关于“经租房”相关裁判案例的分析

关于“经租房”相关裁判案例的分析

“经租房”是指中国五十年代开始，对全国城市私有房产超出一定标准的部分进行社会主义改造，由国家进行经营租赁。随着政策的变化和城市的发展，那些被社会主义改造的“经租房”也出现了变化，有些变为政府所有，有些已经被出售了，有的已经被拆迁不复存在。从而引发了关于“经租房”产权问题的纠纷。

通过中国裁判文书网、openlaw以及无讼案例的检索，对相关典型案例的裁判观点进行了梳理。对于此类案件，法院主要以最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》为依据不予受理或驳回起诉。同时，法院往往会建议当事人向行政机关通过政策解决。具体分析如下：

一、以属于历史遗留问题为由或者属于行政权力为由，不予受理或驳回起诉。

（一）因确认经租房而引起的纠纷，属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，根据司法解释的规定，此类纠纷依法不属于人民法院主管工作的范围，不予受理。

案例：劳翠群与劳允国、劳允应等其他二审行政裁定书，（2015）穗中法少行终字第60号。

案由：上诉人起诉主张被上诉人广州市国土资源和房屋管理局、广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局在城市私房社会主义改造时期，超范围、超标准将其所有的房屋改造为经租房。按照国家当时经租房改造的政策，上诉人的房屋也不符合经租房的标准。因此，被上诉人的行为是错误改造经租房，请求法院撤销该改造行为。

裁判理由：本案是因确认经租房而引起的纠纷，属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，根据上述司法解释的规定，此类纠纷依

法不属于人民法院主管工作的范围，原审裁定不予受理上诉人起诉正确，依法应予维持。

裁判依据：《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”

（二）“经租房”政策是关于落实国家私房改造政策应当由行政机关履行的行政权力，不属于行政审判的范畴，驳回起诉。

案例：曹自强与衡阳市人民政府等行政复议决定二审行政判决书，（2014）湘高法行终字第206号。

案由：请求确认原告座落在衡阳市市中山北路原193号房屋108.4平方米的合法产权地位。

裁判理由：一审法院认为落实国家私房改造政策属于由行政机关履行的行政权力，不属于行政审判的范畴，故对原告要求返还经租房的诉讼请求不予审查，驳回起诉。原告上诉后，湖南省高级法院认为本案实质是上诉人对1958年国家对其私有出租房屋进行社会主义改造的行为不服，要求返还已被私改的房屋。上诉人提出请求确认其应享有原已被改造房屋的产权，因不属于行政审判权限的范围，法院不予审查，驳回上诉，维持原判。

裁判依据：《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第44条（一）项规定：请求事项不属于行政审判权限范围的，裁定驳回起诉。

裁判依据：依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）

项和最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十九条第（一）项。

（三）原告未提交相关证据证明李刘氏被改造的房屋系不符合国家和省、自治区、自辖市人民政府的政策规定而错改，属于历史遗留落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院的主管工作范围，驳回起诉。

案例：李学敏与昌黎县昌黎镇人民政府返还原物纠纷一审民事裁定书，（2015）昌民初字第1437号。

案由：原告母亲原有房屋7间，1965年被改造4.5间，另2.5间留给原告母亲及其二哥居住。原告请求法院判决昌黎县昌黎镇人民政府返还房屋。

裁判理由：李刘氏在1965年私房改造时被改造4.5间，按照《城乡建设环境保护部印发的〈关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见〉的通知》精神，被纳入私房改造的房屋产权“一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理”，原告未提交相关证据证明李刘氏被改造的房屋系不符合国家和省、自治区、自辖市人民政府的政策规定而错改，属于历史遗留落实政策性质的房地产纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的相关规定，属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院的主管工作范围，当事人为此提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。

裁判依据：《根据最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条。

二、以申请信息公开的方式要求公布经租房信息的，法院一般不予处理经租返还问题，或者以申请信息公开实质涉及历史遗留问题而不予受理或驳回起诉。

（一）行政机关经查发现“经租房”私房产权登记表不存在，而申请人也未能提供由该行政机关制作或保存的线索的，申请人要求行政机关公开登记表的理由不成立。

案例：韩树浩与杭州市余杭区住房和城乡建设局行政登记二审行政判决书，（2014）浙杭行终字第180号。

案由：上诉人认为在1968年私房社会主义改造时，上诉人之父韩秉祥和小伯韩维修亲自到临平房管处进行私房登记，填写了私房产权登记表，经过产权确认后进行了私房改造。上诉人要求杭州市余杭区住建局公布1968年私房接管时原告父亲到临平房管所填写的登记表和余杭区私房留房人均面积。

裁判理由：对当事人申请公开的政府信息，行政机关认为依法不属于本行政机关公开或者该政府信息不存在的，应当告知申请人。被上诉人余杭住建局经查阅原始档案资料后，发现上诉人要求公开1968年私房接管时期其父韩秉祥亲自到临平房管所填写的私房产权登记表不存在，并在《答复》中予以告知，在庭审中亦进行了合理说明。上诉人韩树浩虽认为信息存在，但未能提供该私房产权登记表系由被上诉人余杭住建局制作或保存的线索，其主张的相关信访函复中提及的“原始档案资料”并非直接指向私房产权登记表。其上诉理由不成立。

裁判依据：《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目、最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第五十六条第（四）项。

（二）虽以申请政府信息公开的方式向被告市房管局提出有关申请，实质系为解决其私房历史遗留问题，不应由人民法院作为行政案件受理。

案例：冷明与武汉市住房保障和房屋管理局政府信息公开二

审行政裁定书，（2015）鄂武汉中行终字第00285号。

案由：原告冷明向被告市房管局提交7份《信息公开申请表》，申请内容涉及“落实私房政策问题”和“处理私房改造遗留问题”是否系同一工作的记录信息等问题，要求市房管局公开相关信息。

裁判理由：冷明虽以申请政府信息公开的方式向被告市房管局提出有关申请，实质系为解决其私房历史遗留问题，属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院的主管范围。上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。

裁判依据：《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条、中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项。

三、经租房房屋权益纠纷应按行政行为作出时的法律法规处理，而当时的法律法规规定不属于行政诉讼调整的范围，故原告的起诉不符合行政诉讼的受理条件。

案例：不服蓬溪县赤城镇人民政府关于处理高显隆私房改造遗留问题决定行政判决书，（2014）蓬溪行初字第1号。

案由：请求确认确认被告作出的镇府发（84）54号文件无效并予以撤销。该文件将原告继承的91.8平方米经租房收归国有。

裁判理由：由于案争房屋涉及相关行政行为发生在《中华人民共和国行政诉讼法》颁布施行前，按照法不溯及既往的原则，该纠纷应当按照当时的法律、法规进行处理，但当时的法律、法规并未规定此类纠纷应作为行政案件由人民法院立案受理，因此本案房屋权益纠纷不属行政诉讼法调整的范围，原告高显隆等人的起诉不符合行政诉讼法的受理条件。

裁判依据：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五、第四十一条第（四）项和最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》

若干问题的解释第三十二条第二款、第六十三条第（二）项。

四、当事人在经租房改造时就知晓该行政行为的，时隔20余年才向法院提起行政诉讼，明显超过了法律规定的最长20年的起诉期限，且无正当的法定理由，法院不应受理，已经受理的，裁定驳回起诉。

案例：姚永俊与武汉市黄陂区住房保障和房屋管理局、武汉市黄陂区公房管理所城乡建设行政管理-房屋登记管理一审行政裁定书，（2015）鄂黄陂行初字第00054号。

案由：1958年社会主义改造时期原告家房屋中的12㎡被政府出租给他人，每月付给0.82元的租金，但只付了3个月，其他房屋由原告养父母居住。房屋一直由公房管理所经营管理至今。原告提起行政诉讼请求撤销文教巷50-52号房屋收缴充公行政行为，并确认原告对上述房屋享有继承权。

裁判理由：原告所诉行政行为发生于1987年，原告自称当时就知晓该行政行为，时隔20余年才向法院提起行政诉讼，明显超过了法律规定的最长20年的起诉期限，且无正当的法定理由，法院不应受理，已经受理的，裁定驳回起诉；原告要求法院确认其享有案涉房屋继承权的诉讼请求，不属于《行政诉讼法》第十二条规定的受案范围，该诉讼请求也应当裁定驳回。

裁判依据：《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条、第四十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）、（二）、（三）项。

五、通过检索，有极少数案例得到了法院判决支持，确认行政机关行政行为违法。

（一）行政机关没有尽到审查职责，对“经租房”进行产权登记和变更登记的，属于违法行政行为，应予撤销。

案例：张春爱、张全相等与南宫市人民政府城乡建设行政管理-房屋登记管理一审行政判决书，（2015）广行初字第52号。

案由：原告诉称，其父亲张新起（已故）是南宫市旧城十字街西南角（原南街164号）房产二层楼12间房屋的所有权人。1960年，12间房屋中的3间房屋被列入私改范围。1998年，被告非法将该房产与其他房屋合并变更登记至南宫市房产管理局名下，后又变更登记在南宫市兴业资产运营有限公司名下。原告请求法院撤销被告颁发的房产登记和变更登记证，并依法将该房产证中的第5号即258.11平方米的房产登记至原告名下。

裁判理由：被告对申请房屋的权属负有审查的职责，但被告在作出本案被诉行政行为时，没有尽到审查职责，对申请人房屋占用范围内土地使用情况没有查清，没有证明南宫市房产管理局享有该房屋占用范围内土地使用权的证据材料。因此，导致被诉具体行政行为事实不清、证据不足。被告给南宫市房产管理局颁发房产证的行政行为违法。而被告给第三人南宫市兴业资产运营有限公司颁发的房屋所有权证是对原房屋所有权证的变更登记，第三人南宫市兴业资产运营有限公司无证据证明其取得房屋属于善意取得，原登记违法，变更登记应予撤销。

裁判依据：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条、第七十四条，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条。

（二）行政机关并未提交证据予以证明经租房信息涉及国家秘密的，则该告知书缺乏事实依据，应予撤销，由该行政机关重新处理。

案例：中华人民共和国住房和城乡建设部与郑仲彦信息公开

二审行政判决书，（2016）京行终1444号。

案由：原告郑仲彦向住建部提交关于公开（85）城住字87号《城乡建设环境保护部印发〈关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见〉的通知》（以下简称涉案信息）的信息公开申请。住建部做出告知书认为，申请获取的信息涉及国家秘密，不属于政府信息公开的范围。原告认为住建部的行为违法，请求法院撤销被诉告知书，责令住建部重新答复。

裁判理由：住建部作出被诉告知书，告知郑仲彦申请获取的信息涉及国家秘密，不属于政府信息公开的范围。但住建部并未提交证据予以证明涉案信息涉及国家秘密。因此，被诉告知书缺乏事实依据，应予撤销。鉴于涉案信息是否公开尚需住建部调查、裁量，不宜直接判令住建部公开，住建部应对郑仲彦的政府信息公开申请重新作出处理。

裁判依据：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项。

总结：综上所述，对于“经租房”相关案例，当事人向法院提起诉讼的，往往会被法院不予受理或者驳回起诉。因此，可以依法向有关政府部门寻求政策来解决。