入市有风险,投资须谨慎

投资普通专业市场

幸福只有三年半

中X家居，以大型专业家居市场定位，自问世以来备受达城各界人士瞩目。较之前达城专业市场相比，取得了不俗成绩。专业市场初战告捷，选择投资专业市场的群体日渐增大。对于这种新兴的投资渠道，究竟隐含着怎样的奥秘呢？记者对此采访了业内相关人士谢先生。

“以往十年买住宅没有买亏了的，买普通专业市场没有说买赚了的。”

——商业地产界专业人士

一、专业市场成功分析

不可否认，专业市场在前期总能取得较好成绩，而其本身来讲却是个高风险的投资领域。其成功原因，可归结为三点：

1、广告效应。一般来讲，大型专业市场在销售初期，由于项目销售需要，铺天盖地大范围做广告必不可少。对于这个全球信息化时代，大手笔的推广在一定程度上能够打响产品前期的知名度。

2、开发商巨额补贴。为营造前期良好销售氛围，给投资者呈现实实在在的眼前效益，开发商在前期必定会进行不遗余力的补贴如：超低租金，大型抽奖，各类活动，买家居免费直通车等等。还会在某些阶段直接贴补商家，让其让利销售。

3、低门槛。专业市场多数位置比较偏僻，开发商拿地便宜，修建成本很低，导致其投资门槛较低。

二、专业市场有风险，投资需谨慎

卖的好不等于经营得好，前期好的运营状况并不预示着专业市场会一直红

火发展。新兴的专业市场肯定有风险。以家居专业市场为例，据统计家居市场旺盛的生命周期平均是3年半。

1、首先来讲，当销售接近尾声，开发商大力宣传推广必将退场，而前期的大力补贴也将日渐减少。到那时，每年几千万的推广费已没人买单。然而作为吸引买家为主专业市场，广告效应必不可少。

2、推广的减少必定导致关注度的退烧。大部分专业市场处于偏远地带，本身位置的不便更将导致人流量聚集的骤减，对后期商家经营必定带来很大影响。

3、专业市场本身的局限性。一般来讲，专业市场的统一定位，将成为后期无法转变业态的根本因素，一旦出现更大、更专业品牌的入驻，其运营势必举步维艰。

后期运营不当，一旦无法吸引商家入住，就很可能会导致租金不理想甚至难以转手。如“圣地亚家居”，其本身来讲占据了市内绝版黄金地段，开业之初商户爆满，三天营业额逾千万，其前景一直被业内人士看好。谁知好景不长，虽然后期正常经营但与“中X家居”的海量广告及倒贴销售相互抵触，逐渐走上了下坡路。据悉，中国第一家具品牌—“红星美凯龙”已经多次来达州深入交流投资项目落地事宜。达州市委市政府对其相当重视，市委副书记、市长包惠，副市长胡杰参加会见。“第一家居品牌”的到来，必将引发达州家居行业重新洗牌。那么下一个“圣地亚家居”又将是谁？

纵观全国，专业市场做的好的甚少。其位置的偏远性使得“集群效应”成为保障其后期发展的必要因素。如成都“八一家具城”，地处川藏路与三环路交汇处的黄金地段，自1991年建成以来一直按照集群效应打造，多家开发商、专业

市场共同发力，涵盖有灯饰、装饰材料、家居、建材为一体的综合市场。然而中X家居地处南城工业园区，人流稀少，注定不可能成为城市发展方向，专业市场所需的“集群效应”不可能实现。

三、投资专业市场相关建议

1、要投资专业市场就投资全国连锁的，如红星美凯龙，宜家，高力国际，东方家园等，只有选择有成功案例和运营经验的开发商，才可以避免大鳄吃小鳄现象的发生，对于后期保障才能实现。

2、城市发展方向作为判断专业市场租金上涨空间的关键，政策的规划及扶持，也为其日后发展提供了良好条件。所以地段的选择也由其重要。

3、市场的定位以及设计。专业市场的局限性，使得好的定位与设计成为后期好发展的关键所在。找准市场真正所需，对于后期市场的运营起着的决定性因素。

四、投资专业市场需要看清四点

1、开发商是否自己持有？

万达城市综合体之所以能成为世界一流企业，除了开发商雄厚的经济实力以及黄金口岸的地理位置之外，更多的是开发商近乎百分之九十自持的经营模式。只有开发商自己持有绝大部分物业，后期的可持续运营才能得到保证。若开发商仅为大面积广告圈钱，主要为了销售，那么坚决不投资。因为一旦销售结束，开发商必定早已不见踪影。

2、该市场是否是全国连锁？

由于专业市场的特殊性，若市场一旦经营不善，开发商以各种形式撤场，以前所谓的投资回报率就成为了一纸空文，地处偏远的专业市场不但没办法收租，

还没法改变业态，你不可能用专业市场的摊位区卖烧烤、开奶茶店、开服装店、开饭馆等等，因为根本就没人去。当然就更没办法居住。所以全国性品牌对专业市场的可持续发展保障相对大一些。

3、市场是否是集群效应？

各专业市场能够长期发展，依托的不是一家之力，而是众多市场一同运营，一同形成竞争，这才能够可持续发展。如成都八一家具城，荷花池市场，实际为政府联合诸多开发商共同打造。

4、地段、地段、还是地段

杨柳工业园区，其本身规划为汽车工业园区，不是城市的发展方向。除了现存的几个在售楼盘外，未来开发量将日渐缩小。可以想象，3、5年后，所谓的家居旗舰，将退出历史舞台，成为下一个圣地亚，可能比圣地亚还不如，因为确实地段太差。

市场有风险，入市需谨慎！

红星美凯龙投资建议：

为避免您未来可能血本无归，租无法租，住无法住，几十万变成了一张空头产权纸张，建议投资住宅或者地段较好、有发展的商铺。