2013年成都市土地市场分析报告
为您·我做到四川中原市场研究部/2014/01/10
2013年成都市土地市场
分析报告
四川中原物业顾问有限公司
市场研究部
目录
一．成都市宏观经济运行概况 (3)
1. GDP稳步上行“万亿”时代将至 (3)
2. 固定资产投资比重高位平稳 (3)
二．2013年成都市主城区商品住宅市场整体概况 (3)
三．成都市土地市场概况 (4)
1. 成都市土地市场整体概况 (4)
2. 主城区土地市场整体概况 (5)
3. 郊县区土地市场整体概况 (6)
4. 各区县土地市场概况 (7)
5. 成都市出让土地性质概况 (9)
5. 成都市主城区外来房企拿地概况 (10)
四．成都市土地市场热点 (11)
1. 成都市2013年度热点地块 (11)
2. 成都市2013年度热点板块 (14)
3. 成都市2013年度热点房企 (16)
五．成都市土地市场小结与展望 (19)
六．附录 (21)
附表：部分房企成都（主城区）存量情况 (21)
附图：2013年成都市主城区成交土地位臵图 (23)
附表：2013年成都市主城区成交土地列表 (24)
数据说明：工业用地数据未计入本报告
另：（本报告所用所有数据均来自于中原数据库，如需引用，请注明出处。）
一．成都市宏观经济运行概况
1.GDP稳步上行“万亿”时代将至
2013年，成都市前三季度生产总值达6681亿元，同比增长10.2%；预计全年生产总值达9670亿元，增长幅度在12%左右。经济发展速度持续下滑，但经济指标基数持续上涨，预计明年成都市经济发展将进入万亿时代。预计2013年成都市城镇居民人均可支配收入达30865元，增长幅度在13.5%左右。
2.固定资产投资比重高位平稳
2013年1-11月，全市固定资产投资累计完成5830.9亿元，同比增长10.0%。其中房地产投资额达到1869亿元，同比增长11.3%。
截止2013年11月成都市房地产投资额达1869亿元，全年投资额度超越2012年已无悬念。2013年在房地产成交市场的火爆的带动下，房地产投资市场也异常火爆，开发商信心倍增，纷纷高价入市拿地，致使本年度在土地供应减少三成的情况下，成交额则反超去年。土地市场的高温是本年度房地产投资比重维持高位的主要原因。
二．2013年成都市主城区商品住宅市场整体概况
“纸老虎”催生“真市场”
2013年成都房产地市场又逢春，供需齐攀高位。其中，供应量刷新2007年以来的第二高位，成交量持续攀高，创造2010年以来的最高位。整个2013年市场延续了2012年末以来的市场热度，高调开局；而至2月市场遇节假日影响短暂回落后，市场在3月迎来了史上最严厉的“纸老虎”——“新国五条”，然而这次调控了无新意，半路夭折，不仅没能达到调控预期，反而引发恐慌，催生楼市抢购潮，带来了全年“真市场”。至6月虽有“钱荒”第一波的压力，但楼市未受较大影响依然高位平稳运行；时至“金九”市场迎来供应高峰，致使后市市场表现出去化存量的基调；进入11月份，十八届三中全会的召开改变市场预期，“市场化”的基调致使臵业者购房心理发生变化，臵业放缓态势明显；需求端的不旺盛，虽在开发商大势促销下依然未有起色，致使12月供应市场明显下滑。
图：2007-2013年成都市主城区商品住宅供需走势图
数据来源：中原数据库
三．成都市土地市场概况
1.成都市土地市场整体概况
地价大涨供需收窄
2013年，成都市土地市场共公开招拍挂住宅类及商业类国有建设用地314宗，总出让面积17780.77亩，环比减少29.69%；其中成交土地272宗，合计15410.06亩，环比下滑29.98%；平均楼面地价为2035元/平米，环比增长38.91%；整体的土地出让金达到674.56亿元，环比略涨5.08%。
土地市场的冷热与住宅市场的表现可谓是休戚相关。2009年、2010年的住宅市场供需两旺，土地市场则立即反馈，各路开发商积极拿地，使得2010年的土地市场十分火热，不仅鲜见流拍，而且供销价及出让金都达到近年的峰值。2011年，由于宏观调控对于楼市的打压，土地市场也应声而落，转入低谷。再观2013年的土地市场，由于楼市“小阳春、红五月”的带动，土地的传统淡季——年中的表现也颇佳；而且2013年整体土地成交楼面地价大幅上涨，土地出让金基本持平，政府也收窄了既定的土地供地计划。
图：2009-2013年成都市土地供销价及出让金走势
数据来源：中原数据库
图：2013年成都市土地市场月度供销走势
数据来源：中原数据库
2. 主城区土地市场整体概况
市场火旺鲜有流拍
2013年，成都市主城区土地市场共公开招拍挂住宅类及商业类国有建设用地84宗，总出让面积3991.15亩，环比减少28.47%；其中成交土地77宗，合计3850.56亩，环比下滑24.48%；平均楼面地价为4091元/平米，环比增长45.38%；整体的土地出让金达到394.55亿元，环比略涨3.16%。
近年主城区的土地市场表现较为火旺。从供需面积来看，年度供需保持在5000亩左右，2013年则由于地价的大涨，或许考量到主城区地块的稀缺性，在出让金环比略增的情况下，为后期的地块溢价做准备，
土地的年度计划并未完成，供需明显收窄。此外，楼市热度相对较低的2011年、2012年，虽然主城区供地较多，流拍现象却较为常见；而在2013年，主城区的地块则基本没有流拍（几块流拍地块均在后期再度进行招拍挂，最终成交），说明开发商在住宅市场遇冷时期对于拿地的态度较为谨慎。
图：2009-2013年成都市主城区土地供销价及出让金走势
数据来源：中原数据库
图：2013年成都市主城区土地市场月度供销走势
数据来源：中原数据库
3. 郊县区土地市场整体概况
年底井喷流拍蔚然
2013年，成都市郊县区土地市场共公开招拍挂住宅类及商业类国有建设用地230宗，总出让面积13889.62亩，环比减少30.03%；其中成交土地195宗，合计11559.50亩，环比下滑31.64%；平均楼
面地价为1191元/平米，环比增长38.81%；整体的土地出让金达到280.01亿元，环比提高7.91%。
郊县区的土地市场更是与楼市有着深切关联。2011年的楼市淡季，直接造成2011年郊县区土地市场供需及土地出让金的大幅下滑。2013年郊县区的土地市场则同主城区类似，或由于市场的火热以及地价的拔高让政府收窄供应。而且在年底时，供应井喷，市场有所饱和，再加上金融政策的收紧，流拍现象蔚然成风。
图：2009-2013年成都市郊县区土地供销价及出让金走势
数据来源：中原数据库
图：2013年成都市郊县区土地市场月度供销走势
数据来源：中原数据库
4. 各区县土地市场概况
成都市2013年的土地市场在各区县的分化较大。
近郊市场火热双流供销居首
从供需总量来看，由于城镇化进程的展开，臵业需求也不断向城市外扩，近郊的土地市场颇显火热。其中双流县以2664.77亩的供应与其余区县遥遥拉开距离，且成交量也以1917.09亩而居首；一方面由于天府新区效应的强势带动，双流县在近年的房地产市场持续升温，且有新兴板块华府的渐起，另一方面也由于3号线的开通在即，双流的城区亦逐步升温。而主城区的土地市场供需则相对较少，毕竟中心城区的土地资源十分稀缺，政府多少会开源节流；但成华区由于北改，进行多个专业市场的外迁以及老旧小区拆迁，土地市场的供需也较为可观。
楼面地价分化明显中心城区价格高昂
从成交楼面地价来看，中心城区与次级城区的分化十分明显。主城区的多个区域以5600-6600元/平米的楼面地价高高在上，北改的主力区域成华区及金牛区的均价暂时略逊一筹。近郊区域同远郊区域的整体价差不大，楼面地价在700-1200元/平米，当然双流区域以2189元/平米的楼面地价在各个郊县区中独树一臶。
土地收入层级昭然北改效应十分显著
从整体的土地出让金来看，主城区与近郊区、远郊区的层级昭然。主城区的出让金收入无疑是第一阶层的，其中成华区由于供销的火热，出让金达到127.30亿元，北改的效应十分显著。而近郊区，虽然供销两旺，但是其发展还较主城区有相当的距离，土地出让金的收入处于中间阶层；比如双流县，土地供需傲决整个成都市，出让金却同成华区相去甚远。
土地溢价高低不齐数个远郊较为凸显
从整体的溢价来看，各个区域可谓是高低不齐，远郊的数个区县溢价率较为突出。主城区的整体溢价相对较高，其中青羊区的整体溢价率达到59.88%。近郊区除开温江区域，溢价率在20-40%不等。远郊的崇州市、邛崃市、蒲江县和金堂县，由于整体成交地块面积较少，且出现部分优质地块，大幅拔高区域的整体溢价，其溢价率在60-100%不等。
图：2013年成都市各区县土地供销价
数据来源：中原数据库
图：2013年成都市各区县土地出让金及平均溢价率
数据来源：中原数据库
5. 成都市出让土地性质概况
纯住宅类地块绝迹主城区
在2013年成都市的土地市场中，主城区的纯住宅类地块已然绝迹，纯商业类地块的占比达到26.99%；近郊区也有向此结构发展的趋势；而远郊区的土地市场，纯住宅类地块的占比相对十分高，达到27.87%，这也可以看出远郊与中心城区的城市结构差距较大。
图：2013年成都市主城区/近郊区/远郊区出让地块性质占比
数据来源：中原数据库
5. 成都市主城区外来房企拿地概况
土地围城本土房企被驱离主城区
当楼市火热之时，诸多外来大鳄便撕咬成都这块肥肉，今年也同样如此。年初火旺的市场直让各路开发商看红了眼，主城区的土地市场上连连出现让人咂舌的价格，比如红牌楼破万的楼面地价，北湖高达6000的楼面地价等等；而资金实力相对薄弱的本土中小房企则备受挤压，无力争夺。而步入下半年，受到金融市场的影响，大型房企的资金链颇为紧张，较为谨慎对待购臵地块，使得本土中小房企“有机可乘”，收获多宗区位较好的袖珍地块。
图：2005-2013年成都市主城区外来房企拿地占比（以面积计算）走势图
数据来源：中原数据库
四．成都市土地市场热点
1. 成都市2013年度热点地块
绿地年末豪掷近30亿拿下年度总价地王
2013年的总价地王分布在二环外的多个区域。由于市中心地块资源的稀缺，大型地块难以出现，地王在后期仍将逐渐外移。此外，夺得年度地王的多为外来开发商、龙头房企，毕竟其资金实力雄厚；比如绿地集团，在今年沉寂大半年，10月中旬出手近郊一宗255.62亩的地块，12月31日更是以29.99亿元的底价总价夺得地王。
图：成都市2013年度总价地王TOP10
数据来源：中原数据库
两宗地块单价破万
2013年的单价地王中，本土房企晟丰以10940元/平米夺得三官堂地块，该地块仅8亩余，但依托河景
资源打造高端酒店或为不错的选择。
图：成都市2013年度单价地王TOP10
数据来源：中原数据库
远郊频现溢价地王最高达到595%
2013年的溢价地王以郊县区袖珍地块为主。由于郊县区（特别是远郊）地块单价较低，如果出现优质地块，引起疯狂争夺的可能性较高。比如远郊邛崃市的一宗商业用地，以1250元/平米的单价起拍，被当地房企以8688元/平米的价格拿下。此外，夺得地王的基本上为本土中小房企，可能对于龙头房企来说，此类地块整体利润有限，颇为鸡肋。
图：成都市2013年度溢价地王TOP10
数据来源：中原数据库
绿地、乡林、招商地产晋身年度“三巨头”
2013年的体量地王多分布于城北及城东区域。夺得总价地王的绿地集团同时也拿下了另一块体量地王，台企乡林集团斥资11亿元拿下73.65万方的第二体量地王，在成都市场久未出手的招商地产拿下69.25万方的第三体量地王。
图：成都市2013年度体量地王TOP10
数据来源：中原数据库
2. 成都市2013年度热点板块
“两极”规划带动板块销量
2013年的土地成交量TOP10的板块主要集中在城北及城南区域，充分体现了“天府新区”以及“北改”这两个规划对土地市场的巨大影响，毕竟地块最重要的元素之一便是区位。另一方面，地铁的开通对于土地市场也有着直观的影响，二号线上的郫筒板块和三号线上的东升板块土地成交量十分可观。
图：成都市2013年度土地成交面积板块TOP10
数据来源：中原数据库
豪宅成型拉动大源地价
2013年的土地成交金额TOP的板块分布广泛，在城西三环至绕城区域相对集中。豪宅圈层基本形成且空臵地块较多的大源板块，以55.85亿元的土地成交金额冠绝成都。
图：成都市2013年度土地成交金额板块TOP10
数据来源：中原数据库
3. 成都市2013年度热点房企
本土房企拿地凶猛外来龙头不甘落后
2013年的拿地金额TOP10的房企主要有两部分构成，一是川内的本土房企，包括土生土长的蓝光、来自南充的蓝润，他们果断拿地，迅速开发，这些地块多数已呈现项目；二是全国型的龙头房企，大多在成都深耕多年，对于土地的存量一直较为重视。
表：成都市2013年度房企拿地金额TOP10
房企成交宗数成交面积（亩）成交金额（亿元）
蓝光9 734.01 55.99
中国铁建 3 357.25 50.05
绿地 2 375.56 38.42
保利 4 356.87 29.02
建发 2 166.43 26.90
蓝润 6 269.00 22.26
东原 2 141.98 20.72
华润 2 181.66 19.94
北大资源 2 196.70 15.69
中粮 1 090.87 14.39
数据来源：中原数据库
蓝光——不惧溢价急速扩张
2013年的上半年，蓝光的拿地极其迅捷，短短数月间，拿下7宗用地，这些地块有一个共同点，就是高溢价，其中清波村的地块溢价率达50%以上，白佛村的地块溢价达140%左右。或许是为了上市，蓝光对于这些地块的开发速度也相当惊人，从拿地到项目销售间隔的平均时间不到5个月。
图：蓝光2013年拿地分布图
数据来源：中原数据库
蓝润——黑马初来乍到布局多面开花
2013年，南充的房企蓝润地产初来乍到成都，便在原本火旺的主城区土地市场再度添了一瓢热油。其夺得的6宗地块无不进行奋力争夺，平均溢价率达到77%，如此黑马的表现不禁让许多龙头房企连连感叹。据悉，其还通过招拍挂以外的方式取得东客站的一宗用地。
图：蓝润2013年拿地分布图
数据来源：中原数据库
保利——深耕成都填仓补粮
虽然说保利在成都的土地存量依旧较为充足，但其仍然在2013年的土地市场上连连出手，或许这就是中国龙头房企的风范。热度刚起的龙潭区域，保利以3130元/平米的楼面地价进驻，远远低于蓝润在三环边上的5900元/平米的楼面地价；区域住宅均价在近7000元/平米的大面，保利以2217元/平米的楼面地价拿地，后期操作空间十分充足。
图：保利2013年拿地分布图
数据来源：中原数据库
五．成都市土地市场小结与展望
地价大涨供需收窄
2013年，成都市土地市场共公开招拍挂住宅类及商业类国有建设用地314宗，总出让面积17780.77亩，环比减少29.69%；其中成交土地272宗，合计15410.06亩，环比下滑29.98%；平均楼面地价为2035元/平米，环比增长38.91%；整体的土地出让金达到674.56亿元，环比略涨5.08%。受到楼市“小阳春”、“红五月”、“金九银十”等的带动，开发商对于拿地热情高涨，对于后期市场信心十足，故2013年的土地市场从整体来看是非常火热的，就连往年较为沉寂的年中时节亦连连出现各路地王。或许也是由于市场火旺，地价大涨，政府并没有完成既定的年度供地计划（主城区仅完成不到80%），土地在后期市场将获得更高的溢价。
政府制定的土地供地计划，一般是按照长远的计划、相关的政策、城市的规划、当前的经济水平等综合决定的。如果按照近年的供地计划估计，以及后期房地产市场的预期，明年在中心城区进行招拍挂的土地或在4000-5500亩左右。
城郊分化冷热两极
主城区的土地市场可谓是火旺十足，郊县区的土地市场则明显理性谨慎。主城区的地块基本不会出现流拍现象，且总体上约一半的成交土地溢价率在30%以上。近郊热门区域的情况同主城区较为相似，比如大面、大丰、华阳等区域，土地热度较高。但其余的近郊区域以及远郊的土地市场的情况则大相径庭，除了极少的优质地块，土地以底价成交为主流；且在年底时，由于放量井喷造成市场饱和，流拍现象蔚然成风。2014年的土地市场也将保持此趋势，城郊的分化或许进一步拉大。一方面是由于中心城区虽然房价水平相对较高，但依然能吸引大量人口迁入，带来稳定的新增自住需求；另一方面也是因为前期调控政策下，中心城区的需求受到打压，当需求恢复的时候，反弹力度也更大。
规划持续发力带动南北渐起
随着“天府新区”与“北改”规划的逐步落实，南北两极的土地市场亦受到强有力的带动。比如成华区，土地出让金达到127.30亿元，较2011年的84.72亿元增长十分显著。且一些近郊板块也开始崭露头角，比如大丰板块、华阳板块、大面板块等。毕竟地块最重要的元素之一便是区位，区位绝佳的地块具有较高的升值潜力，对于开发商来说就算此类区域或许得深耕年许，但仍可作为不错的价值洼地。而在后期的市场上，随着两极的不断建设，这些区域也会持续出现优质地块，且进驻更多的房企。
再演土地围城大鳄逐鹿城区
当楼市火热之时，诸多外来大鳄便撕咬成都这块肥肉，今年也同样如此。年初火旺的市场直让各路开发商看红了眼，主城区的土地市场上连连出现让人咂舌的价格，比如红牌楼破万的楼面地价，北湖高达6000元/平米的楼面地价等等；而资金实力相对薄弱的本土中小房企则备受挤压，无力争夺。而步入下半年，此种情况才稍有改变。2014年的土地市场也会沿袭此趋势，大型房企由于资金链紧张，将谨慎以待对外投入（比如购臵地块）的这部分资金，资金会以保证工程和企业运作为主。但是对于资金链较为缓和的中小房企是一个拿地较为良好的契机，土地市场或将改变近年以大型房企霸占城区的格局。