关于前期物业管理的相关法律规定

关于前期物业管理的相关法律规定

小编从2016年国庆节开始，征集了3个月，累计达到了预定的411个业主签名。这个成果，让很多天湖人松了一口气，期待着花东镇政府审核同意成立天湖小区的业主大会筹备

组，然后展开正式的业主大会和业委会筹备工作。

然而，在1月11日发出的《联名业主签名阶段最终报告》里面，小编详细介绍了花东

镇政府如何刁难的情况，以及接下来继续推动筹备的步骤。

随后，我们天湖峰境小区A区的业主，广东广信君达律师事务所的徐美娥律师，以法律专业的角度，给我们天湖人带来了一系列物业管理法律系列讲座，将天湖人的法律意识唤醒，让天湖人有了正确维权的法律依据。

物业管理法律系列讲座之四：

关于前期物业管理的相关法律规定

在上一讲中，本律师已经讲到，在建筑区划内没有成立业主大会之前，业主行使共同管理权，只能通过开发商找的物业公司行使。业主买房时在与开发商签订《商品房买卖合同》

的同时，须无条件地同时在《前期物业管理服务协议》、《物业管理公约》、《装修管理手册》上签字。本律师一直没想明白，为什么要有住宅小区？为什么要由房地产开发商寻找前期物

业公司？前期物业公司到底有哪些权利义务？

一、前期物业管理相关法律规定的不完善

在前期物业阶段，业主大会因没有达到法定条件而无法成立，订立临时管理规约、选聘物业管理企业都由建设单位完成，入住的业主必须受到既定条款的规制，这就使入住的业主无法根据自身的意愿行使成员权对物业进行管理。我国地方法规、部委规章的陆续出台，解决了物业管理尤其是前期物业管理无法可依的状况，但是地方法规之间，地方法规

与部委规章之间，不可避免地存在一些差异和冲突，而且立法层次低，不具备长期性、稳

定性和权威性等法律属性，使得物业管理领域存在着大量的“立法空白”和“立法误区’’，严重影响了物业管理行业的健康发展和物业管理的市场化进程，不利于物业管理法制的统

一和加强。因此，在前期物业管理实践中，业主的合法权益极易受到侵害，产生了一系列

亟待解决的问题。

对于没有成立业委会之前的小区的物业管理活动（即前期物业管理），《物业管理条例》第三章专门作出了相关规定，将前期物业服务企业的选聘、制定临时管理规约等权利全部付

给了建设单位。建设单位只是一个开发商，理论上来讲不可能有能力、有责任心地搞好小区物业管理服务。

自己最关心自己的权益。业主的共同管理权在前期物业管理中如何行使？可悲可叹的是，

法律对成立业主大会、业委会的规定又是非常苛刻，事实上很多小区一直就不可能成立业委会，因此小区的物业管理只能按前期物业管理的相关法律规定进行规制。业主几乎没有权力行使共同管理权，小区前期物业管理的好坏，全凭建设单位当初选聘的物业管理企业的良心。

法律为什么不要求在前期物业管理中，政府应尽更多的管理、监督责任？法律为什么不给业

主在前期物业管理中更多、更大的自治权、监督权？我们只能期待相关立法的进一步完善。

（好在广州市政府已经在《物业法》框架下，制定了《广州市物业管理暂行办法》）

二、前期物业管理中业主的权利义务

业主作为整个区分所有建筑物区域内的成员，在对物业进行管理的过程中所享有的权利在理论上比较广泛。根据《物业管理条例》的相关规定，业主参与物业管理所享有的权利可概括为以下几个方面：

第一，业主接受物业服务企业提供物业管理服务的权利，此项权利的行使要以物业服

务合同为依据；

第二，业主有权提议召开业主大会会议、参加业主大会会议，并享有就物业管理事项

的建议权、投票权。

第三，业主享有制定、修改管理规约和业主大会议事规则的建议权；

第四，业主享有选举业主委员会成员的权利，同时自己也享有被选举为业主委员会成

员的权利。

第五，业主享有监督权。此项监督权主要体现在监督业主委员会工作和监督物业服务企业的物业服务合同的履行情况。此外，对于物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况以及共用部分维修资金的管理、使用情况，业主亦享有监督权和知情权。

可见，在前期物业管理阶段，业主能实际使用的权利，是监督物业服务企业的物业服务

合同履行情况，以及对于物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况以及共用部分

维修资金的管理、使用情况，业主享有监督权和知情权。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

1、建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

2、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

3、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

4、其他应当向业主公开的情况和资料。

三、前期物业管理中物业公司的权利义务

实际中前期物业管理中物业公司的权利好象是无限大，其实，《物业管理条例》中对前

期物业公司作出了相关规定。第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，

建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。这个合同业主没有，但

业主有权向物业公司查询。第二十二条规定：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时

管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。这条没有明确指出物业的具体职责，从而给发展商、物业公司侵害业主的权益开了大门。

物业服务的本质，是对房屋共用部位及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。为防止物业公司侵害业主合法权益，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第二条规定：符合下列情形，

业委会或业主请求确认合同相关条款无效的，人民法院应予支持：物业服务合中中免除物业

服务企业责任、加重业委会或业主责任、排除业委会或业主主要权利的条款。第三条规定：

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收

费，业主以违规收费为由提出搞辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退回其已

收取的违规费用的，人民法院应予支持。

前期物业服务企业侵害业主权益，突出地表现在业主装修中。《物业管理条例》第五十

二条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。法律只规定了业主装修时对物业公司的告知

义务，可天湖峰境现在实行的是严格审批制呢。搞笑的是几年前物业还要求业主聘请的装修

公司应具备一级装修资质。

总之，虽然在前期物业管理中，业主的权利有限，但法律仍给了业主不少的法律救济；

虽然物业公司的权利似乎很大，但这些权利不一定有合法依据。我希望无论是业主还是物业

公司，都能依法行事。我希望国家的物业管理法律，能不断修改、完善。我希望天湖的业委

会能尽早依法成立，从而使天湖业主能真正行使属于自己的共同管理权。