BIM在房地产成本法实时估价中的应用

第31卷第4期工程管理学报V ol. 31 No. 4 2017年08月Journal of Engineering Management Aug. 2017 BIM在房地产成本法实时估价中的应用

熊伟1，2

（1. 哈尔滨工业大学（深圳），广东深圳 518055，E-mail：xwcivil@https://www.360docs.net/doc/56766870.html,；

2. 深圳市房地产评估发展中心，广东深圳 518034）

摘要：在传统的房地产成本法估价中，存在着工作量大、效率低、受估价师主观影响大等问题。有鉴于此，将BIM技术应用到成本法估价中，在房地产成本构成分析和房地产估价的基础上，构建了实时估价操作流程，通过向BIM模型中注入大量的非几何信息，对建筑物的工程量进行快速精确的统计分析，同时对建筑物使用期间各构件的折旧信息进行高效管理，并结合估价时点对应的建筑市场工料机价格信息，实现了智能化与实时化的房地产成本法评估，并以深圳市某办公楼为例论证了此方法的合理性和有效性。

关键词：成本法估价；建筑重置成本；折旧；BIM

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1674-8859（2017）04-154-05 DOI：10.13991/https://www.360docs.net/doc/56766870.html,ki.jem.2017.04.028 Application of BIM in Cost Approach for Property Real-time Appraisal

XIONG Wei1，2

（1. Harbin Institution of Technology（Shenzhen），Shenzhen 518055，China，E-mail：xwcivil@https://www.360docs.net/doc/56766870.html,；

2. Center for Assessment and Development of Real Estate，Shenzhen 518034，China）

Abstract：In traditional property appraisal，the evaluation process is workload intensive and tends to be affected by the appraisers’ subjective judgement. To overcome these shortcomings，the BIM technology was introduced in the property appraisal. BIM can be used to provide the building quantity information automatically and precisely，and the information about depreciation of building members was also added into BIM. A comprehensive appraise procedures was proposed based on cost analysis of property. By adding sufficient information into BIM model and combining the price of construction market，real-time appraisal of property can be achieved automatically. At last，an office building in Shenzhen is used to verify the effectiveness of the proposed method. Keywords：cost approach appraisal；replacement cost of building；depreciation；BIM

成本法、市场比较法和收益法并称为房地产估价的三大基本方法，其中成本法常用于同类房地产没有或很少交易，同时缺乏租金等经济收入信息的估价对象，它要求以给定的估价时点为参考，求取该时刻对应的房地重置成本，在扣除折旧后，测算出待估对象合理的客观价值[1]。在传统的成本法估价中，通常依赖于估价师在对房地产项目进行实地踏勘后，凭借收集到的部分数据和自己的经验做出估价，在运用实践过程中较为费时费力，且由于估价对象间的千差万别，估价师很难准确把握建筑物的全面信息，导致估价结果受估价师的认知差别和业务水平影响比较大。此外，对于同一估价对象，当估价时点发生改变时，估价师需要重新进行评估，造成重复工作且效率降低。

目前BIM技术在房地产项目的成本管理中得到了广泛的应用。如吕书斌[2]对BIM技术在建筑全寿命周期中各实施阶段的成本管理方案进行了研究；孟俊娜等[3]以建筑企业的视角对预算作业流程进行了分析，并构建了工程成本预算本体网络，借助该体系以便造价工程师根据BIM中的信息实现自动化的计量和套价；刘青青[4]基于斯维尔BIM系列软件对某教学楼进行了工程造价管理，并对项目方案进行了优化设计，节约了工程成本。而BIM在房地产估价领域的应用研究较少，因此本文拟将

收稿日期：2017-01-12．

基金项目：住房和城乡建设部科学技术计划项目（2016-K8-042）．万方数据