旧城改造项目可行性研究报告

旧城改造项目可行性研究报告

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目录

导语 (8)

第一章项目投资建设开发实施企业简介 (9)

一、项目投资商 (9)

1、浙江环球房产集团全资投资本项目 (9)

2、浙江环球房产集团总部及下属企业单位 (10)

二、项目开发商 (11)

第二章可研报告编制依据 (12)

一、项目实施相关批准文件 (12)

二、项目可研报告编制的相关法律、法规 (13)

三、其它依据 (14)

第三章项目概况和建设开发理念介绍 (15)

一、项目概况 (15)

1、项目名称及性质 (15)

2、项目地理位置 (15)

3、项目建设规模 (15)

4、项目建设时序和年限 (15)

二、项目建设的背景 (16)

1、项目的提出与确定 (16)

2、项目建设开发的指导思想 (17)

三、项目建设的重要意义 (18)

（一）旧城改造势在必行 (18)

（二）项目建设重大现实意义 (19)

1、项目建设的社会效益 (19)

2、项目建设的环境效益 (20)

3、项目建设的经济效益 (21)

第四章项目所在地商品房市场调研 (23)

一、区域市场调研 (24)

（一）某某市房地产发展的动态分析 (24)

1、价格上升幅度大 (24)

2、户型面积与购房目的发生变化 (25)

3、客户群善于接受新事物，高层、错层接受度在提高 (26)

4、市场运行逐步规范化 (26)

5、城南、城西成为楼市区域发展两大势点 (27)

6、结论 (27)

（二）某某市房地产市场供需分析 (28)

1、需求分析 (28)

2、潜在供应量分析 (29)

3、供需分析 (31)

（三）某某楼市未来发展趋势分析 (31)

1、优质优价、提升楼盘品质，是某某楼市长足发展之本 (31)

2、房价仍将适量上涨，但涨幅相对趋缓 (31)

3、楼市步入规模开发期、零星开发将退出舞台 (32)

二、项目比较 (34)

（一）可比性、竞争性项目调研 (34)

（二）某某市楼盘分布图 (36)

（三）对可比类项目进行全面对比分析 (37)

三、消费者分析 (39)

（一）区域消费者特征描述 (39)

1、某某消费者的购房观 (39)

2、目标消费者锁定 (40)

3、消费者特征分析 (41)

（二）消费者行为模式、心理动机调研 (41)

四、调研结论 (43)

第五章规划设计 (44)

一、规划设计依据 (44)

二、规划原则 (44)

三、用地范围 (45)

四、改造条件 (45)

五、设计构思 (46)

（一）规划目标及定位 (46)

（二）规划结构 (46)

（三）地块调整 (47)

（四）分期建设 (47)

（五）道路交通体系 (48)

（六）绿化景观体系 (49)

（七）公建配套 (50)

（八）住宅设计 (51)

六、工程管线规划设计 (52)

（一）给水工程规划 (52)

（二）排水工程规划 (54)

（三）电力规划 (55)

（四）电讯工程规划 (56)

（五）燃气工程规划 (56)

七、主要技术经济指标 (57)

（一）规划总用地主要技术经济指标 (57)

（二）市场商业用地主要技术经济指标 (58)

（三）居住小区用地主要技术经济指标 (59)

八、报批文本补充说明 (60)

（一）青颍公园土地置换 (60)

（二）设计解放北路泉河大桥 (60)

（三）历史文化保护与利用 (61)

（四）各期用地规划定位 (63)

第六章环境保护与节能 (64)

一、环境保护 (64)

（一）规划设计中的环保意识与设计 (64)

1、对生态水系的充分利用 (64)

2、对生态绿地的利用与建设 (65)

3、阳光、空气、间距与通风 (65)

4、环境卫生 (66)

5、洁净燃料的使用 (66)

（二）项目实施建设过程中和竣工后管理阶段的环境保护 (66)

二、节约能源 (67)

1、总体规划的节能设计 (67)

2、新型墙体建材的使用 (68)

3、推广节能照明灯具 (68)

4、太阳能利用 (68)

5、材料采购 (68)

6、节水 (68)

7、节能管理 (68)

第七章项目建设时序计划 (69)

一、分段实施时序 (69)

二、项目建设开发前期工作实绩及计划进度 (69)

三、项目建设计划形象进度表 (71)

第八章项目投资计划与资金回收计划 (72)

一、项目总投资与分期投资 (72)

二、项目资金来源及筹措 (72)

三、项目投资计划表 (73)

四、项目资金回收计划表 (74)

第九章项目投资可行性分析 (75)

一、从投入产出进行投资可行性分析 (75)

（一）分析参数 (75)

附表一建筑面积分类分期统计表 (76)

（二）投资成本估算说明 (77)

附表二建设成本分项分期汇总表 (78)

（三）产出与利润收入计算 (79)

附表三销售收入、固定资产及利润分项分期预测表 (80)

（四）结论 (79)

二、从市场供求关系进行项目投资可行性分析 (81)

（一）住宅市场需求分析 (81)

（二）商业房市场需求分析 (81)

1、独特性 (82)

2、稀缺性 (83)

3、有效需求 (83)

4、附加值 (83)

（三）分析结论 (84)

第十章项目SWOT分析 (85)

一、项目优势（Strengths） (85)

1、地段优势突出，商业氛围浓厚 (85)

2、大规模开发、可塑性强 (85)

3、自然环境优势 (85)

二、项目劣势（Weaknesses） (85)

1、老城区拆迁难度 (85)

2、高层住宅的接受度 (86)

3、大面积商业用房的销售难度 (86)

三、机会点（Opportunities） (86)

1、品牌化项目开发 (86)

2、经济发展趋于稳定 (86)

3、景观房产逐渐受宠 (87)

4、消费者心理预期上涨 (87)

四、威胁点（Threat） (88)

1、大规模开发造成较长的开发周期 (88)

2、地块附近市场云集，商业竞争十分激烈 (88)

第十一章可行性研究结论 (89)

导语

某某市是皖西北的中心城市，是一个人杰地灵、充满生机、正在加速进行城市化、现代化建设的城市。某某市委、市政府抓住机遇，努力优化城市建设投资环境，坚持改革开放、解放思想、实事求是、与时俱进的再创业的精神，吸引国内外的投资商参加某某市的经济发展和社会建设。

某某项目改造项目，根据城市总体规划，以建设一个国家级的康居示范工程为目标，通过整体拆迁、整体规划设计、整体开发建设，以完善的城市基础设施建设与绿色生态环境建设相结合，以现代高科技成果的广泛应用与悠远的历史文化承传相结合，达到能体现融某某市最先进的设计理念，最宜人的居住空间、最优美的生态环境建设于一体的旧城改造项目的典范。

二OO三年四月六日我公司与某某市颍州区政府在西安“东西部投资与贸易洽谈会”签订了《某某项目改造开发项目协议》。引起了某某省委、省政府的高度重视。遵循《协议》精神，我公司本着高效务实、量力而行、近远期相结合的原则，编写本项目可行性研究报告，开始进行实施对该项目建设的具体工作。

第一章项目建设开发实施企业简介

一、项目投资商

第二章可研报告编制依据

一、项目实施相关批准文件

1、2003年4月16日在西安市“东西部经贸洽谈会”上签订的《某某项目改造开发项目协议》。

2、2003年5月27日市府办领发的《关于某某项目改造项目有关问题的若干意见》。

3、2003年7月20日市规划局提供的项目《控制性规划总平面图及规划设计条件》。

4、2003年7月21日签订的某某市[2003]－56号地块国有土地使用权《挂牌出让成交确认书》。

5、2003年7月22日签订的《某某项目改造项目市政基础设施建设协议书》。

6、2003年7月23日签订的某某市[2003]－56号地块《国有土地使用权出让合同》。

7、2003年8月21日市发展计划委员会下达的《关于某某市某某项目改造项目立项的批复》。

8、2003年10月21日项目一期工程《建设用地规划许可证》。

9、2003年10月31日项目一期工程《建设用地批准书》。

10、2003年11月14日市房产局颁发的一期工程《拆迁许可证》。

二、项目可研报告编制的相关法律法规

1、1997年第91号主席令公布的《中华人民共和国建筑法》；

2、1998年九届人大所订的《中华人民共和国土地管理法》；

3、1989年第23号主席令公布的《中华人民共和国城市规划法》；

4、1994年第29号主席令公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》；

5、1989年第22号主席令公布的《中华人民共和国环境保护法》；

6、1998年第248号国务院令发布的《城市房地产开发经营管理条例》；

7、1998年第253号国务院令发布的《建设项目环境保护管理条例》；

8、2000年第279号国务院令发布的《建设工程质量管理条例》；

9、建设部[2000]31号文件发布的《工程建设标准强制性条文》；

10、《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93）；

11、阜政发[1997]118号《某某市城市规划管理办法》；

12、（1995－2010）《某某市城市总体规划方案》；

13、某某市人民政府2003第32次常务会议审议批准的《某某市某某

项目改造修建性详细规划》；

三、其它依据

1、由于该项目投资巨大，规划范围涉及面广，实施期限较长，而且全部为市场化运作。本项目的投资商、开发商委托杭州某某房地产营销代理有限公司作了两次市场调研。我们将2003年11月18日送达的（杭中营策[2003]082号）《某某项目改造项目市场调研报告》作为本可研报告的最新市场调查依据。

2、本报告第五章规划设计内容主要按照浙江大学安地规划与建筑设计有限公司的规划设计文本编写。

3、由于投资商和开发商自筹资金进行项目投资开发建设，企业承担了全部市场经营风险，经集团公司董事会研究决定，由集团企业和某某房产公司负责编写本项目可研报告。

4、由于中介机构，项目投资咨询机构对本项目的理想局限，其可行性研究分析报告不能承担本项目的投资风险和建设决策失误造成的重大经济损失。所以本项目投资、开发单位没有委托专业中介机构进行本项目可行性研究工作。

第三章项目概况和建设开发理念介绍

一、项目概况

1、项目名称及性质

本项目名称：某某市某某项目改造项目

项目性质：居住、商业及其它配套建设

2、项目地理位置

1）、本项目位于某某省某某市中心的中北部，即东径116o、北纬33o。东起颍州路，西至刘琦公园，东西向最宽处约1800米；北起泉河大坝，南边（由西向东）分别至人民路、军分区干休所、气象局大院及青颍公园，南北向最长处约1200米。

2）、在项目周边和内部具存的自然河流和绿地有：泉河、西城河、东城河、刘琦公园和青颍公园。

3）、本项目周边和穿越的城市道路。东西向有：拟建的河滨路和现有的青颍路、人民路；南北向有：西城墙路、解放北路、东城墙路和胜利北路。

3、项目建设规模

1）、建设规模范围：42公顷，建设净用地31.2公顷。

2）、新建各类建筑102平方米，居住人口规模1.33万人。

3）、总投资估算18.38亿元人民币，其中城市公用事业建设（城市基础配套设施、绿化、广场、区内桥梁等建设）约1.1亿元人民币。

4、项目建设时序和年限

1）、项目分四期建设，每一期建设周期为2～3年，每期建设可分为：拆迁、设计等前期工作、施工建设、配套管理等三个阶段。

2）、项目可实施流水作业，滚动连续开发的方式。总建设年限约6～8年。

二、项目建设的背景

1、项目的提出与确定

某某市委、市政府在进入新世纪时，提出了“紧紧围绕加快发展、富民强市、建设皖西北中心城市”的主题，认真学习沿海发达地区城市的先进经验。把优化环境作为加快发展的第一要素，把招商引资作为加快发展的重中之重，吸引兄弟地市和海内外朋友来某某投资兴业。

2003年3月，投资商――浙江环球房产集团在总部接待了某某市委、市政府派到绍兴的招商小分队，被某某的招商热情所感动。立即以集团主要领导组成了考察组到某某考察。初选了一批项目作投资分析。

2003年4月6日，我集团公司代表，应某某市政府邀请，赴西安参加“东西部经贸洽谈会”，并签订了《某某项目改造开发项目协议》。该协议为本次洽谈会某某省投资的最大投资项目协议。当时签约的投资额为9亿多人民币。被列为省委、省政府的督办项目。

2003年3月起，某某全市进行了解放思想大讨论。我企业3月、4月某某之行引发了《投资商来了，某某该怎么办？》的新闻追综报导。作为解放思想大讨论的具体案例进行剖析。该思想大讨论，经实践证明，极大

地改善了某某的投资环境，极大地促进了政府机关部门的观念的转变。

在其后的多次协商后，扩大了项目的规模，优化、完美了项目的规划设计方案。于2003年7月21日以31148万元的竞买报价，最终确定了项目建设。

2、项目建设开发的指导思想

解放北大街项目，将以其特色鲜明的开发建设理念，领导某某市旧城改造的先范。

1）、在城市总体规划的基础上，做好项目各阶段的设计工作

根据城市总体规划，本区块的城市功能定位为：以居住为主，集商贸、旅游、办公于一体的综合社区。

项目各阶段的设计为：“项目概念性分区规划、项目修建性详细规划、建筑方案设计、初步设计至最终施工图设计”必须紧紧抓住规划设计这个龙头。高起点、高质量的设计是项目成功的基础。各阶段设计尽可能进行招标，以选择最佳方案付诸实施。

2）、不零打碎敲，实施成建制地整体改造

由于历史原因，某某市中心的住宅小区，有的建造年代早，没有间距、没有道路（例如二里井小区），居住条件差，各类隐患无法解决。有的建设规模小，各类社区配套无法实施。

解放北大街项目的成功开发，必须要从人民路开始整体规划，整体拆迁，并以此为突破口。进行旧城改造后，将使整个区块的建设内涵有一个脱胎换骨的提升。项目以国家康居示范工程为目标，这正是市委、市政府贯彻十六大精神“全面建设小康社会”、体现“三个代表”、“与时俱进”、

为民造福的具体行动。而要达到这个目标，必须克服零打碎敲，“动牙科手术－－拔牙镶牙式的”旧城改造方式；而以整段街道进行街景立面设计，以功能齐全的整体规划进行居住区的设计。使改造后的解放北大街区块，成为某某市（乃至某某省）“市容街景最壮观、居住环境最优良、配套设施最齐全、商业氛围最繁华”的高尚社区。

3）、环境建设为先、城市基础设施建设为先

本项目将一改往常小区开发那种先进行商品房开发，再进行环境配套建设的模式。而采用以环境建设为先，城市基础设施配套建设为先，在规划设计中，优先做好环境及配套设计。

本项目地块东城河的水面将以开放式亲水园林、小桥、曲廊形式作为区块环境设计的重点，配以社区广场、社区公园、组团绿化和滨河大坝绿带等组成的绿色生态体系。

本项目将新建河滨西路，并对青颍路、胜利北路、东城墙路和解放北路进行扩建改造，在道路建设和扩建改造的同时，做好各类城市配套设施（给排水、环卫、排污、电力、网通、电讯、管道燃气等）建设工作。

三、项目建设的重要意义

（一）、旧城改造势在必行

某某（又称颍州）具有悠远的历史辉煌。“襟带长淮，东连三吴，南引荆汝，其水洄曲，其地平舒，梁宋吴楚之冲，齐鲁汴洛之道，淮南内屏，东南枢辖。”说明了其地理位置的优越与重要。是姜子牙、管仲、庄子、老子、鲍叔牙、稽康、甘罗、曹操、华佗等灿若星河伟大人物的故乡。

某某老城北起泉河，东、南、西分别至东城河、南城河、西城河。是古某某历史文化的见证人，老城内城皇庙、鼓楼、刘公祠等建筑现存；东城河、西城河、南城河、黑龙潭等古地形地貌尚在；北关码头、顺河街、玉石街、聚星巷、状元巷、三元巷、文昌阁、三义街等古地名仍在沿用。

但是，随着城市的发展，特别是新城区的交通便捷等因素，老城内的地市一级机构如专署、银行、邮局、检察院等纷纷搬到新区。老城区道路狭窄，公共配套设施极其缺乏，房屋低矮、破旧、简陋、高密度；房屋质量越往北越差，位于泉河坝边上的建筑多为居民私自搭设的棚户。居住条件十分低下。经济条件好一点的住房纷纷外迁，原居住地青年成家后搬入市区新房；老城区特别是本项目所在地的居民区是目前某某市区现存典型的少数“贫民区”、“棚户区”之一。

随着我国经济的高速发展，十三大提出的全面建设小康社会，某某市正在努力提高人民生活质量，努力推进城市化、现代化建设。老城区已经无法适应现代人对生活的要求。如果放任老城区进一步的衰落，新城、老城之间的反差进一步加大，老城区不仅破坏了某某的整体城市形象，更有可能或会由于贫困等原因造成的诸多社会问题滋生的温床。

旧城改造，彻底改变老城区的面貌是市委、市政府和全市人民十分关注一件大事。某某项目改造项目是本届政府向外推介的重要投资项目之一。是民心项目，是德政项目。

该项目的实施是势在必行的。

（二）、项目建设重大现实意义

本项目建设具有重大的社会效益，环境效益和经济效益。项目实施的

现实意义重大。

1、本项目的实施将极大的改变城市形象，提高了城市的承载力和综合服务功能，改善了市民的居住条件。对老城区进行如此大规模的成片改造，某某是第一次，在某某省也是罕见的。

项目沿河滨路建造高层住商楼，其长度约2公里，其高度在50米~100米之间，建设的气势是令人震憾的。在泉河边上形成上海外滩式的景观楼市，将作为某某市现代化的标志性街景建筑群。

本项目将建设商贸中心区，胜利路、解放路、河滨路三条城市干线作为今后阜城各具特色的综合商贸街，休闲、美食、娱乐一条街。学校、医院、幼托、文体、社区、会所、银行、邮电、行政管理等一流的服务配套，将极大地提高本地块乃至某某的城市承载力和综合服务功能。

高层住宅以其优美的居住环境，美不胜收的视觉效果，阳光、空气的抚慰，高速电梯的享受，全方位、无微不至的物业管理；将开创某某城全新的居住模式。极大地提升市民的居住水平。

2、本项目的实施具备明显的环境效益，将对某某城市的交通环境、绿色生态环境和人文环境起到明显的改善作用。

1)、a、新建30米宽的河滨路，将成为某某城市东、西向的城市交通干线，河滨路东起沙河路，西至颍州西湖。她的建成在改善东西向交通的同时，对市民和外地游客的休闲、旅游创造了一个良好的条件。河滨路将在区块内与颍州路、胜利路、东城墙路、解放路、西城墙路相交汇，改变了上述后四条道路断头路的状况。

b、拓建24米宽的解放北路，向市政府提出兴建解放路泉河大桥的方案，再进一步拓宽解放中路，使解放路南接阜王路，北通至北京路。重新恢复解放路在某某城的中心商业街的地位。同时也缓解了某某市中心只有颍州路一条南北向通道的交通困境。

c、拓宽青颍路、东城墙路和胜利路，改善了区块内外的交通环境。

2）、本项目的实施，有利于本区块生态绿色环境的保护和优化。在环保及节能章节中具体展开。

3）、本项目的实施对人文环境的保护和优化具有积极作用。

a、对“城隍庙”作重点保护，在东侧新增绿地，配置介绍古颍州历史的石碑和其它小品。在南侧面向人民路，建设仿配殿式古门楼建筑一处，中轴线与城隍庙一致。城隍庙前街名称由原“建设巷”改名为“城隍庙前街”。

b、在原解放路北端泉河边设置“古北关码头”一座。

c、建设“黑龙潭游园”一座。

d、建设8000平方米的“文昌阁广场”，以历史文化为主题。

e、在新建小区保留具有历史意义的地名，主要由：顺河街、三义街、玉石街、聚星巷、三元巷、文昌阁北路等。

上述历史文化遗存的保护、利用和优化在规划设计中作了具体的明确。

3、本项目的实施具有明显的经济效益，将极大地提高本区块经济水平。

1）、政府在不出钱的前提下，通过旧城改造，加快完成了本区块内的

城市基础设施建设（城市道路，区块内桥梁，城市广场，城市绿地，排水、排污设施，电力、电讯设施等）和公共事业的配套建设。

2）、某某项目改造，通过货币安置和产权交换两种拆迁补偿形式，在拆迁范围内的被拆迁户在不花钱或少花钱的前提下，改善了居住条件，得到了较大的经济实惠。

3）、本项目提供了经营环境优雅的沿街商业门面和中心商贸区，为社会提供了许多就业岗位和经商发展的场所。由于区位优势明显和规模效应，将极大地提高本区块的商业繁华度。在增加本区块经商群体的经济收入的同时，也增加了本区块政府的财政、税收收入。

4）、本区块的高层住宅作为高档商品房，购房群体为高经济收入者。大量较富裕居民的入住，其区块消费也将具备相应的经济效益。

5）、本项目的投资商和开发商，从长远的、动态的市场经济分析，其投资具有一定的经济回报。其经济效益是存在的。