哈尔滨市房地产市场分析

（一）土地市场

1、整体情况

2009年，哈尔滨市土地交易价格呈现低开高走的形势，同比下降1.6%。一季度土地交易价格同比下降14.3%、二季度下降14.2%、三季度为上涨4.7%、四季度上涨17.6%。政策因素和市场变化是左右土地价格走势的主要因素。哈尔滨市土地交易价格自2005年起，连续15个季度呈上升态势。2009年以来，为进一步优化房地产业投资发展环境，政府采取放宽税费和土地出让金收缴的政策，并实施灵活的土地供应政策，尤其是加大松北区房地产开发力度。

2009年四季度哈尔滨市招拍挂出让的土地数为52块，累计成交面积为268.01万平方米，成交金额为50.30亿元。其中成交面积最大的一块位于松北区规划164路以南、144路以西地段，成交面积为41.499万平方米，以43170万元为黑龙江省高盛投资发展有限公司所取得。成交金额最大的一块位于道里区群力新区启动区群力第一大道，成交面积为37.2728万平方米，成交金额高达18亿，为哈尔滨盛和置业有限公司所取得。

图表1：2009年四季度哈尔滨市土地招拍挂出让成交汇总表

单位：万平方米万元

数据来源：哈尔滨市国土资源局个人整理

从土地成交类型方面看，其他普通商品住房用地占绝对优势，占总成交面积的90.37%。四季度商品住房用地数量大幅增长，说明开发商对未来商品住宅市场预期良好，增加持有土地面积，为将来加大开发力度做准备。

图表2：2009年四季度哈尔滨市各类型土地成交面积比例图

数据来源：哈尔滨市国土资源局个人整理

2、2010年1月哈尔滨市土地市场分析

2010年1月，哈尔滨市共成交土地14幅，累计实现成交面积为55.42万平方米，成交金额为9.93亿元。

从规划用途来看，哈尔滨市成交的14幅土地中，有5幅其他普通商品住房用地，成交面积达到22.19万平方米。其中，位于道外区哈东新区A+C区-01的地块面积最大，为7.3663万平方米，以3.25亿元的总价为哈尔滨市地铁置业开发有限公司所取得。

2010年1月，哈尔滨市有9宗工业用地成交，实现成交面积33.23万平方米。其中，位于香坊区通乡街（松江电机厂）的07地块面积最大，为9.6428万平方米，以4580万元的总价为哈尔滨中威投资有限公司所取得。

图表3：2010年1月哈尔滨市土地市场成交情况汇总

单位：万平方米万元

数据来源：黑龙江省土地发展中心个人整理

（二）商品住宅市场分析

1、整体情况分析

2009年四季度，哈尔滨市商品住宅成交量为9913套，比三季度的9236套房多卖了677，环比上涨了7.33%。成交面积从三季度的98.66万平方米上涨9.41个百分点到四季度的107.94万平方米。

四季度商品住宅销量出现井喷，特别是12月份商品房单月销售达6551套，日均销售达211套，不仅较去年年末和今年年初销量有明显增长，甚至比“金九银十”销量还要多，创今年以来新高。由于临近年关，一些房地产政策进入倒计时阶段，为了赶上房地产优惠政策的末班车和良好的市场氛围，大多数楼盘加

快预售速度和推盘节奏，开盘楼盘数量增多。

图表 4：2009年1-12月哈尔滨市商品住宅成交套数和成交面积变化图

1000

200030004000500060001月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月11月12月

102030405060成交套数成交面积

数据来源：哈尔滨市房产管理局个人整理

2009年四季度，哈尔滨市商品住宅成交均价上涨到在2009年以来的较高位，保持在6000元/每平米左右，较前三个季度上涨十分明显。哈尔滨成交均价从3月起逐渐上涨，8月份成交均价也高达5954.85元/平方米。

目前哈尔滨市商品住宅成交仍然以中等价位4000-6000元/平方米为主。排在成交榜前五名的住宅，同时包含普通住宅、高品质住宅、二环内及二环外项目等；既包含4000元/平方米以下低价位项目，也包含6000元/平方米以上的中高价项目。房地产市场回暖增加了开发商对市场的信心，特别是高端市场回暖显示出一些投资型需求开始入市，受此影响今年以来哈尔滨众多开发商纷纷调高销售目标，其中部分开发商开始明确计划调高价格。

图表 5：2009年2-12月哈尔滨市商品住宅成交均价变化图

3000

35004000450050005500600065002月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月11月12月

数据来源：哈尔滨市房产管理局个人整理

2、区域商品房市场简述

2009年以来哈市各区域商品房成交量排名分别为道里区、香坊区、南岗区、松北区、道外区。由于政府大力发展群力的政策，群力新区及周边涌现一批具有影响力的项目，其良好的环境及升值前景吸引了大批投资置业者，从而使道里区占据各城区成交量榜首，而香坊区目前项目主要集中在原动力区，各方面配套相对完善，弥补了其地段方面的劣势，同时其相对较低的价格吸引了大量刚性需求客户置业，拉动了整个区域的发展。而南岗区目前供应量主要集中在哈尔滨西客站地区，随着西客站地区的开发，南岗区的成交量也会有所上升。

图表 6：2009年哈尔滨市商品住宅区域成交占比情况

道里区

南岗区

平房区

松北区

香坊区

道外区

数据来源：哈尔滨市房产管理局个人整理

2009年度道里区房地产的发展十分迅猛，从成交数量和群力地王的产生上得到了充分的印证。据统计，道里区的商品房供应主要集中在群力新区，截至十月份，群力商品房成交均价已经达到5108元/平方米，远远超过自身所处环线的均价4300元/平方米，超过配套成熟的香坊区4464元/平方米，超过哈尔滨早年建设的松北4621元/平方米与哈西新区4392元/平方米，直追城市中心区域南岗区5688元/平方米。虽然价格在不断攀升，但群力新区各个楼盘仍然持续受到购房者的关注。

群力新区自规划修建开始，就备受关注。而随着群力新区规划的金融区、住宅区以及配套设施等项目的相继动工，其增值潜力进一步凸显出来，以及小区环境、商品房质量、性价比等多种优势，也是购房者在此买房考虑的又一因素。

香坊区商品房成交量仅略少于道里区，位居区域销售总量第二位。2009年前来选房购房的消费人群当中，外地市民占据的比重较往年出现大幅增加，其中多为大庆、齐齐哈尔、佳木斯等省内其他城市的购房者，并且经常出现外地购房者一次性购买多套住房的现象。据业内人士分析，出现这种现象的主因是哈尔滨近期相继推出一系列鼓励外地购房者在哈市购房的政策，对商品房的成交量产生了明显的刺激作用。其中香坊区的住房由于价格相对较为低廉、交通便捷、配套设施成熟等特点，更能够被外地购房者所接受。因此，香坊区今年的成交量能够顶住群力新区成交火爆的压力，继续在各个城区当中保持成交量的领先。

南岗区作为城市传统核心区域，生活各项配套十分成熟，因此受到众多意向置业者的青睐，但是由于二环内土地日益稀缺，市场供应项目稀少，价格也是居高不下，也成为阻碍购房者南岗置业的主要因素。目前南岗区供应量主要集中在哈尔滨西客站地区，如辰能溪树庭院、金域蓝城等项目一经推出亮相就受到了市场的极大关注，随着西客站地区的开发，将会有越来越多的项目进入市场，南岗区的市场成交量有望在明年大幅上升。

松北区经过近几年的规划建设，生活配套不足的现象已得到巨大的改善，各类商铺、餐饮、娱乐设施的相继进驻使得松北区已经开始被越来越多的市民接受。特别是松浦大桥和三环路跨江桥的相继建成，大大缓解了松北区交通便捷方面的不足，也进一步带动了松北区商品房的销量，使之与江南城区的香坊、南岗等区域差距越来越小。

道外区作为哈尔滨的老城区，近年来大部分项目约为棚改回迁项目，商品房

供应量很小，成交量相对也不高，只占全市成交量的11%，但随着第一批回迁项目的落幕，道外区2010年的商品房供应量会有所增加。

3、2010年1月份哈尔滨市商品住宅市场分析

在经历了2009年火爆房市之后，进入2010年，哈尔滨市的商品房交易量开始下降。据哈尔滨市房产住宅管理部门统计，2010年1月，哈尔滨市商品房日均成交105套，与2009年12月相比，降幅超过100%。

2009年，受国家利好政策出台刺激以及刚性需求不断释放，哈尔滨楼市上演火爆行情，房价单边上扬。尤其在接近年底时，甚至出现了市民恐慌性抢购房产的现象。然而，随着国家在2009年末到2010年初连续出手调控房地产市场，打击投机性炒房，哈尔滨也像全国很多城市一样，出现了楼市降温现象。

统计数字显示，2010年1月，哈尔滨市入网商品房销售3272套，比2009年12月的6551套成交总量下降了100%，日均成交量也由211套下降到105套。

由于市民对房产仍有大量的刚性需求，加上作为省会城市的哈尔滨吸引着大批周边市县居民购房，尽管近期哈尔滨商品房成交量下降，但哈尔滨市房产价格仍将保持稳定，不排除个别稀缺地块楼盘房价还会出现小幅上涨。

（三）楼市新政对哈尔滨房地产市场的影响

2009年，哈尔滨市积极落实国家房地产调控政策，出台了促进房地产市场稳定健康发展的20条意见，开展房地产市场“暖春行动”，房地产投资、消费增长明显，房地产市场总体实现了供需两旺。

面对购房者实施的楼市新政主要体现在公积金贷款额度提高为50万元，贷款期限调整为35年；购房免收印花税和土地增值税，契税税率下调为1%；购买价格为15万元以上的住房可以在哈尔滨市落户；住房贷款最低首付比例调整为20%，利率7折优惠等方面。

（四）房地产市场整体运行特征

2009年2-5月，哈尔滨市房地产开发投资波动上扬，自6月份以来呈现一路攀高的快速增长态势。前10个月，哈尔滨市房地产开发完成投资1181.2亿元，同比增长32.8%。其中，住宅投资完成139.2亿元，增长49.3%，占全市房地产开发投资的76.8%；销售方面，2009年前10个月，哈尔滨市商品房销售面积496.2万平方米，同比增长29.6%，其中住宅销售面积450.6万平方米，

增长36.1%，占全部商品房销售面积的90.8%；价格方面，国家统计局哈尔滨调查队近日统计显示，2009年10月哈尔滨市房价同比上涨3.4%，创2009年以来新高。而二手房价同比上涨5.6%，涨幅高于新建房，是4月以来新高。

从价格、销量和投资3组数据中再进一步分析，可以看出：哈尔滨的楼市在狂奔一年中，以10月成交量的放大与价格的飙升最为惹眼。以群力新区为例，截至10月，群力商品房成交均价已达5108元/平方米，远超过自身所处环线的均价4300元/平方米，超过配套成熟的香坊区4464元/平方米，超过哈尔滨早年建设的松北区4621元/平方米与哈西新区4392元/平方米，直追城市中心南岗区5688元/平方米。

2009年哈尔滨楼市一路癫狂，第一个因素是哈埠新房源追涨放量，另一个因素则是楼市中如今充斥着来自银行、中介、炒房人等多个途径的“小道消息”：从2008年开始试行的部分优惠政策，在年底到期后将不再延续。

还有一个重要原因，就是全国性的开发商资金充裕显现。2008年的楼市危机，其实是由流动性和二套房政策的双紧缩引起的，2009年以来哈尔滨市楼市回暖，则是货币政策和购房优惠政策双放松的结果，也就是说，导致楼市危机的“伤痕”已经被“抚平”，相反，现在房地产企业资金相当充裕。

由于2009年哈尔滨房地产市场出现先抑后扬，量价齐升的局面，哈市房价的涨幅很大，部分楼盘几乎涨了一倍，房屋销量也较去年有大幅的上涨。随着国家调控政策相继出台，买房人纷纷抢搭政策优惠末班车，同样导致哈市房地产市场交易拥挤。2010年，随着刚性需求的释放和政策实施后购房成本的增加，将会有效抑制投机购房和投资购房现象，市场将会有所降温，房价的上涨空间不会很大。