2014上海楼市豪宅市场调查及分析

2014上海豪宅市场调查及分析

一、整体豪宅市场

首先，这里指的豪宅是指单套总价在1000万元以上的物业。虽然在北京和上海，1000万元就是入门级豪宅而已，但在中国其他很多城市，单套总价1000万元已经是个遥不可及的目标。

目前豪宅主要集中在北京、上海。这两大城市豪宅的年销售量都在2000套左右，容量比较恒定。广州、深圳等地的豪宅成交量相对北京、上海要少很多，过去几年去化在300-500套左右。

2013年豪宅市场升温明显，北京、上海、深圳年成交量同比上涨在三成以上。千万级豪宅集中成交主要有两大原因，一是受到去年房地产市场整体走高影响；第二，是受到房价上升因素影响，按单价提升20%来看，一些往常售价在七八百万左右的项目也迈入了千万级行列。

表：2008年-2014年上半年上海千万元以上豪宅成交套数变化

对2013年上海总价1000万元以上的高端物业成交情况进行细分会发现：随着总价的上移，成交数量分布非常不均匀。1000万—2000万元占绝对多数，成交占比在八成以上。总价越高成交量越少，2000万元属于分水岭，2000万—3000万元成交占比锐减到7%以下，而5000万元以上项目上海仅成交44套，占比约1%。

50010001500200025003000

350040002008年

2009年2010年2011年2012年2013年2014年上

套

表：2013年重点城市总价1000万元以上豪宅成交套数（单位：套）

表：2014年上半年上海千万元高端豪宅成交情况

顶级豪宅的成交数量是极其有限的，而且主要集中在北京、上海。即使对这两个城市而言，豪宅市场和全球国际化都市相比也是刚刚起步。比如香港、伦敦、纽约，它们的顶级豪宅不论从单价还是从总价来看，都远超上海和北京。从这个上面来讲，中国豪宅在国际上所处的位置和我国的经济地位还是相符合的，完全没有所谓豪宅的超前消费。

表：全球国际化都市近年成交顶级豪宅的单价及总价情况（单位：元/平方米万元）

总体来看，首先，豪宅市场是存在的，但只存在于少数城市，而且数量有限，属于“非主流”产品；其次，2000万元基本是豪宅市场的分水岭。1000万-2000万元入门级的豪宅近几年发展速度还是比较快。2000万元以上数量就开始减少，到5000万元以上更是凤

毛麟角；第三，对豪宅的开发企业来说，要从需求角度出发研究市场。豪宅的市场不是单纯靠创造出来的，这个市场容量非常有限。从目前来看，豪宅实际上是存量市场，并不是增量市场，不可能突然之间出现一个富豪能够买得起千万总价的豪宅。大多数豪宅客户都拥有多套住房，他们是在换房的过程中置换更好的房子。

二、上海豪宅市场

上海豪宅市场是一个自用居住主导的市场，从豪宅成交总价段分布看，2013年1000万-2000万元之间占了87%，2014年上半年这一数值上升至89%，可见上海豪宅市场主要以入门级豪宅为主导。从区域分布来看，内中环成为成交主力。上海传统高端住宅的主力板块，也从原来的市中心逐步外移，所以中环附近目前是上海千万级豪宅发展势头最好的区域。

超过2000万元之后，上海豪宅成交速度明显放缓，2013年2000万-5000万元豪宅共成交391套，今年上半年成交158套。2000万以上的豪宅项目又回归到了传统的市中心，回归到了真正的传统豪宅区域，比如新天地、陆家嘴、原法租界等。

5000万以上更是集中在少数项目上，2013年主要是绿城玫瑰园和中粮海景，这两个明星项目2013年共成交26套，占了5000万以上项目成交的60%。2014年上半年为绿城玫瑰园和万特园。

表：2013年上海豪宅各总价段前三位热销项目情况

另外，在1000万-2000万元的总价段中，热销项目的单价基本都在4万-6万元/平方米之间。2000万-5000万元的差异比较大，单价5、6万到10多万都有，5000万以上项目的单价基本在10万以上。因此，2000万以上的高单价项目如果要挑战成交量的话，阻力会比较大。

上海高端别墅市场去化更难。2013年千万以上项目成交TOP10榜中，上海销售较好的都是公寓类项目。2013年榜首的中海紫御豪庭，公寓卖了424套，而别墅仅卖掉11套。

2014年上半年千万元及高端豪宅成交1149套，其中别墅仅299套，仅占26%，1000万-2000万元别墅为252套，2000万-5000万元的21套，5000万元以上别墅成交26套。

表：2013年上海总价1000万元以上豪宅成交套数TOP10

数据来源：CRIC系统

2014年，上海豪宅市场不可能会延续2013年的势头，想再上一个台阶，几乎不可能，最多只能保持在历年平均水平，也就是2200套左右。豪宅市场和刚需市场完全不一样，主要依靠挖掘存量市场。再加上上海豪宅市场一股重要购买力——江浙客户购买力下降明显，外需对上海高端豪宅的贡献有限。