《房地产开发与经营》课程设计

目录

第一章总论 (1)

1.1 项目背景 (1)

1.1.1.项目所在区域发展情况 (1)

1.1.2.项目发起原因 (1)

1.1.3.项目投资的必要性 (2)

1.2 项目基本情况 (2)

1.2.1.项目名称 (2)

1.2.2 项目地块位置及周边现状 (2)

1.2.3 项目规划控制要点 (2)

1.3 研究目的与方法 (3)

1.3.1 研究目的 (3)

1.3.2 研究方法 (4)

第二章项目宏观因素分析 (5)

2.1国家政治经济形式及有关政策 (5)

2.2 市场供给与需求 (5)

2.3 行业发展趋势 (6)

第三章项目区域环境因素分析 (7)

3.1长春市房地产市场投资现状分析 (7)

3.2 长春市房地产市场预测 (8)

3.3所在区域房地产市场分析 (9)

第四章项目开发条件分析 (11)

4.1 项目现状 (11)

4.2 地块征用情况 (12)

第五章项目竞争力分析 (13)

5.1 项目SWTO分析 (13)

5.2 项目定位情况 (15)

5.3 项目竞争楼盘分析 (15)

第六章建设规模与策划 (15)

6.1 建设规模与策划概述 (15)

6.2 建设规模与策划分述 (15)

第七章项目开发建设进度安排 (16)

7.1 进度安排概述 (16)

7.2进度计划具体安排 (17)

第八章投资估算与资金筹措 (17)

8.1 总投资估算 (17)

8.2 资金筹措与使用计划 (20)

第九章财务数据估算 (21)

9.1 营业收入估算 (21)

9.2 营业成本估算 (22)

9.3 损益状况 (22)

第十章财务分析 (24)

10.1 静态分析 (24)

10.2 动态指标 (24)

第十一章不确定性分析 (25)

11.1 敏感性分析 (25)

11.2 项目的盈亏平衡分析 (25)

第十二章费用效益分析 (27)

第十三章社会分析 (28)

第十四章环境评价 (29)

14.1 环境评价概述 (29)

14.2 环境评价分述 (29)

14.2.1项目施工过程中的环境影响及对策 (29)

14.2.2 建设中环境影响的环节措施 (29)

第十五章风险分析 (31)

15.1 风险分析概述 (31)

15.2 风险分析分述 (32)

15.2.1 政策风险 (32)

15.2.2 经济风险 (34)

15.2.3 自然风险 (34)

15.2.4 技术风险 (35)

15.2.5 管理风险 (35)

15.2.6 其他风险 (35)

第十六章结论及建议 (36)

《房地产开发与经营》课程设计

班级：房地产131班

姓名：

指导教师：

日期：2016-6-01至2016-6-06

姓名

第7-9章第1-2章第5-7章第3-4章第10-14章第15-16章工作分配

成绩

教师评语：

第一章总论

1.1 项目背景

1.1.1.项目所在区域发展情况：

项目位于长春市经开区，经开区是1993年4月4日经国务院批准建立的国家经济技术开发区。到目前为止，全区累计投资96.2亿元用于基础、公共设施建设，区内已形成四通八达的交通网络，具有完善的供水、排水、电力、热力、燃气等配套系统，区内满足现代化工业、居住和公共服务的需求。由于区内的政策优势，一大批企业到此投资设厂，形成了汽车零部件产业、粮食深加工产业、光电信息产业和生物制药产业等四大主导产业。随着区内经济的快速发展，市民对办公、住宅等配套设施的需求也显得越来越突出。

1.1.

2.项目发起原因：

中海地产作为中国领先的房地产企业，为实现企业固定利润及后期运营发展，中海地产需要不断增加项目建设。长春市作为东北地区的中心城市，在长春市的投资开发成功，对中海地产开辟东北市场具有重要意义。

①高新技术区生活配套住宅的需要；

②开发商投资开发的需要；

③政府进行区域开发的需要；

④改善居民居住生活条件的需要等。

1.1.3.项目投资的必要性：

经开区属于长春市发展并不成熟的区域，该区政府提供良好的政策优势，发展前景好，具有可观的经济利润。

①中海·和枫雅居的启动对中海地产东北区域市场的发展具有重要意义；

②有利于提高项目布局的合理性，提高市场覆盖率；

③有利于提升品牌形象、降低经营风险；

④该项目的启动还可以扩大区域乃至社会的影响力；

⑤此外还有利于中海地产的可持续经营等。

1.2 项目基本情况

1.2.1.项目名称：长春市中海·和枫雅居

1.2.2 项目地块位置及周边现状:

位置:中海·和枫雅居位于长春市经开区的远达大街快速路与长新东路交会北行1000米处。

交通:3路A、B线；规划中的地铁5、6号线、北湖快轨

教育:金钱村小学、力旺中学、大学城、规划中的吉大附中

环境:北湖公园、劳动公园

医疗：中日联谊医院、吉大三院

商业：欧亚购物中心长新店、中东瑞家、红星美凯龙、八里堡

市政：市政及公共设施相对不完善

1.2.3 项目规划控制要点：

表1-1 项目规划指标

总占地面积62.6万㎡

总建筑面积126万㎡

地上建筑面积109万㎡

地下建筑面积17万㎡

住宅绿化率30％

住宅建筑密度25％

商业绿化率25％

商业建筑密度50％

住宅容积率 1.6

商业容积率 2.0

1.3 研究目的与方法

1.3.1 研究目的：

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、程序化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。具体来看就是以最科学、最周密的计划，最大限度地降低将要建设的中海·和枫雅居,该项目的经营风险，尽可能地提高该项目开发所带来的经济、社会及环境效益。

1.3.2 研究方法：

图1-1 项目研究方法

研究方法

不确定性分析 风险分析

资料整理、统计分析 市场调查与预测

综合评价

利用主要技术经济评价指标

第二章项目宏观因素分析

2.1国家政治经济形式及有关政策：

针对房地产态度积极要“鼓励大众消费，控制‘三公’消费。促进养老家政健康消费，壮大信息消费，提升旅游休闲消费，推动绿色消费，稳定住房消费，扩大教育文化体育消费。”特别是针对住房需求方面，不仅是支持首次置业，对于改善性住房需求也力挺。同时，保障性住房也要推行实物保障与货币补贴并举的措施。“把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。

此外自3月底以来，新一轮楼市托底政策出台，二套房首付比例大幅下调，同时，营业税免税的条件由购买满五年调整为购买满两年。而地方层面上，已有上海、辽宁等五地上调了公积金贷款提取额度上限。70个大中城市新房成交量为21.7万套，比2月份大幅回升65.9%。房价环比下降城市数据减少及成交量回升，都表明楼市在继续回暖。

2.2 市场供给与需求：

今年1-4月份房地产投资仍冷热不均。其中，一线城市房地产投资增速回升，但二三四线城市的房地产投资仍增长缓慢。2015年北京、上海、广东1-4月份房地产投资增速均为两位数快速增长，分别为20.8%、15.0%和16.7%，与去年同期21.3%、4.9%、19%增速相比，北京、广东为增速小幅下降，上海则明显加快。但除了一线城市和有基数小这一特殊情况的西藏以外的其他省份房地产投资形势

不容乐观，1-4月，内蒙古、辽宁、黑龙江、云南、青海房地产投资均为负增长，其中内蒙古为-28.8%，辽宁为-25.6%。山东、江苏、浙江、重庆、湖北、河南等地房地产投资增速大幅低于去年同期，1-4月增速分别只有0.6%、3.7%、7.5%、7.8%、4%、7.8%，大幅低于去年同期的15.7%、17.4%、14.5%、25%、22%、16.8%。由此可见“供大于求”的格局仍然未改变。

2.3 行业发展趋势：

最近，楼市似乎已经感受到了初夏的温度。在价格上，与4月份相比，5月价格环比上涨的城市数量增加9个，价格环比下跌的城市数量则减少了8个。而在成交量上，5月份30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长15.5%，同比增长34.9%，亦创下了近6年的同期新高。

具体看，我国一、二、三线城市成交量均有不同程度的上升。其中，一线城市5月份成交量同比增幅由4月的59.2%上升至82.7%；二线城市由4月的25.0%上升至25.3%；三线城市则由4月的25.5%上升至32.1%。

由此可见楼市新政持续发酵、股市走强刺激需求、经济企稳预期增强等是近期楼市“升温”的重要因素。不过，在整体“供大于求”格局未变、居民资产配置趋势日益多元化的背景下，未来房价上涨空间有限，分化走势仍将延续。

第三章项目区域环境因素分析

3.1长春市房地产市场投资现状分析：

我国的房地产业一直是国民经济的重要组成部分，是关系到国计民生的重要产业，而我国的房地产投资也一直保持强劲发展势头，成为我国经济增长的热点。

在区域房地产投资方面，城市规模的大小,直接关系到城市的房地产投资规模的大小。长春在我国范围内属于中型城市但一直发展势头强劲，这就决定着长春的房地产投资也在规模适中的前提下不断向前发展。长春的房地产投资在规模上远比不上我国北京上海等地的房地产投资规模，一是因为各省在经济发展上存在着较大差异，二是长春市房地产投资市场需求不足而且没有像北京上海等城市的对外的“集聚”效应即外生需求也不足。

但是长春房地产业也像全国房地产业的发展态势一样，稳步上涨，长春市房地产市场存在的巨大商机也引来了众多大房地产商的青睐。可以说长春地产进入“摘果子”阶段。如今长春的房地产市场越来越成熟。

3.2 长春市房地产市场预测：

经过一段近两个月的震荡下行，上周长春商品住宅市场终于有了较大幅度的回升。根据克尔瑞提供的数据显示，上周长春商品住宅市场成交均价为6590元/平方米，环比涨4.94%，商品住宅成交面积13.01万平方米，环比涨6.4%。上周长春商品住宅周成交均价和成交量均有较大幅度的回升，共成交商品住宅1315套，环比上升了3.6%。

房产政策和金融政策连续出台，为全国的房地产市场注入了一剂强心剂，但这对于长春市场来说，反映在成交量上还需要一段时间。在此之前，长春市场成交主要以清库存为主，剩余产品均价较低加之优惠的原因，导致整体成交均价持续走低，进入4月份，各项目新品逐渐推出，价格水平可能会逐渐回升。

此外由于个人二套住房贷款最低首付比例降至四成后的首个“小长假”，吉林省长春市房地产市场暂时还没能全部施行房产新政策。调查发现，一些品牌楼盘的销售情况明显“回暖”，而一些中小楼盘销售起色仍不明显。

图3-1 长春市房价走势图

图3-2 长春市房价分布图

3.3所在区域房地产市场分析：

中海·和枫雅居位于长春市经开区的远达大街快速路与长新东路交会北行1000米处。经调查发现经开区该项目附近有吴中北国之春、澳海梦想城、力旺康城等项目。

各地产公司争相到该区域拿地开发，但该区域经济发展相对较为落后，供过于求的局面依旧存在。

该区域为近年来政府新规划开发的地方，很多基础设施、市政服务功能相对较弱。该区域开发的房地产项目主要满足中低等收入群体的刚性住房需求，该区域的项目相对来说，价格较低，户型以多层、高层和小高层为主。近年来，随着政府的积极建设，一大批开发商在这里投资建设，是长春市房地产市场较为活跃的区域，有一定的升值空间。

第四章项目开发条件分析

4.1 项目现状：

中海和枫雅居位于经开北区，远达大街快速路与长新东路交会（北行1000米），项目占地面积62.6万平方米，建筑面积126万平方米，由11个地块组成，容积率1.73

表4-1 规划开发分期情况

中海和枫雅居紧邻远达大街，目前在远达大街同行的公交线有3路A线和3路B线，目前3路区间车也正式通车，长春地铁7号线也由此经过，北湖快轨也离项目不远。在教育资源方面，中海和枫雅居周边除了金钱小学外，还有政府预留的教育用地，项目本身还将配建有幼儿园。中海和枫雅居北侧紧邻长东北核心区，距北湖生态湿

地公园2分钟左右的车程，南侧则紧邻政府规划的景观带。

4.2 地块征用情况：

本项目开发建设的土地位于长春市经开区56号57号58号59号79号地区，面积为626000平方米。经长春市市人民政府国用国土使用证批准为城镇住宅商业用地。

本项目土地的开发建设规划，已经长春市规划局审议通过。

第五章项目竞争力分析

5.1 项目SWTO分析：

S(优势)

(1)交通条件：中海和枫雅居位于经开北区，远达大街快速路与长新东路交会，多路公交线路即将落站项目地址，交通方便，升值潜力无限。

(2)生活配套：小型超市、农贸市场、便利店、商业步行街

(3)教育配套：金钱村小学、力旺中学、大学城、规划中的吉大附中。所以，本地块所处地段文化气氛浓厚，对于那些渴望自己的孩子以后得到更好的教育的家长来说，无疑是最佳的选择。

(4)医疗配套：中日联谊医院、吉大三院，就医方便。

(5)品牌优势：中海地产作为中国房地产领先的开发企业，可信度高，质量有保障，公司信誉好，物业管理具有明显优势。

W(劣势)

(1)接近郊区，相比其他大多数项目，本项目处于市区与郊区的交接处，一边是市中心，另一边为村落，在工作上班方面处于与工作地点远的劣势。

(2)周边生活配套设施目前品质不高，居民生活品质受一定影响。

(3) 临近主干道，部分临街住宅将受到噪音干扰。

(4)相对于其他地产的物业费用较贵。

O（机会）

(1)长春是历史文化名城，随着旅游产业的兴旺和城市规划建设的日趋完善，长春的房地产市场前景将更为广阔。长春房地产市场正在从“解困型”向“改善型”和“舒适型”的轨道健康有序的发展。随着桂林加快推进全面建设小康社会步伐，工业化、城镇化水平的不断提高将给房地产产业带来巨大的市场需求。

T（威胁）

(1)随着国家最新出台的一系列房价限制措施，全国许多一线大城市房价纷纷下跌，许多消费者也由原来的急切想买到房的心态转到了观望态度。

(2) 长春市小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。 (3)长春市的房地产行业竞争激烈，更是受到市中心地产的冲击。

总结

通过以上对本项目SWOT综合分析，本项目机会与风险并存，唯一的办法就是尊重市场，适应市场，顺应消费人群的心愿，通过有效整合项目在区位、规模、产品、品牌等方面的竞争力，可以形成强大的综合竞争力，完全能够向市场发起强大的冲击和挑战，甚至突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，成为区域性的标志性项目。

5.2 项目定位情况：

1、项目目标客户群定位：

通过调研，目标顾客群体锁定在长春的中低收入人群

2、项目产品定位：

在总体上该项目定位于中低档，以适合供应项目供需圈内目标顾客群的有效需求。中低档住宅，由高层、小高层，多层与别墅等多种形态组成，满足从城市白领、中产阶级和城市精英等不同价值群体对高品质生活的需求。

3、项目价格定位：

该项目主要针对中低收入人群，为了满足该消费群体的刚性需求，项目价格不宜过高。

5.3 项目竞争楼盘分析：

第六章建设规模与策划

6.1 建设规模与策划概述：

项目占地面积62.6万平方米，建筑面积126万平方米，容积率1.73。

6.2 建设规模与策划分述：

一期产品，分为两个地块，由8栋33层高层、4栋25层高层和

50栋18层小高、4栋11层小高、95栋多层、8栋公寓及10栋临街商业组成。住宅共计8959，户型包括65平、75平、85平、95平、105平、120平，包括两室一厅一卫到三室两厅两卫。

1.同意在规划红线范围内进行规划设计。

2.规划容量要求：

3. 组织好用地内外交通，做到人车分流。

4. 按组团级配套设施规模设置用地内配套设施，居委会、小区活动中心、物业管理、配电房、停产库等设施不得漏项。中小学增容方案必须落实，并征得教育部门的书面意见。

5. 统一进行室外绿化设计。

6. 认真进行建筑单体设计。

7. 规划设计方案应同时满足国家和地方现行的有关法规和规范的规定。并征得供电、供水、教育、消防、市容等有关部门的书面意见。

第七章项目开发建设进度安排

7.1 进度安排概述：

中海和枫雅居于2016年九月一日正式开工建设，这一阶段中海和枫雅居主要有以下工作：项目实施准备、资金安排、勘察设计与设备订货施工准备、施工与生产准备、试运转直到竣工验收和交付使用等。这些工作阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响、前后衔接的，也有些是同时开展、相互交