35城楼市库存需卖一年多 三线城库存近5年首跌

35城库存2.7亿平方米需卖一年多三线城市库存近5年首跌

三线城市库存近5年首跌

近日，中央财经领导小组第十一次会议专题研究了推进经济结构性改革，提出要化解房地产库存，近期决策层也在多个场合提及房地产高库存。那么，重点城市的房地产库存情况如何？在供给侧改革背景下，房地产去库存又该如何发力？

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，在供给侧结构调整方面，三、四线城市物业后期应该有所节制，供地节奏放缓，同时增加一、二线城市土地供应规模。此外，在物业户型结构上，要加大改善性户型房产供量，同时提升对现有库存的消化速度。

万达集团董事长王健林近日公开表示，无论政策再怎么刺激，二、三、四线城市，特别是三、四线城市，都不可能有大的变化，因为土地的供应和现在的存量太大。假如不再增加供应，用三年时间去库存，中国地产才能进入健康的状态。

35城库存需消化12.5个月

据易居研究院监测的35个城市库存数据显示，截至2015年10月底，35个城市新建商品住宅库存总量为26593万平方米，环比减少0.4%，同比减少2.5%，存销比为12.5，这意味着市场需要用12.5个月时间才能消化完这些库存。

其中，15个城市库存出现了同比增长现象，太原、茂名和荆门3个城市的库存上升幅度较大；20个城市的库存出现了同比下滑态势，其中苏州同比跌幅最大，为26.6%。显然，今年以来苏州房价上涨明显，尤其是工业园区板块房价大涨四成以上。

此外，截至2015年10月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3657万平方米、18695万平方米和4241万平方米，环比增幅分别为-0.1%、-0.5%和-0.5%，同比增幅分别为-2.7%、-2.8%和-0.7%。

具体来看，对于一线城市来说，已经连续10个月存销比低于12个月，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。后续补库存的迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。

二、三线城市的存销比走势也基本一致，总体在收窄。这和目前二、三线城市房价上涨的城市数量持续增加态势有密切关联。

值得一提的是三线城市，其10月份新增供应量为201万平方米，而新增成交量为224万平方米，新增供应量略小于新增成交量，这导致库存出现小幅下跌，出现了自2011年以来的首次同比下跌。

易居研究院方面认为，此类三线城市基本上属于经济条件较好的城市，市场交易相对活跃，近两年土地出让方面也相对严格，一定程度上抑制了库存的大规模上涨，其去库存的思路，能够为其他三线城市所借鉴。

事实上，在三、四线城市布局过多的房企正在加速清理库存。绿城方面人士曾向《证券日报》记者表示，“库存压力大，这是绿城目前面临的亟待解决的问题，也是影响绿城下一步整个资产流动的重要因素。”

根据2015年上半年数据，绿城管控项目存量房源(特别是单价高、总价高、成本高房源)去化速度缓慢，影响资金流动效率。目前库存房源去化周期平均为25个月左右。其中，较难去化房源(存量时间大于12个月)，去化周期预期为26个-35个月。

而在绿城管理层眼中，三、四线城市布局过多，存量房源难以消化确实拖了绿城的后腿。今年年初，绿城在销售端口首先做的是盘整库存和营销团队，做出的第一个营销策略是加快清理三、四城市存货。据绿城房地产集团副总经理楼明霞透露，目前三、四线城市存量房源占比在30%-45%之间，而降至25%以内是绿城的“理想设计”。

不过，易居研究院方面认为，对于其他未纳入上述35城统计样本的三、四线城市来说，去库存压力仍旧较大，整体来看，楼市去库存仍然任重道远。

楼市库存分化严重

“实际上目前的库存结构分析比总量分析更为重要，或者说库存背后其实也有分化的现象”，严跃进接受《证券日报》记者采访时表示，这主要体现在房企、物业类型和城市三个层次。

从房企结构看，部分销售业绩较好的房企，其实也面临补库存的需求。这主要是一些大型房企和年度销售业绩基本完成的房企。而一些中小房企则有一定的困难，此类房企的项目或者是烂尾或者是验收难以合格，整个去库存压力是比较大的。

从物业类型看，今年120平方米左右的物业其实是比较畅销的，去库存方面也不错。而一些郊区的物业就比较困难，部分小户型其实没有想象的畅销，因为和传统的居住习性是有一定差异的。

而目前之所以库存出现下滑，在于统计里面很多都是大城市，销售业绩不错，投资节奏相对没跟进，所以会带来库存规模的下滑。对于此类城市，其实压力是不大的。而对于别的城市来说，则需要继续发力，采取多种手段去库存，比如放宽信贷政策。

而从城市结构看，一、二线城市其实是需要补库存的，部分类似上海、苏州等城市，库存规模其实是不足的，这也是近期此类城市房价上涨态势比较凶猛的重要原因。而一些中西部城市，在过去相对激进的土地出让政策后，即便目前库存新增量不大，但由于过去形成的规模比较大，所以整体去库存压力是比较大的。

而对于消化库存的手段，上海易居房地产研究院副院长杨红旭则表示，住房制度改革大局已定，核心是实行商品房和保障房供应双轨制，但也有值得细化之处。比如在金融方面，

公积金制度应当改革，应建立政策性住房银行，推进房贷资产证券化；针对外来务工人员，只要是常住人员且拥有居住证，就应根据其居住年限、社保缴纳情况等享受不同程度的住房保障；完善城市更新(旧改、棚改、城中村改造)政策。

而从短线政策来看，则需要四方面的措施：一是个人房贷进一步宽松，首付仍有降低的空间；二是应取消二手交易的营业税，暂缓房地产税立法，首套房贷利息可抵个人所得税；三是货币政策继续宽松，继续降准降息；四是棚改拆迁补贴以货币为主，实物为辅。

多地加速去库存楼市政策趋宽松

机构数据显示，当前部分城市去化需求强烈。业内人士认为，未来政策环境有望继续保持宽松，首套房首付比例或进一步下降，公积金贷款政策也可能继续放松。不过，由于三四线城市库存较高、需求疲弱，短期看相关城市的房地产市场仍可能延续“寒冬”态势。

地方发力去库存

山西省政府11月19日公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》。该意见由山西省住房城乡建设厅、山西省发展改革委、山西省财政厅等11个部门联手对山西房地产政策进行重大调整，提出取消商品房购房限制。具体包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销(预)售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制等。

值得注意的是，自高层提出房地产去库存以来，山西省是首个下发文件取消房地产限购的省份。在地方债务大增、经济增速放缓、财政吃紧的背景下，部分三四线城市迫不及待地救市自有苦衷。

2014年山西的经济增速为4.9%，而目标为9%左右。自去年9月以来，山西省的工业增加值已连续10个月下降，且降幅不断扩大。近日国家统计局公布的31个省份上半年的GDP数据显示，山西今年GDP增速目标值是6%，可上半年仅完成了2.7%，增速在全国位列末席，比辽宁省仅高出0.1个百分点。

实际上，2014年以来楼市成交走淡，一些区域面临较大的去库存压力。在此背景下，一些省份选择了取消限购，以加快去库存的速度。2015年1月，四川省宣布取消限购限价，90平方米以下住房所占比重限制同时取消。5月，甘肃省出台25条促进房地产业发展的具体措施，其中取消多项房地产开发和消费限制政策，包括取消商品房开发项目套型和面积限制、取消居民购买新房限定购买套数和取消异地购房限制。6月，安徽省明确提出停止住房限购政策，居民购买住房无需提供购房所在地纳税或社保缴纳证明，同时鼓励银行业金融机构增加个人住房贷款额度。

梳理这些取消限购区域的房地产市场特点不难发现，这些区域多具备以下特征：楼市成交低迷，市场下行；地方政府对土地财政依赖程度越来越高；开发商资金来源明显趋紧；购房者观望情绪浓厚；高库存倒逼地方政府政策松绑。

瑞银证券数据显示，其监控的一二三线城市最新房地产库存去化月数分别为7.9个月、13.7个月和23.4个月，一二三线城市库存水平近5年均值分别为9.2个月、13.3个月和20.2个月；2010年6月时一二三线城市库存去化月数分别为9.1个月、8.8个月和9.2个月。瑞银证券房地产分析师丁晓指出，三线城市库存水平很高，确实需要政策支持去库存，但预计需要较长时间。

政策环境或趋向宽松

业内人士认为，当前楼市分化比较明显，要有效消化三四线城市的库存，就必须要增强这些城市对周围人口的吸引力。加快户籍改革是拉动住房消费的一个重要方面，购房落户政策或在更多城市得到推广实施。不过，需要注意的是，如果没有好的就业机会、良好的教育医疗等公共资源，即便有三四线城市的户籍，对普通农民也无法产生足够的吸引力，产业的发展和公共资源的布局尤为关键。

丁晓指出，虽然短期看三线城市高库存有可能伴随未来政策的支持而逐步走低，但此类城市整体面临人口长期增长乏力的隐忧，住宅销售因为政策持续宽松而大幅增长的概率较小。

中信证券认为，刺激销售是化解库存的根本之道。目前部分热点城市的市场尚处热销状态，但迟迟不能形成普遍房价上涨预期。一些城市楼市热销更多是政策驱动，而没有出现恐慌性购房。政府继续出台政策刺激销售，才能保证平稳去化。

广发证券和民生证券对后续政策宽松空间比较乐观。广发证券认为，近期整个地产行业政策环境进一步向宽松态势发展。政府对于房地产市场的表态重点围绕着去库存，地产投资对于宏观经济稳定器的作用依然重要，预计未来行业政策环境继续宽松，首套房首付比例有望继续下降、公积金贷款政策进一步放松，保障房货币化、交易环节的税收宽松等利好政策或有所推进。

民生证券指出，其所监测的重点城市房地产数据出现震荡，但整体向好。全国范围看数据持续疲软，不论是房企拿地、新开工还是房地产投资数据改善有限。从政策方面看，高层定调房地产行业去库存，政策宽松大概率持续。长期看，户籍制度改革有望进一步推动农民进城购房热情，对库存较大的三四线城市去化可能起到一定作用。短期而言，三个方面的政策放松值得关注：商贷首套首付比例还有下调空间；公积金使用率提升；减免税费及购房补贴等行政措施。

多举措拉动住房消费

有专家指出，多数二三四线城市供应过剩，短期内相关城市房地产市场或延续降温态势。未来政府部门或更加推崇市场的作用，并配以房产税、信贷等手段，建立长效调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

华泰证券指出，房贷利润太低银行不愿意贷，公积金缴存太少存在空缺风险，在利率下行的背景下需要通过杠杆来解决上述问题。11月20日，国务院法制办公室发布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》，本次修订稿中提到的允许公积金做资产证券化，允许公积金购买高等级债券。考虑到公积金贷款期限较长，所以资产证券化的期限也较长、且利率较低，

若一方面资产证券化、一方面购买债券，则同时赚取了相当于流动性收益和利差收益，这将成为依靠金融创新解决房地产问题的尝试。

中原地产首席分析师张大伟认为，对公积金管理条例的修改有利于进一步发挥公积金作用。目前，公积金的投资效率非常低，新规范的确有利于公积金保值升值。从这一点看，此次修订非常有必要。但从目前公积金在房地产中的作用看，最大的问题是公积金的贷款上限问题，这仍有待完善解决。

中信建投指出，我国住房公积金目前的主要问题在于沉淀资金庞大。截至2015年7月底，全国住房公积金缴存余额3.97万亿元，贷款余额2.88万亿元，但投资渠道狭窄且投资收益较低，导致部分城市运营收入已经无法跟上运营支出。部分省市已经面临无法为缴存者发放住房公积金贷款的问题(7个省市个贷率超过80%)，因此拓宽投资渠道、提高贷款流动性是必要之举。同时个人住房公积金贷款具有收益稳、风险小、信用好、小额分散的特点，是理想化的证券化资产类型，未来证券化的操作性较强。

去年9月，住建部、财政部、央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》中就已经提出有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，目前已经有武汉、盐城、湖州、常州等地推进证券化试点业务，其中武汉、常州已成功试点发行。中信建投认为，从可操作性来讲，公积金贷款证券化不存在技术性问题，出于解决贷款紧张的问题，各地住房公积金管理中心将顺应国家政策，陆续展开“类资产证券化”或“资产证券化”的运作，给住房公积金注入流动性。