【完整版】拆迁安置小区建设可行性报告

城市建设推进中拆迁安置房项目建设

工作管理研究调查报告

摘要

在我国住房问题不仅仅是经济方面的问题，更是民生问题，关系到社会的稳定，对于我国的持续发展有着重要的意义，而在房地产的发展中拆迁安置房建设需要特别的重视。通过建设安置房、廉租房等保障性住房来解决被拆迁户的安置问题是解决这一问题的有效措施，不仅可以改善拆迁户的居住条件，还能够促进城市整体的发展建设，是我国城市化建设中的重要组成部分，对确保社会稳定也有着积极的促进作用。但是近年来经常出现拆迁安置房质量不合格的问题，在社会上形成了十分恶劣的影响，不利于社会的稳定。我国当前拆迁安置项目质量、进度以及方费用等方面存在的问题诸多的问题，需要进一步的加强。基于我国XX拆迁安置房的现状，笔者选取拆迁安置房项目管理作为研究的课题，并以重庆XX拆迁安置房项目为实际的案例进行分析。对于XX拆迁安置项目的实施来说，首要任务是将项目的全部作业总体形象化，并按适当顺序加以安排，形成进度计划，并在项目实施过程中根据进度计划对项目进度实行控

制，以达到预期目标。拆迁安置项目的进度计划与控制是开商一项十分重要的工作，加强项目进度管理是规范各利益方行为和保证项目预期目标实现的关键。

本文主要分为六个部分，第一部分为绪论，对文章的整体背景、研究意义以及研究方法进行了梳理；第二部分为拆迁安置房管理的相关理论，为文章的写作奠定理论基础；第三部分是对我国XX拆迁安置房项目质量管理方面存在的问题进行分析；第四部分是对XX拆迁安置房项目质量管理体系进行优化研究，为重庆XX拆迁安置房项目案例分析提供研究的基本框架，第五部分是重庆XX拆迁安置房项目案例分析，结合实际的拆迁安置房项目，对XX拆迁安置房项目进行研究；第六部分是全文的总结和展望。通过该课题的研究，笔者希望可以为现实的拆迁安置房建设提供一些借鉴。

关键词：XX拆迁，安置房，项目管理，管理系统

目录

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1 绪论 (1)

1.1 研究背景和意义 (1)

1.1.1 研究背景 (1)

1.1.2 研究意义 (1)

1.2 国内外文献综述 (2)

1.2.1 国外文献综述 (2)

1.2.2 国内文献综述 (3)

1.3 研究方法 (5)

2 XX拆迁安置房项目质量管理基本理论 (6)

2.1 项目管理的定义、特点与内容 (6)

2.1.1 项目管理的定义 (6)

2.1.2 XX拆迁安置房项目管理概述 (6)

2.1.3 XX拆迁安置房项目管理的特点 (7)

2.1.4 XX拆迁安置房项目的管理模式 (8)

2.2 工程施工质量管理基本理论 (10)

2.2.1 质量管理发展历史 (10)

2.2.2 影响工程施工质量的五大因素 (12)

3 XX拆迁安置房项目质量管理现状分析 (16)

3.1 分包单位选择大多实行以包代管 (16)

3.2 材料质量把关不严 (16)

3.3 质量通病屡屡出现 (17)

3.4 质量评价方法不合理 (17)

4 XX拆迁安置房项目质量管理优化研究 (19)

4.1 构建XX拆迁安置房项目质量管理体系 (19)

4.2 建立分包单位优选标准，强化管理 (21)

4.3 对材料质量进行系统的控制 (21)

4.4 完善项目管理评价体系 (23)

5 重庆XX拆迁安置房项目管理案例分析 (27)

5.1 项目简介 (27)

5.1.1 项目概括 (27)

5.1.2 项目的建设模式 (29)

5.2 项目进度控制 (29)

5.2.1 项目进度控制体系构建 (29)

5.2.2 项目进度控制实施要点分析 (31)

5.3 项目成本控制 (33)

5.3.1 项目成本控制的方法 (33)

5.4 项目质量控制 (33)

5.4.1 设计阶段的质量管理 (35)

5.4.2 施工阶段的质量管理 (35)

5.4.3 竣工验收阶段的质量管理 (42)

5.5 项目合同管理和组织协调 (43)

5.6 项目安全管理 (43)

5.7 项目绩效评价 (44)

5.7.1 XX拆迁项目技术效益指标体系分析 (44)

5.7.2 XX拆迁安置房项目管理绩效评价结论 (47)

5.8 提高XX拆迁安置房项目管理水平的建议 (48)

5.8.1 提升项目的监督管理力度 (48)

5.8.2 提高项目的社会适应度 (48)

6 总结及展望 (49)

6.1 总结 (49)

6.2 展望 (49)

致谢........................................... 错误！未定义书签。参考文献........................................... 错误！未定义书签。附录........................................... 错误！未定义书签。

1 绪论

1.1 研究背景和意义

1.1.1 研究背景

在我国住房问题不仅仅是经济方面的问题，更是民生问题，关系到社会的稳定，随着我国城市化进程的加快，拆迁安置房建设需要特别的重视。近几年国家非常重视拆迁安置住房建设，加强了拆迁安置方面的管理。现在城市化进程越来越快，在这个过程中拆迁是不可回避的项目，因为拆迁和对农民的土地征用跟人们的生活切实相关，拆迁项目负责人要秉承国家民生方面的政策，着力建设好保障房和临时住房，妥善安置拆迁户的生活起居，这不仅可以改善拆迁户的居住条件，还能够促进城市整体的发展建设，是我国城市化建设中的重要组成部分，而且还能在大规模城市化进程中不损害社会和谐。

但是这些年来的拆迁户临时住房和安置房的质量问题令人堪忧，相关部门在建设安置房过程中，并没有对质量进行严格把关，导致一系列豆腐渣工程的安置房安全问题频发，已经形成了严重的社会影响。我国安置房的建设意义非常重大，事关民生福祉和社会稳定，如果采用以往的粗放式安置房项目建设管理，无疑无法满足国家政策的需要，因此对于安置房的建设项目要采取新型的具有效率的项目管理办法，在提高项目管理水平上下足功夫，对施工单位渎职、质量低劣的安置房项目负责人要采用法律威慑严厉打击，才能从根本上刹住安置房质量低劣的怪风。

1.1.2 研究意义

在拆迁过程中，首要任务是保障居民的安置问题，因此，建设居民安置房就显得尤为重要，而建设安置房的最关键问题为进度管理以及施工质量这两方面。其中，质量是项目建设的基础，是整个项目实施的基本保障，决定着项目的最终成效。而进度管理是保证项目及时并顺利完成的关键环节，控制着建设所需时间、工程量和资金等的协调性关系。当前我国拆迁房建设方面的人才一直处于极度稀缺状态，整体建设水平不高，使得全国各地都频频出现质量缺陷、进度缓慢或停建等问题。安置房建设所需耗费工程量很大，同时需要承担极大的责任和风险，在时间安排、成本控制以及质量规格方面都需要极高的约束性和控制，必须经过科学的项目管理才能有效协调和控制好。而且项目建设过程中很容易因为管理不到位、成本预算失误等问题导致进度拖延甚至误工而停建，使得无法顺利安置被拆迁者而引起混乱和纠纷。为保证项目建设及时并顺利的完成，在建设过程中必须要具备全局观，把整个项目全局明晰透明化，

并具体细分成诸多个环节，加以制定详细的进度方案，规范化控制全部建设环节，进而实现预期目标。因此，为了保证各方利益，使项目目标及时顺利完成，有必要对项目进度管理进行进一步加强。

本文就拆迁安置房项目管理实施过程和遇到的实际问题，对项目具体流程方案、进度控制管理、具体环节优化调整、全程监督检验以及项目完成后验收等进行具体研究，对于研究拆迁安置房项目管理具有较强的针对性，通过该课题的研究，可以为现实提供一定的应用价值。

1.2 国内外文献综述

1.2.1 国外文献综述

外国的项目管理理论研究起步非常早，早在1940年，西方资本主义国家就开始在土木工程、信息工程等领域着手引入项目管理的概念，后来随着电脑的普及，网络技术、信息技术的发展，项目管理受益与这些技术的发展，取得了突飞猛进的进步。由于项目管理在社会建设工程中的卓越成效，已经被越来越多的学者所关注，更多学者们开始投入到这一研究中来，项目发展也因此迈入高水平、专业化、职业的更高一层次迈进。项目管理应用的范围越来越大，应用领域越来越宽，对于房屋安置房建设项目的应用打下来基础。

美国在项目管理领域有着较多的研究成果，在1969年建立的项目管理学会于对于促进项目管理的研究有着积极的推动作用，这个管理学会的组成成员包括专业博硕士、项目监理、专家顾问团，由于从事的是专业研究，很多先进的项目管理理论皆出自这个管理学会的手笔，对全世界的项目管理研究发展做出了卓越贡献，该学会依托强大的管理人才队伍，对管理项目的风险、质量、开发、模块化、系统化、成本管理、团队建设、经费开支等九个方面进行详细研究，取得了巨大成功，为项目管理形成学科性规模贡献了理论基础。[2]

亨利.甘特（1917）开发出了甘特图，为项目管理提供了较大的帮助。甘特图旨在描画出一条施工时间标尺，在这个标尺上的各个点都会有计划标注，对整个项目管理的进程进行具体化、明细化的管理，把整个项目管理规划分解成各个时间点的具体规划，甘特图在工作开展、任务资源分配等方面对其进行完整的记录，对于项目的管理有着十分广泛的应用。随着互联网技术以及相关领域技术的发展，项目管理技术以及方法有了较大的提升。它对甘特图的诸多不足进行了改良，不仅能够在各个时间标尺上详细标出每个时间点应该完成的操作，而且能够对各个工序的先后次序、彼此之间

的联系进行精确反映，让项目管理人员能够的对整个项目规划进展了然于胸。[11]杜邦公司在1956年开发出关键路线法，简称CPM，并在1959年在全世界范围内使用。这个方法明显区别的所有项目管理思想和理念，它已经不再着重于项目时间节点的观念，而是着重于对项目的所有路线和发展方向进行预测和归纳，进而选择出项目进度安排的总时差最少的路线，从而选择出最佳的方法。这种方法的理念和思想出发点都非常新颖，不失为项目管理界的一大创新之举，对项目发展的提供了新思路。1.2.2 国内文献综述

我国的项目管理研究起步较之西方资本主义国家晚了大约20年时间，项目管理最初以概念形式在中国流行要归功于大数学华罗庚，他以网络计划技术为主，当时称之为统筹法，在引入统筹法以后，在工程项目中迅速的得到推广，为社会工程建设带来了卓有成效的收益，上世纪九十年代我国网络技术得到了巨大发展，项目管理基于网络技术的发展而获得了递进式的发展，学者对于项目管理的研究已经不再局限于传统工程项目管理，而是逐渐往民生项目管理、中小微企业项目管理迈进，在项目管理的工程规模上也逐渐向中小规模延展，小规模项目引入先进的项目管理机制已经不再是一个奢侈的事情。

惠子键在2015年发表的论文《土木工程施工管理问题及对策研究》中强调，为了保证整个项目保质保量的完成，除了要对施工总计划进行设定外，还应该设定时间标尺，对标尺上的各个点都要做好详细的计划安排，以保证工程的最终按时保质保量完成，在项目总计划确定以后，对每个环节的施工质量进行严格把控，做到施工完一个环节，由监理工程师进行检测，把检测报告递交项目施工人，确保无误后才能施行下一个环节，注重安置房的质量建设，对拆迁户安置房质量的不利影响因素要一一进行挖掘，对症下药，拔出安置房质量低劣的病根。[1]

李红英在2014年发表的论文《网络技术在土木工程施工项目管理中的实际用途》[2]中指出，新型的网络技术给项目管理水平的提高了带了各种可能性，我们管理项目专业研究学者应该切实把握这一个机遇，争取让项目管理水平再上一个台阶。同时她还指出我国目前的土木工程施工状况具有特色中国国情的烙印，影响施工质量的因子也是复杂多样的，从国家政策、项目管理人员、施工人员、被拆迁户上都有影响安置房质量的因子。她对这些因子进行详细罗列，对我国复杂的项目施工质量的提供做出了贡献。

刘凌强在2014年发表的论文《我国安置房建设工程施工项目管理的影响因子》[3]中对我国的安置房建设存在的问题进行了详细罗列，文章指出项目管理需要注重三个