房地产相邻权

房地产相邻权

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相邻权的概念

相邻权也称不动产相邻权，是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或占有、使用人，在行使对不动产的占有、使用、收益、处分权时，相互之间要求对方提供便利或接受限制的权利。因不动产通常就是指土地及附着于土地上的建筑物，即地产和房产，也就是我们通常所讲的房地产，所以不动产相邻权通常也就是房地产相邻权。相邻权、不动产相邻权、房地产相邻权这三个概念并没有什么实质区别。

房地产相邻权的实质

房地产相邻权的实质是对房地产相邻各方行使房地产所有权或占有、使用权的合理延伸或必要限制。例如，在相邻一方所有的建筑物范围内的历史形成的必经通道，所有权人不得加以堵塞，以免妨碍相邻他方的生产、生活。这对于使用通道的一方而言，是对其权利的合理延伸；而对所有人而言，则是对其所有权的必要限制。房地产相邻权是由法律所赋予的，它对相邻各方所有权或占有使用权的延伸和限制是法律所允许的，是有关各方的法定权利、义务。法律设定房地产相邻权的宗旨是方便相邻各方生产、生活，发展相邻各方团结互助、公平合理的友好关系，促进社会主义物质文明和精神文明建设。

房地产相邻权的意义

在生产和生活中，房地产相邻权是普遍存在的，法律设定这种权利具有重要的意义：

1、有利于发挥和提高房地产效益，促进生产发展。房地产相邻权的很大一部分涉及到社会生产，有的甚至直接在生产过程中产生。相邻人对其房地产行使占有、使用、收益、处分权时，一方面有权要求对方给予必要的便利，另一方面也应为对方行使房地产权利提供必要的便利。只有这样互相支持和帮助，双方对房地产享有的权利才能得到最充分、最有效的实现，房地产的效益也就能得到最大限度的发挥。

2、有利于减少和排除非法妨害，促进生活便利。房地产相邻权更多地是产生于人们的日常生活之中，如相邻宅基地通行权、相邻防险关系中的权利、相邻共墙关系中的权利、相邻通风采光权等就是。确认和保护这些权利，有利于增强人们的法制观念，避免相邻各方之间的摩擦和冲突，减少对人身和财产的损害，改善生活环境，提高生活质量，促进生活便利。例如：毗连房屋所有人之间应当相互照顾，合理使用房屋，尽量避免对相邻他方正常生活的干扰和妨害，双方就能在共同生活中和平共处，相安无事。

3、有利于巩固和加强团结互助，促进社会稳定。房地产相邻权是一种较为长久、复杂和敏感的权利，它直接涉及相邻人之间的利益关系，如果不能较好地处理，就会影响社会的安定和人民的团结。通过法律确认和保护这一权利，促进邻人互相关心，互相帮助，互相照应，互为便利，就能使相邻人之间团结互助的友好关系健康发展，促进社会秩序长久稳定。

房地产相邻权的范围

根据法律、法规和有关政策，我国现实生活中主要有十个方面的房地产相邻权

（一）通行、通道相邻权

关于相邻通行权，应注意两点：（1）相邻通行权的主张必须以确有必要为前提。也就是说，只有在相邻一方的土地或房屋由于自然条件或其他原因限制，而处于相邻他方所有或使用的土地或房屋包围之中，致使其不通过他方土地或房屋就不能通行的情况下，相邻方才能主张其行使相邻权。如果除经由该土地或房屋通行外，尚有公共通道或其他通常可以通行，则相邻方一般无权主张“通行权”。（2）主张相邻通行权的一方应当选择给相邻他方造成损失最小的通行路线、通行方法，并且对所造成的他人损失予以适当补偿。

（二）建筑施工临时占用邻地权

建筑施工临时占用邻地权

对此最高法院意见第97条规定：“相邻一方因修建、施工临时占用他方使用的土地，占用一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。”

1、相邻一方因建筑施工需要临时占用相邻他方土地的，他方应给予便利，双方可以约定使用土地的范围、用途、期限，土地权利人不得对临时用地人加以不合理的限制；

2、临时占有方应严格按照双方约定的范围、用途和期限用地，使用完毕应当及时清理现场，排除妨碍，恢复原状；因临时占用造成土地权利人损失的，占用方应当赔偿。

（三）铺设管线相邻权

根据《民法通则》第83条规定的原则和有关法律法规、司法解释的精神，在铺设电缆、管道、架设电线及其他空中线路时，如果必须经过相邻他方的地下或地上时，相邻他方不得拒绝或妨碍。双方应当按照有关法律的规定，协商确定补偿办法。土地的所有权人或使用人应当保护其土地上空或地下的管线和设施。铺设管线占用邻地权与建筑施工临时占用权的区别在于：后者只是施工期间内短期、暂时占用，前者则是较长时期甚至是永久占用。

（四）用水、截水、排水、滴水相邻权

对此除《民法通则》第83条有原则规定外，最高法院意见第98条规定：“一方擅自堵截或者独占自然流水，影响他方正常生活的，他方有权请求排除妨碍；造成他方损失的，应负赔偿责任。”第99条规定：“相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许；但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损失的，由受益人预以补偿。相邻一方可以采取其他合理措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、清除危险、恢复原状、赔偿损失的，应当予以支持。”第102条规定：“处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍，赔偿损失。”

（五）防险相邻权

对此最高法院意见第103条规定：“相邻一方在自己使用的土地上挖水沟、水池、地窖等或种植的林木根枝延伸危及另一方建筑物的安全和正常使用的，应当分别情况，责令消除危险，恢复原状，赔偿损失。”

相邻防险关系除上条所列情况外，还包括：相邻一方在自己房地产范围内放置或使用易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性等危险物品的；相邻一方房屋或其他设施有倒坍、脱落、坠落危险，可能危及相邻他方人身、财产安全的；相邻房地产权利人在铁路、公路、机场、码头、航标等专用设施两侧或周围挖土、取沙、掘井，可能动摇上列设施基础的，等等。

防险相邻权的主要内容是：（1）要求相邻他方保持适当距离。这是预防危险发生，避免危及本人的最基本的要求。（2）要求相邻他方采取其他必要的预防措施。这主要是针对那些客观上没有或不可能保持适当距离或即使保持一定距离也不能消

除危险的情况，对此相邻他方应依法律法规、技术规程或生产、生活常识，采取必要的防险措施。（3）要求相邻他方及时制止危险，防止损害扩大。对危险已发生的，例如在他人房屋旁挖井使房基下陷，房屋所有人或使用人有权要求行为人采取补救措施，修复、充实房基。

（六）环保相邻权

根据《民法通则》第83条规定的原则和《环境保护法》等法律法规的精神，环保相邻权的主要内容是：

1、相邻人在排放废水、废渣、废气、噪声、粉尘时，必须严格执行国家的环境保护法，不得超过规定的排放标准，不得影响相邻他方生产、生活和人畜安全以及植物生长。

2、相邻人在修建厕所、污水池、牲畜厩栏，或堆放垃圾、腐烂物、有毒物、恶臭物及其他污染物时，应当与相邻地方住房保持一定距离，或采取必要措施，防止污染他人生活环境。

3、相邻人不得制造噪音、喧嚣、震动、恶气、异味等，妨碍相邻他方的正常生产、生活、损害他人身心健康。

环保相邻权作为权邻权的一种，与一般意义上的环境权是不同的：后者为一切公民所享有，不以房地产毗邻关系为基础，且内容十分广泛；前者则仅为特定范围内的人所享有，以房地产相邻关系为基础，且内容较为有限。

（七）通风、采光相邻权

对此除《民法通则》第83条有原则规定外，《城镇个人建造住宅管理办法》第6条第1款也规定：“城镇个人建造住宅，必须符合城市规划的要求，不得妨碍交通、消防、市容=环境卫生和毗邻建筑的采光、通风。”

1、相邻通风权。是指房屋的所有人或使用人所享有的通过门窗或其他通风设施，保证其室内与室外空气流通与变换的权利。

2、相邻采光权。是指房屋所有人或使用人所享有的从室外采进适度光线（主要是指自然光）的权利。

（八）地界相邻权

根据有关法律法规和司法解释，地界相邻权的主要内容是：

1、对于毗邻土地、山林、草原、牧场、水面、河道、道路、宅基地等，相邻各方应当协商划定地界。地界不清的，应在主管机关主持下，参照历史和现实情况，协商确定。相邻各方不得越界或采用危及邻人的方法使用土地，侵犯邻人权益；

2、相邻地界线上的竹木及界限、界碑、界桩、界篱、界河、界沟等，所有权或使用权不明的，推定为相邻各方共同所有或共同使用，双方应共同搞好养护，不得破坏。

（九）共墙相邻权

共墙是指同一墙壁为相邻双方共同所有或一方所有、双方共用。共墙相邻权的主要内容是：

1、相邻各方对共墙的使用不得妨碍、损害相邻他方的合法权益，一方不得实施可能危及相邻他方人身、财产安全的行为使用共墙；

2、相邻一方需要搬迁，一般不允许拆除或拆走共墙；如果要求拆走一方对共墙享有所有权，一般也应保留共墙，由相邻他方折价合理补偿；

3、共墙的维修和翻建，一般应由双方协商，合理出资出力共同承担。

（十）城市异产毗连房屋相邻权

这是近年来出现的一种新型产相邻权，1989年11月21日建设部发布，1990年1月1日起实施的《城市异产毗连房屋管理规定》对此作了较为全面的规定。该规定第5条明确指出：：“所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房

地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗邻关系。”城市异产房屋相邻权的主要内容是：

1、所有人或使用对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼顶、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施、煤气暖气管道设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。

2、异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。相邻一方所有人无权擅自同意让异产毗连房屋所有人以外的人使用毗连房屋的共有部位。

3、一方所有人如需要改变共有部位的外形或结构，除须经需市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。

4、异产毗连房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危险的行为时，他方有权采取必要措施，防止危险发生。