(项目拓展管理流程)万科集团公司企业管理流程

信和集团管理流程与管理标准

信和集团管理流程

项目拓展管理流程

1.项目拓展及论证管理流程

2.市场研究作业指引

3.项目可行性报告内容

目的

为保持公司可持续性发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。

２．适用范围

适用于房地产新项目拓展论证管理工作，以及为之展开的相应研究工作。

3.术语和定义

3.1. 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和

预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。

3.2. 房地产土地储备：为保证房地产公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制

土地开发权为目的购入土地的行为。

3.3. 可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基

础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。

4. 职责

4.1. 秘书处：

4.1.1 负责组织编制公司战略规划。

4.2. 项目发展部

4.2.１

4.2.２

4.2.３

负责进行基础研究，根据公司战略规划编制《三年土地储备计划》。

信息收集、甄别阶段：以基础研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选。

发展项目确定阶段：负责根据项目初步谈判的结果，确定项目的运作方式，并通过初步市场资料判断确定项目的定位，结合项目经济初步测算，形成项目建议书，提交公司管理层审议。

4.2.４可行性研究阶段：负责根据项目的特点制定可行性研究计划，进行项目背景调研，组织各相关部门展开相应流程工作，最终形成项目可行性报告。

4.2.５

4.2.６

跟踪。

决策、评审阶段：负责将可行性报告交由公司内部评审。

负责按照公司通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和4.2.７

4.3

负责办理政府立项手续。

风险控制部：

4.3.1 发展项目确定阶段：对拟发展项目背景资料提供法律意见。

4.4 4.4.1 4.4.2

营销部/代理公司：

在发展项目确定阶段介入，负责项目所在区域的初步市场调查及建议。

在项目可行性研究阶段介入，负责项目所在区域的市场调研，并根据市场调研结果

提出初步产品定位建议。

4.4.3

4.5

4.5.1

在项目可行性研究阶段介入，营销部根据初步产品定位建议提出营销初步计划。设计部：

发展项目确定阶段：根据项目发展部的要求，根据地块的地理位置、地形地貌、规

划设计条件等特征和要求，提供地块初步设计分析。

4.5.2 项目可行性研究阶段：现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划

的分析，并根据产品定位建议，提出概念设计方案。

4.6

4.6.1

工程部

在项目可行性研究阶段，对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等

进行工程建造的分析，并根据概念设计方案审核工程技术分析。

4.7

4.7.1

成本管理部：

发展项目确定阶段：参加新开发区域市场成本状况调查；根据设计部提供的项目初

步设计分析进行成本初步测算。

4.7.2 项目可行性研究阶段：根据设计部提供的规划草案和工程部提供的工程技术分析，

进行建安成本估算。

4.8

4.8.1

财务部：

在项目可行性研究阶段，根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等信息，进

行经济效益预测和相关分析。

4.9

4.9.1

分管副总/总裁：

在发展项目确定阶段听取项目的立项建议书，审核/批准是否进入可行性研究阶段，

指导项目发展方向。

4.10 董事会

4.10.1

4.10.2 对公司的《三年土地储备计划》进行审议，提出相关意见；

在新项目可行性研究阶段，听取项目可行性研究成果汇报，提出综合调整意见，审

议《项目可行性研究报告》。

4.11 董事长

6 4.11.1

4.11.2

负责批准公司《三年土地储备计划》；

负责批准《项目可行性研究报告》。

5.1

5.1.1

工作程序

基础研究

基础研究是为确定公司房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。

5.1.2 基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分项研究工作。

5.1.3 各分项研究工作由项目发展部完成，项目发展专员负责，然后再充分利用内外资源，予以功能完善和健全。

5.1.4 项目发展专员负责整个基础研究计划的制定，及时收集、分析各项动态信息，其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中体现。

5.1.5 项目发展专员负责基础研究库的整理，基础资料和研究成果经整理、编号后放入各基础研究库归档。

5.2

5.2.1

土地信息收集、甄别：

项目发展部根据公司制定的战略规划，补充、修编《三年土地储备计划》，此计划须由公司董事会审批，由董事长批准。

5.2.2 项目发展专员结合公司土地储备计划的要求和日常工作安排，负责土地信息的汇总、整理和总结。

5.2.3

5.2.4

土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：

政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中

心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产

权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。

其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信

息；公司内部部门及员工提供的土地信息，各类招商会与项目推介会等。

其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。

了解到有效土地信息后，项目发展专员需于当日最迟不超过两日内填写《土地信息采集表》，项目发展部不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进

行初步判断，会议由项目发展专员记录并存档。

5.2.5

通过初步判断，对符合公司土地储备计划的土地信息通过《土地信息采集表》的形式将土地情况向公司分管副总汇报，经审核通过后进入发展项目确定阶段；如未通过，则由项目发展专员存入土地信息库。此后由项目发展专员对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪记录。

5.3 5.3.1

发展项目确定

对分管副总审核通过的拟开发目标项目，项目发展专员按统一格式及时填制每周的《新项目发展进度通报》，汇总上报部门负责人和公司分管副总。 5.3.2

项目发展专员根据项目情况，可通过咨询等了解该项目的背景资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请风险控制部法务专员提供意见，最终做出项目用地法律风险的判断。 5.3.3 5.3.4

项目发展专员对项目实地勘察和周边市场的简易调查，形成相应报告。

项目发展部根据调查报告提供的市场情况和项目特点做出初步项目定位（必要时可

由营销部营销策划主管配合进行初步项目定位工作），初步项目定位至少需包含以下内容： a ）项目的档次、主要客户群。

b ）项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期。

c ）项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。

5.3.5 a) b) 5.3.6 5.3.7

项目发展专员可根据项目的特殊性与否，进行后续处理：

常规项目，易于规划的：可与设计部、营销部口头沟通后确定各种形式产品的面积

组合，必要时由成本管理部提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据，作为初

步经济测算的依据。

特殊地形或包含特殊配套的项目：可将项目资料和初步产品定位交由设计部做出规

划设计草案，交成本管理部做出建安成本的粗略测算，作为初步经济测算的依据。

项目发展专员根据项目情况，做出初步经济测算结果。

项目发展专员综合初步接触土地项目后确定的土地获取操作方式，形成简易的《新项目发展报告》，经部门内部评审后，申请召开公司专项汇报会。

5.3.8

专项汇报会是由公司管理层参加，判断项目能否确定并进入可行性研究程序的评审会议，根据需要也可加入公司其他专业部门人员参加。会议事项包括：

a) 准备《新项目发展报告》：包括项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和

市场定位、合作方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、公司策略和开发周

期、经济效益测算等。

b) 项目发展专员需提前将《新项目发展报告》发给与会人员，为保密起见，土地情况

和重要谈判条件可以不涉及。

c) 项目发展专员根据项目情况，可确定参加会议各专业部门的人员，须提前通知。

d) 会议首先由项目发展专员做介绍，并确定主题由各专业部门进行讨论和论证，最后

综合各部门意见。

e) 公司总裁最终决定项目是否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见指导项目发

展方向。

5.3.9 项目经评审确定后，进入可行性研究阶段；未通过则根据会议意见进行调整或放弃。会议内容根据会议记录形成会议纪要。

5.3.10 对于评审通过的项目中，如果需要先到政府立项的，由项目发展部报批报建专员负责办理政府立项手续。待立项手续办妥，再进入可行性研究阶段。对于需要在获取土地之后办理政府立项手续的，同样由报批报建专员在获取土地之后负责办理。

5.4

5.4.1

项目可行性研究

项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，最终形成《项目可行性研究报告》。

5.4.2 项目发展专员首先将专项汇报会上的意见汇总，根据项目情况，对于新开发大型项目，可向公司申请成立项目可研小组，并制订《可行性研究计划》，该计划需包含各相应工作的责任部门（责任人）、达到效果和时间要求，并根据时间节点列出甘特图，发相关部门。

5.4.3 项目发展专员根据可行性研究计划，组织完成如下工作：

a）组织公司各相关部门对项目进行现场勘察；

b）项目发展部进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等；

c）营销部/代理公司对项目周边市场进行详细调研，制订项目初步定位建议；

d）营销部根据初步定位建议确定后形成《新项目初步市场定位建议》，交由公司设计部进行概念设计；

e）设计部根据先期对现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，组

织概念设计，形成概念设计方案，结合《新项目初步市场定位建议》，形成《新项目可行性论证规划草案指标说明》； f ）工程部进行工程技术分析；

g ）成本管理部根据审核后的规划草案、《新项目可行性论证规划草案指标说明》和工程技术分析，进行建安成本测算； h ）同时营销部制订销售初步计划；

i ）财务部根据规划、成本、销售计划等信息，完成经济效益预测分析，进行新项目经济指标测算。 5.4.4

项目发展部最终组织各方面材料，形成《项目可行性报告》，申请召开公司新项目可行性论证决策评审会。

5.4.5

对于小型项目，可由项目发展部完成上述可研过程活动，包括调研、产品定位、各项分析和测算，形成《项目可行性报告》，申请召开公司新项目可行性论证决策评审会。

5.5 5.5.1

决策评审

公司新项目听证会由项目发展部组织，公司董事会成员参加，听取项目发展专员对项目可行性研究的汇报并进行讨论。 5.5.2

若项目未获评审通过，项目发展专员则需要根据会议意见对可行性研究进行综合调整或放弃该项目，并由项目发展专员将全部资料收集归档，纳入信息库。

5.5.3 5.5.4 踪。 5.6 5.

6.1 a ) b ) 5.6.2

若项目获评审通过，则需上报公司董事长批准。审批通过后，即可进入开发阶段。

项目发展部负责按照项目评审会通过的项目合作条件，进行项目获取的实施和跟

项目获取

项目获取的方式，通常有两种：

政府招拍挂，按政府相关规定办理各项手续；

二级市场，包括直接土地转让、股权转让、楼花转让三种。

无论通过何种方式，公司合法地获得项目土地的开发权力后，秘书处立即根据可行性研究的情况，按照《计划管理流程》的要求，组织制定《项目开发总体控制计划》，上报公司管理层审批。 5.6.3

项目发展部组织将项目拓展相关资料整理后移交至秘书处存档。

支持性文件

10 6.1

6.2

6.3

7.1

7.2

7.3

7.4

7.5

《市场研究作业指引》

《项目可行性研究报告模板》

《计划管理流程》