论我国城市化与房地产业发展

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论我国城市化与房地产业发展

作者：张大鹏

来源：《现代经济信息》2012年第19期

摘要：近年来，我国城市化进程加快，城市中逐渐聚集了越来越多的人口和生产要素，因而城市区域规模、职能和设施等方面必须做出一定的调整。我国房地产业伴随着城市化进程快速发展，十分具有研究价值。但是我国的房地产业仍旧是朝阳行业，其中存在的问题还有很多。本文分析了城市化带动下房地产市场的发展状况，并提出了应对措施。

关键词：城市化；房地产业；发展

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）10-000-01

城市化推动着人类的发展，它是社会发展到一定阶段的产物。在全球化的经济形势下，我国城市化正快速运行着。我国房地产业伴随着城市化进程快速发展，现如今已成为我国城市化进程中十分具有研究价值的领域。城市化与房地产业关系十分密切，研究我国城市化与房地产业之间的关系，对我国城市化与房地产业的发展具有重要意义。

一、我国城市化发展概况

自改革开放以来，我国城市化快速发展，现如今已取得显著效果。我国城市化进程大致可以分为四个阶段：即1949-1957年为城市化初期起步阶段，1958-1965年为不稳定阶段，1966-1977为停滞发展阶段，1978至今为快速发展阶段。

二、房地产业对我国城市化发展的影响

（一）增加我国房地产市场的有效需求

当前，我国城市化率跟不上工业化的发展。如果促使两者水平处于一个比较平衡的状态，那么在未来的20年内，我国的城市化水平少说要提高一倍。所以，就理论而言，我国的房地产市场具有的发展空间非常大。

（二）促进我国房地产价格的提高

目前，我国经济高速发展，城市化速度也比较快，在未来的20年内，城市面积和城市人口要成倍的增加，住房的需求很大，这样我国各大城市房价明显上升。

（三）我国房地产市场呈现出需求结构多元化的态势

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状房地产投资状况从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产开发状况根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产销售状况从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

城市化道路的几个阶段

城市化道路的几个阶段城市化水平的高低是衡量一国现代化水平高低的核心指标。新中国成立前夕，我们就确定了两个重心转移（从乡村到城市，从农业到工业）的方针，城市化与工业化均提上现代化日程。从现代化融合的视角看，当代中国城市化道路可划分为以下六大阶段。第一阶段是新中国建立初期（1949-1952），为工作重心由乡村向城镇转移、城镇化恢复期。属于经济恢复、政治重构与社会秩序逐渐稳定的时期。1949年我国城镇人口为5765万人，城镇化率达到10.6%。到1952年，我国城镇人口已达7163万人，城镇化率达到12.46%。这一时期，我国还处于新民主主义社会时期，各种经济成分在市场经济基础上在国营经济主导下共存发展，城市化与市场化融合在一起。随着工业化的起步，城市建设逐步展开，农村人口流入城镇，城镇化水平稳步增长。但市场经济的作用也在强大的国有经济和国家力量干预下越来越显示出它的限度。到1952年，国企职工已经占到职工总数的96.67%。新民主主义理论明确了新中国成立以后工作重心从农村转到城市，从农业转到工业，以工业化与城市化为现代化根本方向的发展战略。要求城市领导农村，工业领导农业。农业与乡村必须在工业与城市领导下才能发展，才能机械化、现代化。这一时期虽然并没有太强调城市化，但极其强调工业化。要求即使商业占多数的城市也要以工业为主，城市化与工业化高度结合。但与市场化的结合逐渐削弱，国家力量组织的城市人口下乡与市场力量推动的农村人口进城二者并存，城市二元结构虽然存在，但城乡二元体制还没有形成。城市人口以自然增长为主，机械增长不多。城市之间通过市场与政府的资源分配保持联系。城市结构是大城市主导的城市化结构。第二阶段是“一五”计划（1953-1957）与“三面红旗”时期（1958-1960），为快速城镇化与急剧城镇化时期，城镇人口以机械增长为主。其中，“一五”计划时期（1953-1957），城镇化率由12.46%上升为15.39%。到1957年，我国城镇人口已达9940万人。“三面红旗”时期（1958-1960），城市建设、城市发展、城市化均出现了“大跃进”。城镇化率进一步由15.39上升到19.3%。到1960年，我国城镇人口已达1.31亿人。新设城市33座，新设建制镇175个，城市达到208座，比1957年增加18%。这一时期提出了10-15年基本实现城市现代化的任务。决定以“人民公社”理念重新规划一切城市。城市人口急剧增加，城市数量迅速增多，城市工业普遍发展，大城市与小城镇均得到快速发展，大城市的卫星城开始出现。由于城市化速度太快，以至城市规划多变。市场经济急剧向计划经济转型，计划经济体制与城乡二元体制初步形成，城市化与市场化逐渐分离。其中，“一五”计划时期为计划经济向市场经济过渡期，计划经济发挥主导作用，市场经济还没有完全消亡。“三面红旗”时期为初步形成的计划经济的自我调整期，计划经济已经占据绝对支配地位，但也开始暴露集权指挥的弊端而进行自我调整，中央计划权力下放地方，市场经济也重新发挥有限的作用。整体看来，全国市场、城乡市场已经被行政体系与公有制企业分割。当时的城乡市场很据国营商业及合作社商业分工负责的原则，划分经营范围。即大、中城市和工矿区的市场归国营商业负责；集镇和农村的市场归合作社商业负责；一般县城及大的集镇，由各省根据不同条件，划归国营商业或合作社商业单独负责，或由国营商业、合作社商业双方共同负责。城市化主要由工业化推动，工业化与城市化高度融合。这一阶段的城市化偏重内地，偏重建设新城镇，偏重发展工业城市，重点是华北、西北、华中等地新工业地区的建设。第三阶段是“大调整”（1961-1965）与“大动乱”时期（1966-1977），为城镇化停滞、城镇乡村化与逆城镇化时期。在大调整时期（1961-1965），大量城市工业项目被取消或收缩，大量职工被精简，大量城镇人口被动员下乡。建制镇标准被提高，城市数量与城市规模被压缩。城市发展停止，城市建设停步，城市规划取消。1961-1962年，城镇化率由19.7%降为17.33%。1962-1965年，城镇化率只有微弱的上升，由17.33%升到17.98%。城市由208座削减到171座。精简近2000万职工和2600万城镇人口。大动乱时期（1966-1977），工业方面主要搞“三线建设”。为了配合“三线建设”，城市建设采取不要城市、不要规划的“山、散、洞”理念，开始了城市的乡村化、村落化建设，工厂与城市建在山沟里与山洞里，以消除工厂与城市特征，形成许多规模极小的工厂聚集点与工人居民镇，服务设施低标准，以消除城乡差别。由于以阶级斗争为中心，经济建设受到严重的干扰与破坏，基本上处于停滞状态，城镇新增劳动人口的就业问题无法解决，同时还

近五年中国房地产发展变化(DOC)

近五年中国房地产发展变化 2016年巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况

21城市发展与城市化

2.1城市发展与城市化学习目标： 1.理解城市化的内涵。 2.运用有关资料，概括城市化的过程和特点。 3.运用有关资料，解释城市化对地理环境的影响。学习内容：一、城市的起源与发展仁起源：(1)城市是_______________________________________________________________ 的产物。(2)城市产生的基本前提是_______________________________________________________ 2 ?世界城市发展史，大致经历了三个阶段： 3.世界最早出现城市的地区有 (四大文明古国) ______________ 试分析其优势自然条件：气候：_____________ 水源：_________ 地形：_______ 土壤：_________ 二、城市化内涵 1 .城市化的概念：一般指________ 转化为___________ , _______ 转化为___________ __________ 转化为 ___________ 的过程。 2.城市化的主要表现： (1) _________________________________________________________。 (2) ______________________________________________________________________ (3)— 其中以___________________________ ,作为衡量一个国家或地区城市化水平的主要标志。 3. ________________________ 城市化是______________________________ 的必然结果，它不仅包括_____________ 的变化，还包括________________ 和____________ 的变化。典例：世纪金榜P33-6题、11题(1-3)以及P35-例2 (1)。三、当代世界城市化发展的新特点： 1.当代世界城市化特点： (1) (2) ______________________________________________________________________ (3) 2.在西方发达国家，城市化进程一般经历三个阶段：

当前房地产市场形势分析报告

当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。

中国城市化道路的选择

中国城市化道路的选择到1999年，我国城市化水平已达30.90%，城市数量达668个，其中市区非农业人口在50万以上的大城市已增加到81个，建制镇已发展到19244个。从我国城市化的进程来看，自建国以来的城市化大致经历了四个发展阶段。即1949—1957年的起步阶段，1958—1965年的波折阶段，1966—1978年的停滞阶段，1978年至今的快速发展阶段。其中1961年1月中共中央提出的“调整、巩固、充实、提高”的八字方针，1980年国务院制定的“控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”的方针，1990年4月1日开始实施的《城市规划法》提出的“严格控制大城市规模，合理发展中等城市和小城市”的方针等都对各个时期城市化的发展起着政策上的指导作用。国内有的学者认为，目前我国的城市化发展的状态是“严重滞后”，表现在两个方面：一是与国外城市化水平相比，我国城市人口比重过低，城市数量过少；二是对广大人民的需要而言，现有的城市还不能满足他们的各种要求。关于中国城市化道路的选择，学者们大致提出了四种方案：（1）农村城市化道路。中国的城市化，说到底就是如何让9亿多农民城市化，如何让农村城市化。农村城市化的主要载体是小城镇，利用小城镇可以吸收农村的剩余劳动力，加快农村的工业化，改变农民的传统思维方式和生活方式。（2）区域城市化道路。我国幅员辽阔，地区差异显著，区域城市化可以集中地区优势首先进行区域内部的城市化，然后再向周围扩散。（3）建新城市。前面已讲到，我国城市数量过少，建新城可以降低改造旧城的成本，使新的人群城市化。（4）城市现代化或再次城市化道路。让现有城市内部的城中村民、市民快速现代化、再次城市化，城市设施、经济、文化、环境设施现代化，不断与国际接轨，实现传统社会向现代社会的根本转变。我国的国情和西方发达国家的城市化经验表明，我国不应走限制大城市发展、实行小城镇化的农村城市化道路，而应该选择以发展大中城市和大都市带为主、以小城市和城镇为辅的模式。认为中国的城市化应分为三个层次：在具有优良的生存与发展条件、适宜建设和发展城市经济与社会的平原地区, 集中了我国人口与经济的大部分, 以发展大中城市和以大都市为龙头的密集城市带, 作为主要城市载体, 吸纳农村人口；在西部高寒、沙漠、草原和南方山岭地区, 以点状分布状态大中小城市并举作为主要城市载体, 吸纳农村人口；在大都市带和点状城市的周围广大乡村地区, 发展小城镇作为城市载体, 吸纳农村人口。中国的国土面积广阔，各地情况不一，同一地区的各个方面的发展程度也不一样，因此在城市化的具体操作上应该根据实际情况制定策略。比如西部应该注重开发、建设，但同时也要注意保持生态平衡；东部应该注重城市文化的建设，培养城市的人文气息。而在城市化的模式选择上，西部人口分散，应该先进行小城镇建设，使人口实现初步的聚集，然后再进行小城市、大城市建设；而东部的一些城市发展水平高，城市人口比较集中，城市建设应该向周围扩散，比如建设一些卫星城。四﹑简单的结论西方发达国家的历史和教训告诉我们，城市化的发展不能以牺牲生态环境、资源为代价，我国的实践和经验也表明，中国新时期的城市化必须在社会和自然和谐共生，人口、资源、环境的协调发展的前提下进行。城市化理论的构建必须在新型现代性的视野下进行，以建设城乡结合、工农业结合的田园城市为基本目标，城市建设以能够满足人的需要、实现人的全面发展为目的，以人与自然、人与资源环境和谐共生为前提，走出一条经济、社会、资源、环境效益统一的可持续的城市化道路。《中国城镇化-机遇与挑战》摘抄 2006年07月13日星期四 09:47 1、美国经济学家、诺贝尔奖获得者stiglitse在世界银行一次会上讲到：在21世纪初期，影响世界最大的两件事，一是新技术革命，二是中国的城镇化。 2、根据世界银行统计，人均国民收入达到1000美元是城镇化的起飞线。当一个国家或地区到了这一阶段，城镇化将会加速发展，基础设施的投入将会成倍增长。城市化水平达到30%，人均GDP达到1000美元的阶段，就意味着公用投资将超过私人投资，城市化将高速发展，经济社

城市发展与城市化教学设计

莘县高中地理优质课评选第二章城市与地理环境第一节城市与城市化（课时1）丁兆慧

莘县第一中学 2014年4月20日第一节城市与城市化【课标要求】运用有关资料，概括城市化的过程和特点。【课标解读】本条课标的行为条件是“运用有关资料”，行为动词是“概括”，认知内容是“城市化的过程和特点”。从行为动词的描述，可以确定本条课标的认知水平属于理解层次。为了达到标准要求，教学应当选取典型的资料作为概括和解释的对象。同时，城市化的定义、动力因素等是达成该课标必要的知识铺垫。【教材分析】本节从城市的起源入手，介绍了城市发展的三个阶段，依据课标要求，重点论述了城市化、当代城市化的新特点。第一目主要讲述了两个问题：一是城市的起源，主要介绍了城市产生的基本条件：二是城市的发展，教材将其分了三个历史阶段可对比说明。第二目是本节的重难点内容。首先介绍了城市化的概念及其内涵，然后图文结合讲述了当代城市化的主要特点。可为学生搜集材料，提高学生分析运用材料的能力。【学情分析】 1.高中生有旺盛的求知欲，不再满足于老师的照本宣科的讲解。

2.通过半年多的学习，高一学生已经基本上适应了高中地理学习的习惯，具有了一定的知识储备和自主学习的能力，因此一些基础的知识可以通过自主学习解决，突出重点和难点的分析。 3、学生有不可估量的潜力，教师可多放手，多鼓励，善诱导。【设计理念】本节课通过创设情境，以境激情，以情激情，调动学生的积极性；通过创设探究性的思考题，培养学生的自主学习和合作学习的能力；通过观察图片和地图来理解课文中较为难懂的问题，扫平知识理解中的障碍，让学生最大限度地参与到教学过程中，实现学生的主体地位，使课堂充满活力。在学生学习的过程中展示相关的资料和图片资料，培养学生运用资料分析问题的能力。【学习目标】 1、阅读课本，说出城市起源的历史条件和城市发展的阶段 2、结合实例，说出城市化的含义及衡量指标 3、运用图表资料，概括城市化的过程和特点 4、增强热爱家乡、建设家乡的情感【教学方法】资料分析、案例探究与问题讨论，引导学生开展自主学习、合作探究等学习活动。【教学过程】导入新课：播放视频《风帆起珠江》。结合视频内容，提问学生：我们从视频中看到了珠三角的快速城市化。那么什么是城市化？城市化又具有哪些特点呢？让我们

我国房地产发展史

新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。

中国房产未来发展趋势

中国未来几年的房地产发展趋势六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购

我国当前城市化的问题和发展战略

我国当前城市化的问题和发展战略中国科学院可持续发展战略研究组 2012年11月13日编者按：中国改革开放30多年来，随着经济发展和工业化的推进，城市化进程始终以两倍于世界同期平均速度的步伐高速发展。与世界其他国家相比，我国目前城市化发展处于什么样的阶段，存在什么样的问题，是否可以一直持续下去，明晰这些问题对于我国未来经济发展走向、提升国家综合国力、构建和谐社会具有重要的意义。改革开放以来，中国城市化进入到加速发展的新时期。但长期实施的城市化方针却严重阻碍了中国城市化向更高层次迈进。我国当前城市发展中面临的问题背景链接 2011年中国城市化率首次突破50%，意味着中国城镇人口首次超过农村人口，中国城市化进入关键发展阶段，这必将引起深刻的社会变革。中国的城市化道路是城市化滞后于工业化的非均衡道路；是土地城市化快于人口城市化的非规整道路；是以抑制农村、农业、农民的经济利益来支持城市发展，导致不能兼顾效率和公平的非协调道路；是片面追求城市发展的数量和规模，而以生态环境损失为代价的非持续道路；是以生产要素的高投入，而不是投入少、产值高，依靠科技拉动经济增长的非集约道路。传统的城市化存在着诸多弊端，中国未来的城市化必须走出一条具有自身特色的新型城市化道路。

关于《2012中国新型城市化报告》：该报告是由中国科学院可持续发展战略研究组组长、首席科学家牛文元教授担任主编，组织多名专家历时1年完成的研究成果。这是继2009年之后专门研究中国新型城市化战略的第四部年度报告。城市经济增长的速度与质量的非同步投资与消费失衡：资本形成总额对经济增长的贡献率一直保持较高的水平，拉动GDP增长的百分点数，尤其2009年，资本形成总额贡献率达到95%以上，对经济增长的拉动达到了8.7个百分点；而同期的消费贡献率只有45.4%，消费拉动经济增长点数只有4.1%，货物和服务净出口贡献率为-40.6%，拉动经济增长百分点也出现了负值。在我国城市化发展中，一直存在着高投资、高出口、低消费的发展问题。按照国际惯例，发展中的转型国家，投资与消费的比例正常水平为30∶70，正常的下限是35∶65，但是我国的投资消费比接近1∶1。可见，我国消费率偏低，投资率偏高。投资与消费比例的失调是我们重建设、轻消费、居民收入水平低下、社会保障不健全等原因。第三产业比重过低：如果按照三大产业投资水平来看，第二产业投资一直保持较高水平，长期以来我国的固定资产投资向工业特别是重工业倾斜。经过几十年的发展，我国的第三产业发展始终没有取得突破，2010年我国第三产业的增加值占整个GDP的比重只有43.1%，第三产业的从业人员占全社会从业人员的比重只有34%。从第三产业内部结构看，我国主要以商业餐饮、交通运输等传统服务业为主；邮电通讯、金融保险等基础性服务业以及信息咨询、科研开发、旅游、新闻出版、广播电视等新兴服务业虽然发展较快，但比重仍不高，发育仍不足。此外，我国服务业产品创新不足，服务品质和技术水平不高，在组织规模、管理水平与营销技术上与国外服务业都存在相当大的差距，难以适应激烈的国际竞争需要。

鲁教版地理《城市发展与城市化》word教案

第一节城市发展与城市化教学目的： 1、知识与技能：了解城市起源的条件和发展的三个阶段；了解城市化的含义、标志和当代城市化的特点；理解城市化对地理环境的影响。 2、过程与方法：围绕生产力的发展和社会分工等因素分析城市起源和发展；从城市化的概念入手，围绕着城市化的三个标志，分析城市化的过程和特点；从城市数量、规模扩大所引起的变化角度分析影响。 3、情感、态度与价值观：感悟生产力发展水平的影响；领会当代城市发展的趋势；重视城市环境问题。教学重点：城市化及其特点，城市化带来的环境问题教学难点: 郊区城市化和逆城市化教具准备：有关图表，课件教学过程：导入新课：在原始社会，人类为了生存，他们相互合作、共同生活，聚居在一起，从而形成聚落。聚落是人类各种形式的聚居地的总称，包括乡村和城市。（学生讨论城市与乡村的差别）得出城市特点： 1、人口高度集中 2、建筑物高大密集 3、工商业集中而发达 4、居民以非农业人口为主 5、是区域的政治经济文化中心承转：那么城市是如何产生的？又是如何发展的？一、城市的起源与发展世界最早的城市诞生在美索不达米亚平原、尼罗河谷地、印度河谷地、黄河和长江中下游地区、中美等地。阅读图2—1—2，思考回答，为什么在这些地区兴起？城市兴起必须具备哪些条件？点拨：

这些地区自然条件优越（气候、地形、土壤、水源），有利于生产力发展。阅读课本，填写城市发展的三个阶段二、城市化及其特点 1、城市化定义：指人口向城镇集聚和城市范围不断扩大、乡村变为城镇的过程。 2、城市化表现：（1）城市人口增加（2）城市人口在总人口中的比重上升（3）城市用地规模扩大城市化的主要原因：经济发展不平衡 3、衡量一个国家或地区城市化水平的标准——城市人口占总人口的比重。 4、世界城市化的的特点（1）城市化进程大大加快城市化是工业革命的产物，世界范围的城市化进程也是从工业革命以后开始的。城市化水平随时间的变化曲线——稍被拉平的“S”形曲线(图2-1-4) 讨论：请同学们读取图2-1-4每个阶段的城市化水平的起止数值，观察曲线的倾斜程度，明确城市化进程中各阶段的特点。点拨：初级阶段的城市化水平低于25％一30％；加速阶段的城市化水平是从25％～30％增长到60％～70％，增长迅速，此阶段容易出现环境恶化等城市问题；后期阶段城市化水平高于70％，城市人口比重增长趋缓甚至停滞。（2）大城市数量迅速增加，大城市带出现世界六大城市带：日本太平洋沿岸城市带、中国长江三角洲城市带、欧洲西部城市带、英国南部城市带、美国—加拿大五大湖地区城市带、美国东北部大西洋沿岸城市带。（3）发达国家与发展中国家城市化差异加大

房地产市场现状及未来发展趋势(精)

房地产市场现状及未来发展趋势苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起

中国特色城市化道路的特征(详细)

二、中国特色城市化道路的主要特征与以往走过的城市化道路相比，中国特色城市化道路具有以下主要特征: 1、城市化与工业化、信息化和现代化同时推进的城市化道路中国正处于工业化时期，工业化仍然是城市化的强大动力。中国特色的城市化道路，既不能是中国过去走过的滞后型城市化道路，也不能是部分发展中国家所走过的过度型城市化道路，而应是一条城市化与工业化相辅相成、互相促进、适度同步发展的城市化道路。同时，中国城市特别是大城市又处于信息化的启动和起步时期，因此必须大力推进信息化。也就是说，中国在推进城市化进程的同时，面临工业化与信息化的双重任务。在一些城市，特别是先进的大城市和科技城市，信息产业已处于重要的、突出的地位，成为城市发展的增长点，是优先发展的先导产业和支柱产业。城市化和工业化发展到什么程度，在很大程度上取决于信息化发展到什么程度。中国特色的城市化道路还是一条城市化与现代化同时推进的城市化道路。现代化(modmeziatoin)这个术语开始被学者们广泛使用始于1958年丹尼尔·勒纳发表的《传统社会的消逝》一书。勒纳提出了相互对立的两种社会系统，一是传统社会，一是现代社会。所谓传统社会是指自然经济占主导地位，人们的思想观念和生活方式比较落后，生产力较低的前工业社会;而现代社会则指市场经济在社会中占主导地位，人们的思想观念有很大的提高，生活方式有很大的改进，生产力较高的工业社会及后工业社会。并且他认为现代化就是从传统社会向现代社会转变的一个过程，是一个从传统的农业社会，农业文明向现代工业社会、工业文明转变的过程。60年代末、70年代初，美国学者英·克尔斯给现代化下了一般定义的同时，还给出10项指标来明确现代化的状态和发展水平，它们分别是①人均GDP3O00美元以上;②第一产业产值在国民生产总值中所占比重下降至12%一巧%;③第三产业产值在国民生产总值比重上升至45%;④非农业就业人口在总就业人口中所占比重超过45%;⑤成

浅谈中国房地产行业的发展历程

288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超唐山市国文建筑有限责任公司摘要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消

我国房地产业的发展现状调查报告

的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。 2012年4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。 2013年1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。6月末，商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米，办公楼待售面积增加2万平方米，商业营业用房待售面积增加114万平方米。以上数据说明，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可以判断中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。结束语新世纪我国已进入全面建设小康社会的发展阶段，城镇居民可支配收入也将持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈。目前我国城镇人均住房面积正处于快速增长时期，这就加大了对住房的需求，刺激房地产市场活跃。目前城镇居民住房不均衡问题依然比较严重，中下等收入阶层住房困难问题依然存在，因此应加快住房结构调整，扩大经济适用房建设的力度，