商业房地产广告推广策略探悉.

商业房地产广告推广策略探悉.
商业房地产广告推广策略探悉.

商业地产如何“秀”——商业地产广告推广策略透析

1、商业项目与住宅项目广告推广的差异分析;

2、外媒体、印刷媒体、报刊媒体为商业地产广告三大

媒体;

3、商业地产广告推广关键是对目标群体的把握;

4、商业地产项目报纸广告策略分析;

5、实例解析商业地产广告要点:深圳万豪商业城认知

期广告推广、万通购物广场招商广告推广。

商业地产项目的宣传推广有着其操作的独特性,能不能把握住推广的关键,在某种程度上决定着

项目运作的成败。商业地产项目的广告宣传是其中的一部分,广告投放是基于一定的市场判断,明确要达到的目标后实施的。如何对销售或招商产生促进作用,是项目广告需要解决的问题。

一、商业项目与住宅项目广告推广的差异

商业项目的推广与住宅项目的推广过程比较来看,由于产品的属性不同,存在有很多的不同点,主要有以下几点。

1、推广重点阶段的不同

这是因产品的属性不同引起的。这些不同的根本原因是由于目标客户群体的购买心理和动机的不

同。产品决定客户,客户决定推广。

住宅的使用价值和根本功能是为人们提供生活居住的空间,产品品质的高低在于你能提供什么样

的居住空间和生活环境。换句话说,产品本身硬件设施是最重要的一个因素,如:户型、小区内

部环境、生活配套、项目周边配套等。这也是项目参与市场竞争的主要方面。对于一个品质优秀

的项目而言,随着工程的进度,项目的推广变得越来越容易。因为在项目前期,所有的项目定位

和设计都只停留在图纸上,消费者对项目的态度存有一定的谨慎,而随着工程进度的进展,项目

逐渐呈现在人们的面前时,对消费者的信心是非常有利的支持,这也是住宅项目往往在封顶的时

候会形成一个销售高涨的原因。因此,住宅推广过程的重点和难点是在项目还没有具体形象的时

候。实际的推广过程中,可以根据销售的要求,进行有针对性地选择推广的重点阶段。

商业项目则不同,商业项目推广的重点阶段是项目开盘前后,这是商业项目销售的黄金时间。这

是由商业项目的使用价值和功能决定的。商业项目有一个坎,就是临近项目的开始营业的时期。

营业前的招商情况与营业后的经营状况直接影响了各个层面客户对项目的信心,商业项目的投资

风险也在于此。信心对于商业项目是至关重要的,投资客户购买行为的产生,租赁客户对经营前

景的看好,消费者对项目定位的期待都源于对项目的信心。而客户信心的建立,一种重要的途径

就是项目推广的信息传达。在项目操作的前期,项目具有信息的优势,和客户之间存在信息的不

对称,有甄别的传达信息,很容易树立起客户对项目的信心,短时间内促成销售行为的产生。随

着项目的进展,项目的信息优势将减弱,客户获得信息更多,思考的因素也就会更多,增加了其

考虑的时间,这部分客户也就是商业项目通常所说的理想投资客户。

因此商业项目推广的重点阶段是在项目开盘的前后,其不像住宅一样具有可选择性。

2、推广效果的侧重点不同

住宅项目在风险上比商业项目要小,从另一个角度来看,住宅的使用功能对客户而言又具有必需

性。推广过程主要目的不是让客户建立起对项目的信心,而是缩短认可项目的过程,通过一些活

动的形式增进了解,消除隔阂,则可以有效的达到目的。

而商业项目的关键是树立客户对项目的信心,推广的目的是为了引导这种信心的建立,重要的一

点是要给客户留有自己主动思考的空间。围绕着这个出发点,广告推广就有一个明确目的,向客

户传达的信息就是,项目正在按照设计好的方向发展,在合理的规避商业项目的风险,从而使客

户通过主动地思考增强对项目的信心,这也是商业项目推广效果的重要评估方向。

3、关于同质化问题的思考

住宅项目注重卖点,为的是尽量避免同质化。而商业项目在广告的推广上是不是也要避免同质化呢?

实际上,商业项目是不存在同质化问题的,相反,大商业氛围的形成依赖众多的卖一样商品,同

样经营方式的项目扎堆,形成群聚效果,达到众人拾柴火焰高的效果。而它们的区别仅仅是经营

管理的方式不一样。商业项目都依赖一个共同的外部资源,也是最关键的外部资源,那就是有效

的商业人流。如果说一个项目可以吸引一部分商业人流,那么,众多的项目吸引的商业人流就是“1+1>2”的效果。所以在进行商业项目广告推广时,没必要刻意的去寻找所谓的项目差异化概念。

二、商业地产广告的媒体选择

各色各样的户外媒体、印刷媒体和报刊杂志、广播电视等等媒体在信息传播的功能方面各有所长

也各有所短,它们在广告活动中起着各自的作用。为了更好地发挥媒体的效率,使有限的广告经

费收到最大的经济效益,应该对不同类型的媒体在综合比较的基础上,加以合理的筛选、组合,以期取长补短,以优补拙。

商业地产项目的常用广告媒体一

般为户外媒体、印刷媒体和报刊

媒体三大块。其中户外媒体因为

位置固定,比较偏重于项目的区

域性客源;印刷媒体可以定向派

发,针对性和灵活性都较强;报

刊媒体和广播电视则覆盖面广,

客源层多。三者取长补短,是商业地产广告的三驾马车。

报纸是现阶段商业地产广告的常用媒体,其优点主要有:时效性强、反应及时;覆盖面广,遍及

社会各阶层,读者稳定;发行有一定区域性或行业性,针对性强;形象视觉佳,印象深刻,易于

收藏;制作灵活,费用低;信息量大,周期短,易于控制。但是也要考虑到在千人成本与目标客

户的媒体接受习惯之间,应该有着内在的密切的契合,广告才能有的放矢。

很多开发商在把商业地产项目传播出去的时候,经常站在自己或功利的角度,想当然地考虑问题,而不是仔细地去辩明客户群喜欢接触什么样的媒体,如何进行信息接收。所以有的时候即使是一

些很好的商业项目,但是在媒体选择上出现了失误,导致了整个项目的失败,像区域性的shopping

mall,如果在大众化的小报上露面,不仅压低了自身形象,更是覆盖不了有效的受众,降低了传

播效果。

上海某个商业项目的媒体组合的理想三维广告空间是这样设计的:客户坐飞机回上海,在座机上

看到《东航杂志》中的项目广告,下飞机后坐汽车回市区,在虹桥路上则看到同样内容的户外看

板。晚上翻开《新民晚报》,该项目的广告赫然在目,第二天听早上广播新闻,同样的信息又飘然

而至……,视觉听觉的多重刺激,将在最大限度上挖掘和引导目标客源。

三、商业地产广告制作要点

1、广告制作的服务目的要明确

广告制作要从商业地产的终级目的出发,为招商、销售、运营服务。商业地产总的目标是招商、销售及商业运营三个方面的成功。招商吸引到具有强大品牌效力的主力店,并确保商家入驻率达

到85%左右;商铺销售任务一年的完成率最低应达到30%—50%,两年内基本销售完成;商业运

营也就通过宣传、推广活动间接或直接带来人流、产生利润,并实现利润的最大化。

如何有效的推动招商、销售、运营工作的进展,就是评价广告推广是否合理有效的铁定标准。

在项目的运作过程中,广告宣传应根据项目实际进展状况划分阶段,并且使每个阶段的目的、投

入、策略明确,保证推广的顺畅和各阶段间的延续性。这样可以避免盲目的为了广告而广告的事情发生,并可以有效的控制广告宣传中所产生的费用,合理的分配预算费用。通俗的讲,就是好钢用在刀刃上,该花的决不手软,不该花的,一分不动。

2、传播目的及审核标准要明确

实用而非美观,是商业地产广告宣传的思路。当然,在实用的前提下,提升更多附加属性是最佳的,但是,许多时候,宣传推广中的广告推广过于注重美观,反而淹没了本应张扬的主题、迷失了预定的目标。

作为推广中面对目标群体的产物,追求广告画面的个性、漂亮是没有错的,但是必须确定一个前提,即在构思、制作时,要将广告稿看为一种能产生收益的投资行为,并能得到数量化的预期收益指标。不能产生经济、社会的收益,那么广告就可以判断为无效广告。

3、宣传要与目标群体的需求相吻合

在广告宣传中,要作营销者,而非生硬的推销者。简单地说,要知道目标群体到底需要什么,而非我要告诉你什么,更不能凭空猜测。例如现阶段目标需要知道的是投资政策,但是却臆断或者按照某个策划公司一年前撰写的策划方案发布内容为投资回报分析的广告,这属于与目标群体的沟通不畅,一而再,再而三之后,目标群体的注意力将会转移,对项目的正常进展造成不利的因素。

宣传推广部门在进行广告宣传工作之前,一定要先调查市场,摸清目标群体的需要,然后对症下药,有的放矢。

所以,宣传推广部门的工作不仅仅是发布广告,也应从事市场研究和熟知目标群体心理。

4、勾绘前景,而非强调实用、优惠

住宅的推广格言是:地段、地段、再地段,不行再加上降价(优惠;商业地产广告不光要强调地理上的优势,还需要强调其商业上的前景。例如,国内多数SHOPPING MALL并不处于传统的商圈内,说服商家入驻就靠开发商对前景的规划。虽然商家大多以利益为上,但是真正有实力的商家会看重长期利益。企业一方面要用市场的实绩来证明自己的优秀,另一方面企业要不断描述自己的美好前景给目标群体,目标客户认可了公司的理念、企业的发展战略和经营思路,即使暂时有各方面的顾虑,也终将成为开发商的坚定拥护者,与项目站在一起,共同提升项目的品牌。相反,如果一味的强调优惠,被人认为有某些阴暗面是对项目非常不利的。而且,商家不会为一些优惠去冒更大的风险。

5、知名度与美誉度并进

在商业地产中,宣传推广要始终坚持知名度与美誉度并进,彰显品牌魅力。有了知名度,才能吸

引目标;有了美誉度,才能提升项目的前景空间,吸引更多的商家入驻;有了自身品牌和诸多商

家的品牌,并成为一个有机的品牌集中营,后期的销售、商业运营才能成功。

因此,在商业地产的推广宣传中,知名度、美誉度、品牌魅力三者应紧密结合,绝不能顾此失彼,

6、树立他人较难模仿的优势

在宣传推广中,许多成功的操作模式和项目的自身模式,往往容易被竞争者模仿、抄袭。所以宣

传推广一定要建立他人较难模仿的优势。难模仿意味着竞争的减少。想在当今激烈竞争的市场中

站住脚,推广工作在刚起步时就应该建立自己的、他人难以模仿的优势,也许项目自身的有些优

势别人的确难以模仿,但不证明无法模仿,所以一定要巩固自身已有的优势,同时必须大力挖掘

项目在推广中新的优势和宣传中的自有模式。

7、可口可乐公司广告的借鉴点

这些虽然不是针对商业地产的,但其宣传推广的共性内容,还是值得借鉴的:

“请告诉我的结果,而不是广告本身”;

“营销是一种可以量化的投资行为”;

“公司员工、管理层、决策层不是市场的目标市场,他们的意见不代表市场的意

见。他们不是广告好坏的评判者、修改者”;

“广告不是艺术作品,企业人员不要迷恋自己所谓的鉴赏能力”。

四、商业地产广告推广目标群体的把握

分割产权出售的商业项目一般需要考虑到三个层面目标客户群体,这三个层面的客户群体既相互

联系,又各有特点,决定了推广的内容和方式的选择。如何把握这三个层面的客户推广因子,是

商业项目推广过程中很重要的问题。推广因子简单得说是对客户起到有效诉求的推广手段和诉求

内容。

项目面对的市场层面不同,不同市场中目标客户群体可分成三类:投资客户、租赁客户和消费者。

1、投资客户——产权式的商业项目中最直接要面对的主要客户群体

投资客户的主要行为特征是购买商铺,进行投资,多数不参与商铺的经营,也包括一部分有自我经营能力的客户群体。根据他们投资动机的不同,又可以将他们分成四类:

(1投资为获得稳定的物业租金

这类客户看重的是获得收益的及时性和项目周边配套的成熟度,关注区位商业价值。

(2投资为转移部分资产

这类客户投资的获利目标不明确,其投资的目的是为了转移部分财产或达到保值、增值或其他的目的。

(3投资为获得项目和地块的升值

这类客户投资的目的很明确,就是看好项目区域的发展前景或看好项目的前景,通过提前介入抢占区域发展地块升值的先机。通常有投资和投机两种行为。

(4投资为获得稳定的经营场所

这类客户有很丰富的某一行业的经营经验,购买物业是为了获得稳定的、有潜力的经营场所,并享有物业的升值,他们投资的眼光更长远,多数是一些公司投资行为。

2、租赁客户——实际经营的客户群体

租赁客户是对商铺承租,进行实际经营的客户群体。从商业地产的投资回报的资金流动链上看,他们是很重要的一个中间环节,他们支付租金是商业项目潜在商业价值转化为实际投资回报的体现。从他们对项目的敏感性来划分也可以分为两类:

(1具有雄厚实力的经营者

他们丰富的经营管理经验和实力,他们注重项目整体规划定位,看重一定时间段内区域发展方向,不过分的强调短时间内的经营利润。他们往往是一些成熟品牌或机构,新进入一个经营场所有比较苛刻的条件,但他们抗风险能力强,是一个新生商业项目迅速成熟的有力促进者。

(2经营散户

这是对他们经营状态和规模的描述,这类客户群体数量很大,是一个大型商业项目最重要的租赁客户群。他们对经营场所的敏感度很高,抗风险能力差,多数规模比较小,经营的目的是为最快、最大化得获取经营的利润,所以喜欢一些商业氛围成熟的项目,以减小经营风险。但是他们确实是项

目商业价值体现的最主要支持者,换句话说,他们能够为项目支付比较接近市场价格的租金水平。

3、消费者——项目价值体现最终的决定群体

在商业地产投资回报的资金流动链上,他们是最根本的环节,他们带来的消费,转化为租赁客户

的经营收入,再转化投资客户的投资收益,项目商业价值的体现最终来源消费者对项目的认可。

消费者是决定一个商业项目操作最终能否成功的关键因素,他们是在进行项目前期定位是要重点

考虑的因素。消费者是一个比较模糊和笼统的概念,结合项目实际情况,可以选择不同类型,不

同消费能力的群体作为项目的目标消费群体。选择的因素有很多,主要有:项目周边的消费惯性、市场竞争环境、消费类型的锁定、消费能力的锁定等等。综合以上的因素来确定项目的定位,可

以减小项目后期的经营风险,有利于商业项目潜在商业价值预期模型的建立。

这三个层面的客户群,相互之间有着密切的联系,在项目的广告推广过程中,针对不同层面的客

户群体,结合项目推广的阶段,采用不同的诉求重点。如:在项目进入市场的前期,重点诉求的

是投资客户和消费者,广告推广的手段多采用被动的信息传达方式;在项目建立起了知名度和美

誉度后,诉求的重点转移到了投资客户的身上,针对投资客户的推广手段安排也集中在客户渠道

的挖掘和维护上;而到了项目临近营业的阶段,诉求的重点则是租赁客户和消费者,广告推广手

段以互动性较强的活动为主。所以,根据不同的项目,清晰的界定不同层面的客户群体,是把握

项目推广因子的前提条件,也是合理安排推广策略的基础。

五、商业地产广告推广的销售配合

项目推广必须和销售紧密的配合,才能达到理想的销售结果,这一点对商业项目的销售尤为重要,商业项目的销售规律是买涨不卖跌,销售越是火爆,客户信心越强,客户成交越快。

分析商业项目的客户成交过程,大部分是一个比较短暂的过程,也就是说从客户第一次接触项目,到达成交易的时间很短,可以看出客户购买心理的产生过程是很短。商业项目不像住宅,它不具

备必需性,对于多数客户而言,这种购买心理是比较容易产生变化的,不稳定的。这部分客户对

项目销售而言又是很重要的,大量的这种类型客户,可以形成项目热销甚至出现抢购的火爆场面,对项目销售是最有利的情况。这也是前面提到的商业项目销售和推广阶段的黄金时期形成的根本

原因。

商业项目销售前期消化的大部分是冲动性投资客户,广告推广和销售的策略是速战速决。利用推

广中信息不对称的优势,迅速的建立起客户对项目的信心,通过适当的销售策略和销控策略配合,迅速消化掉这批客户,形成项目热销的局面,打下项目销售的良好基础。开盘后一个阶段,项目

的销售进入一个相对稳定的阶段,客户获得的信息越来越多,思考的过程也就相对变得长了,这

就需要有策略的锁定特定的客户群体进行有针对性的诉求。如:选择有投资能力的某一档次的客户对其进行充分研究,进行有针对性的诉求。销售的策略也应该做出有针对性地调整。值得提出的是这一特定客户群体的选择应充分的考虑剩余产品的特征、项目销售的需要,招商的需要等综合性的因素。

上面提到的只是两个重要阶段中,推广与销售配合的思路,在一个项目的销售过程中,推广和销售的配合是时时刻刻的,而双方配合的基础是对目标客户群体的变化过程进行很好的研判。

六、商业地产项目报纸广告策略

1、广告的主题及卖点

商业项目广告的结果是用什么方式使商铺最终找到买家或承租商家,即广告要找到目标受众,并对广告受众产生预期的影响,引起他的注意和兴趣,进而激发投资欲望,最终促使交易成功。因此,商业项目广告的设计一定要易于抓住广告受众,易于理解、记忆并接受;而从内容上看,任何完整的商铺广告,都包括题材、主题、标题、正文、视觉插图五个部分。

其实,每个商业项目在推广的时候,几乎均具备有几个核心诉求点或主要卖点,几个次要诉求点或次要卖点。除了说明书(即售铺书外,报纸的每次内容表现,都以“一个主要诉求点或卖点结合几个次要诉求点或次要卖点”的构成来加以展示。

在实际操作上,诸多的诉求点、卖点在报纸上投放时又可分为系列式和一版式两种选择。

⑴系列式

是将要传播的广告内容先集中,后分发,一份一份按计划、连续性地释放出去。这是配合每次广告主题、广告周期的安排,突出广告诉求点、卖点的内容的。在商铺销售前期和强销期,其主题多以商铺的商品优势、品牌优势、地段特征前景为主,着力打造形象及口碑,让一个鲜为人知的新产品尽快为投资者所注目和了解,并形成租买冲动。到了商铺的持续期和滞销期,拟出强势诉求点或卖点,以价格优势和服务承诺的兑现促使成交迅速放大。

⑵一版式

就是集中后,集中发,将所有内容集中在同一版式,有计划地反复投放。这种方式适合总建筑面积不大、规模较小、主诉求点或卖点不多、不宜作长时间广告铺垫的商铺广告,广告效果精确到每次,是广告直接推动销售的最佳方式之一。

不管是系列式还是一版式,每次广告中的卖点中必然有一个主卖点,即在两个或两个以上的卖点

中最为重要的卖点。主卖点的影响力是指主卖点对广告受众的心理所产生的影响力,其中主卖点对广告到达的人影响力最大,所以次要点可相应地减少到最少的程度。而主卖点的影响力大小主要取决于它的需求度和可信度的大小,一个主卖点的需求度和可信度越高,则影响力越大;反之,则越小。主卖点的影响力越大,次要点就必须要减少,否则就因次卖点过多而削弱了主卖点的“攻击”效果。把广告比喻成图钉,主卖点就是图钉尖,次卖点就是图钉帽,图钉尖永远比图钉帽有力。主卖点过于简单而表达含糊时,为了整体广告效果的不被雾化,这就需要将主卖点局部放大,使其清晰化。

2、广告策划的目标及误区

虽说报纸广告价格低廉,那是相对于电视、大型户外灯箱等广告形式而言,在广告费日益高涨的今天,确保以最少的广告费用达到最好的宣传效果,是每个营销策划者思考的问题,如何使广告策划具有明确的目标和锁定客户群的功能?商铺广告目标,

可以理解为商铺在特定一段时间内对特定的目标客户群所要完成的沟通任务和销售目标。

广告策划的目标是以既定的营销决策为基础的。如在两个月内销售量达到多少,这时广告目标就是要在这两个月内如何促使销售量达到多少。

广告效果是与目标客户对广告认知度的高低成正比的,零认知度即意味着零认购率。商铺要达到广告策划的目标,就是要把商铺具有的信息在适当的时候,以适当的方式,适应的成本传送给恰当的人。如何锁定这恰当的人,即锁定目标客户群,这要有确定可行的广告目标方案,其内容无外乎:

■所卖商铺的特点是什么?

■最重要特点是什么?(主卖点

■目标客户是谁?

■目标客户为什么要买或者不买?

■我们要传达给目标客户的信息是什么?

■怎样才能使这些信息有效地传达?

■用什么准则来测定传达信息的效果?

■如果传达效果不理想,风险如何避免?

3、广告效果的评估

报纸每日的信息量大,资讯量多,受众在看报纸时是在翻广告而不是在细看广告。只有那些视角效果注目,内容能引起共鸣和引发人思考的广告,才被人们所记住,并可能参与。

每一次广告投放是一个点,在一段时间内投放的广告量则是一条线。如何使这点和这条线形成良

性互动效应,则是广告效果评估的重点和意义所在。

要形成良性互动效应,需要严谨有序渐进的营销目标。要分析来电数量、质量,来访渠道的变化及反映项目相关的传播整合的质量。

客户来访渠道中,分为广告后到访、朋友介绍、路过、电话后到访,其它促销或展览会后到访等。一般认为,来访客户中,以路过的客户质量最低;展览会和电话后到访质量较高,但展览会是偶然性的,不可能成为多数项目的绝大部分客户来源。因此,评估广告是否进入良性互动效应的状态,主要还要看广告后到访、朋友介绍、电话后到访三条途径。朋友介绍有部分是老客户成份,电话后到访部分是属于看了广告后打电话的,界线不是很清晰,但基本上可以从总量上把握分析。在广告进入良性互动效应的状态后,尽管客户来访渠道会因各阶段有所不同,比重有所升降,但只要能保障可以整合该项目的传播资源,促使整个项目营销目标的分阶段实现,带来期望的客户和交易。无疑,这样经过精心策划的广告是实用的优质广告。

4、商业项目报纸广告的具体作业

⑴明确广告目标

主要确定广告的类型、广告欲达到的目标和有关建议。这是一个重要因素,以后的工作都要受到广告目标的指导。

⑵根据广告目标确定广告的具体报纸类型

通常开盘期和强销期为造声势,涉及面广,投放报纸种类多。工作重点在软文铺垫和强势硬性广告视觉冲击,将商铺的价值、优势、潜力表现出来,烘托财富爆发的势头。持续期内,一般只在发行量大的报纸上投放,在保证一定效果的同时降低成本。

⑶广告刊登的次数和日程排布

通常在较短的时期内,如一个星期、半个月内同样的广告或者是微变的广告会出现一次以上,反映该时段内的投资动态、抢购状况或卖点强调,出现的次数和日程安排都要严格控制,以不浪费为好。

⑷广告的大小、投放位置和版面的考虑

广告大小主要有整版、半版、1/4直版、通栏和半通栏。主要选择整版、半版、1/4直版,位置主要在新闻下和报头。这些都要根据广告目标和成本来决定。一般而言,在显著的版面上半版或整版地刊登,对增加客户对商铺投资的信心和对发展商的信任大有裨益。

⑸广告设计和表现

这是非常重要的部分,所有的考虑终将落实在具体的画面、文字和言语中。

醒目的标题。广告效果有60-70%是大标题的力量。标题一定要醒目,表达清晰,能具备一定文采则更佳。

简洁的文案。广告的文字说明一定要主次分明,言简意赅,商铺的众多信息没有必要在一则广告中一诉而尽。突出重点,语言流畅即可。

易识别的色彩。若是彩色广告,本身具有色彩优势,比黑白广告容易受人注目,但要避免色彩堆砌。建议最好以一种主色彩,而该色彩应该是喜庆的红色和象征财富的金铜色,贯穿在该楼盘的整个营销周期内的报纸广告中。

真实的画面。广告中的画面一定要真实,不能有引起消费者歧义的表达和承诺。

投资案例分析。让投资者有实实在在的数据可比性。

广告效果的测定

第一步在广告发布之前,在公司内部或邀请部分专家先交流意见,进行必要的修改,确保发布前的质量。

第二步是发布后,通过现场来电来访及下定的统计来反映广告的市场效果,也可以邀请部分客户对广告发表意见看法,从而反复调整,日臻完善。

七、实例解析商业地产广告要点

案例一:深圳万豪商业城认知期广告推广案

1、广告推广要点

⑴市场定位

招租客户与投资客户完全不同,他们不仅仅需要发展商对远景所进行的承诺,更看重眼前实实在在的利益。

即:我为什么到这里来?

来了以后有没有生意,能不能赚到钱?

会不会一年半载有需要离开?

因此,为了吸引租客到来,必须具有实实在在的利益吸引。

设定物业招租市场定位如下:

顺应南山开发与商业经营变革浪潮,应运而生的核心区位大型家居主题商场。

定位释义及租客前来的理由:

■为什么要去南山?顺应南山开发浪潮。

随着交通条件的改善,城市西移步伐明显加快。近年来南山每年新开发面积逐年上升,现在已占全市新开发面积一半以上,蔚蓝海岸、星海名城、招商海月等数十万平米大型社区不断涌现,家居用品销售中心的转移也是大势所趋。

■为什么要选我们:

A 南山区核心位置,沃乐玛商圈

B 南油大道旁,昭示力强劲

C 20000万平方米超大规模

D 主题化商场经营

⑵主题推广核心方案

所谓主题推广核心方案,就是从租客户最终做生意的角度出发,以租客的现实需要为前提条件,以租客的消费心理为价值取向,以租客的审美情趣作参照点,以租客容易接受的方式,采用理性诉求与感性渲染相结合的方式去打动客户的表现核心。该表现核心将直接影响租客是否进场,有的物业包装奢华,讲天讲地就是不讲楼,但消费者会为了那些漂亮的词语而买楼吗?物业推广,漂亮是基础,品味是要点,简洁明了是根本,而最最重要的是讲清楚为客户所带来的利益,并提供相应的证明,以打动客户的心。

区位

主题诉求:是困守罗湖,还是杀入南山?

是生存还是发展?

是市区还是南山?进攻还是防守?

谁不想抢占市场份额?谁不想永续经营?

房地产营销推广方案

房地产营销推广方案 由于房地产与一般商品具有异质性如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等随着房地产竞争的日趋激烈相应的营销策划也十分火暴因此策划创新成为制胜之道对于房地产的营销策划主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新激发潜在消费需求或争夺现有顾客其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的独特性);提供一种服务模式(如管家式的物业服务);倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等 一、未来发展趋势 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段企业更注重对品牌的培养与利用因此应注重对品牌的不断强化输出品牌核心价值进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前推广手段整合性强利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念另一方面是消费市场日趋理性和个性化近年经济持续放缓居民收入(包括预期收入)持续下降实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸淫偶然性、冲动性购买行为减弱理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好消费者对商品房的选择会更趋“个性化”会更加考虑自己的心理需求寻找更加适合自己的楼盘随着房地产市场竞争的加剧大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;针

对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗以满足不同类型消费需求的 消费群;“设计时代”开始回归发展商更加重视产品的开发对楼盘的前期规划和设计将更加重视竞争手段将会全方位、多元化如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势而中小型盘就必须以其个性化和特色需 求也在市场占据一席之地在未来的发展过程中将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景观台等)等等不仅对配套设施的需求提高而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求可能对设计和制造过程中的环节比较关注在市场竞争形势进一步白热化的情况下 如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值稳定价格、吸引客源如何根据目标消费群的理性购买需求进一步深化自身楼盘的优点使目标消费群 产生“物有所值”的感觉如何继续建立自己独特的品牌个性突破强劲对手的包围在市场上继续掀起一股新的旋风如何适应“个人置业时代”的新趋势这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划 二、房地产全程营销策划 一是策划为先在整个项目开发过程中从思维上应该策划在先包 括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划策划是建立在相应的市场调查的基础上调查既可以是一手的资料也可是二手的如包

房地产的推广策划方案

房地产的推广策划方案 房地产行业近几年来在中国的高速发展也带来了行业内白热化的竞争。下面是有房地产推广策划方案,欢迎参阅。 一、前言 本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区,整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围,去除商业用地和没有水域面积的地块以外,本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。 二、推广策划原则 本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”,这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法,将随着城市化进程的不断加快,给房地产开发提供前所未有的广阔空间。我们理解的房地产推广策划是,不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否,而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区,从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合,甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。 我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论,说到底是一种思维方式的变革。是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。 从微观上讲,如果是100亩的小盘子,靠 一、两个卖点就够了。但如果是1000亩的大盘子怎么办?小盘是独奏曲,大盘是交响乐。它必须有一个主题和灵魂。因此,必须上升到泛地产的高度,来整合各种可以利用的资源。 从中观层面说,今天的地产必将跳出单一地产的格局,也就是我们常说的复合型地产。

从宏观上讲,但凡人类活动、居住的建筑环境合空间,都可以纳入泛地产的范畴,包括城市的规划和经济区域的开发。 在对蓝水园推广策划的考虑上,我们力求作到以上各点,宣传新颖、独到,能够充分涵盖本案的特色与特点,创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。 三、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素 蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。其中,项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营 销组合的范畴,而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观 环境和宏观环境。 我们的任务就是知道应该在哪里,应该怎么去适当安排营销组合合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售 执行,使之与不可控制的环境因素市场竞争和政经环境相适应。其 实这就是蓝水园推广能否成功的秘诀所在。 整个推广过程类似一个完整的战役。它的第一步是市场调研,如同战前的敌情侦察,是一切推广行为的决策基础;第二步推广策划就 是坐在司令部的决策过程,对具体操作而言,就是从项目规划策略、价格策略、广告策略和销售策略这四个可控制方面来入手策划;第三 部是策划执行,其中的广告攻势,只等于开战后的飞机轰炸和炮火 支援,而销售执行就如同士兵的冲锋陷阵和实地占领。三个步骤相 互配合,一气呵成,才能完成既定的销售目标。 四、主要竞品物业——芳水园情况简介 1、芳水园开发商介绍 华夏经济房建设发展公司是国有一级资质开发企业,以建设社会保障性质解困、安居住宅为主。组建7年来,运用十几亿资金开发 了十多片近百万平方米住宅小区,其中95年开发建设的福东北里荣 获全国物业管理优秀示范小区称号,97年建设开发建设的华苑安华里、居华里,同时获得全国住宅试点小区综合金牌和五个单项一等

房地产项目营销推广策略

XXX项目营销推广策略

目录 一、房地产市场环境概述 (3) 二、项目SWOT分析 3—5 (一)优势........................... 3-4 (二)劣势 (4) (三)威胁........................... 4-5 (四)机会 (5) (五)回避原则 (5) 三、项目市场定位 5— 6 (一)产品定位 (5) (二)目标客户群定位 ................... 5—6

(三)目标客户群特点分析 (6) 四、推广和营销策略 7— 16 (一)整体推广策略 (7) —9 (二)时期性传播和营销策略 (9) —12 (三)媒体组合策略.............. 12—15 (四)整体推盘策略及走势预测 ............ 15—16 五、促销策略 (17) 六、前期推广费用预算 (17) —18 一、房地产市场环境概述 1、市场对商务公寓的需求呈上升态势;

2、目前,XXX市场上商务公寓处于市场供应的相对空白期,来自外部的竞争是商住楼、写字楼、酒店式公寓; 3、项目地处XXXCBD核心位置,都市商务交流的核心位置,毋庸质疑,本区域将成为商务活动的最具竞争优势的地点; 4、随着XXX经济的进展,东盟自由贸易区和大西南的区位优势的确立,驻XXX的外地机构和公司将会首选XXX中心区设立办公商务场所。 二、项目SWOT分析 (一)优势(S) 地段优势: XXX区是XXX市近几年来开发建设的都市新区,是XXX金融、通信、经济、政治、文化、信息中心。本项目位于XXX中央商务区核心地段,与市政府、国际展览会中心、XXX大酒店、建行大厦、农行大厦、电信大厦、工商大厦、地税大厦、投资大厦、进展大厦等重要机构毗邻,均为XXX近年建设的顶级办公、商务及酒店的建筑。台湾广场、洞庭湖景观带等美景也近在咫尺,并与XXXXXX、XXXXX、XXXXX等高档建筑连成一片,构成XXX以后CBD最为完善

地产前期渠道推广方案

房地产前期推广策略方案 前期销售推广工作重点就是对工地现场进行系统化的整体形象包装,包括进一步明确对外宣传口径、完善销售工具等。如果按部就班地进行市场操作,有时候会造成不必要的资源浪费和时机错失,市场永远是在变的,而以效率为第一的工作方式和执行力,就极易在市场中获得先机并占据主动。 本策划案将依据项目总体建筑规划思想,结合贵公司对项目区域发展环境的理解和认识,进行系统性、针对性和可行性的分析论证。包括对项目发展环境的优劣势分析、项目总体推广策略思路的确立、楼盘核心价值体系的建立,进一步挖掘项目的优势发展潜能、丰满项目核心价值诉求点、界定潜在和目标客户群,明确项目的优势发展条件及其潜力,寻求项目的最佳市场切入点,制定针对性的市场推广策略体系(包括广告策略、媒体策略、营销策略),使本项目由始至终在强势品牌的市场状态下孕育发展,以期获取更佳的社会效益和市场效益。 一、对几个核心问题的思考 (1)对项目周边环境资源的思考 周边可借力的优质资源有多少?配套程度如何?对项目发展的可利用率有多大?

将项目的现有配套置于“区域大发展”的背景之中,展示具有强烈幸福感的预期前景和增值潜力、创造超值拥有的置业先机感,将为项目的强势发展提供巨大的推动力。 1、生活配套 2、区域环境 3、置业条件 4、教育资源 (2)对项目发展定位战略的思考 项目自身具备哪些可挖掘提升的资源?楼盘个性如何凸现?项目核心竞争力体现在什么领域?挖掘商居主题能否为楼盘的核心竞争力服务,其社会效能如何?哪些优势点可支持其价值核心的实现? (3)对项目推广诉求角度的思考 我们的目标潜在客户对本项目的最大关注重心在哪里?区域发展的可持续性?区域环境提升?政策力度?还有项目交通条件?商业生活配套?居住身份的界定? (4)对项目宣传推广策略的思考 根据工程进度安排,把握市场推广节奏。做到势中蓄势、无势造势,强调话题造势、事件造势、热点造势法则,使本项目快速成为关注的焦点。 ——让百姓享受更好生活” ——让更多的心情用来享受生活”

商业地产营销策划方案

商业地产营销策划方案 ××商业城营销企划方案 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天,房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要,商铺要想卖得好,前期的营销策划必不可少,而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业,将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁,是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米,根据目前的建筑设计建议方案,项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成,总建筑面积约为15 000余平方米,地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米,商业裙楼建筑面积约8 500平方米,塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析,本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想,结合目前项目现状,本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析,从营销策划的角度出发,对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场,通过全方位地运用营销策略,最大限度提升项目的附加价值,获取项目的最大利润,并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略,可以简述为“五个一”,即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略,拟订本项目的营销目标方针如下,作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念:休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念:创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题:产权式商铺、休闲式商业。

房地产网络推广方案(参考)

华茂锦业建设投资有限责任公司 & 华茂国际服装产业园 品牌网络推广策划案 2010年12月3日

总述 一、目的 打响知名度,树立品牌形象——企业宣传和推广是提高企业知名度,树立企业品牌形象的重要途径。 迅速引起市场的关注和兴致——通过宣传,达到一定的销售意向,为企业寻找和定位目标客户,储备一定意向客户群,为企业利润的增长大好坚实的基础。 二、中国目前网络及网民的现状分析 目前中国网民达4.2亿人,手机网民用户达2.77亿人,网络推广和营销已经成为各大企业继户外广告、电视广告和软文广告后,传播速度最快、效率最高的一个重要途径。所以通过网络对于华茂企业和项目进行宣传和销售将能起到一个事半功倍的效果。 具体推广方案一、营销推广的目的与目标 1、目的: (1)推出“购物即享受”的消费新概念 (2)使“春之声”服饰广场成为重庆市以“运动、休闲、青春、时尚”为主题商场的第一品牌。 2、目标: (1)开业前达到50%以上在目标消费者中的知名度。 (2)第二阶段达到70%以上在目标消费者中的知名度。 (3)第三阶段达到85%以上在目标消费者中的知名度。 (4)优先提及率达到60%以上。

一、网络推广的主要目的: 1、宣传华茂集团,打造企业品牌,形成强大的品牌效应。 2、宣传产业园项目,为产业园寻找和定位目标客户。 3、吸引产业园相关产业的眼球,为产业园的成熟奠定基础。 二、主要推广手段: 1、门户网站的专业频道宣传 门户网站已经成为中国网民打开浏览器后最先进入的网站,通过门户网站来了解各项综合信息,而门户网站也随着发展,建立了不同行业的专业频道。伴随着频道的逐步成熟,各种交流信息和宣传也在相关频道上进行着操作和达成。 因此,通过门户网站的这个网民利用最大化的平台上去宣传,能起到比较不错的效果。比如:搜狐→家具频道中的家纺频道;新浪→家具频道中的家饰生活频道等。 【预算】此费用比较高,根据不同位置,不同大小和持续时间会产生不同的费用,参照报价每天费用约在10000元。 2、行业网站的友情链接 针对企业的目标客户为家纺企业,那么家纺专业网站的友情链接和宣传必不可少,在这种专业的行业网站上存在着企业最大和最有效的客户群,通过这种网站能最有效的为企业做宣传,也能最有效的寻找和定位到企业的目标客户。 附:中国家纺网https://www.360docs.net/doc/4a15840220.html,/ 中国家纺信息网https://www.360docs.net/doc/4a15840220.html,/ 【预算】如果洽谈得当,费用很少或者免费。 3、电子邮件营销模式 通过电子邮件,给家纺企业或者企业领导发华茂集团的宣传资料,包括企业和项目的宣传资料等,来达到宣传和推广的目的。 注:在运用此推广模式前,首先应该有华茂集团自己的企业邮箱,如用个人邮箱去做此类宣传,不但会被邮箱自带垃圾功能筛选出来,定性为垃圾邮件,更会对企业形象造成影响。 【预算】企业OA系统费用约在100人左右的20000元 4、QQ群 中国QQ有效使用用户达2.26亿人,QQ已经成为很多人生活中不可缺少的一部分,大

某房地产项目推广策划全案

目录第一部分市场定位 第二部分产品提升 第三部分整合宣传技术方案 第四部分媒体广告策略 第五部分开盘阶段媒体广告计划第六部分开盘活动技术方案 第七部分价格策略 第八部分销售渠道

第一部分市场定位 准确的定位是成功的基础。 根据对市场及工程的分析结论为工程确定系列市场目标,即卖给谁,卖什么,从而确定本工程的战略方针,即怎么卖? 一、工程名称 怡丰—海韵豪园 二、工程推广定位 ——南城大道309号 三、广告语: ★法式地中海风情高级花园洋房社区 ★音乐畅抒心声建筑诠释格调 ★尊贵浪漫的法兰西风情 ★浓郁欢快的红酒、鲜花加萨克斯的休闲文化 四、目标客户的定位 1、个体经营者(以南岸区各专业市场个体经营者为主); 2、中小企业主; 3、周边单位集团购买; 4、政府机关公务人员的换房; 5、周边其它高收入的客户;

6、其它区域有在南岸置业的客户。 特征描述: 拥有稳定收入,家庭储蓄在10—30万之间,月入在2500—4500元的中等收入家庭,年龄在35—50岁之间,有子女。多为二次置业,购买大户型的意向较大。 三、档次定位 立足中高档,突出品牌;做老百姓的精品住宅,建中高层阶层的理想家园。 四、价格定位 先期低价入市,以树立品牌,聚集人气为根本目的,后期价格自然提升。(具体价格及价格策略另附) 五、卖点定位 主题语: 怡丰—海韵豪园 ——南城大道309号

品质卖点: 南岸区唯一别墅内高层物业(“终极置业”概念) 广告卖点: 概念卖点——法式地中海风情高级花园洋房社区 教育卖点——双语幼儿园、怡丰实验学校 配套卖点——怡丰“一卡通”(与海洋公园互动) 会所卖点——法国会所、产权式酒店 景观卖点——江景、都市夜景 物管卖点——全封闭人性化“三代服务”论 价格卖点——中档价格、高贵享受 品牌卖点——香港国际集团、重庆老牌开发商、海洋公园等知名品牌互动 第二部分产品提升 确定了推广主题,渲染出了主题氛围,就需要有实实在在的产品来支撑来充实。就是说,要把本工程朝“法兰西”风格方向渲染,把她那浪漫的“海韵元素”用艺术情调表现出来,让慕名而来的客户切身感受到淌洋在浪漫的地中海风情文化氛围之中。 法兰西历史悠远,艺术成就突出,其长久以来就是一个令人心驰神往的浪漫国度。罗亚尔河谷的皇室城堡、艾菲尔铁塔、卢浮宫及透明金字塔、巴黎圣母院、圣心院等名胜享誉世界。

房地产营销推广方案_范文

房地产营销推广方案 本文是关于范文的房地产营销推广方案,感谢您的阅读! 房地产营销推广方案(一) 由于房地产与一般商品具有异质性,如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈,相应的营销策划也十分火暴,因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划,主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新,激发潜在消费需求或争夺现有顾客,其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的独特性);提供一种服务模式(如管家式的物业服务);倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等。 一、未来发展趋势 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代,房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段,企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化,输出品牌核心价值,进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前,推广手段整合性强,利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化,近年经济持续放缓,居民收入(包括预期收入)持续下降,实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸淫,偶然性、冲动性购买行为减弱,理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好,消费者对商品房的选择会更趋“个性化”,会更加考虑自己的心理需求,寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧,大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗,以满足不同类型消费需求的消费群;“设计时代”开始回归,发展商更加重视产品的开发,对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化,如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势,而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中,将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景观台等)等等,不仅对配套设施的需求提高,而且对房地产开发商的品牌

房地产项目广告推广策略方案

丰泽湖山庄 项目广告推广策略方案 目录 一、项目形势分析 二、形象定位和发展思路 三、广告策略 四、广告推广分期 五、广告表现说明 一、项目形势分析 1、市场趋势 深圳房地产市场经历了若干次起起落落,应该说是越来越成熟。成熟的标志之一,消费者在购房时重视楼房附加值,而不是仅把价格、面积、位置作为决定购买与否的因素,也就是说,今天的购楼者中,不乏愿意多花一些钱买环境、买安全、买品味、买感觉的人;成熟的标志之二,消费者在购楼时越来越重视品牌,这在购买期楼时尤为突出,深圳房地产市场同样经历过鱼龙混杂、一哄而上的阶段,但优胜劣汰是大势所趋,消费者心进里很清楚信誉好的品牌,有实力的公司,能给他们长久的保证。 2、深圳房地产市场需要什么样的楼盘:

鲜明的品牌个性 鲜明的概念主题 鲜明的“居住”观点 3、周边主要竞争楼盘广告策略分析 万科四季花城 万科四季花城算得上本片区的领导品牌,造势是四季花城成功的亮点。 1、推广主题: 有一个美丽的地方 2、阶段性推广策略: 造势期:万科在建一座城 利用万科的品牌形象和实力渲染超大规模的小区概念; 亮相期:有一个美丽的地方 万科将澳洲的一座小镇搬到了深圳,这个小城洋溢着浓郁的异国情调,非常美丽,造成消费者心理上的期待; 强销期:美一刻、美一生 拥有美丽的四季花城,就拥有美丽的一生,强大的心理诱惑力促成购买决定。 滚动销售期:美一方水土,美一方人 美丽小城已经建成,小城美好的生活已经开始,让观望的人群加入购买的行列。 传播特征:

报纸媒体密集的造势宣传、车身广告和路牌广告的户外曝光、现场包装的细致入微、公关活动的紧密配合,一系列的整合性宣传紧扣主题,层层推进,验证了营销就是传播的理论。 广告优劣势分析: 四季花城的广告成功得益于万科的品牌资产和前期充分的造势,但这种“豪门宴”需要强大的广告预算支持。 中海怡翠山庄 中海怡翠山庄是本片区外销楼盘的佼佼者,因成功导入5+2度假生活模式而获得销售上的成功。 1、推广主题: 都市里的田园度假村 2、阶段性推广策略: 造势期:我的家,我的公园 利用家就在公园里,以小区内3万平方米的峡谷公园作切入市场的强势卖点,打规划牌; 亮相期:5+2度假生活模式 以鲜活诱人的生活方式造成心理向往,先卖生活方式再卖楼,以超前的生活理念引导消费; 强销期:山环怡翠异国风情五彩社区缤纷生活 以异国风情和缤纷生活为主诉求点,紧扣度假生活主题,配以展销等促销动作,促成购买行动。 传播特征:

XX商业地产项目营销推广执行方案

XX商业地产项目营销推广执行方案 一、我们的任务 核心目标――迅速销售一期商品交易一区二区(BC区) 发展目标――义乌商贸国际博览城成为地方最有竞争力的商业项目 兼顾目标――推进项目的招商运营 二、我们的问题 竞争激烈――销售速度和市场同类竟品放量面临极大竞争 距离最远――距离产生消费抗性,影响客户的到访 信心不足――周边配套落差及楼市调空后市不明形成投资或经营信心低落资源有限――当地人口规模和客户资源不高 三、我们的思路 突破常规,实施主动圈层围合营销 思路释意: 所谓“主动”就是区别常规的打广告等客户上门的营销思路,而是要走出营销中心,主动增加客户的接触点,推广项目,解决到访,促成交易。 所谓“圈层”就是找出与产品匹配的其消费意识、经济条件、文化审美、生活习惯和品位等方面有相通之处的人群,并针对这部分人群以匹合其消费行为和习惯的方式进行“点对点”的营销推广,促成交易。 所谓“围合”就是对圈层客户群进一步集合、整理、分划为核心意向圈层、紧密意向圈层、传播意向圈层,并对上述三个圈层客户细分为多个有利于营销推广的类似圈层,针对不同圈层分阶段实施针对性的营销推广。 主动圈层围合营销房地产营销在经历了地段、概念、产品、服务的“四季更迭”以后的“第五季”,是房地产市场竞争的白热化的产物。它建立在对目标客户进行围合细分、洞悉其消费习惯的基础上,制定相应的销售策略以达成交易的营销模式。其应用“品牌+资源整合+差异化的营销方式”的独特模式,能有效解决解决传统营销模式中无的放矢、接收度低、推广费用居高不下的问题,达到有针对性说话、节约成本、有效促进销售的目的。 这种营销行为能让合同签订成为新的销售的开始,而不是结束,“口碑相传圈”的层传播会不断的累积、增加客户。同时客户通过特定的“圈层”,扩大交际,

房地产阶段推广方案

房地产阶段推广方案 房地产推广方案范文1 1、上市目的 为了满足目前清远市场对小户型的需求,诚基房地产开发出适新婚者,好动者,老成者,度假者,的新一代小户型。可以作为新婚时的过度性住房,平时进行娱乐活动的社交场所,或度假时的休息之处。以一切为了消费者的需求为目的,打造具有时代气息的家园。 2、市场背景:现在清远的房地产价格、样式、服务在不断的变化,为了提高本公司的服务质量而进行策划。通过分析房地产的发展因素来规划公司以后的策略。清远之前掀起一股购房的热潮。清远中高档的小户型精品房竞争非常激烈,各个开发商推出新颖的产品来增加自己的市场份额,不断完善增进,重获现在或潜在的消费群体信心。 1.政策背景:针对20XX年中国房地产市场的异常,为了房地产市场的健康发展。12月9日国务院常务会议明确规定,“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”;12月14日国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨,抑制投资投机性购房的四条政策(即“国四条”),12月17日财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,将开发商拿地的首付款比例提高至五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。通知主要是针对今年以来土地市场的交易持续火爆和过热现象,打击一些热点城市的炒地、囤地现象。提高开发商的资金门槛,迫使开发

企业加快销售和资金回笼,增加楼市有效供应,在一定程度上缓解当前房地产市场供不应求的紧张局面。同时,此举也是进一步加强土地市场的批后监管。 2.经济背景:清远市的经济相对发达地区来说比较落后,但近 年来的发展现状很乐观。在地域,环境,资源等方面的优势推动下,经济呈现快速发展的趋势。目前,清远已是广东省经济增长最快、生 态环境最好的地级城市之一,其经济增长速度已连续5年位居广东省 各城市之首。相对发达地区来说,目前清远经济比较落后对房地产的市场的开发、营销有一定的难度。但从长期来看,清远市经济环境和谐发展对房地产行业的发发展具有很大促进作用。 3.商品的总体趋势分析:随着时代的发展,小户型得到愈来愈 多的人的喜爱,无论是从设计或者是布局上都给人们焕然一新的感觉。现在本公司的最大的竞争者有东方巴黎、上域国际、金信蓝湾华府壹号、恒大金碧天下等等,这些楼盘都是一些比较成熟的品牌,我们要想在清远小市这个地方有一席之地就是必须寻找更好的策划方案赢 取更大的市场 4.小户型的消费者我们主要是定在22—30岁之间或者是刚刚 结婚不久的夫妻,然而最主要的影响者是他们父母,买房是大多数会征求父母的意见。不过决策者还是他们自己,他们收集信息是通过电视、广告、报纸、杂志来增强他们对小户型的了解,从而确定对产品的进一步的需要 3、市场swot分析

商业地产策划书(多篇范文)

商业地产策划书 目录 第一篇:商业地产策划书 第二篇:商业地产策划书 第三篇:商业地产策划书模版 第四篇:商业地产策划书模版大型商业地产项目前期策划模版第五篇:一份好的商业地产项目策划书应注意什么 正文 第一篇:商业地产策划书 第一部分:市场分析 一、项目概况 二、项目swot分析 三、项目定位及usp导向 四、推广思路 五、项目建议 :整合推广策略 一、商铺推广策略 二、项目全程推广方案 1、策略的选择 2、具体执行的策略分析 3、广告推广策略

4、 sp活动策略 5、销售计划 6、整合推广计划 7、物业管理策略 第三部分:公司简介 一、国商策划公司介绍 二、具备优势 三、工作理念 四、成功案例 五、对本案的态度 六、工作目标 七、资费标准 八、附加服务 后记 前言 考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的,因此,本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划,而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。 本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成,具体包括项目概况、swot分析、项目定位及“usp”导向、推广思路及项目建议;项目的整合推广策略及公司简介。

本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法,并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论,难免有不足和偏差之处,因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。 本项目前期通过商铺销售来造势,以此带动住宅的销售;而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化,因为本项目具有比较独特的项目特色,须通过营销造势来形成影响力,并推动项目的整体销售。另外,我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后,将本方案的重点定位于住宅的整合推广。 第一部分市场分析 一、项目概况: 本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口,地理优势明显,其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。 二、项目swot分析: 优势分析: 1) 区位优势 位于商业繁华地,其商业资源优势无可比拟; 2) 配套优势 周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全; 3) 交通优势 本项目交通便利、车流量及人流量较大,

房地产推广方案正式版

Some problems that have appeared or can be expected to come up with a solution to the problem, and through the record of the terms, effective supervision and implementation.房地产推广方案正式版

房地产推广方案正式版 下载提示:此方案资料适用于某些已经出现的或者可以预期的问题,不足,缺陷,需求等,所提出的一个解决问题的方案,并通过明文或条款的记录,加以有效的监督与执行,确保能达到预期的效果。文档可以直接使用,也可根据实际需要修订后使用。 1、上市目的 为了满足目前清远市场对小户型的需求,诚基房地产开发出适新婚者,好动者,老成者,度假者,的新一代小户型。可以作为新婚时的过度性住房,平时进行娱乐活动的社交场所,或度假时的休息之处。以一切为了消费者的需求为目的,打造具有时代气息的家园。 2、市场背景:现在清远的房地产价格、样式、服务在不断的变化,为了提高本公司的服务质量而进行策划。通过分析房地产的发展因素来规划公司以后的策

略。清远之前掀起一股购房的热潮。清远中高档的小户型精品房竞争非常激烈,各个开发商推出新颖的产品来增加自己的市场份额,不断完善增进,重获现在或潜在的消费群体信心。 1.政策背景:针对20XX年中国房地产市场的异常,为了房地产市场的健康发展。12月9日国务院常务会议明确规定,“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”; 12月14日国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨,抑制投资投机性购房的四条政策(即“国四条”),12月17日财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,将开发商拿地的首付款比

房地产营销推广方案

XXXX营销推广方案 XXXX营销策划部 2013年8月27日

XXXX营销推广方案 一、推广目的 开拓XXX销售渠道,加快销售步伐,聚集人气,抢先占领市场。 二、活动时间 2013年9月1日—10月15日(活动时间可根据获取预售许可证的时间调整) 三、推广手段—五大手段,聚集销售人气 1、产品主推,标签区域 目标:强力形象面世,集中发力宣传,吸引市场关注。 产品线聚合:主推百变小户型,吸引年轻低金群体,抢占打工族市场。新标签:“家·校园·生活+价值体系”模式。新理念打造竞争区隔,周边价值点激活市场。 配套宣传:公交车体广告、户外平面广告、微信营销(见方案一)注:户外广告突出核心价值点(大学城、文化氛围、周边环境),微信主推小户型。 广告语:文化飘香,意蕴流长,清新静怡绕学城,XXX为您提供的远远不止是住宅 2、拓展渠道、网状营销 (1)立体推广 形式:媒体投放形式多样化、定向化。户外广告、电视媒体、直投广告(百业)、小折页、网络(精彩普洱网) 投放时间:各促销活动营销节点。

原则:节奏推进+定向扩展 (2)VIP卡认筹(见方案二) 目的:通过VIP卡的优惠方式,锁住部分游离的意向客户,同时可作宣传媒介。 形式:VIP卡直接销售,每张1000元,选房成交后,可享受VIP卡抵3000元房款的优惠;派发公司客户、关系客户、老客户等免费VIP 卡。根据不同时期制作不同优惠形式的卡,灵活配合销售。 3、跨界行动大联合 主题:“你买房,我送礼,五重好礼大放送” 目的:通过与其他客源相近的商家合作,有效扩充客源。 形式:凡成功购房者,皆可获得我公司的五重好礼。赠送樱雪厨卫、沁园净水器、星艺装饰、帆摄影优惠券,持券者可到相应商家获得相应优惠。 优惠方式: 樱雪厨卫:正价橱柜7.8折优惠;正价电器8折优惠;特价橱柜8.8折优惠;特价电器8.8折优惠。 星艺装饰:包工不包料,人工费7.8折优惠。 沁园净水器: 帆摄影:具体优惠见优惠券。 宣传配合:公交车体广告、电视广告、宣传折页 4、公关营销,顺水推舟

商业地产方案策划范例

商业地产策划方案范例 第一部分:市场分析 一、项目概况 二、项目SWOT分析 三、项目定位及USP导向 四、推广思路 五、项目建议 第二部分:整合推广策略 一、商铺推广策略 二、项目全程推广方案 1、策略的选择 2、具体执行的策略分析 3、广告推广策略 4、SP活动策略 5、销售计划 6、整合推广计划 7、物业管理策略 第三部分:公司简介

一、国商策划公司介绍 二、具备优势 三、工作理念 四、成功案例 五、对本案的态度 六、工作目标 七、资费标准 八、附加服务 前言 考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的,因此,本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划,而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。 本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成,具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向、推广思路及项目建议;项目的整合推广策略及公司简介。 本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法,并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论,难免有不足和偏差之处,因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。 本项目前期通过商铺销售来营销造势,以此带动住宅的销售;而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化,因为本项目具有比较独特的项目特色,须通过营销造势来形成影响力,并推动项目的整体销售。另外,我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后,将本方案的重点定位于住宅的整合推广。 第一部分市场分析 一、项目概况: 本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口,地理优势明显,其总占地面积

二、项目SWOT分析: 优势分析: 1)区位优势 位于商业繁华地,其商业资源优势无可比拟; 2)配套优势 周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全; 3)交通优势 本项目交通便利、车流量及人流量较大, 劣势分析: 1)消费群劣势 高层物业还没有被大部分人认可,如何转变消费观点是关键; 机会分析: 1)市场机会 高层建筑是未来发展的趋势,通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体,从而为营销造势; 2)稀缺性 本案为镇江第二个高层电梯公寓,对于树立项目品牌是一次绝好的机会; 3)隐性机会(引导消费) 对于镇江本地,已有开发商修建高层,而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些(采用跟进战术,对于自己而言降低了成本); 威胁分析: 1)潜在竞争威胁 潜在存在一些地块,其开发商拟修建高层,而对于市场存观望态势。而一旦本项

商业地产营销策划书

商业地产营销策划书(一) 我们不得不承认的是当前商业地产营销策划中的确存在很多的缺陷和不足,如果不积极进行改善和调整的话,势必会影响到商业地产行业的健康发展。因此积极探究当前商业地产营销策划中的问题和对策,显得尤为必要。 一、当前商业地产营销策划中存在的问题 通过对于当前商业地产营销策划工作情况的调查来看,当前商业地产营销策划不合理存在深刻的原因,如果不积极进行改善和调整,将直接影响到商业地产营销策划工作效能的发挥。具体来讲,其主要体现在以下几个方面: 1、商业地产营销策划的出发点失准商业地产营销策划的出发点失准,是现阶段很多商业地产开发商容易犯的错误。其主要体现在以下两个方面:其一,过分的相信销售业绩与广告营销之间的关系,觉得只要地产营销策划做得好,就可以保证比较好的销售成功,在这样错误的思想意识下就有越来越多的商业地产开放商开始在营销策划上投入更多的资金,这种忽视了营销效能的做法,是很不合理的;其二,当前商业地产营销策划方案的卖点缺乏特色,过度的炒作,常常出现营销内容与实际商业地产产品特点不吻合的情况,这种偏离实际的营销策划方案往往也是难以起到理想的宣传效果的,以概念炒作为例,很多时候都是徒有虚名,时间一长就引起消费者的反感,是起不到任何营销效果的。 2、商业地产营销策划的能力很不足商业地产营销策略的能力不足主要表现在策划方案比较陈腐,缺乏实际的竞争能力。通过对于实际的商业地产策划方案的情况归纳来看,营销策划缺乏新元素,不具备创新精神,多数情况下都以同质化的方式来进行营销,无论是取材,

建筑外心,还是建筑特色,都以成词滥调来进行宣传。当然,这不仅仅与当前商业地产产品开发创新机制不健全,商业地产建筑时尚元素,现代化装修理念还在被大家慢慢接受的社会背景存在一定的关联,但是其主要的还是内因,那就是商业地产营销团队策划的能力不足,难以结合不同的产品,实现有针对性的商业地产营销策划。 3、商业地产营销策划的准备很欠缺完善科学的商业地产营销策划方案的形成,往往需要做好充足的准备工作,那就是市场调研工作的开展。但是实际上很多营销策划部门在确定策划方法的时候,并没有做好充足的市场调研的工作。具体表现为:以单一调查的方式去开展,忽视了楼盘规模,出现随意取值,以偏概全的情况,策划的宣传内容往往没有将楼盘的全部信息展示出来;策划方案程序化,机械化,脱离楼盘实际情况,忽略消费者消费能力,过度强调楼盘的高档性,出现了策划盲目性的情况。 二、商业地产营销策划问题的解决策略 1、树立正确的商业地产营销策划理念树立正确的商业地产营销策划理念,简单来讲,就是正确审视营销广告的效能,看到其积极效能的同时,保证将广告做的有针对性,而不是实现其与实际销售业绩之间的挂钩。为此,需要积极做好以下几个方面的工作:规避策划炒作的现象,避免盲目炒作,实现广告成本的控制和管理,保证广告投入效能的合理发挥;树立实事求是的基本原则,从消费立场出发,做到广告策划内容的真实性,和策划方法的针对性,保证给予消费者最理想的信息资讯。 2、打造专业的营销策划团队专业化的营销策划团队,也是解决当前商业地产营销策划问题的关键所在。为此,我们需要做好的工作为:其一,立足提升在职营销策划团队成员业务素质,积极开展专业化的

房产推广方案_范文

房产推广方案 本文是关于范文的房产推广方案,感谢您的阅读! 房产推广方案(一) 前言 一、太原楼市分析 个性化、形象化竞争日益激烈,将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩,就必须把握时机,尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力,把自身打造成极富个性和口碑,拥有良好公众形象的楼盘。 二、项目物业概述(略) 三、项目物业的优势与不足 优势: 1、位置优越,交通便捷 位置优越:处于北城区的成熟社区之中心;徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。 交通便捷:公共交通比较便捷,有三趟公交线路途径本案 2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全 室外设施:活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场 室内设施:桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊 3、小户型 2房2厅、3房2厅,面积68、79--106、92平方米之间的小户型,以及提供菜单式装修,对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。 不足: 1、环境建设缺乏吸引性景观 环境建设缺乏吸引性景观,不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要,还要满足居住者特殊的心理需求) 2、物业管理缺乏特色服务 物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、

享受)开展特色服务,使HS花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。 四、目标购房群 1、年龄在35--60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人 家庭构成:1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年 2、年龄在28--45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主 家庭构成:1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年 五、项目物业营销阻碍及对策 阻碍: 1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。 2、区内商铺经营状况不景气,销售业绩不佳。 对策: 1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作,作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。 2、商铺经营不景气,销售业绩不佳,究其原因有二。 一是区内人气不旺,二是HS花园离大型购物中心太近。 故对策有二: 一、引爆住宅销售,带旺区内人气,促进商铺的经营和销售; 二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如:高品味的酒廊、咖啡厅等。 六、形象定位 根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段,我们把物业项目定位为:凸显人生至高境界,完美人生超凡享受的非常住宅。 主体广告语: 辉煌人生,超凡享受 --HS花园提供的(给您的)不止是称心满意的住宅……

商业地产招商策划方案

商业地产招商策划 方案 1

商业地产招商方案一.正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处,是宝安第一个大型地铁上盖商业物业,具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能,是深圳大型主题滨海购物中心,儿童和婚礼人群作为特色业态。 我们的开发目标是: 利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势,最大限度提升项目商业价值,成为总体价值最高的深圳特色购物中心,不但能够出售到较高价格,而且能够可持续经营,成为深圳白领社会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售,力争销售均价达到6000元,经过酒店式公寓收回整个项目投资,保留商业物业,最适当时机能够整体出售。 正中商业广场项目要实现五出:出人才出机制出品牌出网络出思想。经过正中商业广场树立正中集团品牌,实现企业可持续发展战略目标。 2

面对21世纪商业娱乐化的大趋势,我们不但要在购物方面进行创新,而且要最大限度整合娱乐传媒资源,为娱乐业提供公共平台,不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目,为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想,我们制定了招商方案和初步的运营方案。 二.业态规划与商业布局 略 招商的过程就是落实业态方案,招商的成功标志有两点: 1.业态组合具有竞争优势。2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上,特别是整体出售商业物业时候,显得更为关键。 三.招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定招商目标餐饮娱乐顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影 3

院。配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心5层热带雨林餐厅平方米,东来顺酒家1500, 平方米海港城大酒楼, 快餐性质达到平方米: 面点王1000平方旗舰店,韩国烤肉1000平方,三家SPA店1500平方米,新浩健康中心1000平方米4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场,儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场(国美、永乐家电作为备选) 1000平方米特色餐饮,麦当劳 3层JC Penny 1000平方米特色餐饮VA BENE意大利餐厅2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货,美国五月百货,北京王府井百货等知名百货企业1000平方米特色餐饮,锦江拉丁餐厅,南美特色的餐饮——”巴西烤肉” 或韩国烤肉。一层7000平方米男女装国际名店: 化妆品:莎莎国际旗舰店,引进数百种化妆品尖端电子产品:SONY、三星专卖店成都谭鱼头1000平方米特色餐饮,星巴克负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米 4

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