上海市浦东新区人民政府批转建设交通委制订的《浦东新区加强住宅

上海市浦东新区人民政府批转建设交通委制订的《浦东新区加强住宅小区综合管理三年行动计划(2007―2009年)》的通

知

【法规类别】房屋住宅建设

【发文字号】浦府[2007]264号

【发布部门】80903I002

【发布日期】2007.09.26

【实施日期】2007.09.26

【时效性】现行有效

【效力级别】XP10

上海市浦东新区人民政府批转建设交通委制订的《浦东新区加强住宅小区综合管理三年

行动计划（2007-2009年）》的通知

（浦府〔2007〕264号）

区政府各委、办、局，各功能区域管委会，各直属公司，各街道办事处、镇政府：新区建设交通委制订的《浦东新区加强住宅小区综合管理三年行动计划（2007－2009年）》已经区政府同意，现转发给你们，请认真组织实施。

二○○七年九月二十六日

浦东新区加强住宅小区综合管理三年行动计划

（2007－2009年）

一、编制背景

（一）基本情况

浦东新区现有住宅小区1470个，总建筑面积7500万平方米，其中商品住宅小区690个，建筑面积4665万平方米，占总建筑面积的62%；早期动迁房、公房、售后公房等旧住宅小区780个，建筑面积2835万平方米，占总建筑面积的38%。全区已经成立业主大会的住宅小区有733个，占符合成立条件住宅小区总数的61%；经过工商登记、取得物业管理资质的企业有380家，其中一级资质企业8家，二级资质企业53家，三级资质企业319家。全行业从事管理、保安、保洁、维修、绿化养护等工作的人员共3万余人。总体来说，该领域新区呈现住宅小区总量大、历史遗留问题多、物业情况比较复杂的特点。

（二）主要成效

1、加大旧住宅小区综合改造力度，有效解决百姓“急、难、愁”问题。近三年来，新区共综合改造旧住宅小区1200万平方米，重点整治屋面漏水、墙面渗水、上下水管老化、小区道路破损、空调滴水管扰民现象，有效解决36万户居民“急、难、愁”问题，有力提高旧住宅小区居民的居住、生活质量。

2、强化物业诚信机制建设，促进物业管理服务不断规范。新区率先出台居住物业管理基本服务标准，实行住宅小区分类管理、物业服务综合测评，全面导入“菜单式”服务。2004年建立全市第一家采用政府购买服务方式、以浦东物业“96916”平台为架构的新区物业应急维修快速处理机制，有效显示政府在物业公共服务中的作用。

3、竞争、有序的物业管理市场机制逐步形成并不断完善。2001年新区率先实行以物业

管理招投标为特征的市场运作机制（已显示先发效应），2004年出台扩大和完善物业管理招投标若干政策措施，要求五万平方米以上新建物业全部实行招投标，至今累计实施招投标2100万平方米，占全市总量的25％。一批住宅小区物业管理实现向优质公司转移，陆家嘴物业等专业化、规模化、品牌化公司逐步形成，优胜劣汰的市场运作机制渐趋完善。

4、住宅小区综合管理取得初步成效。在加强社区建设过程中，文明小区、平安小区创建活动扎实推进；相关行政管理部门参与住宅小区综合管理的意识逐步增强，共创共建机制初步建立，成效逐步显现；街镇对住宅小区综合管理重要性的认识不断提高，逐步将加强物业管理作为创建和谐小区的重要内容。2007年年初，新区率先推出《关于加强社区党组织领导，积极构建和谐居住区的若干意见（试行）》（以下简称《若干意见》），明确居住区各类组织的工作职责与机制、业主自我管理的约束和监督机制，进一步把住宅小区综合管理纳入社区党建覆盖范围。条块结合、合力推进住宅小区综合管理的工作格局初步形成，行风建设逐年提升。

（三）主要问题

1、新形势下新区住宅小区综合管理体制、机制有待进一步完善。相关行政管理部门和专业服务单位在住宅小区中的管理职责尚未落到实处，目前住宅小区物业管理边界不清，房屋行政管理力量相对薄弱（全市人均管理面积为40万平方米，新区为90万平方米）。

2、收费“双低”导致部分旧住宅小区物业服务质量难以提升。旧住宅小区硬件设施差（2800万平方米旧住房中90%以上是售后公房、系统公房和早期动迁安置用房），收费标准低和收缴率低导致物业公司负债运作，部分住宅小区物业服务难以保证。

3、旧住宅小区综合整治急需进一步推进。因旧住宅小区房屋及其设施设备缺乏强制修缮规定以及新区旧住宅小区整治财政体制自2006年起发生变化，原有旧住宅小区整治力

度大大减弱，新区2004－2008年五年整治计划难以完成。

4、业主大会及业主委员会运作有待进一步规范。业主自我约束、自我监督制度不健全，业主大会、业主委员会信任度普遍不高，还未形成业主自我管理中所产生矛盾的有效化解机制，业主大会及业主委员会运作不规范引发的矛盾比较突出，且已成为社区管理的难点。

5、物业管理企业优胜劣汰市场竞争机制还需进一步完善。物业管理企业市场准入门槛低，绝大部分企业服务规模小、专业化程度低、盈利状况差；物业管理企业淘汰后市场运作难以接轨，政府应急保障托底机制尚未形成。

6、违法使用物业情况（违法搭建、“群租”）整治需进一步形成合力。住宅小区内违法搭建、“群租”等综合性问题尚未得到有效解决，给房屋安全使用和浦东平安建设带来隐患。

二、指导思想

积极贯彻《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划（2007－2009年）》（沪府办发〔2007〕21号），进一步理顺以块为主、条块联动的住宅小区综合管理体制，进一步完善业主自我管理有序、物业品质有升的住宅小区综合管理机制，进一步落实矛盾有效化解、决策顺畅实施的三级联席会议制度，把住宅小区建设成为政府公共服务明确到位，业主主张合法有序，邻里关系亲和互助，居民具有强烈归属感的和谐居住区。

三、主要目标

1、建立“条块联动、以块为主、街镇协调、区域统筹”的新区住宅小区综合管理新体制。

2、继续加大旧住宅小区综合整治力度，基本完成1600万平方米旧住宅小区综合改造和30万平方米不成套房屋改造（率先启动世博周边区域内8.5万平方米不成套房屋改造）。

3、违法搭建、“群租”等热点、难点问题整治取得明显成效，初步建立长效综合管理机制。

4、业主自我管理模式逐步优化，区、街镇、居住区三级加强住宅小区综合管理联席会议制度基本建立，街镇对业主委员会的指导监督作用得到增强。

5、物业管理企业优胜劣汰市场机制进一步完善，物业管理行业考评体系进一步落实，加强物业管理企业诚信机制建设。

6、明显提升住宅物业管理服务水平，提高物业从业人员专业化水平和服务技能，培养3－5家品牌物业管理企业和一批居民满意度比较高的物业管理企业，住宅物业管理社会公众平均满意度指数达到全市中上水平。

7、优化新区物业服务呼叫平台功能，进一步优化和发挥“浦东物业96916”全天候、全覆盖物业服务维修网络功能，并不断提升维修水平和质量，在家政服务、家电维修等便民服务方面进一步拓展其延伸服务功能。

四、主要任务

（一）发挥住宅小区综合管理职能

1、完善功能区（街镇）住宅小区综合管理联席会议制度

按照“条块结合、以块为主、属地化管理”原则，建立并完善功能区（街镇）住宅小区综合管理联席会议制度，有效整合政府资源，充分发挥功能区（街镇）综合协调优势，强化住宅小区综合管理相关部门的协同配合，形成住宅小区综合管理协调机制。功能区和街镇要明确专门的职能部门，加强住宅小区综合管理工作，将解决住宅小区综合管理热点、难点问题作为文明小区考核的重要指标。

2、加大违法使用物业情况整治力度

制订《浦东新区住宅小区“群租”问题专项整治工作实施意见》和违法搭建整治方案，建立城管执法、建设、规划、房地、工商、公安、消防、卫生、文化等相关部门各

司其责、协同配合、依法处置的工作机制，集中整治住宅小区业主反映强烈的违法搭建、“群租”等热点、难点问题。

3、建立住宅小区矛盾纠纷调处机制

由街镇社区牵头，建立居住区矛盾纠纷调解机构，吸收居民委员会、物业管理企业、业主委员会和社区内主要企事业单位参加，协调业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业管理企业、企事业单位等之间的矛盾纠纷。协调不成的，积极引导当事人通过仲裁、诉讼等途径解决。

4、行业分类指导监督形成合力

梳理明确住宅小区各条线行业管理职能，落实水务、电力部门对相关管线、设施设备的养护责任，公安部门对住宅小区安全防范、绿化部门对住宅小区绿化养护、物价部门对住宅小区服务收费的指导监督责任，工商部门对住宅小区房屋擅自居改非、规划部门对住宅小区擅自改变规划、城管执法部门对住宅小区公共区域违法搭建、破坏房屋外貌和乱设摊的查处责任，

5、加强住宅小区网格化管理

落实城管执法、工商、公安、规划、环卫、绿化、物价、市政等相关职能部门在住宅小区综合管理中的职责，制定行政监管流程；建立具有“全天候、全覆盖、全网络”的住宅小区综合管理网格化管理模式，建立发现及时、操作有序、管理到位、处置有力、监督严密的长效管理机制。

（二）规范业主自我管理模式

1、落实街道社区对业主委员会的指导和监督职责

根据上海市物业管理工作会议明确的物业管理“重心下移、属地管理”的基本原则，把物业管理纳入社区管理，进一步发挥功能区域统筹作用，发挥街道基层社区综合协调优势。以实施《若干意见》为契机，2007年做好《若干意见》的培训学习工作，落实

《若干意见》精神；进一步深化社区物业管理党建联建工作，加强居民区党组织对业主委员会政治和组织领导；在街道办事处和房地部门指导下，由居民委员会牵头做好业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作的具体指导工作；按照“成熟一个组建一个”的原则（每年组建100个业主大会、2009年组建率达到80％），把好业主委员会“人选关、程序关、运作关”；实现居民委员会干部和业主委员会成员交叉任职，业主委员会运作情况纳入街道社区的考核范围。

2、健全业主大会和业主委员会决策程序

制订《浦东新区业主大会业主委员会业务操作规程指引》，从组建换届、选聘物业公司、签订委托合同、使用维修资金、业务指导监督等环节完善业主大会、业主委员会、业主小组议事决策规则，建立业主委员会成员培训制度，引导业主自觉遵守“业主公约”，不断规范业主自我管理行为，逐步健全业主自我管理、自我约束的机制，充分发挥业主小组作用，切实履行其所属物业区域共用部位和设施设备的维修管理等职责。

3、引导业主正确参与社区事务

由街镇社区牵头，在住宅小区广泛开展法规政策、典型事迹宣传，增强业主对社区事务的了解和支持，引导业主理性维护自身权益、积极正确参与社区事务。各功能区要择点定期组织开展“法制宣讲进小区”专题活动。

（三）改进物业行业管理方式

1、完善优胜劣汰的市场竞争机制

通过落实“新办准入”、物业招标、诚信建设等措施，确保住宅物业管理不断向优质公司转移，一批小而散的劣质公司逐步淡出市场。新区物业管理企业总量从2006年380家减少到2007年330家、2008年290家和2009年260家。

2、强化物业管理行业自律机制

加强物业管理企业诚信体系建设，充分发挥新区房产协会物业专业委员会作用，积极

组织实施《上海市物业管理行业自律公约》和开展企业诚信承诺活动，形成行业内部约束机制，定期向社会公布企业诚信情况，加强行业自律。

3、完善物业管理行业考评体系

在新管理体制下，加大街镇社区对物业管理企业的考核比重，并将该考评纳入行业考评，加大考评结果与资质管理、物业招标和诚信档案“三挂钩”政策的实施力度。充分发挥新区社会调查中心作用，建立新区各功能区、各街镇住宅小区满意度指数评价体系。

4、实施品牌企业战略

继续开展物业管理企业“创品牌、诚信”活动，加大市场整合力度，通过政府扶持、引导企业采用加盟连锁、资产重组等方式，培养3－5家信誉好、专业化程度高、服务能力强的品牌物业管理企业，归并、淘汰服务水平低、技能低、投诉多的物业管理企业，不断提高全行业的物业服务水平。

5、培育物业服务专业化队伍

加强物业服务分类管理，进一步推广“菜单式”物业服务模式；培育提升一批保安、保洁、绿化、维修等专业企业，逐步推行物业服务管理与作业分离的运作模式；加强物业服务技能培训，培养一批物业管理职业经理人和专业技术工人，提高行业从业人员整体素质，全员持证上岗率从2006年80％上升到2007年85％、2008年90％、2009年95％。

（四）加大房屋行政管理力度

1、发挥房产办事处基层指导作用

充实房产办事处房屋行政管理力量，发挥房产办事处基层行业管理一线作用，强化基层房屋行政管理工作，提高房产办事处对居民委员会、业主委员会、物业管理企业业务指导能力。落实市房地资源局基层信息化管理要求，延伸网络终端至房产办事处，完善

基础信息管理手段。

2、完善物业管理应急保障机制

完善新区物业管理应急保障机制，对新出现的基础设施差、“收缴率低、收费标准低”的无人管理小区实行应急托管。设立新区补贴激励型“应急保障补贴资金”，用于公房、售后公房等的应急托管和房屋基础设施整治，进一步发挥“96916”平台应急维修保障功能。各功能区要会同街镇、房产办事处建立相应的应急托管方案，协调落实资金、房屋整治、托管单位、后续管理等事宜，满足居民最基本的物业服务需求，及时化解相关矛盾。

3、建立旧住宅物业服务与收费相匹配机制

旧住宅（以售后公房、早期动迁房为主）物业服务费标准（上海市1996年以来未作调整）与现行物业管理市场化进程严重背离，与现行商品住宅物业服务分等收费标准严重脱节（低于一级收费标准约50％），过低的物业服务费标准严重影响小区物业管理服务正常开展。为提高旧住宅小区物业管理服务水平，改善居民生活质量，物业行业主管部门、物价部门要尽快研究制定旧住宅小区物业管理服务基本标准及物业服务费标准，在全市率先建立旧住宅物业服务与收费相匹配机制。

4、加大旧住宅综合改造力度

根据市综合管理三年行动计划修缮标准和新区旧小区改造目标，新区尚有1600万平方米旧住宅小区需综合改造。各功能区应加快立项实施，扩大2007年度计划整治500万平方米的目标，确保世博会召开前完成各年度房屋综合整治计划及30万平方米不成套房屋改造，率先启动上钢、周家渡、南码头路街道等世博主要周边区域8.5万平方米不成套房屋的改造。

5、加强公房（含售后公房）管理

按照市房地局要求，规范公房租金使用，确保租金总额60%用于房屋修缮，加大公房修

缮资金使用监管力度，确保修缮资金使用落到实处；强化公房修缮管理，开展直管公房全项目维修，建立专项维修计划上报备案制度和竣工验收、审计制度；按照市房地局明确的售后公房住宅小区物业服务标准，逐步推行售后公房“菜单式”分等收费管理模式，逐步理顺售后公房物业管理机制，促进建立长效管理机制。

6、推进房屋应急维修中心建设

拓展浦东物业“96916”平台服务功能，延伸服务范围，发挥平台信息资源效力，在资金投入、业务指导等方面加大保障力度。各功能区要相应建立“96916”应急维修分中心，缩小服务半径，提高服务效率，进一步满足居民安全使用房屋的需求。在政府保障机制实施和完善过程中，依托浦东物业“96916”信息平台，在物业应急维修方面做到有求必应，逐步实现新区房屋维修专业化、品牌化和规模化，在家政服务、家电维修、便民服务等方面拓展其延伸服务功能。

7、加强房屋维修资金使用监管

细化维修资金使用范围，规范维修资金使用决策程序，加强业主自主监管和防范风险意识，实现维修资金审核、审价和审计“三审”制度，采取网上监管、实地检查等多种途径开展业主大会支取维修资金、公布账目等情况实地检查工作，继续开展物业管理公司代收维修资金催缴工作，加大对银行履行维修资金管理合同和使用支取程序的监管力度。

五、保障措施

（一）组织保障

建立浦东新区住宅小区综合管理联席会议制度，由新区建设交通委牵头组建，各相关部门、功能区参加，明确分工、落实责任、加强协调，联席会议办公室设在建设交通委。各功能区会同街镇建立相应的住宅小区综合管理联席会议制度以及住宅小区综合管理例会制度，定期研究综合管理三年行动计划推进落实工作。