汉川市城北新区(北片)控制性详细规划文本

汉川市城北新区(北片)控制性详细规划文本

2012年

一、规划背景

1、城市化发展

世界城市化的历程表明，城市化水平达到30%左右时，其增长速度将明显加快。90年代以来，汉川市在城市人口总量不断增加的同时，城市化水平保持较快的速度增长，2004年汉川市域城镇人口为38.45万人，城市化水平为34.5％，预计2020年城市化水平为55％，城镇人口为61.5万人。

按照新一轮总体规划，汉川市2004年建成区实际居住人口为20.04万人，预计2020年城区人口规模为40万人，人均建设用地97平方米左右。未来二十年将是汉川市快速城市化的发展时期，城北新区将在推进城市化进程中担负举足轻重的作用，新区将以其优美的环境、完善的设施，成为人们重要的栖居地。

2、经济的增长

经济发展的客观规律表明，产业结构将伴随科学技术的进步而不断升级。新技术的不断涌现，将推动传统产业被新技术支撑的产业所

替代，产业结构随之不断调整更替。加快信息化步伐和产业结构调整，走新型工业化道路是实现工业化和现代化的必然选择。同时，在土地级差地租的作用下，城市中心区域的部分功能也将不断向外围推进。随着人们生态环境意识的增强和对高品质居住、生活环境的追求，中心城区产业结构调整以及人口由旧城区向新区的迁移成为必然趋势。汉川市是武汉城市核心圈内的、开放型的、重要的经济支撑点，2003年全市国内生产总值98.2亿元，是2000年的两倍。农业发展持续稳定，工业发展势头良好，第三产业发展迅速，全市综合经济实力明显增强。从1995年到2005年，三大产业的变化呈稳步强劲增长势头，其中第二产业的增长势头最为强劲，其次是第三产业。为了实现未来50年汉川市确立的“武汉市一个具有滨水生态特色的新型城区”的战略定位，汉川市迫切需要进行城市空间结构的调整及城市空间品质的提升，而城北新区正是承载这一要求的理想地区之一。

3、建成环境投资

城市建设的规律一般表现为“城市经济发展——推动城市建设步伐加速（城市扩张）——环境改善、生活质量提高——吸纳更多的外部资源——促进城市经济进一步增长”。在我国经济结构调整以及全球化、市场化的大背景下，这一进程已经明显加快，形成了以新区建设为代表的城市开发热潮，大规模的城市基础设施建设和城市形象塑造，已经使得城市面貌发生了显著变化。

大规模的城市新区建设是城市物质性建设的重要组成部分，项目建设必将带来城市整体或局部面貌的改观，并且由于新区建设有可能集聚较高的技术水平和管理水平，因此，它的成功建设能有效地促进城市形象的提升。另一方面，大规模的新区建设具有广为人知的特点，使得项目有可能形成全市性（区域性）的认知与凝聚力，作为城市发展与形象改善的标志。

二、技术路线

为了继承、落实和深化《汉川市总体规划（2005－2020）》的规划意图及要求，并强化规划设计与管理的衔接，在《汉川市总体规划（2005－2020）》的指导下，对城北新区的未来发展进行研究，根据城市产业结构的变化趋势和城市土地开发的一般规律深化总规所确

定的城市功能，通过确定建设用地的使用性质、环境容量、市政工程等各项控制性规划与建设管理细则，确立城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制实施，以期促进城北新区的持续、健康发展。

规划研究的几个核心问题：

1、城市功能的整合与定位；

2、道路交通的疏理与优化；

3、整体空间的构思与意象；

4、规划控制的刚性与弹性

三、规划范围

规划区北起省一级公路，南至霍城大道，西到川刘路，东临北桥街，规划面积126.0公顷。

四、现状概况

1、规划区状况

现状用地尚处于待开发状态，以农用地和闲置地为主。用地内现状建筑主要是农村居民点，沿霍城大道新建了部分行政办公建筑及汉川一中，建筑质量好，形象品质较高。基地内尚存零星乡村工业，建筑质量差，设施简陋。

规划区地势平坦，水塘众多，视野开阔，主要的城市干道已经按总体规划预留了用地。

2、现状用地分析

规划区总用地125.63公顷，城市建设用地约为16.2公顷，占12.9％，农村居民点用地约为5.5公顷，占4.4%，水塘用地约为4.2公顷，占3.3％，其他用地为农用地和闲置地，面积约为103.9公顷，占79.4%。

3、现状建筑分析

通过对现状用地的踏勘分析，本次规划拟对现状建设项目采取保留和拆迁两种处置方式。评价的标准如下：

（1）建设年代：保留新建的按规划设计实施的项目

（2）建筑质量：保留建筑质量好的项目

（3）景观形象：保留与行政文化中心区形象相匹配的项目

（4）环境状况：保留对环境无污染的项目

（5）建筑性质：保留与行政文化中心职能相协调相并且兼容的项目

现状保留建设项目或用地：

（1）汉川一中

（2）广电大楼

（3）计生委大楼

（4）交警车辆检测中心

（5）市防汛指挥部

（6）农居户安置区

（7）行政服务大厅

现状拆迁项目一览表

（1）农村居民点（约250户）

（2）存留工业

（3）液化气公司

4、现状道路交通状况

规划区内现状道路主要是为农村居民点服务的乡村小路，等级低，路面质量差，横断面窄，不能满足城市交通功能的需要。道路网需要按总体规划要求确定。

5、现状景观环境

基地内部主要是农用地景观，沿霍城大道以北新建的汉川一中及部分行政办公建筑，具有较高的景观质量。

6、土地整备分析

规划区内的存量土地主要指未建设用地，加上拆迁置换的土地，将成为规划区承担城市功能的主要空间载体。

保留建设用地15.8公顷，占总用地的12.58％

拟拆迁用地8.13公顷，占总用地的2.31％

未建设用地99.17公顷，占总用地的78.66％

道路用地2.9公顷，占总用地的6.45％

总用地126公顷

五、规划依据

（1）中华人民共和国《城市规划法》（1989年）

（2）建设部《城市规划编制办法》（2006年）

（3）中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90

（4）国家建设部有关法规、技术标准、有关文件

（5）《湖北省控制性详细规划编制技术规定》

（6）《汉川市城市总体规划（2005年―2020年）》

（7）汉川市政府和规划部门相关规定和设计要求

六、发展条件评析

1、区位条件

规划区以北为省一级公路，西临武荆高速公路连接线川刘路，南接东西向主要入城干道霍城大道，对外交通区位优越。

2、自然条件

汉川市地处江汉平原腹地，居汉江下游湖北中部，东邻武汉，南接仙桃，西与天门毗邻，北与孝南、云梦、应城连成一片。地势由西北向东南平缓倾斜，东南部为陇岗丘陵，中部、北部和西部皆为平原。

海拨多在22--26米之间，最高为203米，最低为20.4米。境内资源丰富，土地肥沃，素有“江汉明珠”和江汉平原“鱼米之乡”之美誉。汉川水系发达，湖泊众多，特别是湿地生态保护区刁汊湖的面积约13万亩，是全国最大的内陆封闭性湖泊，湖区烟波浩渺，荷莲接天，一派水乡风光。境内有大小河渠685条，大小湖泊13个，塘堰1253个，水域总面积40.4万亩，具有形成水乡特色的潜力。汉川市属亚热带季风气候，雨量充沛，气候温和，四季分明。年平均气温16.1℃，平均日照为1938.5小时，年平均降水量1198MM，无霜期230天。

3、人文底蕴

汉川具有悠久的历史，灿烂的文化，从出土文物中可以发现早在四五千年前就有人类在这片土地上繁衍生息。汉川民风淳朴，文化底蕴丰厚。

汉川在西周时属楚，汉川置县始于公元561年(北周保定元年)，县治在现马鞍乡甑山，故名甑山县，先后属甑山郡、复州和沔阳郡。隋大业末废县为镇，并入汉阳县。

公元621年(唐武德4年)，县恢复，移治泐山下，因汊水流经县境而改名汊川县。公元742年(天宝元年)改属汉阳郡。公元758年复属沔州。公元826年改属鄂州。公元958年(五代后周显德五年)改属安州，移治金鼓城(今刘家隔)。公元960年(宋建德元年)属荆湖北路，以竟陵义水流入县西，更名为义川县。公元977年(太平兴国)二年，

因避宋太宗赵光义讳，以汉水横贯县境，改名汉川县。公元1071年，废县为镇，属鄂州汉阳县。公元1086年，县恢复，仍隶汉阳县。公元1135年(绍兴5年)县又废。公元1137年复置。元代，各地改设行中书省，汉川属湖广行中书省汉阳府。公元1285年(元至22年)，移县治于长城(今仙女山办事处)。明代改制，设承宣布政使司，汉川属湖广布政使司汉阳府。公元1376年，汉阳府降为州，汉川改隶武昌府。1380年，复隶汉阳府。1664年(清康熙3年)，湖北、湖南分治，汉川隶湖北布政使司汉阳府。1912年，府设道，汉川属江汉道。

1949年5月，汉川全境解放，国民党汉川县政府灭亡。同年7月，天汉、川汉两县爱国民主政府撤销，汉川县人民政府建立，隶属鄂中专区。同年8月，改属沔阳专区。1951年7月，沔阳专区撤销，隶属孝感专区。后孝感专区改名地区，汉川隶属孝感地区管辖。1994年，孝感撤区设市，汉川隶属孝感市。1997年3月汉川撤县设市，仍由孝感市代管。

4、建设基础

城北新区为近十年新开发建设，包括居住、行政办公、商业服务等各种功能，在建筑、景观等方面均达到了设市城市较高的建设水平，城区建设范围内大部分道路按规划实施，新增的霍城大道和西湖大道等主干路以及若干支路，构建了城市的发展骨架，体现了汉川市的新形象。

5、城中村问题

规划区范围现有前房村、后房村、庙湾村等农村自然村，现有农居户约252户，占地面积约26230平方米，建筑面积约37360平方米。根据汉川市总体规划对本片区的要求和建设目标，需要将现状的农居户进行搬迁，异地安置。本着建设和谐社会的精神及追求综合效益最优的原则，具体的安置方案要与农居户进行充分的协商后谨慎地作出。

七、总体规划解读

1、城市发展对策

汉川市按照“接轨大武汉，融入城市圈”发展思路，从交通、产业、信息、人才、旅游等方面主动与武汉接轨，全力构筑最适宜创业和人居的和谐汉川。

±区域发展对策：定位于武汉城市圈的产业基地之一，经济有选择的接纳武汉的产业辐射；定位于武汉辐射西部城市群的战略支点之一，加强汉川在江汉平原的地位及其与周边县市的联系。

±经济产业对策：经济发展模式要“内外结合”；产业要和武汉及周边地区链接并遵循错位发展的原则；遵循“产业集聚”发展的原则；培育休闲旅游业；大力发展商贸流通业。

±交通和基础设施先行的对策：畅通对外交通，缩短汉川市至武汉市的通行时间距离；提升市域交通，加强市域与中心城区的路网联络；新区和开发区建设道路和基础设施先行，用地开发跟随，形成良好的发展模式。

±城市形象对策：汉川水系发达，水体资源的利用应当成为城市形象的靓点。通过营造与武汉现代化都市的“城市风光”完全不同的“水乡田园”绿色开敞空间，尤其是可以考虑未来可辅助武汉承办各种国际会议、文化学术交流、疗养等，设计和组织休闲、商务、水乡观光旅游精品线路，使其优美的人居环境和水乡特色跃然于世，既提高知名度、提高城市竞争力和亲和力，又能带动汉川市第三产业发展。

2、总体规划结构

±城区总体规划结构

以相对集中、合理分散、有机组织的布局形成“主城区＋组团”的布局结构。

±主城区规划结构

主城区总体布局以“两条轴线、五个组团”，形成“带形组团式”空间结构。

“两条轴线”――仙女大道和北桥街之间的区域为城市中轴线；霍城大道－老荷沙公路东西向道路为副轴线，作为城市主要发展轴线，构成城市框架。

“五个组团”――老城关组团、城北新区、北桥组团、华一组团以及新河开发区综合组团。各功能组团相对独立，生产、生活、居住相对平衡，城北组团和老城关组团是主城区的主要功能组团。

±功能分区

老城关组团：主要定位于商业、居住、休闲，进行工业用地功能置换，发展第三产业及其他公共设施。

城北组团：规划城北组团是主城区的行政中心、商业服务中心、文化娱乐中心、体育休闲中心、交通为主的组团。通过各项设施的完善，一方面吸引城关人口和外来人口入驻，另一方面发挥自身对周边各组团的辐射作用。

北桥和华一工业组团：是汉川新兴工业聚集地。

新河开发区综合组团：是汉川的门户，依托汉川电厂发展起来，建设比较独立。

3、居住用地

汉川市主城区规划人口32万人，其中仙女山办事处26万人，新河开发区6万人。规划2020年居住用地888.87公顷，占主城区建设用地的28.6％，人均居住用地27.7平方米。居住用地分布于老城关片区、城北片区、北桥片区、华一片区、新河开发区等五个片区。

老城关片区以街坊组织，规划期内人口应疏解，充分利用两和景观资源及中心商业服务业区位，旧城改造后形成中密度居住区；城北片区沿和适度发展中地密度的中高档居住片区；北桥片区和华一片区结合工业区建设发展一定规模的中等密度居住区，并配以一定规模的商业服务设施，接纳工业园的职工居住。新河开发区结合新河开发区的发展，重点发展中等密度的中档居住区。

4、公共中心

主城区：规划形成四个公共中心，城市公共中心由行政中心、商业中心、体育中心、文化休闲娱乐中心组成，每个中心分别设有行政广场、商业广场、体育广场、文化公园。

行政办公中心：

规划在26号规划道路以北，汉川一中以北的地块设置新市政府办公大楼，结合行政广场，建设现代化行政办公建筑群，体现市级行政中心风貌。