2017年云南省房地产估价师《理论与方法》：房地产价格与一般物品价格的异同考试题
2017年云南省房地产估价师《理论与方法》：房地产价格与一般物品
价格的异同考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是__。
A．国务院人事主管部门
B．国务院建设主管部门
C．省级人事主管部门
D．省级房地产主管部门
2、某市去年住宅的实际销售量为500万，预测销售量为450万，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万。(2005年试题)
A：450
B：475
C：490
D：500
E：借款合同
3、在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为3000元/m2，旁街路线价为2000元/m2。其临正街深度为22.86%(即75英尺)，临旁街深度为15.24%(即50英尺)。根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10%，那么该宗地的总价为__万元。矩形土地平均深度价格修正率表
A．临街深度/英尺
B．25
C．50
D．75
E．100
F．125
F．150
F．175
F．200
F．平均深度价格修正率（%）
F．160
F．140
F．120
F．100
F．87.2
F．78.0
F．70.8
F．65.0
4、《城市房屋拆迁管理条例》规定，作价补偿的金额以被拆除房屋的__为依据，
按被拆除房屋的原建筑面积计算。
A．重置价格结合成新
B．重置价格
C．市场价格结合成新
D．市场评估价格
5、张某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，张某所预购商品房产权登记建筑面积为106。其面积误差比为。
A：1％
B：3％
C：6％
D：9％
E：执行层的组织协调
6、房地产开发企业税后利润应首先用于。
A：弥补企业以前年度的亏损
B：提取法定盈余公积金
C：提取公益金
D：向投资者分红
E：借款合同
7、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。
A：大于
B：大于或等于
C：小于
D：小于或等于
E：工业用地的监测点评估价格
8、《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属__所有。
A．国家
B．所在的村民小组
C．农民个人
D．农民集体
9、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为__元/m2。
A．1000
B．1100
C．1200
D．1300
10、某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8%，利息率为7%，则该房地产现值为（）万元。
A．351.30
B．280.19
C．270.78
D．277.55
11、跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是。(2009年试题)
A：砖混结构
B：钢筋混凝土结构
C：砌体结构
D：钢结构
E：执行层的组织协调
12、下列关于耕地占用税的计征方法的说法中，正确的是__。
A．耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳B．实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由土地管理部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税
C．经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%
D．对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额3倍以下的耕地占用税
13、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满年的，不予注册。
A：1
B：3
C：5
D：7
E：执行层的组织协调
14、设计变更发生以后，承包人在确定变更后日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。
A：14
B：15
C：20
D：28
E：执行层的组织协调
15、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。
A．无限责任公司
B．股份有限公司
C．有限责任公司
D．两合公司
16、长期贷款展期期限累计不得超过年。
A：1
B：3
C：5
D：8
E：执行层的组织协调
17、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格调查结果见下表。则该数据的中位数和众数分别是（）。
A．2460和1980
B．2460和5880
C．2746.67和1980
D．2746.67和5880
18、电磁波对人体的危害程度从大到小排序正确的是。(2008年试题)
A：超短波超短波>短波>中波>长波
D：超短波>短波>微波>中波>长波
E：执行层的组织协调
19、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.28，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价__万元。
A．78
B．882
C．1210
D．1272
20、下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述错误的是。
A：一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师
B：二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师
C：三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师
D：暂定期的三级资质要有2名以上专职注册房地产估价师
E：执行层的组织协调
21、在强制拍卖中，拍卖的主体是。
A：人民法院和拍卖公司
B：竞买人和买受人
C：人民法院和拍卖标的所有权人
D：拍卖公司和拍卖标的所有权人
E：执行层的组织协调
22、不是房地产贷款担保形式的是（）。
A．保证
B．抵押
C．质押
D．提存
23、投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。
A．提高投资收益
B．降低系统风险
C．降低个别风险
D．使投资毫无风险
24、增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有。(2008年试题)
A：非竞争性
B：非排他性
C：竞争性
D：排他性
E：执行层的组织协调
25、实行住房分配货币化后，公务员住房补贴的具体办法由__批准。
A．市(县)人民政府
B．省、自治区、直辖市人民政府
C．上级财政部门
D．上级房改部门
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列关于投资基金证券与股票、债券发行主体及体现权利关系的表述正确的是．
A：股票是股份有限公司发行的，是一种股权关系
B：债券体现的是债权债务关系
C：投资基金证券是由基金发起人发行的
D：投资基金证券持有人与发起人之间是信托契约关系
E：投资基金证券发起人与管理人、托管人之间则完全是一种信托契约关系
2、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为6%，试求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格__。
A．3252元/m2
B．3435元/m2
C．3565元/m2
D．3343元/m2
3、间接融资的局限性主要表现在__。
A．隔断了资金供求双方的直接联系
B．在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注
C．减少了对筹资者使用资金的压力和约束
D．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多
E．融资风险大
4、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁的实施方式主要包括。
A：自行拆迁
B：委托拆迁
C：政府拆迁
D：单位拆迁
E：社会拆迁
5、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括（）。
A．消费者调查
B．促销策略调查
C．分销渠道调查
D．技术发展调查
E．竞争情况调查
6、房地产金融的特点包括。(2007年试题)
A：集中性
B：风险性
C：流通性强
D：资金增值性
E：资金周转期长
7、A市2009年房地产开发总量为100万，而其住宅开发总量为80万，则其中该数字“80万÷100万×100％”的计算结果为指标。
A：比例相对指标
B：结构相对指标
C：比较相对指标
D：强度相对指标
E：执行层的组织协调
8、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是__。A．单项工程
B．单位工程
C．分部工程
D．分项工程
9、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是．(2009年试题)
A：置业投资
B：设备租赁
C：售后回租
D：权益融资
E：借款合同
10、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为__%。
A．6
B．6.9
C．8.8
D．9
11、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常要考虑的因素有__。A．可能面积的组合
B．寻租者经营业务的性质
C．寻租者将来扩展办公室面积的计划
D．每平方米的租金
E．室内的装修
12、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于__。A．土地费用
B．前期工程费
C．房屋开发费
D．管理费用
13、建筑物净收益=__×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。A．建筑物重置价
B．建筑物现值
C．土地价格
D．房地产价格
14、影响房地产价格的社会因素，主要有__。
A．政治安定状况
B．社会治安状况
C．房地产投资
D．房地产投机
E．城市化
15、影响房地产价格的区位因素有__等。
A．建筑规模
B．临路状况
C．楼层
D．建筑容积率
E．繁华程度
16、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为 5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。
A．甲土地
B．乙土地
C．丙土地
D．甲、乙、丙三宗土地任选其一
17、是指用点、线等符号计算总体和各组单位数的方法。
A：划记法
B：曲线法
C：折叠法
D：逻辑审查
E：点划法
18、王先生预购了一套经济适用住房，售价为1500元／；交房比原定时间延期8个月，此时邻近地块新开盘的经济适用住房项目的售价为1800元／，如原合同对延期交付无相关约定，则交房时应按结算房款。(2006年房地产经纪人试题) A：1500元／
B：1650元／
C：1800元／
D：主管部门主持抽签决定的价格
E：执行层的组织协调
19、下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是__。
A．三通一平费用
B．工程造价咨询费
C．可行性研究费用
D．水文地质勘探费
20、我国住房公积金制度实行的利率政策是__。
A．低存低贷
B．低存高贷
C．高存低贷
D．高存高贷
21、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为__万元。A．6.19
B．6.42
C．7.20
D．9.58
22、拍卖的基本原则包括。
A：公开原则
B：公平原则
C：公正原则
D：诚实信用原则
E：保留价原则
23、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。
A．未来净收益的大小
B．获得净收益的可靠性
C．获得净收益期限的长短
D．获得净收益预期
E．估价对象的现值
24、《物业服务企业资质管理办法》规定，负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理的部门为。
A：国务院建设主管部门
B：省人民政府建设主管部门
C：自治区人民政府建设主管部门
D：直辖市人民政府房地产主管部门
E：设区的市的人民政府房地产主管部门
25、按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有．(2009年试题)
A：权益型
B：抵押型
C：伞型合伙
D：多重合伙
E：混合型
房地产估价师考试相关知识笔记整理
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
2017年房地产估价师《制度与政策》真题及答案
2017年房地产估价师《制度与政策》真题及答案 一、单项选择题 1、廉租住房单套建筑面积应当在（）㎡以内。 A、30 B、50 C、60 D、90 [答案]B 2、单位和个人缴存住房公积金的缴存比例，原则上均不高于职工上一年度月平均工资的（）。 A、5% B、8% C、10% D、12% [答案]D 3、根据《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。 A、无偿收回 B、给予补偿收回 C、自动续期 D、届满前一年申请续期 [答案]C
22281 5709 圉W28532 6F74 潴25768 64A8 撨20494 500E 倎p X 4、某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报()批准。 A、国务院 B、省人民政府 C、县人民政府 D、国土资源部 [答案]A 5、房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成成员的() A、二分之一 B、三分之一 C、三分之二 D、四分之一 [答案]A 6、在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为() A、蓝色 B、黄色 C、红色
D、紫色 [答案]D 39609 9AB9 骹 J29871 74AF 璯37823 93BF 鎿!|K 7、根据《房屋建筑工程质量保修方法》，屋面防水工程的最低保修期限是() A、1 B、2 C、3 D、5 [答案]D 8、房屋建筑工程保修期从()之日起计算。 A、工程竣工验收合格 B、工程交付使用 C、物业管理企业进驻 D、内部装修完成 [答案]A 9、2016年甲公司开发建设某保障性住房项目，总投资为5000万元，其投资项目资本金应不低于()万元。 A、1000 B、1250 C、1500
2021年房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题1
2021年房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题1 一、单项选择题 1．《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从( C )开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2．下列用地中，不宜划拨供给的是( C )。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3．土地使用权出让合同由( D )与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4．土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前( D )申请续期。 A．15 日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5．拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是( C )。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换
6．拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为( B )。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿 7．某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8．转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( A )日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9．《中华人民共和国城市规划ā啡范ǖ某鞘泄婊侵? D )因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城市市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10．某县是历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报( D )审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期( C )。 A．以一次为限，不超过三个月
2014年房地产估价师考试之案例与分析试题与答案
2014年房地产估价师考试之案例与分析试题与答案 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循
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房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%
C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
[工程类试卷]2014年房地产估价师(房地产基本制度与政策)真题试卷及答案与解析
2014年房地产估价师（房地产基本制度与政策）真题试卷及答案与解 析 一、单项选择题 每题的备选答案中只有1个最符合题意。 1 下列房地产估价相关规定中，属于部门规章的是( )。 （A）《房地产估价规范》 （B）《房地产估价机构管理办法》 （C）《国有土地上房屋征收评估办法》 （D）《房地产估价师执业资格考试实施办法》 2 下列建设项目中，国有建设用地使用权法定出让最高年限为50年的是( )。（A）住宅 （B）娱乐场 （C）宾馆 （D）体育馆 3 下列建设项目中，应通过出让方式取得国有建设用地使用权的是( )。 （A）部队营房 （B）国有企业办公楼 （C）国家投资的核电站 （D）科技博物馆扩建 4 国有土地上房屋征收的主体是( )。
（A）市、县级人民政府 （B）市、县级房屋征收部门 （C）房屋征收实施单位 （D）市、县级房地产行政主管部门 5 根据《国有土地上房屋征收评估办法》，对复核结果进行鉴定时，专家组成员中房地产估价师不得少于( )。 （A）1／3 （B）1／2 （C）2／3 （D）3／4 6 编制城市总体规划和详细规划时，必须控制的城市基础设施用地的控制界线为城市( )。 （A）紫线 （B）黄线 （C）绿线 （D）蓝线 7 建筑工程施工许可证由( )单位申领。 （A）设计 （B）建设
（D）监理 8 下列控制指标中，不属于建设监理控制的是( )。 （A）质量标准 （B）投资限额 （C）建设工期 （D）投资回报率 9 向购房人承担房地产开发项目质量责任的是( )。 （A）设计单位 （B）施工单位 （C）监理单位 （D）房地产开发企业 10 新建商品房转让手续费由( )承担。 （A）转让方 （B）销售代理人 （C）受让方 （D）转让方和受让方共同 11 某宗国有建设用地使用权法定出让最高年限为50年，出让合同约定的使用年限为40年，甲使用10年后转让乙，乙取得该建设用地使用年限为( )年。
房地产估价师考试-真题+答案
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
房地产估价师考试基本制度与政策模拟预测题八
房地产估价师考试《基本制度与政策》模拟预测题八 1.物业管理业不属于房地产中介服务业。（） 2.经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（） 3.国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。（） 4.转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。（） 5.拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。（） 6.商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。（） 7.新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（） 8.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。（） 9.城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。（） 10.最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。（） 11.房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（） 12.任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状况信息，但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。（） 13.对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书。（） 14.不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不—致的，以不动产权属证书为准。（） 15.在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。（）
2019年房地产估价师理论与方法考试真题
2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值
2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案
2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良
房地产估价机构内部管理制度
房地产估价内部管理制度 第一条? ? 公司业务施行垂直集约管理，估价人员由公司评估部主任统一进行安排、调配，达到公司职员全员全能、以及人力资源的合理调配、配置。 第二条? ? 为保证房地产估价工作的客观公正,防范技术风险,规范估价人员的行为，提高估价报告质量，提高公司核心竞争力，使房地产估价工作保证做到客观、公正、公平，制订本制度。 第三条公司实行总经理负责制，总经理全面负责业务部门、技术部门的管理工作。 总经理下设专家领导小组，全面负责估价技术的管理、监督工作。 针对具体估价项目，部门经理负责制，部门经理对估价项目的过程控制、及评估报告的质量、解释负全面责任。 第四条估价项目以鉴定房地产、土地《估价业务委托书》为确定标志;估价业务确定后，由公司评估部主任根据《评估师轮值规定》进行人员组织并视估价项目难易程度、重要性等具体情况，合理进行安排； 第五条为了掌握估价业务过程中详细过程信息以及对估价业务进行有效控制，估价流程执行《估价操作指导书》。 第六条为提高估价报告质量，做到估价报告中所采用的数据真实可靠，估价人员应进行经常性和针对性信息的搜集、筛选、归类工作。 经常性信息搜集，是指估价人员利用工作期间、间隙，应勤勉地收集房地产有关信息：包括土地基准地价及修正系数、土地开发费用及相应规费、税费、土地市场交易案例、拍卖案例等；房地产交易案例、租金信息、价格信息、前期费用、建筑行业发投包情况、定额信息、税费以及房地产相关法律、法规、规范等；与房地产估价相关的其他信息。 针对性信息搜集，是指估价项目组成员针对估价项目选定的估价方法所需要的参数、数据、可比实例、租金、费率等信息。估价报告中涉及到的参数应有理有据，涉及到的实例应作为存档报告的一部分与报告一并归档。 为达到资源共享，经常性信息由评估部主任或其指定人员进行定期汇总、可靠性甄别、筛选、归类、归档工作，形成技术档案。所形成的技术档案应包括电子文档、打印件、复印件。 技术档案应每周向估价人员进行公布。 作为公司技术机密的一部分，估价作业人员应对技术档案保密，不对外泄漏。 第七条撰写评估报告 1、估价报告的撰写应严格遵守《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》等外来文件，同时也应与报告使用方关于估价报告的要求相一致。报告测算过程应与《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》中相关要求相一致；测算结果应做到客观、公平、公正。 2、报告中的数据，以委托方提供的资料及调查测量的数据为依据，遇有资料不全或资料未经核实，要特别注明，并在报告中予以披露。 3、估价报告应严格按照公司制定的报告模板格式撰写，报告模板由评估业务部经理负责维护、更新。 报告模板包括单元房式、拆迁补偿报告式、一般估价报告式、土地估价报告等几种形式，针对估价业务具体类型，进行正确选择。遇到特殊报告形式，应与评估业部务经理协商后，再行确定。 4、公司对所有估价报告进行统一编号，估价师应对项目的编号进行登记。由评估业务部经理定期、不定期对报告编号进行核对，避免错登、漏登，严格避免报告重号及漏号。 5、估价报告中应包含技术报告及相应的测算过程。 6、针对估价对象具体情况、所搜集到的资料、资料的可靠性等，项目评估师决定选择估价方法，项目组其他人员负责报告文字描述部分的撰写；项目评估师负责对初步结果的确定、与委托方、报告使用方的沟通，项目评估师为估价报告的最终完成人。 7、报告的参数选择以及最终结果的确定，要有充分的依据。要时刻注意防范公司技术风险。 所有出具的正式评估报告注意衡量： 委托方有无诈骗嫌疑； 审核部门能否通过； 公司有无风险存在。 8、评估报告完成后，按要求由两名以上专职注册房地产估价师签字、盖章；报告中应体现参加估价其他人员。 第八条评估报告的三级审核 我公司对估价报告实行三级审核制度。包括估价报告项目估价师自审、部门主任二级审核、部门经理三级审核。 针对经常性、二手房抵押估价业务，视具体情况可划定为二级审核；由部门经理决定是否采用二级、三级审核。
2015年房地产估价师考试全套真题
2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、 （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用 C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者 D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。 A．5%
B．10% C．15% D．20% 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地 C．房地产开发 D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人 D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力 D．不得对抗抵押权
2002-2017年房地产估价师考试《估价案例与分析》真题及答案
2002年房地产估价案例与分析试题 一、问答题（共3题，每题10分）。 （一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500，总建筑面积为4500 ，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/㎡。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/㎡，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？ （二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。 （三）有一临街商铺要转让，建筑面积500 ，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？ 二、单项选择题（共10题，每题2分）。 （一）甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。 A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。 B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。 C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。 D、该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价。 （二）卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案： 1、估价时点是（） A、2002年4月25日 B、2002年5月25日 C、2002年7月25日 D、2002年7月25日以后的某一天 2、估价的价值范围应是（） A、合同1规定的房款 B、合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10% C、合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70% D、合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费 （三）某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2002年8月30日再次为出售商场而进行评估，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元，问： 1、确定商场在2002年8月30日的交易价格的最终依据是（） A、1200万加100万 B、1280万加100万 C、200万 D、1280万 2、设以上最终确定的价格为P，若为投保火险而对商场进行估价，则评估价值为（） A、P B、P加上商场的土地使用权价格 C、P减去商场的土地使用权价格 D、P加上商场应补交的土地使用权出让金 （四）某工厂有一临街厂房，占地面积900 ，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800 ，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650和1400元/㎡，其中土地使用权出让金为100和450元/㎡。2001年上半年同一条街上类
2016-2017年房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案解析
2016年房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案解析（一）单项选择题（共40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.下列企业或机构中，不属于房地产业的是（）。 A.房地产开发企业 B.房地产估价机构 C.物业服务企业 D.建筑施工企业 【答案】D 【解析】本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。参见教材P1。 2.依法征收集体土地的是国家为了（）利益的需要。 A.公共 B.社会 C.集体 D.政府 【答案】A 【解析】本题考查的是征收、征用集体土地的政策规走。《物权法》规走：为了公共利益的需要，依照法律规走的权限和程序可以征收集体土地。参见教材 P21。 3.下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用的是（）。 A.城市绿地 B.汽车加油站 D.街心公园 D.地税局机关 【答案】B 【解忻】本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。依据《划拨用地目录》（国土资源部令第 9 号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：①国家机关用地。②军事用地。③城市墓础设施用地。④公益事业用地。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。⑧法律、行政法规规走的其他用地。参见教材 P34。 4.国有土地上房屋证收补偿协议由（）和被征收人签订。 A.房屋证收部门 B.房地产估价机构 C.房屋征收主体 D.房屋征收实施单位 【答案】A 【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转
房地产估价师考试《制度》
2010《制度与政策及相关知识》真题及答案 （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度B．经营土地有偿使用C．不能随意改变农用地的用途D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A． 3 B． 5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。
A．5％ B．10％ C．15％D．20％ 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地C．房地产开发D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师B．注册结构工程师C．注册建造师D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构B．商品房预售人 C．商品房购买人D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除
2020年房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题3
2020年房地产估价师《制度与政策》试题3 一、单项选择题 1、经济适用住房的开发建设应通过( )的方式确定开发建设单位。 A．由有购经济适用住房的资格者投票选择 B．公证处随机摇号 C．政府在实力强、信誉好的企业中指定 D．招投标 2．对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在( )倍以上。 A．3 B．4 C．5 D．6 3、下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中正确的是( )。 A．由全民所有制企业向有关部门提出用地申请 B．经批准使用的土地，必须按时国家建设用地的规定征地 C．不计算土地补偿和各种补助费 D．农村集体经济组织可按时协议将土地使用权作为联营条件 4．《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定“违反土管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，( )。” A．处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金 B．处5年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金 C．处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金 D．处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金 5、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产。根据土地利用总体规划，该土地用途分类是( )。 A．农用地 B．工业用地 C．建没用地 D．乡镇企业用地
6、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是( )之日。 A．建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请 B．房屋拆迁许可证颁发 C．拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议 D．房屋拆迁实施 7、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由( )认定。 A．拆迁人 B．拆迁主管部门 C．房地产权属登记部门 D．规划行政主管部门 8、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当目收到书面复核估价申请之日起（)日内给予答复。 A．5 B．7 C．10 D．15 9、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是( )。 A．拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼 B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行 10、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得( )同意，并依法办理相关手续。 A、原出让方 B、转让人 C、规划行政主管部门 D、原出让方和市、县规划行政主管部门 11、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的保修期限
房地产估价师考试案例分析练习题
2012年房地产估价师考试案例分析练习题 指错题: 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案： 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余
2010-2017房地产估价师估价理论与方法真题
2017房地产估价理论与方法真题 (2) 2016房地产估价理论与方法真题 (14) 2015房地产估价理论与方法真题 (23) 2014房地产估价理论与方法真题 (38) 2013房地产估价理论与方法真题 (56) 2012房地产估价理论与方法真题 (68) 2011房地产估价理论与方法真题 (80) 2010房地产估价理论与方法真题 (95) 2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价
C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B