房地产项目贷款调查评估报告(浦发银行授信报告模板)

房地产项目贷款调查评估报告

借款人：广州市正林房地产开发有限公司

项目名称：荔湾广钢新城AF040140地块保利海德公馆项目

（简称“海德公馆”项目）

上海浦东发展银行广州分行东山支行

2016年3月3日

声明与保证

我们在此声明与保证：本报告是按照《上海浦东发展银行房地产项目贷款评估办法》和有关规定，根据贷款申请人和承贷行提供的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了贷款申请人及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

贷款评估人员签字：

年月日

主评估人签字：

年月日

概要

一、评估背景

广州市正林房地产开发有限公司（以下简称“正林房地产”）向我行申请12亿元房地产项目开发贷款，用于开发建设广州市荔湾区广钢新城AF040140地块——荔湾区广钢新城AF040140地块葛洲坝保利海德公馆项目（以下简称“海德公馆”项目）。项目位于荔湾区芳村大道南以西，鹤洞路以南。项目交通较为便利，地块临近地铁及公交西朗站及广佛线，公共交通便利；方便接驳芳村大道、花地大道、环城高速，公路交通通达。

目前，该项目目前出了三证，其证照信息如下：

通过前期大量的营销工作，现广州市正林房地产开发有限公司拟选择我行作为该项目融资的主要合作银行，向我行申请12亿元项目开发贷款额度，期限3年。

我行积极介入该项目的原因是：

1、项目的地理位置优越

本项目位于荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南（原“广州市钢铁企业集团有限公司”厂址）。目前，广钢新城地块旁边已有地铁1号线和广佛线1期交接的西朗站，规划建设中的广佛线二期鹤洞路站和地铁11号线的鹤洞东站同样位于该区域，此外规划的有轨电车也将通过该片区。旁边还有芳村西塱公交站场，拥有超过10条的线路，附近还有广州培英中学站、白鹤洞站、广船站等多个公交站。从广钢新城规划示意图可知，二类居住用地和村生活用地超过一半，是绝对主力，整个新城将以居住为主，未来势必将成为中心城区另一个置业热点。

2、发展商经济实力强

广州市正林房地产开发有限公司由恒利（香港）置业有限公司(以下简称“恒利置业”)和广东葛洲坝房地产开发有限公司（以下简称“广东葛洲坝”）合资经营。公司的投资总额为人民币24亿元，注册资本为21.4286亿元，其中恒利置业出资人民币109286万元，占注册资本的51%，广东葛洲坝出资105000万元，占注册资本的49%，投注差由公司在境内自筹解决。

恒利（香港）置业有限公司是保利地产的全资子公司。故，广州市正林房地产开发有限公司的实际控制人为保利房地产（集团）股份有限公司。保利地产是总行重点直营房地产集团客户，是全国最大的央企背景房地产企业，2015年全国房地产企业排名第四位。2014年，保利地产实现营业收入1091亿元，归属于上市公司股东的净利润122亿元，同比分别增长18.1%和13.5%。总资产3658亿元，净资产809亿元，归属母公司净资产614亿元，负债总额2849亿元，资产负债率为77.9%，较2013年下降0.08个百分点；期末预收账款1133亿元，扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为46.9%，负债水平较为合理。2015年前3季度，公司实现签约销售收入1097.88亿元，同比增长19.9%。公司实力雄厚，经营状况良好，发展趋势较为乐观。作为行业龙头企业，公司基本面良好。

广东葛洲坝房地产开发有限公司是中国葛洲坝集团房地产开发有限公司全资子公司。而中国葛洲坝集团房地产开发有限公司是中国葛洲坝集团股份有限公司的控股子公司。中国葛洲坝集团有限公司以41.99%的股权比例绝对控股中国葛洲坝集团股份有限公司。所以广东葛洲坝房地产开发有限公司的实际控制人是中国葛洲坝集团有限公司。

基于上述原因，我行拟争取作为该项目的主要合作银行。

二、申请人及主要关系人评价

1、申请人评价：

广州市正林房地产开发有限公司成立于2014年11月，注册资金是214286万元人民币。经营范围是在广州市荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南广钢新城AF040140地块（《国有建设用地使用权出让合同》编号：440103-2014-000012）开发、建设、销售、出租和管理自建的综合商品房。其股东为恒利（香港）置业有限公司和广东葛洲坝房地产开发有限公司，根据公司章程修正案，公司股权结构如下：

广州市海合房地产开发有限公司于2015年1月6日更名为广东葛洲坝房地产开发有限公司，原法定代表人余英变更为王洋。（准予变更登记（备案）通知书随工商（市局）内变字[2015]第01201501050233）。公司已经办理了最新的验资报告。

恒利（香港）置业有限公司为保利房地产（集团）股份有限公司的全资子公司，保利地产是全国最大的央企背景房地产企业，2015年全国房地产企业排名第四位。

广东葛洲坝房地产开发有限公司是中国葛洲坝集团房地产开发有限公司全资子公司，而中国葛洲坝集团房地产开发有限公司是中国葛洲坝集团股份有限公司的控股子公司；中国葛洲坝集团有限公司以41.99%的股权比例控股中国葛洲坝集团股份有限公司；所以广东葛洲坝房地产开发有限公司的实际控制人是中国葛洲坝集团有限公司，后者为大型央企集团。

2、发展商评价

实际控制人：保利房地产（集团）股份有限公司

保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，2015年中房网500强房企排名位列第4，并连续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名。该公司自成立以来保持高速与稳定的发展态势，现已形成以广州、北京、上海为中心，覆盖34个城市的全国化战略布局，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。

保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，逐渐形成了"康居"、"珍品"、"山水"、"尊享"的产品序列，涵盖中高端洋房、公寓等多个品类；商用物业则包括城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、超五星酒店等类型，具备多品类综合开发的实力。

2014年，保利地产实现签约销售面积1066.61万平方米，签约销售金额1366.76亿元，同比分别增长0.21%和9.09%，市场占有率逆市提升0.25%至1.79%。公司2014年全年实现营业收入1091亿元，归属于上市公司股东的净利润122

亿元，同比增长18.1%和13.5%。总资产3658亿元，净资产809亿元，资产负

债率为77.9%，较2013年下降0.08个百分点；扣除期末预收账款1133亿元后，负债比例仅为46.9%，负债水平较为合理。作为行业龙头企业，公司基本面良好。

保利地产集团的股权结构如下：

合作方：中国葛洲坝集团有限公司公司

中国葛洲坝集团有限公司（英文简称：CGGC）总部位于湖北武汉，以建筑工程及相关工程技术研究、勘测、设计、服务，水电投资建设与经营，房地产开发经营为主业，是隶属于国务院国资委的国有大型企业（又称中央企业），是实行国家计划单列的国家首批56家大型试点企业集团之一，享有省级对外工程承包权和进出口贸易权，拥有国家特批的企业财务公司，是国家创新型试点企业。

截至2014年末，公司实现营业收入716亿元，上年增长20.29%；实现营业

利润35亿元，较上年增长49.92%；实现归属于上市公司股东的净利润23亿元，较上年增长44.31%。实现新签合同1375.7亿元，较上年增长15.53%；截至报告期末，公司总资产达到1049亿元，同比增长21.51%，突破了千亿大关。

中国葛洲坝集团有限公司的股权结构如下：

三、项目评价

随着中国新型城镇化的深入，广州迈入了新一轮的造城时代，十大新城详细规划再次提上日程。根据2013年市规划局公示了广钢新城的控制性详细规划。规划显示，“广钢新城”范围包括芳村大道以西、花地大道以东、鹤洞路以南、环城路以北的657.4万平方米面积。规划定位为“特色宜居新区、专业交易中心”的广钢新城总建筑面积也将达到1024万平方米，毛容积率1.56，规划居住人口19万，规划结构为“两轴、五片、多廊道、多节点”。

广钢新城效果图

在地形地貌方面，本项目东侧为广钢待出让住宅地块，南侧为广钢废弃厂房及铁路（规划为“广钢之路中央公园”），西侧近西塱地铁站和公交站，北侧紧邻鹤洞；地块西北侧红线外临鹤洞路一线有高压线经过。前地块内为待拆的广钢厂房，交地条件为成交后9个月内现状交地，其中极少量建筑（占地约7000平）规划为文物线索需原址保护（经与相关规划部门沟通，该文物线索定性后，应可以改建但难以迁建），并需取得文物部门相关书面意见。

在交通方面，广钢新村将构筑“畅达、舒适、和谐、低碳”的绿色综合交通系统，道路结构是依托花地生态城地区“三环七射”的区域路网，形成规划范围内“五横五纵”骨架路网和方格网状支路网结构。轨道交通方面，形成“三纵三横”轨道线网结构，规划3条地铁线和3条有轨电车线，并设有3个地铁站、15个有轨电车站。步行交通方面，则形成四级慢性系统，包括二层步行连廊、地下步行通道、慢行休闲道及慢行连接道。

在市政设施方面，项目位于荔湾广钢老城区，区域内配套较成熟，但商业、生活配套较低端。周边商圈以专业市场为主，生活型商业配套如超市、士多、餐饮、美容美发、酒吧等，种类齐全；主要沿鹤洞路以路边低档街铺为主，形象较差，规划落后。项目周边有培英中学、真光中学、鹤洞小学、鹤洞幼儿园、广钢幼儿园、广州第一人民医院、广钢医院、荔湾区糖尿病医院等教育、医疗配套。

保利海德公馆项目占地面积32690.8㎡，总建面积187649平方米，计划建

设11栋住宅楼，以24—28层为主，外围为8栋商铺，中间为园林和游泳池。机动车位1300个。另外配套建设临街底商、幼儿园，设有物业管理处、居委会、居民文化站、老年人服务站、居民健身场所、再生资源回收站，项目内部配套相对完善。

主要经济技术指标见下表：（以下数据除标注外的数据均出自项目总平图）

本次上报的保利海德公馆项目拟于2016年上半年全面开工，计划2019年开始交付使用，开发周期为3年。项目2016年末开始销售，预计2018年四季度项目基本销售完毕。

该项目的实际控制人为保利房地产集团，具有丰富的房地产开发经验、房地产开发能力强，信誉好，可以为我行带来较好的经济效益和社会效益。

四、偿债能力和风险提示

本次开发贷款用于保利海德公馆项目的开发建设，项目的总投资预计为

34.44亿元，其中自筹22.36亿元，占比65%，符合政策规定。计划向银行贷款12亿元，占比34.85%，经测算，项目财务净现值为12220万元，内部收益率为3.1%，综合偿还保证比为2.89，偿债能力比较好。

本项目的地理位置较佳，且公司股东背景良好，注重诚信，开发业绩良好，开发贷款风险较小。

项目面临的风险主要为市场风险和产品销售风险。近年来，国家一直在出台一些宏观调控措施，这些政策对房地产市场将产生一定的影响，对购房者的购房心理也会造成一定的影响。这些变化可能对本项目未来的销售会构成一定的威胁。由于本项目周边同期开发类似项目较多，可以预见在项目销售的过程中，周边同类型的项目较多，但是本项目楼盘的质素较高，足以应付周边项目的竞争。由于项目的盈利性与销售速度有较大的关系，因此同类楼盘的竞争也有可能使得项目存在着一定的销售风险。

应对风险的措施：

针对市场风险，公司一方面加大对政策法规的研究力度，力图把握宏观经济走势，另一方面，在进行项目策划时，对于市场需求的走向以及产品定位做大量深入细致的调研工作，使本项目在推出时能够紧紧抓住目标消费群，从而减少市场变化带来的风险。同时，项目采取较快的开发速度，快速的运转可以尽量避免宏观经济政策变化带来的政策风险。

针对产品销售风险，首先，公司在房地产市场已经形成了良好的品牌效应。充分利用公司良好的信誉和品牌效应，以及加强营销方案的策划，抓住核心的消费群体，对区域市场进行充分的细分和对自身产品的准确定位，可以最大限度的降低区域竞争对产品销售带来的风险。

其次，在设计阶段，通过公司丰富的开发经验和领先的设计理念，在产品优化上加大力度，使产品特点突出，从而降低销售风险。

第三，本项目力争通过较快的速度开发，较早销售，就能避开同类住宅推出带来的冲击，以避免供给过大带来的销售风险。

最后，通过加强项目工程管理和建设各阶段的检查和监督，采用招标方式精心选择施工和施工监理单位，加强工程的现场管理，提高产品的整体质量，以卓越的质量即能吸引广大购房者前来置业，也能在行业树立良好的品质形象，进一

步增强公司的品牌影响力。

五、评估结论

通过保守测算，本项目未来现金流稳定良好，具备按期还款能力，且自有资金充足，贷款比例低，贷款风险较小。

综上所述，建议同意给予广州市正林房地产开发有限公司房地产项目开发贷款12亿元，期限3年，用于保利海德公馆项目的开发建设,由保利房地产（集团）股份有限公司和中国葛洲坝集团有限公司按股权比例提供全程保证担保，进入预售后开立预售监控帐户并对销售回款采取资金封闭管理，并将相应的销售回款作为贷款的还款来源。

放款条件如下：

1、四证齐全，待项目自有资金投入到位后才发放贷款；

2、贷款前办好相关保证担保手续

3、项目销售回笼资金优先归还我行贷款。原则上在项目销售达到70%时全部归还我行贷款本息，我行全程监控项目用款、回款。

第一章借款人及项目主要关系人评价

借款人评价

一、借款人基本概况

1、申请人注册地址、经营范围及实际经营内容

2、申请人基本情况：

申请人由恒利（香港）置业有限公司和广东葛洲坝房地产开发有限公司合资成立，注册资本为214286万元。

目前，公司正在办理最新的验资报告，恒利（香港）置业有限公司为保利地产的全资子公司，而广东葛洲坝房地产开发有限公司则为中国葛洲坝集团有限公司的子公司，可见申请人的股东背景较好，实际控制人为保利房地产（集团）股份有限公司。

二、借款人财务情况

由于借款人是新成立于2014年11月，主要负责广钢新城AF040140地块项目的开发，所以财务报表比较简单。

报表类型：本部报表√经审计/□未经审计

审计单位名称：立信会计师事务所

审计意见类型：√无保留□保留□否定□无法发表意见

单位：万元

由于申请人2014年末才成立，目前只开发建设该项目，同时该项目仍处于

开发建设初期，因此报表数据较为简单。存货主要为项目的开发成本，包括土地款和前期开发费用，其他应收款和其他应付款为股东的往来款，经营性现金流出为缴纳土地款和前期工程的支出，资金来源于注册资本金及股东的投入，目前公司无借款。

主要财务科目分析：

1、货币资金：

截至2015年末，公司货币资金为155万元，为日常结算资金；

2、存货：

存货主要是土地款和前期开发费用，截至2015年末为220141万元。

3、其他应收款：

截至2015年末为0。

4、其他应付款：

主要为公司和股东之间的往来款，截至2015年末为12075万，金额不大。

5、实收资本：

公司2015年末实收资本为207900万元，较2014年新增超过5亿元，主要是公司两个股东不断缴纳资本金导致，目前公司仍在办理最新的验资报告，预计最终的实收资本将达214286万元，公司资本金充足，保障了项目的顺利开发。

6、经营性现金流

经营性现金流净流出69600万元，为缴纳土地款和前期工程的支出，资金来源于股东投入，申请人暂无银行借款。

7、筹资性现金流

筹资性现金流净流入69518万元，全部为吸收投资收到的现金。

三、申请人银行负债评价

2016年3月17日查询人行企业信用信息系统，申请人未与金融机构发生过信贷关系。没有对外担保情况，无欠息、垫款、不良负债余额。

四、申请人信用评级

申请人评级为A，有效期至2017.2.22，风险限额101.35亿元。

贷款保证人简介：

保证人一：保利房地产（集团）股份有限公司

1、基本情况

保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，2015年中房网500强房企排名位列第4，并连续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名。该公司自成立以来保持高速与稳定的发展态势，现已形成以广州、北京、上海为中心，覆盖34个城市的全国化战略布局，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。

保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，逐渐形成了"康居"、"珍品"、"山水"、"尊享"的产品序列，涵盖中高端洋房、公寓等多个品类；商用物业则包括城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、超五星酒店等类型，具备多品类综合开发的实力。

2014年，保利地产实现签约销售面积1066.61万平方米，签约销售金额1366.76亿元，同比分别增长0.21%和9.09%，市场占有率逆市提升0.25%至1.79%。公司2014年全年实现营业收入1091亿元，归属于上市公司股东的净利润122亿元，同比增长18.1%和13.5%。总资产3658亿元，净资产809亿元，资产负债率为77.9%，较2013年下降0.08个百分点；扣除期末预收账款1133亿元后，负债比例仅为46.9%，负债水平较为合理。作为行业龙头企业，公司基本面良好。

2、股东情况

经过多次增资扩股，截至2015年9月末，保利地产注册资本为107.55亿元，保利南方持有公司41.95%的股权，保利集团直接持有公司1.98%的股权。由于保利南方为保利集团的全资子公司，因此保利地产的实际控制人是保利集团，最终控制人为国务院国有资产监督管理委员会。

截至2015年9月末，保利地产前十大股东持股情况如下（单位：股）：

股权结构图如下：

3、企业高管简介

4、保利集团管理模式（资金管理、投融资管理等）

集团的财务管理中心对全国各地区的子公司的资金进行监控，对集团内部的资金调拨有一定的干预作用，但是各子公司也有一定的自主权利，资金不会通过系统强制向上归集，可以归纳为“既集中，又分散”的资金管理模式。

关于融资，集团将指导子公司的融资品种和融资价格，具体融资由子公司自主融资，需要集团担保的融资项目，集团将收取子公司的担保费用，对于融资利率超过集团指导利率的具体项目需要上报集团审批。

关于销售，集团成立了保利地产代理有限公司支持各个项目的销售，而各地项目由当地的区域子公司进行管理。

关于采购，集团成立广州富利建筑安装工程有限公司负责全国项目的工程总

包及总包结算，由广州富利建筑安装工程有限公司向各分包工程公司进行结算，同时部分零散工程项目由项目公司自行与工程公司结算。

6、保利地产集团经营情况分析

保利地产是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国有房地产开发企业综合实力排名榜首。

保利地产拥有国家一级房地产开发资质，连续五年荣膺中国房地产行业领导公司品牌，在“2015年中国房地产开发企业500强”名单中位列第4名。

目前，保利地产已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖57个城市的全国化战略布局，业务拓展到房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。

（1）2014年经营情况

①销售情况

2014年，保利地产的销售业绩与市场占有率逆势实现“双增长”。该公司实现签约销售面积1066.61万平方米，签约销售金额1366.76亿元，同比分别增长0.21%和9.09%，市场占有率逆市提升0.25个百分点至1.79%。该公司在重点区域表现突出，“3+2+X”城市群战略效果持续凸显。珠三角城市群销售规模首次突破400亿元大关，长三角、环渤海城市群销售规模均突破200亿元，成渝及中部城市群销售规模分别超过150亿元。同时，珠三角城市群中首次出现广东和华南两个区域公司销售认购金额突破200亿元大关。2014年，该公司坚持中小户型普通产品定位，迎合市场需求，为销售的稳步增长奠定基础。2014年住宅产品占比超过80%，其中144平米以下刚需产品占比超过90%。

②项目开发情况

2014年，保利地产审慎控制开工节奏，全年完成房地产项目直接投资992亿元，实现房地产项目新开工面积1772万平方米，同比增长4.7%；竣工面积1363万平方米，同比增长7.9%；在建面积4968万平方米，同比增长11.2%。在市场销售低迷、土地价格居高不下的情况下，该公司严格执行审慎的拓展原则，采取了差异化拓展策略、优化投资结构。2014年新进入海口、乌鲁木齐、兰州、洛阳、莆田、茂名、汕尾、林芝等8个城市，累计进入全国57个城市，进一步完善和深化了城市群布局。2014年该公司共新增40个房地产项目，新增容积率面

积1231万平方米，总地价429亿元，同比分别下降32.6%和24.5%；平均楼面地价3485元/平方米，较2013年的3111元/平方米上涨了12%；新增权益容积率面积861万平方米，权益比例69.9%，权益地价298亿元。从新增项目区域分布来看，该公司仍以一、二线城市布局为主。一、二线城市新增容积率面积856万平方米，总地价383亿元，拓展面积和金额占比分别69.5%和89.3%，一二线城市新增项目按容积率面积计的权益比例为70%。

截至2014年末，保利地产共有在建、拟建项目245个，规划总建筑面积12458万平方米，其中待开发面积5069万平方米，一、二线城市占比约为73.2%；在建、拟建项目可售容积率面积约9240万平方米，累计已签约面积约为4024万平方米，待售面积约为5216万平方米，其中一、二线城市占比约为77.3%。

③财务情况

2014年，保利地产的营收和盈利规模稳步提升，利润率保持稳定。该公司实现营业收入1091亿元，归属于上市公司股东的净利润122亿元，同比分别增长18.1%和13.5%。年内公司结算毛利率为32.03%，较去年下降0.13个百分点；销售净利率13.05%较去年同期上涨0.2个百分点。在行业利润率水平趋势性下滑的大背景下，该公司严控成本，提升管理效益，努力保持了利润率的稳定。

2014年，保利地产低成本多渠道补充资金，保持现金流平衡。该公司新增金融机构贷款620亿元，净增金融机构贷款231亿元；成功发行第二期5亿美元票面利率5.25%的高级债券；完成150亿元人民币中期票据注册，年内成功完成首次10亿元人民币中期票据发行，票面利率4.8%。全年，公司实现销售回笼1176亿元，完成房地产项目直接投资992亿元，年末账面资金401亿元，现金流平衡情况良好。

截至2014年末，保利地产总资产3658亿元，净资产809亿元、归属母公司净资产614亿元，负债总额2849亿元，资产负债率为77.9%，较2013年下降0.08个百分点；期末预收账款1133亿元，扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为46.9%，负债水平较为合理；期末公司有息负债总额为1262亿，综合成本为6.5%，较去年同期下降0.53个百分点。

（2）2015年最新经营情况

根据2015年三季报，保利地产最新经营情况如下：