云南省2015年房地产估价师《经营与管理》：投资的概念考试试题
云南省2015年房地产估价师《经营与管理》：投资的概念考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。
A．单一市场集中化
B．产品专业化
C．市场专业化
D．全面覆盖
2、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“一协调”是指。
A：片面的组织协调
B：全面的组织协调
C：领导层的组织协调
D：决策层的组织协调
E：执行层的组织协调
3、__是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。
A．信用
B．贷款
C．公债
D．金融
4、根据，民事权利可分为绝对权和相对权。
A：权利标的的不同性质
B：权利的作用
C：权利效力的不同
D：权利是否具有转移性
E：执行层的组织协调
5、在征地拆迁过程中，依据房屋的__给予补偿。
A．建筑造价
B．重置价格
C．评估价格
D．建造成本+目标利润
6、房屋预告登记后，债权消灭之日起__内未申请登记的，预告登记失效。A．30日
B．3个月
C．1年
D．2年
7、设计变更发生以后，承包人在确定变更后日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。
A：14
B：15
C：20
D：28
E：执行层的组织协调
8、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价．则前者与后者的差值是（）元/m2。
A．-100
B．-50
C．50
D．100
9、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为__万元。
A．180.0
B．300.0
C．309.0
D．313.2
10、下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化
B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期
C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期
11、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为__。
A．10.0%
B．11.1%
C．11.9%
D．12.5%
12、目前，我国房地产业中占主体地位。
A：房地产开发经营业
B：房地产咨询业
C：房地产经纪业
D：房地产估价业
E：房地产估价机构必须加盖公章
13、融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素，融资成本包括（）和资本融资成本。
A．机会融资成本
B．股票融资成本
C．债务融资成本
D．权益融资成本
14、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元／㎡。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该
住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为万元。
A：375
B：450
C：500
D：600
E：工业用地的监测点评估价格
15、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度。
A：单独深度价格修正率
B：累计深度价格修正率
C：平均深度价格修正率
D：混合深度价格修正率
E：工业用地的监测点评估价格
16、已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％，若销售收入为1 000万元，则应缴纳两税一费的总额为万元。
A：55．0
B：85．6
C：150．0
D：123．6
E：借款合同
17、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为__。
A．10%
B．20%
C．50%
D．200%
18、增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有。A：非竞争性
B：非排他性
C：竞争性
D：排他性
E：执行层的组织协调
19、下列属于要约邀请行为的是__。
A．竞买人举牌报价
B．投标人将标书寄给招标单位
C．采购单位向生产单位寄送采购合同
D．拍卖机构发出拍卖公告
20、已办理抵押登记的在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为。
A：预告登记
B：更正登记
C：异议登记
D：房屋抵押权登记
E：执行层的组织协调
21、下列不属于投资特性的是__。
A．投资是一种经济行为
B．投资具有时间性
C．投资的目的在于获取收益
D．投资具有稳定性
22、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买与应付给卖方元／㎡。
A：2020.80
B：2214.29
C：2336.45
D：2447.37
E：工业用地的监测点评估价格
23、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每1m2建筑面积的价格为（）。A．1667元/m2
B．1765元/m2
C．1875元/m2
D．2000元/m2
24、下列关于预算线，说法不正确的是。
A：假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的，则消费者能购买到的商品的所有可能数量组合的集合，即为消费者预算线
B：消费者预算线，也称为消费可能线或家庭预算线
C：在两种商品消费选择的条件下，预算线为商品X和Y所组成的坐标平面內的一条直线
D：在两种商品消费选择的条件下，预算线为商品X和Y所组成的坐标平面内的一条曲线
E：执行层的组织协调
25、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。A：最佳用途
B：最佳规模
C：最佳集约度
D：最佳开发时机
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、房地产价格与一般物品价格的共同之处是__。
A．都是价格，用货币来表示
B．都有波动，受供求因素的影响
C．都是按质论价
D．都有国家政策的扶持
E．都是绝对合理的价值体现
2、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有。
A：对房地产本身进行投资改良
B：需求增加导致稀缺性增加
C：通货膨胀
D：外部经济
E：提高建造成本
3、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。
A：保留价是拍卖的必备条件
B：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有
C：委托人拥有保留价的确定权
D：拍卖人拥有保留价的确定权
E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情
4、__是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。
A．充分就业
B．价格稳定
C．经济增长
D．国际收支平衡
5、下列属于影响需求价格弹性的因素的是。
A：产品的成本状况
B：商品的替代品数目和可替代程度
C：消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例D：商品本身用途的多样性
E：商品本身用途的单一性
6、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师享有权利。
A：使用注册房地产估价师名称
B：签署房地产估价报告
C：发起设立房地产估价机构
D：保证估价结果的客观公正，并承担相应责任
E：保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密
7、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保。A：风险基金
B：保证金
C：预留金
D：周转金
E：执行层的组织协调
8、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是__。
A．均衡原理
B．预期原理
C．竞争原
D．替代原理
9、以下情况能引起房地产市场需求增加的是。
A：未来预期收益的增加
B：收入水平的提高
C：边际税率的降低
D：土地供给的减少
E：消费品位的变化
10、下图表示的是（）。
A．富有弹性
B．缺乏弹性
C．单一弹性
D．完全弹性
11、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括__等。A．环境景观
B．离市中心距离
C．朝向
D．城市规划限制条件
E．地势
12、下列业务中，应当办理房屋所有权变更登记的情形有。
A：房地产的用途变更
B：权利人法定名称改变
C：交换房屋
D：房屋门牌号码的改变
E：继承房屋
13、关于企业所得税税率，下列说法正确的有__。
A．企业所得税法定税率33%
B．对年应纳税所得额在3万以下(含3万)的减按18%的税率征收
C．对年应纳税所得额在3万至10万以下(含10万)的减按27%的税率征收D．对年应纳税所得额在3万以下(含3万)的减按25%的税率征收
14、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。
A．单一市场集中化
B．产品专业化
C．市场专业化
D．全面覆盖
15、《中华人民共和国城市房地产管理法》对等主要管理环节，确立了一系列基本制度，作出了具体规定。
A：房地产开发
B：如何取得国有土地使用权
C：房地产权属登记
D：耕地保护
E：城乡规划
16、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。
A．施工单位
B．建设单位
C．监理单位
D．设计单位
17、成本控制的主要对象是主要费用中的__。
A．固定费用
B．变动费用
C．经营费用
D．原材料费用
18、（）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。
A．权益原理
B．收益递增递减原理
C．均衡原理
D．适合原理
19、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。
A．零售商的财务能力
B．零售商需要的服务
C．零售商组合与位置分配
D．零售商的声誉
20、下列有关综合指标的表述，正确的是{ )。
A：绝对指标是反映在一定时空条件下的社会经济现象总规模或绝对水平的统计指标
B：相对指标是绝对指标(总量指标)的派生指标
C：平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分离趋势的指标D：平均指标主要是指标准差
E：变异指标又称变动度，是反映总体单位标志值差异程度的综合指标
21、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足__。
A．法律上允许
B．程序上合理
C．技术上可能
D．经济上可行
E．价值最大化
22、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为__万元。
A．26.29
B．27.29
C．28.29
D．29.29
23、《房屋登记办法》规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有。
A：合法建造取得的房屋所有权
B：最高额抵押权的设定
C：主债权转让申请抵押权转移
D：房屋所有权人更名
E：受赠取得的房屋所有权
24、直线趋势法公式中的常数a、b是由__决定的。A．房地产的历史价格资料
B．房地产的未来历史价格资料
C．房地产的现时价格资料
D．估价人员选取的价格资料
25、框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是。A：独立基础
B：条形基础
C：整体式筏式基础
D：箱形基础
E：执行层的组织协调
(完整)小学六年级英语一般过去时练习题
小学六年级英语一般过去时练习题 一般过去时（PEP Book 8 Unit 3 Last Week / Unit 4 My Holidays） Hello, boys and girls! 今天我们讲一般过去时，分三个方面讲述，大家可要认真听哟！ I. 一般过去时的概念 一般过去时表示过去某个时间发生的动作或存在的状态。常和表示过去的时间状语连用。如：last year, yesterday等；也可表示过去经常反复发生的动作，常和often, always等频率副词连用。 例如： ①I saw him in the street yesterday. 昨天我在街上看见他了。 ②Li Mei always went to school on foot last year. 去年李梅总是步行上学。 II. 一般过去时的构成 动词过去式的构成： (1)规则动词过去式的构成有四条规则： ①一般在动词原形末尾直接加上-ed。如：look-looked。 ②以不发音的字母e结尾的动词，去e再加-ed。如：live-lived。 ③末尾只有一个辅音字母的重读闭音节，先双写这个辅音字母，再加-ed。如：stop-stopped。 ④末尾是辅音字母+y结尾的动词，先变y为i，然后再加-ed。如：study-studied。 (2)不规则动词的过去式需特殊记忆。如：am(is)-was, are-were, go-went, come-came, take-took, have (has)-had等。 III. 一般过去时的几种句型 肯定句结构为：主语+动词的过去式+其它。如：He went to the toy store yesterday. 他昨天去玩具店了。 否定句结构为：主语+did not (didn't)+动词原形+其它。如：He didn't go to the toy store yesterday. 他昨天没去玩具店。 一般过去时的一般疑问句的构成： Did+主语＋动词原形＋其它？如： 1) -Did you go to Beijing last week? -Yes, we did. (No, we didn't.) 2) -Did you meet the businessman before? -No, I didn't. (Yes, I did.) 一般过去时的特殊疑问句的构成： 疑问词＋did+主语＋动词原形＋其它？如： 1) -What did you do last night? -I did my homework. 2) -Where did you go last week? -I went to Shanghai with my parents. 一般过去时口诀 一般过去时并不难，表示过去动作、状态记心间。 动词要用过去式，时间状语句末站。 否定句很简单，didn't 站在动词原形前，其它部分不要变。 一般疑问句也好变，did放在句子前，主语、动词原形、其它部分依次站。
《跨国公司与投资投资》复习大纲-2010-12
《跨国公司与投资》复习大纲2010-12 本课程的主要内容架构： 第一章 国际投资概述 基本要求：本部分要求掌握国际投资的定义、分类等基本知识点 要点： 国际投资与国内投资的区别。 第二章 国际投资理论 基本概念： 三优势范式 （即OIL 理论） 要点： 1.垄断优势理论的主要内容。 （1）国内、国际 市场的不完全性 是垄断优势的根源。 （2）企业的垄断优势是跨国公司对外直接投资的决定性因素或根本原因。 （3）正是由于不完全竞争的存在，企业才能在海外生产中拥有和维持垄断优势。 2.产品生命周期理论的主要内容。 产品生命周期的发展规律决定了企业必须为占领国外市场而而到国外投资。
根据产品生命周期理论，企业从事对外直接投资是遵循产品生命周期即产生（创新）、成熟、标准化的一个必然结果。企业的对外直接投资发生在产品的成熟阶段（在其他较发达国家）和标准化阶段（在发展中国家）。 3.比较优势理论（边际产业扩张理论）的主要内容。 对外直接投资应该从本国（投资国）已经处于或即将处于比较劣势的产业（称为“边际产业”）开始依次转移到别的国家，而这些产业正是东道国具有明显或潜在比较优势产的部门。这是边际产业扩张理论的核心。 边际产业也是东道国具有显在或潜在比较优势的产业！ 4.内部化理论的主要内容 内部化理论认为，由于市场的不完全性，若将厂商所拥有的“中间产品”，包括技术、信息、管理和行销知识等，通过外部市场来组织交易，则难以保证厂商获得最大限度的利润。，于是将这种“中间产品”置于共同的所有权的控制下，由企业内部转让，以内部市场来替代原来的外部市场组织交易。只要内部化的收益大于成本，企业就会进行内部化。 当内部化过程超越了国界，跨国公司便产生了。因此，出于内部化的动机，促使企业对外直接投资。 与其他理论相比，内部化理论属于一般理论，较好地揭示了跨国公司的性质、起源，能解释大部分对外直接投资的动因。 5.能够运用国际生产折衷论（OIL理论）来分析实际案例或实际问题。 OIL理论基本观点：跨国公司进行对外直接投资是由所有权优势（O ）、内部化优势（I ）、区位优势（L ）这三个因素综合决定的。所有权优势+内部化优势+区位优势=对外直接投资 其中，内部化优势是指跨国公司将其所拥有的资产或所有权加以内部化使用而带来的优势，也就是将先进技术等通过建立合资企业或独资企业（都是FDI）途径保留在企业内部而带来的优势。能否形成内部化优势取决于内部化的动力和意愿以及实现条件（参见斯尼公司投资上海案例答案以及孟国投资环境案例答案） 6.投资发展周期理论的主要内容。 其中心命题是发展中国家对外直接投资倾向取决于：第一，经济发展阶段；第二，该国所拥有的所有权优势、内部化优势和区位优势。根据人均国民生产总值，邓宁区分了4个经济发展阶段：人均GDP 400美元以下。人均GDP在400-2500 美元之间；人均GDP在2500-4750美元之间；人均GDP在5000美元以上，认为一国的国际投资地位与其人均GDP 成正比关系。 7.理解小规模技术理论的主要内容。 8.投资诱发要素组合理论的主要内容。 该理论的核心观点是：任何形式的对外直接投资都是在投资直接诱发要素和间接诱发要素的
房 地 产 估 价 报 告
致委托方函 致游珍女士： 受您的委托，我们对您持有的位于市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估。 估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米，设计用途为商业用地，土地使用权终止日期为2037年。 估价目的是为贵方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据 估价时点为2012年12月20日。 估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2012年12月20日的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）：建筑面积：55平方米 估价总价： 515.0452 万元 大写：伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元 估价单价： 93645 元/平方米 大写：玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米 钱程似锦房地产评估 2013年1月3日
估价师声明 我们重声明： 1、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的； 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告由钱程似锦房地产评估负责解释。 估价师签名： 估价师注册号：***********
最新新概念英语第二册(课文精装版96课全)
Lesson 1 A private conversation 私人谈话 Last week I went to the theatre. I had a very good seat. The play was very interesting. I did not enjoy it. A young man and a young woman were sitting behind me. They were talking loudly. I got very angry. I could not hear the actors. I turned round. I looked at the man and the woman angrily. They did not pay any attention. In the end, I could not bear it. I turned round again. ‘I can't hear a word!’ I said angrily. ‘It's none of your business, ’ the young man said rudely. ‘This is a private conversation!’ Lesson 2 Breakfast or lunch? 早餐还是午餐？ It was Sunday. I never get up early on Sundays. I sometimes stay in bed until lunchtime. Last Sunday I got up very late. I looked out of the window. It was dark outside. ‘What a day!’ I thought. ‘It's raining again. ’ Just then, the telephone rang. It was my aunt Lucy. ‘I've just arrived by train, ’ she said. ‘I'm coming to see you. ’ ‘But I'm still having breakfast, ’ I said. ‘What are you doing?’ she asked. ‘I'm having breakfast, ’ I repeated. ‘Dear me, ’ she said. ‘Do you always get up so late? It's one o'clock!’ Lesson 3 Please send me a card 寄张明信片 Postcards always spoil my holidays. Last summer, I went to Italy. I visited museums and sat in public gardens. A friendly waiter taught me a few words of Italian. Then he lent me a book. I read a few lines, but I did not understand a word. Every day I thought about postcards. My holidays passed quickly, but I did not send cards to my friends. On the last day I made a big decision. I got up early and bought thirty-seven cards. I spent the whole day in my room, but I did not write a
房地产估价技术报告
房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1.交通条件及周边配套 小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。 小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。 小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。 2.建筑物基本情况 本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室
一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表： 3.估价对象的产权状况 根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。该房产为普通商品房，砖混结构。估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。 4.基础设施状况
估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。 二、区域因素分析 1、区域概况 朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬39。48'至40。09'，东经116。21'至116。42'之间。东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长28 公里，东西宽17公里，土地总面积470.8 平方公里。朝阳区属暖温带半湿润季风型大陆性气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，水热同季，为农业生产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨，各月平均气温都在0℃以下。 朝阳区现辖23个街道办事处，20个地区办事处。朝阳区的人口总量多、增长快、结构复杂。2007年末，在全市十八个区县中，朝阳区常住人口300.1万人，具有北京市户籍的人口为178.4万人，外来人口96.3万人，总量均位居首位，其中常住人口占全市（1633万人）的比重为18.4%，外来人口占全市（419.7万人）的比重为22.9％。朝阳区有大量外籍人士、商务人士、文化人士，还有14.2万左右的
一般过去时 知识讲解
When was he born? 专项语法讲练——一般过去时 【概念引入】 一般过去时是初中英语中非常重要的一个时态。表示过去某个时间发生的动作或存在的状态，有时也表示过去经常或反复发生的动作。 例如：He left home at half past five yesterday. 他昨天五点离开家的。 Li Ming always went to work by bike in the past. 过去李明总是骑自行车去上班。 【语法讲解】 I、用法： 1. 表示在过去某个时间里发生的动作或存在的状态。例如： Lin Tao left for Shanghai at 8:00 yesterday morning. 林涛昨天早上八点去上海了。 He was ill last night. 昨晚他生病了。 2. 表示过去经常或反复发生的动作。例如： Li Tao always went to school by bus last term. 上学期李涛一直乘公共汽车上学。 3. 表示已故的人曾经做过的事情。例如： Lao She wrote many great works. 老舍写过许多脍炙人口的作品。 4. 表示过去所发生的一系列的动作。例如： The old man came into the room, took off his clothes and went to bed. 这位老人走进屋，脱下衣服，然后上床睡觉了。 Mr. Black got up at six o'clock this morning, dressed, had breakfast, and went to work. 布莱克先生今天早上六点起床、穿衣服、吃饭，然后去上班了。 II、一般过去时如何识别？ 每个时态，都会有其独特的标志性词语（主要是时间状语）。可以称其为“标志词”。通常来讲，一般过去时常见的标志词有： 1. yesterday, the day before yesterday. 2. last week / year / month / term…(简称last系列) 3. two hours ago, three years ago, a moment ago…(简称ago系列) 4. in / on + 过去的年/月/日，如in 1999, in April, 2005 5. just now, once upon a time, one day… III、分类： 1. 含有be动词的一般过去时： 系动词be的过去式有两种形式：was和were。其中was是am和is的过去式，were是are的过去式。含有was和were的句子的转换方式与含有am / is /are的句子相似，即：否定句在was或were后加not (was not可缩略成wasn’t，were not可缩略成weren’t); 疑问句是把was或were提前放在句首。例如： He was in Grade 6 last year. (肯定句) →He was not (wasn’t) in Grade 6 last year. (否定句) →Was he in Grade 6 last year? (一般疑问句)
房地产估价报告
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
(完整)五年级一般过去时及练习
一般过去时 概念：表示过去经常发生、反复发生的动作、行为，以及过去某个时间里发生的动作或状态。 时间状语：ago, yesterday, the day before yesterday, last week(year, night, month…), in 1989, 基本结构：①be动词；②行为动词 I saw him in the park yesterday. There were 2 birds on the tree yesterday. She was short last year, but now she is tall. 否定形式：①was/were+not; ②在行为动词前加didn't，同时还原行为动词。 She was not short last year. They were not busy last week. He did not ( go ) to work yesterday. Tom did not ( watch ) TV last night. 一般疑问句：①was或were 放于句首；②用did 提问，同时还原行为动词。 ☆动词过去式规则变化 1、直接加“ed”： work→worked 2、以不发音的e结尾的加“d”：live→lived
3、以辅音字母+y结尾的， 变y为i加“ed”： study→stuied 4、以一个元音字母加一个辅音字母结尾的，双写最后的辅音字母加“ed”：stop→stopped sit-sitting ☆动词过去式不规则变化 do→did does-did read→read sit→sat run→ran have→had has→had is→was am-was are→were see→saw make→made go→went eat→ate drink-drank break-broke sweep-swept write-wrote ride-rode swim-swam sing-sang blow-blew draw-drew 一般过去时的练习 I.用所给的动词的适当形式填空。 ⒈He ___________(visit) the Great Wall last year. (have) a good time yesterday. often __________(go) to school by bus last year. __________(live)in the village when I was a child. (see) a big tiger in the nature park last year. (do) the housework yesterday. (do) you_________watch TV yesterday
裕兴新概念英语第二册笔记 第96课
Lesson 96 The dead return 亡灵返乡 【New words and expressions】（3） festival n. 节日 lantern n. 灯笼 spectacle n. 景象，壮观，场面 ★festival （1）n. 节日、喜慶 the Mid-Autumn Festival 今夜中秋 the Spring Festival 春節 ＊在中國節日前+ the ；西洋節日不加定冠詞 eg：They hold a festival on Independence Day . 在獨立紀念日舉辦慶祝會 （2）（定期舉辦的）文化性活動、……節 eg：Our school holds a musical festival every year. 我們學校每年舉辦音樂節。 ★lantern （1）n. 灯笼、手提燈 light a lantern 點亮燈籠；a Chinese lantern 中國燈籠 the Lantern Festival 元宵節 （2）天窗 ★spectacle （1）n. 景象 a fine spectacle 絕佳的景象←→哀傷的景象 （2）壮观，壮观场面、奇觀 eg：The sunrise I saw from the top of Mt.Tai was a tremendous spectacle . 從泰山上居高遠望,日出景象蔚為奇觀. spectacles 眼鏡 a pair of spectacles 一副眼鏡 make a spectacle of oneself 出洋相;當場出醜 人前｛ひとまえ｝で恥をさらす、失態｛しったい｝を演じる Exercise 1. 選擇正確的詞填空： He came to see me yesterday as （usually, usual）. There was no one I knew（between , among ）those present . The（headmaster , manager）of this store is kept very busy . Children’s （cloth , clothes）are difficult to choose . He never（greets , salutes）anyone in the morning . Y our hands are not very（clean , clear）, are they ？ Mary’s in the kitchen , she’s（washing , washing up）the plates . This problem is（enough , too）difficult for me . He us（enough , fairly ）good at his work. He is trying hard but his work is still not good （enough , fairly）. Y oung people should remain （free , single）for a few years before they marry . There was a long（row , queue）at the bus stop . Exercise 2. 用into , in , after , out of , down , up , away , for , over , from ,選詞填空，完成下列句子
新概念一英语一般过去时练习题
新概念一英语一般过去时练习题 一、改错题 1．HowisJaneyesterday_________ 2．Hegotoschoolbybuslastweek._________ 3．Heoftengoeshomeat6:00lastmonth. _________ canflykitessevenyearsago.__________ 7．Ididn’tmyhomeworkyesterday.__________ 8．Hewaitforyouthreehoursago.____________ 9．Whofinditjustnow______________ 二、按要求变换句型。 1.Fatherboughtmeanewbike.（同义句）Fatherbought___________________________me. 2.Frankreadaninterestingbookabouthistory.（一般疑问句）_______Frank_______aninterestingbookabouthistory 3.He’scleaninghisrooms.（划线提问）________he_______ 4.Whynotgooutforawalk（同义句）_______________________outforawalk 5.ThomasspentRMB10onthisbook.（否定句）Thomas____________RMB10onthisbook. 6.Myfamilywenttothebeachlastweek.（划线提问）________________________family_______lastweek 7.Ididn’thaveanyfriends.（一般疑问句）_______________have_______friends8.IthinksheisLily’ssister.（否定句）____________________9.Sallyoftendoessomereadinginthemorning.（否定句）Sally_______often______somereadinginthemorning. 10.Heisatall,thinboy.（划线提问）______________he_______________三：句型转换TheyreadEnglishlastnight. 否定句：__________________________________________一般疑问句：________________________________________肯定/否定回答：____________________________________对划线部分提问：____________________________________ 四：用所给动词的适当形式填空 andMary___________(come)toChinalastmonth. _________________(not go)tobeduntil12o’clocklastnight.SoI_______(get)uplate.__________(r ead)Englishyesterdaymorning._________(be)noonehereamomentago. ___________(call)Mikethis—Whattime_______you_______(get)toBeijingyesterday—We_____ _____(get)toBeijingat9:00intheevening.__________(make)himcry(哭)justnow yeartheteacher___________(tell)usthattheearthmovesaroundthesun.____________atelephon ecallforyoujustnow.(be) __________notenoughpeopletopickapplesthatday.(be) _____________anyhospitals(医院)inmyhometown(家
金融资产--金融资产的概念和分类
金融资产--金融资产的概念和分类 第一节金融资产的概念和分类 一、金融资产的概念 金融资产主要包括库存现金、应收账款、应收票据、贷款、其他应收款、应收利息、债权投资、股权投资、基金投资、衍生金融资产等。 二、金融资产的分类 金融资产的分类与金融资产的计量密切相关。因此，企业应当在初始确认金融资产时，将其划分为下列四类：（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；（2）持有至到期投资；（3）贷款和应收款项；（4）可供出售金融资产。 金融资产的分类一旦确定，不得随意改变。 企业在初始确认时将某金融资产或某金融负债划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债后，不能重分类为其他类金融资产或金融负债；其他类金融资产或金融负债也不能重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。 持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产等三类金融资产之间，也不得随意重分类。 【例题1】关于金融资产的重分类，下列说法中正确的有（）。 A．以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产不能重分类 为持有至到期投资
B．以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产可以重分类为持有至到期投资 C．持有至到期投资不能重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 D．持有至到期投资可以重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 E．可供出售金融资产可以重分类为交易性金融资产 【答案】AC 第二节以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 一、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产概述 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，可以进一步划分为交易性金融资产和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 （一）交易性金融资产，主要是指企业为了近期内出售的金融资产。例如，企业以赚取差价为目的从二级市场购入的股票、债券、基金等，就属于交易性金融资产。衍生工具不作为有效套期工具的，也应当划分为交易性金融资产或金融负债。 （二）直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，主要是指企业基于风险管理、战略投资需要等而将其直接指定为以公允价值计量且其公允价值变动计入当期损益的金融资产。 二、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的会计处理 （一）企业取得交易性金融资产 借：交易性金融资产—成本（公允价值） 投资收益（发生的交易费用） 应收股利（已宣告但尚未发放的现金股利） 应收利息（已到付息期但尚未领取的利息）
房地产估价报告评审规范标准
房地产估价报告评审标准 第一条（制定目的）为提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审结果客观公平，根据国家标准《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。 第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。 本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告： （一）房地产抵押贷款； （二）房屋征收补偿； （三）人民法院拍卖房地产； （四）房地产税收； （五）国有建设用地使用权出让； （六）用房地产作价出资设立公司或者企业； （七）上市公司关联交易； （八）投资性房地产公允价值计量。 第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。 第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。 估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。 一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。 特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。 第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。 不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。 应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出： 一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分
一般过去时的概念及用法
一般过去时的概念及用法 一、基本概念 一般过去时（simple past tense)表示过去某个时间里发生的非持续性动作或存在的状态，也表示经常或反复发生的动作。用动词的过去式表示，常和表示过去的时间状语连用，如：yesterday，last night，in 1990，two days ago，before，the age of等。 一般过去时也表示过去经常或反复发生的动作，常和often，always等表示频率的时间状语连用。表示过去习惯性、经常性的动作、行为；过去所具备的能力和性格。 二、动词变化 1．直接加ed: work—— worked look——looked 2．以不发音e结尾的单词，直接加d: live ——lived hope——hoped use——used 3．以+y结尾的，变y为i加ed: study—— studied carry——carried worry——worried 4．以一个辅音字母结尾的，双写最后的+ed: stop—— stopped plan——planned 重读闭音节体现形式为辅-元-辅结构，例如nod, n为辅音，o为元音，d为辅音。 5. 以ic结尾的动词，要把ic变成ick再加ed，如picnic→picnicked，traffic→trafficked 6．不规则变化的动词： have---had are---were get---got say---said feel---felt do/does---did is---was go---went drink--drank eat--ate bring----brought think----thought buy----bought catch---- caught teach ---- taught sit----sat wear----wore cut----cut sweep----swept sleep——slept see----saw bee----became read——read 7．以辅元辅结尾的加d 三、用法 （1）一般过去时表示在某个特定时间发生，也可以表示过去习惯性、经常性的动作。一般不强调动作的影响，只说明的事情。 句式：+动词+宾语+其它 I had a word with Julia this morning.今天早晨，我跟朱莉娅说了几句话。 He smoked many cigarettes a day until he gave up. 他没有戒烟的那阵子，抽烟抽得可凶了。 (2) 一般过去时常与表示过去的或连用，如：yesterday, last week, in the past, in 1993, at that time, once, during the war, before, a few days ago, when 等等. 注意 在谈到已死去的人的情况时，多用时。
房地产评估技术报告
房地产估价技术报告 项目名称：柳州市建德房地产投资有限公 司位于柳州市柳南区飞鹅二路 23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、 1 栋3-2 、 3 栋2-1 非住宅房地产抵押贷款价值评估 报告 委托方：柳州市建德房地产投资有限公司 估价方：广西中实房地产评估顾问有限公司估价人员：宗白白徐彤 估价作业日期：二0 一一年三月二十日至二0 一一年三月二十一日估价报告编号：中实柳估字[2011] 第364 号
估价技术报告 、价对象个别因素分析 （一）评估对象范围 本次估价范围为柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1非住宅房地产，房屋用途为非住宅 （二）实物及权益状况 （1）房屋登记状况： （2）土地登记状况: 3）他项权利状况：根据委托方提供的资料，估价对象在估价时点设立抵押权，
本次评估不考虑他项权利状况对房地产价格的影响。 （4）根据委托方提供的《房屋所有权证》，估价对象为房屋所有人柳州市建德房地产投资有限公司自建，2011年权利人更名。 1 栋 6 层、1栋3-2 ：建筑物地下 1 层，地上 6 层。3栋2-1 ：设计用途为商业用房。 二、区域因素分析 土地级别及区位：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、1栋3-2、3栋2-1 ，属柳州市城区一级商业土地。 商业繁华度：估价对象距0.8 公里，位于区域商业中心；附近有汽车总站及谷埠街国际商城、温州商贸城、华丰商住楼等住宅小区，还有银行、南城百货超市及谷埠街农贸市场等，所在区域商业繁华程度较高。 交通便捷程度：估价对象距离火车站约 1.5 公里，距离汽车总站约0.5 公里，周边道路有飞鹅路、飞鹅二路、鱼峰路、谷埠路，区域内交通便利度较高；公交设施完备度较高，2、5、6、10、25 路公交车从估价对象附近经过。 公共设施及基础配套设施：区域内基础设施开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、通供水、通排水及场地平整），基础配套设施完备度较高，医院、学校、银行、宾馆、文体、生活等服务设施完备程度较高。 环境与景观：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3- 2、3栋2-1 ，周围多为商业、住宅房地产，环境条件较优。 三、市场背景分析进入“十二五”期间，柳州市国内生产总值、财政收入年均增长分别达 12.61%和20.7%。未来几年内，柳州的工业总产值将达到1000亿元，GDP达600-700亿元，城市经济的快速发展，将成为长期支撑柳州房地产业发展的利好因素。随着中国－东盟自由贸易区的建立，以及"强市富民"方针的实施，柳州市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展平稳，尤其是市政府加大城市建设力度进行较大规模的旧城改造，极大的推动了市房地产市场的发展。 “十二五”期间，柳州市商品房价格水平呈逐年上涨趋势，年均涨幅为 6.7%，低于7.57%的人均收入增长率，说明房价还有上涨的空间；房价收入比合理，年平均值为7.21 ，符合柳州市民的市场购买力。 因此，从整体上看，柳州房地产业正处于快速增长期，并且借助国家宏观调控的东风
新概念英语第二册笔记-第96课
新概念英语第二册笔记-第96课
Lesson 96 The dead return亡灵返乡 【Text】 A Festival for the Dead is held once a year in Japan. This festival is a cheerful occasion, for on this day, the dead are said to return to their homes and they are welcomed by the living. As they are expected to be hungry after their long Journey, food is laid out for them. Specially-made lanterns are hung outside each house to help the dead to find their way. All night long, people dance and sing. In the early morning, the food that had been laid out for the dead is thrown into a river or into the sea as it is considered unlucky for anyone living to eat it. In towns that are near the sea, the tiny lanterns which had been hung in the streets the night before are placed into the water when the festival is over. Thousands of lanterns slowly drift out to sea guiding the dead on their return journey to the other world. This is a moving spectacle, for crowds of people stand on the shore watching the lanterns drifting away until they can be seen