评估课件06-22

评估课件06-22
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什么是风险评估

风险评估的内容

风险评估的现状及新技术

什么是风险评估。

风险评估有广义与狭义两种理解。

广义的风险评估,是一种系统的评估,即在对孕灾环境、致灾因子、承灾体分别进行风险评估的基础上,对系统进行风险评估;

狭义的风险评估,主要是针对致灾因子进行风险评估,即从对危险的识辨,到对危险性的认识,进而进行风险评估,通常是对致灾因子及其可能造成的灾情之超越概率的估算。

风险评估是认识和评价风险的有效方法,也是风险控制和风险管理的前提和基础。

什么是雷击风险?

IEC62305-2定义:因雷电造成的年平均可能损失(人和物)与需保护对象(人和物)的总价值之比。

其次,从定义本身看,雷击风险是一个比值,该比值是可预见的损失与总价值的比值。其中,可预见的损失是一种可计算的概率性损失,所以我的个人理解是62305对雷击风险的定义是一种可计算的概率性损失率。

计算这个损失率并明确损失率的组成部分,为设计、施工提供准确的数据,方便进行设计变更或采取针对性的措施,以减少雷击造成的损失,这是开展雷击风险评估工作的意义之一。

雷击风险评估的内容:

大气雷电环境评价,雷电损坏风险评估,雷击风险易损性分析,雷击风险环境影响评估等,

内容:项目地点雷电环境分析,项目的原始数据分析、项目的雷击风险计算及雷电流相关参数计算、雷击风险评估结论及基于结论的指导意见

雷击风险评估的模式:

风险评估可分为三个模式:预评估,方案评估和现状评估。

预评估是根据建设项目的使用性质和所在地雷电活动时空分布特征及雷电流散流情况等,分析建设项目的雷电风险易损性和所在地大气雷电环境状况等,项目选址及功能分区布局,从雷电防护的角度提出意见,为项目选址和城市规划提供依据。

方案评估是针对建设项目的初步设计,对该项目可能存在的雷电危险(有害)因素种类,雷电危险性和危险度进行分析,提出合理科学的安全对策措施及建议,为施工图防雷设计提供依据。

现状评估是通过对现有建设项目的防雷安全现状进行安全评估,查找其存在的雷电危险,有害因素并确立其危害程度,提出合理的可行的建议及安全对策措施,为安全监督管理提供技术依据。

预评估是指在项目初步设计阶段,设计方案及图纸还未出来之前,对项目所在地雷电环境进行风险评估;

方案评估是指项目初步设计已经出来,对项目进行的设计方案进行风险评估。现状评估是指项目已经在建或已经全部完工,对项目已有防雷措施进行风险评估。

评估方法:

雷击风险评估方法

目前,雷击风险评估的方法大致有两种,一种是定性评估,一种是定量评估。定性评估,举例说,GB50057-94(2000)中对建筑物的分类

例如国标GB50057-94第2.0.1条指出,建筑物应根据期重要性、使用性、发生雷电事故的可能性和后果,按防雷要求分为三类,一类是易燃易爆场所,二类是为国家重点文物单位,大型计算机中心,特别重要的建筑物;三类为一般性建筑物。

定量评估,通过对损失量的影响因子进行定量,然后通过计算,明确的计算出雷击风险的各种损失的数值。典型的例子就是IEC62305。

IEC62305系列标准,

将风险R定义为雷击导致的建筑物或服务设施的年平均可能损失,

R≈ N×P×L

取决于:

------对建筑物和服务设施造成影响的年平均雷击次数N,与该处落地雷击密度、建筑物性质、建筑物四周环境和土壤特性有关;

------一次造成影响的雷击导致损害的概率P,与建筑物的特性和提供的防护措施有关;

------相应损失的平均量L,与建筑物用途、所涉人员情况、大众服务设施类型、建筑物中存储物价值和限制损失所采取的措施有关

从现状来看,国内目前的雷击风险评估采用了定性与定量相结的手段,有的地方用定性,有的地方用定量,还没有统一,但效果还比较实用。

雷击风险评估的标准

有关雷击风险评估的标准主要有以下几种:IEC 62305-2;ITU-TK.39(通信局站雷电损坏危险的评估);NFC-17-102:199法国标准;英国标准BS6651;GB50343-2004;QX3—2000、QX/T85-2007、GB21714。

风险评估的现状,目前各个省市应用风险评估的方法和规范并不相同,例如江苏省评估工作基于IEC62305和GB21714,重庆、西安则基于QX/T85-2007。综合来看,全国运用最广泛的风险评估方法,其实就是IEC62305-2中阐述的评估方法。

在该方法基础上,结合中国国情,衍生出了GB/T21714、 QX/T85-2007,从本质上来讲,方法没有变化,只是在个别参数的选取上细化或有少许变动。

因此对于规范的选取,全国都还没有明确的定论。

评估规范的局限性:

规范的适用范围

任何方法都是有其适用的范围的,同样,评估中经常用到的规范也是有其适用范围的

IEC62305-1总则

本部分对下列雷电防护提供了相关依据:

——建筑物包括其中的装备和设备,也包括人身;

——进入建筑物的公共设施。

下列案例不包括在本标准的目标之内:

——铁路设施;

——车辆、船只、飞行器、海岸设施;

——地下高压管道。

注:通常上列系统由特定当局制订的专用规则控制。

IEC62305-2风险管理

本标准适用于由雷击导致的建筑物内或公共设施内的风险评估。

设立本标准的目的是为评估此类风险提供一个程序。当风险的容许上限确定后,就可以使用

此程序选择合适的防护措施来降低风险,以使其不高于容许上限。

GB/T21714.2 风险管理

本部分适用于建筑物和服务设施的雷击风险评估。

本部分给出计算风险的流程。一旦选定了风险容许上限值,就能通过该流程选择合适的防护措施,以把风险减小到容许限值以下。

QX/T85-2007

本标准规定了雷电灾害风险评估的术语和定义、基本规定、大气雷电环境评价、雷击损失风险评估等。

本标准适用于新建、改建、扩建项目的雷电灾害风险评估。

三个标准适用范围一步一步扩大,但评估方法没有本质变化。

QX/T85-2007标准的适用范围中,“项目”二字很模糊,不如62305以及21714明确。但有一点很明确,GB/T21714、QX/T85-2007标准是基于IEC62305以及GB50057-94(2000)编制的,其评估方法也源自62305,因此,以上三个规范,均不适用于

——铁路设施;

——车辆、船只、飞行器、海岸设施;

——地下高压管道。。

以上为湖南省2011年雷评项目已完成及待完成的列表

可以看出,如果只利用以上三个规范,根本无法全部完成以上项目。地铁2号线一期工程、地铁1号线一期工程防雷技术服务、湘府路湘江大桥、长株潭城际铁路等项目不适合以上任意一个规范。这提出来一个新的需求,当评估对象出现特殊化时,雷击风险评估需要加入新的技术。雷击风险评估工作不能再局限于已知的规范,否则,非常不利于雷击风险评估工作的开展。

雷击风险评估新技术趋向:

大气雷电环境分析精细化:

这部分的前提是拥有数量足够、信息可靠的闪电资料,这是以下进行大气雷电环境分析的基础。

区域精细化:

对目标地点周边一定距离内雷电环境分析,区别于以往一贯的基于雷暴日进行大气雷电环境分析的粗略计算;即使是同一地区相距较近的两地,也有可能得到不同的雷电环境分析结论。

内容多样化:大气雷电环境可以包含很多内容,比如年预计雷击大地密度、区域内雷电特性分析、区域内雷电月变化、时变化,区域易损性分析等。

土壤特性分析模拟化:接地系统是整个防雷系统的最基本组成部分,此部分如出现问题,将严重影响防雷系统的效率。因此对土壤的各种特性分析显得尤其重要。土壤特性分析包括土壤电阻率分析,土壤成分分析、接地系统的模拟分析等情况。

插入

由测试结果还可以看出,赤石大桥各个索塔基础的土壤电阻率并不均匀,存在明显的水平分层现象。整个赤石大桥所在土壤结构并不一致,还存在明显的垂直分层现象,总体土壤电阻率较低。水平分层

的结构示意图见下图。

雷电相关参数计算:包括雷电流的相关参数计算,雷电流引起的设备、人员损失的相关参数计算等

通过对该区域雷电特性分析,可以为直击雷防护措施、SPD设计等提供明确的指导意见。

因子多样化:

由于行业多样化的原因,单纯采用IEC62305的风险计算方法已经难以满足评估要求,由此基于各个行业的考虑,出现了多种新的风险计算因子。比如大桥风险计算的跨步电压及接触电压、电子计算机房的电磁场分布计算、屏蔽因子计算、土壤腐蚀性分析等。

这里举电磁场分布计算为例,插入电磁场计算方法:

这些因子的出现使风险评估的内容越来越丰富,越来越有针对性。但也对计算方法要求越来越高,基于62305的风险计算方法已经不能满足要求。因此,风险评估方法不能再局限于雷电防护与风险管理等学科,还应该积极吸收电磁场、电气、通信、石化等相关行业的专业知识,将各种行业的与雷电防护相关的只是融合进风险评估,提高风险评估的质量,促进风险评估工作的发展。

表达方式浅显化:

众所周知,雷电防护学科在我国开展时间不长,在公众中还属于冷门学科,对该学科方面的认知度不高。而风险评估工作更是才开展几年,有些地方甚至还没有

开展,即使是与防雷相关的建筑行业也知之甚少。而风险计算是风险评估的核心所在,不是专业的技术人员,根本就难以看懂。因此,为了更好的推广风险评估工作,要求将专业语言用浅显易懂的方式表达出来。成图软件作为其中应用最广、最被大众接受的软件类型,最具代表性。

插入图片

风险计算软件化、规范化

风险计算设计因子众多,因子取值情况复杂,计算过程繁杂,极易出错,且复检过程同样复杂,而且,由于风险评估人员对评估的理解也有分歧,因此会出现同一份报告,不同的人做可能出现不同的结果。而该结果极有可能导致风险评估结论截然不同。将风险计算过程软件化、规范化,可以避免以上错误,并方便复检。这里以一款已经投入使用的软件为例:

插入软件

土地评估项目实施方案.doc

七、评估项目实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为,采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标,为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为,按时、保质完成具体宗地评估业务,保证我公司出具的评估结果科学、合理,且符合郑州市和具体估价对象的实际情况,特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构,自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外,除了日常的宗地评估外,本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等,本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料,对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师,从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作,不但理论功底扎实、实践经验丰富,而且对河南省,尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解,完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点,本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人,孙建伟作为项目负责人,组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组,负责具体项目的组织实施(详见

下表)。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(CB/T18507—2001)、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010—2007)、《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部第21号)、《划拨土地使用权管理暂行办法》(国家土地管理局第1号)及委托方提供的有关估价对象的资料(包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等)受理业务,之后进入估价程序到完成估价报告,主要经过以下步骤: 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象(权属、用途、面积等)、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划; 3、收集资料,实地踏勘,分析整理相关资料,商讨估价技术方法; 4、选择合适的估价方法,确定相关的技术参数,确定试算价格;

土地估价的五种方法

对收益还原法,市场比较法,成本法,剩余法,基准地价修正法做出了详细地讲解 每种方法地公式是牢记地,步骤也要清楚,做题第一步把主要方法地公式列出来,就得分,然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索 一,收益还原法 .在收益法中选择相关资料,年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息,收益法中唯一地利息就是在年总收益中地,而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候,往往会给月租金,所以不要忘记乘以,而且是客观租金,还要记得考虑空置. ()复杂一点地就是分不同用途,商业、写字楼,要合并计算 然后说年总费用,要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考,综合计算也可以考,这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下: 土地租赁:土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用; **房地出租:经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用; 经营性企业:销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润; 生产性企业:生产成本(包括原材料费、人工费、运输费等)、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况,千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来,这样肯定有分数.文档来自于网络搜索 在我们地年实务地第一题,是一道用收益法求出不动产开发总价值,再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得,而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金,一定要审题,看房产税给地是按月计征租金地,还是按原值扣除一部分后地,按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中,一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格(现值)土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索 在确定地土地净收益地时候,我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. ()这里面就牵扯到了折旧年限地确定,要根据耐用年限和土地使用年限综合确定,还要考虑是否扣除建筑物残值地问题,常考到.文档来自于网络搜索 ()经过年限即建成后到时点. ()值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正,因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索 房产折旧体现了年期,所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候,用了使用

投资项目评估学课件

天津市高等教育自学考试课程考试大纲 课程名称:投资项目评估学课程代码:0675 第一部分课程性质与设置目的 一、课程性质与特点 投资项目评估学是高等教育自学考试企业财务管理(本科)专业所开设的专业课之一,它是一门理论联系实际、应用性较强的课程。本课程应用于工程建设项目投资决策和实施前,在项目可行性研究基础上,对拟建项目在市场销售、投资环境、工程技术、组织管理和社会经济上的科学性、合理性、有效性的可靠程度与相互影响进行全面地分析论证和评估。 二、课程设置的目的和要求 设置本课程,为了使考生能够牢固掌握项目评估的基本概念、基本原理和实用的评估方法,能够运用所学理论知识对项目做出前期策划和评估论证,并在此基础上进行投资选择和做出投资决策。 通过本课程的学习,要求考生掌握项目评估的基本原理和方法,掌握项目评估学科的学习方法及理论联系实际方法,提高分析问题和解决问题的能力。 三、与本专业其他课程的关系 投资项目评估学是企业财务管理专业大学本科学生必修的专业基础课程,它与企业财务管理专业的许多其他课程有着密切的关系。《微积分》、《市场营销》、《会计原理》、《财务管理》和《管理会计》是本课程的基础,并与《资产评估》互相衔接配合。 第二部分课程内容与考核目标 第一章导论 一、学习目的与要求 通过本章学习,按照投资项目周期的客观规律,了解我国投资决策的三个阶段——项目建议书、可行性研究和项目评估的概念和作用、工作程序和评估内容与要求,从而了解项目评估的全貌。 二、考核知识点与考核目标 (一)项目建议书与可行性研究报告的关系(重点) 应用:项目建议书与可行性研究报告的区别 (二)项目评估(重点)

土地估价基本程序(word)[详细]

土地估价的基本程序 一、土地估价程序 1.确定估价基本事项: 主要包括确认评估对象,确定委估者估价的目的,确 定估价条件,考虑使用年期. 2.拟订估价作业计划 估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定,拟定估价计划必须先行调查,在已经确定估价项目的 基础上,就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排.包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证,分析价格影响因素及条件、估价方法的选用,试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划. 3.收集资料实地踏勘 产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容. 4.分析整理相关资料 主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平,利率的影响.

5.选定方法试算价格 根据估价目的、估价对象特点,所收集到的资料状况,选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价,一般不少于两种方法. 6.确定宗地估价结果 估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析,结合估价者的知识经验和智慧加以判断,对各试算价格进行调整,进而确定最后估价额.一般有五种方法,一是算术平均值,二是加权平均值,三是中位数,四是众数,五是以一种价格为主,其他价格进行参考. 7.撰写估价报告书 土地估价机构在估价完成后,分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告,前者提交委托估价者,后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案.从报告格式上看,分为书信式、文字式和表格式. 二、土地估价业务受理 (一)土地估价业务获取的途径 1.政府委托

土地评估市场法参考

一、市场比较法与估价过程 根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的,结合估价师收集的有关资料,考虑到当地地产市场发育程度,选择估价方法。 由于澳头镇土地成交市场比较活跃,同类土地交易案例比较多,可采用市场比较法求取土地价格。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较,对这些类似土地的已知价格做适当修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 根据本公司所掌握的市场资料,采用土地交易中的替代原则,选取与估价对象所属土地具有相关性的案例,并分别进行实地勘察,做出交易情况、交易期日、区域因素与个别因素的修正,计算估价对象价格。 1. 选取案例 通过对澳头镇土地交易市场的调查,选取近期同一供需圈内邻近地区的三个交易案例进行比较。 案例A: ·地点:澳头猪仔潭 ·时间:2004年9月 ·用途:商住 交易价格为地面单价470元/平方米。地块为“三通一平”熟地;规划容积率,剩余土地使用年限63年,土地面积5451平方米。 案例B: ·地点:澳头镇澳霞大道边 ·时间:2004年8月 ·用途:商住 交易价格为地面单价420元/平方米。地块为“三通一平”熟地;规划容积率,剩余土地使用年限60年,土地面积7200平方米 案例C: ·地点:澳头镇国税局边 ·时间:2004年9月

·用途:商住 交易价格为地面单价520元/平方米。地块为“三通一平”熟地;规划容积率,剩余土地使用年限65年,土地面积11900平方米 2.比较因素选择 依据估价对象的区域条件及个别条件,采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。 (1)用途:指土地的合法规划用途; (2)土地使用年限:指土地的合法有效可使用年限; (3)交易时间因素:指由于时间的因素房地产交易价格会不同; (4)交易情况因素:指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等; (5)区位因素:区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等; (6)个别因素:个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。 3. 比较因素条件说明 将以上案例与待估宗地进行分析比较,并作具体的因素条件说明(见表一)。 表一:因素条件说明表

土地评估说明

五、土地使用权评估说明 (一)土地评估范围 纳入本次评估范围的是华北制药金坦生物技术股份有限公司的1宗出让土地。 (二)土地使用权概况介绍 1. 土地登记状况 纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权共1项,总面积为26747.6平方米,宗地位置、用途、面积、土地证书号、地号、图号等详见《土地登记状况表》 (1)土地登记状况 (二)土地权利状况 待估宗地的土地所有权属于国家所有,华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况,待估宗地来源合法,产权清楚。待估宗地没有设定他项权利。 (三)土地利用状况 根据委托方提供资料及现场勘察,本次评估宗地面积26747.6平方米,宗地内主要建筑为质检办公楼、仓储及动力中心、动物房、工程楼、热力一站、车库、警卫室、乙肝房屋等,主要为框架及砖混结构,至估价基准日由华药集团金坦生物技术开发有限公司使用。

2.土地权利状况 待估宗地的土地所有权属于国家所有,华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况,全部待估宗地来源合法,产权清楚。待估宗地没有设有他项权利(详见表《土地登记状况表》)。 3.利用状况 根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况,待估宗地具体利用情况见下表: 待估宗地利用状况表 (三)地价定义 根据委托方提供的资料及现场勘查情况,各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见下表: 待估宗地地价定义表 备注:七通指通水、通路、通电、通讯、排水、通暖、通气;一平指宗地内场地平整。 考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中,为了避免资产重复计算,本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。 本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和法定剩余年期条件下,于评估基准日2008年6月30日的土地使用权价格。 (四)评估步骤 1.核查资料

土地评估机构资质

土地评估机构资质 具备在全国范围内从事土地评估执业能力的机构的注册条件: 1、从事土地评估活动连续4年以上,取得在本市范围内从事土地评估活动的注册证书2年以上; 2、企业注册资本人民币100万元以上; 3、有7名以上(含7名)专职注册土地估价师; 4、近两年平均每年完成估价项目总数200宗以上,估价标的物土地面积25万平方米以上,其中土地面积大于3万平方米的土地评估项目五宗以上; 5、法定代表人是取得土地估价师或房地产估价师或资产评估师资格4年以上,实际从事土地评估或房地产估价工作3年以上(含3年)的专职估价师; 6、评估公司设置土地评估技术负责人(总估师或副总估师),技术负责人须取得土地估价师资格4年以上,实际从事土地评估工作4年以上的专职土地估价师; 7、机构股份或者出资额中专职注册土地估价师的股份或者出资总额不低于30%; 8、有固定的经营服务场所; 9、估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全,建立并公示企业信用档案;

10、随机抽查的1份土地估价报告符合《城镇土地估价规程》的要求。 房地产评估、土地评估、房屋中介,达到一定工作年限可参加全国统一职称考试,取得相应专业资格! 报考房地产估价师严格的讲大专毕业需要6年的工作经验,但是实际上也不是绝对的,我是2004年大专毕业,2005年报考的。简单的讲就是需要两个条件,(1)你要在一家房地产估价机构工作,具体表现在你的报名表上要有一个房地产估价机构的公章,其实你只要找一家房地产估价机构在你的报名表上盖章就可以了,没有人会去审查你是不是真的在这家公司工作;(2)要让报名点的工作人员相信你确实已经工作6年了,如果你具备这个条件就没什么好说的了,如果你不具备就要想想办法了,不要说你从6年前就上班了,大学是在职读的,没有人会相信的,拖拖关系吧,如果没有关系就嘴巴甜一点吧,多收一张报名表对报名点的负责人来说不是难事,是很简单的,简单到超乎你的想象。只要你有一年报上名了,以后再报名你就是老考生了,只要拿着上一年的准考证去报名就可以了,不需要再经过审查。还有一点很重要,就是不要忘记带报名费哦,呵呵。很多人每年

患者病情评估管理制度培训

培训资料 主讲人:王懿 培训对象:临床医疗工作人员 培训地点:医院食堂 培训时间:2012年9月25日 金州区第二人民医院患者病情评 估管理制度 为了保证医疗质量,保障患者生命安全,使患者从进院开始就能够得到客观科学的评估,医生能够做出详细科学的治疗计划,当病情变化的时候能够及时调整修改治疗方法,使患者得到科学有效的治疗,根据卫生部、卫生厅有关文件精神要求,结合我院实际情况,医院医务科、护理部、门诊部联合制定患者评估管理制度 1、明确规定对患者进行评估工作由注册的职业医师和护士,或者经医院授权的其他岗位的卫生技术人员实施。 2、医院制定患者评估的项目、重点范围、评估标准与内容、时限要求、记录文件格式、评估操作规范与程序。 3、患者评估的结果需要记录在住院病历中,用于指导对患者的诊疗活动。 4、医院职能部门定期实施检查、考核、评价和监管患者评估工作,对考核结果定期分析,及时反馈,落实整改,保证

医疗质量。 5、医师对接诊的每位患者都应进行病情评估。重点加强手术前、麻醉前、急危重患者的病情评估、危重病人营养评估、住院病人再评估、手术后评估、出院前评估。 6、医师对门诊病人进行评估时要严格掌握住院标准,严格按照患者的病情作为制定下一步治疗的依据,严禁将需住院治疗的病人进行门诊观察治疗。假如门诊医生决定需要住院的患者拒绝入院治疗,医生必须做好必要的知情告知,详细告知患者可能面临的风险,并签署患者的名字。 7、病人入院后,主管医师应对病人全面情况进行评估,包括病情轻重、急缓、营养状况等做出正确的评估,做出正确的诊断,参照疾病诊治标准,制定出经济、合理、有效的治疗方案并告知患者或者其委托人。 8、对病人在入院后发生的特殊情况的,应及时向上级医生请示,再请科主任共同再次评估。必要时可申请会诊,再集体评估。 9、病人在入院经评估后,本院不能治疗或治疗效果不能肯定的,应及时与家属沟通,协商在本院或者转院治疗,并做好必要的知情告知。 10、麻醉科手术室实行患者病情评估制度,对手术科室的病人进行风险判断,要求手术科室在术前小结、术前讨论中予以评估,及时调整诊疗方案。

土地评估报告

土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 受xx县人民法院的委托对陈锦兴位于xx县新城镇裕x街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估。 二、委托估价方 委托方:xx县人民法院 地址:xx县新城镇新洲大道南xx号 三、估价目的 受xxx县人民法院的委托,对xx位于xx县xx镇裕民街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估,为委托方对委估宗地进行拍卖提供土地使用权价格参考。 四、估价基准日 二0一七年七月十三日(以现场查勘日为估价基准日)。 五、估价日期 二0一七年七月十三日至二0一七年七月二十四日。 六、地价定义 根据委托方提供的《土地档案查阅答复书》,以及估价人员现场查勘情况确定委估宗地的地价定义: 1、用途设定:根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地的用途为城镇混合住宅用地,临裕民街两侧的房屋首层为商铺,二层以上为住宅,依据土地的最高最佳使用原则,故本次估价设定委估宗地的用途为商住用地。 2、面积设定:根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地面积为78平方米,本次估价设定委估宗地面积为78平方米。 3、容积率设定:委估宗地为空地,委托方未能提供设计规划条件,因此根据现场查勘委估宗地周边用地的容积率为5、0~6、0,本次估价按周边用地

的平均容积率设定委估宗地容积率为5、5。 4、开发程度设定:委估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)与宗地红线内场地平整。根据本报告估价目的, 本次估价设定开发程度红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)与宗地红线内场地平整。 5、土地使用权年期设定:委估宗地的土地使用权终止日期为2067年8月21日。至估价基准日,委估宗地剩余使用年期为50、5年。本次估价设定委估宗地于估价基准日的使用年期为50、5年。 6、使用权类型设定:委估宗地为国有出让土地使用权,本次估价设定委估宗地使用权类型就是国有出让土地。 7、限制条件:在估价基准日,委估宗地不存在抵押权、担保权、地役权等她项权利。本次估价设定委估宗地无她项权利限制。 8、本次估价的基准日确定为二0一七年七月十三日。 地价定义:综上所述,根据本报告估价目的, 本次估价的土地使用权价值就是在上述设定用途、面积、容积率、开发程度、土地使用年期、使用权类型与性质等条件下于评估基准日的公开市场价值。 七、估价结果 经估价人员现场查勘与当地市场分析,按照地价评估的基本原则与估价程序,选择合适的评估方法,评估得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、于估价基准日的土地使用权市场价格为: 评估土地总面积:78平方米 评估土地单价:20050元/平方米 评估土地总地价:178、39万元 大写(人民币):柒拾捌万叁仟玖佰元整(取整至百位数) 宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》

土地估价方法及案例汇总

土地估价方法及案例汇总

收益还原法案例 一评估土地价格 案例1 某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地,土地面积5000m2,土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日,共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼,总建筑面积为15000 m2,于2001年7月1日竣工投入使用,该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。现该物业由业主自行经营,经营状况正常,年经营收入6000万元,年销售成本及经营成本共4000万元,管理费、财务费用为年经营收入的6%,商品销售税及附加为销售收入的8.5%,经营利润为年经营收入的10%,若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2,房屋还原利率为8%,土地还原利率为6%,不考虑递增及物价因素,求该地块于2005年7月1日价值。 (注释:1该物业为自营物业,总费用中需扣除经营者利润;2总费用中扣除房屋年折旧的计算,由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日(钢筋混凝土非生产用房经济寿命

为60年,本例房屋经济寿命到2061年6月30日止),故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止,共39年) 解: ①年经营收入=6000万元 ②年须扣除总费用: 销售成本及经营成本=4000万元;管理费、财务费用=6000*6%=360万元; 商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元;房屋年折旧:折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年 房屋重置价=1500*15000=2250万元;年折旧额=2250/39=57.69万元; 已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。 ③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 ④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=(2250-57.69*4)*8%=161.54万元 ⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元 ⑥该地块于2005年7月1日的价值:P=a/r 地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元;土地单价=9011元/平方米。

房屋建筑物及土地评估的方法及依据

关于企业搬迁评估中房屋建筑物评估的 程序、方法和依据 一、评估程序: 1、前期准备工作。委托方、评估公司与企业三方先行沟通,明确评估程序、 评估方法及评估依据等,确定现场查勘日,企业依照评估公司提供的前期准备资料清单(附件一),于现场查勘日之前准备完成。 2、现场查勘。评估公司于现场查勘之日起,与企业相关人员一起对企业所持房屋建筑物、构筑物及地上附着物(水泥道路、水泥场地、围墙、下水管道、厂区消防系统、室内装修工程)做一个全面的清查、登记和分析,确定评估范围及评估对象权属。 3、评估计算。现场查勘完成后,评估公司根据现场查勘的数据及企业提供 的资料,按照评估依据、程序和方法开始做评估计算等工作,根据企业资产的多少,一般在两个星期左右时间,提供给委托方初稿。 4、核对。企业收到委托方递交的初稿后,仔细核对,对有异议的部分,整理成书面的形式并提交委托方。委托方适时安排评估公司和企业会面,就企业异议的地方当面做解释和完善工作,如有必要,还应至现场作进一步的复核,最终再出具正式报告。 二、评估方法: 评估的主要方法有市场法、收益法和成本法。企业搬迁补偿是指企业在实施搬迁过程中被搬迁资产处于继续使用状态下重建或重置所需的价格,故宜采 用成本法。具体如下: (一)房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施的评估: 重置成本的确定:房屋基本重置价根据关于确定2012年度苏州市房屋基本 重置价格的通知,苏住建房(2013)3号文确定;工程建设项目配套规费根据昆政办发[2009]82号件规定,收费项目由原执收单位委托市行政服务中心集中收取。

(二)土地使用权的评估: 土地使用权的市场比较法是通过与近期交易的宗地进行比较,并对一系列因素进行修正,而得到待估宗地在估价期日的市场状况下的价格水平。这些因素主

土地评估技术服务方案范本

技术服务方案 (招标单位名称)采用公开招标的方式确定土地评估服务单位。我公司拟投标,为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为,按时、保质完成具体宗地评估业务,保证我公司出具的评估结果科学、合理,且符合云南省、曲靖市相关要求,结合曲靖市土地收储中心估价对象的实际情况,特制订本方案。 一、公司情况简介 我公司具备从事全国范围内的土地评估业务的资质的 机构,自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作,目前已经充分掌握了云南省大部分地区的土地、房地产交易资料,对云南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价 师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师,从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作,不但理论功底扎实、实践经验丰富,而且对XX省,尤其是XXX、XXX、XXX涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解,完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 二、工作思路和措施

(一)成立项目小组,明确评估人员、业务流程及岗位职责 根据项目特点,本公司拟安排公司评估副经理XXX作为项目负责人,组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立项目小组,负责具体项目的组织实施(详见下表)。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(CB/T18507—2001)、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010—2007)、《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部第21号)、《划拨土地使用权管理暂行办法》(国家土地管理局第1号)及委托方提供的有关估价对象的资料(包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等)受理业务,之后进入估价程序到完成估

土地评估项目实施方案

七、评估项目实施方案 市市国土资源局为了规本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为,采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标,为了规入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为,按时、保质完成具体宗地评估业务,保证我公司出具的评估结果科学、合理,且符合市和具体估价对象的实际情况,特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事省围的土地评估业务的资质的机构,自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外,除了日常的宗地评估外,本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团下属子公司企业改制项目等,本公司目前已经充分掌握了省大部分地区的土地、房地产交易资料,对省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师,从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作,不但理论功底扎实、实践经验丰富,而且对省,尤其是市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解,完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点,本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人,建伟作为项目负责人,组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组,负责具体项目的组织实施(详见下

表)。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)、中华人民国国家标准《城镇土地分等定级规程》(CB/T18507—2001)、中华人民国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010—2007)、《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部第21号)、《划拨土地使用权管理暂行办法》(国家土地管理局第1号)及委托方提供的有关估价对象的资料(包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等)受理业务,之后进入估价程序到完成估价报告,主要经过以下步骤: 1、明确评估的基本事项。容主要包括估价对象(权属、用途、面积等)、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划; 3、收集资料,实地踏勘,分析整理相关资料,商讨估价技术方法; 4、选择合适的估价方法,确定相关的技术参数,确定试算价格;

城市土地估价基本原则和程序

城市土地估价基本原则和程序 一.城市土地估价的基本原则 1.1 土地估价应遵循下列原则: 1.合法原则; 2.最高最佳使用原则; 3.替代原则; 4.预期收益原则; 5.供需原则; 6.估价时点原则; 7.多方法相比较原则。 1.2 遵循合法原则,是指估价人员和估价机构在土地评估中,应遵循相关法律、法规和规定,所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。 1.3 遵循最高最佳使用原则,是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。 企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。 估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断,并在估价报告中说明。 1.4 遵循替代原则,是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准。估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格::。 1.5 遵循预期收益原则,是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。 1.6 遵循供需原则,是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 1.7 遵循估价时点原则,是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。1.8 遵循多方法相比较原则,是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象,相互比较,取得客观估价结果。 二.城市土地估价的程序 2.1 城市土地估价应按下列程序进行: 1.确定估价基本事项; 2.编制估价工作计划; 3.实地确认估价对象; 4.搜集估价所需资料; 5.选定估价方法计算; 6.确定估价结果; 7.提交估价报告。 2.2 确定估价基本事项,是指确定估价对象、估价目的、估价时点等基本事项。 确定估价对象包括确定估价对象的位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等;确定估价目的应根据委托方的要求而定;确定估价时点应根据估价目的和委托方要求而定,采用公历表示,精确到日。 2.3 编制估价工作计划,是指在确定估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,编制估价工作计划。 估价工作计划主要应包括以下几项: 1.估价拟采用的技术步骤;

土地评估的方法

土地评估的方法 市场比较法 市场比较法(market comparison approach,salescomparison approach )市场比较法,就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一,也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。 选用市场比较法,必须的前提条件是: 1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。房地产市场上,房地产交易越频繁,与估价对象相类似房地产的价格越容易获得; 2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。运用市场比较法估算估价对象的价格或价值,重要是能够找到与估价对象相同或相似的参照物。与估价对象完全相同的参照物是不可能找到的,这就要求对类似房地产参照物进行修正调整,其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性,是决定市场比较法运用与否的关键。 市场比较法估价步骤为: 1、收集交易实例; 2、选取可比实例; 3、建立价格可比基础; 4、进行交易情况修正; 5、进行交易日期修正; 6、进行区域因素修正; 7、进行个别因素修正; 8、进行容积率和土地使用年期修正; 9、求出比准价格; 10、对若干个比较实例的比准价格,用统计学方法求待估房地产的评估价格。 市场比较法正是以替代原理为主要依据,具体原理如下: 交易实例1→ 修正 交易实例2→〓待评估土地→ 待评估土地价格 交易实例3→ 市场比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力. 5.2.1 基本公式 以市场比较法评估土地价格用以下公式: V=VB×A×B×D×E (13) 式中:V:待估宗地价格;

土地价值评估程序方法与土地估价项目操作规程应用手册

名称:《土地价值评估程序方法与土地估价项目操作规程应用手册》 作者:编委会 出版社:土地管理出版社 2010年出版 开本:16开精装 册数:三册 定价:856 元 优惠价:390元 目录: 第一篇:土地估价理论基础 第二篇:土地估价程序与土地分类 第三篇:土地估价方法与应用

第四篇:土地附着物及其他财产评估 第五篇:农用地估价项目操作规程 第六篇:城市土地估价项目操作规程 第七篇:土地征补偿依据与计算标准 第八篇:土地有偿使用执法规范 第九篇:地价行政执法规范 最新土地估价案例与报告选编实务全书册数:全三卷定价:798元优惠价:380元 《最新工业用地出让审批规程与利用调查土地估价及收益监管核算实用手册》册数:四册光盘数:1张CD 定价:1080元优惠价:480元 《土地价值评估程序方法与土地估价项目操作规程应用手 册》册数:三册 定价:856元优惠价:400元 《房地产估价师土地估价师业务操作实用手册》册数:三册光盘数:1张光盘 定价:798元优惠价:380元 《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法实施手 册》册数:一册光盘数: 定价:318元优惠价:180元[详细内容]

《最新危房违章建筑物拆除工作规范化管理与土地资产评估赔偿标准及纠纷维权处置行政救济实务全书》册数:四 册 定价:998元优惠价:480元 《煤矿生产环境规划建设管理与矿区土地复垦工程方案组织实施新技术及复垦质量验收达标标准实务全书》册数:三 册 定价:828元优惠价:400元 最新土地估价案例与报告选编实务全书册数:全三卷 定价:798元优惠价:380元 《最新工业用地出让审批规程与利用调查土地估价及收益监管核算实用手册》册数:四册光盘数:1张CD 定价:1080元优惠价:480元 《国有土地上房屋征收与补偿条例宣贯实施手册》册数:全四卷 定价:998元优惠价:480元 《土地行政处罚自由裁量权标准规范与和谐规范执法完全指导手册》册数:四册

城镇土地估价规程

城镇土地估价规程

城镇土地估价规程 1 总则 1.1 规程制定的目的 为了规范土地估价行为,统一估价程序和方法,做到估价结果客观、公正、合理,根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定,制定本规程。 1.2 规程适用范围 本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。 本规程所称城市,是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。 1.3 从事土地估价的基本规定

本规程由国土资源部负责解释。 2 城市土地估价基本原则和程序 2.1 城市土地估价的基本原则 2.1.1 土地估价应遵循下列原则: 1.合法原则; 2.最高最佳使用原则; 3.替代原则; 4.预期收益原则; 5.供需原则; 6.估价时点原则; 7.多方法相比较原则。 2.1.2 遵循合法原则,是指估价人员和估价机构在土地评估中,应遵循相关法律、法规和规定,所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。 2.1.3 遵循最高最佳使用原则,是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。

企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。 估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断,并在估价报告中说明。 2.1.4 遵循替代原则,是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准。估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 2.1.5 遵循预期收益原则,是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。 2.1.6 遵循供需原则,是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 2.1.7 遵循估价时点原则,是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。2.1.8 遵循多方法相比较原则,是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象,相互比较,取得客观估价结果。 2.2 城市土地估价的程序

房地产土地评估流程

房地产估价全称房地产价格评估,就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房地产价格因素的基础上,结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析,对房地产的特定权益,在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来,它具有专业性、技术性、复杂性,是科学、艺术和经验三者的结合。 一般评估总流程图 评估业务按照来源大致可分为以下五类

签订评估委托合同 估价机构受理评估业务后,应与委托人签订委托评估合同,一般情况由我 们与委托人沟通后草拟好评估委托书,再由委托人签订,委托书应明确以下内容。 1、估价目的和估价对象 (注意:估价目的一般情况下要我们引导客户说出估价需要,再来确定估价目的,最 终委托方确认); 2、价值时点; 3、估价工作完成时间; 4、估价报告份数; 5、评估收费。 委托方需提供相关资料 1、一般房地评估需要提供的资料: (1)《房地产权证》/《不动产权证书》/《房屋所有权证》+《土地使用权证》(2)委托方身份证/公司营业执照副本 (3)有出租的房产提供租赁合同 2、一般土地评估需要提供的资料 (1)《土地使用权证》/《不动产权证书》 (2)委托方身份证/公司营业执照副本 现场勘查 拿到资料后,与委托方提前约定勘查现场时间,带齐资料在约定时间到达评 估现场,对估价对象进行拍照及地址核对。

1房地产勘查 2、土地勘查 楼栋地址 房屋外观(从外观判断楼龄,并现场对楼龄进行 调查) 房屋门牌((与房 产证地址进行核对,不一致要委托方提供 说明)) 大门现状 客厅现状(确认房屋朝向) 卫生间现状 房间现状 楼宇花园/大院/临路情况 阳台现状 宗地之东南西北临路情况

土地评估机构资质

土地评估机构资质 具备在全国围从事土地评估执业能力的机构的注册条件: 1、从事土地评估活动连续4年以上,取得在本市围从事土地评估活动的注册证书2年以上; 2、企业注册资本人民币100万元以上; 3、有7名以上(含7名)专职注册土地估价师; 4、近两年平均每年完成估价项目总数200宗以上,估价标的物土地面积25万平米以上,其中土地面积大于3万平米的土地评估项目五宗以上; 5、法定代表人是取得土地估价师或房地产估价师或资产评估师资格4年以上,实际从事土地评估或房地产估价工作3年以上(含3年)的专职估价师; 6、评估公司设置土地评估技术负责人(总估师或副总估师),技术负责人须取得土地估价师资格4年以上,实际从事土地评估工作4年以上的专职土地估价师; 7、机构股份或者出资额中专职注册土地估价师的股份或者出资总额不低于30%; 8、有固定的经营服务场所; 9、估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业部管理制度健全,建立并公示企业信用档案;

10、随机抽查的1份土地估价报告符合《城镇土地估价规程》的要求。 房地产评估、土地评估、房屋中介,达到一定工作年限可参加全国统一职称考试,取得相应专业资格! 报考房地产估价师格的讲大专毕业需要6年的工作经验,但是实际上也不是绝对的,我是2004年大专毕业,2005年报考的。简单的讲就是需要两个条件,(1)你要在一家房地产估价机构工作,具体表现在你的报名表上要有一个房地产估价机构的公章,其实你只要找一家房地产估价机构在你的报名表上盖章就可以了,没有人会去审查你是不是真的在这家公司工作;(2)要让报名点的工作人员相信你确实已经工作6年了,如果你具备这个条件就没什么好说的了,如果你不具备就要想想办法了,不要说你从6年前就上班了,大学是在职读的,没有人会相信的,拖拖关系吧,如果没有关系就嘴巴甜一点吧,多收一报名表对报名点的负责人来说不是难事,是很简单的,简单到超乎你的想象。只要你有一年报上名了,以后再报名你就是老考生了,只要拿着上一年的准考证去报名就可以了,不需要再经过审查。还有一点很重要,就是不要忘记带报名费哦,呵呵。很多人每年都考,

土地估价方法及案例汇总

收益还原法案例 一评估土地价格 案例1 某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地,土地面积5000m2,土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日,共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼,总建筑面积为15000 m2,于2001年7月1日竣工投入使用,该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。现该物业由业主自行经营,经营状况正常,年经营收入6000万元,年销售成本及经营成本共4000万元,管理费、财务费用为年经营收入的6%,商品销售税及附加为销售收入的8.5%,经营利润为年经营收入的10%,若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2,房屋还原利率为8%,土地还原利率为6%,不考虑递增及物价因素,求该地块于2005年7月1日价值。 (注释:1该物业为自营物业,总费用中需扣除经营者利润;2总费用中扣除房屋年折旧的计算,由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日(钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年,本例房屋经济寿命到2061年6月30日止),故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止,共39年) 解: ①年经营收入=6000万元 ②年须扣除总费用: 销售成本及经营成本=4000万元;管理费、财务费用=6000*6%=360万元; 商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元; 房屋年折旧:折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年 房屋重置价=1500*15000=2250万元;年折旧额=2250/39=57.69万元; 已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。 ③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 ④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=(2250-57.69*4)*8%=161.54万元 ⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元 ⑥该地块于2005年7月1日的价值:P=a/r地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元;土地单价=9011元/平方米。

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