投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量会计政策

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量会计政策
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量会计政策

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量会计政策

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。本公司的投资性房地产按其成本进行初始计量,外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出;自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

本公司采用公允价值模式对于投资性房地产进行后续计量。选择公允价值模式计量的依据:

1、认定投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场的依据公司采用公允价值模式计量投资性房地产,应当同时满足以下两个条件:

(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;所在地,通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市,应当为投资性房地产所在的城区。

(2)公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

2、对投资性房地产的公允价值进行估计时涉及的关键假设和主要不确定因素。

(1)投资性房地产公允价值确定原则公司采用审慎、稳健的原则进行投资性房地产公允价值估价,并针对不同物业市场交易情况,采用以下不同的估价方法:

①公司投资性房地产本身有交易价格时,以公司投资性房地产管理部门商业物业经营部提供的同期成交价格或报价为基础,确定其公允价值。

②公司投资性房地产本身无交易价格时,由公司投资性房地产管理部门商业物业经营部进行市场调研,并出具市场调研报告,以市场调研报告的估价结论确定其公允价值。必要时,公司聘请信誉良好的资产评估机构对公司期末投资性房地产公允价值做出合理的估计。

③公司估价时,应从投资性房地产所在城市的政府房地产管理部门、权威机构,或信誉良好的房地产中介服务机构获取同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

④对本身无交易价格的投资性房地产,参照市场上至少三个以上类似可比项目物业的交易价格,并按照影响标的物业价值的相关因素进行价格修正,以此为基础,最终确定标的物业的公允价值。公司对可比项目估价时应编制调整因素标准表,根据投资性房地产的类型,分别商圈位置、周边交通便捷度、商业繁华度、房屋状况、设备及装修、交易时间、交易方式、所在楼层、地理位置、人文价值、周边环境等确定调整系数范围。

3、对投资性房地产的公允价值的期末确认及会计核算处理程序

(1) 投资性房地产的公允价值可能发生大幅变动认定如下:

①单项投资性房地产的期末公允价值与期初公允价值相比,变动幅度大于5%时;

②其他情况。如投资性房地产的建筑实体已经发生严重损坏;投资性房地产30%以上面积的空置期达到6个月以上;其他表明投资性房地产的公允价值可能发生了大幅变动的迹象。

(2)对投资性房地产的公允价值的期末会计核算处理程序

①投资性房地产公允价值的首次确认:对于公司自行建造、外购、自用房地产等首次转换为投资性房产的,在首次转换日按投资性房地产公允价值与账面价值的差额进行会计处理。

②转换日后投资性房地产公允价值的后续计量:

如公司通过估价认定投资性房地产公允价值期末与期初相比发生大幅变动时,公司财务部门根据市场调研报告的估价结论进行会计处理。

如公司通过估价认定公司投资性房地产公允价值期末与期初相比未发生大幅变动时,

公司财务部门不进行会计处理。

对于报告期新增的投资性房产,如单项投资性房地产的年末公允价值与该项投资性房地产在转换日的公允价值相比,变动幅度不大于5%时, 公司财务部门不进行会计处理。

采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。公司以单项投资性房地产为基础估计其期末公允价值。对于单项投资性房地产的期末公允价值发生大幅变动时,以资产负债表日单项投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,单项投资性房地产的期末公允价值与期初公允价值之间的差额计入当期损益,同时考虑递延所得税资产或递延所得税负债的影响。

新准则下公允价值计量模式(一)

新准则下公允价值计量模式(一) 简介:新会计准则实施过程中的焦点问题之一在于公允价值计量模式的运用。文章根据实际情况,分析了公允价值运用过程中存在的问题,并提出了相应的措施。 新企业会计准则的实施,一方面体现了国内会计准则和国际准则的趋同更近了一步,为企业的发展提供了更好的机遇;另一方面,其巨大的变化给传统的会计模式带来了强烈的冲击,公允价值的应用就是其中一例。在38项会计准则中,有近50%的准则要求采用公允价值计量模式。公允价值的广泛应用,无疑成为了新会计准则实施中的焦点之一。 一、公允价值的含义 IASC认为:公允价值是指在公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。GAAP中将公允价值定义为:资产的公允价值是在非清算交易中,自愿交易的双方购买或销售一项资产的现时价值;负债的公允价值是在非清算交易中,自愿交易的双方发生或偿付一项债务的现时价值。FASB认为:公允价值是双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中,自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。我国新会计准则中,公允价值被定义为“在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额”。与其他国家对于公允价值的定义进行比较,可以发现“公平交易”、“熟悉情况”、“双方自愿”是公允价值确认的共同基础,同时也是确认公允价值的标准。 二、公允价值的认定 目前,对于公允价值的认定主要采取以下方式: (一)存在活跃、公开的市场价格,则以该价格为标准确认的价值即为公允价值 如果资产交易或负债清偿的标的存在着活跃的、公开的交易市场,在市场综合因素的影响和行业规范的制约下,其交易价格的形成基本符合“公平、熟悉、自愿”的前提,因此具备“公允”的要求,可以作为公允价值的确认标准。这种公允价值的获取途径是比较便利和直接的,并且易于交易方接受并获得关注者认可,可以说是公允价值确认的理想状态。 (二)不存在活跃、公开的市场价格,则在多方询价的基础上,采用适当的估值方法,或由评估机构评估,作为确认公允价值的基准 如果资产交易或负债清偿的标的不存在活跃的、公开的交易市场,可以采用适当的估值方法,搭建相应的数据模型并选用适当的参数,参照各方询价因素,结合现金流量折现、期权定价等方法确认公允价值。 (三)不存在活跃、公开的市场价格,交易标的也不适宜进行评估,并且进行多方询价存在困难的,可以参考同类交易的市场价格,作为确认公允价值的基准 在这种方式下,同类交易标的的价格无法由市场直接获得,因此只能用类比的方式,采集同类交易价格,作为估值的依据。这样,如何选择确定同类交易就成了公允价值确认的关键。同类交易不仅要求选取物与标的具有物理上的同质性,同时其实施载体各要素也应具备可比性,比如期望现金流、期限等。 三、以投资性房地产为例谈公允价值运用中的问题 新会计准则规定,企业在进行非货币交易、债务重组以及接受固定资产和无形资产投资时,都由原来的历史成本计价改为了公允价值计价。不仅如此,利润表中还新增了“公允价值变动损益”项目来计量由投资性房地产和交易性金融资产公允价值变动带来的收益或损失。但截至目前,多家房地产上市公司对投资性房地产的后续计量没有采用公允价值模式。由于投资性房地产的成本价值显著低于其公允价值,因此,这一方面对上市公司业绩没有产生太大影响。 由于新会计准则未对投资性房地产采用公允价值模式作出硬性规定,这就给房地产上市公司留下了选择的空间。那么,众多房地产上市公司为何没有采用倍受关注的公允价值计量模式呢?具体分析其原因如下:

投资性房地产的后续计量

第三节投资性房地产的后续计量 ◇采用成本模式计量的投资性房地产 ◇采用公允价值模式计量的投资性房地产 ◇投资性房地产后续计量模式的变更 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是,同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式计量的投资性房地产 (一)科目设置: 1.投资性房地产 2.投资性房地产累计折旧(摊销) 3.投资性房地产减值准备 (二)会计处理 在成本模式下,应当按照固定资产或无形资产的有关规定,对投资性房地产进行后续计量,按期(月)计提折旧或摊销;存在减值迹象的,还应当按照《资产减值》准则的有关规定进行处理。 【提示】投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。即:当期增加的投资性房地产(建筑物)当期不提折旧,当期减少的投资性房地产(建筑物)当期照提折旧;当期增加的投资性房地产(土地使用权)当期即开始摊销,当期减少的投资性房地产(土地使用权)当期停止摊销。 1.计提折旧或摊销时 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 2.计提减值准备时 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 3.取得租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 应交税费——应交增值税(销项税额) 【教材例4-6】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用,确认为投资性房地产,采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为72 000 000元,按照年限平均法计提折旧,使用寿命为20年,预计净残值为零。经营租赁合同约定,乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元(假定不考虑增值税)。 甲公司的账务处理如下: (1)每月计提折旧 每月计提的折旧=(72 000 000÷20)÷12=300 000(元) 借:其他业务成本——出租写字楼折旧 300 000 贷:投资性房地产累计折旧 300 000 (2)每月确认租金收入 借:银行存款(或其他应收款) 400 000 贷:其他业务收入——出租写字楼租金收入 400 000 二、采用公允价值模式计量的投资性房地产

房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式

房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式(包括基本估算数据)第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置(四周范围) 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论

3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究

1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测

会计中公允价值计量方法的研究

会计中公允价值计量方法的研究

摘要 由于当代经济的发展、社会的进步和金融工具的出现,我国传统的会计历史成本的计量方法已无法满足企业的需求,并且遭受越来越多的质疑和非议。相反地,公允价值的计提和确认却越来越受到企业的重视。随着经济的发展、社会的进步以及金融衍生工具的出现,传统财务会计中的历史成本计量属性已经不能满足需要,受到越来越多的批评与质疑,而公允价值计量属性却渐渐受到重视。我国新颁布与实施的《企业会计准则第39号——公允价值计量》对“公允价值”的概念和定义进行了更为详细的规范,从而使我国计量会计实务的方法更加完善。公允价值的启用对我国企业财务的发展具有十分重要的现实意义,因为公允价值能够使企业的财务运行状况被合理地反映来,并且使企业财务信息的相关性得到提高,为需求者提供更有力的信息。本文对公允价值计量的属性进行阐述,描述其在金融项目以及非金融项目中的应用,并对公允价值计量在实务中面临的问题进行分析并提出了相应的解决对策。 关键词:公允价值金融工具市场机制

Abstract Due to the development of the modern economy, the progress of the society and the emergence of financial instruments, the traditional accounting in our country the historical cost measurement method has been unable to meet the requirements of enterprise, and more and more questioning and criticism. On the contrary, the fair value of the provision and validation are increasingly brought to the attention of the enterprise.With the progress of the society and the emergence of financial derivatives, the traditional financial accounting in the historical cost measurement attributes already cannot satisfy the need, is more and more criticism and questioned, and the fair value measurement attribute is gradually taken seriously. Our country new promulgation and implementation of the accounting standards for enterprises no. 39 - fair value measurement of the concept and definition of fair value for a more detailed specification, so that the measurement method of accounting practice in China to be more perfect. The use of the fair value on the development of our country enterprise financial has very important practical significance, because the fair value can make the enterprise financial operation condition reasonable to reflect, and improve the correlation of the enterprise financial information, provide a more powerful information demands. This paper describes the property of fair value, and its application in the financial or non-financial projects, and the fair value measurement in practical problems are analyzed and it puts forward the corresponding countermeasures. Keywords: Fair value Financial instruments Market mechanism

房地产项目可行性研究报告文件

一、项目总论 (一)项目背景 项目用地:汀棠公园以东地块 项目开发背景:芜湖市国土资源局公布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告,该地块不管位置依旧配套来讲差不多上区域的“掌上明珠”。 (二)承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 (三)研究工作依据 依照芜湖海创置业责任有限公司托付,依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 (一)市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份,全国房地产开发投资21291亿元,同比

名义增长10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资14705亿元,增长13.3%,增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%. 全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长(%)房地产开发投资(亿元)21291 10.4 其中:住宅14705 13.3 办公楼1193 -0.1 商业营业用房2743 -6.5 房屋施工面积(万平方米)646556 1.5

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份,东部地区房地产开发投资12277亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月份提高0.2个百分点;中部地区投资4443亿元,增长15.0%,增速提高1.6个百分点;西部地区投资4122亿元,增长2.9%,增速回落0.8个百分点;东北地区投资449亿元,增长1.3%,1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米,同比增长1.5%,增速与1-2月份持平。其中,住宅施工面积441540万平方米,增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米,增长9.7%,增速提高6.8个百分点。其中,住宅新

公允价值计量模式运用存在的问题及改进策略(刘莉)

公允价值计量模式运用存在的问题及改进策略 刘莉 (淮北市环境保护监测站安徽省淮北市 235000) 摘要:浅析公允价值计量模式运用的必要性、在新企业会计准则中的计量修订与改进、存在问题及推广应用改进策略。 关键词:公允价值;运用问题;对策 财政部对《企业会计准则—基本准则》做出修改新规定,对公允价值计量模式做了变动,引起人们的广泛关注。在此就探讨其运用的必要性,揭示运用中存在的问题,并提出一些相应的改进意见,以大家参考。 一、公允价值计量模式运用的必要性 1.经济发展的需求。当前西方一些经济发达国家依然不认同中国市场经济地位。原因是没有建立一套符合国际会计惯例的会计准则体系。公允价值作为准则的核心内容,在企业会计准则、会计实务中运用与否,影响到国家市场经济地位,也是能否被国际社会认可的关键。 2.会计准则国际趋同的要求。国际趋同可大大减少第三国上市公司的会计准则转换成本,也有助于解决贸易纠纷,为确认市场经济地位奠定基础。在国家间出现贸易纠纷时,是解决会计问题的最佳途径。如今国际会计准则及美国会计准则都把公允价值作为首选的计量属性应用,以提高会计信息的决策有用性。 3.环境变迁致使历史成本会计的不适应性。动态、开放的经济环境,市场状况瞬息万变,仍然固守历史成本就可能导致资产或负债的账面价值背离内在价值,既降低了会计信息的可比性,又不能正确反映企业的期间损益。历史成本会计也不能满足资本保全要求,又不利于持续经营。而公允价值会计则能克服这些问题。 4.与历史成本相比,公允价值计量具有优越性。①能准确反映企业财务、经营成果及现金流量状况,为利益相关者提供决策有用的信息;②有利于资本保全。企业能否实现可持续经营,取决于其耗费的生产要素能否得到及时补充。通货膨胀时,物价上涨,若采用历史成本计量模式,尽管账面净利润可观,但缺乏购回原来相应规模生产能力的资金,即不能实现资产的实物保全。运用公允价值

公允价值的会计计量模式及其应用

公允价值的会计计量模式及其应用【摘要】我国2007新会计准则中摒弃了原会计准则中单一的历史成本计量模式,而采取了包含公允价值在内的多种计量模式,这对于提高会计信息质量无疑会起到积极的作用。然而公允价值的计量在实际工作中仍然存在许多问题。本文在对会计计量模式的构成和公允价值计量分析的基础上,对公允价值会计计量模式的优缺点及适用性进行初步探讨。 我国新会计准则体系于2006年2月15日由财政部发布,自2007年1月起在上市公司范围内实施,鼓励其他企业执行。原会计准则规定会计要素的计量属性只有历史成本一个,新准则规定的计量属性有五个,即历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值,并规定企业在对会计要素进行计量时,一般应当采用历史成本。采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的,应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。 一、公允价值的本质 (一)公允价值的含义 国际会计准则委员会(IASB)将公允价值界定为:“熟悉情况和自愿的双方在一项公平交易中,能够将一项资产进行交换或将一项负债进行结算的金额。”我国会计准则制定机构将公允价值定义为:“在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或负债清偿的金额”,并在《企业会计准则——非货币性交易指南》中对非货币性交易中,公允价值的确定原则做出了如下规定:如果该资产存在活跃市场,

则该资产的市价即为其公允价值;如果该资产不存在活跃市场,则该资产的公允价值应比照相关类似资产的市价确定;如果该资产及其相关类似资产均不存在活跃市场,则该资产的公允价值可依据其未来可以产生的现金流量及适当的贴现率计算的现值来评估确定。 (二)公允价值的使用前提 首先,完全的市场经济是信息公开、对称的。国际会计准则、美国等发达国家以发达的市场经济为依据制定公允价值,适用于完全市场经济国家;而我国市场发育不完善,公开市场的容量小,交易的品种少,很多商品没有活跃的交易,资本市场不完善。 其次,交易双方的自愿行为,即以公平交易为前提,交易中不存在欺诈或强制性的成分。 还有以企业的持续经营为假设,即假设企业处于正常的持续经营状态,不打算清算或以不利的条件进行交易。 (三)公允价值在我国的应用 公允价值的应用,主要体现在《企业会计准则——非货币性交易》和《企业会计准则——债务重组》两个具体准则中,其他准则中涉及到的非货币性交易及债务重组业务的计量,也按照这两个具体准则的规定处理。由于公允价值主要是市场价格,在没有市场价格的情况下,要由交易双方自己来确定,所以人的主观因素不可避免地会影响价值的公允性。在实践中,有的交易主体不考虑公允与否,干脆把公允价值作为达到目的的工具,这在关联交易、非货币性交易和资产重组等会计实务中经常可以见到。

房地产开发项目可行性研究(一)

房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案:A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案:D 3. 对投资项目或投资方向提出建议,是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案:A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估

算、项目财务分析等进行的预可行性研究,属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案:B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案:B 6. 在房地产投资项目可行性研究中,下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案:D 7. 在房地产开发项目投资估算中,土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费

8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案:A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案:B 10. 在实际操作过程中,通常按照开发项目是否分期与开发经营方式,有时还会考虑物业类型的匹配结构,构造个基本评价方案。 A.1~2 B.1~3 C.2~3 D.2~4 答案:D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中,属于评价标准类指标的是

公允价值会计准则

公允价值会计准则 一、对待公允价值与金融危机的关系金融界的主要观点 源于美国的金融危机愈演愈烈,公允价值会计所以饱受指责。随着雷 曼兄弟申请破产等新一轮金融风暴的到来,公允价值会计受到的指责 陡然升级。面对飞流直下的股价,很多银行抱怨根据现行会计准则, 需要将市场价格迅速下降的资产价格反映在财务报表中,导致与抵押 相关的证券资产巨额减计,在某种水准上加剧或放大了金融危机;当 前受打压的价格反映不了这些资产的长期价值或真实价值。美国联邦 存款保险公司前主席威廉·伊萨克公开宣称,正是因为公允价值会计 准则导致众多银行不得不过多地和不合理地减计资产,从而压缩了银 行的放贷,进一步使经济震动。在危机中倍受损失的华尔街银行家指 责它是危机加剧的重要根源之一,认为公允价值会计计量在此次金融 危机中导致金融机构确认巨额的未实现,没有现金流的账面损失,引 发投资者的恐慌,使得绝大多数投资者非理性地大量抛售次贷产品金 融机构的股票,使危机加剧。所以,他们呼吁完全废除或暂时终止公 允价值会计计量的使用。 二、公允价值的内涵与意义及其与历史成本的比较 公允价值是指,在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿实行资产交 换或者债务清偿的金额。 与公允价值会计准则对应的是历史成本会计准则历史成本会计计量则 强调,资产和负债理应以当时实际发生的成本和金额实行计量。例如,2007年1月,甲企业用暂时闲置的资金以30元/股的价格,购入中信 证券100万股股票,若不考虑相关费用,甲公司共计支付3000万元。 假定2007年12月31日资产负债表日,甲公司仍然持有这些100万股 股票,而在2007年末,中信证券的市价已经升值为89.27元/股。那 么甲公司理应怎样在会计报表上对报表使用者报送公司拥有的该项股 票资产?两种不同的会计计量模式在甲公司资产负债表上对该项股票 的列示则有着极大的差异。在历史成本计量模式下,甲公司资产负债

投资性房地产知识点

投资性房地产(大前提:企业自己的资产) (一)投资性房地产概述 投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房建筑物固定资产 地土地使用权无形资产 1.投资性房地产的范围 (1)已出租的土地使用权:用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得,并以经营租赁方式出租的土地使用权。(赚取租金)(2)持有并准备增值后转让的土地使用权:企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。(资本增值) 【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地(2年),不属于投资性房地产。 (3)已出租的建筑物:企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 (赚取租金) 【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物,即企业的资产。 投资性房地产(大前提:企业自己的资产) 【注意】 第一,企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的,不属于投资性房地产,也不能确认为企业的资产。 第二,已出租的投资性房地产租赁期届满,因暂时空置但继续用于出租的,仍作为投资性房地产核算。(目的不变) 第三,企业持有以备经营出租的空置建筑物,如果董事会或类似机构作出书面决议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的,即使尚未签订租赁协议,也应作为投资性房地产核算。(目的不变) 不属于投资性房地产的范围 (1)自用房地产:为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。 (2)作为存货的房地产:房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 (3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的,不属于投资性房地产,也不能确认为企业的资产

新会计准则下公允价值的确认和计量

本科生学期论文 题目名称:新会计准则下公允价值的应用及其探讨学院:会计学院 专业:会计学 学生姓名:杨文娟 学号:420613405038 指导教师:王彦卓 二〇一六年十一月二十三日

新会计准则下公允价值的应用及其探讨 摘要:目前,我国的会计准则逐渐向国际发展,新颁布的会计准则也与国际大趋势相适应。公允价值是新会计准则中的重要内容,随着经济、市场环境的变化历史成本会计体系已经越来越不适应我国社会的发展,公允价值尤其固有的优势能弥补历史成本法计量的不足。虽然现今公允价值处于不断地探索阶段,但是不可否认的是公允价值的应用在世界范围内越来越广泛,显示出的作用也越来越突出。本文主要是在新会计准则的条件下阐述公允价值在我国的现状和应用情况,对公允价值的利弊进行分析,同时提出一些建议。 关键字:新会计准则;公允价值;会计计量

一、公允价值相关概述 (一)公允价值的定义 公允价值的一般定义是熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自 买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。[1]原来的会计准则也采用此说法。而新修订的会计准则中对公允价值有了新的表述,“在公允价值计量下,资产和负债按照市场参与者在计量日发生的有序交易中,出售资产所能收到或者转移负债所需支付的的价格计量。”由此可以看出第39号企业会计准则对公允价值的定义更加的详细、全面、完善、具体。 (二)公允价值在我国的发展历程 在我国公允价值的首次提出是在20世纪90年代,1998年6月我国在《企业会计准则———债务重组》中首次引入了“公允价值”的概念,其后《企业会计准则———非货币性交易》《企业会计准则———投资》中均涉及公允价值的运用。公允价值概念的引入在当时作为与国际会计惯例接轨的一个具体体现对促进我国会计准则更好地适应市场经济环境起到了良好的推动作用。但是,公允价值在债务重组、非货币性交易及投资准则中应用以后,出现上市公司利用公允价值操纵利润的现象。[2] 2001年,为避免对公允价值的滥用和人为操纵利润情况,防止会计信息失真的情况大量出现,财政部对《企业会计准则———非货币性交易》《企业会计准则———债务重组》《企业会计准则———投资》等进行了修订,要求相对谨慎地运用公允价值计量,以扩大各种资产减值计提范围的方式来体现公允价值。随着经济全球化的发展公允价值的作用也日益突出,2006年2月16日财政部正式发布新会计准则,在38项具体会计准则中,主要选择债务重组和非货币交易、生物资产、非同一控制下的企业合并、金融工具、投资性房地产等17个具体准则程度不同地运用了公允价值计量属性。2014年新增公允价值为第39条具体准则,对公允价值的定义、“有序交易”和“市场”的理解都做出了具体的解释,同时依据能从市场上取得输入值的直接程度为标准把公允价值明确的划分为了三个层次,使得公允价值又进一步的完善同时也为公允价值的广泛应用打下了基础。 二、新会计准则下公允价值的应用 2014年发布新会计准则使我国企业会计准则标准体系在原先的一项基本准则、38项具体准则的基础上,增加到39项具体准则,实现了进一步的扩展与改进。我国此项新准则是以IFSR13《公允价值计量》为参考的。它主要从公允价值相关概念、计量框架和披露要求方面对公允价值予以界定。[3] (一)新准则下公允价值的优势

房地产投资项目可行性研究报告doc

房地产投资项目可行性研究报告 篇一:房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究报告 核心提示:房地产投资项目投资环境分析,房地产投资项目背景和发展概况,房地产投资项目建设的必要性,房地产投资行业竞争格局分析,房地产投资行业财务指标分析参考,房地产投资行业市场分析与建设规模,房地产投资项目建设条件与选址方案,房地产投资项目不确定性及风险分析,房地产投资行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写: 房地产投资项目建议书 房地产投资项目申请报告 房地产投资项目环评报告 房地产投资项目商业计划书 房地产投资项目资金申请报告 房地产投资项目节能评估报告 房地产投资项目规划设计咨询 房地产投资项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项,政府批地,融资,贷款,申请国家补助资金等

【关键词】房地产投资项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式;PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告,具体价格根据具体的要求协商,欢迎进入 公司网站,了解详情,工程师(高建先生)会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告,此报告为个 性化定制服务报告,我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求,修订报告目录,并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容,为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前,对该项目实施的可能 性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价,以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报

历史成本计量模式与公允价值计量模式

姓名:骆丹:学号:1509030086 班级:会计专硕一班上海世茂股份有限公司使用公允价值计量案例分析 摘要:本文主要分析了上海世茂股份有限公司运用公允价值模式计量投资性房地产的案例,并总结了采用公允价值模式计量后,世茂股份相关的会计科目的变化,进而影响其净资产、利润和所有者权益。就目前来看,相比成本模式,公允模式下各项财务指标都呈现更佳的状态。 上海世茂股份有限公司(下文简称“世茂股份”)于1994年2月4日在上海证券交易所上市,证券代码为600823.公司前身是以零售、批发日用百货用品为主营业务的上海万象集团公司,从1994年才开始对房地产进行投资,并延伸到了一系列与房地产相关的配套业务,例如广告装潢、家具等,使得该集团拥有了多元化经营的能力。又因为该公司地处黄金地段,集经济、人才、市场、交通等一系列区位优势于一身,满足了其走向国际市场的需求。2007年,世茂股份首次出现投资性房地产这个科目,并选择了成本计量模式。 从表3可以看出,在公司采用成本计量模式对投资性房地产进行后续计量时,投资性房地产占公司总资产的比例极低。 通过世茂股份的年报发现,世茂股份的投资性房地产主要位于北京、上海等大城市,这些城市的房地产交易较为频繁,拥有有利的市场环境。由于具有较好的市场条件,因此客观上公司具备了采用公允价值计量模式的基础。同时,采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量,会使公司的财务情况、经营业绩等指标得到更加客观、真实的反映。这对投资者而言,既能进一步全面了解公司状况,又能够有效地判断公司的自身价值,尤其是涉及投资性房地产项目的价值。

鉴于客观条件成熟,主观上又有利于投资者的价值判断和决策,公司对投资性房地产的会计政策及会计估计进行了修订,制定了《上海世茂股份有限公司投资性房地产公允价值计量管理办法(试行)》,于2009年6月1日起变更为采用公允价值模式对投资性房地产进行计量,以小心谨慎、保守稳定的态度估计公允价值,并区别不同种类的物业使用不一样的方法确定其价格。总的原则是,对于投资性房地产项目,若公司自身拥有交易价格,就以该公司提交的同一时期房产出售价格或房产的上报价格作为估值基础;如果没有确定的交易价格,则进行大范围、多角度、多视点的广泛市场调查。 下面逐项分析采用公允价值模式对投资性房地产计量后对世茂股份相关会计科目的影响。 第一,对成本的影响。这里的成本包括信息收集、信息甄别、聘请专业评估公司等发生的支出。具体来讲,在确定公允价值时,由于世茂股份首次采用公允价值计量模式,还没有找到适合自己的定价系统,只能从相关市场上寻找有关类似的房地产定价信息,这必然增加获取公允价值的成本,同时不同市场中介提供的定价信息差别很大,公司在获取外部信息的同时必然增加甄别成本。假如交易频繁的房地产市场没有被公开,那么公司得到信息的方式只能是通过繁琐的估值技术。这样做不仅会造成很多人力和物力的消耗,而且采用公允价值计量模式需要每年聘请独立的评估师进行评估和披露,这些都增加了成本。 第二,对折旧的影响。按照准则规定,采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。公司在2009年更改会计政策后,对2008年追溯调整,调减由于折旧计提的管理费用1019737.92元,调增由于计提折旧减少的利润1019737.92元。此后也不再对投资性房地产计提折旧,减少了管理费用,增加了利润,削弱了费用的“税盾效应”,公司间接地将会承担更多的税负。 第三,对税收的影响。从对折旧影响的分析可以看出,折旧的减少导致可抵税项目的减少,使公司将承担更多的税负。虽然会计上对投资性房地产公允价值变动进行确认,导致公允价值变动损益增加,利润出现大幅度增长,由于税法上对此类收益不予确认,不会对企业当期所得税造成影响,但会形成递延所得税负债,在公司收益实现当期即公司出售投资性房地产时纳入当期应缴所得税中进行征收。

公允价值计量方式

人资社科Human Resources & Social Sciences >才智/182 浅析公允价值计量的方式 刘琦广西大学53007 摘要:随着世界经济的快速发展,经济环境的变动,新型交易工具的大量出现和使用,历史成本作为长久以来最主要的会计计量属性在计量方面的诸多缺陷也逐渐暴露了出来。因此,一个新的计量属性产生了,公允价值,这是一种能够对新型交易工具进行合理计量并真实反映会计经济资源的计量属性。公允价值出现后,逐渐被人们接受,并受到青睐。2006年2月15日,公允价值作为一种财务会计的计量属性被我国引入。在目前会计计量属性中,公允价值被认为是相关性最强的一种计量属性,被誉为未来计量方向的代表。然而,公允价值在应用中的问题也是层出不穷,这使得各国会计学界和实务界对公允价值产生了质疑。本文就公允价值计量方式进行相关的讨论。 关键词:公允价值;计量方式 美国在上世纪80年代爆发的金融危机中,使得大量金融机构破产,从而导致社会公众对美国银行体系的可靠性产生了怀疑,也因此引发了信贷与储蓄危机,同时也使得历史成本计量受到了质疑。这个时候,公允价值计量模式以面相现在和未来的特性引起了公众的注意,它能让金融机构即将面临的财务困境尽早地被监管机构及其他财务报告使用者获悉,因此,公允价值计量很快的就被会计界所接受。发展到今天,公允价值已被纳入国际会计准则,资产的计价必须运用公允价值计量方法,也是目前国际上最普遍的价值计量方法。 一、公允价值的含义 2006年2月,我国财政部发布了《企业会计准则—基本准则》,其中对公允价值这样描述:公允价值,是指在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额[1]。 公允价值计量模式是以市场价值或未来现金流量的现值作为资产和负债的主要计量属性的会计模式。能够根据金融工具产品价值对相关市场产生影响的因素,从而对其市场价值做出认定,因此,公允价值是最接近市场产品内在价值的价格。商品的内在价值是商品的本质特征,是客观的,无法替代的。因此,不得不承认公允价值是一种计量属性的既定事实,而且是计量属性中一个非常特殊的计量属性。 二、公允价值计量方式的优点 (一)使企业收益的涵盖面扩大 历史成本计量方式中,收入与成本和费用的差额是确认企业收益的主要依据;而在公允价值计量方式中,虽然企业的收益变小,但包括了历史成本计量方式中的部分,并且将非交易和未实现的资产价值变动形成的利得和损失也计算在内。也就是说,使用公允价值可以使企业收益确认的涵盖面扩大,财务状况和收益水平被更加真实合理的反映了出来,并有效的体现了企业的经营能力、现金流量水平、偿债能力以及抗风险能力,因此来看,无论是企业的收益确认还是信息披露都,公允价值要比历史成本显得合理有效。 (二)资产的实际价值能够被正确反映 在历史成本计量方式中,依靠取得时所发生的实际成本来反映和计量一个企业所拥有的资产,但由于这些资产的价值会根据市场环境的变化而浮动,这也就造成无法对其真正价值进行合理计量。而公允价值计量方式则强调账面价值与市场价值的吻合,因此,公允价值计量方式真正能做到让企业的资产与市场价值正确匹配。 (三)符合会计配比原则的要求 公允价值计量方式可以有效解决以往历史成本计量方式中产生的计量方式不相匹配的矛盾,让资产在使用过程中所损耗的成本和费用达到正确计量,充分实现与所产生收入的有效配比,从而符合了会计的配比原则。 (四)让信息或决策的质量提高 市场环境的多变造成在历史成本计量形式下,财务报告所提供信息的有用性和相关性在企业所建立的信息披露体系中得不到充分保证[2]。而公允价值计量方式就能够做到对所拥有的货币性资产进行正确的披露,同时还能合理确认企业的非货币性资产以及负债,从而可以为信息使用者的经营决策提供更加有力的支持。 三、公允价值计量方式存在的问题 (一)公允价值的确定有一定难度 从理论意义上来讲,公允价值有着无可代替的优势,然而在实际应用中却存在着不少问题,无法获取市场价值或实际价值首当其冲。许多具有不确定性、变动较大的交易给公允价值的确定带来了很大的困难,这就造成有可能使信息的可靠性和相关性无法达到要求,使信息使用者对信息的理解难度大大增加。 (二)经济环境对公允价值有一定的制约 目前,我国的市场经济体制已经初步完善,市场经济环境也逐渐良好,但是市场经济体系仍存在诸多的矛盾与制约因素,因此也限制了公允价值计量在实际中的应用。此外,新会计准则中关于公允价值计量的规定也过于模糊,有较大的缺陷存在,非常容易被企业的财务人员曲解或误用[3];同时,允价值计量在一些具体准则中公也仅仅是备选方案,基本上还是处于会计计量的从属地位,从而也抑制了其根本性作用的有效发挥。 (三)公允价值有利于企业操纵利润 企业非常有可能利用公允价值来操纵利润,在合并报表后,一些上市公司一旦发现亏损的情况有可能会出现,就会通过恶意的债务重组来确认重组收益,从而使公司的当期损益发生变化,会计报表就会被粉饰,让公司的业绩能够维持。除此之外,一些上市公司极易利用公允价值来变更资产账面价值,以此进行当期损益的操纵。因为以上种种缘由,由于规范和监督的不完善,在实际应用中,公允价值计量模式的资产账面信息非常容易的就会被人为操纵,这样就会使得上市公司的相关投资者收到蒙骗,造成巨大的损失。 四、结语 总的来说,公允价值计量方式被新会计准则引入,对于我国会计发展来说,无疑是一项重大变革,虽然在实际应用中还存在诸多问题和弊端,但对于当前国内整体经济环境的发展趋势也是非常符合的,也使我国会计准则与国际会计准则及惯例充分实现了接轨与趋同。因此,公允价值计量方式在实际应用上需要企业或者对会计准则的使用者和关注者必须端正态度,正确理解公允价值的涵义,充分发挥其优点,避免人为的问题出现。随着我国市场经济体制的逐步完善,让证券市场的有效性不断提高。除此之外,企业在应用公允价值的时候,为了让其作用能够更好地发挥,还要对企业聘用的会计人员与外部审计人员进行严格考核,特殊培训,以达到提高专业素质水平的目的;同时,相关管理人员还要对公允价值应用过程进行有效的监督,通过各种方式,尽可能的让公允价值在改善会计信息质量中的积极作用得到充分发挥。 参考文献: [1]财政部。企业会计准则。2006年。经济科学出版社 [2]巩向华。浅议新会计准则中公允价值计量方式的应用。2009年 [3]]吴光辉,李秋荣。论公允价值在新会计准则中的应用[J]。现代向贸工业。2008 (02)

投资性房地产的两种后续计量模式

投资性房地产的两种后 续计量模式 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】

一、投资性房地产的定义 (一)、投资性房地产的概念 《企业会计准则第3号——投资性房地产》中的规定:投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 (二)、投资性房地产的特征 1、投资性房地产是一种经营性活动 投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权,这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入,是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。 2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 (三)、投资性房地产的范围 1、已出租的土地使用权 已出租的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权,不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的,不能确认为投资性房地产。 2、持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权

3、已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋建租物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 二、什么是公允价值模式和成本模式 (一)、成本模式 投资性房地产成本模式下后续计量,对于已出租的建筑物,参照《企业会计准则-固定资产》的有关规定进行后续计量;对于已出租或持有准备增值转让的土地使用权,其后续计量参照《企业会计准则-无形资产》有关规定。即对投资性房地产计提折旧(建筑物)或计提摊销(土地使用权),如投资性房地产发生减值,还需计提减值准备,且计提的减值准备在以后期间不允许转回。即在成本模式下,投资性房地产有关后续计量的处理与前面固定资产或无形资产处理是相同的。 (二)、公允价值模式 投资性房地产公允模式下后续计量,在资产负债表日,企业应当以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值变动计入当期损益。即公允价值模式下企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,也不计提减值准备。且在处置时还要将原公允价值变动和资本公积转入其他业务收入。 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,应当同时满足以下两个条件: 1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 所在地,通常指投资性房地产所在的城市。对于中大型城市,应当为投资性房地产地所在的城区。

《企业会计准则第39号公允价值计量

一、单选题 1、《企业会计准则第39号——公允价值计量》开始实施的时间是()。 A. 2014年1月1日 B. 2014年7月1日 C. 2013年1月1日 D. 2013年7月1日 【正确答案】B 2、下列关于《公允价值计量》准则中的有关市场参与者的说法中,不正确的是()。 A.企业以公允价值计量相关资产或负债,应当采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设 B.市场参与者应当熟悉情况,能够根据可取得的信息对相关资产或负债以及交易具备合理认知 C.市场参与者可能存在《企业会计准则第36号——关联方披露》所述的关联方关系 D.市场参与者应当有能力并自愿进行相关资产或负债的交易 【正确答案】C 3、企业以公允价值计量相关资产或负债应当采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术,关于估值技术的说法,下列不正确的是()。 A.变更估值技术作为会计政策变更,采用追溯调整法进行处理 B.估值技术主要包括市场法、收益法和成本法 C.企业应当使用与其中一种或多种估值技术相一致的方法计量公允价值 D.企业在估值技术的应用中,应当优先使用相关可观察输入值

【您的答案】A[正确] 4、企业在估值技术的应用中,确定公允价值时,最有说服力的是采用()。 A.可观察输入值 B.不可观察输入值 C.可观察和不可观察输入值相结合 D.其他输入值 【您的答案】A[正确] 5、交易性金融资产中同种股票,采用收盘价计量体现了()。 A.优先采用第四层次输入值 B.优先采用第三层次输入值 C.优先采用第二层次输入值 D.优先采用第一层次输入值 【您的答案】D[正确] 6、企业应当将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次,其中在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价是()。 A.其他输入值 B.第三层次输入值 C.第二层次输入值 A.指市场参与者实现一项非金融资产或其所属的资产和负债组合的价值最大化时该非金融资产的用途 B.企业对非金融资产的现行用途就是其最佳用途

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