巨昌房屋超市商业计划书

海南巨昌房屋超市商业计划书

本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，本公司要求投资方收到本商业计划书时做出以下承诺：

妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。

摘要

感谢投资方的信任与支持，为便于您迅速了解本计划书的内容，我们将本计划书的主要内容摘录如下：

一、主要业务

海南巨昌房屋超市主要提供如下的服务：

1、对中小开发商

1）. 区域市场研究：

为客户进军海南市场进行前期调研，提供海南的市场、产品、建设信息，并对市场需求、供应和竞争情况等进行分析，对客户进入海南市场的价值、方式、时机和相应资源要求提供建议。

2）. 项目评估与选择：

以海南区域市场及客户来源地研究为背景和依托，对候选项目进行全面市场调查，并选择可比的项目作参照，进行价值评估，提供选择建议和竞标策略，并对未来开发和经营提供初步建议。

3）. 项目定位与营销策划：

在对项目进行价值评估的基础上，就项目的目标客户、竞争地位和产品特性等进行调查研究，提供定位建议，并根据定位建议提出营销策划方案，必要时可以参与客户的营销实践，直接为客户的价值创造服务。

4）. 项目代理销售

在全程或部分参与项目的市场研究、项目评估与选择、项目定位与策划等环节以后，我们在对项目有更深的了解后，利用自己的客户资源和客户渠道，进行项目的全程推广、销售代理。

2、对置业客户

1）、为客户海南置业选择项目、产品并提供价格建议；

2)\、零散客户的组团及团购客户的落地接待，

3）、代为办理所有的购房手续。

4）、选择大陆不临海城市设立销售点提供客户海南置业咨询。二、赢利模式

我们将利用巨昌房屋超市强大的客户渠道、市场把握能力、通过与客户的长期稳定合作，将巨昌房屋超市建设成为海南地产连接市场和开发企业的的品牌企业；并通过建立稳定的客户渠道和强大的客户资源，与地产开发企业形成稳定的、强有力的合作关系，合作关系的加强将为巨昌房屋超市的业务拓展和能力提升提供基础与舞台。

海南巨昌房屋超市的主要收入来自以下几个方面：

1、为投资方在海南拿地提供中介服务收取中介费用；

2、为开发商提供项目咨询服务，包括区域市场研究、项目评估与

选择、项目定位与策划等业务，获取项目咨询费用；

3、提供营销推广和销售代理服务，收取代理费用；

三、投资的价值

1、房地产代理企业本身能带来比较高的收益率，而且投资要求不大，风险相对比较低；

2、创业者有常年积累的强大的大陆客户资源，能在和开发公司的谈判中获得价格优势。

四、我们的特点和核心竞争力

1、巨昌房屋超市有强大的营销队伍和成熟的大陆客户渠道，这就

决定了我们与其他同行业的公司最大的不同在于我们有成熟的客户渠道和置业客户群体，这就为公司的发展提供了强大的运作平台和协作支持。

2、我们将在保证人才合理的劳动回报下，给公司员工建立更大的

发展空间，留住人才，人才是这个行业企业的核心竞争力，特

别是目前海南的市场更是如此。

第一章、市场分析

一、宏观经济与行业市场

2015年以来，随着国家宏观和金融政策对房地产行业的影响，销售

成交量下降，价格下滑；使的中小开发商举步维艰、对销售回款的依赖进一步加大，这将需要房地产销售渠道和模式的创新。同时也为代理行业提供的大的发展机遇。

二、行业市场分析

中国房地产的发展使房地产营销策划／代理／顾问行业也得到了大的发展，其促成的代理公司如雨后春笋般的诞生，同时也是非理性的扩张，有的仅干过几年的策划就开自己的公司；还有的就是利用自己在开发公司的职位，临时成立代理公司或与人以项目入股形式将代理权交给自己有股份的公司代理，不管是以那种形式，在房地产市场火爆的市场形式下，项目同样执行下去了，也实现了开发商的预期利润。但目前，中国楼市的冬天来到了，房地产代理行业不能再有投机心理，不能再以偶而获暴利而居功自傲，、每个企业需要打造自己的品牌和核心竞争力，才能生存下去。

同时代理市场也是一个充满机会的市场，稍微在这个行业都知道，作为开发企业在预算项目成本中，关于营销比例占整个投资的比例。开发企业并不是真正在乎提成佣金的比例，相对于投资几亿甚至上百亿的项目，这点根本就算不了什么，开发企业需要的使能圆满达成销售目标，支持项目的开发。

三、目标市场分析

1、目标市场定位

（1）、产品定位：综合性服务

巨昌房屋超市将为客户提供综合性的营销策划服务，这种综合性体现在对房地产开发价值链的全程覆盖，这种综合性还体现在对房地产开发业务的深度参与，即不仅提供相应的方案，而且参与实施。将客户价值的实现作为公司的基本业务目标。

（2）、目标客户：中小型房地产公司

巨昌房屋超市的目标客户是中小型房地产公司，选择这样的客户为目标客户是因为：

A、目前海南的房地产公司中，中小型房地产公司占绝大多数；

B、中小型房地产公司的能力与运作效率相对较低，提升的空间与

愿望都比较大；

C、中小型房地产公司限于自身的资源（如人才缺乏等），将部分

工作外包更符合其利益；

D、中小型房地产公司向外扩张的需求与能力之间存在较大差距，

需要营销策划公司的合作。

（3）、区域市场定位：海南全岛市场

初步定位为海南全岛市场，因为海南的房地产需要全国销售，大量的中小开发企业缺乏先进的开发营销理念和客户渠道及客户资源，为公司的起步创造了条件。待公司在海南南市场积累了大量的经验和人力资源后逐步向其他市场扩张。

2、目标市场的需求分析

以往海南房地产公司的迅猛发展更多的是得益于计划经济体制下

长期形成的市场饥渴，即特定的市场机遇导致了海南房地产市场的蓬勃发展，而不是房地产企业自身的高质量运行，相反，由于对资源（主要是土地）的占有是企业发展和获利的最主要因素，过于丰厚的利润抑制了对高运作效率的追求，对管理特别是营销能力明显不足，是多数中小型房地产公司的普遍现象。

随着市场竞争的加剧、地产开发的理性化、行业管理的规范化，真正比拼内力的时代来临了。但单凭某些公司自身的实力难以独自高质量地完成房地产经营链上的所有工作，寻求营销策划公司的合作将成为市场的一般趋势，这将成为营销策划公司的长期稳定的业务来源，为地产代理公司的生存发展提供了巨大的市场空间。

3、我们与目标市场之间的互补、差异以及能力。

市场的成熟虽然使部分地产公司具有了一些营销策划能力但海南独特的地理环境和人口结构使的销售渠道和客户资源成为了开发是否成功的关键因素，而巨昌房屋超市正是建立在强大的大陆客户渠道和资源的基础上的。这给公司的发展提供了独有的资源优势。

第二章、竞争分析

一、竞争环境分析；

房地产营销代理行业丰厚的利润吸引了很多企业涉足其中，但在海南目前所有这些号称房地产营销策划、销售代理企业中，真正具有成熟的营销渠道和客户资源的其实很少，更多的企业仅依靠恶性竞争而生存。

二、竞争对手分析（由霍总自己找几个海南的代理公司自己填写）

三、竞争优势分析

如前所述，与竞争对手相比，我们的优势体现在几个方面：

1、强大的人力资源使我们具备了后发优势;

2、多样化的销售渠道及客户积累,使我们能够操作其他公司难以操作的项目;

3、与大陆多城市的统合合作使我们拥有一块独享的市场份额。

4、与房地产产业链完整的写作关系，使我们具备了为开发公司从拿地到销售回款一系列的全程服务水平。

第三章、公司概况及分析

一、公司的目标和愿景；

1、战略目标

我们的战略目标是成为从拿地论证、项目融资、规划设计、产品销售等全产业链的一站式的房地产营销策划综合服务商。逐步形成系统的市场调研、投资可行性研究、市场定位、项目定位、产品研发、资源整合、为开发商融资、营销策划、广告设计、整合推广、销售代理等系列房地产服务体系，具备房地产项目全程跟进服务的实力能够为开发商提供一系列专业、科学、高效的解决方案。

2、经营理念

（1）、超越同质化

在房地产竞争日益激烈的今天，房地产项目的同质化现象严重。

我们就是要挖掘出项目自身潜在的价值，整合公司资源、提炼核心价值体系，以提升核心竞争力，继而在实际操作中引入创新理念，确定每个项目的主题与形象，最终使项目的个别潜能充分发挥出来，达到与开发商共同获得最大利润和获得品牌效应。

（2）、引导市场

“引导市场”的经营理念，就是要做到：在市场需求分析的基础上，结合项目的核心价值，提炼出一个创新和务实主题定位，继而营造符合主题的产品和居住文化氛围，去引导潜在客户群的居住理念与倾向。

(3)、全程顾问与服务

我们与普通的销售代理模式最大不同点在于“全程顾问与服务”。我们为开发商提供的服务贯穿于市场调研、投资可行性研究、市场定位、项目定位、产品研发、资源整合、为开发商融资、营销策划、广告设计、整合推广、销售代理等全过程的营销服务。

二、公司宗旨

由于市场是动态的，不断发展的，地产就像一个系统管理，你要在这个行业中不断生存、不断发展，唯一的方法就是在我们这个系统里解构行业链，真正找到在这个行业中生存的价值，我们要迎合行业的动态和发展，前瞻性、前置性地配置我们的资源，形成我

们的专业力量。所谓专业力量并不是在某一点上，并不是简简单单针对某一个专业、环节而言，而是在合作的项目上真正体现我们的价值和参与的深度，我们在做每一个项目的时候都要发挥让甲方认可的最大的价值。

所以我们将奉行四个坚持。

第一个坚持，是坚持追求我们所做的、我们所参与的每一个项目的商业成功，因为我们做的都是商品，既然是商品，我们的投资者、我们的合作伙伴追求商业的成功，这是最大的一个目的。

第二个坚持，我们因为是有理想的，有着地产行业最基本的社会责任感和理想，我们要坚持和追求我们所参与的每一个项目都因其独特的价值而存在，这个价值指的是行业价值，它能够为当代地产行业留下一抹亮色。

第三个坚持，是为了实现前面两个坚持，我们肯定而且必须做的一点就是一定要坚持不断对这个行业执着的探索、追求和研究。

第四个坚持，是为了取得前两个目标，坚持在每一次合作中都能够在深度和广度上拥有不同于一般同业的体会和认知。

巨昌房地产超市将一方面与各战略投资方展开紧密合作，另一方面将以独立的公司化方式来运作，接受投资方的全面监督。

三、公司核心竞争能力

1、巨昌房屋超市有强大的营销队伍和成熟的大陆客户渠道，这就

决定了我们与其他同行业的公司最大的不同在于我们有成熟的

客户渠道和置业客户群体，这就为公司的发展提供了强大的运作平台和协作支持。

2、人才是企业发展的源动力，是企业最宝贵的资源，我们核心竞

争能力的关键要素之一。充分认可人才的市场价值，对于吸引人才、留住人才具有不可忽视的作用。巨昌将坚持走引进非同类人才结构模式，加大对人才后备力量的梯队培养，运用“引路人”方案，采用“传、帮、带”形式使新进人员迅速融合到公司当中。充分尊重员工的宝贵意见，广开言路，坚信“只有想不到，没有做不到”的基本原则，为员工充分展示自己的思想和才华提供了平台，使公司在发现人才，重用人才和创新机制方面得到更好的完善和提高。同时将每位员工安排到合理的职位上，使每位员工充分发挥自己的才智和能力，做到在其位，谋其职，尽其能。

四、组织架构设计

1、巨昌房屋超市设总经理和副总经理各一名。

公司架构下设：

A、人力资源部：设管理文员一名；

B、行政部：设管理文员一名

C、财务部：总公司派驻

D、策划部：设营销、宣传推广组、平面设计组、活动策划组

E、市场拓展部：设市场开发主管若干

D、市场调研部：设信息资源管理组、营销策划文案组

E、各项目部：设总监、现场经理、主管、置业顾问、出纳、

行政文员、统计材料文员、后勤、客户服务

F、招商部：设经理一名、招商人员若干

五、公司产品

未的来的巨昌房屋超市将推出五大专业综合服务体系，来打开市场，创造价值。

1、投资顾问——土地前期的价值分析

投资顾问将是巨昌最具专业水准、成长性最强的业务，它的成功运作将有力推动公司后续业务的开展。

2、全案策划——项目全程运营把握

全案策划将是巨昌最具专业实力的特色业务，我们潜心构筑技术密集的知识型策划力量，拥有高水准市场认知与研判能力，能够准确分析、挖掘并把握潜在市场客户需求，并在此基础上制定策划思想和营销理念，为开发商提供针对性较强的全案服务内容。

3、营销代理——项目销售执行管理

营销代理将是营销策划公司运作经验最丰富、运作实力最突出的业务，也是公司的主力利润点。

4、广告设计——以营销高度做广告

巨昌将广揽人才，在拥有众多经验丰富的资深设计师基础上，以“营销战略高度”做广告设计，领先于其他同行水平。

5、资本运营——共建融资平台

巨昌将凭借广泛的业内关系，联合融资公司投身资本市场，与发展商共建融资平台，并以此作为市场竞争的强有力手段之一。

六、公司团队

只有建立了行之有效的内部管理体制和监督机制，在激烈的市场竞争中打造一支精干的员工队伍，才能实现公司的各项运营目标能实现公司的各项运营目标，公司运营团队拟由董事长霍宏志任总经理，任副总经理，拓展经理融资经理

霍宏志简历：

副总经理简历：

七、公司合作伙伴和关系

1、巨昌房屋超市将和北京、海口等地有实力的融资公司建立牢固的战略和业务合作，作为市场竞争的支撑平台。

2、海南省范围内的中小开发公司将是我们最重要的合作伙伴。

3、巨昌与大陆没有海岸线的省市同行建立长期稳定的伙伴关系。

第四章、财务分析

一、财务条件与假设（包含条件假设与资金假设）；

1、投资规模

注册资本设想为100万元，设定为100万股。

2、股权安排：可以由投资方全资分期投入，第二年经营良好建议做

激励性股权置换，加进部分个人股。

3、经营者激励

为强化经营者的责任心，激发经营者的工作积极性，在市场化的薪酬水平下，拟采用期权方式对经营者进行激励，整个经营团队有权在两年内以每股1元的价格出资40万元，企业扩股40万股。以后新加入的核心员工同样有权以加入时的每股净资产为价格，在加入两年内按约定比例出资入股。

4、投资方在公司经营管理中的地位、作用

投资方通过选派董事参与公司决策，但是不干预企业日常经营管理，投资者可向公司委派全部财务人员，随时监督公司资金运用情况。公司每月向董事会和投资者提供现金流量表、资产负债表和损益表。投资者可要求总经理向其汇报经营状况，但每季度最多一次。

二、收入预测（单项目）

1、按公司运营第二阶段估算，年代理销售额年均2个亿；

2、代理佣金市场最低行例销售额的1.5----3个点，取其中间按2个点计。

3、代理销售业务年营业收入约400万元

4、全程代理策划、代理推广等服务视项目大小，每个项目年收费

约15万元。

5、其他业务收入包括代理策划、代理推广等年收入约45万元

6、合计年营业收入约445万元。

三、成本预测（单项目）

1、按总部管理费用、人员工资、福利每月约；4万元；年约48万元；

2、项目人员及及提成192万元；

3、公司其他部门月工资及管理费用2万元，年费用约24万元；

4、公司车辆折旧每年2万元；

5、各项税费合计为营业收入的5.4%，税费成本为约24万元；

6、不可预计费用约20万元；

7、合计年成本约262万元

四、财务指标分析。（单项目）

1、年毛利润约182万元；

2、年净利润约158万元；

第六章、风险分析与对策

一、政策风险

房地产营销代理行业与房地产业联系紧密，收国家宏观经济和房地产景气指数的影响很大，在应对政策风险上，公司将增加服务项目随政策的调整及时调整自己的经营项目和经营方向。

二、行业风险

随着整个行业的成熟及发展，行业竞争严峻。首先，政策导向使新开工项目日趋减少，从而将直接导致代理市场的萎缩。今年以来，

土地、金融、宏观调控等一系列政策相继影响着新盘供量。对于代理行业来说这便意味着代理市场将相应缩小。

与此同时，代理公司却正快速增长并发展。众多中、小型代理公司迅速崛起，与楼市供量相比呈现出不协调的发展比例。

但我们注意到，海南市场的房地产市场化进程起步较晚，房地产行业尚处于发展阶段，专业化程度不高，需借用外力提供专业支持。同时客户群体大部分来自大陆，巨昌公司长期积累的客户和渠道资源正好弥补了岛内开发公司的不足。

第七章、其它

房地产是个案性极强的市场，我们将对每项委托均以专案团队的模式处理，刻意在市场中为客户发掘产品及品牌价值、节约成本、降低市场风险，并力求实现客户的最大利益。