物业管理中的法律风险与防范

物业管理中的法律风险与防范
物业管理中的法律风险与防范

物业管理中的法律风险与防范

物业管理的法律风险,是指物业服务企业在履行合同义务的过程中所产生并承担的潜在经济损失或者其他风险,包括生产经营损失、民事索赔与赔偿,行政与刑事处罚或制裁,企业有形与无形资产受损以及其他的损害。依据管理服务的具体义务的内容不同,我们可以将物业管理企业的法律风险具体划分为治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险等。

一、治安风险防范

所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为,给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险,导致了物业服务风险。例如建筑区划内发生的入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件,给物业服务工作带来极大的压力和风险。在这类案件中,物业企业应否承担责任,关键取决于物业服务企业是否存在管理瑕疵。如果物业服务企业未尽合理限度范围内的安全防范义务致使建筑区划内发生人身损害结果,则企业应当承担相应的赔偿责任。

为了防范此类风险,物业服务企业应当注意以下几个问题:

1、明确物业服务企业的法律地位和职责范围。根据《物业管理条例》四十七条的规定,物业服务企业的义务是协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序和安全防范工作,其职责的范围仅限于建筑区划内、业主门户以外的公共区域,不包括业主的专有部分。且物业服务企业是依法成立的法人,不享有行政机关所享有的行政管理职权和行政处罚权,保安人员也不具有超出普通公民的任何特权。因此,这种安全防范义务具有预防性和辅助性,是在一定限度内的一种有限的义务。为此,物业服务企业应在自己一定限度内、有限地履行义务,协助公安机关维护好建筑区划内的公共秩序,防范治安风险。

2、充分发挥人防、技防和物防的作用。实践中,物业服务企业常常高估闭路电视监控(技防设备之一)的防盗功能,认为有了技防,就算提供了安全防范服务,忽视人防工作的作用。也有的物业服务企业和业主常常将保安工作(人防)和自家防盗(物防)分割开来考虑,认为保安防得住就不用装防盗网,保安防不住所以要装防盗网。这些都是安全防范中的误区。其实,物防是业主家居的最后防线,物业服务企业应当支持业主安装防盗门,防盗窗,防盗网。另外,物业服务企业也应当看到技防设

备的功能和局限,正视技防设备的工具地位,确定保安在安全防范系统中的主要地位,提高保安的职业素质和敬业精神,让保安熟悉这些工具的操作和使用细节,提高保安和技防设备之间的人机结合程度。

3、科学安排保安巡逻,坚持对巡逻工作进行监督检查。严格履行安防职责,避免管理过错。物业服务企业只要严格履行了自己义务,就不再承担业主或非业主使用人因第三人非法侵害导致的人身和财产损失赔偿责任。

4、树立保全履行职责证据的意识,做好、保存好巡查以及交接班记录。

5、委托给专门的保安公司,分担法律风险。在目前物业服务行业中,有一部分企业将保安义务委托给专门的保安公司,协商约定对外支付一定保安服务费,由保安公司根据物业服务企业的具体要求提供一定数量的保安人员,按合同约定提供物业服务。该做法实际也是物业服务企业与其他主体分担法律风险的措施。

二、车辆管理风险防范

车辆管理损毁风险,是指在物业服务企业在进行停车场经营服务过程中,因车辆发生损坏、灭失等给企业带来的风险。车辆停放服务是由小区物业管理服务附带产生的附加服务,通常由物业服务企业接受建设单位或小区业主委员会的委托进行停车场的经营服务,并收取车辆服务费。车辆停放期间车辆外表可能被第三人用器具划伤,也可能会被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏,也有可能在停放期间被盗窃或抢劫。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理单位面临赔付金额较大的风险。此类事件的责任承担关键在于停车性质的判断,双方之间保管合同法律关系的成立与否决定了物业服务企业的的赔与不赔。

因此,在企业提供该项服务时,应当注意以下方面:

1、与业主或业主使用人签订车辆服务协议,明确合同性质,排除保管关系。

2、完善停车场硬件,经业主大会表决购买停车设备,与业主委员会签约,具体约定收费和设备费的支付,降低管理风险。

3、将停车场车辆停放服务的内容制成公示牌,放置在停车场显著位置,明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任等。

4、对停车场的停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项记载在该停车凭证上,告知车辆停放人。

5、收取停放服务费,给予收款凭证,属于占位费的应明确注明,收取的费用收

款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号。如果车辆停放凭证丢失,应由车辆停放人持车辆行驶证件和驾驶人员的身份证前往管理处或物业管理单位,办理相应的凭证挂失手续,重新领取车辆放行凭证。

6、因维修工程等原因可能造成停放车辆损害时,应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知,并将可能造成车辆损害和危险的区域进行单独围拦,进行分离,明确禁止车辆停放在上述区域。

7、物业管理公司在停车位的选址上应当尽量避开广告牌,危墙等。

8、日常巡查当中,及时发现问题和解决问题,排除危险。

9、购买保险,分散企业的管理风险。

三、公共设施、设备风险防范

物业本身及公共设备和设施的管理不善都可能造成业主或非业主使用人的人身和财产损失,此项管理服务义务是物业管理单位主要的义务之一,同时因物业、公共设备的多样性和分布的分散性特点,随之而来产生了风险的频繁发生。物业本身主要包括房屋本体及属于物业管理服务范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物;公共设施和设备包括供水、供电、安全报警系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设施等。

为防止上述风险,物业服务企业应从以下几个方面着手:

1、接手物业时,做好物业共用部位、共用设施设备的查验与交接工作,确定责任分界线。

2、按照经业主大会通过的各项管理制度的规定对建筑物公共部位、共用设施和设备做好日常检查、维修、保养工作,考虑在台风等特殊天气时,是否可能发生损坏。

3、对建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物的管理,对可能造成危害的设施要设置警示性的信息。

4、将物业管理中涉及的电梯、绿化等专项管理,委托给专业的公司,分项发包也是物业管理单位防范风险的措施之一。

5、在共用设施、设备的管理和养护过程中,如果发生事故和损害事件,应向有关部门报告,由相应的部门对事件进行调查,并做出调查报告,对事件和损害发生的原因进行认定;该原因就是日后各方,包括法院认定过错和责任的依据,在一定程度上可以说唯一依据。

6、游泳池、网球场等健身娱乐设施属于小区的公共设施,物业公司负有维护保养及管理责任。物业服务企业应当对潜在的危险应当设立告知牌进行告知。

7、日常巡查当中,及时发现问题和解决问题,排除危险。

四、合同期满后物业服务企业的风险防范

在物业服务合同的期限届满的情况下,在法律上一般存在两个问题需要解决: 第一,关于合同期满后的物业服务的定性问题,是事实服务关系还是原合同的继续延续; 第二,业主委员会是否有权要求物业企业退出; 第三,关于企业在退出过程中的风险防范问题。对于第一个问题,目前有地方法规对前期合同期满后的情况做了规定。根据民法中的租赁合同和劳动法中劳动合同中此类情况的类推,合同期满后的物业服务应视为原合同继续延续,但期限为不定期,业主大会经表决可以随时解除。第二个问题,业主委员会无权擅自决定要求物业企业退出。业主委员会仅为业主大会的执行机构,只有在经业主大会表决不再续签后,其才有权通知企业退出,否则就构成越权,企业有权拒绝。第三个问题,企业在决定退出时,应注意防范相关风险,首先,应当提前二个月通知业主、开发商和相关行政部门(物业办、街道办事处),给业主充分的准备时间选聘新的企业;其次,企业在退出时,如果无人接收,物业服务企业应当请公证机关进行证据保全,封存相关资料,避免交接后发生的设施设备损害责任转嫁给企业。

完善物业管理委托合同

如何防范物业管理服务风险

如何防范物业管理服务风险 物业管理服务从整个行业来看,所涉及的空间范围和时间范围都是非常广泛而长远,同时与千千万万的业主和非业主使用人的牛活的各个方面息息相关,正因为上述特点,决定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在、无处不在。物业管理服务行业又是相对利润低的行业,风险的承担可能导致企业正常生产经营活动无法进行,所以风险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等大事。 7.1 物业管理服务风险的类型 根据国务院颁布的《物业管理条例》(以下简称《条例》),物业管理足指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从《条例》对物业管理的概念和定义来看,界定了物业管理服务的主要内容和物业管理服务单位的主要义务,风险是与责任、义务相对应的,义务人因为应承担相应的义务,根据《条例》第二卜六条"物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依

法承担相应的法律责任。"的规定,将由于为按照法定和约定全面履行义务给权利人造成直接或间接经济损失和人身损害,即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责任。 物业管理服务的风险足因物业管理单位的义务产生的,风险的类型可以依据管理服务的具体义务内容划分而确定。具体来说可以分为治安风险、车辆管理中车辆的损坏和灭失、消防事故和隐患、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险。当然这并不能涵盖全部的风险,但基本包括了风险的主要方面。 一、治安风险 所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为,给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险,即导致了物业管理服务的风险。目前因改革开放和市场经济的深入发展,我国人口的流动率日益增高,社会各层次的收入差距急剧增大,该社会问题产生的社会治安问题已明显体现在小区中和物业管理服务行业里。入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类治安事件相继发生在各个小区,给物业管理服务工作带来。 二、车辆管理风险 所谓车辆管理中车辆的损坏和灭失主要指在物业小区中的停车场经营车辆停放服务过程中,车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏。

物业管理中的风险分析修订稿

物业管理中的风险分析文档编制序号:[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]

物业管理中的风险分析作者:佚名文章来源:本站原创点击数:448更新时间:2006-8-30 一、风险分析 决策:可把握的风险在物业管理企业中,决策风险主要有二,一是企业高层管理人员的决策风险,另一项是普通操作层的决策风险。就企业高层领导而言,因决策失误而企业带来的风险是非常显着,有时是非常致命的,尤其在一些十分重大的决策上面,企业最高层领导所作出的每一项决定都会左右了整个企业的命运,一旦决策失误,因此而带来的风险也必将对企业产生重要的影响。比如企业的扩张行为,作为一个微利行业,物业管理企业通过规模化、集约化的方式来降低企业管理成本,增加抵御市场竞争的能力,有时是企业的必然的选择。然而在选择扩张的方式、时间、地点等方面,企业最高决策层所作出的决策是极为艰难的,甚至会成为企业的生死抉择。深圳物业管理企业在内地物管市场无可奈何的退潮已给我们提供了一个很经典的例子,分析其原因,深圳物业管理企业近年在内地市场的败走麦城虽然因素诸多,但企业高层领导在决策上的盲目冒进也是极为重要因素。关于操作层的决策风险容易被忽略,但其对企业的影响是不容小视的,这一点在技术人员上表现尤为突出。由于专业性较强的缘故,企业的高层领导及太多数员工对技术方面,如工程建设、机电维修等,并不十分熟悉,或者知之甚少。因而,在企业内部中,涉及到工程、机电方面,技术人员拥有绝对的话语权,因而,其作出的决策也必然会对此类项目的成败产生决定性影响,尤其是一些大型的项目,如大型的工程建设、技术改造,大的机电维修项目等等,一旦决策失误,便对企业造成经济上的极大损失,也同时给企业带来极大的风险。因决策所带来的风险太都是可避免的,关键在于决策人在决策前对决策的事项熟悉、了解和把握的程度,准备越充分,其决策成功机会也就越大,其风险也便最

物业管理风险防控分类

物业管理风险防控分类 物业管理风险较多.为了便于研究与制定不同得对策,将物业管理风险进行了分类。 1。按风险产生得原因划分,物业管理风险可分为自然风险、社会风险 (1)自然风险 所谓自然风险系指由于物理与实质危险因素所导致财产毁损得风险,例如水灾、火灾、地震等。自然风险就是不以物业管理企业得意志为转移得,就是处在自然状况与客观条件下得风险。 (2)社会风险 社会风险系指由于个人行为得反常或不可预料得集体行动所造成得风险。例如盗窃、抢劫、等。社会风险得发生将给物业管理企业服务范围内得业主或住户(使用人)造成人身损害、财产损失。这类风险造成得影响面极大,也就是物业管理企业最为关注得. 2.按照风险得变化程度来划分,物业管理风险可以分为静态风险、动态风险 (1)静态风险 静态风险系指由于自然力量得不规则变动或由于个人错误所导致得风险。这种风险将使物业管理企业在管理服务过程中遭遇危险事故(地震、火灾、车祸等)发生得结果,它只有损失得机会而无获利得机会,通常会使物业管理企业遭受财产、人身及责任上得损失,有得称之纯粹风险。静态风险一般有:企业财产损失风险、员工伤亡损失风险、法律责任或契约行为损失风险、员工犯罪损失风险、企业间接损失风险。 (2)动态风险

动态风险系指由于经济、社会、政治等环境以及人类得技术、组织等变动而产生得风险。例如:物业管理企业服务流程再造,国家颁布得服务质量标准与收费指导价,以及国家机关法律得颁布等。这种风险将使物业管理在管理服务过程中遭遇事故发生得结果,除了使企业有损失得机会,同时也存在获利得机会。所以动态风险属于投机风险.物业管理企业动态风险一般有:管理服务风险、财务收支风险、服务创新风险、政治法律风险等。 3.按照风险形成得时间划分,物业管理风险可分为早期介入风险、前期管理风险、日常管理风险 (1)早期介入风险 早期介入风险系指物业管理企业充当房地产前期可行性研究或规划设计、施工等阶段得顾问工作所承担得风险。早期介入风险主要包括介入得风险、项目接管得不确定带来得风险、专业咨询得风险等。 (2)前期物业管理风险 前期物业管理风险系指自房屋出售之日起至业主大会得召开、业主委员会成立并与物业管理企业重新签订物业管理服务委托合同这段时间内,物业管理企业所承担得风险。前期物业管理风险主要包括:物业管理服务合同订立、执行得风险,承接查验阶段风险,与房地产开发企业配合销售、各种配套设施设备完善工作中所遇到得风险等。 (3)日常物业管理风险 日常物业管理风险系指物业管理企业与业主大会与业主委员会签订了物业管理服务合同之后所开展得正常服务过程中所承担得风险.日常物业管理风险主要包括:业主(物业使用人)违规装饰装修带来得风险、物业管理服务费收缴风险、各类物业及配

物业管理中的法律风险与防范

物业管理中的法律风险与防范 物业管理的法律风险,是指物业服务企业在履行合同义务的过程中所产生并承担的潜在经济损失或者其他风险,包括生产经营损失、民事索赔与赔偿,行政与刑事处罚或制裁,企业有形与无形资产受损以及其他的损害。依据管理服务的具体义务的内容不同,我们可以将物业管理企业的法律风险具体划分为治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险等。 一、治安风险防范 所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为,给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险,导致了物业服务风险。例如建筑区划内发生的入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件,给物业服务工作带来极大的压力和风险。在这类案件中,物业企业应否承担责任,关键取决于物业服务企业是否存在管理瑕疵。如果物业服务企业未尽合理限度范围内的安全防范义务致使建筑区划内发生人身损害结果,则企业应当承担相应的赔偿责任。 为了防范此类风险,物业服务企业应当注意以下几个问题: 1、明确物业服务企业的法律地位和职责范围。根据《物业管理条例》四十七条的规定,物业服务企业的义务是协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序和安全防范工作,其职责的范围仅限于建筑区划内、业主门户以外的公共区域,不包括业主的专有部分。且物业服务企业是依法成立的法人,不享有行政机关所享有的行政管理职权和行政处罚权,保安人员也不具有超出普通公民的任何特权。因此,这种安全防范义务具有预防性和辅助性,是在一定限度内的一种有限的义务。为此,物业服务企业应在自己一定限度内、有限地履行义务,协助公安机关维护好建筑区划内的公共秩序,防范治安风险。 2、充分发挥人防、技防和物防的作用。实践中,物业服务企业常常高估闭路电视监控(技防设备之一)的防盗功能,认为有了技防,就算提供了安全防范服务,忽视人防工作的作用。也有的物业服务企业和业主常常将保安工作(人防)和自家防盗(物防)分割开来考虑,认为保安防得住就不用装防盗网,保安防不住所以要装防盗网。这些都是安全防范中的误区。其实,物防是业主家居的最后防线,物业服务企业应当支持业主安装防盗门,防盗窗,防盗网。另外,物业服务企业也应当看到技防设备的功能和局限,正视技防设备的工具地位,确定保安在安全防范系统中的主要地位,提高保安的职业素质和敬业精神,让保安熟悉这些工具的操作和使用细节,提高保安和技防设备之间的人机结合程度。 3、科学安排保安巡逻,坚持对巡逻工作进行监督检查。严格履行安防职责,避免管理过错。物业

浅谈物业管理风险及防范

浅谈物业管理风险及防范 物业管理服务从整个行业来看,所涉及的空间和时间范围是非常广泛而深远的,同时与众多的业主和非业主使用人的生活息息相关,上述特点决定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在和无处不在。物业管理服务行业又是相对利润低的行业,风险的承担可能导致企业正常生产经营活 动无法进行,所以风 险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等大事。 一、风险的来源物业管理服务的风险是因物业管理企业的义务产生的,根据《物业管理条例》第36条“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应法律责任。”的规定,由于义务人未能全面履行法定和约定的义务,给权利人造成直接和间接经济损失和人身损害的,即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责任。 二、风险的种类风险的类型可以依据管理服务的具体内容而确定。具体来说分为:治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险。当然这并不能涵盖全部的风险,但基本包括了主要的方面。 1、治安风险是指由于外界第三人的过错和违法行为,给物管服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害和财产损失导致的物业管理服务风险,当前随着市场经济的发展,我国人口流动频繁,社会阶层收入差距增大,由此产生的治安问题如入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等相继发生在各小区,给物业管理服务工作带来极大的压力和风险。 2、车辆管理中车辆的损坏灭失风险指在物业小区内的停车场经营车辆停放服务过程中,车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏的风险。车辆停放服务通常由物业管理企业接受开发商或小区业主委员会的委托进行停车场的经营管理,并收取车辆停放服务费。车辆停放期间车辆外表可能被儿童包括其他第三人用器具划伤,也可能会被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏,也有可能在停放期间被盗窃或抢劫。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理企业面临赔付金额较大的风险。 3、消防事故和隐患风险由于消防设施直接影响到广大业主生命财产安全,消防设施的日常维护和养护直接关系到火灾发生时,消防部门处理事故效果。消防设施的维护保养不善、无消防

物业管理中的风险分析

物业管理中的风险分析作者:佚名文章来源:本站原创点击数:448更新时间:2006-8-30 一、风险分析 ??? 决策:可把握的风险 ??? 在物业管理企业中,决策风险主要有二,一是企业高层管理人员的决策风险,另一项是普通操作层的决策风险。 ??? 就企业高层领导而言,因决策失误而企业带来的风险是非常显着,有时是非常致命的,尤其在一些十分重大的决策上面,企业最高层领导所作出的每一项决定都会左右了整个企业的命运,一旦决策失误,因此而带来的风险也必将对企业产生重要的影响。 ??? 比如企业的扩张行为,作为一个微利行业,物业管理企业通过规模化、集约化的方式来降低企业管理成本,增加抵御市场竞争的能力,有时是企业的必然的选择。然而在选择扩张的方式、时间、地点等方面,企业最高决策层所作出的决策是极为艰难的,甚至会成为企业的生死抉择。深圳物业管理企业在内地物管市场无可奈何的退潮已给我们提供了一个很经典的例子,分析其原因,深圳物业管理企业近年在内地市场的败走麦城虽然因素诸多,但企业高层领导在决策上的盲目冒进也是极为重要因素。 ??? 关于操作层的决策风险容易被忽略,但其对企业的影响是不容小视的,这一点在技术人员上表现尤为突出。由于专业性较强的缘故,企业的高层

领导及太多数员工对技术方面,如工程建设、机电维修等,并不十分熟悉,或者知之甚少。因而,在企业内部中,涉及到工程、机电方面,技术人员拥有绝对的话语权,因而,其作出的决策也必然会对此类项目的成败产生决定性影响,尤其是一些大型的项目,如大型的工程建设、技术改造,大的机电维修项目等等,一旦决策失误,便对企业造成经济上的极大损失,也同时给企业带来极大的风险。 ??? 因决策所带来的风险太都是可避免的,关键在于决策人在决策前对决策的事项熟悉、了解和把握的程度,准备越充分,其决策成功机会也就越大,其风险也便最小。 ??? 服务:不确定的风险 讨论物业管理服务中所存在的风险其实是一个很宽泛的话题,因为从某种程度而言,由于从业人员素质、工作环境等诸多因素的影响,管理服务中的风险其实是无处不在,无时不要面临的,笔者在这里也仅就一些典型的事例作一剖析。 ??? 在服务中,一个比较典型的方面是停车场的管理。当前行业内外对机动车停放管理及相关的法律责任的争论从未停止,对其责任的界定也是各执一词,深圳市近来出台了《深圳经济特区机动车停放管理条例》的草案,其中便明文规定营业性停车场因保管不善造成停放车辆丢失或损毁的,应当依法承担相应的法律责任。此草案一出,立刻引起物业管理公司强烈反应,因物业管理行业本身是一个微利行业,多数物业管理公司的经济实力

浅析物业管理服务中的法律风险及防范概要

浅析物业管理服务中的法律风险及防范 【摘要】随着物业管理服务市场化、规范化程度的提高,法制化进程的加快以及客户维权意识的日益增强,物业管理服务从最初的无风险期已步入了高风险期,本文从物业管理服务行业现状及特点着手,运用法律视觉,简要分析了物业管理服务中的主要风险及防范措施,对于物业管理服务企业来说,具有一定的借鉴意义。【关键词】物业管理;服务;法律风险;防范 随着物业管理服务市场化、规范化程度的提高,法制化进程的加快以及客户维权意识的日益增强,物业管理服务从最初的无风险期已步入了高风险期,长庆油田矿区服务系统物业服务业务同样也面临着极大的风险与挑战。目前国内物业管理服务市场经济秩序已初步建立,但配套的政策法规尚不能有效保护行业的健康发展,再加上物业服务企业自我保护意识淡薄,导致物业管理服务经营风险增大。而物业管理服务行业利润相对较低,风险的承担可能使一个物业服务企业无法进行正常运营。这些因素都不利于物业服务企业发展壮大,不利于整个行业的不断向前发展,这就使得如何规避物业服务经营风险,提高市场运作能力,成为当前物业管理服务行业目前的当务之急。 一、物业管理服务中的主要法律风险 物业管理服务涉及小区住户和居民生活的方方面面,有事就找物业管理服务企业,解决不了或解决得不满意,就抱怨物业单位不好, 有时甚至开口就以不交物业服务费相威胁。不出事故则罢,出了事故就向物业单位索赔,这是物业单位所面临的严峻问题,也就是物业管理服务风险。我们要防范各种物业服务风险,就先得从分析这些风险来自哪些方面,有何种防范措施来规避物业管理服务风险。从长庆油田矿区服务系统的实际来看,物业管理服务风险主要包括:治安风险、车辆损坏及丢失风险、消防事故及隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险等。 二、物业管理服务中主要法律风险的防范措施

物业管理经营七个风险点及防范对策教学内容

物业管理经营七个风险点及防范对策 物业管理的经营风险来源于诸多方面。调查问卷显示,风险主要集中表现为招投标风险、接管风险、装修期风险、日常管理期风险、合同续约风险和顾问项目拓展风险。 一、招投标风险管理 1、风险分析 物业管理公司普遍认为,在招投标中,风险主要为报价背离成本和困难准备不足。对在新建物业委托中价位过低的原因调查中,有47%的物业管理公司认为是市场竞争过于激烈或不规范和过分追求市场占有率的结果,26%的物业管理公司认为受到当地政府指导价的影响。分析其深层次的原因,客观上有物业管理公司的投标准备周期短,运营环境熟悉不够,主观上为物业管理公司自身有贪多心理,对预期判断过分乐观。由于对所接管物业的区域和服务的特殊性没有深入地研究、分析,往往按自己的固有模式进行测算,与实际存在很大的偏差;在对老(旧)物业项目投标前,物业管理公司没有认真了解业主的服务需求和期望,制定适宜的服务方案,没有分析前一任物业管理公司退出的真实原因,在实施

时很容易重蹈覆辙。2、防范对策投标新建物业时,物业管理公司要充分准备,准确进行财务预算,不要过度竞争,造成日后的被动,不盲目追求高市场占有率,要步步为营,保证运营好每个项目,在当地政府指导价的指导下,合理报价;在投标老物业项目前,要与原来的业主委员会、业主进行有效沟通,了解他们真实的需求,明确任务,认真核算成本和收益,不要承诺自己做不到的服务,要量力而行、合理报价。 二、新建物业项目接管期存在的风险管理1、风险分析在接管新建物业项目过程中,由于多种原因:如和开发商的父子或其他渊源关系,或者没有充分意识到交接的重要性,使交接工作不细致,为后续的物业管理服务埋下隐患。在我们的调查中,这个阶段主要有以下几大风险:A、新建物业存在设计隐患风险:有56%的接管项目存在车位使用问题,50%以上的接管项目存在装修障碍。有37%的物业管理公司的风险是由周边服务设施不配套引起的。B、与开发建设单位交接风险:在和开发商配合中,有55%的物业管理公司的主要风险是资料交接不完整;有48%的物业管理公司在和开发建设单位交接房屋时,未认真检查质量问题;有39%的物业管理公司未将检查到的质量问题详细罗列,并要求开发单位相关负责人在清单上签字;有26%的物业管理公司则未向开发建设单位索取本小区相关建材配件的供应商名单和详细情况。C、签订《前期物业管理服务合同》时的风险:有40%

物业管理风险防控分类

物业管理风险防控分类 Company Document number:WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

物业管理风险防控分类物业管理风险较多。为了便于研究和制定不同的对策,将物业管理风险进行了分类。 1.按风险产生的原因划分,物业管理风险可分为自然风险、社会风险 (1)自然风险 所谓自然风险系指由于物理和实质危险因素所导致财产毁损的风险,例如水灾、火灾、地震等。自然风险是不以物业管理企业的意志为转移的,是处在自然状况和客观条件下的风险。 (2)社会风险 社会风险系指由于个人行为的反常或不可预料的集体行动所造成的风险。例如盗窃、抢劫、等。社会风险的发生将给物业管理企业服务范围内的业主或住户(使用人)造成人身损害、财产损失。这类风险造成的影响面极大,也是物业管理企业最为关注的。 2.按照风险的变化程度来划分,物业管理风险可以分为静态风险、动态风险 (1)静态风险 静态风险系指由于自然力量的不规则变动或由于个人错误所导致的风险。这种风险将使物业管理企业在管理服务过程中遭遇危险事故(地震、火灾、车祸等)发生的结果,它只有损失的机会而无获利的机会,通常会使物业管理企业遭受财产、人身及责任上的损失,有的称之纯粹风险。静态风险一般有:企业财产损失风险、员工伤亡损失风险、法律责任或契约行为损失风险、员工犯罪损失风险、企业间接损失风险。 (2)动态风险 动态风险系指由于经济、社会、政治等环境以及人类的技术、组织等变动而产生的风险。例如:物业管理企业服务流程再造,国家颁布的服务质量标准和收费指导价,以及国家机关法律的颁布等。这种

风险将使物业管理在管理服务过程中遭遇事故发生的结果,除了使企业有损失的机会,同时也存在获利的机会。所以动态风险属于投机风险。物业管理企业动态风险一般有:管理服务风险、财务收支风险、服务创新风险、政治法律风险等。 3.按照风险形成的时间划分,物业管理风险可分为早期介入风险、前期管理风险、日常管理风险 (1)早期介入风险 早期介入风险系指物业管理企业充当房地产前期可行性研究或规划设计、施工等阶段的顾问工作所承担的风险。早期介入风险主要包括介入的风险、项目接管的不确定带来的风险、专业咨询的风险等。 (2)前期物业管理风险 前期物业管理风险系指自房屋出售之日起至业主大会的召开、业主委员会成立并与物业管理企业重新签订物业管理服务委托合同这段时间内,物业管理企业所承担的风险。前期物业管理风险主要包括:物业管理服务合同订立、执行的风险,承接查验阶段风险,与房地产开发企业配合销售、各种配套设施设备完善工作中所遇到的风险等。 (3)日常物业管理风险 日常物业管理风险系指物业管理企业与业主大会和业主委员会签订了物业管理服务合同之后所开展的正常服务过程中所承担的风险。日常物业管理风险主要包括:业主(物业使用人)违规装饰装修带来的风险、物业管理服务费收缴风险、各类物业及配套使用中带来的风险、管理项目外包存在的风险以及法律概念不清导致的风险等。 4.按损失的形态不同而划分,物业管理风险可分为财产风险、人身风险、责任风险 (1)财产风险 财产风险系指财产发生毁损、灭失和贬值的风险,如房屋有遭受火灾、地震等损失之风险。 (2)人身风险

《物业企业法律风险与防范》

物业企业法律风险与防范 课程背景: 2021年,随着《民法典》的颁布实施,业主法律意识的提高,加之新冠肺炎疫情的影响,物业服务企业如何在这严峻的条件下做到健康发展,是摆在我们物业人面前的一道课题。 本课在全面介绍物业企业相关法律规范的基础上,通过生动鲜活的案例,重点讲解民法典颁布后给我们物业企业带来了哪些变化。同时,针对物业企业存在的法律痛点,进行了详细的阐释和分析,并给出了行之有效的防范建议和措施。 课程收益: ●精准理解物业企业相关法律的立法本意 ●深入强化物业企业依法管理意识 ●侧重实务培养物业企业的法律思维 ●规范系统地防范和化解物业企业的法律风险 课程时间:2天,6小时/天 课程对象:企业管理人员、合规及风控人员 课程方式:案例分析+法律条理讲解+结论 课程大纲 第一讲:物业服务费的法律保障 一、物业服务费问题 1. 民法典对物业费的规定 2. 拒交物业服务费情形列举和法律分析 1)以服务瑕疵为由 2)以服务收费不合理为由 3)以买房未入住为由 4)以房屋质量问题为由 5)业主和租住人发生争议为由 6)以未签订物业服务合同为由

7)以全部或者部分物业费超过诉讼时效为由 8)造成业主人身、财产损失为由 9)业主能否以楼上漏水为由 10)一楼住户没使用过电梯为由 11)以物业服务合同期限已届满为由 二、催收物业费应当注意的问题 1. 证据留痕 2. 物业公司是否可以用停水停电的方法催收物业费 3. 物业公司收取违约金问题 第二讲:详说民法典关于物业的新规 一、公共收益问题 《民法典》规定 1. 公共区域 1)利用道路或共有空间增设的停车位 2)附着于共有基础设施之上的各类广告 3)出租共有空间 二、如何扣除必要成本 三、如何分配共有部分收益 1. 业主大会讨论决定收益的使用 2. 不再优先用于补充专项维修资金 3. 一般抵扣物业费、兑换成购物卡或直接分现金 案例分析:创业城物业因广告收益分配不合理走人案风险提示:民法典出台,强调乙方意识 四、停车位问题——车位三种形式 民法典规定 1. 产权车位 2. 共有车位 3. 人防车位 案例分析:820个车位确权案

物业管理常见的风险与防范

物业管理常见的“风险与防范” 资讯分享 2020年4月10日,国家发改委发布《关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费进一步提升服务质量的意见(征求意见稿)》(以下简称“《意见》”)公开征求意见的公告。《意见》指出要清理规范城镇供水供电供气供暖等行业收费,到2025年,供水供电供气供暖行业不合理收费全部取消,科学、规范、透明的价格形成机制基本建立,政府补贴机制进一步健全。规范经营者价格收费行为。配套设施运行维护费用和物业公共部位、共用设施设备的运行维护费用等,应通过物业费或租金解决,不得以任何名义在水电暖费用中加价。 当疫情突如其来,社区成为防控的重要阵地,物业人第一时间走出家门加入到这场“不计报酬、无畏生死”的应急战、冲锋战、防控战,将与每一位普通人息息相关的最后一道防线死死守住。向物业人致敬!同时物业服务企业作为社会治理大体系中的微基础,因其服务业务对接端口繁杂,涉及多重法律关系,风险管理涵盖了物业服务全过程,与业主的安居幸福生活息息相关。随着当前国家物业管理法规逐渐完善,物业服务行业特有的准公共性服务属性,却使得其在日常服务过程中风险无处不在,物业服务企业只有准确把握物业管理活动中存在的各种风险隐患,并认真思考解决这些风险问题的正确处理办法,做好风险防范应对措施,以及当风险不幸演变成为现实后的应急预案,才能使物业企业获得平稳健康的发展。物业管理中常见的风险包

括:治安风险、车辆管理风险、消防责任风险、设备管理风险、公共区域责任风险、雇主责任风险、服务合同风险、物业收费风险、建筑物业责任风险、自然灾害风险、公共环境卫生风险、事件危机、企业决策风险、服务产品不准确等。1、治安风险该风险主要指在物业服务区域内,因第三人的行为造成业主或物业使用人的人身、财产损失时,业主多要求物业公司对此承担责任。物业服务企业是否应对此承担责任取决于其是否完全履行了法定或合同约定的安保义务。若物业服务企业完全依据法律规定或合同约定,保证监控设备的良好运行、保安按时巡逻、外来人员严格登记等物业管理工作,则物业公司无需承担责任。原因在于此类事故具有突发性甚至是违法犯罪,物业服务企业事实上不可能具备完全避免上述事情发生的能力,故在其履行完毕相应法定或约定的安保义务后,即无需承担责任。同时,物业服务企业的安保义务也不应被无限放大。因此,物业合同中应明确物业服务企业有哪些安保职责,具体提供哪些安保服务,约定的服务水平不应超过物业服务企业的服务能力。同时,物业服务企业应严格按照合同约定提供服务,加强管理,遇见突发事件,第一时间报案并及时协助公安机关工作。2、停车服务风险业主停放在收费停车场的车辆遭受被划等损失时通常会要求物业服务企业给予赔偿,甚至会因此拒绝缴纳物业费。对此,物业服务企业应确保停车场的规划和建设符合法律规定,有合法的经营手续,在签订停车场使用协议时应明确所收取的费用是否包括车辆看管费。若不包括,应对此明确说明。另外,可在停车场显著位置放置告示牌,明示停车服务内容。3、消防风险消防安全责任重大,关系到每个业主的生命安全。物业服务企业在接管物业时,即应确认该物业是否通过消防验收。如未通过,不应为业主办理入住手续。此外,物业服务企业除应保持消防通道畅通、消防设施运行良好外,在业主进行装修时,还应审查业主申请装修的项目是否影响结构安全,使用的材料是否符合消防要求,是否存在损坏公共消防设施和器械的行为,对损害行为应及时制止,必要时应报告消防主管部门处理。4、设备、设施风险物业服务企业对物业的共用部位、共用设施承担管理维护责任,那么,这些

物业管理中的风险分析

物业管理中的风险分析 Company Document number:WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

物业管理中的风险分析作者:佚名文章来源:本站原创点击数:448更新时间:2006-8-30 一、风险分析 ??? 决策:可把握的风险 ??? 在物业管理企业中,决策风险主要有二,一是企业高层管理人员的决策风险,另一项是普通操作层的决策风险。 ??? 就企业高层领导而言,因决策失误而企业带来的风险是非常显着,有时是非常致命的,尤其在一些十分重大的决策上面,企业最高层领导所作出的每一项决定都会左右了整个企业的命运,一旦决策失误,因此而带来的风险也必将对企业产生重要的影响。 ??? 比如企业的扩张行为,作为一个微利行业,物业管理企业通过规模化、集约化的方式来降低企业管理成本,增加抵御市场竞争的能力,有时是企业的必然的选择。然而在选择扩张的方式、时间、地点等方面,企业最高决策层所作出的决策是极为艰难的,甚至会成为企业的生死抉择。深圳物业管理企业在内地物管市场无可奈何的退潮已给我们提供了一个很经典的例子,分析其原因,深圳物业管理企业近年在内地市场的败走麦城虽然因素诸多,但企业高层领导在决策上的盲目冒进也是极为重要因素。 ??? 关于操作层的决策风险容易被忽略,但其对企业的影响是不容小视的,这一点在技术人员上表现尤为突出。由于专业性较强的缘故,企业的高层领导及太多数员工对技术方面,如工程建设、机电维修等,并不十分熟悉,或者知之甚少。因而,在企业内部中,涉及到工程、机电方面,技术人员拥有绝对的话语权,因而,其作出的决策也必然会对此类项目的成败产生决定性影响,尤其是一些大型的项目,如大型的工程建设、技术改造,大的机电维修项目等等,一旦决策失误,便对企业造成经济上的极大

物业法律风险防范(全面分析与总结)

一、物业公司面对的主要法律主体 1、业主(房屋所有权人等) 2、物业使用人(门面租赁户、住房租赁户、广告位租赁者、场地使用者等) 3、业主大会 4、业主委员会 5、社区、街道 6、城管、消防、公安、交警 7、物业政府主管部门 8、协作单位 9、员工 10、开发商 二、物业服务主要法律文件 1、物业(前期)服务合同,开发商管理合同 2、管理(临时)规约, 3、业主大会议事规则 4、业主大会决议 5、业主委员会决定 6、员工劳动合同 7、门面租赁合同 8、卫生外包合同

9、广告位租赁合同 三、主要物业服务纠纷类型 1、物业费纠纷(金额小、户数多、影响大) 2、管理责任纠纷 3、管理权纠纷 4、劳动争议纠纷 四、物业案例总结: 1、业主身份无法确认的法律风险 陈诉:某楼盘交付后长期大面积空置,物业公司一时却无法向法院起诉。 原因:由于业主身份资料和物业资料不全,无法明确被告、无法确定房屋面积。 对策:前期物业服务合同约定开发商必须提供业主身份证明、房屋买卖合同、房屋交接书、测绘报告、通讯地址联系电话;或接盘时要求上家提供。 2、水电公摊计算公式的法律风险 陈诉:某楼盘业主认为电梯公摊不合理拒绝缴纳公摊电费 原因:公摊计算公式未经确认,分摊电梯电费是业主义务,但如何分摊目前尚无合理规范。

对策:物业服务合同约定、业委会业主大会确定、前期物业在交房时确认。 3、未留下催交费用记录的法律风险 陈诉:某楼盘业主长期拖欠物业管理费用长达5年,物业公司起诉该业主,但是法院只支持了最后两年的物业管费。 原因:该业主主张超过诉讼时效,诉讼时效一般为两年,催缴可以中断,重新起算,但必须要催缴主张的证据。 对策:催费通知单要求有签收回执;催费函正规邮寄,保留盖邮戳的详情单;原则欠费超过两年的起诉。 4、业主在小区道路行走掉入下水井中骨折,起诉物业公司要求赔偿,后法院判决物业公司赔偿医疗费及误工费。 原因:小区道路下水井盖被盗,物业公司疏于管理,没有及时发现并做警示标志等。物业公司有安全保障义务,应承担管理人责任。 对策:加强小区公共设施设备管理,类似电梯事故、火灾、水灾事故的应急响应。 5、小区业主被偷偷潜入的犯罪分子强奸杀害,犯罪分子被判死刑,无力赔偿。女业主家属起诉物业公司赔偿,后法院判决物业公司赔偿20万元。 原因:小区围墙红外线监控失灵,保安缺岗。物业公司有安全保障义务,应承担管理人责任,对第三人侵权承担补充责任。 对策:加强小区公共设施设备管理和防控,安全巡逻,安全提示,做好安保岗位监管和巡查记录工作。

物业管理风险与防范

物业管理风险分析及防范 一、物业管理风险分析 物业管理的风险分很多种,从管理阶段来说分为前期介入接管风险和日常物业管理的风险,有效的降低前期介入接管的风险为是降低日常物业管理的风险,有效的降低日常物业管理的风险为了物业公司长期的稳定发展。前期是早期介入和前期物业管理,时限应该是开始建楼到业主装修完入住以后3个月左右,首先说早期介入,这个阶段涉及面广、时间长、技术性强、难度高,当物业公司不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参及时,难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题,会对日后的日常物业管理埋下隐患。再说前期物业管理,最主要的是合同风险和印象风险,物业管理合同和其他合同最大不同的地方就是“一次性”,为什么这么说,按现阶段的现状来讲合同一旦订立,修改的可能性不是很大,因为业主众多,修改的过程繁琐,即使修改成功对物业公司产生负面影响.印象风险就好比刚刚认识的两个人,第一印象都会对以后的交往产生重要作用,前期物业管理处于物业公司及业主相互了解阶段,也是各种矛盾交织的特殊时期,工程遗留的质量问题、设施设备调试、业主装修等等问题,都会影响业主正常生活,从而影响到日后的物业管理工作。由此可见,如不重视前期物业管理,将会已发管理风险。日常物业管理的风险是物业公司经营过程中的绊脚石,有效的降低日常物业管理的风险可以使物业公司长期的稳定发展.包括如下: 1、物业使用带来的风险:不仅会造成物业共用部位损坏、安全隐维修和维护成本,还会使物业公司在物业日常使用过程中,业主(或物业使用人)对物业使用出现不当行为和不当使用的情况,如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用设施设备和场地等,这些情况难以确定责任人的,即使确认了责任人物业公司一般也要承担一定的法律责任 2、法律概念不清导致的风险:如公共安全、人身财产的保险和财产保管方面,业主往往对物业管理安全防范主体的责任认识不清,误将本应由公安机关或业主自身承担的安全防范责任强加给物业公司,导致物业公司及业主纠纷增加,物业公司为此投入大量的人力、财力和物力造成不必要的消耗,承担额外责任. 3、各项费用的收缴风险:业主由于各种原因缓交、少交或拒交管理费,是物业服务活动中比较突出的问题。由于物业公司普遍缺乏有效的追缴手段,收费风险是物业日常管理服务常见的风险之一,不单是物业费、供暖费,代收代缴的费用缴纳不及时势必导致物业公司蒙受经济损失,承担其不应有的风险。 4、管理员工服务存在的风险:物业管理服务需要员工来实施,在对员工的选择及实施管理的诸多环节中,物业公司虽然可采取多种手段加以控制,但员工的工作如及物业公司不一致,虽然物业公司可通过要求整改予以解决,但其后果往往是对物业公司不利,物业公司也将承担员工不当行为的责任。 5、公共媒体在宣传报道中的舆论风险:在物业管理活动中,由于物业管理服务不到位、矛盾化解不及时、投诉处理不当和及各方沟通不及时等,均有可

物业管理风险评估及防范

潜在失效模式及后果分析(FMEA) 一种物业管理风险评估及防范的简单有效方法 (简介) 目前,物业管理行业迎来了它的黄金期,同时也到了高风险期,物管业已从最初的无风险期步入高风险期。仅以深圳为例,深圳每年丢车1700辆,价值10亿元,损失多由物业公司承担。 物管的风险有项目风险、经营风险、事务性风险及紧急事件处理等几个方面,其风险具有公开性、广泛性、随意性及不可预见性为主要特点,物业管理企业对业主提供的服务产品,如何进行风险运作评估和防范,当对新的服务产品推出和提供现有服务产品时,如何制定宁防一万,不出万一的预防措施,而不是出现了问题,在去亡羊补牢。这正是:潜在失效模式及后果分析(英文Potential Failure Mode and Effects Analysis缩写FMEA)所研究的问题。 一、F MEA起源和发展 世界上首先采用FMEA这种概念和方法的是在20世纪60年代中期的航天工业,进入20世纪70年代,美国的海军和国防部相继应用和推广这项技术,并制定了相关的标准。20世纪70年代后期应用在美国汽车工业,1995年引进中国汽车行业。FMEA还广泛应用于其他行业,如粮食、卫生、运输、燃气等,2004年引进并应用于物业管理行业。 二、服务产品FMEA的概念、目的 什么是FMEA,FMEA是在服务产品设计阶段,对构成服务产品的子系统、每个环节,逐一进行分析,找出所有潜在的失效模式,并分析其可能的后果,从而预先采取必要的措施,以提高服务产品的质量和可靠性的一种系统化的活动。 FMEA是一组系统化的工作,其目的是:发现、评价服务产品设计中潜在的失效与可能的后果,找出能够避免或减少这些潜在失效发生的措施,将上述过程文件化。具体作用如下: 1.提高服务的质量、服务的可靠性和安全性; 2.针对失效可能产生的各个方面评价服务的设计; 3.持续地减少失效的频度或持续地减少失效的后果; 4.防止现有的、潜在的服务失效到达顾客处; 5.失效的风险顺序量化以引导采取措施; 1

最新物业管理中的风险分析资料

物业管理中的风险分析 作者:佚名文章来源:本站原创点击数:448 更新时间:2006-8-30 一、风险分析 决策:可把握的风险 在物业管理企业中,决策风险主要有二,一是企业高层管理人员的决策风险,另一项是普通操作层的决策风险。 就企业高层领导而言,因决策失误而企业带来的风险是非常显著,有时是非常致命的,尤其在一些十分重大的决策上面,企业最高层领导所作出的每一项决定都会左右了整个企业的命运,一旦决策失误,因此而带来的风险也必将对企业产生重要的影响。 比如企业的扩张行为,作为一个微利行业,物业管理企业通过规模化、集约化的方式来降低企业管理成本,增加抵御市场竞争的能力,有时是企业的必然的选择。然而在选择扩张的方式、时间、地点等方面,企业最高决策层所作出的决策是极为艰难的,甚至会成为企业的生死抉择。深圳物业管理企业在内地物管市场无可奈何的

退潮已给我们提供了一个很经典的例子,分析其原因,深圳物业管理企业近年在内地市场的败走麦城虽然因素诸多,但企业高层领导在决策上的盲目冒进也是极为重要因素。 关于操作层的决策风险容易被忽略,但其对企业的影响是不容小视的,这一点在技术人员上表现尤为突出。由于专业性较强的缘故,企业的高层领导及太多数员工对技术方面,如工程建设、机电维修等,并不十分熟悉,或者知之甚少。因而,在企业内部中,涉及到工程、机电方面,技术人员拥有绝对的话语权,因而,其作出的决策也必然会对此类项目的成败产生决定性影响,尤其是一些大型的项目,如大型的工程建设、技术改造,大的机电维修项目等等,一旦决策失误,便对企业造成经济上的极大损失,也同时给企业带来极大的风险。 因决策所带来的风险太都是可避免的,关键在于决策人在决策前对决策的事项熟悉、了解和把握的程度,准备越充分,其决策成功机会也就越大,其风险也便最小。 服务:不确定的风险 讨论物业管理服务中所存在的风险其实是一个很宽泛的话题,因为从某种程度而言,由于从业人员素质、工作环境等诸多因素的影响,管理服务中的风险其实是无处不在,无时不要面临的,笔者在这里也仅就一些典型的事例作一剖析。

物业管理风险十大典型案例

物业管理风险十大典型案例 案例一、“广告牌”的特殊侵权问题 (2) 案例二、物业管理公众责任险案例 (4) 案例三、小区内交通安全案例 (6) 案例四、小孩小区爆炸死亡物业公司判赔近7万 (8) 案例五游泳池安全管理(体育健身设施责任) (10) 案例六小区化粪池炸伤人案 (12) 案例七5 岁独生子女命丧小区窨井案 (14) 案例八都是“李子”惹的祸(高空抛物责任) (15) 案例九、车场大树砸坏小轿车 (17) 案例十、楼梯积水湿滑住户摔成骨折物管赔偿2万多 (19)

案例一、“广告牌”的特殊侵权问题 某管理处在大厦入口外墙安装了一块广告宣传栏,宣传栏宽1米,长1.5米,重约8公斤。某天,气象台预报有台风,该市为台风预计登陆点,风力可能会超过10级,最高达12级左右。该天中午,台风登陆将宣传栏刮起,砸毁20米开外的奔驰车玻璃和窗户,经修理花费将近2万元,要求物业公司赔偿……… 经查,该宣传栏系事发3年前安装,原固定宣传栏的4个螺丝,其中两个已经锈蚀、滑牙,经台风长时间吹刮断裂,酿成大祸。 分析: 1、“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案例中,台风信息已经提前准确预告,物业公司作为专业公司应该预见到台风登陆所造成的影响,提前做好防灾工作,宣传栏被刮起的情况完全可以避免,所以此案例中“不可抗力”并不能成为物业公司免责的理由。 2、对于建筑物等致人损害,作为特殊侵权行为,国家相关法律通过专门条款予以了明确。《中华人民共和国民法通则》第126条规定:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。”也就是说,其所有人或者管理人除能证明自己没有过错的以外,均应依法承担民事责任。此案例中,物业公司作为广告宣传栏的所有者,对宣传栏疏于检查,致使原固定宣传栏的4个螺丝,其中两个已经锈蚀、滑牙;并且在已经知道台风将至时未做任何检查和预防措施,所以应该承担责任。 3 、此案例也提示我们:在物业管理日常工作中,应该忠于职守,做好设施设备巡查维修保养等常规工作,保证设施设备处于正常工作

3-物业管理风险防范与紧急事件

物业管理风险防范与紧急事件 大家好,我是桑德物业管理部品质主管董兵兵。很高兴能在这里一起跟大家分享和学习《物业管理风险防范与紧急事件》这一课。希望大家通过学习,能够了解:物业管理风险的特点,紧急事件的类型。 掌握:物业管理风险防范与处理紧急事件的相关法规;物业管理风险的内容,典型紧急事件的处理。 熟悉:物业管理风险防范的措施,处理紧急事件的要求,处理紧急事件的过程。 物业服务企业在服务过程中,业务繁杂,涉及多重法律关系、风险管理涵盖物业服务全过程。其风险特点是:物业责任界定较难,风险事故类型多样,物业管理区域内,一旦出现事故发生人身、财产损失,物业服务企业往住脱不了干系。企业抗风险的能力依仗于公司的前瞻性,各项制度的严密性和各种抗风险的预防措施。 物业管理涉及关系复杂,风险无时无处不在。物业管理风险如果不加以妥善合理防范,在一定条件下就有可能演化为突发的、影响比较大的紧急事件。加之从业人员人也存在“三低一高”的现象:从业门槛低、人员素质低、工资待遇低、流失率高。因此,物业管理风险的合理防范和紧急事件的有效处置,是物业管理企业普遍面临且无法回避的问题。 第一节物业管理风险的内容及防范管理 一、风险与物业管理风险的概念 风险是指因未来的不确定性所带来的可能损失,是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性。物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中,由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。 物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险,其中,日常管理风险按行为主体分类,可包括业主(或物业使用人)在使用物业和接受物业服务过程中的风险、物业管理项目外包服务过程中的风险、市政公用事业单位服务过程中的风险、物业管理员工服务过程中的风险和公共媒体宣传报道中的舆论风险等。 二、物业管理风险的内容(掌握) (一)早期介入的风险 早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。 1.项目接管的不确定性带来的风险

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