住房市场的政府干预,来自新加坡的启示
住房市场的政府干预:来自新加坡的启示
王松涛1,2,任荣荣1,龙奋杰1 (1.清华大学房地产研究所,北京,100084,中国;2.剑桥大学土地经济系,剑桥C B39EP,英国)
【摘要】在住房市场出现“过热”和“过冷”态势时,加强政府对住房市场的有效干预是科学发展观下促进社会经济又好又快发展的要求。本文对新加坡住房市场发展历程中两次大规模的政府干预行为进行了系统分析,阐述了新加坡政府干预住房市场的宏观经济背景,总结了住房市场“过热”与“过冷”两种运行态势下的政策目标和政策工具,归纳了新加坡政府干预住房市场的概念性框架。其主要经验包括:1)政府住房保障职能的提前实现缓解了房价快速上涨时政府干预的压力;2)住房市场H DB和CPF的制度安排有利于对整体供需进行有效干预;3)根据户型和最短居住时间征收分级累进的流转税和所得税,有利于准确打击住房投机需求。主要局限性包括:1)利率政策有效性不强;2)CPF放松管制可引发房价上涨;3)二手组屋市场导致补贴渗透到私人住房市场。
【关键词】政府干预;住房市场;新加坡;启示
【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A
由于住房市场具有很多其它商品市场所不具备的特殊性,因此世界多数国家政府都要对其进行必要的干预,即便在市场机制最为完善的发达国家也是如此[1]。从微观角度来看,住房市场具有一定程度的垄断性、外部性和信息不对称性,住房“市场失灵”时常发生;从宏观角度来看,住房保障的社会责任、宏观经济的周期循环、住房价格的剧烈波动、住房市场的非均衡运行都是引发政府干预的必要条件[2]。当上述宏微观因素导致住房市场出现了明显的“过热”或“过冷”态势(表现为价格、交易量、投资规模等指标快速上涨或下降)时,政府有必要通过多种政策工具干预市场,以使其尽快恢复至稳定运行的轨道上,这就是住房市场中的政府干预行为。
2003年以来,我国住房市场逐步暴露出总量失衡、结构失调和价格快速上涨等问题,中央政府启动了1998年住房市场深化改革以来规模最大的一次政府干预。由于我国住房市场发展具有极其复杂的背景条件且政府尚无相关实践经验,已有的干预效果并不明显。然而,在其它国家住房市场发展的历史中,已经出现过一些涵义丰富的案例。回顾类似市场发展阶段下的政府干预实践,比较不同制度安排下干预体系的差异,必将有益于改善我国住房市场政府干预的效果。本文将系统分析1985年新加坡住房市场受宏观经济衰退而产生“过冷”态势以及1997年亚洲金融危机前后市场由“过热”向“过冷”态势转化情况下的政府干预,并在两个典型案例的基础上分析新加坡政府住房市场干预的框架体系。
1 新加坡住房市场体系概述
新加坡的住房所有权分为公共住房所有权和私人住房所有权。公共住房,又称“组屋”,是政府通过建屋发展局(H ousing and Development Board,H DB)为广大中低收入居民提供的廉价住房,包括1至5房室组屋和部分共管公寓;私人住房则是由住房开发企业投资兴建,价格由市场供需决定,出售给中高收入家庭的住房,包括部分共管公寓、普通公寓、排屋、半独立洋房和独立洋房。由于新加坡政府大力发展组屋,因此在目前新加坡的住房存量中,组屋占主导地位。截至2007年3月,新加坡81%的家庭居住在组屋中,且其中90%以上的家庭实现了住房自有[3]。表1显示了主要年份新加坡住房存量、组屋存量比率、存量套型情况、自有化率和人均住房套数的情况。
表1表明,新加坡的住房市场从二十世纪60年代启动以来,经历了快速的发展,其中组屋在存量中的比重不断增加,且住房自有化率也达到了较高水平。新加坡有两个特殊的制度安排对住房市场的发展具有决定性影响。
【文章编号】1006-3862(2008)03-0121-07住房与房地产
表1 新加坡主要年份住房增量、存量和户型结构统计
相关指标1970198019902000
住房存量(套)305,833467,142690,5611,039,677
#组屋存量Π比率120,138Π3913%337,198Π71.2%574,443Π83.2%846,649Π81.4% #私人住房存量Π比率185,695Π60.7%129,944Π2718%116,118Π1618%193,028Π1816%住房自有化率Π#组屋2914%Π710%5510%Π3914%8715%Π77%92.3%Π81.1%租赁住房比率Π#组屋64.6%Π2610%3916%Π2616%11.9%Π910%717%Π618% 4房以上房屋占存量比率1%13%40%51%
每1000居民住房存量数152205252319居民家庭数量(千)380.550915661.7923.3
总人口数量(百万) 2.075 2.414 3.047 4.017
数据来源:各类新加坡统计年鉴和政府网站。
1.1 成立建屋发展局,大力推进组屋建设和二手组屋发展
1960年新加坡政府成立建屋发展局,专门负责组屋建设。1964年,H DB报告中提出“让中低收入家庭实现住房自有”的政策目标,并开始了“居者有其屋计划”,通过土地划拨、金融支持、规划管制等政策措施,直接为中低收入家庭提供低于市场价格的组屋。1974年,新加坡成立住房与城市发展有限公司,开发适合中等收入群体的5房室套房,这标志着“居者有其屋计划”从低收入家庭拓展到中低收入家庭。二十世纪80年代初,“居者有其屋计划”已经基本实现了其住房保障功能,但是由于新建组屋区位比较偏僻,且轮候时间较长,为了刺激住房消费升级并提高组屋市场的效率,H DB开始大力发展二手组屋市场[4]。二手组屋市场的建立使新加坡的住房市场出现了明显的分层效应:收入较低的家庭购买较小较旧的组屋,收入提高的家庭进行组屋升级,组屋自有率不断上升。
目前,H DB的职能包括:为居民建设可支付性且高质量的住房、对再开发土地进行整理、安置拆迁家庭、为购买住房的家庭提供贷款、对出租和出售的物业进行管理。同时,在新城和社区的建设过程中,
H DB也提供相应的基础设施和公共服务。
1.2 成立中央公积金,支持居民的住房消费与投资需求
中央公积金(Central Provident Fund,CPF)最早由殖民政府于1955年建立,初衷是社会保障储蓄,缴存率为5%。1965年新加坡独立后,经历了持续的经济增长,在这样的社会经济环境下,1968年9月,政府允许储户利用CPF贷款购买政府组屋。该政策措施引致1968年组屋销售量大幅提高。1981年6月,新加坡政府制定了特批居住物业计划(Approved Residential Properties Scheme,ARPS),CPF 也可以被用于支付私有住房的抵押贷款月供,支取额度是其普通账户余额的90%。CPF利息收入不需要缴纳所得税,且从1984年开始,CPF存款可以逐渐用于医疗教育费用、保险费用和金融资产投资[5]。1993年4月,H DB融资自由化条例(Liberation of Finance T erms)同意通过CPF给二手组屋购买者提供相当于住房市场评估价值80%的抵押贷款,由于此前的贷款额度是按1984年新建H DB组屋估算价值80%计算的,因此住房信贷额度得到了很大的提高。
目前,CPF的主要职能为在公共住房计划(Public H ousing Scheme,PHS)和居住物业计划(Residential Property Scheme,RHS)下分别支持不同居民的住房消费和投资需求。
2 新加坡政府干预住房市场的背景
图1和图2反映了二十世纪60年代以来,新加坡宏观经济和住房价格的变动情况。在长达四十多年的经济腾飞过程中,新加坡的宏观经济仅在1985年和1997年前后出现了绝对负增长,而政府大规模进行住房市场干预也恰恰发生在这两个时段。1985年,由于造船、船舶维修、炼油等行业遭遇了世界范围内的不景气,因此对新加坡这个外向型经济体而言,外部冲击造成其宏观经济的短期衰退。这一时期新加坡正经历第二次工业革命,其生产逐步由劳动密集型向资本和技术密集型转变,产业结构转型使新加坡失去了原有的成本优势,也严重削弱了其国际竞争力[6]。然而,受工业革命的驱动,新加坡的住宅开发却在此期间经历了迅猛增长,住房投资和价格一路攀升。1980年～1984年间,房地产开发投资(以住宅为主)在G DP中所占比重高达2214%,是
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70年代该比例的2倍,私人部门和公共部门的住房
开发建设均出现高峰。宏观经济遭遇的负向冲击造成了住房需求的大幅下滑并导致市场空置率的增加和住房价格的大幅下跌。1986年第2季度与1983年底相比,住房价格下降近40%,成为新加坡独立后第一次严重的宏观经济和住房市场衰退期。1997年下半年,亚洲金融危机席卷了东南亚地区,新加坡
的宏观经济从1998年初开始下滑,其经济增长率从1997年的814%降低到1998年-114%。住房市场也受到了严重的冲击,到1998年第4季度时,私有住房价格指数由1996年第2季度的18114下滑至100,下降44187%,二手组屋价格指数在同期也下降了近30%。在上述两次住房市场出现剧烈波动时,新加坡政府都选择对住房市场进行积极的干预
。
图1 1967年～
2006年新加坡经济总产出增长率和失业率
图2 1975年～2006年新加坡私人住房市场、二手组屋市场价格与居民消费价格指数
图1和图2数据来源:各期新加坡统计年鉴
3 新加坡住房市场政府干预的政策目标与
政策工具
3.1 政策目标
1985年政府第一次干预住房市场是在住房投
资比例过大、宏观经济突然出现衰退的情况下进行
的。为了防止住房市场进一步下滑(空置率提高、价格下降)及其可能对G DP 造成的负面作用,政府将政策目标锁定在稳定住房价格、刺激住房消费和投
资需求以及稳定预期三个方面。
1996年至1997年,导致政府第二次干预住房市场的直接原因是住房价格的连续多年上涨。相关数据表明,在政府实施系列打击投机政策的前5年,新加坡G DP 年均增长9110%,个人消费支出年均增长10113%,而私人住房价格和二手组屋价格的年均增长率则分别为23124%和28199%。这一时期政府住房市场干预的政策目标锁定在打击投机需求和稳定住房价格方面。1997年下半年,亚洲金融危机导
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致住房需求和价格同时下滑,在短期内政府政策目标再次转变为稳定住房价格、刺激住房消费和投资需求以及稳定预期三个方面。
3.2 政策工具
新加坡政府在住房市场干预方面使用过的主要政策工具包括6大类,分别为CPF信贷补贴政策工具(①CPF信贷政策:缴存率、基本存款利率、贷款与价值比率LT V、贷款人资格、存款账户支出范围;②CPF补贴政策:补贴人对象、补贴额度)、H DB组屋政策工具(新建组屋需求量、供给量、价格;新建组屋住户进入二手组屋市场的最短居住时长)、土地政策工具(是否出让土地、出让数量)、税收政策工具(分级累进的物业税率、所得税率、印花税率等)、外国人需求管制政策工具(外国人购房资格)、金融支持政策工具。表2总结了不同时期政府干预所使用的具体政策工具。
表2 不同住房市场条件下新加坡政府干预使用的主要政策工具
1985年住房市场政府干预工具
时间政策工具政策目标
1985107取消了1981年设定的CPF提取额度不超过普通账户余额(Ordinary Account Balance)90%的
限制,可以提取100%的账户余额用于支付私人住房的抵押贷款月供。
刺激CPF储户的消费和投
资需求
1985107物业税税率从23.0%调低到1611%,提高了住房投资的收益率,并有助于通过降低租金刺
激租赁需求。
刺激消费和投资需求
1985107停止土地出让2年时间,抑制新增住房供给。抑制新增住房供给
1986104政府允许外国永久居民将其一百万新元保证金的一半用于购买私人住房。刺激外国人的消费需求和投资需求
1986105CPF储户可以投资于非住宅物业(办公、商业、工业等)。刺激投资需求1986107物业税税率从1611%进一步调低到11.5%。刺激消费和投资需求1986107CPF总缴存率1从50%下调到35%。刺激消费和投资需求
1997年亚洲金融危机前住房市场政府干预工具
时间政策工具政策目标
1996105打击投机的系列措施:①任何于购买3年内转售的住房都要缴纳资本利得税(不足1年
100%;1～2年为6617%;2～3年33.3%);②任何住房交易和转售都要缴纳印花税;③住房
贷款的LT V由1988的100%缩减为80%;④外国人只能用非新元结算的住房贷款。
打击住房投机
稳定住房价格
1997104提高CPF-H DB抵押贷款计划的资格标准,紧缩住房信贷需求。抑制住房需求稳定住房价格
1997二手组屋营业税提高,2房室15%;3房室20%;4房室22.5%;5房室25%。级差税率引导住房需求稳定住房价格
1997将申请第二套新建组屋前的最短居住时长(occupancy period)从5年调整为10年。抑制新建组屋需求稳定住房价格
1997年亚洲金融危机后住房市场政府干预工具
时间政策工具政策目标
1997111从1997年11月至1999年底,土地交易停止2年。抑制新增住房供给、稳定预期和住房价格
1998新加坡四大商业银行调整住房抵押贷款优惠利率,从7125%降低至515%。刺激消费需求、稳定预期和住房价格
1998106给符合资格的单人家庭(月收入抵于3000新元)提供15,000新元的CPF补贴用于购买3房
室以下的H DB住房。
刺激特殊群体住房需求
稳定住房价格
19981111)政府将雇主CPF缴存率降低10%;
2)允许开发企业延迟已部分出售项目的完工进度;
刺激商业投资、抑制新增
住房供给、稳定预期和住
房价格
1999101对首次置业家庭补贴减少(1999年1月到10月变为单身家庭每月500新加坡元;其它家庭
每月1000新加坡元);低息贷款只发放给住房升级住户。
3该政策抑制了住房需
求,和该阶段的干预总体
目标并不一致
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2000
特别住房金融计划(S pecial H ousing Assistance Program ):包括(1)3房室收购计划(Three R oom Buy Back Scheme ):2房室家庭升级到3房室家庭的时候,税收从15%降低到5%,且居住时长满5年就即以;(2)低收入家庭激励计划(Low Income Family Incentive Scheme ):购买4房室以下房屋更容易获得贷款支持;(3)租户购买计划(the Rent and Purchase Scheme )和当前租户购买计划(Sales of Flats to S itting T enants Scheme )给低收入租户提供购房优惠。在房价降低时特殊金融计划支持低收入家庭的购房需求
2001.08解除单身家庭H DB 住房补贴购房必须在非中心区域的限制。刺激特殊群体住房需求稳定住房价格2001.10取消1996年5月打击投机措施中的第①条和第③条。
房价趋稳,放松管制2001
土地申请勾地制度(Reserve List System ),减少每年土地供给量(从6000至7000套减少到4000套)。
抑制新增住房供给、稳定预期和住房价格
资料来源:根据各政府部门网站http :ΠΠw w w.edb.g ov.sg 和文献[4,5]整理
图3 新加坡住房市场政府干预的概念性框架
3.3 干预框架
根据新加坡住房市场的制度基础和已经使用的政策工具,图3归纳了一个概念性的住房市场干预框架。其中,椭圆形表示政府的政策工具,菱形代表各个子市场的均衡价格。在经济基本面的影响下,如果市场总供给和总需求相等,则市场处于均衡状态;如果两者不同或者差距很大,则市场处于非均衡状态。在严重的非均衡条件下,即市场出现过热和过冷态势时,政府启动政府干预,通过选择合适的政
策工具干预市场以促使其重新恢复均衡。
图3表明,H DB 和CPF 是新加坡政府对住房市场进行干预的两个核心工具。
H DB 主要属于供给方干预工具,其所发挥的核心作用包括:(1)直接干预新建组屋市场价格。H DB 根据组屋的面积、设计和区位,直接对新建组屋定价。定价的基本原则是确保90%的本地居民家庭能够支付3房室组屋;确保70%的本地居民家庭能
够支付4房室组屋[7]
。(2)直接干预新建组屋市场
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的供给量和户型结构。新建组屋的供给数量完全由H DB的建设计划决定,因此可以有效控制供给量和供给的套型结构。(3)有效干预新建组屋市场需求。
H DB直接制定符合购买新建组屋居民家庭的相关条件,如申请时无自有产权房产、新加坡居民、家庭成员至少2人、满足最低收入限额等。对于第二次申请新建组屋的居民,主要通过与第一次购买的最短居住时长(occupancy period)来调节需求。
CPF主要属于需求方干预工具,其所发挥的核心作用包括:(1)CPF对购买H DB住房的居民家庭提供的优惠存贷款安排可以显著影响各类住房需求。包括CPF的缴存比率、存款基准利率、贷款额度、存款使用范围等政策参量都可以显著的改变住房消费需求和投资需求②。(2)CPF住房补贴支持首次购房人的住房需求。从1994年开始,CPF开始了CPF住房补贴计划。首次购房人如果购买距离父母(或者已婚子女)住房2公里以内的二手组屋,将得到30,000新元的补贴。1998年6月,该补贴计划开始面向单身家庭;2001年8月,解除单身家庭CPF 住房补贴购房必须在非城市中心区域的限制。
4 新加坡住房市场政府干预的经验分析与借鉴
4.1 新加坡住房市场政府干预的经验
(1)政府住房保障职能提前实现,缓解了住房价格快速上升时的政府干预压力。由于新加坡政府很早就承担起并完成了居民基本住房保障的公共职能,因此在住房市场出现剧烈波动尤其是住房价格出现快速上涨时,住房保障的矛盾并没有凸现,缓解了住房市场政府干预的压力。例如,在二十世纪90年代住房价格的快速增长期间,组屋自有化率保持在80%左右、总体住房自有化率在90%左右,因此房价上涨并没有产生大量居民基本住房需要无法满足的社会问题。相反,由于自有化率较高,房价上涨阶段表现出了显著的财富效应并引发住房投机。
(2)住房市场特殊的制度安排有利于对整体供需进行有效干预。新加坡的CPF、H DB和份额巨大的组屋市场给政府提供了多个有效干预住房市场供需的政策工具。由于CPF覆盖面广、缴存率较高、对住房市场的金融支持效果明显,因此调整其政策参量可以有效的影响新加坡居民的私人消费和投资决策(包括住房消费和投资),从而使CPF可以有效发挥稳定经济运行的作用[8]。此外,H DB和政府土地出让计划对土地供给影响显著,这在很大程度上避免了由于开发企业的土地储备而导致的土地供应不能及时转化为住房供应的情况。
(3)根据户型和最短居住时间征收级差累进的流转税和所得税,有针对性的打击投机需求。由于H DB长期通过户型对住房供给进行控制,因此存量市场中形成了有效的市场分层(1～5房室,共管公寓,普通公寓,各式洋房)。根据户型和最短居住时间等指标对住房交易征收级差累进税率,有利于区分市场中的消费需求、投资需求和投机需求,从而提高了打击住房投机的针对性。例如,1982年最早在二手组屋交易中引入分级累进的营业税时,3房室税率10%、4房室税率15%、5房室税率20%、共管公寓税率25%;1996年5月,为打击投机需求,购买1年、1至2年和2至3年内转售的住房分别征收100%、6617%和33.3%的资本利得税。
总而言之,新加坡住房市场在出现“过热”或“过冷”态势后,正是由于具有特殊的住房制度基础,能够对住房市场供需进行强力的干预,所以才能保证在较短的时间内促使其住房市场恢复到正常运行的态势。
4.2 新加坡住房市场政府干预的局限性
(1)利率政策有效性不强。Zhu的实证分析表明,在1985年的市场衰退期,随着抵押贷款利率的下调,住房抵押贷款的新增额并没有随之上升;相反,在住房市场快速发展的阶段,住房抵押贷款新增额也往往伴随着抵押贷款利率的上升而增长,这表明在新加坡的住房市场中,住房需求在很大程度上取决于市场参与者对未来经济增长的信心,利率政策工具没有很好的起到需求干预的效果[8]。
(2)CPF放松管制可引发房价上涨。由于新加坡CPF对住房信贷需求有着极其重要的影响,因此CPF信贷政策的放松往往能够创造更为宽松的住房信贷环境,进而刺激住房价格的攀升。Tu的实证分析表明,1993年4月,H DB融资自由化条例刺激了二手组屋和私人住房市场价格的增长,并可能是亚洲金融危机前新加坡住房价格泡沫形成的主要政策因素[4]。
(3)补贴从公共市场渗透到私人住房市场。由于二手组屋市场和私人住房市场之间流动性极强,因此从组屋市场到私人住房市场的住房升级过程创
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造了公共补贴从组屋市场外溢的渠道,这导致补贴政策的效果受到影响。
5 结语
本文通过考察新加坡政府大规模干预住房市场的两个案例,总结了其政府干预的政策目标、政策工具和干预框架,指明了其干预住房市场的相关经验和局限性。整体而言,稳定市场化的住房价格以及大力发展公共住房建设是新加坡政府干预住房市场的主要政策目标,而在出现了住房市场价格泡沫的“过热”时期和住房市场需求不足的“过冷”时期,新加坡政府都会利用多样化和组合式的政策工具对住房市场进行干预。CPF信贷补贴政策工具、H DB组屋政策工具、土地政策工具、税收政策工具、外国人需求管制政策工具、金融支持政策工具是最常用的政策工具。新加坡住房市场政府干预的相关经验和局限性对建立适合我国住房市场健康、稳定和可持续发展的政府干预框架体系具有借鉴意义。△【注释】
①总缴存率是指职工缴存率和雇主缴存率之和,总缴存率的历史最
高点为50%。
②由于贷款基准利率紧盯存款基准利率,并保持0.1%的利率差,因
此存贷款基准利率同时调整。【参考文献】
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作者简介:王松涛(1980.4-),男,汉族,辽宁人,清华大学房地产研究所博士研究生。2007年在英国剑
桥大学土地经济系进行博士生联合培养,研究方
向为城市与房地产经济学、住房市场中的政府干
预。
收稿日期:2008-04-28
G overnment I ntervention in an Overheating or Overcooling H ousing
Market:Implications from Singapore’s Experience
W ANG S ongtao,RE N R ongrong,LONG Fenjie
【Abstract】Rein forcing effective g overnment intervention in an overheating or overcooling housing market is essential to sustain steady and fast economic development.This paper analyzes tw o in fluential rounds of g overnment intervention in S ingapore’s housing market.A fter introducing the background of the macro economy and housing market development,the intervention objectives and intervention tools are examined.Based on the conceptual framew ork of S ingapore’s intervention in the housing market,we find major advantages include that the early establishment of a large share of public housing in the stock alleviated the pressure when there was a fast house price appreciation,and the institutional arrangements of H DB and CPF provide effective tools to regulate the housing supply as well as housing demand.The progressive tax rates based on the housing lay out and occupancy period are m ore effective in curbing the speculative demand.Meanwhile there als o exists s ome disadvantages,the interest rate tool was proved to be less effective,the decontrol measures of the CPF might probably caused the price bubble and the active resale public housing market gave chance for the housing subsidies to leak to the private market.
【K eyw ords】G overnment Intervention;H ousing Market;S ingapore;Implication
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某地房地产市场调研报告
济南房地产市场调研报告 一、城市概况 济南位于北纬36度４０分，东经117度００分，南依泰山，北跨黄河,属于暖温带大陆性季风气候区,四季分明，日照充分，年平均气温14摄氏度。济南,又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省—山东省的省会,是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。济南下辖六个区、三个县、一个县级市，总面积８227平方公里，人口５9６万，其中市区人口２60万。济南是“全国城市综合实力５0强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一。 1０0年前,济南曾经自开口岸,创近代中国内陆城市自设商埠、对外开放的先河，并由此极大地促进了当时济南经济社会的快速发展和城市化水平。自二十世纪八十年代中国改革开放以来，济南市经济迅速发展。200３年实现国内生产总值１7０亿美元,比上年增长１3．5％。济南的产品已出口到1４０多个国家和地区。截止到2003年,全市累计批准外商投资项目292６个，合同利用外资51.47亿美元,实际利用外资28.3亿美元。共有51个国家和地区的外商来济南市投资，世界5０0强企业中已有１8家来济南市投资，前六大投资国别和地区分别为香港、德国、台湾、日本、美国、新加坡。济南已同世界上100多个国家和地区建立了经贸往来关系。德国西门子、日本松下、美国百事可乐、沃尔玛、瑞典沃尔沃等世界跨国公司500强企业在济南建立了合资、合作企业，并取得了良好的经济效益。 新的世纪，济南市按照“实现新跨越，建设新泉城”的总体目标要求,积极扩大对外开放，进行深化市场取向改革，大力推进经济结构调整，不断拓展城市发展空间。今后一个时期,济南市按照“新区开发、老区提升、两翼展开、整体推进”的思路，将逐步建设东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区和北部片区,以济南为中心的“半日经济圈”、“一日经济圈”正在形成，新的城市规划建设已全面展开。。新一轮的城市建设,一系列重点工程的实施,将为外商提供巨大的商机。 二、济南社会经济背景分析 一)2004年济南经济实力进一步增强。初步核算,实现地区生产总值1618．9亿元，增长15．6%。第一产业增加值１18．7亿元，增长7.8%；第二产业增加值7４２.４亿元,增长19.8％;第三产业增加值757.8亿元,增长13．0％。人均生产总值２7610元(按现行汇率折算为３338．６美元),可比增长1 4.1%。
城市规划-从新加坡城市规划中所得到的启示 精品
从新加坡城市规划中所得到的启示 ——反观中国城市化进程中所反映出的问题 高尚 摘要：新加坡是赤道附近一个极小的岛国,在刚建国时被人戏称为一个仅拥有阳光和空气的地方，然而依据坚持将近40年的严谨而又全面的城市规划，新加坡一下发展成为亚洲最美丽的城市，有着“花园城市”的美称。而今中国也在经历一个城市快速发展的阶段，各种矛盾问题也逐渐凸显，新加坡的总体规划的成功经验是一笔宝贵的财富，很值得我们借鉴。虽然身为大学在校学习的建筑系学生，但总体规划的城市发展思想很值得我去学习与思考，对我未来的建筑设计以及职业发展会有有益的影响。 关键词：新加坡，总体规划，概念规划 一、新加坡城市规划及发展基本情况 新加坡作为一个成功在战后快速发展的现代化大都市，它的城市规划经验是我国城市发展可借鉴的良好范例。新加坡的城市规划的重要性来源于其独特的地理位置。由于自然资源的约束，新加坡需要在狭小的641.4平方公里的国土内完成诸如过滤水的提供、污水处理、焚化工厂、发电厂、军事设施、机场以及住宅、工业、商业和娱乐设施等的建设。新加坡的城市规划对于其国家的生存尤显重要。 新加坡城市规划需要解决的问题主要有两个：一是使土地的利用最有化，
使有限的土地满足所有的需求;第二是保持经济增长与城市发展的平衡，提供一个很好的生活和工作环境。由于有很多发展限制，规划者必须很好地协调土地的各种利用，以创造一个有特色的、绿色而美丽的多功能城市。要达到一个平衡非常困难。尽管如此，通过良好的规划以及政府强有力的支持，新加坡的自然环境和生活品质在过去30 年内得到了飞跃提高。它的自然环境高度城市化，但它仍是一个典型的热带花园城市。 新加坡的城市发展可分为四个阶段： 1.早期矛盾突出时期 上世纪50 年代末到60 年代初，新加坡的城市问题已经到了难以解决的地步。过度拥挤、住房短缺以及不卫生的生活条件在城市中心区随处可见,到处拥挤，满是贫民窟。1 / 4 的居民挤在岛上1 % 的地区里。生活条件更令人震惊，常常是50 多个人挤在一个二、三层楼的商铺房间内。为解决问题，合理进行土地的利用，新加坡于1985年出台第一个总体规划。所有的城市土地逐步分区，划出了绿色地带和新城镇区。并把提高生活质量和解决拥挤问题列为议程上首需解决的问题。 2.城市初步形成期 19世纪六七十年代，公共住房计划迅速解决了城市的拥挤问题。在第一个五年计划里，共完成了5.4 万套公寓，这比由新加坡殖民当局建造的2.3 万个单位超过了一倍还多。新加坡的有效土地重新利用政策以及使新加坡人拥有自己住房的政策推动了建筑的快速进展。60年代中期，城市经济恢复工程因为活跃开展。期间为指导长期的城市开发推出了概念规划。这项规划设计用于指导基础设施的开发，其针对的目标依次是促进经济增长、满足住房需求以及人们的基本社会需要，通过一项周密的分散政策，将市中心的居民人口和工业人口逐渐转移。与此同时，市中心通过城市复兴逐渐成为了国际金融、商业和旅游中心。 3.特色发展期 随着城市建造的不断发展，新加坡逐渐解决了市中心的拥挤问题，并于80年代开始将城市建设的中心转向城市形象的塑造。更多的重点转向了生活质量，其中重点包括环境品质。重心在于建造一个现代金融中心，利用自己与众不同的建筑风格成为一个有特色的热带城市。对品质和特色的格外重视甚至波及到公共住宅领域。住宅开发部试图改变延续至今的房屋设计标准，以实现每个城镇都有自己与众不同的特色。 4.城市发展新时期 在八十年代末九十年代初，新加坡进行了社会经济的改革，同时，新加坡的情况也发生了一些变化。新加坡政府面临的已不仅是人口过剩，其政策也相应地转变为通过各种发明和有选择的移民来鼓励人口增长。在经济方面，政府控制经济增长速度，使经济增长更加适度。政府预留了充足的土地给商业、贸易和工业。港口、道路和机场等基础设施将得到进一步开发。在经济发展的同时，政府也更加注重环境保护的平衡和提升国民的生活质量。新加坡将目标瞄准为独特的、怡人的热带城市。
浅谈新加坡城市规划
浅谈新加坡城市规划经验 中国高人口密度城市规划的借鉴典 13281150 泽英运输1305 摘要：透过新加坡城市规划成果，本文分析了新加坡城市规划思路与模式，探析城市规划新理念及新思路，寻求值得借鉴的城市规划经验，为我国高人口密度城市的规划探寻借鉴之处。 关键词：新加坡、城市规划、高人口密度城市、借鉴 新加坡作为著名的热带花园城市，成功平衡了城市发展与人居生活环境改善关系的规划要素。新加坡的规划者和城市经营者们面对城市化过程中的土地利用最优化和保持经济增长与城市发展的平衡两大挑战所采取的应对措施，可以为我国经济和城市化水平高速发展的高人口密度城市所面临的亟待完善的规划管理制度寻求有效的方法和途径，特别是为树立科学发展观、建设宜居城市提供了有益的借鉴经验。 新加坡1965年建国初期，作为亚洲的发展中国家经济基础薄弱．国情与欧美不同，特别是在快速城市化及人口密度方面，大高于欧美各国。新加坡通过良好的规划以及政府强有力的管理，较好解决了土地资源瓶颈约束，经济、自然环境和人民生活品质得到了一个飞跃的提高，成为一个典型的、怡人的现代化热带花园城市。其成功的城市规划经验尤其值得我们学习借鉴。 新加坡城市规划的成功经验 1.制度设计合理
(1)建立统筹空间规划的专门部门。新加坡国家发展部统一协调规划编制．其具体的职能部门是市区重建局，负责与空间利用有关的规划和管理。所有用地规划、土地售卖、发展管制、市区设计及旧屋保留等都由市区重建局完成．与土地局、建屋发展局等公共部门的职责分工明确．不存在权力交叉和重叠。 (2)健全专业部门与规划部门协调的体制机制。新加坡从体制上将专业规划编制的权力赋予市区重建局．专业部、]不再单独编制专业规划。通过概念规划、总体规划来反映和落实各专业部门的用地需求，从而从体制上解决了规划部门与专业部门之间规划不协调的问题。(3)通过成立多部门委员会制度来协调各专业的规划编制。其委员会制度包括概念规划指导委员会、总体规划委员会和发展管制委员会。概念规划需要所有的与规划编制及其实施相关的部门参与，并且通过协商取得共识，由概念规划指导委员会负责协调。总体规划委员会的作用是协调各项公共建设计划的用地要求，使之尽快得以落实。发展管制委员会的职责是针对私人发展方案提出审定意见，参与制定或修改与私人部门开发活动有关的规划标准、政策和规定。 2. 规划理念先进 (1)新加坡的城市规划利用综合的规划理论,即将霍华德的“田园城市”和勒·柯普西埃的“现代城市”两种理论的有机融合。结合新加坡的实际，将近现代世界各国城市规划值得借鉴的创新理念广泛吸纳、整合。其核心思想仍然是功能完善的社会性城市，同时结合了技术的进步，以现代交通系统与高层建筑相结合的新
新加坡城绿地规划特点及对我们启示
新加坡城市绿地规划特点及对我们地启示 新加坡是世界最繁忙地港口城市之一,也是亚洲地工商业、金融业中心之一,更是景色优美地旅游胜地,度假休闲地理想之地,素来享有“花园城市”地美称.与其他仅仅在城内大修花园地城市不同,新加坡是将整个城市建在花园里,让人们在里面工作、居住和休闲. 首先,政府对环境建设地进程制定了科学地规划,实施了科学、有效地管理.新加坡政府聘请国际知名专家,高起点、高质量地编制了概念规划和多层次规划,确定了总体布局. 同时,从提出建设“花园城市”理念地上世纪60年代以来,新加坡在不同地发展时期都提出相应地目标：60年代地目标是绿化净化新加坡,大力种植行道树,建设公园,为市民提供开放空间；70年代制定了道路绿化规划,强调垂直绿化,绿地中增加休闲娱乐设施,对新开发地区域植树造林；80年代提出种植果树,增设专门地休闲设施,实现机械化操作和计算机化管理；90年代提出建设生态平衡公园,发展更多别具风格地主题公园,将各主要公园用绿色廊道相连,加强人行道遮荫树种地栽植,减少维护费用,增加机械化操作；进入21世纪后,新加坡开始实施新世纪(9.82,0.18,1.87%>前12年地绿色规划,该规划更强调从整体城市环境入手,系统地开展城市空气与水净化、资源节约与回收利用、自然环境保护等各项工作,力求全面营造一个健康地生活环境. 另外,在有限地资源条件下,新加坡地城市建设从一开始就处处体现出对自然地珍惜.政府将大面积地树林、候鸟栖息地、沼泽地和其他自然地带规划为自然保护区,以维持整个城市良好地生态环境.从双溪布落国家公园,到每个路边地鸟类庇护所,其严格地管理和细微地措施,处处体现出尊重自然地理念. 这一系列地举措,有效地节约了土地资源,提高了土地利用率,减少了不必要地损失和浪费.政府严格管理也保证了项目项目地顺利进行. 点评：科学规划、科学管理对城市地建设来说,可谓是重中之重,只有在这样地前提下,环境建设才能顺利进行.在中国城市化高速发展地历史阶段,学习、借鉴国外地好做法和好经验,对于国内城市加强城乡园林绿化,加快城市生态建设,具有积极地现实意义. 2新加坡城市绿地建设成绩斐然,始终保持着每千人0.8公顷绿地空间地标准,在国际上享有“花园城市”地美誉. 新加坡公园按功能分4种形式:地区公园,占地面积最大,提供康乐和运动场所,创造接近自然地环境,有利于鸟类等动物生存繁衍；城镇公园,占地面积10公顷～50公顷,服务城镇居民；社区公园,面积一般为0.2公顷～0.5公顷；城市公园,包括市中心地广场和小型开放绿地. 新加坡制定了细致地绿地指标:在公寓型地房地产开发项目中,建筑用地应
新加坡城市规划体系与特点 (2)
新加坡城市绿地特点对我们的启示 摘要：针对建国初期市区中心交通过度拥挤、住房、就业等方面的问题及挑战，新加坡逐渐形成了一套系统、全面的规划体系。这一体系包括战略性规划、总体规划、协调各机构间土地利用、实施政府土地售卖计划和日常的发展项目管制与审批等。从多个角度分析新加坡城市规划的特点，如可持续交通策略、城市发展形态、住房、经济发展、绿化、保护文化遗产等 1 城市规划特点 1.1 可持续交通策略。 总体规划初期优先确定主要高速公路、干路和轨道交通网络，预留其所需用地以减少实施时可能面临的用地矛盾。另外，为支撑商业和住宅密集地区，在进行详细交通规划时选择在该地段建立主要交通车站及设施，以有效连接这些重要枢纽，保证换乘的便捷性。用地规划方面也同步配合，在公交枢纽周围规划较高密度发展，以推进公交导向型的发展。 另一方面，新加坡通过提供便捷、票价低廉的公交服务和不断扩大公交网络，大力鼓励市民使用公共交通工具。在交通管理方面，通过拥车证制度控制车辆增长、实施电子公路收费系统管理道路使用。这些多管齐下的措施有效地降低了道路系统的负荷，保持道路交通通畅，将道路用地控制在12%以内，确保国家持续发展。新加坡的目标是2020 年前，高峰时段公交出行比例从目前的59%提高至70%。 1.2 紧凑型城市。 一个城市的可持续性与其形态有密切的关系，鉴于国土面积有限、人口持续增长，新加坡从可持续土地利用角度，采取集约紧凑型的城市建设模式。除了公交导向式的建设，也优先发展已开发地段，使每个开发地段的建设达到规划可容许的最高密度，尽量节约土地，保存未开发地段。采取高密度、紧凑型的城市形态也可以减少出行时间和距离，更有效地利用已建成的交通系统、公共与基础设施，有效利用有限的土地资源。 1.3 多管齐下的商业发展。 在商业发展规划方面，新加坡采取多管齐下的方式，除了加强中央商业区的发展之外(如目前重点发展的滨海湾新市区计划)，也规划了多个区域商业中心和周边商业中心，见图3。在全岛各地提供活动中心，不但能避免城市中心过度拥挤，也在全岛范围内提供就业机会和服务设施，减少对交通系统的需求，节能减排，并提高土地利用效率。 1.4新镇与政府组屋。 新加坡约80%的人居住在全岛23 个新镇内的政府组屋。这些新镇经过全面性的规划，为居民创造自给自足的居住环境。新镇内除了高质量、可负担的住房，还就近提供相应的配套设施，如学校、公园、诊所、民众俱乐部、图书馆、体育设施、商场等，见图4。新镇周边也规划低污染的工业区，为居民提供就业机会。由于日常所需的基本设施都近在咫尺并有便利的交通系统相互衔接，可以减少居民出行的需求。另外，新镇设计也考虑了街道景观、步行系统连通性等，以创造高品质的生活环境。
新加坡城市规划管理的几点启示_古知行
它山之石 新加坡城市规划管理的几点启示 □ 古知行 新加坡住屋发展局和市区重建局是负责城市规划建设的主要政府部门。住屋发展局主要负责住房和新镇建设(住宅区)。市区重建局是主管城市规划的政府部门,负责全国的发展规划和空间规划。这两个部门不但对解决旧市中心过度拥挤、住房紧张和居住环境恶劣等问题发挥了重要作用,而且还对新加坡的城市发展、整体面貌、道路交通等方面作出了巨大贡献。 一、各个层次的空间规划有机结合 新加坡城市建设取得成功的关键是注重城市规划的重要作用。新加坡从1967年开始编制规划,经过大量的深入分析研究,在联合国派出的专家组的帮助下,历时四年于1971年才完成第一个城市规划。新加坡的城市规划主要由四个层次的规划组成:概念规划、发展指导蓝图、总体规划(实际上是分区规划)和城市设计,它们分别解决不同层次的问题,发挥各自不同的作用。 概念规划是一个富于创新的规划实践,它跳出了以时间期限为主导的规划模式,转向淡化规划期限,而以规模为主导的规划方法。1971年概念规划仍然确定了20年的规划期限,但是在1991年重新修订时又进一步淡化了时间期限,更加注重规模发展的要求。实际上,已经演变成不同的规模对应不同的概念规划的模式,同时更加强调规划的连续性和稳定性。概念规划的主要作用是,确定城市的长期综合发展战略,提出城市发展的宏观构架和引导策略,指导基础设施和公用设施的建设,以及下一层次规划的编制。概念规划是一个“软”规划,是方向性、策略性规划,侧重于解决宏观层次的问题,对建设的指导主要体现在确定全局性的功能分区、各级中心的设置、道路交通安排、环境绿化以及干线基础设施的布局等方面。概念规划每十年检讨一次,检讨工作由国家发展部领导下的概念图工作委员会负责协调,总共涉及到40多个政府部门,它们分别对各个领域如住房、工业、商业、环境、交通、公用设施和国防等的需要,提出详细的研究报告,在此基础上进行统一汇总修订。 在概念规划提出的宏观构架和策略的引导下,全国被划分成五个区和两个集水区。由于两个集水区需要绝对保护,不能进行开发,因此,需要进行全面规划的只有五个区,约580km2。新加坡政府又将这五个区进一步划分成55个小区(平均每个小区约10km2)来进行规划。对这55个小区,先做出发展指导蓝图,提出每个小区的规划前景和控制参考指标和土地使用、发展密度、建筑高度和容积率等。然后将发展指导蓝图公开展览两周,向公众全面解释各个小区的规划前景,期间,专业团体和公众都可以提出意见。有关当局根据各方面意见将其修改完善。发展指导蓝图经批准后就成为新的法定总体规划。总体规划的审批由八个相关政府部门的行政长官组
新加坡绿色建筑的简析与启示
新加坡绿色建筑的简析与启示 发表时间：2016-03-28T16:21:06.213Z 来源：《基层建设》2015年23期供稿作者：张海君 [导读] 深圳市都市实践设计有限公司广东深圳 518031 绿色建筑在新加坡已经成为标准和规则，但在中国还存在诸多问题——新建面积占比低、既有建筑难改造、制度设计待完善。 张海君 深圳市都市实践设计有限公司广东深圳 518031 摘要：目前我国国内对绿色建筑比较重视，尤其是政府层面，制定了很多鼓励发展绿色建筑的具体政策和措施。但关键真正要推动绿色建筑需要业主来推动，政府不是使用方和建设方，力量很有限，会导致出现形式上的绿色建筑。绿色建筑在新加坡已经成为标准和规则，但在中国还存在诸多问题。本文将通过新加坡绿色建筑的政策法规、建筑案例等进行分析，以达到对国内绿色建筑设计有参考意义。 关键词：绿色建筑；新加坡；政策法规；建筑案例 引言： 绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。我国绿色建筑已进入规模化发展时代，“十二五”期间，计划完成新建绿色建筑10亿平方米。绿色建筑发展速度加快的同时，很多问题也随之而来，如高成本绿色技术实施不理想、绿色物业管理脱节、少数常用绿建技术由于存在缺陷并未运行等。中国绿色建筑发展的机遇和挑战，是一个关系到中国未来城镇化建设、经济发展、以及“美丽中国梦”实现的重要话题。新加坡是全球最早开始建筑绿色化的国家之一。在新加坡街头，经常可以见到建筑外立面上布满绿色植物，其实这些都只是表象。在这个位于热带常年高温的小国里，从超市到学校，从场馆到酒店，到处都是经过细心设计、严格考核的绿色建筑，这些建筑与环境的配合，不仅让新加坡得来花园城市的美名，更为它带来了绵延后世的经济社会效应。 绿色建筑在新加坡已经成为标准和规则，但在中国还存在诸多问题——新建面积占比低、既有建筑难改造、制度设计待完善。按照住建部提出的目标，2015年年底前，中国绿色建筑总面积将达到10亿平方米，中国届时将超过美国，成为全球第一的绿色建筑大国。但在绿色建筑方面后知后觉，且社会认同度尚未建立的背景下，中国亟需一些外来经验，而新加坡的发展经验及现状就是我国很好的学习路子。 1.新加坡绿色建筑发展概况 1.1 新加坡在绿色建筑环境发展进程概述 新加坡国土面积707.1平方公里，2010年人口总数达到508万，自然资源十分稀缺。面对可持续发展与稀缺资源之间的矛盾，新加坡于2008年成立了跨部门的部长级可持续发展委员会，旨在立法管制、落实政策、宣传教育来推动国家的可持续发展。在新加坡，建筑业的用电量占全国总量的1/3。节能环保的绿色建筑是可持续发展领域的重要组成部分。 新加坡节能之路已经走了三十多年。在第二次石油危机的时候，仅靠煤和石油的新加坡所受影响较大，尤其是工业和公建。于是在1980年建设局出台节能标准，但当时仅是节能，并未提到绿色建筑，2005年才有了全方面的绿色建筑概念。为了达到愿景，新加坡政府在2005年和2009年出台两个政策，称为绿色建筑总体规划。它主要是六大块：一、强制执行最低标准，在2008年通过国会颁布了强制性节能要求，比如说新建建筑在送给我们审批时候，必须要达到15%的节能，二、政府部门以身作则；三、新加坡政府部门的建筑量大概是30%，私人的大概有70%，所以我们出台了私人奖励政策。四、绿色科研，政府投资了五千万，企业、业主申请来从事技术研发。五、建筑业技能培训。六、国际推广公共宣传。 新加坡绿色建筑计划开始于2005年，当时新加坡建设局（BCA）推出了绿色建筑标志认证（Green Mark），2008年起，这一认证成为所有新建建筑以及部分既有建筑的强制认证，考核的指标包括节能、节水、环保、室内环境质量和其他绿色特征与创新五方面，该国提出，到2030年实现80%的建筑为绿色建筑。 1.2新加坡绿色建筑体系 新加坡绿建体系包括了绿色园区、绿色建筑、绿色基建、绿色公园等各个方面的内容，其制定参照了美国LEED认证体系，打造了热带LEED体系，随着实践发展目前新加坡绿建体系已经发展到V4，在实践中不断更新与完善。它的绿建评价标准充分体现了当地的气候与环境条件，尊重具体条件特色，结合国家发展需要，充分发挥了绿建标准的功能与作用。 为了推动新加坡绿建的发展，新加坡建设局成了绿建培训结构，对绿建领域的人员进行培训与认证，同时政府对开发商、设计单位进行奖励措施，鼓励实践者对绿建的发展贡献，政府也制定了强制性要求，要求2012年以后的新建公共建筑必须为绿色建筑。强制与鼓励措施并行，又有培训作为辅助。 自新加坡政府2005年推出“绿色建筑标志”计划以来，至今共有755个建筑工程项目获得“绿色建筑标志”奖，相当于新加坡可建筑面积的11%。而今年的获奖项目更是创下历史纪录，达到164项，其中有超过一半以上的得奖项目荣获“绿色建筑标志超金奖”和“绿色建筑标志白金奖”，其余的则获得“绿色建筑标志金奖”和“绿色建筑标志认证合格”证书。 在新加坡政府的“绿色建筑标志”计划推出之初，整个建筑市场仅有十分之一的得奖项目获得超金奖和白金奖。2009年，新加坡政府设定了2030年以前将全岛至少80%的建筑物提升至绿色建筑标志认证合格标准的目标。从目前的发展趋势看，新加坡建筑行业正朝着这个方向积极努力。 新加坡政府建设局今年也首度颁发了“绿色建筑领导白金奖”，以表彰和奖励那些在推动环境可持续发展方面表现突出的房地产开发商。根据建设局的规定，房地产开发商凡是获得50个以上绿色建筑标志金奖、超金奖和白金奖，其中包括至少15个超金奖与15个白金奖，即可获得“绿色建筑领导白金奖”。今年这个奖项由新加坡建屋发展局获得。建屋发展局是新加坡最大的建筑商，在推动新加坡可持续发展方面扮演着举足轻重的角色。 2.新加坡绿色建筑案例分析 2.1空中花园酒店PARKROYALonPickering 由新加坡著名建筑事务所WOHA操刀设计的“PARKROYALonPickering”皇家公园酒店虽然地处繁闹的新加坡CBD、唐人街与克拉码头之间，但这里却彷如对面芳林公园中的延伸，酒店外部种植了大量棕榈树、开花植物、灌木丛及庭荫树，郁郁葱葱的空中花园成为了屹立
新加坡绿色建筑案例解析
1.热带生态环保大楼 2.新加坡皮克林宾乐雅酒店（PARKROYAL on Pickering） 3.新加坡植物园——滨海南花园（30米高的巨大植物塔群） 4.新加坡滨海湾金沙酒店邱德拔医院 “热带生态环保大楼” 即将开建的这幢绿色大楼名为“热带生态环保大楼”。这幢大楼有26层楼高，最让设计师自豪的是其中的不少生态环保设计，建筑的外墙和顶部有不少太阳能板，总面积为855平方米，可以搜集绿色的太阳能，提供建筑内39.7%的能源需求。
为了降低建筑的能源需求，大楼设有自然的通风设计，大楼里种满了植物作为隔热墙之用。大楼下安装有热泵，可以充分利用地热能，让整幢大楼冬暖夏凉。大楼内还有生物燃料的生产设备，居民的排泄物、有机废弃物和树木的枯枝落叶，都可由细菌作用产生可燃的甲烷气体，用于照明、烧热水、煮饭；生产生物燃料的副产品是可以让树木更好生长的肥料。 这幢长满植物的摩天大楼可以增加生物多样性，并借此优化当地的生态系统，增进城市的绿化，让人们在日常生活中更多地接触美丽的大自然。这幢大楼的四周也几乎被植物所包围，它可经由斜坡连接上面的楼层与下面的街道。这幢大楼也考虑到了未来的扩充性，有很多墙壁与楼梯都是可以移动与拆除的。
新加坡是一座雨量充沛的热带城市，这样的气候决定了建筑中的树木能够茁壮地成长。设计师还专门开发了雨水和家庭废水的收集系统，可以用来灌溉大楼内及其周边的绿色植物。整幢大楼约有55%的用水都是使用雨水和废水，十分节省淡水资源。 环保大楼的建材大量采用再生与可回收利用材料，甚至每一层楼也设计有资源回收的系统。整幢大楼的设计能够让人们循环利用资源，为环保做出一份贡献。相信在不久的将来，这幢大楼就能建成，它的绿色环保效应将得以推广，越来越多的绿色建筑将在我们身边出现。
Kingsland集团 新加坡综合房地产开发商50强
Kingsland集团-新加坡综合房地产开发商50强 Kingsland集团是新加坡排名前50强的综合房地产开发商，业务涉及全球多个国家，是一家集精细和创新于一体的全球多元化房地产开发企业。项目包括设计、构建数据中心、工业和住宅小区的综合发展，以及酒店、教育、医疗地产项目等。在亚洲国家提供高达100多项的优质发展项目。 Kingsland集团成立于1974年，从一家只拥有内部施工经验建筑公司扩大为集综合和创新的跨部门房地产开发商。经过近40年的发展，公司已经建立了自身的品牌效应并赢得了良好国际声誉，其投资范围辐射新加坡、中国、马来西亚、柬埔寨等亚洲多个国家地区。 在发展过程中，KINGSLAND DEVELOPMENT始终秉承“以诚为本，创造价值，分享成果”的公司核心价值，承诺向合作伙伴和投资者提供最优质的产品和最高回报。目前，KINGSLAND DEVELOPMENT已在亚洲成为众多房地产业和房地产开发领域的首选合作伙伴。 KINGSLAND DEVELOPMENT坚信，房地产开发是一个合作关系紧密的项目，在经营的过程中，公司将把所有的利益相关者(客户、投资者、合作伙伴和员工)看做是家庭成员关系，亲密友好，和谐互助，将企业做成百年企业，延续惠及几代甚至几十代人。 2015年KINGSLAND DEVELOPMENT旗下子公司Kingsland Global（碲堡国际）成立，目的在于通过开发住宅和商业项目，以扩大其房地产开发的专业技术和产品。Kingsland
集团表示现阶段Kingsland Global目标主要集中在柬埔寨、日本、台湾、澳大利亚，主要范围其中包括但不限于：1.精品酒店及服务式公寓；2.零售项目，如商场；3.老年护理机构； 4.工业园区和办公空间。中国P2P平台新联在线联合创始人李国兴（Jeremiah Lee）担任公司执行董事，中国巨量的互联网金融市场的发展也同样吸引KINGSLAND DEVELOPMENT的重视，2016年借助李国兴这一层身份，继续深挖互联网金融领域，或将计划投资国内P2P平台新联在线，进军中国房地产+互联网金融领域。 2015年10月29日KINGSLAND DEVELOPMENT旗下子公司碲堡国际（Kingsland Global）向澳大利亚证券和投资委员会(ASIC)提交招股说明书，北京时间12月11日在澳大利亚证券交易所（ASX）正式挂牌上市。
新加坡的城市规划体系
新加坡的城市规划体系——规划运作体系 一、发展规划 新加坡的发展规划采取二级体系（tow-tier system），分别是战略性的概念规划（Concept Plan）和实施性的开发指导规划（Development Guide Plan，简称DGP）或原来的总体规划（Master Plan）。 1、概念规划 概念规划是长期性和战略性的，制定长远发展的目标和原则，体现在形态结构、空间布局和基础设施体系。概念规划的作用是协调和指导公共建设（pubilc sector development）的长期计划，并为实施性规划提供依据。规划图只是示意性的，并不是详细的土地利用区划，不足以指导具体的开发活动，因而不是法定规划。 在1967－1971年期间，新加坡编制了第一个概念规划（见下图）。这是一个环状发展方案（Ring Plan），发展环的核心是水源的生态保护区，禁止任何开发活动；城市中心在南海岸的中部，将发展成为一个国际性的经济、金融、商业和旅游中心；沿着快速交通走廊（大容量快速交通体系和高速公路），形成兼有居住和轻型工业的新镇（new towns），市中心的人口和产业将疏散到这些新镇；一般工业集中在西部的裕廊工业区；国际机场位于本岛的东端。 新加坡的概念规划（1971） 在1991年，新加坡重新制定了经济和社会发展的远景，并对概念规划进行了相应的修编，形成2000年、2010年和X年三个阶段的形态发展框架。新一轮概念规划的重点是建设一个具有国际水准的城市中心，并形成四个地区中心，完善快速交通体系，在交通节点和地区中心周围发展由科学园区（science parks）和商务园区（business parks）构成的“高科技走廊”（technolohy corridors），提升居住环境品质，提供更多的低层和多层住宅，并将更多的绿地和水体融入城市空间体系。值得指出的是，概念规划的远景只是一个发展目标（指新加坡的人口达到400万），并没有具体的实现期限（year X）。 2、开发指导规划／总体规划 总体规划曾经是新加坡的法定规划（statutory plan），作为开发控制的法定依据。由于总体规划的法定地位，其编制、修改和审批都必须遵循法定程序，这就是1962年的总体规划条例。总体规划的任务是制定土地使用的管制措施，包括用途区划和开发强度，以及基础设施和其它公共建设的预留用地。 对于具有重要和特殊意义的地区（如景观走廊和历史保护地区），以及开发活动比较活跃的地区，还需要在总体规划的基础上，制定非法定的地区规划，包括局部地段区划（microzoning plans）、城市设计指导规划（urban design guide plans）和项目规划（scheme plans），提供更为详细和具体的开发控制和引导（如有关建筑物和基地布置的规定）。
新加坡城市建设和管理的经验与启示
新加坡城市建设和管理的经验与启示 2012-02-10 内容摘要：新加坡是举世公认的美丽的花园城市，走出了一条成功的符合新加坡国情的高度集约化的城市化道路，目前正在向更高阶段的宜居城市发展。新加坡城市建设和发展的成功得益于在城市规划、交通管理和可持续发展等方面的精心规划和努力。本报告结合新加坡城市发展的经验和启示，提出了加快中国城镇化进程的若干建议。 关键词：城市建设，经验，启示，新加坡 2009年11月～2010年11月，笔者参加了为期一年的“第二届（2009年度）中国－新加坡中高级领导者能力建设项目（连瀛洲纪念奖学金）”中方访问学者的有关活动，多次赴新加坡参观访问，前后共计3个多月。通过考察，笔者认为，新加坡的城市建设和管理经验具有较大的借鉴意义。 一、新加坡城市建设和管理的主要经验 （一）符合新加坡国情的高度集约化的城市化道路——从花园城市到宜居城市 新加坡是举世公认的美丽的花园城市，目前正在向更高阶段的宜居城市迈进。新加坡面积仅有710平方公里（相当于北京五环以内的市区面积），人口499万，密度高达7028人/平方公里（北京6个中心城区约为5200人/平方公里），城市化水平高达100%。然而，在新加坡，人们并没有一般大城市那种人口、建筑和交通十分拥挤的感觉，这主要得益于新加坡走出了一条符合其自身国情的高度集约化的城市化道路。这个道路有如下几个特点：一是在城市建设的空间结构上，采取的是多中心组团式开发模式。这种模式可以将人口和城市建筑有机地（城市功能分散组团）分散到中心城区和各新镇之中，既有区域功能分工，又有适度的综合发展；既充分利用了有限的土地资源，又避免了各地区之间的交通需求过度问题，避免了人口和城市建筑过度集中于主城区，有效地防止了“大城市病”的产生。二是在居住和产业空间布局上，采取高层高密度的组屋居住小区开发模式和集约式的产业园
国内外绿色建筑发展经验的探讨
国内外绿色建筑发展经验的探讨 1. 引言 20XX年1月1日，国务院办公厅以国办发〔20XX〕1号转发国家发展改革委、住房城乡建设部制订的《绿色建筑行动方案》。该《行动方案》指出切实抓好新建建筑节能工作，大力推进既有建筑节能改造，开展城镇供热系统改造，推进可再生能源建筑规模化应用，加强公共建筑节能管理，加快绿色建筑相关技术研发推广，大力发展绿色建材，推动建筑工业化，严格建筑拆除管理程序，推进建筑废弃物资源化利用。该方案的出台对我国绿色建筑的发展具有里程碑的意义，对促进我国绿色建筑的发展将发挥重要作用。但与发达国家相比，我国绿色建筑起步较晚，发展中遇到的问题较多。如何通过比较研究发现给我国现有法规政策的不足，并学习和借鉴发达国家的成功经验，对我国绿色建筑政策法规制定，促进绿色建筑健康发展具有重要意义。 2. 国外绿色建筑发展和推广措施 健全的绿色建筑评估体系。 （1）20世纪90年代以来，随着绿色建筑在发达国家逐步完善，在建筑行业组织和协会的努力下，各种自成体系的绿色建筑评估体系相继出现，通过对绿色建筑节能效果、环境影响以及经济性能等指标的评估，为决策者和设计者提供依据。典型的评估标准如英国的《建筑环境评估法》（BREEAM）、美国的LEED 以及加拿大等多国合作建立的《绿色建筑工具》（GBTool）等。这三个评估体系是目前国际上较为完善且成功运作的绿色建筑评估体系，也是其他国家建立绿色建筑评估标准的范本。这些评估体系都是非强制性的技术标准，在自愿的基础上由第三方认证的形式以保持自身技术与管理上的权威性。 （2）美国的LEED 评估体系是美国绿色建筑协会（US GBC）倡导制定的以自愿遵守为基础的国家标准，为新建商业建筑和现有建筑的改造提供了指导原则，其目的在于建立衡量绿色建筑的共同标准，促进建筑的整体设计，承认环境因素在建筑业中的重要地位，刺激绿色消费竞争，提高消费者对绿色建筑良好效益的认识，实现建筑市场的根本变革。LEED认证采用分级制度根据对下述六个方面的考虑分别评分：可持续选址开发、节约用水、能源和空气、材料和资源、室内环境质量以及创新和设计程序。一个建筑项目的得分多少取决于满足以上各项技术要求的程度。
新加坡房产分类详情介绍
新加坡房产分类详情介绍 新加坡的住房分为政府规划建造的HDB组屋、执行共管公寓，以及私人商品房住宅。其中私人住宅又分为有地住宅和非有地住宅（即公寓）。HDB建造的组屋和执行共管公寓都是99年地契，私人住宅由私人房地产开发商建造的楼盘有99年、999年和永久地契的差别。（市场上存在罕见的101或者103年地契等房产），下面由瑞投咨网小编介绍新加坡房产分类详情。 新加坡建屋局(HDB)建设的组屋与少部分公寓 新加坡建屋局隶属于新加坡国家发展部。建屋局的诞生是新加坡在特殊国情下的特殊产物，当年刚建国的新加坡人多地少，建国前的新加坡也不是今天这样交通基础设施便利的新加坡，事实上有些地方跟本就不适合居住。为了解决这个问题，新加坡第一任总理李光耀先生富有远见的创造了新加坡建屋局，可以说是全球首创，目前是全世界各国称道的公共住屋计划成功范例，在新加坡有超过80% 的居民居住在HDB公共住房里。根据新加坡政府规定，只有新加坡公民可以买新的HDB组屋，新加坡永久居民（绿卡）可以在市场上买超过五年的二手房，外国人不可以购买政府组屋。 新加坡HDB 组屋分类： （1）2房式组屋：1 间卧室，实用面积大约45平方米。 （2）3房式组屋：2 间卧室，实用面积大约70平方米。 （3）4房式组屋：3 间卧室，实用面积大约80-105平方米。 （4）5房式组屋：3 /4间卧室，实用面积大约110-125平方米。 （5）行政公寓（EA）：3/4 卧室，套内面积大约150平方米。 （6）行政双层公寓（EM）：同行政公寓一样, 但是双层的。 HDB管辖的公寓： （1）执行共管公寓（EC）：类似由私房地产开发商开发的商品房，新加坡我们习惯叫共管公寓，一般来说出售价格比私人商品房价格便宜，但是两者的公寓设施几乎是相当的。同时这样的福利房只有符合条件的新加坡公民才可以买，5年后可以出售给新加坡永久居民（绿卡），10年后自动私有化成为私人商品房公寓可以出售给外国人，但是这样的房产地契一定是99年的。 （2）中等入息公寓（HUDC）：政府为满足收入比较高的普通新加坡人但是又无经济能力购买私人商品房公寓而特别开发的一种楼盘，套内面积比普通组屋更大，但多数没有像共管公寓的设施。目前已经很多年没有再建造这类公寓了，已有的多数也已转成有保安设施的私人商品房公寓了。 私人公寓 私人公寓，面积从不到50平方米到几百平方米都有。单位类型从单间, 1, 2, 3 和4 卧室单
新加坡城市规划建设的启示
新加坡城市规划建设的启示 通过七天集中学习，收获很大，特别是分别听了来自新加坡的杨明忠、陈思忠、周卫国、刘叔铭及吴亚妹等几位教授从不同的侧面分别详细的阐述了新加坡的城市规划、生态发展、土地开发与利用、宜居城市的精心化打造与管理等内容，让我受益匪浅。通过几天的学习，结合本单位行业特点，根据从事城市规划建筑设计工作的经验，针对城市规划的建设在以下几个方面值得学习借鉴。 一、制定好城市设计导则 1、新加坡城市设计主导思想 新加坡在整合西方主流城市设计思想基础上结合自身实 际情况，确定了有特色的城市设计关注方向和工作方法：（1）城市设计通过周边建成环境、社会文化及地区物理气候三者出发裁量建筑的形式、体量和开发时机。 （2）城市设计注重交通设施连通性，确保步行和车行的舒适和方便。 （3）城市设计关注公共空间，街景、绿化和社区。 2新加坡城市设计导则
新加坡的总体规划执行开发控制的一般基本工作，城市设计导则作为辅助和加强的手段，进行开发控制的法定调整，同时对需要重点建筑形态控制的地区设置专项导则引导。 2.1新加坡城市设计导则主要内容及作用 各区域的城市设计导则由多个专项型导则组成，分别对步行廊道、建筑围层、建筑界面、户外标识、照明系统、设施遮蔽、户外商业设施和环境艺术等进行设计控制。专项导则针对性强，保障控制核心设计内容。新加坡城市设计导则承担了控制引导城市形态、审核相关设计方案、管理开发申报等作用，将开发控制与设计控制合为一体。 2.2历史保护导则 保护已有建筑遗产是新加坡城市规划和开发的重要工作。一方面通过修复历史街区，保护已有历史建筑增加街道景观的多样性，保存城市历史价值的同时，创造了视觉冲击和兴奋感；另一方面，通过对历史保护建筑周围的开发进行更加严格的设计控制，来协调历史保护区的风貌，避免历史保护建筑被周围开发隔为城市孤岛，塑造尊重历史保护的再开发氛围。 3城市设计导则的特点和作用 3.1具有法定效力的开发控制修订与管理平台 总体规划中的开发控制具有法定效应，开发控制指标随着总体规划5年修编一次。城市设计导则可以修订开发控制条
新加坡土地规划和住房政策
新加坡土地规划和住房政策 发布时间：2006-12-8 摘自： 新加坡面积仅为682平方公里，国土资源严重不足，为此它进行了填海工程。实际上早在19世纪，居住在新加坡岛的人们便开始了填海造地。而在过去的40年里，新加坡因填海增加的国土与总面积比较起来更具有相当的规模，填海工程使该国领土面积增加了100多平方公里，到2010年增加的国土面积将累计达到160平方公里。 新加坡的土地规划和管理 新加坡城市形态发展与规划由国家发展部（MND）主管，而具体的职能部门是城市重建局(U－RA)。新加坡的发展规划采取二级规划体系，分别为战略性的概念规划和实施性的开发指导规划。在1967-1971年期间，新加坡制定了第一个概念规划，即环状加卫星城方案。发展环的核心是水源的生态保护区，禁止任何开发活动；城市中心在南海岸的中部，将发展为一个国际性的经济、金融、商业和旅游中心；沿着快速交通走廊形成兼有居住和轻型工业的新市镇。一般工业集中在西部的裕廊工业区。 20世纪80年代以来，开发指导规划逐步取代了总体规划，以土地使用和交通规则为核心，针对分区的特定发展条件，制定各方面细则，如用途区划、交通组织、环境改善、步行和敞开空间体系、历史保护和旧城改造等方面。 1991年，新加坡重新制定了经济和社会发展的远景，形成了2000年、2010年和X年三阶段的形态发展框架。新一轮概念规划的重点是建设一个具有国际水准的城市中心，并形成4个地区中心，完善快速交通体系、交通节点和商务园区构成的高科技走廊，提升居住环境品质，提供更多的低层和多层住宅，并将更多的绿地和水源融入城市空间体系，新加坡一如既往地贯彻“花园城市”的理念，很好地处理了城市与自然的结合。 新加坡的土地管理制度基本类似英联邦国家的批租制度，与香港特区十分接近。除少数历史遗留的私人永业权以外，没有私人永业土地，城市土地的开发利用基本上是由政府控制。新加坡的房地产开发经营机构和房地产市场分为两类。一类由"法定机构"，属于半官半民性质的建屋发展局、城市重建局等经营，这些法定机构既从事社会公益事业的政策性投资经营，
新加坡城市规划建设管理的经验和启示
新加坡城市规划建设管理的经验和启示市住房和城乡建设委员会主任蒋玉尚 受市委组织部委派，我赴新加坡参加了城市规划建设管理培训。期间，我们在这座国际花园城市学到了先进的理念，收获了有益的经验和启示，对我市打造“江北水城.运河古都”的决策及其内涵有了更深地理解和更准确地把握。 一、新加坡城市规划建设管理的主要经验 新加坡独立后，仅仅用了40多年的时间，就建设成为一座世界公认的最适宜居住的城市之一，其城市规划建设管理走出了一条超常规的快速发展之路。最具有借鉴意义的突出表现在五个方面。 （一）一流规划引领新加坡走向世界宜居城市。新加坡非常重视城市规划的科学制定和认真执行，真正把规划作为“城市发展的战略、建设城市的纲领、管理城市的依据”。一是高端智力制定一流规划。立国初期，就聘请联合国组织专家，高起点、高质量编制整个新加坡范围概念性发展规划，明确了未来40-50年的发展方向，每10年修编一次。在概念性规划的指导下，制定实施性的发展指导规划（城市总体规划），每5年修编一次，以体现规划的连续性、时代性、超前性和科学性。2001年的概念总蓝图费时4年，提出了在熟悉的地方建新住屋、高楼城市生活、更多休闲选择、商业
用地更加灵活、区域商业中心、四通八达的铁路网、注重认同感等7个方面的规划要点，更加强调“以人为本”、国家认同和可持续发展，提供了全国55个分区的规划前景和控制参考数值，如土地使用、发展密度、高度、交通组织、历史保护和开发等。可以说，概念总蓝图是新加坡人的梦想，而总体规划图则是实现梦想的方式。二是以严厉的规划执法维护规划的严肃性。《规划法令》以法律的形式赋予规划当局“禁止一切非法用途的权力”，明确“当土地或建筑物的用途不按规划而被滥用，有关当局可对物主或使用者采取强制执法措施”，违法者将被处3000新币罚款域不超过3个月的监禁，或者二者兼施。三是阳光透明社会广泛参与。在新加坡，城市规划是一项十分重要的公共政策。规划的编制过程和最终方案都是公开透明的，而且自始至终都十分重视公众的参与。主要是通过专业团体对话以及举办公众展览让社会广泛参与。在规划方案的过程中，由规划专业人员先行收集资料并分析，拟定初步设计方案，征求公众和专家意见，然后按照征求的意见改进方案内容，上报规划委员会。规划委员会原则同意后，再到社区举办公开展览，如对住宅的改造规划要在该区举办展览会，区内70%的住户同意规划方案后方可实施。修改完善分区方案，最后才公报审核批准。 正是因为有一流的规划，加上对规划的有力执行，新加坡的城市发展才取得了一流的成就。