用预算表尚郡前期介入预算总表移交资料清单二次精细开荒保洁比选要求 尚郡物业服务中心前期介入工作计划 为了对尚郡项目进行全面的了解,并为以后物业承接查验及物业服务工作的顺利展开做好准备。尚郡物业服务中心预计于XX年8月起进行前期介入。具体工作安排如下:第一阶段(XX年9月1日至XX年9月30日)完成工作:

1、组建物业服务中心管理团队主要管理人员到位。 2、物业基本情况现场勘查。 3、服务中心管理人员现场学习。 培训内容:物业概况、部门职能、岗位职责、公司相关管理文件、相关法律、施工工地安全防范应知应会等有关规定。 4、和贵方及施工单位对接,建立通讯录,以便联系沟通。 5、和当地的社区、派出所等政府相关部门接洽。 6、确定临时办公地点和办公物资采购并到位。 第二阶段:(XX年10月1日-10月15日)完成工作: 1、各专业工程人员到位及培训。 2、了解小区施工进度,做好记录和汇总。 3、联系甲方和施工单位提供相应的图纸(电子版最好),熟悉图纸。 4、各部门拟定前期介入倒排工作计划。 5、拟定开办物资清单上报申购。 6、秩序维护员临时宿舍方案确定。 7、编制《承接查验方案》及相关验收表格。 8、成立接管验收小组,并与置业公司确定接管验收时间。第三阶段:(XX年10月16日-10月31日)完成工作: 1、开始对物业承接查验的工作跟进,主要工作是根据图纸设计,对户内的施工情况现场跟踪。 2、工程人员对1-2栋户内土建进行分户查验工作,

0-物业前期介入工作指引

物业前期介入工作指引

目录 1.目的 (3) 2.范围 (3) 3.职责 (3) 4.方法和过程控制 (3) 5.规划设计阶段介入 (4) 6.营销策划阶段介入 (14) 7.施工建设阶段介入 (14) 8.物业公司对竣工验收阶段 (17)

1.目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容,指导各前期介入小组工作的开展。 2.范围 适用于物业管理公司各项目前期介入小组(以下称物业)。 3.职责 3.1 物业公司综合管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2 各项目参照本工作指引,结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划,以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3 物业应与地产公司保持良好的沟通,及时收集相关资料,共同研究,提出合理的建议,促使物业公司的前期介入工作开展得到地产公司的配合和协助。 4.方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求。 4.2.2 物业组成工作小组。 4.2.3 制定工作计划。

4.2.4 计划实施,物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料,以备复查。 4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认,如:管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括: 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 4.3.2营销策划阶段包括: 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 4.3.3施工建设阶段包括: 电气设备、给排水工程、暖通工程、消防工程、监控工程、门禁可视对讲工程、园林景观工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 5.规划设计阶段介入 5.1规划设计评估准备 5.1.1规划设计评估需要获得的资料 5.1.1.1报批报建文件

物业管理人员培训计划.

第六章人员培训 一、培训目的 企业的竞争是人才的竞争,而人才竞争的关键在于企业是否能最大限度地开发人力资源。紫竹物业始终把对员工的培训工作当作公司可持续发展的一项战略任务来抓,经过长期的不断实践和探索,已形成了一整套规范化、制度化、科学化的运作体系。这是紫竹物业不断发展壮大的内在优势所在。 在欧洲城物业管理人员的培训中,我们将根据其运作方式的特殊性,确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方计,提高各类人员的政治素质、职业道德素质、文化专业素质,使各级管理人员强化服务观念,丰富专业知识,提高专业技能,统一行为规范,为客户提供规范化、专业化的物业管理服务。 政治素质方面:遵纪守法、廉洁奉公、作风正派、团结同志、虚心好学、热爱集体、爱护公物,把服务第一当作企业的生命,树立全心全意为客户服务的思想。 文化专业素质方面:接受物业管理的专业训练,掌握本岗位必备的应知应会和专业技术。在日常管理中,严格按照物业管理的“五勤”(管理工作动脑筋要勤——脑勤、观察发现问题要勤——眼勤、说服管理指导要勤——口勤、巡查检查要勤——脚勤、动手参与管理要勤——手勤)要求自己,不断提高物业管理水平。 职业道德素质方面:增强责任心、事业心,任劳任怨、实事求是、严谨细致、主动热情、优质服务、仪态端庄、语言谦虚,通过培训造就一支“政治合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍,为紫竹物业管理服务目标的顺利实现提供坚实的保证。

二、培训系统构成图 (一)培训需要 1、每年,公司对各岗位人员进行一次培训和资格的综合审查,审查的依据是相应的岗位职责和平时工作表现,审查的结果记入《员工培训档案》。 2、根据审查结果,公司经理提出需要进一步培训的员工及具体的培训要求,包括: (1)员工未能完全具备按规定完成工作的能力; (2)岗位增加新的知识和技能要求; (3)岗位职责有明确培训要求; (4)国家、业主和其它机构提出的明确培训要求。 3、分公司根据培训要求编制《员工年度培训计划》,并实施。 4、《员工年度培训计划》应包括以下内容: (1)接受培训的人员及岗位、工种;

物业管理前期介入工作细则

物业管理前期介入工作细则 1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见? 答:一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件,更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用,所以物管方面对物业设计(说明)应该提出以下几点建议: (1)要考虑商业和物管用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。 (2)配套设施设备、管线配置和布线要合理,包括预留空调安装位置及空调滴水管。 (3)设计时尽量减少外墙外凸沿,尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 (4)高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。 (5)水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要,尽量集中放在首层。 (6)信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层(放在架空层等首层以上,邮电部门会加收服务费),并且信报箱的规格和锁要符合要求,也可以同时考虑送奶的存放。 (7)小区进出口位置和数量配置要合理,能少则少,以减少不必要的费用支出。 (8)小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。 (9)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要,铁围栏的设计要防攀防钻,女儿墙亦要设计成防攀越的。 (10)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。 (11)绿化带植物的品种(尤其是高档大型物业小区)不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致,四季有花有香,配制原则是大方得体,合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 (12)小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 (13)小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。 (14)排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管,以方便管体爆裂时更换。 (15)现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地,所以阳台设计应考虑统一接管,并配二个地漏(其中一个为洗水机排水用)否则业主在二次装修的排管时,施工不规范会引发一系列问题。 (16)低价商品房业主用窗式空调多,故卧室大多预留窗式空调口,预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机,又可以安放窗式空调机,还要方便以后维护、加雪种拆装等,以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题(渗漏)。 (17)建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带;多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带,既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足(第五面资源的利用)。

物业管理前期介入方案.doc

前期物业管理方案 二〇一二年二月十七日

目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 (3) 一、物业顾问组建阶段 (3) 二、建设施工阶段 (4) 三、竣工验收阶段 (5) 四、物业销售阶段 (6) 第二部分物业管理模式及服务目标 (7) 一、服务管理模式的设想 (7) 二、服务管理目标--构建“阳光社区” (11) 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 (13) 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 (13) 二、各部门主要工作职责 (14) 三、物资装备需求情况 (17) 四、前期介入工作计划 (17) 五、日常管理期工作计划 (18) 第四部分物业前期管理开支计划预算 (20) 1.行政办公用品计划表 (20) 2.维修工具计划表 (20) 3.护卫、消防装备计划表 (21) 4.环境绿化装备计划表 (21) 5.前期介入日常费用开销预算表 (22) 第五部分前期物业管理工作的开展 (23) 一、前期物业工作重点 (23) 二、前期管理流程及工作计划 (25) 三、前期管理总要求 (26) 四、物业接管验收的前期管理 (27) 五、接管验收程序及注意事项 (31) 六、设备设施试运行 (32) 七、全面清洁开荒 (32) 八、样板房的服务接待工作 (36) 九、会所及康乐服务建议 (52)

第一部分前期介入服务的四个阶段 ****住宅小区的前期介入物业管理,是指物业正式进驻前的物业管理,其主要目的是:及时发现设施、设备的遗留问题,为日后物业的顺利运作打好基础,进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备,确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。****公司针对****住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排,拟在****物业管理平台的支持下,从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手,制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划,以保障****住宅小区物业的正常、有序运转,协助集团使之物业建立良好之窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,将根据物业施工进度的实际情况,对“****”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入,物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专

物业管理秩序人员培训内容

物业秩序人员培训内容安排 一、军事训练内容: 1、立正、稍息、敬礼、礼毕; 2、三大步法;(齐步、跑步) 3、交通指挥手势; 4、消防训练;灭火器的使用方法。 二、理论学习内容: 1、语言规范; 2、行为规范; 3、工作纪律; 三、岗位职责: 四、上班要求:(现场演练)

一、军事队列训练 课目:队列训练 目的:凝聚团队精神,提高秩序人员整体防范和协调能力,为以后的安全工作打下良好的基础。 时间:60分钟 地点:小区训练场 要求:严格训练、严格要求、发扬不怕苦、不怕累的精神。 一、立正 立正是队列的基础 口令:立正 要领:两脚尖向外分开约60度,两脚挺直,小腹微收,自然挺胸,上体正直,微向前倾,两肩要平,稍向后张,两臂自然下垂,手指并拢自然微屈,拇指尖贴于食指的第二节,中指贴于裤缝,头要正,颈要直,口要闭,下颌微收,两眼平视前方。 二、稍息 口令:稍息 要领:左脚尖顺脚尖方向伸出全脚的三分之二,两脚自然伸直,上体保持立正姿势,身体重心大部分落于右脚,稍后过久可自行换脚。 三、停止间转法 (一)向右(左)转

口令:向右(左)转 要领:以右(左)脚为轴,右(左)脚和左(右)脚前脚掌同时用力,使身体和脚一致向右(左)转90度,身体重心落在右(左)脚,左(右)脚取捷径迅速靠拢右(左)脚成立正姿势。转动和靠脚时,两腿挺直,上体保持立正姿势。 半面向右(左)转,按向右(左)转的要领转45度。 (二)向后转 口令:向后——转 要领:按向右转的要领向后转180度。 四、行进 行进的基本步法分齐步走、正步走和跑步走,辅助步法有便步、踏步和数步移动。 (一)齐步 齐步是队列中常用步法,一般用于队列整齐行进。 口令:齐步——走 要领:左脚向正前方迈出约75厘米着地,身体重心前移,右脚照此法动作;上体正直,微向前倾,手指轻轻握拢,拇指贴于食指第二节,两臂自然摆动,向前摆时,肘部弯曲,小臂自然里合,手心向内稍向下,拇指根部对正衣扣线,并与第五衣扣线同高,离身体约25厘米,行进速度每分钟116—122步。 (二)正步 正步主要用于分裂式和其它礼节性场合。

物业前期介入的工作总结

物业前期介入的工作总结 导读:本文物业前期介入的工作总结,仅供参考,如果觉得很不错,欢迎点评和分享。 篇一 一.在即将到来的新年伊始,我在感怀逝去的20xx年,回头看看是一份份封装的成长,我在沉思亦需要总结。 我于20xx年11月28号正式加入松芝万象城的松芝物业管理公司,在管理员岗位上发挥自己的所学和服务业主,大致工作内容如下: 1.与公司客服与财务人员共同准备前期交房准备工作。包括业主的商品房相关资料档案和钥匙以及相关填写表格和须归档的填写文件等等。 2.配合售楼部、财务部等相关部门参加前期交房工作。同公司与开发公司的相关部门共同合作完成了前期的交房工作,在此期间接触到一线的相关程序和流程,实在觉得受益匪浅。 3.处理验房相关事项。包括入户门的整修、槽钢调整、槽钢刷漆、推拉门的调整、补缝刷漆、裂缝的重做等等业主提出的意见,在此很感谢左经理给予的相关指导意见以及钱师傅和艳姐、兰姐还有张队在实际工作中的支持和配合帮助。 4.熟悉物业的相关情况并做好每天的巡视,查看是否存在相关的安全隐患。 5.接待业主报修以及处理日常投诉纠纷。首先做好业主的情绪安

抚、降火,再分析、调查问题的原因,结合所学以及相关物业管理法律法规给予业主准确的答复,切不可拖延,及时认真处理,给业主满意答复,建立与业主的友好关系,方便日后相关工作的开展。 6.配合客服前台做好相关已收资料的归档整理。及时更正档案内容,保持其时效性。 7.装修监督管理。主要是配合客服前台检查相关装修手续的办理和实际工作中的施工监督管理。装修手续包括装修许可证和装修工人的许可证的办理,施工监督管理包括监督装修户是否有违规施工的情况,及时发现、及时提出并要求其恢复整改。 8.做好管理处相关领导交付的其他工作。 二.大致工作内容如上,同时我也要深刻反思工作中的不足。 1.前期交房工作中工作内容了解的不够详细。不详细就不能及时给予业主满意的答复,应该做到有备而来,才不会手足无措。 2.对于遗留整改问题处理过后的回访没有深刻的认识导致工作的不到位。例如相 关入户门整改后回访工作的不到位,业主对于整改结果的不满导致现在和维修方的互相扯皮,当时左经理多次提醒,都由于个人的本位思想使工作没有开展,在此表示真挚抱歉并及时改正并希望左经理能继续给予指导帮助,我会好好学习。 3.由于相关工作经验的缺乏,工作中有时出现了一些负面情绪,争取端正态度,摆正心态,踏实工作。 4.在工作中与领导交流沟通上有所匮乏。工作中很多情况应该及

物业前期介入工作程序

楼宇承接查验 1.目的:确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。 2.适用范围:对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。 3.内容: 3.1接管验收条件 按发展商(或业主委员会)对物业管理公司的委托合同,在大楼竣工验收全部合格的基础上,物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。 3.2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下: 注:对于原有已入伙的物业,发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时,移交楼宇资料给物业管理公司;对于新的物业,发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时,也应移交一份给物业管理公司存档。 3.2.1产权资料 a.项目批准文件; b.用地批准文件; c.建筑执照; d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单; 3.2.2市府验收合格资料: a.工程竣工验收证书; b.消防工程验收合格证; c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书 d.用电许可证; e.供用电协议书; f.用水审批表、水费收缴合同书; g.卫星地面接收设施许可证; h.电视共用天线合格证; i.电梯使用合格证。 注:煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。

楼宇承接查验 3.2.3工程技术资料 a.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等; b.地质勘察报告; c.工程合同及开、竣工报告; d.工程预决算分项清单; e.图纸会审记录; f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录); g.隐蔽工程验收记录; h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图; i.竣工验收证明书; j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书; k.新材料、构配件的鉴定合格证书; l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书; m.砂浆、混凝土试块试压报告; n.供水、供暖管道的试压报告; o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。 3.3楼宇接管验收程序: 3.3.1发展商(业主委员会)通知物业管理公司接管验收。 3.3.2物业管理公司按 3.1 及 3.2 进行核对。具备条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。 3.3.3物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。 3.3.4对初步检验中发现的问题,约定期限由移交人负责整改,并商定时间复验。 3.3.5经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕(或双方认可解决方法),物业管理公司应在合同规定的接管日期前7日签署验收合格、同意接管凭证。

物业公司前期介入的主要工作内容

物业公司前期介入得主要工作内容 一、方案设计阶段得前期介入工作 1)、设备房得设计 A、中控室 1、中控室与消防控制室合二为一 2、具备自然采光与通风 3、位置设置小区相对居中位置。 4、地面采用抗静电地板,天棚用轻钢龙骨矿棉板(低于2、6米得结构屋顶)小区出入口数量,配套设施(会所、幼儿园)建造标准,主要景观设施(水景)大小、小区安防设施及标准等。 B、配电室、发电机室、大型空调机房 1、配电室、发电机室居中设置,控制其数量,考虑噪音、电磁、排烟对住户得影响。 2、不应设置在建筑得最底层,必须设置其房间地高出房间外30公分,或采取更好得防洪防水措施。 3、其她设备房根据设计,有噪音与振动影响居民得设备房,应远离居民区,或采取防震减噪措施。 4、商业配电室、冷冻站设置独立值班室。 5、通风窗设防鼠网、电梯机房通风窗设雨棚。 6、配电房、电梯机房、中控室进出通道封堵及防鼠板。 7、强弱电井采取通用钥匙。 8、除设计消防通风系统外,设备房应设置排风扇。 9、底楼与正负零以下得强弱电间得进出管沟与桥架除采用防火堵泥封堵外,还应用无极堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵,防止因室内外温差形成得结露现象对设备设施带来得损坏。 C、设备房墙地面 1、地下室设备房墙面1、2米高墙砖,其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。 2、设备房地面均采用普通防滑地砖。 3、有谁设备房间设置排水沟与铸铁箅子。 2)出入口数量得确定

1、出入口在满足规划得同时,数量宜偏少。 2、根据小区周边公交站、商业考虑人行出入口位置,同时方便业主出行及消费,带动商业经营。 3、商业、SOHO楼人、车出入口应分开设置,车行出入口同时宜设置在大堂相邻处,避免不好找出入口而告之车不入库。 4、车库出入口宜直通市政道路,相对集中得别墅区宜与洋房、高层分开,如设置为多个车库宜采用通道相连,尽可能减少小区内设置车库出入口 5、形成收水口得组团大门设置截水沟。 3)生活、建筑垃圾收集点确定 1、与住宅间据合适,应考虑风向因素,一般距住宅20-30米左右为宜。 2、臭气排放不影响商业与住宅 3、露天设置时景观做美化处理、同时考虑垃圾清运车得回车场地与高度。 4、根据低于不同特点设置于地下室得,要考虑排风、垃圾清运车得通行。 5、设置照明、清洁水、排水沟、动力电源根据垃圾箱形式需要而定。 6、一般一个项目设置一个垃圾站,有条件宜居中,距项目最远点不宜超过1500米,建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。 4)围墙方式得确定 1、围墙尽量顺直,以减少周杰安防设施得数量。 2、高度不低于2、2米,纵向1、5米范围内无攀爬支撑点。 3、铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm,顶部有矛尖 4、实体围墙面层不使用浅色材料。 5、不采用强度较低得围网、栅栏等。 5)人车交通流线得确定 1、宜采用人车分流。 2、车行宜直接进入地库。 3、楼宇与地库相连通道。 6)、配套设施得确定,学校、幼儿园、泳池等。 1、项目相对集中得位置。 2、独立管理,出入口单独向小区外。 3、面向小区外,水电气单独计量。 4、会所宜办理独立产权,商业性质。

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