2018注册会计师《会计》知识点：投资性房地产的转换、投资性房地产的处置
2018注册会计师《会计》知识点：投资性房地产的转
换、投资性房地产的处置
【知识点】投资性房地产的转换;房地产转换的会计处理
投资性房地产的转换
(一)投资性房地产转换形式和转换日
1.转换形式
“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。
2.转换日
(1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”
租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。
(2)“投资性房地产”转换为“自用房地产”
房地产达到自用状态日期。
(3)“投资性房地产”转换为“存货”
租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。
房地产转换的会计处理
成本模式
成本模式下，投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：
对固定资产和无形资产：
(1)将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目。
(2)将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
【知识点】投资性房地产的处置;
投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。
(一)采用成本模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税(销项税额)
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
(二)采用公允价值模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税(销项税额)
注册会计师cpa注会东奥会计网校张志凤会计基础班课件讲义
前言 一、考试题型题量 近3年题型题量分析表
三、近三年命题规律 （一）题目类型特点 会计考题包括客观题和主观题两部分。客观题包括单项选择题和多项选择题，以考核考生对《会计》一书的基本理论、基本概念、基本方法的掌握程度。主观题包括计算分析题和综合题，考核考生对《会计》一书全部业务方法的综合运用能力、融会贯通能力和紧密联系实际的实务操作能力。 （二）命题规律 从近三年《会计》的试题来看，有以下几个方面的特点： 1.覆盖面宽，考核全面； 2.重视测试考生对知识的理解，实际应用、职业判断能力； 3.注重热点，突出重点，体现及时掌握新知识、新内容，实现知识更新的要求； 4.综合性较强。 四、复习方法 （一）明确目标，制定并执行学习计划； （二）全面研读大纲和教材，把握教材之精髓； （三）加强练习。 第一章总论 本章考情分析 本章内容是会计准则中的基本准则，对全书后续章节具有统驭作用。近3年考题为客观题，分数不高，属于不重要章节。
20XX 年教材主要变化 本章删除了“第六节 会计科目”一节的内容。 本章基本结构框架 第一节 会计概述 我国企业会计准则体系由基本准则、具体准则、会计准则应用指南和解释公告等组成。 第二节 财务报告目标 财务报告的目标是向财务报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任履行情况，有助于财务报告使用者作出经济决策。 总 论
第三节会计基本假设与会计基础 一、会计基本假设 （一）会计主体 会计主体，是指企业会计确认、计量和报告的空间范围。 会计主体不同于法律主体。一般来说，法律主体就是会计主体，但会计主体不一定是法律主体。 （二）持续经营 持续经营，是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。 在持续经营假设下，企业会计确认、计量和报告应当以持续经营为前提。明确这一基本假设，就意味着会计主体将按照既定用途使用资产，按照既定的合约条件清偿债务，会计人员就可以在此基础上选择会计政策和估计方法。 （三）会计分期 会计分期，是指将一个企业持续经营的生产经营活动划分为若干连续的、长短相同的期间。 在会计分期假设下，会计核算应划分会计期间，分期结算账目和编制财务报告。 会计期间分为年度和中期。年度和中期均按公历起讫日期确定。中期是指短于一个完整的会计年度的报告期间。 （四）货币计量 货币计量，是指会计主体在财务会计确认、计量和报告时以货币计量，反映会计主体的财务状况、经营成果和现金流量。 二、会计基础 企业会计的确认、计量和报告应当以权责发生制为基础。 第四节会计信息质量要求 一、可靠性 可靠性要求企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。 二、相关性 相关性要求企业提供的会计信息应当与财务报告使用者的经济决策需要相关，有助于财务报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或者预测。 三、可理解性 可理解性要求企业提供的会计信息应当清晰明了，便于财务报告使用者理解和使用。 四、可比性 可比性要求企业提供的会计信息应当具有可比性。具体包括下列要求： （一）同一企业对于不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意变更。 （二）不同企业同一会计期间发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用规定的会计政策，确保会计信息口径一致、相互可比，即对于相同或者相似的交易或者事项，不同企业应当采用一致的会计政策，以使不同企业按照一致的确认、计量和报告基础提供有关会计信息。 【例题1·多选题】下列项目中，不违背会计核算可比性要求的有（）。 A．当无形资产价值恢复时，将以前年度计提的无形资产减值准备转回 B．由于利润计划完成情况不佳，将以前年度计提的坏账准备全额转回 C．由于资产购建达到预定可使用状态，将借款费用由资本化核算改为费用化核算 D．某项专利技术已经陈旧，将其账面价值一次性核销 E．将投资性房地产的后续计量由公允价值模式改为成本模式
2018年度一般企业财务报表解读
《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》解读 目录 一、修订“一般企业财务报表格式”的背景 二、适用范围 三、执行时间 四、新旧报表项目对比 五、修订的主要内容 六、案例分析 一、修订“一般企业财务报表格式”的背景 国内政策背景：为解决执行企业会计准则的企业在财务报告编制中的实际问题，规范企业财务报表列报，提高会计信息质量，针对2018年1月1日起分阶段实施的《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》（财会〔2017〕7号）、《企业会计准则第23号——金融资产转移》（财会〔2017〕8号）、《企业会计准则第24号——套期会计》（财会〔2017〕9号）、《企业会计准则第37号——金融工具列报》（财会〔2017〕14号）（以上四项简称“新金融准则”）和《企业会计准则第14号——收入》（财会〔2017〕22号，以下简称“新收入准则”），以及企业会计准则实施中的有关情况，财政部于2018年6月15日发布了《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2018〕15号），对一般企业财务报表格式进行了修订。 国际趋同背景：一般企业财务报表格式修订是我国企业会计准则体系修订完善、保持与国际财务报告准则持续全面趋同的重要体现。国际会计准则理事会要求自2018年1月1日起施行《国际财务报告准则第9号——金融工具》，因此，我国要求所有在香港上市或在采用国际财务报告准则的境外市场发行权益证券或债券的境内公司，都须自2018年1月1日起执行该准则，以免出现境内外报表适用准则差异。 所以，一般企业财务报表格式也需同时修改，体现准则改革变化。 二、适用范围 （一）执行企业会计准则的非金融企业（金融与非金融企业均执行企业会计准则） 1．尚未执行“新金融准则”和“新收入准则”（以下简称“未执行新准则”）的企业应当按照企业会计准则和财政部《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》附件1[一般企业财务报表格式（适用于“未执行新准则”的企业）]的要求编制财务报表。 2．已执行“新金融准则”或“新收入准则”（以下简称“已执行新准则”）的企业应当按照企业会计准则和财政部《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》附件2[一般企业财务报表格式（适用于“已执行新准则”的企业）]的要求编制财务报表。
房地产投资分析工作总结讲课稿
房地产投资分析工作总结 房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是出国留学网的小编为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”，供大家阅读!希望能够帮助到大家!房地产投资分析工作总结XX的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 XX地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要
大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，XX地产的优势主要体现在以下几个方面：1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对XX地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
注会投资性房地产讲义
第七章投资性房地产 第一节投资性房地产的特征与范围 第二节确认和初始计量 第三节后续计量 第四节投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节投资性房地产的特征与范围 一、属于投资性房地产的特征与范围 房产已出租的建筑物 地产 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 建筑物+劳务将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（办公楼出租+提供维护、保安等辅助服务） 一房四产某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。 二、不属于投资性房地产的特征与范围 1.用途不符 自用的建筑物固定资产 自用的土地使用权无形资产 销售的房地产存货 经营租入再经营租出的房地产（二房东：无所有权，不作为资产）2.违法 按国家规定认定的闲置土地不是 区别企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书 面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化的，即使未 签订租赁协议，也应视为投资性房地产。 是 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、确认时点 已出租的建筑物 租赁期开始日已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期
以备经营出租的空置建筑物和在建建 董事会或类似机构作出书面决议的日期筑物 二、初始计量 投资性房地产应当按成本进行初始计量。 房产同固定资产 外购 地产同无形资产 自建同固定资产 后续公则公 转换 后续成则成 【例题】2014年3月，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，甲企业与乙企业签订了经营租赁 合同，约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业，租赁期5年。以银行存款支付价款共 计1 200万元。 借：投资性房地产 1 200 贷：银行存款 1 200 第三节投资性房地产的后续计量 一、成本模式 1.相同：也提折旧（摊销），也提减值； 2.不同：收入支出作为其他业务核算。 自用出租 固定资产、无形资产投资性房地产 累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧（摊销） 出售：营业外收入平时+出售： 营业外支出其他业务收入 其他业务成本 【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后，出租给乙企业使用，已确认为 投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。 原自用时计提折旧： 每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5（万元） 借：管理费用 5 贷：累计折旧 5 （1）租赁期开始日（华丽转身） 借：投资性房地产 1 200 贷：固定资产 1 200 借：累计折旧195 贷：投资性房地产累计折旧195 （2）每月计提折旧 借：其他业务成本 5 贷：投资性房地产累计折旧 5
【精品】2018中级财务会计课后习题(期末考试范围)第08章 投资性房地产
第8章投资性房地产 一、单项选择题 1. 下列关于投资性房地产初始计量的说法中，不正确的是（）。 A.企业外购的房地产，自用一段时间后再改为出租的或用于资本增值，应当先将房地产确认为固定资产或无形资产 B.企业外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能确认为投资性房地产 C.企业将自行建造的房地产在达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产 D.企业购入的房地产，部分用于出租或资本增值、部分自用，且均能够单独计量和出售，用于出租或资本增值的部分应确认为投资性房地产 2. 甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，2015年9月20日将2014年12月31日达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租，该办公楼建造成本为5150万元，预计使用年限为25年，预计净残值为150万元，采用年限平均法计提折旧。不考虑其他因素，则2015年该办公楼应计提的折旧额是（）万元。 A.0 B.150 C.200 D.100 3. A公司将其对外出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，A公司将该写字楼出售给B公司，协议约定的售价为1000万元，增值税销项税额为110万元，B公司已用银行存款支付。A公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。出售时该写字楼的账面余额为900万元，已计提折旧100万元，已计提减值准备100万元。不考虑其他税费的影响。则A公司因处置该写字楼影响营业利润的金额是（）万元。 A.460 B.100 C.300 D.900 4. 甲公司2015年7月1日购入一栋办公楼，购买价款为5000万元，另发生相关税费100万元。购买当日即与丙公司签订租赁协议，将该栋办公楼出租给丙公司使用，租期为3年，每年租金为520万元，每年年末支付。甲公司为该项租赁业务发生谈判费用20万元，另预计租赁期内每年将花费10万元的办公楼使用维护费用。不考虑其他因素，2015年7月1日，应确认的投资性房地产的初始入账价值是（）万元。 A.5100 B.5080 C.5150 D.5120 5.
房地产投资分析报告｜房地产投资分析报告范文.doc
【个人简历范文】 房地产投资分析报告 前言 最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 第一章标的行业属性及成长性分析 世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
投资性房地产会计分录汇总
投资性房地产会计分录汇总-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
成本模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产 贷：在建工程或开发产品（房地产企业）自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 贷：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 存货转投资性房地产 借：投资性房地产（存货账面余额） 存货跌价准备 贷：开发产品（开发产品账面余额） 2、投资性房地产后续支出 转为改良或装修 借：投资性房地产-在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 符合资本化条件的改良或装修支出 借：投资性房地产-在建 贷：银行存款、应付账款等 不符合资本化条件的改良或装修支出（日常维护） 借：其他业务成本 贷：银行存款、应付账款等 改良或装修完成时 借：投资性房地产 贷：投资性房地产-在建 3、投资性房地产后续计量 计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 4、投资性房地产处置
实际收到的处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 结转处置成本 借：其他业务成本（投资性房地产账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（投资性房地产账面余额） 投资性房地产转为自用 借：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 投资性房地产转为存货 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 5、成本模式转为公允价值模式 借：投资性房地产-成本（公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（账面价值） 利润分配-未分配利润（公允与账面净值差额*0.9，公允大贷记，公允小借方）盈余公积（公允与账面净值差额*0.1，公允大贷记，公允小借方） 公允价值模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：在建工程或开发产品（房地产企业） 自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值） 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 公允价值变动损益（公允价值小于账面） 贷：固定资产或无形资产 其他综合收益（公允价值大于账面） 存货转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值）
注会投资性房地产讲义知识交流
第七章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围 第二节确认和初始计量 第三节后续计量 第四节投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节投资性房地产的特征与范围 二、不属于投资性房地产的特征与范围 1.用途不符 2.违法 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、确认时点
二、初始计量 【例题】2014年3月，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业，租赁期5年。以银行存款支付价款共计1 200万元。 借：投资性房地产 1 200 贷：银行存款 1 200 第三节投资性房地产的后续计量 一、成本模式 1.相同：也提折旧（摊销），也提减值； 2.不同：收入支出作为其他业务核算。 自用出租 固定资产、无形资产投资性房地产 累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧（摊销） 出售：营业外收入平时+出售： 营业外支出其他业务收入 其他业务成本 【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后，出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。 原自用时计提折旧： 每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5（万元） 借：管理费用 5 贷：累计折旧 5 （1）租赁期开始日（华丽转身） 借：投资性房地产 1 200 贷：固定资产 1 200 借：累计折旧195 贷：投资性房地产累计折旧195 （2）每月计提折旧 借：其他业务成本 5 贷：投资性房地产累计折旧 5 （3）每月确认租金收入 借：银行存款 6 贷：其他业务收入 6 【例题-减值】接上题，当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为960万元，以前未计提减值准备。
(完整版)企业会计准则(2018年最新修订完整版)
企业会计准则（2018年最新修订完整版）
目录 企业会计准则——基本准则 (8) 第一章总则 (8) 第二章会计信息质量要求 (9) 第三章资产 (10) 第四章负债 (11) 第五章所有者权益 (11) 第六章收入 (12) 第七章费用 (12) 第八章利润 (13) 第九章会计计量 (14) （一）历史成本 (14) （二）重置成本 (14) （三）可变现净值 (14) （四）现值 (14) （五）公允价值 (15) 第十章财务会计报告 (15) 第十一章附则 (16) 企业会计准则第1号——存货 (16) 第一章总则 (16) 第二章确认 (16) 第三章计量 (17) 第四章披露 (20) 企业会计准则第2号——长期股权投资 (20) 第一章总则 (20) 第二章初始计量 (22) 第三章后续计量 (23) 第四章衔接规定 (28) 第五章附则 (28) 企业会计准则第3号——投资性房地产 (28) 第一章总则 (28) 第二章确认和初始计量 (29) 第三章后续计量 (29) 第四章转换 (30) 第五章处置 (31) 第六章披露 (32) 企业会计准则第4号——固定资产 (32) 第一章总则 (32) 第二章确认 (33) 第三章初始计量 (33) 第四章后续计量 (34) 第五章处置 (36) 第六章披露 (37)
企业会计准则第5号——生物资产 (37) 第一章总则 (38) 第二章确认和初始计量 (38) 第三章后续计量 (41) 第四章收获与处置 (43) 第五章披露 (43) 企业会计准则第6号——无形资产 (44) 第一章总则 (44) 第二章确认 (45) 第三章初始计量 (47) 第四章后续计量 (48) 第五章处置和报废 (49) 企业会计准则第7号——非货币性资产交换 (50) 第一章总则 (50) 第二章确认和计量 (50) 第三章披露 (52) 企业会计准则第8号——资产减值 (53) 第一章总则 (53) 第二章可能发生减值资产的认定 (54) 第三章资产可收回金额的计量 (55) 第四章资产减值损失的确定 (58) 第五章资产组的认定及减值处理 (58) 第六章商誉减值的处理 (62) 第七章披露 (63) 企业会计准则第9号——职工薪酬 (66) 第一章总则 (66) 第二章短期薪酬 (68) 第三章离职后福利 (69) 第四章辞退福利 (73) 第五章其他长期职工福利 (74) 第六章披露 (75) 第七章衔接规定 (76) 第八章附则 (76) 企业会计准则第10号——企业年金基金 (76) 第一章总则 (77) 第二章确认和计量 (77) 第三章列报 (79) 企业会计准则第11号——股份支付 (81) 第一章总则 (82) 第二章以权益结算的股份支付 (82) 第三章以现金结算的股份支付 (84) 第四章披露 (85) 企业会计准则第12号——债务重组 (85) 第一章总则 (86)
注会考试《会计》讲义及习题 第七章 投资性房地产
第三节投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （一）科目设置 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 （二）会计处理 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 1.计提折旧或进行摊销时 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2.计提减值准备时 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 3.取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 【例题3·单选题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自20×1年1月1日起，甲公司将一项投资性房地产出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。该投资性房地产原价为12 000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零；至20×1年1月1日已使用10年，累计折旧3 000万元。20×1年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8 800万元。假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额为（）万元。 A.250 B.350 C.450 D.650 【答案】B 【解析】20×1年计提折旧=（12 000-3000）/（40-10）=300（万元），20×1年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=（12 000-3 000）-300=8 700（万元），因可收回金额为8 800万元，所以不需计提减值准备。该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额=650-300=350（万元）。 二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 （一）科目设置 1.投资性房地产——成本 ——公允价值变动 2.公允价值变动损益 （二）采用公允价值模式计量的前提条件
企业会计准则2018年试题及答案
企业会计准则2018年试题及答案 法条2 -- [复习] 投资方应当在综合考虑所有相关事实和情况的基础上对是否控制被投资方进行判断。（）(2分) A、正确 B、错误 享有现时权利使其目前有能力主导被投资方的相关活动，而不论其是否实际行使该权利，视为投资方拥有对被投资方的权力（）(2分) A、正确 B、错误 企业会计准则第 3 号——投资性房地产 法条2与应用指南 -- [复习] 企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理（）(2分) A、正确 B、错误 高危行业企业按照国家规定提取的安全生产费，应当计入相关产品的成本或当期损益，同时记入“盈余公积”科目（）(2分) A、正确 B、错误 企业会计准则第 4 号――固定资产
固定资产的使用寿命、预计净残值一经确定，不得随意变更。（）(2分) A、正确 B、错误 固定资产应当按会计年度进行折旧，并且根据用途计入相关资产的成本或当期损益。（）(2分) A、正确 B、错误 企业会计准则第 5 号——生物资产 法条3与应用指南 -- [复习] 下列对林木类生物资产的说法中错误的是（）。(2分) A、自行营造的林木类消耗性生物资产成本构成及其资本化时点为郁闭前的必要支出 B、自行营造的林木类生产性生物资产成本构成及其资本化时点为达到预定生产经营目的前的 必要支出 C、自行营造的林木公益性生物资产成本构成及其资本化时点为郁闭前的必要支出 D、因择伐、间伐或抚育更新性质采伐而补植林木类生物资产发生的后续支出，应当计入当期损 益 生物资产分为消耗性生物资产、生产性生物资产和公益性生物资产。（）(2分) A、正确 B、错误 企业会计准则第 6 号——无形资产 应用指南 -- [复习] 外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，难以合理分配的，全部作为（）。(2分) A、无形资产 B、投资性房地产 C、可供出售金融资产 D、固定资产
投资性房地产会计实务(一)说课讲解
第一节投资性房地产概述 一、投资性房地产的概念 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 新会计准则对出租性房地产进行了统一规范，将对外出租的房产、对外出租的土地使用权以及持有并准备增值后转让的土地使用权，统一划分为投资性房地产，在“投资性房地产”科目进行核算。从而将投资性房地产与企业自用的厂房、办公楼等固定资产以及房地产开发企业作为存货而准备对外出售的房地产区分开来。 二、投资性房地产的基本特征 投资性房地产主要具有下列基本特征： （1）投资性房地产是一种经营性活动。 （2）投资性房地产在目的、用途、状态等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。 （3）投资性房地产有两种后续计量模式。企业通常应采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采用公允价值模式进行后续计量。 三、投资性房地产的范围 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （一）已出租的土地使用权 已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得、以经营租赁方式出租的土地使用权。 以下两种情况不属于投资性房地产：计划用于出租而尚未出租的土地使用权；将租入的土地使用权又对外出租。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权 企业持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业已经取得的并准备将来增值后再转让的土地使用权。但按国家有关规定认定的闲置土地不属于投资性房地产。 （三）已出租的建筑物 已出租建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 投资性房地产不包括的内容： （1）自用房地产。企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽也收取租金，但间接为企业
2021学年注会考试《会计》讲义及习题第七章投资性房地产
第四节投资性房地产的转换和处置 【例题6·多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理 的表述中，正确的有（）。 A.按预计使用年限计提折旧 B.公允价值变动的金额计入当期损益 C.公允价值变动的金额计入资本公积 D.自用房地产转换为投资性房地产时公允价值高于账面价值的差额计入资本公积 【答案】BD 【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项A错误；公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，选项C错误。 【例题7·单选题】甲公司20×１年至20×４年发生以下交易或事项： 20×１年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为 3 000万元。该办公楼预计使用 年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，20×４年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金l50万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办 公楼的公允价值为 2 800万元。 甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×４年12月31日，该办公楼的公允价值为 2 200万元。 要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）小题至第（2）小题。（20XX 年） （1）下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。 A.出租办公楼应于20×４年计提折旧150万元 B.出租办公楼应于租赁期开始日确认资本公积l75万元 C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价 3 000万元确认为投资性房地产 D.出租办公楼20×４年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值 【答案】B 【解析】20×４年应计提的折旧=3 000/20×6/12=75（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值=3 000-3 000/20×2.5=2 625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量 的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误；应确认的资本公积=2 800-2 625=175（万元），选项B正确；出租办公楼取得的租金收入应当作 为其他业务收入，选项D错误。 （2）上述交易或事项对甲公司20×４年度营业利润的影响金额是（）万元。 A.0 B.-75 C.-600 D.-675 【答案】C 【解析】上述交易对20×４年度营业利润的影响=-75+150/2+（2 200-2 800）=-600（万元）。 二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
投资性房地产会计分录大全
三、投资性房地产业务 (一)投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产 (1)采用成本模式进行初始计量 借:投资性房地产 贷:银行存款 (2)采用公允价值模式进行初始计量 借:投资性房地产一成本 贷:银行存款 [说明]外购成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值才能确认投资性房地产，否则后期转化；投资性房地产是一种经营性活动。 2.自行建造的投资性房地产 (1)发生建造成本时: 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 (2)建造完工时: 借:投资性房地产[适用于成本模式计量] 投资性房地产一成本[适用于公允价值模式计量] 贷:投资性房地产一在建 [说明]建造成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。 3.投资性房地产资本化的后续支出 (1)采用成本模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ○3改扩建工程或装修完工 借:投资性房地产 贷:投资性房地产一在建 (2)采用公允价值模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 贷:投资性房地产一成本 投资性房地产一公允价值变动[可能在借方] ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ③改扩建工程或装修完工
借:投资性房地产一成本 贷:投资性房地产一在建 4.投资性房地产费用化的后续支出 借:其他业务成本 贷:银行存款 (二)投资性房地产的后续计量 1.投资性房地产的成本模式计量 (1)按期(月)计提折旧或进行摊销 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧/累计摊销 (2)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (3)发生减值时 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 2.投资性房地产的公允价值模式计量 (1)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (2)确认公允价值的变动 借:投资性房地产一公允价值变动 贷:公允价值变动损益[或做相反分录] [说明]采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，并由此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 3.投资性房地产后续计量模式的变更 借:投资性房地产——成本[变更日公允价值] 投资性房地产累计折旧[摊销][已计提] 投资性房地产减值准备[已计提的减值准备] 贷:投资性房地产[账面余额] 盈余公积[(公允-账面)*0.1] 利润分配一未分配利润[(公允-账面)*0.9] (三)投资性房地产的转换 1.成本模式下的转换(看账面价值) (1)投资性房地产转为非投资性房地产 ○1投资性房地产转换为自用房地产 借:固定资产(无形资产) 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备) ②投资性房地产转换为存货
2019注会会计英语基础讲义
2019注会会计英语基础讲义 xx年注册会计师考试辅导会计前言总体考情分析一般选择综合题第1题要求选用英文作答，若用英文作答完全正确，则在原题满分的基础上多加5分。对于《会计》科目来讲，综合题的知识点分布可能性很大，知识面比较广，所以对于常见的综合性知识点，均需要关注如何转化为英文作答的形式。 在本次教学中, 将会按照专题的形式，同时结合具体例题，分别使用中文与英文进行讲解，并帮助学员提炼相关专业词汇。在具体每个专题的讲解时，每个专题会以先列举常用的词汇，最后结合典型例题的形式进行演练。部分专题在讲解中将会整合在一次授课中完成。 本次授课共涉及以下17个专题： 1.固定资产和无形资产 2.投资性房地产 3.资产减值 4.借款费用 5.股份支付 6.或有事项 7.金融工具 8.收入.费用和利润 9.非货币性资产交换和债务重组
10.所得税 11.外币折算 12.租赁 13.会计政策变更.估计变更.差错更正 14.资产负债表日后事项 15.长期股权投资和企业合并 16.合并财务报表 17.每股收益课堂教学形式由于自xx年起注册会计师考试采用机考的形式，因此同学们在运用英语进行综合题目作答的过程中能够快速准确的在电脑上输入答案是得分的前提。为了提高同学们快速输入英语答案的准确性，本门课程需要同学们在上课过程中跟随主讲老师将英文部分内容在Word文档中输出，以达到对单词的准确拼写以及对语法句型熟悉掌握的目的。 专题一固定资产和无形资产 目录 01 考情分析 02 词汇归纳总结 03 重点.难点讲解 04 同步系统训练考情分析有关固定资产和无形资产的内容在注会考试中属于非常重要的基础知识，可能并不单独以主观题形式进行考查，但是专业阶段主观题所考查的知识点中一般都会穿插其相关内容。如与借款费用.会计估计变更及差错更正等内容的结合。因此，要给予一定的重视。 词汇归纳总结
存货变更为投资性房地产的要求及涉及的法律文件
2018-05 一、2018年，房地产企业将要面对的税务稽查形势 1、税务机关越来越重视新的房地产开发经营模式，各种税收筹划方案，以及房地产市场的新动向，并严格按照税法审核房地产开发企业在税收筹划过程中存在的漏洞。 2、税务机关不断加强与拥有房地产备案数据的多部门进行合作，实现信息交换。目前有些地区已经成立综合治税小组，建立信息交换平台，实现涉税信息共享和集中管理。 二、案例简介—将完工开发产品用于出租并计提折旧 K企业主要从事房地产开发经营、房屋租赁、物业管理、项目投资及服务。“营改增”后，企业销售自行开发的房产项目按照“销售自行开发的房产老项目”选择简易计税方法征收率为5%。稽查局对该企业2010-2015年的申报纳税情况进行检查，发现企业开发销售存在异常，相当一部分房产未对外销售，用于自持。2010、2011年的所得税申报表收入仅为部分开发商品销售收入；从2012年到2015年，4个纳税年度的营业收入均主要为投资性房地产租赁收入，4年的租赁收入合计1829万元，应纳税所得额仅2万元，其中2012、2013年为亏损。经测算，如
果将未销售房地产开发产品全部销售，则应纳所得税税额将是2012-2015年实际纳税额的千余倍。 K企业坚称其投资性房地产涉税处理合理合法，采用投资性房地产的做法只是为了待价而沽，同时还可以收取租金，且租金已缴纳了相应的税款。稽查人员通过查询财务资料发现，该企业已开发的四期房地产项目，其中两期已全部完工达到可售状态，在房管局备案为可销售房产，部分开发产品已销售；未销售的房产，部分已对外出租，其余空置。K企业根据《企业会计准则第3号-投资性房地产》，将未售房产转为投资性房地产，并按成本模式计量，按“房屋、建筑物”最低折旧年限要求，按20年计提折旧。 最后，稽查局认定，K企业将开发产品作为投资性房地产管理，应以商业用地的使用年限作为折旧年限。因此，将投资性房地产的折旧年限调整为40，调增检查期间的应纳税所得额，合计1863余万元，企业补缴所得税额465万元。 三、投资性房地产的会计计量与税务处理 已经有大型房地产开发企业尝试将开发产品长期持有，通过出租取得稳定收入。根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，已出租的建筑物可以作为投资性房地产核算。“自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。”
注会习题第七章投资性房地产资料
第七章投资性房地产 一、单项选择题 1.下列项目中，属于投资性房地产的是（）。 A.房地产企业的自用厂房 B.房地产开发企业在正常经营活动中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地 C.已出租的土地使用权 D.出租给高级管理人员居住的公寓 2.下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。 A.已出租的建筑物 B.以融资租赁方式租入在转租的厂房 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.已出租的土地使用权 3. 长江公司是房地产开发企业，2010年1月将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日商品房的账面余额为2000万元，已计存货跌价准备200万元，该项商品房在转换日的公允价值为3000万元，则转换日记入“投资性房地产”科目的金额是（）万元。 A.1800 B.800 C.3000 D.1700 4.2010年1月1日华强公司用1212万元购买一项建筑物用于出租，采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为5年，预计净残值为12万元，采用年数总和法计提折旧，则2011年该项投资性房地产应计提折旧（）万元。（计算结果保留两位小数） A.240 B.192 C.326.66 D.320 5.关于投资性房地产后续支出的说法中，正确的是（）。 A.投资性房地产的后续支出全部计入投资性房地产的成本 B.投资性房地产的后续支出全部计入管理费用 C.投资性房地产的后续支出全部计入其他业务成本 D.投资性房地产的后续支出符合资本化条件的，计入投资性房地产的成本 6.关于投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，下列说法中错误的是（）。 A.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，计提的折旧或摊销计入管理费用 B.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，按照固定资产或无形资产的有关规定计提折旧或进行摊销 C.投资性房地产存在减值迹象的，要对其进行减值测试，计提减值准备 D.投资性房地产计提的折旧或摊销，计入其他业务成本 7.关于投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量时，下列说法中正确的是（）。 A.企业对投资性房地产要进行减值测试，计提减值准备 B.企业对投资性房地产计提折旧或摊销 C.投资性房地产公允价值上升时，计入资本公积 D.投资性房地产公允价值下降时，计入当期损益 8.关于投资性房地产的后续计量，下列说法错误的是（）。 A.投资性房地产由公允价值模式转换为成本模式，属于会计政策变更 B. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式，属于会计政策变更 C. 同一企业只能采用以一种模式对所有投资性房地产进行后续计量 D. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额调整期初