中国需要实现房地产的彻底转型

中国需要实现房地产的彻底转型

[郑永年] （2010-04-27）

多年来，中国房地产象脱缰的野马，能量之大使得其每每能够轻易超越政府所设置的种种“障碍”而自由奔驰。中国政府在经历了种种挫折之后，最近终于出台了强有力的经济甚至是行政措施，希望能够控制住高涨不下的房地产价格。但是，过去的经验告诉人们，现在所采取的这些举措尽管必要，但仍然属于“控制”手段，而不能从根本上解决问题。如果不能建立一整套新的制度，搞不好一段时间之后，又会恢复到过去的老样子。如果要有效解决房地产问题，必须在控制的基础上，实现中国房地产的彻底转型，规制和引导房地产走上可持续发展的方向。

之所以说转型，是因为房地产改革绝对不是要回到过去，既不是回到计划经济，一切由政府分配，因为国家分配制度不公平也不有效，也不是继续任新自由主义主导下完全由地方政府和开发商支配房地产市场。无论是政府完全主导的市场还是市场完全主导的市场，就房地产而言，都不可持续。中国需要一个新型的房地产市场，是政府规制（而非控制）和市场调节相结合的市场，其目标是可持续发展和有效实现人民应有的居住权。

房地产也是社会泡沫

房地产转型是中国的经济、社会和政治可持续发展的需要。在经济上说，如果房地产泡沫得不到遏制，人们担忧中国会步日本和美国的后尘，演变成为经济或者金融泡沫。房地产也是社会泡沫。如果居民的居住权被剥夺，社会稳定就会失去基础。同时，房地产也不可避免地给政治带来负面的影响。这不仅仅表现为政府和人民之间的冲突，而且也为中央政府和地方政府之间制造紧张关系。在越来越多的地方，因为政府无力解决好住房问题，居民对政府的抱怨越来越甚。在房地产领域，各级政府和资本者一样贪婪。当政府成为房地产问题的一部分的时候，社会对政府的不满自然可以理解。同时，在很多城市，土地财政已经成为地方政府的命脉，地方政府疯狂攫取当地的土地资源。因为任期制，地方官员往往抱着“我任后，哪怕洪水滔天”的心态，只有眼前利益，而无长远利益观。经常的情况是，几届政府就可以耗尽地方土地资源。人们不知道，未来的政府“吃”什么。等到土地资源消耗完之后，地方政府和人民之间、中央与地方之间的冲突在所难免。

问题已经充分暴露出来，就要寻找解决问题的方式。中央政府现在出台强有力的举措来“控制”房地产市场。但这仅仅是第一步，是非常初步的。房地产市场的转型还需要其他一系列的规制和政策的支持。中国怎么做？国际和国内经验同样重要，中国既必须学房地产市场可持续发展的经验，也要吸取负面的教训。

很显然，中国首先要解决的是前些年遗留下来的一些问题。主要是少数投机者拥有了过多的住房。政府要采取有效的经济政策和市场机制让拥有大量房子的投机者把“多余”的住房返还给社会。在中国的社会环境中，一些人享受过度的住房权是以牺牲另外一些人的住房权为前提的。住房权是一个社会最基本的社会权利，应当具有最低限度的公平性。这方面，中国政府已经开始在采取一些希望会比较有效的措施，例如提高第二套住房的首贷比例和停发购第三套房或以上贷款等。

就住房来说，政府可考虑建立两个房地产市场，即一个主要由政府规制的房地产主体市场和一个主要由市场调节的商品房补充市场。由政府规制的房地产市场必须成为主体市场，主要是因为考虑到中国的社会现实因素（例如人口多和老龄化）和住房是一种特殊的社会商品等。在很多年里，政府实施廉租房或者廉价房等政策，用心良苦，但其包含的社会和经济理性是可以商榷的。基本上，这是一种帮助穷人的做法，市场非常小。从国外的经验看，这种政策长远的结果很容易造成贫民窟。实际上，即使这个政策，在中国也早被滥用，因为人们发现，购买廉价房的很多人来自富裕阶层。

政府规制的房地产必须占据房地产市场的绝大部分。（在新加坡，这个市场占80%以上。）就是说，这个市场是面向社会大多数的，而不是像现在的廉价房只针对穷人。这个市场主要是为了实现大多数社会成员的住房权。因此，政府必须引入有效的方法来控制购房的数量。现在正在施行的控制贷款的方法还远远不够，还必须在使用权方面作有效的限制。最基本的也是社会可以普遍认同的就是把“累进税制”的方法引入房地产市场，购房越多，购房者也必须交纳越多的税和费。但考虑到中国收入高度分化、社会财富分配高度不均的，总有一部分人可以购买非常多的住房的情况，经济上的限制可能还不够，可能要更进一步，明确限制家庭或者个人购房的数量。当然，这个市场主要满足本国公民的需求。

但要清楚认识到，政府规制并不是要回到计划经济的时代。房地产是社会政策，但社会政策的实施要引入市场因素，市场仍然是配置和提供住房的最有效的机制。同时，政府规制也并不意味着“一刀切”。房地产市场要根据市场的需要提供适合各个社会群体收入水平的住房。在这些方面，中国可以从西方（如欧洲的一些国家）和亚洲（如新加坡）学到很多有用的经验。

政府规制的房地产市场也可以盈利

要改变的观念是，政府规制的房地产市场并不是说不可以盈利。各级地方政府总是错误地认为造廉价房或者廉租房是亏本生意。这从现在的政策设计来看可能是这样，但实际上则不然。政府规制的房地产市场也同样可以盈利，只是盈利的水平不像完全由市场来主导的市场那样高。在社会成员的基本的居住权实现了之后，地方政府也通过住房税等来增加地方收入。

另一方面，因为人员（尤其是专业人才）的流动和经济全球化等因素，中国也必须建立主要由市场来调节的商品房市场。不过，这一市场比例会比较小。即使是这个市场，实际上也不会完全自由放任。例如，各地为了竞争人才，地方政府必然会干预控制市场价格，为投资者和人才改善住房环境。很简单，房价过高，就会失去地方发展所需要的人才和投资者。

从宏观的角度来看，住房制度是任何社会国家建设的重要一部分。现代国家强调的是公民的国家认同，而国家通过各种方式实现最低限度的居住权对公民的国家认同尤其重要。顾名思义，“国家”就是由“国”和“家”组成。没有“家”哪有“国”？在儒家社会，“国”只是“家”的延伸。住房为“家”之基础，只有解决了“家”的问题，社会成员才可以发展出强大的国家认同感。从微观来看，住房也是社会稳定与和谐的基础。儒家经典强调“有恒产者有恒心”就是这个道理。中国只有培养出一个强大的中产阶级之后，社会才会具备稳定的结构性条件，而实现住房权是造就中产阶级的最重要的一环。

规制

简介

规制作为具体的制度安排，是“政府对经济行为的管理或制约”，是在市场经济体制下，以矫正和改善市场机制内在的问题为目的，政府干预和干涉经济主体（特别是企业）活动的行为，“包容了市场经济条件下政府几乎所有的旨在克服广义市场失败现象的法律制度以及以法律为基础的对微观经济活动进行某种干预、限制或约束的行为”。

机制

规制是指政府根据相应的规则对微观主体行为实行的一种干预。是公共政策的一种形式，即通过设立政府职能部门来管理（不是直接由政府所有）经济活动。通过对抗性的立法程序而不是毫无约束的市场力量来协调产生于现代产业经济中的经济冲突。规制是社会管理的方式，它存在于极端的政府所有制（government ownership）和自由放任的市场之间。它发生于当立法者相信市场失灵发生时，当立法管理试图形成能够带来经济的和社会合意的的结果的社会力量时，它出现在以资本主义和市场取向的经济为标志的社会中。它反映了在“一个混合经济”中，经济决策一部分是由私人商业做出的，另一部分是有公共政府官员做出的。规制政策的目的是实现经济增长和经济发展。规制包括对商业行为的经济规制和社会规制。在经济规制中，政府授予特许经营权或许可证，允许个人、企业从事商业，

控制价格，批准投资决策，执行保险和安全权规则。在社会规制中，政府保护那些在政治、经济中处于弱势地位的实体。这样的规制试图保护消费者远离危险产品，保护环境免遭产业行为的危害及小集团免受歧视性商业实践的危害。

意义

对自然垄断产业的规制。电力供应、自来水供应、管道天然气供应、电讯服务、铁道运输、航空运输等自然垄断产业是规制历史最悠久的领域。这是因为它们的垄断是由技术方面原因造成的，政府不能否认他们的垄断地位，以实现供给成本上的节约。但这并不意味着垄断企业可以为所欲为，政府必须对其产品或服务的价格（或费率）进行限制，以保护消费者的利益和公共利益。这就是说，对于自然垄断产业，规制的内容主要包括两个方面：一方面要维护既有企业的垄断地位，并强制其承担“供给责任”。这一般是采取进入规制的方法来实现的。另一方面要维护消费者的利益，限制其价格，这就是价格规制。

进入规制其目的是控制进入自然垄断行业的企业的数量，维护这些行业的垄断经营市场格局，以避免不必要的重复投资，防止出现过度竞争，实现规模经济优势。

价格（费率）规制其目的是防止这些行业中的经营者利用其垄断地位获取不正当的垄断利润，侵害消费者和其他行业的利益。

泡沫经济

泡沫经济：《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：

(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。

(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。

(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。

(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡

沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济

房产泡沫:面对房产开发商的过度炒作及政府的各种原因,一部分中国老百姓却想尽办法也要做房奴,从来将房价抬得过高,但归根到底中国经济实力不行,大部分老百姓的收入很难达这种消费水平,所以到某一定程度后将会出现大量闲置房屋卖不出,导致房产泡沫破灭!!!-----更通俗一点就是通过炒作及其它原因不切实际的将房价抬高以至远远超过大部分老百姓的购买能力,从而产生房产泡沫!!!