广东商贸城综合(终稿)

吉林省广东现代物流商贸城

项

目

计

划

书

吉林省广东商会

吉林省粤隆投资有限公司

二〇一一年六月

目录

一、项目投资主体 (2)

1、项目发起人 (2)

2、项目投资主体 (2)

二、项目简介 (3)

1、项目名称 (3)

2、项目说明 (3)

3、项目立项背景 (3)

4、项目优势及社会意义 (4)

5、项目建设设计方案 (5)

6、项目功能分区及主要内容 (7)

三、项目开发成本估算 (8)

1、土地成本估算 (8)

2、建设成本估算 (8)

3、运营成本 (9)

4、总成本估算 (9)

四、投资价值分析 (10)

1、销售收入估算 (10)

2、投资回报率 (10)

五、项目融资计划 (11)

六、项目风险分析 (11)

1、项目主要风险因素识别及程度分析 (11)

2、防范和降低风险措施 (12)

七、立项结论 (13)

一、项目投资主体

1、项目发起人

吉林省广东商会、广东省物流协会、广东装饰装潢协会、广东灯具协会、广东家具协会、广东家电协会、广东省轻工协会，七家单位共同参与。

吉林省广东商会是经吉林省民政厅批准，具有社会团体法人资格的非营利性组织。现有成员单位近200家，涉及地产开发、现代物流、机械加工等20多个行业，在吉林省累计投资近600亿元人民币，解决2万多人就业。吉林省广东商会被国家民政部授予“全国先进社会组织”的称号，多次被吉林省政府评为“优秀外埠商会”。商会近年来结合企业和政府的各自优势，以多种形式会同各级政府共同搭建交流的平台，推介、宣传和提供吉粤两地经济发展的新构想、新政策、新项目。

2、项目投资主体

吉林省粤隆投资有限公司

吉林省粤隆投资有限公司，是由吉林省广东商会会长陈敏雄先生出资组建的投资公司，主要服务于广东商会，是承载吉林省广东工业园、广东大厦等众多经济建设项目的经济实体，专业服务于吉粤两地企业交流合作及政府合作项目的开发，利用项目投资的区位、资源、品牌及自身等诸多优势，为吉粤两地政府和企业服务。

二、项目简介

1、项目名称

吉林省广东现代物流商贸城

2、项目说明

吉林省广东现代物流商贸城项目将落位于长春合隆经济开发区，新光复路以北、302国道、地铁1号线终点交汇处，地理位置优越。总规划面积50万平方米，容积率1.2，总建筑面积60万平方米，总投资16亿元人民币，建设周期为5年，分三个阶段完成。广东商贸城内设：商贸区、物流仓储区、商务配套设施区，共三大功能区。商贸区主要经营具有广东特色的名特优新产品，涵盖家电、家具、灯具、日用、建筑及装饰材料等五大类商品。项目为企业投资兴业提供一个创业、发展的平台，并可为商贸城知名企业的产品，为出口俄、日、韩、朝、蒙等国家提供便捷通道。

3、项目立项背景

（1）吉林商户经济发展的需要。根据吉林省“十二五”发展规划，“实施开放带动战略，提升对外开放水平”。2011年4月下旬，吉林省党政代表团在广东省考察学习期间，吉林省委书记孙政才、省长王儒林与广东省委书记汪洋，省长黄华华等领导提出了“树立粤商新理念和新形象，要提升粤商在东北三省和东北亚地区的影响力，粤商的名特优新产品在东北三省和东北亚地区的市场占有率，更好地为吉粤两省经济文化合作交流

做贡献”。

（2）广东商品拓展东北三省和东北亚地区市场的需求。以中央经济工作会议和广东省委十届六次全会精神为指导，广东省提出了《推动在外省、市建设广东商贸城的实施方案》，广东省政府计划在吉林省建设广东商贸城。商贸城将发挥吉粤两地的各自优势，充分利用“两个市场”、“两种资源”，有效整合国内外生产要素，提高开放带动能力, 提高经济合作水平，创造两省互利共赢的良好环境。

（3）吉林省广东现代物流商贸城，积极响应国家“长吉图”规划战略的发展目标，将成为吉林省面向东北亚发展重要的区域、门户和平台。

4、项目优势及社会意义

（1）仓储直营式商业模式。吉林省市场现有的大型市场，功能性分散，仓储物流规模小，商业经营模式多为销售代理机制，广东现代物流商贸城由粤商厂家直接投资、经营、服务，粤商厂家直接建立本地库存、备件库，这样在价格、物流和服务上形成鲜明的竞争优势。

（2）地理优势，产品立足东北三省进而俯视东北亚地区。吉林省是东北和东北亚区域重要的政治、经济、文化、商业、交通和物流的中心。吉林省广东现代物流商贸城，集聚粤港澳台的名特优新产品，成为广东品牌的东北亚地区集散地，整合两省优势，产品将辐射整个东北三省及俄罗斯、日本、南韩、朝鲜、蒙古等国家和地区，促进吉林省经济发展。

（3）打造产业链条，形成区域优势。吉林省广东现代物流商贸城规模大、配套功能全。不仅仅要搭建一个具备贸易、物流、产品集散等基本

功能的商贸物流平台，还将立足长远，后续引入名特优新产品的生产、物流和研发，通过把吉林省分散的建材、装潢市场打造成为产业拉动，带动上下游产业发展，深化产业结构，进行产业整合，形成产业集群。

（4）两省政府政策扶持。吉林省政府、广东省政府针对各广东省商贸城项目，将在土地、融资、服务、税收等多方面出台优惠政策以及专项扶持基金。对知名企业和投资金额较大的企业，可采取特事特办的原则，给予更加优惠的政策和扶持措施。

（5）入驻方式灵活，配套服务完善。吉林省广东现代物流商贸城从经营模式上分为：租赁、以租代购、购买产权、产权入股等多种形式。通过广东商会这一平台，商贸城将为粤商及入驻企业提供办公、融资、进出口、商务、居住、交通、餐饮、物流等全方位的优质服务。

（6）吉林省广东现代物流商贸城建成以后，预计年销售额达50亿元人民币，利税7.5亿元，入驻商户1200家，直接安置就业人员10000人，通过产业带动，商贸城及周边配套产业，可实现GDP产值200亿以上，利税30亿以上，劳动力需求达30000人以上。

5、项目建设设计方案

（1）项目建设规模（单位：㎡）

商场部分仓储商务生活配套建筑总计

占地面积300,000 150,000 50,000 500,000 落地面积150,000 100,000 17,000 267,000 层数 3 1 6

容积率 1.33 0.67 2.00 1.20 建筑面积400,000 100,000 100,000 600,000 （2）项目建设时间计划

建设规划周期为5年，采取滚动建设的方式，分两期完成整个项目的建设。

一期工程包括：商场建设20万平方米（约为商场总体的50%），仓储库房建设5万平方米，物流场地建设2.5万平方米（占仓储物流总体的50%），配套小区建设10万平方米；

二期工程包括：商场建设20万平方米（约为商场总体的50%），仓库建设5万平方米，物流场地建设2.5万平方米（仓储物流总体的50%）。

具体建设进度计划、目标的时间表如下：

时间节点进度计划阶段性目标

2011年8月1日前搜集项目所需的基础资料，与当地

政府充分沟通项目的可行性

完成项目计划书，以及项目的规划图纸

2012年元旦前与当地政府协商洽谈，明确政府优

惠政策及扶持措施，并草拟招商引

资意向协议的条款

与当地政府就协议内容达成一致

2012年春

节前

举办签约仪式与当地政府正式签订投资意向协议书

2012年3月31日前组建项目部成立项目部，核心人员全部到位

开展项目立项、报审、报批工作完成立项所需材料，上报相关部门

搜集广东省装饰等七个行业商会

的企业信息，召开发布会，走访企

业，开展招商工作

完成信息的搜集整理，明确招商范围。制

定招商政策，进行招商第一阶段工作，与

目标企业进行初步接洽

办理项目开工前各项手续准备办理手续的资料并上报，跟进审批情况

2012年4

月10日

完成开工前的准备工作全面破土动工

2012年7月31日前商场部分1期工程主体封顶完工能够达到交付的标准，可以开始进行初装物流仓储部分1期工程竣工库房部分可以投入使用

企业商户入驻企业进行二装

2012年10月1日招商第一阶段工作结束，开始进入

第二阶段

入驻企业数量达到1期工程的60% 商场1期工程所有入驻企业二装结

束，具备开业条件

商场1期工程开业

物流场地部分1期工程竣工

配套小区封顶开盘销售，销售达到60%

2013年元旦前商场1期工程、仓库1期工程竣工

验收，招商工作进入第三阶段

1期工程招商完成80% 商场和仓库2期工程开工前期准备完成2期工程准备工作

2013年4月1日商场、仓库的2期工程全面启动商场、仓库2期工程开工

招商工作进入第四阶段招商工作,1期全部完成。总体完成50%。配套小区销售销售达到90%

2013年7月31日前商场和仓库2期工程主体封顶完工商场进行内部装修，库房可以投入使用招商工作进入第五阶段总体完成65%。

2013年10月1日前全面招商工作基本结束，转变为日

常性工作

招商达到总体的75%以上，商场空置率低

于10%。

商场全面开业商场空置率低于10%，库房空置率低于10% 配套小区销售清盘

6、项目功能分区及主要内容

中区商场部分：入住商户1200户，经营五大类商品（轻工、服装鞋

帽、家电、家具、灯具、日用、建筑及装饰材料等）。

东区物流仓储部分：其中库房占地10万平方米，物流场地占地5万平方米。物流仓储区建筑物场地面积宽广且安全：场地设计、环保完全符合国家相关规定。

西区商务生活配套建筑部分：建成商贸城生活配套小区，供商贸城业主、租户、雇员以及客户居住、生活、日常购物、休闲娱乐、金融服务等配套服务。

三、项目开发成本估算

1、土地成本估算

商业用土地购置成本：待定。

2、建设成本估算

中区商场部分按照1800元/㎡计算，建筑面积为40万㎡，建设成本为7.2亿元；

东区物流仓储部分按照1100元/㎡计算，建筑面积为10万㎡，建设成本为1.1亿元。物流场地混凝土硬化按照150元/㎡计算，面积为5万㎡，建设成本为750万元；

西区商务生活配套建筑部分按照1600元/㎡计算，建筑面积为10万㎡，建设成本为1.6亿元。

3、运营成本

运营费用为100元/㎡，成本为6,000万元。

4、总成本估算

项目预计总投资成本16亿元。上述投资采取滚动投入的方式，5年内完成。

广东现代物流商贸城项目成本估算

序号项目

面积

（㎡）

单价

（元/㎡）

小计

（元）

1 土地购置500,000

2 建筑部分650,000 997,500,000 2-1 商场部分400,000 1,800 720,000,000 2-2 仓储库房100,000 1,100 110,000,000 2-

3 物流场地混凝土硬化50,000 150 7,500,000 2-

4 商务配套部分100,000 1,600 160,000,000 3 配套费用650,000 222,500,000 3-1 商场部分400,000 400 160,000,000 3-2 仓储库房100,000 200 20,000,000 3-3 物流场地混凝土硬化50,000 50 2,500,000 3-4 商务配套部分100,000 400 40,000,000 4 装饰费用650,000 127,500,000 4-1 商场部分400,000 300 120,000,000 4-2 仓储库房100,000 50 5,000,000 4-3 物流场地混凝土硬化50,000 50 2,500,000 4-4 商务配套部分100,000

5 运营费用600,000 100 60,000,000

投资总额（1+2+3+4+5）1,607,500,000

四、投资价值分析

1、销售收入估算

商贸城采取销售、租赁以及以租代购等方式，实现盈利。商场部分规划为产权商铺和持有物业两大部分，两部分的比例为35:65。产权商铺为50-2,000平米的独立门市房，剩余部分为开发单位持有物业。产权商铺按照均价6,000元销售，持有物业按照每平方米年租金360元对外出租，空置率为10%。库房部分采取销售和租赁的方式。销售占比为30%,销售价格为1,500元/㎡，租赁价格为每年100元/㎡，空置率为10%。配套小区全部对外销售，均价2,800元/㎡。

按照以上数据进行测算，详见下表

项目商铺仓储库房配套小区合计

建筑总面积(㎡) 400,000 100,000 100,000 600,000 销售面积(㎡) 140,000 30,000 100,000 270,000 销售占比35% 30% 100% 45% 销售单价(元/年) 6,000 1,500 2,800 4,315

销售收入(元) 40,000,000 45,000,000 280,000,000 1,165,000,000

租赁面积(㎡) 234,000 63,000 - 297,000 空置率10% 10% -

租赁占比65% 70% - 0% 租赁单价(元/年) 360 100 - 305

租赁年收入(元) 84,240,000 6,300,000 - 90,540,000

2、投资回报率

商场、库房和小区的销售预计5年里可以完成，预计实现销售收入11.65亿元，可收回总投资的72.86%。租赁收入每年可达9054万元。五

年内可收回全部投资。按照投入资金16亿元计算，年收益率约为12.6%。

五、项目融资计划

项目开发总投资预计为16亿元，建设规划周期为5年，采取滚动建设的方式。项目融资主要采取三种方式：

一是采用企业自有资金及自筹资金投入，约占30%；

二是采取股权合作的方式。针对此项目成立股份制的项目管理公司，吸收股本金用于项目的开发建设，该资金占投资的30%；

三是项目预售款，比例约为40%。

上述三种融资组合结构较为合理，利于项目建设的推进和健康发展，能够解决项目建设所需资金问题。

六、项目风险分析

1、项目主要风险因素识别及程度分析

（1）中区商场规划招商风险。主要是引入商户多少的不确定性影响到规划的精确性,规划过小阻碍了商场的建设与发展,规划过大,招商引资步伐迟缓,会影响整体建设项目建设形象。该项目若引入企业数量不足,够不成规模,很难达到预期效果。

（2）工地建设风险。工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险,建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量,工程如果延期将影响项目的资金回收。

（3）环境影响风险。工程建设和企业运营期对周围自然环境产生的

负面影响,经环评本项目引进的企业对环境影响符合国家要求。可与周围环境协调发展。

2、防范和降低风险措施

（1）充分进行企业需求及市场调查、需求分析,确定使用功能,广泛、多方位进行招商引资,利用资源优势、政策优惠及加强软环境建设,引入更多的名特优新企业入驻。

（2）加强项目施工管理,提高工程质量。从内部的技术、工程、管理方面制定相应措施控制风险发生。

①政府协调各相关部门尽快办理各相关手续,使项目建设科学、高

效、顺利实施。

②认真贯彻基建程序,保证工程质量。

③注意掌握关键工程的进度,安排解决好每一个影响项目进度的关

键环节。

④做好规划、设计、施工和监理,认真把好服务、管理、安全、质量、

进度关,是保证项目按计划发展建设的关键。

（3）环境影响对策。虽然本项目建设及运营中对环境影响较小,但按照相关规定要求,也应对项目进行环境影响评价工作,满足项目建设程序要求,并按照环境影响评价部门对项目建设及运营中需采用的环保措施认真执行,减少项目建设及运营期间的污染物可能对环境的影响,采取有效措施并做到达标排放,将危害降低到最低程度,与周围环境长期协调发展。

（4）加强吉林省广东现代物流商贸城建成后的监督管理,提高服务水平，保证入驻商户经营与生活的正常运行。

七、立项结论

建设吉林省广东现代物流商贸城，不仅要建成一个具备贸易、物流、仓储、保税产品集散等基本功能的商贸物流平台，还将立足长远，打造成为产业拉动、产业链整合与优化的平台。项目建设的最终目标，将遵循国家的“长吉图”发展战略规划，为进一步建立更高层次的东北亚国际自由贸易区打下更加坚实的基础。届时，先期具有投资战略发展眼光的企业家们，将会带领自己的企业及优质产品走向东北亚、奔向全世界。

综上所述，我们认为本项目是可行的。