我国房地产金融风险防范研究毕业论文
我国房地产金融风险防范研究
张侃金融学2011级金融4班20113029171
指导老师：张武强讲师
摘要：伴随着我国经济的飞速发展，很多产业也在不断创新，作为我国支柱产业之一的房地产也是如此。而资金是房地产业的命脉，不断发展的房地产业对于资金的需求更为巨大。在这种情况下我国的房地产业慢慢与金融业变得密不可分，带来了新的机遇与挑战，产生了房地产金融。在房地产金融的发展过程中，房地产金融风险也慢慢显现出来，且由于我国房地产业和同金融业的密切关系，房地产金融风险的影响变得更为巨大，因此房地产金融风险防范无疑关系到了我国经济的健康发展，必须加以重视。
由于上述原因，本文以房地产金融风险为主题，简单阐述了房地产金融，房地产金融风险，以及房地产金融风险的成因和影响。主要分析了房地产金融风险的种类，最后从多个方面提出了关于我国房地产金融风险防范的一些建议。
关键词：房地产金融；风险；防范
Research on China's Real Estate Financial Risk Prevention
Abstract:With a rapid development of China's economy,Many industries are also constantly innovate,as one of the pillar industries in China's real estate is also true.China's real estate industry in the development process and gradually become inseparable from the financial industry,Which brings new opportunities and challenges.In this process,also found some of ofthe real estate financial risk problem,due to the close relationship between China's real estate finance and with the unique nure of the financial industry,Makes the real estate financial risk has become the focus of concern.
Because of the above reasons,The financial risk of real estate as the theme,Simply elaborated the real estate finance,real estate finance risk,And real estate financial risk cause and prevention.From the nature of the real estate finance starting to affect the real estatefinancial risk,Referred to the common type of real estate financial risk,The impact of.Finally,From the aspects of proposed on China's real estate financial risk prevention suggestions.
Keywords:Real Estate Finance;Risk；Keep watch
目录
中文摘要
英文摘要
一、房地产金融阐释 (1)
（一）房地产金融的主要内容 (1)
（二）房地产金融的组成部分 (1)
（三）房地产金融的主要特点 (2)
（四）我国房地产金融的发展现状 (2)
二、房地产金融风险概述 (3)
（一）房地产金融风险的定义 (3)
（二）房地产金融风险的类型 (3)
三、房地产金融风险的影响 (4)
四、房地产金融风险的成因 (5)
（一）房地产泡沫过度膨胀 (5)
（二）金融信贷体系不完善 (5)
五、房地产金融风险防范对策 (5)
（一）加强房地产金融的监管 (5)
（二）宏观经济政策调控 (6)
（三）完善相关法律法规 (6)
（四）建立多元化投资制度 (6)
结束语 (7)
参考文献 (8)
引言
随着我国经济的不断发展，房地产业也在不断发展。特别是近几年来，房地产业成为了支撑我国经济发展的主要行业之一，对于我国经济发展有着不可或缺的重要作用。从某一程度上来看，房地产业的稳定运行与我国经济的健康发展息息相关。在经济增速过快，未来人民币的升值，以及城市化建设迅速推进等诸多因素影响下，房地产业前进的势头太过迅猛，必须加以遏制。目前，我国部分城市已经出现了房地产泡沫，且有越演越烈的趋势。而这个问题也成为了政府当下必须要解决的的主要问题之一。解决房地产泡沫从短期看是稳定房地产业的发展，往远了看则是国家战略期的主要任务,对于提高国家竞争力有着重要影响。
房地产业资金分布集中，因此房地产业的发展往往很容易受到金融业的干扰，可以说两个行业密不可分。目前，我国的融资体系不够完善，关于房地产业方面的融资体系也有待完善，房地产业大部分资金的来源是银行信贷。正因如此，房地产业的金融风险也就基本转嫁到了银行业上。
一、房地产金融阐释
(一)房地产金融定义
在金融业与房地产业的不断发展过程中，两者慢慢融合并发展之后产生了如今的房地产金融，是房地产在产生、交易过程中伴随的货币、信用的交换以及相关过程的总称。由于时代、背景的不同，往往其组成结构、发展过程、面临问题也不相同。
金融的根本意义是资金的融通，通过不同的渠道和多样化的工具集中资金促使房地产业健康发展，构成良好的资金循环，支撑房地产业产生的经济活动就是房地产金融的主要意义。房地产金融的主要内容包括房产存贷款，抵押，储蓄，投资，保险，代理等等。
（二）房地产金融的组成部分
房地产金融从对象的不同可以划分为房产金融与地产金融两个部分，房产金融是指建筑在产生、交易过程中所附带的各类资金运动；地产金融则是指核心是土地，以土地的交易、使用而产生的资金运动，换个说法也叫土地金融，而土地金融由于土地性质的不同，又分为市地金融与农地金融两类，顾名思义，两者主体区别在于一为城市土地一为农村土地。
从用途上同样可以分为两类，一类是政策性用房产生的政策型房地产金融，它是由我国独特的房产制度所代表，这类房产的规格、使用、买卖和建设都有着严格的要求，由国家相关部门决定；一类是商业用房产生的商业型房地产金融，相比于政策型房地产金融，商品型房地产金融更加活跃，商品房的类型、用途交易较为自由，而本文所研究的房地产金融风险也以商品型房地产金融为主。
（三）房地产金融的主要特点
一方面，房地产业本身需要的资金庞大，投资回报相对于其他行业较为丰厚，但资金运转周期也较长。所以房地产业对金融业有着极强的依赖，房地产业所需要的资金基本来自于金融业。金融业掌握了房地产业的命脉，资金。所以某种程度上来说，金融业的规模决定了房地产业的规模。另一方面，房地产业在依赖金融业的同时也成为了一个资金池，成为了最好的投机市场，房地产业很大程度上充当了银行资本借贷的主要对象。房地产金融业也成为了金融业的一个重要部分。两者相辅相成，金融业的良性发展也来源于房地产业的繁荣，房地产同样促进着金融业的发展。
随着我国改革的不断深入，对于各方面制度的不断完善，金融体系也在慢慢成型，与此同时，房地产金融业也要进一步加强管理。在过去的金融体制和国家政策的作用下，房地产金融业也在不断进步，但有三个方面需要注意。第一，在我国最早的住房公积金制度的影响下，商业贷款数量明显大于住房公积金贷款数量；第二，虽然我国曾开展过住房储蓄银行试点，但最终由于多方原因转为了商业银行；第三我国房地产贷款市场结构存在缺陷，一级市场和二级市场发展脱节。这三个特点与我国房地产金融的发展历程有着密切的关系，在今后的发展过程中需要加以完善。
（四）我国房地产金融的发展历程
我国的房地产金融是为房地产业服务的金融业务，是随着住房制度的变化与金融业的发展不断而进步完善的。因此，通过我国重大政策的变化，金融体系的改革，以及我国房地产的发展史可以将我国的房地产金融业分为三个阶段。即初步探索商品房阶段，全面推进商品房建设阶段和合理控制相关风险阶段。通过三个阶段的发展，我国也慢慢形成了我国独有的房地产金融模式：以银行为根本，依托商业贷款，提供房地产业需要的资金。房地产业的各个环节都有银行的身影，这就使得房地产市场的运行也就不可避免的受到银行信贷情况的干扰，房地产金
融的主要风险对象也就变为了银行。因此，通过研究房地产市场反映于银行的风险便能了解我国房地产金融所存在的主要问题。
二、房地产金融风险概述
（一）房地产金融风险的定义
一般认为，不确定因素是风险的主要原因，而我国的房地产金融业以银行为核心的，所以从狭义上来说，房地产金融风险就是由于各类不确定因素的影响，使得银行实际收入与预期收入出现偏差，导致房地产业失去获益机会或直接遭受损失。从广义来说，房地产金融风险不仅为单一项目、机构所遇到的风险，而是整个体系可能会受到的损失，包括内部因素与外部因素所产生的两种风险。
（二）房地产金融风险的类型
房地产金融风险可以大概分为几类：流动性风险、市场风险、利率风险、通货膨胀风险、经营风险和违约风险。
1.流动性风险
流动性风险一般是指因为产业结构，资金规模等方面的不合理而导致银行资金链出现问题进而影响房地产金融业良好发展或遭受损失。流动性风险一般有两种，一种是本身具有的，是由于房地产业本身的结构不合理以及投资周期的特点所带来的巨大资金需求所决定的。即当获取资金的手段单一，无法满足资金需求而自然产生的流动性风险。另一种是由于后期的经济活动所带来和引发的，基于我国目前房地产金融的特点，大部分房地产的资金来源于信贷机构，导致自身债务滚动频繁，当信贷或市场环节出现问题时，直接影响房地产业债务滚动，导致流动性风险；
2.市场风险
市场风险是因为房地产市场的多变性所带来的投资与贷款的影响而产生的经济泡沫与坏账使金融机构面临的风险。所有的交易都受市场风险的影响，房地产金融同样不例外，而房地产业因为丰厚的回报率对资本具有极强的诱惑性。当热钱无限制的涌入一个行业，往往会产生短暂的虚假繁荣，房地产泡沫也就应运而生。泡沫总会破灭，当房地产泡沫结束的时候，房价大幅度滑坡，引发一系列连锁反应，房产企业破产的同时增加银行坏账，极端情况下还导致银行破产，引发金融危机；
3.利率风险
利率风险是因为利率的不利变化影响房地产业的资金运转而带来的风险，此类风险变化频繁，在干扰预期收入的同时影响房地产业、银行的直接收入，造成损失。特别是在房地产业投资周期长的情况下，所面临的利率波动成倍增加，导致风险难以控制；
4.通货膨胀风险
通货膨胀风险是因为在通货膨胀干扰下出现的预期收入误差所带来的风险，从某种意义上来说，通货膨胀风险与利率风险相似，都是影响预期收益，不同在于通货膨胀风险具有很强的隐蔽性，因为通货膨胀率的上升本质上是利率的下降，极端情况下利率可能为负数，让银行承担的风险进一步加大；
5.经营风险
经营风险是因为经营者、经营方式等方面出现的失误所带来的直接损失或收益下降而导致房地产开发过程中出现问题使银行面临的风险。每个产业的经营本质上都是人的操作，在不同条件、不同环境的情况下就会出现如各类欺骗、失误、竞争、战争和自然灾害等经营风险。特殊情况下，行业结构上的缺陷，流程的不完善也会导致这类风险；
6.违约风险
违约风险是因为房地产方面密集的金融信贷而带来的主观意见不统一所产生的理性和被迫违约两种违约行为，从而损害房地产业的风险。理性违约是因为基于对未来收益的判断，对损失的规避而主动选择的违约。被迫违约是由于收到其他因素的干扰，导致缺乏资金或者无法持续经营而无力偿还的情况。这种风险的成因是多方面的，但是可以归结为两种，一种是因为相关评级机构的不完善导致贷款前的信息不对等，对于对方的信用评估存在误差，另一种是在贷款后收到其他因素如贷款人失业、破产等经济困难的干扰而无法收回资金。
三、房地产金融风险的影响
从房地产行业来看，房地产行业投资周期太长，资金在短期内是无法获得足够的利润用于还本付息的，然而在市场处于活跃状态时，基于对未来预期收益的看好，资金就会大量涌入活跃的房地产行业。然而一旦房地产市场处于停滞或滑坡状态时，资金周转同样会变得僵硬，在银行提高贷款限制的同时，资金的拆借面临着巨大的困境。有关银行就会由于房地产业的巨额债务滚动导致资金链断裂，造成经济动荡。
作为衡量房地产金融业的重要指标之一的房价收入比，能很好的反应房地产金融风险的影响。在现有标准下，发达国家一般为1.8到5.5左右，发展中国家普遍为3到6左右。美国目前房价收入比为3，我国则是7.3左右，但自美国次贷危机开始，影响逐步蔓延以后，我国部分城市的房价收入比就居高不下，最高的曾达到16以上。明显高于合理值。同时还还有第二项重要指标租售比也能很好的反映房地产金融风险的影响，能直观的判断楼市泡沫。一般认为国际标准值为1:200到1:100之间，我国则是低于1:400,其中北京为1:325。
就现有指标而言，我国大部分城市在房地产金融风险及其他诸多因素的影响下产生了大量的房地产泡沫，但此类指标有待进一步完善加强，需要从多个角度来不断修正才能有效的反应房地产金融风险的影响。
房地产金融风险主要由金融业承担，而在我国，由于房地产金融业的核心为银行，因而银行要面临房地产金融风险所带来的信用风险与操作风险。同时，由于房地产金融业与银行密不可分的关系，使银行的盈利也受到了房地产业的影响。换句话说，银行成为了房地产金融风险的转嫁主体。当房地产业进入萧条期，就会引发连锁效应，使银行也陷入低迷期，从而严重制约我国金融业的发展。
四、房地产金融风险的成因
风险是由于诸多不确定因素构成，我国的房地产金融风险同样受诸多因素影响，但大体可以分为房地产泡沫与金融信贷体系两个方面。
（一）房地产泡沫过度膨胀
金融业本身就与房地产业息息相关，而房地产业更是离不开各类信贷机构。当房地产泡沫产生时，房价一路上涨，资本对于利益的天然追求就会促使资金通过各类信贷机构大规模涌入房地产业，使得泡沫更加膨胀，冲击房产市场，导致房地产市场进一步过热，同时吸引更多的资本，形成恶性循环。在这种情况下，预期收益虚假放大的同时，各类风险，如违约风险、流动性风险等也在悄悄放大。
（二）金融信贷体系不完善
房地产业对于金融信贷机构的过分依赖使得相关金融信贷体系发展畸形，且我国的金融信贷机构体系还在发展中，缺少有效完整的相关评级机构。同时在担保、保险方面的不完善更加剧了房地产业对金融信贷机构的依赖，导致在我国房地产开发过程中需要的资金间接或直接都来自于银行，进一步扩大了房地产业转嫁到银行的风险。
五、房地产金融防范对策
房地产金融的风险控制应该全方位考虑，从房地产泡沫和银行集中的信贷两个成因上进行分析，最后从预防监督，运行流程，控制结果三个方面做好风险控制。监督上从人和机构两个方面科学看待，内外部监督结合，营造良好环境。管理上突出相关机构地位，完善相关法律，以严谨的流程保障风险控制。投资渠道上，做好资金的分流，以多元化的投资渠道从结果上分化原有的巨大风险。
（一）加强房地产金融的监管
前文提到，银行结构本身存在的缺陷是房地产金融风险过高的原因之一，提高银行内部监管对于房地产金融风险的防范以及控制有着重要的作用。从内部监督来说，加强银行内部管理层的监管意识，从根源上做好内部监督，运用好审计部门，使监督部门独立于其他部门，突出监督部门的地方，营造良好的内部环境，从结构上完善监督程序。此外，提高从业人员的专业素质以及道德素质，塑造人人自觉监督的氛围，从人员上净化内部环境。两者结合，逐步完善银行的内部监督制度。从外部监督来说，在做好内部监督的同时加强外部监督力度，完善相关监督机构，强化风险管理机构的地位，由机构从上至下，制定统一的规范制度，从人力财力物力上加强对外部管理机构的支持。良好的制度是监督的根本，相比内外部监督，群众监督也是不可忽视的一大力量。以群众力量和社会力量结合不断完善当前监管制度。
（二）宏观经济政策调控
房地产金融风险由多方面复杂因素构成，同时受不同的风险因素影响，风险爆发之后带来的影响是多层面的，其影响层面极广，仅靠单一的监管显然不能从根源上达到风险控制的效果。发挥好政府的调控作用，换角度从整个金融业入手，改变原有外部环境，才能彻底控制房地产金融风险，促使房地产金融业良好发展。一方面，用政策加强土地监管，规范土地交易，提高土地交易质量，完善土地交易市场。房产业的核心是土地，从核心问题入手，出台相关土地政策，运用宏观调控，为过热的房地产市场降温从而避免房地产泡沫的产生是控制房地产金融风险的有效手段。另一方面，对活跃资本进行引导，做好宏观调控，避免热钱全部涌入房地产业。资本追逐利润的天性无法改变，但利用宏观政策的合理调控可以分散投资，避免房地产金融业面临过大的风险，同时能减轻房地产业给金融信贷机构带来的压力。
（三）完善相关法律法规
房地产业作为我国的支柱产业，关系到千家万户，民众对于住房的诉求更是使房地产业的影响波及多个行业，因而完善的法律对于房地产金融业的作用就变得尤为重要。随着我国房地产金融业的不断发展，国家也制定了一部分法律法规如《合同法》、《建筑法》、《民法》等，对于房地产金融业的发展以及风险控制也起到了一定作用。然而从科学立法的角度来说，我国房地产金融业的相关法律法规还不够完善。从前瞻性、科学性、可执行性等方面都还存在不足。首先，缺少对于房地产金融业专门的法律，存在执法主体不明，执法依据模糊等缺陷；其次，对于伴随房地产金融的其他经济活动缺少配套的法律法规，比如房地产贷款、房地产投资、房地产抵押等方面的法律法规；最后，对于现有针对于房地产金融业的法律法规也还不够完整，破坏了法律的科学性，存在法律盲区，大大消弱了法律的作用。只有完善相关法律法规，划分明确的执法主体，制定清楚的法律制度才能做好科学立法，严格执法，从而让法律成为房地产金融风险控制的最大保障。
（四）建立多元化投资制度
房地产业是资金密集型产业，但同时投资周期长，预期收益大也是房地产业的特点。目前，我国房地产业的融资渠道过于单一，在融资效率不高的同时，也使银行承担的风险被无限放大，这显然是极不合理的。同时，目前我国的投资制度也缺少多样性，房地产业不可避免的成为了吸纳热钱的资金池，无论任何行业的资金容量都是有限的，过度的资金必然损害行业的发展，然而资金丧失流动性以后同样会制约经济发展，因此只有建立多元化的投资制度，分散投资，即分散风险，从而促进房地产金融业良好发展。多元化的投资制度与发达的市场是相辅相成的，只有发达的市场才会产生多元化的投资制度，同样，多元化的投资在降低风险的同时也在帮助市场发展。多元化的投资无论对于房地产金融业还是经济发展都至关重要。
结束语
我国目前正处于改革的深水区与阵痛期，房地产金融风险防范对于我国经济的健康快速发展和响应“四个全面”的号召有着独特的意义，与此同时，鉴于我国独特的房地产金融业对于银行的依赖，增大了银行的风险，所以对于房地产金融风险的控制变得尤为重要。但也因为历史时期的不同，面临环境的变化，应当
从我国房地产金融起源开始，分析风险形成机制，做好风险防范及控制。
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