PPP项目建设管理方案

4.8 项目建设管理方案编制要点及要求

4.8.1投标文件必须包括投标人的项目建设方案及对该建设方案的说明，并提供相关文件或资料证明，项目建设方案须包括但不限于下列内容：

(1)项目建设管理方案

a.应说明项目准备阶段、建设阶段、建设成本返还阶段等重大时间的控制点等，对各控制时间应有详细的保障措施及完整的方案。

b.应明确项目建设的质量目标及投资控制目标，并制定实现各项目标的保障措施。

c.应明确项目建设各阶段的关键控制内容。

(2)施工总承包方案

投标人应说明拟发生的施工总承包项目工程内容、承包方式和施工单位情况。

第一章项目概况

1.1项目名称：福州火车北站南广场综合改造项目PPP投资合作人招标

1.2项目地点：位于福州火车站南面广场内

1.3项目建设规模及内容：福州火车北站南广场综合改造项目建设成本约20.88亿元（不含前期征迁安置补偿及土地费用），项目总用地面积约4.75公顷，其中：站前广场用地约

2.35公顷，两边场站及物业开发用地约2.40公顷。建设内容包括：①东侧地块枢纽部分（含地下部分及地面一层），总建筑面积约29127㎡；②中间地块（含地下部分及地面广场），总建筑面积约41842㎡；③地铁三号线火车站站主体结构及用地范围内区间预埋，总建筑面积约4169㎡；

④西侧地块枢纽部分（含地下部分及地面一层）及西侧地块二层及以上上盖物业，总建筑面积约73058㎡，其中地上49631㎡，地下23427㎡。

1.4项目总体布局：本项目总体布局见下表

1.5项目合作期：本项目特许经营期：10年，其中：建设期3年（西侧地块枢纽部分工期应按交通枢纽2016年底与地铁1号线同步建成投入使用）、运营期7年。根据实际需要和项目运营情况可提前终止。

1.6质量要求：符合《工程施工质量验收规范》合格标准。质量保修期按相关法律法规及规范标准执行。

1.7项目拟实施的模式：

本项目采用PPP模式运作。PPP项目公司负责投资、建设、移交、运营。项目建设完成后移交给招标人。因本项目特许经营期内的运营收入不足于弥补项目公司的投资成本，按照PPP模式，应给予项目公司适当补贴，以确保项目的合理运营。具体运作方式如下：

（1）本项目采用PPP（Public-Private- Partnership）政府和社会资本合作模式运作。福州市人民政府授权城乡建总作为福州火车站南广场综合改造项目的政府投资主体，以公开招标方式确定投资建设合作人，由城乡建总负责与中标投资人签订《福州火车北站南广场综合改造项目PPP模式投资合作协议》（以下简称“《投资合作协议》”），并组建PPP项目公司。再由城乡建总与项目公司签订《福州火车站南广场综合改造项目PPP投资合作人投资建设合作合同》（以下简称“《投资建设合作合同》”）。根据《投资合作协议》及《投资建设合作合同》的约定，由项目公司与具备相关资质的中标投资人签订相关合同。

（2）项目的土地、设施权属于招标人所有。

（3）项目公司负责本项目项下的投融资、施工总承包建设、竣工移交以及质量缺陷责任期内的整改修复，并将完好的设施移交给招标人。

（4）由市政府授权委托有权部门与项目公司签订《特许经营权协议》，委托项目公司对本项目进行运营管理。

第二章项目建设管理方案

2.1工作范围与内容

对福州火车北站南广场综合改造项目项下的投融资、施工总承包建设、竣工移交以及质量缺陷责任期内的整改修复以及运营资源内的运管、维护管理等；具体工程建设范围以本项目经有资质单位审核的设计文件、施工图纸及相关技术标准和要求为准。

2.2 总体组织指导原则

针对本项目工程的规模和特点，组织指导原则为“融资为先，机构精干，队伍专业，科技先行，设备精良，管理规范，施工科学，关系协调，保护环境，保障安全，保证工期”。

2.3 项目管理机构

根据本工程结构工程量及项目特点，本标段设立一个项目总负责人（根据人员配备写）,将根据开工情况按建设主管部门要求设立项目部。项目部根据需要划分为四个施工区，各个施工区再按单位工程划分为若干施工段，以便流水作业施工、缩短施工工期。根据工程分类和施工队伍的专业化施工要求，每个工区下设若干个施工队。项目经理部驻地安置在本施工标段内，并位于城市主要干道的附近，便于材料运输。

我公司根据本标段施工的要求及工程量结合现场实际情况，按照项目法施工的要求成立“福州火车北站南广场综合改造工程项目经理部”。根据本项目特点及各单位工程预期目标，选派同类工程施工经验丰富、业绩突出的国家一级注册建造师担任本项目项目经理。项目经理、项目总工程师及其他主要管理和技术人员资格详见商务分册。

项目经理部由项目经理负责项目实施的全面管理，项目副经理负责协助项目经理管理施工生产，总工程师负责项目技术、质量管理工作，下设工程管理部、质量管理部、安全监察部、生态环保部、物资设备部、计划合同部、财务室、综合办公室及试验室，负责施工现场协调指挥、技术控制、安全质量控制、施工进度计划控制、设备物资供应保障、现场资金使用的保障及劳动力合理调配等工作。按照项目法组织施工，推行项目标准化施工，采用架子队管理模式，组织现场施

工，实现工程安全,各部室按规定履行职责。 水电架子队市政架子队

福州火车北站南广场综合改造工程项目经理部

项目经理

项目副经理项目总工程师

工

程

管

理

部质量管理部安全监察部生态环保部物资设备部计划合

同部财务室综合办公

室试验室

土

建

架

子

队装修架子队钢结构架子

队安装架子队

项目组织机构图

2.3.1项目部各级管理人员职责

组织机构中各部门及岗位管理职责见下表所示。

组织机构管理职责表

2.3.2工程项目管理制度

本项目的管理将从工程技术、施工、质量、安全、成本、物供等方面着手，

总结以往的成功管理经验，本项目将实施以下规章制度：

(l)项目管理人员岗位责任制度；

(2)项目技术管理制度；

(3)项目质量管理制度；

(4)项目生产安全管理制度：

(5)项目消防保卫、交通安全管理制度i

(6)顼目计划、统计与进度管理制度；

(7)项目成本核算制度：

(8)项目材料、设备管理制度；

(9)项目现场管理制度：

(10)项目分配与奖惩制度；

(11)项目例会及施工日志制度；

（12）项目分包及劳务管理制度

（13）项目信息管理制度

2.4项目各阶段的控制点、方案及保障措施

2.4.1项目准备阶段

2.4.1.1资金准备

（1）资金准备的控制点

资金准备是准备阶段的重要内容，项目筹集资金必须大于项目资金需求，确保项目融资满足工程建设资金需求。项目公司拟于中标后1个月内成立；完成工程注册登记等工作，注册资金5000万人民币，按照项目建设实际需要由公司与福州市城乡建设发展总公司按照股权比例分批进行投入；

在项目公司成立期间（项目中标后），我公司将立即组织施工人员进场，进行工程施工前期准备工作，并按照实际需求投入资金；

工程竣工验收和交付完毕后，项目进行运营阶段，项目公司将按照实际运营需要投入相应运营费用，直到特许经营期结束，将项目交付给福州市城乡建设发展总公司或其他指定接收单位。

（2）资金准备的方案

项目资本由项目公司股东以现金形式按比例提供，资本金总额为5000万元，

作为项目公司注册资本金。根据项目投资进度需要和银行融资到位情况，由公司在建设期间投入完毕，根据以往经验和本工程实际情况，本项目预计三年建设期需分别投入62670万元、83520万元62670万元（以30%、40%、30%比例分摊）。

由于项目在特许经营期内，预期商业化运营收入扣除运营成本后，无法弥补项目公司的投资成本，按照PPP模式运作，政府会给予适当的补贴，以确保项目公司的投资平衡，建设补贴在每个建设年度末支付，约27143万元（总补贴10年平均值）。补贴=建设成本+融资补贴+运营成本-运营收入。根据测算，本项目建安下浮后的建设成本约208800万元，按照相关文件要求和本项目实际建设需要，项目公司注册资本金暂定约5000万元，在实际运作中充分利用资金滚动投入，实际应另行融资约203800万元。融资资金拟采用银行贷款方式进行筹措，我公司拟协助项目公司向融资行申请长期贷款，贷款利率为中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮10%。

（3）资金准备的保障措施（依照融资方案修改）

a、资金充足

我公司连续多年稳居福建神建筑企业百强第一位，近几年营业收入、利润总额、净利润均稳步增长，工程投资能力显著增强，为股本出资提供有力保障。近几年来，公司整体呈现跨越式发展，近三年净资产分别为3.73亿元、7.87亿元、

13.41亿元；自由资金充足。

b、银行贷款意愿强烈

近年来，我公司先后与国家开发银行、建设银行、中国银行、交通银行等金融机构建立良好的关系，签订了总金额300亿元的战略合作协议，为我公司投资项目提供强有力的融资保障。

中建海峡已被中国银行认定为总行级重点客户，双方于2012年8月签署了总额100亿的战略合作协议。目前，中行福建省分行核定给予中建海峡20亿元的免担保综合授信额度。中行福建省分行将为项目公司提供融资服务，出具贷款意向函，由其提供项目全部贷款或作为牵头行，联合其他金融机构以银团贷款形式为该项目发放贷款。

此外，交通银行福建省分行、兴业银行福建省分行、国家开发银行福建省分行、光大银行福州分行以及福建海峡银行等众多金融机构均对本项目融资展现出