客房经营效益指标解读

摘自《中外酒店》杂志

一家酒店的经营业绩如何衡量？国内酒店业常用的标准就是看这家酒店的客房出租率是多少。而在欧美酒店行业，酒店经营者、酒店投资人以及酒店投资分析家则普遍习惯以RevPar（Revenue Per Available Room，即：每间可供出租客房收入）这一概念作为其酒店经营业绩衡量和分析的基础。RevPar 这一国际酒店业普遍采用的衡量手段反映的是以每间客房为基础所产生的客房收入，因此能够衡量酒店客房库存管理的成功与否。不可否认的是，酒店经营管理者的目标就是要通过客房出租率和平均房价的提高来实现RevPar的最大化，因为客房收入在酒店经营的总收入中的确占有很大的比重。一般来说，提供全功能服务的三星级以上酒店的总收入中有50%--65%是来自客房。而在附属服务设施（主要是餐饮服务）有限的经济型酒店或者长住型酒店，高达90%的收入则是来自客房。

与RevPar相比，我国的酒店业用客房出租率作为衡量酒店经营业绩的标准从某种意义上讲是不科学的。尤其是对于那些为了追求高出租率而实施低价竞争的酒店而言，客房出租率就根本不能说明问题。尽管RevPar是国际酒店行业公认的而且是最常用的经营业绩衡量标准，而且能够提供大致的市场趋势和一些收入指数，但是在仅以RevPar为基础分析一家酒店的经营业绩时也存在一些值得注意的不足。于是，国外的一些专家也提出了一种可以弥补RevPar不足的业绩衡量概念，即：GopPar。

一、关于RevPar的计算

RevPar既可以用一家酒店的净客房收入（即在扣除折价、销售税等项目之后的收入）除以可供出租客房总数而得出，也可以用一家酒店的平均每日房价（ADR）乘以客房出租率来进行计算。具体公式如下：

客房总收入÷客房总数÷每年天数=RevPar

如：2,555,000÷100÷365=70 元RevPar

或：

平均每日房价（ADR）X客房出租率=RevPar

如：100 元× 70% = 70 元RevPar

二、用RevPar衡量酒店经营业绩的一些不足之处

收入组合：众所周知，酒店客房的收入有时候并不会高出酒店总收入的50%至55%。这主要涉及那些有大量餐饮经营及会议展览业务的酒店。在这种情况下，RevPar所反映的只是一家酒店收入业绩的一个部分，而没有考虑所有其它的收入来源。这样的话，我们在比较酒店的经营业绩时就会产生不准确的分析。比

如，甲酒店的平均房价是70元，客房出租率为70%，房间总数是100间。该酒店其它部门的经营收入（包括餐饮及其它经营收入）是500,000元。另一方面，假设乙酒店的规模及平均房价与甲酒店相同，而客房出租率只有60%，而其它部门的收入则达到了 1,000,000元。尽管甲酒店的RevPar 比乙酒店要高出大约15%（49元与42元），而乙酒店的总收入却比甲酒店高。如果两家酒店的直接开支相似（比如：占总收入的35%），而且两家酒店的人头费用相同的话，尽管乙酒店的RevPar尽管并不很理想，但是其最终赚的钱却比甲酒店多。

规模：如果同小型酒店相比，RevPar衡量方法对大型酒店是不利的。常识表明，一家只有100间客房的酒店比一家拥有200间客房的酒店更容易取得更高的出租率，尤其是有季节性高峰和低谷时。这样的话，在相同的市场条件下，一家大型酒店的RevPar就有可能比一家小型酒店的RevPar低。因此，酒店经营管理者和投资商在比较一家酒店与其它酒店的RevPar业绩时，需要考虑这家酒店的规模。由于规模经济和零星收入等因素，一家大型酒店的财务业绩比一家拥有较高RevPar的小型酒店更理想不是不可能的。

价值涵义：酒店的价值是以其净自由现金流，而不是以其总收入为基础的。尽管RevPar与一家酒店的价值有些关联，但是它并不能确切地与一家酒店物业的收入资本化价值相关联。不过，酒店价值的变化往往与RevPar的变化有十分紧密的联系。因为它所反映的是一种弹性关系。

三、什么是GopPar？

GopPar的英文全称是：gross operating profit per available room，其具体含义为：每天每间可供出租客房的经营毛利润（GOP）。在这一定义中，经营毛利润（GOP）等于酒店总收入减去部门经营总成本和经营开支。

由于GopPar不能表明一家酒店物业的收入组合，因此也不能够对客房收入部门做出准确的评价。不过，GopPar却能够对一家酒店的利润潜力提供一个明确的指示。而且，GopPar在多数情况下能够更好地反映出酒店的赢利状况、管理效益、以及整体价值。

一、 GopPar衡量标准的优点

收入组合：由于GopPar 所反映的是一家酒店的经营利润，它也能够更清晰地表明这家酒店的整体经营业绩或现金流潜力。因此，酒店管理公司、酒店投资商、投资评估人、以及酒店开发商在评价一个酒店管理公司的业绩时不会仅仅是以客房收入为依据，而是以经营总收入以及经营效益为基础。

规模：GopPar要考虑所有的经营开支，其中大部分包括固定的和可变的开支。固定开支主要与酒店的规模和要求有关，而可变的开支与酒店的业务量有关。即使在同一市场条件下，一家大型酒店较之于一家小型酒店无疑就会产生更高的经营开支。而一家小型的酒店在每间可供出租客房的基础上其开支可能会更高（因为大型酒店的规模经济）。假如一家有400间客房的酒店每年产生

的能源开支为175,000元（即每间房为437元），那么在同一城市里的一家只有200间客房的酒店的能源开支就会达到100,000元（即每间房为500元）。因此，不管规模大小，GopPar能够为酒店提供不错的业绩衡量。有时候，一家小型酒店也可以从较高的RevPar中受益（因为小型酒店在客房出租率和房价的最大化方面更有效），其每间客房的经营开支可能比一家大型酒店的客房经营开支高。

值得注意的是，GopPar对RevPar中的任何一点变化和波动都十分敏感。酒店房务部门的利润边际比其它任何营业部门都要高得多。因此，RevPar中的一点细微波动可以极大地影响到GopPar，进而影响到一家酒店的价值。在表二中，假设丙酒店的出租率和平均房价都下降了5%，导致RevPar也相应下降了10%。另外，再假设其它收入下降了2. 5%，而且部门开支也会随业务量而变化。因此，丙酒店的GopPar就相应地下滑了大约16%，即从42元降到了35元。

RevPar向GopPar的转变很高, 几乎是一比一的关系。RevPar的一个小小的波动就有可能对GopPar产生很重要的影响。因此，酒店经营分析家在分析一家酒店或一组酒店的业绩时，不应该只依赖于一种衡量方法，而应该把GopPar 看做是RevPar的补充。

总而言之，RevPar表明的是一家酒店在客房库存管理方面的业绩，能够提供一些基本的市场趋势，但是不能提供一家酒店的任何成本指示，因此也就不能表明这家酒店到底赚了多了钱。而另一方面，GopPar通过考虑管理控制及效率，排除小型酒店的潜在优势能够更清晰地表明酒店的赢利。作为中国的酒店经营管理者，在衡量经营管理业绩时不管是继续沿用客房出租率标准，还是采用RevPar,或者是GopPar这些国际酒店行业的通用慨念，一个基本的原则就是要从实际出发。

“三指标”联动实现酒店效益最优化

来源：中国酒店招聘网发布时间：2007-9-13 点击次数：200

RevPAR作为衡量酒店经营效益的指标，其增加固然是酒店效益的增长，但不一定是效益的最优增长。这是由于RevPAR作为平均房价与平均出租率两个因子的乘积，其

上升可以源自两种情况，一是出租率的扩大，二是房价的升涨。。

而分别来看，出租率的扩大和房价的升涨对GOP率和GOPPAR增长的影响是不完全一样的：前者通过售出更多的客房来实现RevPAR上升，客房的直接支出成本（如客用品的日耗、布草的洗涤等）相应增加，因此在其他条件不变的情况下，GOP率没有增加，GOPPAR 虽有增加，但增加比例相对较小；后者通过以较高价格卖出同样数量（甚至数量较少）的客房来实现RevPAR上升，客房的直接支出成本不变甚至会减少，因而在其他条件不变的情况下，不仅GOP率与GOP-PAR都会增加，GOPPAR的增长幅度也相对较大。因此相较而言，源自房价增长因素，与GOP率、GOPPAR联动同向增长的RevPAR的上升，才是酒店效益更优的体现。

国际品牌管理的酒店，其管理合同一般规定管理费用的结构由根据营业收入

总额百分比提取的基本管理费和根据经营毛利（GOP）总额百分比提取的奖励管理费两大块组成，有的合同还规定奖励管理费的提取要以一定比例的GOP率为起点，在此起点之上，GOP率越高奖励管理费的提取比例越大。这就决定其经营与收入管理的目标不只是限于RevPAR的增加、而是必须同时关注GOP率与GOPPAR的上升，即实现RevPAR与GOP率、GOPPAR的联动增长。因此在经营与收入管理的实际操作中，国际品牌酒店的管理者一般以此为导向，较多地诉诸价格升涨的因素，实施坚挺的价格政策，在竞争中尽量避免削价拼争，而是注重以增进内涵来支撑或升涨房价。

以RevPAR、GOP率、GOPPAR联动增长为导向的典型例子之一是古井假日酒店。这家HolidayInn酒店2003年8月开业，2004年的平均出租率达90.8％（位列当年上海四、五星级酒店之最），平均房价502元，RevPAR为455.82元，GOP率为38.9％，GOPPAR 为265.09元。2005年采取加强市场需求管理的措施，控制低端需求，调整客源结构，

在增加服务内涵的同时以较高的价格出售客房。结果当年出租率虽然降到87％，同比减少了3.8个百分点，降幅为4.2％；但平均房价却达到594元，上升18.3％；RevPAR 为516.78元，上升13.37％；GOP率达44.4％，同比增加了5.5个百分点，GOPPAR334元，同比增加25.61%%。

类似案例在国际品牌酒店中不在少数。附表中列出的五家酒店同期采取了相似的营运策略，均实现了RevPAR、GOPPAR和GOP率联动增长的目标。

这里要说明的是，以RevPAR、GOP率、GOPPAR联动增长为导向，固然要求以尽可能好的价格售出客房，但不等于盲目提价。事实上，价格升涨不是凭主观愿望在任何时候都能随意实现的，而是受诸多因素制约：首先，升涨要有服务内涵作基础，即所谓物有所值。没有内涵增长或者“新亮点”的价格拔高是不被市场认同的。第二，涨幅不能超出合理的度。这个度是房价与出租率两维坐标系中的最优点。一般说来，在其他条件既定的前提下，房价升涨会引起出租率下降。当升涨在合理度之内时，出租率下降的幅度是低于房价增幅的，由此可以实现GOP率、GOPPAR与RevPAR的三升；而当越过这个最优点后，出租率下滑的幅度会大于房价的升幅，这时候GOP率虽有可能上升，但RevPAR 是下降的，GOPPAR可能不变，也有可能下降。