DTZ Property Times North China Q4 2014_CHN
DTZ Research
2015年1月28日
目录
经济概览2甲级写字楼3商铺市场10住宅市场17投资市场24
作者
赵岩
华北区研究主管
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Fergus Hicks
全球预测主管
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Hans Vrensen ?北京–甲级写字楼市场整体租金继续小幅上涨
本季度，北京甲级写字楼市场成交租金稳中继续呈小幅上涨，达每月每平方米389.20元(63.28美元)，环比涨幅为0.41%。其中，中关村商圈表现较为明显。由于该商圈可租赁面积持续紧张，本季度空置率下降1.11个百分点至1.90%，同时，租金环比上涨
3.72%，达每月每平方米320.88元(52.18美元)。
?天津–甲级写字楼租赁需求表现良好
本季度，甲级写字楼市场租赁需求表现良好，新近入市的优质项目刺激部分实力企业前期累积的扩租需求得以释放，同时也为企业新增和搬迁需求提供更多选择空间。全市净吸纳量达到14,151平方米，环比上季上涨3.6倍。由于无新项目入市，全市甲级写字楼空置率环比下降1.56个百分点至21.49%。预计明年，随着几个新项目的投放，写字楼空置率将出现持续上升。
?沈阳–甲级写字楼空置率持续攀升
本季度，北站商圈有110,000平方米的新增供应，受新入市项目影响，使得全市甲级写字楼吸纳量从第3季度的32,797.70平方米上升至本季度的46,658.34平方米，同时，市场平均空置率从2014年第3季度的28.71%攀升至第4季度的37.82%，上涨
9.11个百分点。
?大连–高新区商圈将快速形成
本季度，锦辉购物广场高新店开业，商用面积75,000平方米。该项目开业率达
70%，目前做为主力店的米高梅国际影城、星巴克、旅大印象等餐饮娱乐配套尚处在装修阶段，未来将能够满足各消费群体一站式购物体验的需求。因其高新区较低的地价及202延线便利交通的优势，不断吸引外资商业投资开发和旅顺口区的消费客群，从而带动高新区商圈的快速形成及发展。
?青岛–甲级写字楼市场吸纳放缓，空置率上升
本季市南区在经历了上季度的快速吸纳之后去化速度显著放缓，从而导致了市场吸纳量仅为9728.73平方米。由于位于崂山CBD的新项目上实中心的入市，本季度该区域平均空置率环比上升9.30个百分点至34.00%，这使得全市平均空置率由上季度的
21.25%升至22.79%。
?西安–甲级写字楼需求旺盛，空置率环比下降2.9%
租金方面，本季度由于高新区部分物业采取调低租金吸引租客的政策导致全市整体租金小幅下跌1.52%，至每月每平方米100.54元 (16.35美元)。空置率则受城南区甲级写字楼成交活跃影响降至12%，环比上季度下跌2.9个百分点。全年西安市甲级写字楼总吸纳量为43,202平方米，达到近三年来的最高值。
经济概览
根据国家统计数据，前九月华北六市中，除北京外大部分城市各项经济指标增速均出现不同程度的下降。其中北京前九月地区生产总值达到14,774.1亿元(2,402.3亿美元)，同比增长7.3%，增速较上半年继续提高0.1个百分点。其他华北五市前九月地区生产总值同比增速均呈现出不同程度的回落(表一)。2014年1-10月，除北京外华北五市的固定资产投资同比增速均出现不同程度的下滑，而在投资绝对值方面，天津仍远远领先于其他五市，达10,198.5亿元(1,658.3亿元)，同比增速为15.8%。就房地产开发投资增速而言，除沈阳、大连外，其余四市均有所上涨，其中西安涨势最为明显，达1,428.1亿元，同比上涨11.6%，增速较前七月提高7.4个百分点 (表一)。
表 1
地区生产总值前九月亿元人民币北京14,774.1 7.3
天津11,101.3 10.0
沈阳5,520.0 6.4
大连5,750.7 6.2
青岛n/a n/a
西安3,458.20 9.8 第三产业增加值前九月亿元人民币北京11,597.3 7.4
天津5,151.8 10.2
沈阳2,422.8 5.6
大连2,587.1 5.7
青岛n/a n/a
西安1863.66 8.7 人均可支配收入前九月元人民币北京32,322 9.1
天津25,147 9.1
沈阳24,432 10.6
大连25,197 9.3
青岛27,944 9.0
西安n/a n/a 固定资产投资总额前十月亿元人民币北京5,996.6 7.0
天津10,198.5 15.8
沈阳6,525.6 5.0
大连5,998.7 2.8
青岛4,740.3 15.4
西安4,615.3 15.9 房地产开发投资前十月亿元人民币北京3173.7 14.8
天津1,452.9 18.9
沈阳1,951.7 2.4
大连1,240.5 -12.2
青岛906.7 2.4
西安1,428.1 11.6
甲级写字楼
2014年第4季度，华北区及周边六市中，北京、沈阳及青岛三个城市的甲级写字楼市场出现新增供应，为区域甲级写字楼市场提供优质办公面积共计250,000平方米。至此，华北六市的甲级写字楼总存量达9,692,355平方米。
本季虽有甲级写字楼供应量的增加，但华北六市中大部分城市写字楼租赁市场仍表现平淡，吸纳量有不同程度的下降，仅天津和沈阳市场表现较为活跃。天津新近入市的优质项目刺激部分实力企业释放扩租需求，吸纳量环比上涨3.6倍达14,151平方米。空置率方面，本季迎来新项目入市的北京、沈阳及青岛三个城市均有所上升，其余三个城市随着可租赁面积的不断去化空置率继续下降。
租金方面，本季度，仅北京甲级写字楼市场平均租金继续上涨，环比涨幅为0.41%；其余五市主要受新近入市项目及未来供应带来的压力和更加激烈的竞争，平均租金均出现小幅下降，但降幅不大，均控制在1.00%左右 (图1)。
展望下季度及2015年，华北区仍将迎来较大体量的甲级写字楼供应，六个主要城市中仅西安的甲级写字楼供应稀缺。随着新项目的入市，空置率将会有所攀升，竞争的加剧使得租金的进一步上涨受到抑制，但考虑到大部分新增项目品质较好，预计六个主要城市租金将维持在相对平稳的水平，不会出现大幅下滑(图2)。图 1
甲级写字楼租金指数 (2007 Q1=100)
资料来源: DTZ 戴德梁行
图 2
甲级写字楼租金 (人民币/平方米/月)和空置率 (%)
资料来源：DTZ 戴德梁行
10
20
30
40
50
100
150
200
250
300
350
400
450
北京
2014年第4季度，位于金融街和燕莎商圈的锦什坊街叁拾伍号大厦和亮马河外交办公大楼两个项目投放市场，为北京甲级写字楼市场带来110,000平方米的新增供应，这使得全市甲级写字楼存量达到5,839,366平方米(表2)。
本季度，新项目的入市将全市甲级写字楼平均空置率拉升至4.71%，环比上升1.21个百分点。由于本季新入市的两个项目尚处于租赁初期阶段，本季度北京写字楼市场的净吸纳量为35,450平方米，环比下降62.39%。
内资企业在北京写字楼租赁市场中的成交占比仍呈上升态势。2014下半年，北京甲级写字楼市场约71.86%的租赁活动均由内资企业完成。
北京甲级写字楼整体市场的平均租金较为稳定，环比上涨0.41%，至每月每平方米389.20元(63.28美元)，同比上涨幅度为2.26%。
分商圈而言，金融街商圈本季度迎来锦什坊街叁拾伍号大厦50,000平方米的新供应，这使得该商圈空置率上升至6.09%，环比上涨4.97个百分点，但因新入市项目租金水平较高，商圈平均租金仍环比上涨了1.79%，达每月每平方米558.93元(90.88美元)，与去年同期相比涨幅为3.86%。中关村商圈甲级写字楼市场在可租赁面积依旧紧张的情况下，租金水平有所上涨，环比涨幅为3.72%，达每月每平方米320.88元(52.18美元)，同时，空置率环比下降1.11个百分点，至1.90%。燕莎商圈由于新入市的亮马河外交办公大楼租赁初期租金水平相对较低，该商圈本季平均租金水平环比下降3.63%，至每月每平方米346.33元(56.31美元)，同时，空置率环比上升7.45个百分点达9.30% (表2)。
下一季度，预计将有约30万平方米的新增供应投放市场，如果项目按期入市，势必将继续拉升甲级写字楼市场的整体空置率。从项目区位来看，大部分供应将来自于望京等新兴商圈，因此核心商圈的可租赁面积会持续紧张。随着大体量项目的相继入市，预计租金的增长幅度将有所放缓。 (图3)。表2
甲级写字楼数据
区域
总存量
(平方米)
空置率
(%)
租金(元/平
方米/月)
租金季度
变化(%) CBD 2,155,155 3.19 390.05 -0.83 东二环452,852 4.89 346.11 0.19 东长安街/建国门568,534 0.99 365.00 -1.08 金融街930,114 6.09 558.93 1.79 燕莎473,726 9.30 346.33 -3.63 中关村472,823 1.90 320.88 3.72 亚奥442,901 1.07 335.83 1.00 非核心275,261 23.09 230.00 0.00 其他68,000 1.00 248.00 0.00 总体5,839,366 4.71
389.20 0.41 资料来源: DTZ 戴德梁行
图3
供应、吸纳和空置，千平方米
注：F表示预测数据
资料来源: DTZ 戴德梁行
备注：DTZ 戴德梁行写字楼数据库于2014年第3季度进行了调整
天津
2014年第4季度，天津无新甲级写字楼项目投放市场，全市甲级写字楼总存量维持908,250平方米(表3)。
本季度，甲级写字楼市场租赁需求表现良好，上几个季度入市的优质项目刺激部分实力企业前期累积的扩租需求得以释放，全市净吸纳量达到14,151平方米，环比上季上涨3.6倍。然而，今年全市甲级写字楼累计净吸纳达到35,466平方米，同比下降9.63%，这主要是由于仍有大面积租户的退租或转为自购物业所致。纵观全年，租赁需求主要来自于内资客户，且以投资、资产管理、保险、期货等传统金融客户为主力。相比之下，小额贷款、P2P理财等由于缺乏稳定性、风险较大，大多数甲级写字楼业主对这类租客的选择持谨慎态度。
由于无新增项目入市，天津全市甲级写字楼空置率环比下降1.56个百分点，至21.49%。同时，第4季度，全市甲级写字楼平均租金为每月每平方米125.93元(20.48美元)，约合每天每平方米4.20元(0.68美元)，环比小幅下降0.56%。租金的下降主要是由于临近物业为防止客户流失，将议价空间加大。
写字楼散售方面，本季度市区写字楼物业共出售41,952平方米，环比下降22.60%，然而，成交均价达到每平方米18,115元(2,946美元)，环比上升4.00%。
2015年，天津甲级写字楼市场将有数量可观的优质项目依次竣工入市。随着新项目的投放，市场空置率势必会上升。为避免租户外流，大多数现有项目将维持现有租金，同时部分写字楼已陆续开始对楼宇的硬件环境进行更新改造，以最大限度弥补物业老旧的不利因素。因此，业主租金上涨虽动力不足，但下调的可能性也不大。预计越来越多的自持型新项目必将提升天津甲级写字楼档次水平，这也为企业客户新增、扩租及搬迁等需求提供了更充分的选择空间。在改革利好、区域经济协同发展等宏观背景下，天津写字楼市场将迎来一个机遇与挑战并存的时期。(图4) 表3
甲级写字楼数据
区域
总存量
(平方米)
空置率
(%)
租金(元/平方
米/月)
租金季度
变化(%) 南京路370,000 27.11 136.26 -0.68 小白楼183,075 6.51 108.70 0.00 友谊路148,675 5.69 123.21 0.55 金融城206,500 36.07
126.48 -1.28 总体908,250 21.49 125.93 -0.56 资料来源: DTZ 戴德梁行
图4
供应、吸纳和空置，千平方米
资料来源: DTZ 戴德梁行
沈阳
2014年第4季度，沈阳北站商圈有新的甲级写字楼项目财富中心A座入市，为市场带来110,000平方米的新增办公空间，全市甲级写字楼总存量已至708,700平方米（表4）。
本季度，沈阳甲级写字楼租赁市场与上一季度相比较为活跃。位于北站商圈的中汇广场B座持续吸引新租户进驻，另有财富中心A座入市，使得全市甲级写字楼吸纳量从上季度的32,797.70平方米上升至本季度的46,658.34平方米。同时，受新入市项目影响，市场平均空置率从上季度的28.71%攀升至本季度的37.82%（表4和图5）。
分商圈而言，北站商圈由于有新项目财富中心A座入市，区域甲级写字楼的平均空置率从上季度的21.26%骤升至本季度的43.35%（表4）。由于有较大租赁面积的租户撤出，五里河商圈甲级写字楼的平均空置率由43.65%小幅上升至43.89%。本季度，受国家大力扶持中小企业、加大金融支持力度的政策影响，甲级写字楼项目吸引了大量金融及其相关企业的入驻，例如，北京投资公司入驻财富中心A座，租赁面积约800平方米；青岛中金汇银贵金属经营有限公司入驻中汇广场B座，租赁面积约210平方米。
本季度，沈阳甲级写字楼平均成交租金环比下降0.75个百分点，至每月每平方米111.16元（18.07美元）（表4）。分商圈来看，北站商圈由于有新项目以低于商圈平均租金水平入市，竞争加剧，导致商圈内成交租金下降1.11个百分点，至每月每平方米117.52元（19.11美元）；五里河商圈因有地产行业的租户撤出，本季度该商圈甲级写字楼的平均成交租金下降1.75个百分点，至每月每平方米125.99元（20.49美元）。尽管如此，五里河商圈平均租金水平仍领先于其他商圈。另外，中山广场-和平大街商圈与中街商圈的业主，仍采取慎重提租的保守租赁策略，本季度的成交租金较上季度持平。
展望明年，预计新地中心1号、恒隆广场将陆续交付使用，全市甲级写字楼市场的空置率短期内的上涨已不可避免。竞争的加剧将使得甲级写字楼的租户市场地位得以强化，沈阳甲级写字楼将面临租金下行的市场风险。表4
甲级写字楼数据
区域
总存量
(平方米)
空置率
(%)
租金(元/平方
米/月)
租金季度
变化(%) 北站328,000 43.35 117.52 -1.11 中山广场- 97,000 4.74 75.79 0.00 五里河253,700 43.89 125.99 -1.75 中街30,000 33.00 76.00 0.00 总体708,700 37.82 111.16
-0.75 资料来源: DTZ戴德梁行
图5
供应、吸纳和空置，千平方米
资料来源: DTZ 戴德梁行
大连
2014年第4季度，大连无新增甲级写字楼交付使用，市场存量维持保持在736,006平方米（表五）。
与上季度相比，本季度全市甲级写字楼租赁市场仍然持续放缓，吸纳量环比下降7.6%，至11,256.96平方米，市场主要以消化人民路沿线的存量为主，而整层租赁占据了本季度甲级写字楼吸纳量一半以上。
由于没有新增供应，持续的市场需求对存量进一步消化，全市空置率从一季度以来一直保持下降趋势。本季度空置率与上季度相比略有波动，下降1.53个百分点至17.40%（表五）。其中人民路空置率较上季度下滑幅度最大，达3.62个百分点，至13.35%；而青泥洼桥和星海湾也均有微幅下降，分别至10.26%、25.49%（表五和图六）。
从租户行业分类来看，以投资、理财、贷款为代表金融行业快速发展，也是本季度市场新增需求的主力；从需求角度来看，公司新成立及企业扩张是主要租赁动机；从区域来看，人民路区域仍是甲级写字楼租赁需求的热点区域，同时也是高品质的企业总部及扩张的首选之地，也是金融类企业进驻的目标区域。
为保证甲级写字楼稳定的去化速度，以及应对未来入市项目的竞争激烈，存量写字楼成交租金相对稳定。本季度，全市甲级写字楼租金平均成交租金仅环比下降0.12%，达到每月每平方米109.67元（17.83美元）。本季度，市内核心的人民路、青泥洼桥、星海湾三个区域租金毫无变化，与上季度保持一致，依次为每月每平方米107.02元（17.40美元）、125.23元（20.36美元）、115.40元（18.76美元）。而开发区的租赁活动表现较为谨慎，甚至少数企业放弃优质商务楼宇，转向乙级寻求办公物业，导致租金环比下幅4.16%，至每月每平方米69.96元（11.38美元）（表五和图六）。
近三年，大连甲级写字楼市场吸纳总体保持平稳，年均吸纳量达到6.7万平方米，需求市场相对稳定。预计明年，大连甲级写字楼市场将有9万平方米体量的优质物业交付使用，届时全市空置率短期内将有所上幅，甲级写字楼的吸纳及租金压力将进一步增加，但从近几年的吸纳情况来看，租金将有望继续保持稳中有升的态势，因此整体租金出现明显下降的可能性很小。表5
甲级写字楼数据
区域
总存量
(平方米)
空置率
(%)
租金
(人民币/平方
米/月)
租金季度
变化(%) 人民路295,668 13.35 107.02 0 青泥洼桥171,441 10.26 125.23 0 开发区30,222 33.65 69.96 -4.16 星海湾238,675 25.49 115.40 0 总体736,006 17.40 109.67
-0.12 资料来源: DTZ 戴德梁行
图6
供应、吸纳和空置，千平方米
资料来源: DTZ 戴德梁行
青岛
2014年第4季度，位于崂山CBD的上实中心项目前三栋已经交付使用，其中两栋分别为两家金融集团整购外，另外一栋的业主用于投放市场进行租赁。因此，此季度青岛甲级写字楼市场新增优质办公租赁面积3万平方米，同时，全市甲级写字楼总存量上升至903,395平方米(表6)。
本季度，市南区个别项目经历了上季度的快速吸纳之后面积去化速度显著放慢，从而导致了市场吸纳量仅为9728.73平方米。在金融新区等规划利好刺激下，崂山CBD甲级写字楼市场被金融机构所看好，然而由于新项目的入市使得本季度区域平均空置率环比上升9.30个百分点，至34.00%；同时，全市平均空置率由上季度的21.25%升至22.79%（表6和图7）。
成交租金方面，本季度青岛甲级写字楼平均成交租金环比小幅下降0.69%，达到每月每平方米112.81元（18.34美元）。分商圈而言，市南区租金环比下降0.64%，至每月每平方米119.77元(19.47美元)；由于位于崂山CBD的新增甲级写字楼项目品质较好，租金也达到了每月每平方米91.16(14.82美元)，环比上涨1.88%（表6）。
展望2015年，市南区的银座中心、崂山区的永新国际广场等多个甲级写字楼项目将相继投放市场，如果没有项目延迟入市时间，明年全市甲级写字楼市场将增加35万平方米的优质租赁办公空间，因此，预计全市甲级写字楼的平均空置率仍将在20%以上。空置率的居高不下，加上企业租赁需求表现平淡，青岛甲级写字楼市场租金缺乏较快上涨的刺激因素，忽略业主策略性调价因素，预计租金将维持在相对稳定的水平（图7）。表6
甲级写字楼数据
区域
总存量
(平方米)
空置率
(%)
租金(元/平
方米/月)
租金季
度变化
(%) 市南CBD 641,674 18.85 119.77 -0.64 崂山CBD 165,131 34.00 91.16
1.88 市北CBD 96,587 3
2.33 85.93 0.29 总体903,392 22.79 112.81 -0.69 资料来源: DTZ 戴德梁行
图7
供应、吸纳和空置，千平方米
西安
2014年第4季度，西安甲级写字楼市场无新增项目，总存量仍保持在596,638平方米。由于本季度城南区的需求旺盛，空置率环比下降16.63%，至17.06%；受此影响，全市总体空置率环比下降2.9个百分点，至12.00%。(表7)。
本季度，西安甲级写字楼租赁市场表现活跃。金融业、专业服务业及IT行业成为市场需求的主力。从需求动机来看，降低办公成本及寻求扩租，成为大部分租户搬迁或扩租的主要原因。
本季度，西安市甲级写字楼成交租金环比下跌1.52%，达到每月每平方米100.54元 (16.35美元)。分商圈而言，高新区由于写字楼设施老化及部分项目散售等原因，许多业主主动下调租金，从而导致本季度高新区甲级写字楼成交租金环比下降1.99%，至每月每平方米97.02元(15.78美元)。其他商圈中，城南区受益于新建优质甲级写字楼项目较多、交通便利等因素，平均成交租金环比微涨0.56个百分点，至每月每平方米115.60元(18.80美元)；城中及城北区的成交租金与上季度相比基本持平，分别为每月每平方米 140.00 元 (22.76 美元) 和95.00 元 (15.45美元)。
今年1-11月，西安市散售型写字楼成交面积达56.10万平方米，同比增长12.59%，成交均价达每平方米12,004.00元(1,952 美元)，同比上涨 22.20%。其中，高新区及城北区成为成交面积最多的区域。虽然西安目前的散售型写字楼市场价量齐升，但由于供应面积约七倍于成交量，未来散售市场的成交均价可能会下降。
预计明年上半年，西安市甲级写字楼市场仍将缺乏新增供应，但由于市场中的非甲写字楼供应量充足，甲级写字楼租金将继续保持平稳。下半年，预计高新区将会出现多栋甲级写字楼供应，大量新增供应的产生，将会导致整体市场空置率的上升，项目竞争加剧。表7
甲级写字楼数据
区域
总存量
(平方米)
空置率
(%)
租金(元/平方
米/月)
租金季度
变化(%) 城北51,489 6.45 95.00 0.00 城中6,000 0.00 140.00 0.00 城南113,058 17.06 115.60 0.56 西高新426,091 11.51 97.02
-1.99 总体596,638 12.00 100.54 -1.52
资料来源：DTZ戴德梁行
商铺市场
2014年第4季度，华北六个城市的社会消费品零售额同比继续增长，其中，沈阳、大连及青岛三市较上季增速有所放缓。
年末传统节假较为集中，新增商业项目扎堆入市，以抢占市场份额，提升开业客流。本季度，除沈阳和大连外，华北其余四市均有新增优质商业项目投放市场。其中，北京的通州万达广场和天津的恒隆广场体量较大，均为市场带来10万平米以上的新增供应。租金方面，各城市优质零售物业项目的运营状况较好，平均首层租金维持平稳。
2015年，华北六市不缺乏大体量的优质商业项目正在计划投放市场。预计，北京和西安的新增供应将超过100万平米，而大连的新增供应也可能会达到现有存量面积的50%以上。这些潜在项目如能按期入市，势必将拉升市场的总体空置率。但由于越来越多的新兴商业项目将分散在非核心商圈，同时，来自于电商的竞争日益激烈，实体商业着力于增加餐饮等体验性业态比例，因此，预计这些潜在新增供应亦不会为市场带来过多的空置面积。与此同时，租金的上涨也将随新项目的入市受到抑制，预计平均租金水平将继续维持平稳。图9
现有存量 (平方米) 及未来供应量与现有存量的百分比 (%)（2015-2016）
资料来源：DTZ戴德梁行
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1,000,000
2,000,000
3,000,000
4,000,000
5,000,000
6,000,000
7,000,000
8,000,000
9,000,000
北京
2014年1-11月，受国庆长假、“双11”等购物节的拉动，北京市实现社会消费品零售总额8,206.92亿元(1,334.46亿美元)，同比增长8.6%，累计增速较1-8月提高0.6个百分点(图10)。
第4季度，通州万达广场、荟聚·西红门购物中心、龙湖·长楹天街等6个商业项目陆续投放市场，为北京商业市场带来共计985,000平方米的新增供应，至此，北京优质零售物业市场总存量增加至8,309,765平方米（表8）。
本季度，尽管有大体量的项目入市，但得益于新项目在开业初期的良好表现，全市优质零售物业市场的总体空置率环比继续下降0.10个百分点，至12.00%。租金方面，全市购物中心租金较前一季度基本保持平稳。
11月底，通州区迎来重要商业项目万达广场的入市，这是万达集团继CBD和石景山万达广场之后在北京的第三个万达广场项目。尽管有22万平米的自持商业面积，但由于万达良好的品牌知名度和充分的开业前准备工作，开业当日即实现满租，全部商铺开门迎客。定位于全业态、全客层的时尚精致生活体验中心，通州万达广场引入了万达百货、万达影城、万达宝贝王、ZARA等主力店，并囊括了丰富的服装、休闲、餐饮等品牌，开业初期即迎来可观的客流量，预计未来也将有效聚拢东部区域的消费人群。另外，11月，北京SKP新光天地四层完成升级改造并全新亮相。调整后的四层新区主要包括精品女鞋区和名品女装两大区域，汇聚了Prada、Givenchy、Marc Jacobs等众多知名品牌。
目前，仍有英特宜家、房山绿地缤纷城、龙湖·长楹天街等几个大型购物中心在积极筹备开业，以期在年底的消费高峰抢占市场。这些新增项目的入市，将会进一步填补南部和东部地区大型商业设施的不足。由于近期入市的商业项目均在开业前期做了较为充分的准备工作，且地理位置较为分散，因此，预计项目的集中入市亦不会造成市场空置率的大幅度攀升，同时，租金水平预期也将维持平稳。
市场活动
?Alexander McQueen女装成衣精品店，于北京SKP新光天地开幕，面积约1,323平方米；
?意大利奢侈品牌ETRO于北京SKP新光天地揭幕，面积约140平方米。图10
社会消费品零售总额，人民币亿元
* 2014年数据截止至11月
资料来源: 北京市统计局
表8
零售物业数据
区域
总存量
(平方米)
新增供应
(平方米)
租金范围
(元/平方米/月) 亚运村392,000 0 250-750 CBD 520,000 0 1,200-2,000 朝外331,000 0 400-600 燕莎329,000 0 800-1,200 三里屯248,800 0 800-2,000 王府井/东长安街498,000 0 1,800-3,000 望京506,000 0 400-1,000 西单247,000 0 1,000-2,500 中关村1,373,000 0 400-1,000 其他3,864,965 985,000
总计8,309,765 985,000
资料来源: DTZ 戴德梁行
图11
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
20042005200620072008200920102011201220132014*
天津
2014年1-10月，天津市实现社会消费品零售总额3900.41亿元(634.21亿美元)，同比增长5.6%，增速比1-9月提高0.5个百分点(图12)。
本季度，位于传统核心商圈和平路的恒隆广场开业，为天津优质商业市场带来152,831平方米的新增供应。至此，全市优质商业物业总存量达到2,719,633平方米(表9)。恒隆广场定位中高档，首层以Longchamp, VERSUS, Armani Collezioni, Michael Kors 等一线品牌为主力店铺，同时，也吸引了H&M、GAP等快时尚品牌的入驻。此外，项目引进了多个首次进驻天津的餐饮和时尚潮牌，如杜小月、绿茶、蓝蛙及New Look 等。因此，恒隆广场的开业有望为该传统商圈注入新的活力。
本季度，紧邻恒隆广场的圣奥商厦重装开业，引入ZARA华北地区最大旗舰店，占据商厦全部1-4层，销售面积超2300平米，涵盖男女装、童装、ZARA Home全系列产品。此外，友谊路商圈的阳光新业广场引进了法国体育用品零售品牌——迪卡侬，面积约6000平米，鱼酷、九毛九等特色餐饮品牌和绿豆蛙儿童乐园也即将入驻。在持续品牌调整之后，位于西站商圈的水游城本季度亦有不俗表现，除引进保健美容零售商屈臣氏之外，火焰鸟牛排、达坂城、天意小馆等多个特色餐饮开业，与开业不久的青年公社合力吸引了年轻消费群体的驻足。面对网购和移动互联网技术的快速发展，大悦城于本季度推出手机客户端APP，进一步探索了O2O商业模式，收效良好。
散售市场方面，本季度，天津商铺成交面积达到3.14万平方米，环比下降22.66%；成交均价环比上升31.55%，达每平方米32,305元(5,253美元)，商铺投资量跌价涨。
2015年，预计世纪都会轩、嘉里中心两个购物中心项目将开业。随着新兴购物中心对全市商圈日渐完善的覆盖，传统百货面临的挑战愈加激烈，不得不加大品牌调整力度。业态方面，时尚特色餐饮和儿童娱乐业态仍将保持较高市场欢迎度，并将继续扩张。随着消费者购物理念和习惯的改变，特色化、个性化和高性价比品牌将是未来商业物业的重点调整方向。图12
社会消费品零售总额，人民币亿元
*2014年数据截止至10月
资料来源: 天津市统计局
表9
零售物业数据
区域
总存量
(平方米)
新增供应
(平方米)
租金范围
(元/平方米/月) 南市602,900 0 120-300 滨江道861,331 152,831 450-900 小白楼170,392 0 140-300 友谊路425,610 0 240-750 其他659,400 0
总计2,719,633 152,831
资料来源: DTZ 戴德梁行
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
2005200620072008200920102011201220132014*
沈阳
受经济增长放缓的影响，前三个季度沈阳社会消费品零售总额同比增长12.3%，达2,579.4亿元人民币（419.4亿美元），增速较去年同期回落1个百分点（图13）。
本季度，沈阳未有优质零售物业项目入市，优质零售物业总存量维持在3,214,901平方米。位于青年大街的北京华联沈阳五里河购物中心升级改造后重新进入市场。北京华联沈阳五里河购物中心于2009年1月开业，经营4年后，由于在青年大街沿线已经出现了众多高端商场，其因自身硬件落后于2012年末停业，经过将近两年的升级改造，该购物中心于2014年末重新入市，对业态布局及面积配比进行了调整，将原来三楼的超市调至二楼，超市面积从4,000平方米扩大到7,000平方米，一楼和三楼调整为百货，重新定位为时尚休闲类的社区购物中心。
本季度，部分优质零售物业的改造升级持续进行。位于中街商圈的中兴新一城进行内部改造及品牌调整，VERRI、FERRE 和G&H等品牌相继撤离，鞋、服装、家居等品类在各楼层的布局有较大调整。大众餐饮、轻餐饮等时尚连锁餐饮品牌本季度扩张明显，香港知名连锁品牌满记甜品进驻中街商业城一层，成为中街商圈的第四家，沈阳的第十家店铺，意大利餐厅Pizza Diablo 和海派创意料理店品牌代官山落户市府恒隆广场，欧惠美食广场金融中心分店开业，集山西刀削面、食客双拼饭、老北京炸酱面、都市商务快餐等众多品牌。
2015年，将有新世界K11艺术购物中心、华润万象汇、友谊时代广场等超过35万平方米的优质商业项目集中入市，届时，全市商铺市场的空置率将有所上升，较强的竞争氛围可能使得部分开发商选择推迟项目的原计划入市时间。
市场活动
?阿迪达斯旗舰店入驻沈阳大悦城B馆1-3楼，面积约500平方米；
?凯撒旅游入驻大悦城C馆4楼，面积约300平方米；
?Stuart Weitzman入驻沈阳万象城，面积约100平方米。图13
社会消费品零售总额，人民币亿元
* 2014年数据截止至3季度
资料来源: 沈阳市统计局
表10
零售物业数据
区域
总存量
(平方米)
新增供应
(平方米)
租金范围
(元/平方米/月) 中街1,505,000 0 300 - 900 太原街269,900 0 105 - 600 金廊1,175,947 0 120 - 1,000 浑南新区264,054 0 80 - 350 资料来源: DTZ戴德梁行
500
1,000
1,500
2,000
2,500
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3,500
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大连
2014年前三个季度，大连全市实现社会消费品零售额2,061.3亿元（335.17亿美元），同比增长12.3%，增速较去年同期回落了0.7个百分点（图14）。
本季度，位于高新区的锦辉购物广场高新店于11月15日正式开门纳客，为大连市高新区继万达广场之后的第二个商业项目。该项目的商业面积75,000平方米，共计6层，是集零售、休闲、娱乐、餐饮、服务于一体的大型购物广场。该项目在开业初期表现良好，开业率达70%以上。目前，做为主力店的大连首家4D影院米高梅国际影城、星巴克、漫咖啡、旅大印象等餐饮娱乐配套还在装修。因高新区较低的地价及202延线便利交通的优势，不断吸引外资进行商业投资开发，也吸引了旅顺口的人群前来消费，从而带动高新区的快速发展。
12月底，位于华南区域的亿合城购物中心将会开业，商业面积约12万平方米，已吸引了Armani Jeans、Calvin Klein、H&M、C&A等知名品牌进驻，并设有高档影院、家乐福超市等综合配套，填补了北大连购物中心项目的空白。
从业态上来看，大连购物中心的餐饮及体验类业态继续扩张，对外吸引力不断提升，从而使大连商业环境及氛围将得到进一步提升。11月8日，大连本地企业大商集团旗下的实体店铺走向线上、大商天狗网全面上线，全面接轨电商平台，电商的快速发展让各实体商业项目面临着日益激烈的竞争。
根据大连市轨道交通规划，明年上半年，位于青泥洼商圈的柏威年购物中心，将会投放市场，36%的空间将引进餐饮业态。从中长期来看，大连商业项目供应持续放量，也将带来较大的招租压力。
市场活动
? LALABOBO服装于罗斯福二层开业，营业面积约100平方米。
? B.Duck服装入驻罗斯福二层，营业面积约110平方米。
?鲜芋仙台式甜品店于罗斯福四层开业，营业面积约100平方米。
?西遇休闲服装于和平广场一层开业，营业面积约300平方米。
?伊亲婴儿游泳馆于和平广场四层开业，营业面积约350平方米。图14
社会消费品零售总额，人民币亿元
*2014年数据截止至3季度
资料来源：大连市统计局
表11
零售物业数据
区域
总存量
(平方米)
新增供应
(平方米)
租金范围
(人民币/平方米/月) 青泥洼桥729,690 0 140 - 1,318 西安路595,000 0 135 - 1,232 资料来源: DTZ 戴德梁行
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
20042005200620072008200920102011201220132014*
青岛
2014年前三个季度，青岛全市实现社会消费品零售额2,340.60亿元(380.59亿美元)，同比增长12.6%，比上半年增速微降0.1个百分点 (图15)。
11月，位于香港中路2号的海航万邦购物中心正式开门迎客，为青岛市优质零售物业市场带来38,000平方米的新增商业面积。由于新入市项目体量有限，同时，旧有项目招租稳定，因此本季度全市优质零售物业市场的总体空置率环比小幅上升0.56个百分点，至16.9%。租金方面，全市优质零售物业市场平均租金平稳，首层平均租金维持在每月每平方米474元(77.07美元)（表12）。
本季度新入市的项目万邦购物中心，定位于高端城市综合体，其开业为香港中路商圈增添了诸多高端品牌。该项目以高端服装饰品、餐饮、休闲娱乐等业态为主，引入了法国时尚馆、迪士尼国际主题儿童乐园及世界顶级跑车阿斯顿马丁等主题鲜明的品牌，未来将与中铁·青岛中心及即将开业的华润万象城一线，带动香港中路西部新兴商圈的兴起。
12月，青岛首个跨境电子商务平台全时在线商城全面上线，在电商飞速发展的同时，越来越多的实体商业也在积极探索诸如O2O转型等新的经营模式，以期实现线上与线下联动，有效利用实体商业的体验性优势增强竞争力。
展望下季度，由于有春节传统消费旺季的支撑，青岛零售市场预计将继续保持活跃，各商圈平均租金水平将维持平稳。
市场活动
?英国风衣品牌Barbour，在万邦中心开幕；
?国际知名品牌MCS，在万邦中心开幕；
?顶级跑车品牌阿斯顿马丁，于海航万邦大厦一楼开业。图15
社会消费品零售总额，人民币亿元
* 2014年数据截止至3季度
资料来源：青岛市统计局
表12
零售物业数据
区域
总存量
(平方米)
新增供应
(平方米)
租金范围
(人民币/平方米/月) 台东147,000 0 150 - 1,200 香港中路589,000 38,000 150 - 1,140 李村609,800 0 90 - 960 中山路183,000 0 90- 950 注释：租金按使用面积计算。
资料来源: DTZ 戴德梁行
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
20042005200620072008200920102011201220132014*
西安
2014年前三个季度，西安全市社会消费品零售总额共计2,037.52亿元(331.30亿美元)，同比增长12.9%。
本季度，快时尚及餐饮品牌仍持续扩张。优衣库、UR、星巴克等纷纷进驻新开业的购物中心，其中，曲江金地广场分别与优衣库及UR签约，租赁面积为1,000平方米及1,200平方米。另外，星巴克及面包新语也在此开店。同期，中贸广场也引进了永辉超市，租赁面积约8,000平方米。
本季度位于大兴新区的龙湖星悦荟开门迎客，为西安商业市场带来72,000平方米的新增供应。优衣库、杰克琼斯、屈臣氏、民生超市，Mothercare等知名品牌也相继入驻。作为大兴新区的首个购物中心，龙湖星悦荟的开业将在一定程度上提升该区域的商业氛围。
本季度，西安市各购物中心租金同比上季度略有增加，首层租金范围位于每月每平方米125元(20.33美元)到500元(81.30美元)的区间。同期，全市购物中心的商家入驻率较上季度有所提高，并且入驻商家的品质也在不断提升。
预计下个季度，包括曲江金地广场、中贸广场及汉神百货在内的多个商业项目有望入市，届时新增供应将超过35万平方米。另外，预计2015年西安市新增商业供应将超过220万平方米，大量项目的入市将加剧现有市场竞争。在此背景下，我们注意到目前已有部分购物中心及百货开始通过业态调整来改善经营状况、吸引客流，其中多个购物中心的餐饮业态比例已经超过30%，体验式消费业态的比例也在增加。
市场活动
?MJ Style租用中贸广场，租赁面积约800平方米。
?Hoo Coffee进驻怡丰城，租赁面积约150平方米。图16
社会消费品零售总额，人民币亿元
*2014年数据截止至3季度
资料来源：西安市统计局
表13
零售物业数据
区域
总存量
(平方米)
新增供应
(平方米)
租金范围
(元/平方米/月) 钟楼727,529 0 300 - 1,600 小寨512,220 0 200 - 1,050 高新区55,479 0 220 - 450 大雁塔447,898 0 120 - 660 经开区231,288 0 150 - 410 其他区域474,500 72,000 90 -330 资料来源: DTZ 戴德梁行
住宅市场
2014年第4季度，华北区六市的商品房销售市场受益于“930”政策而呈现回暖迹象。2014年9月至11月，各城市新建商品住宅成交量均出现上涨，其中，天津、沈阳、大连及西安四个城市成交量上涨明显，涨幅均达30%以上，如天津环比上涨66.52%，大连涨幅为50.56%(图17)。
与成交量的大幅上涨相比，成交价格方面的变化并不明显。天津、沈阳、西安三个城市成交均价出现上涨，其中以天津涨幅最大，环比上升12.84%，沈阳和西安分别小幅上涨0.83%和0.58%；另外，北京、大连和青岛三市成交价格均有小幅下滑，其中，青岛环比下降2.10%，北京和大连环比降幅分别为0.88%和0.17%。
近两个季度利好政策的频繁出台，市场信心有望继续回升。下个季度，由于去库存仍是市场主要基调，预计成交价格将继续保持平稳态势，营销和走量持续成为房企最为关注的焦点。图17
新建商品住宅成交量 (平方米) 和成交价格 (人民币/平方米) 注: 大连数据仅为市内四区数据，其余城市为全市数据
资料来源: DTZ 戴德梁行
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000 0
500,000
1,000,000
1,500,000
2,000,000
2,500,000
3,000,000
3,500,000
4,000,000
4,500,000
北京
2014年9月至11月，北京住宅销售市场有所回暖，众多房企期待翘尾来抢收业绩，利用多种手段、多渠道地营销冲刺销售任务。北京市新建商品住宅（不含保障性住房）销售面积228.55万平方米，环比上升28.77%，同比下降1.89%；成交均价每平方米24,105.00元，环比微幅下降0.88%，同比上升0.86%。
在房地产大市缓慢复苏的趋势下，北京高端住宅市场也迎来暖冬，成交量和成交价格均出现一定程度的上涨。本季度，北京高端商品住宅平均成交价格为每平方米58,276.01元(9,475.78美元)，环比上涨5.69%；成交面积283,816.50平方米，环比上升34.85%(图18)。
分物业类型而言，本季度高端公寓成交量上涨幅度较大，成交面积达224,198.00平方米，环比涨幅为104.40%；成交均价为每平方米59,945.99元(9,747.32美元)，环比上涨1.40%。另外，别墅类产品成交量有所下滑，成交面积59,618.50平方米，环比下降40.84%，但成交均价小幅上升，达到每平方米51,995.95元(8,454.63美元)，环比上涨2.37 %。
高端住宅租赁市场方面，由于本季度进入传统租赁淡季，部分项目降价促销，整体市场平均租金小幅下降，环比下降0.15%，至每月每平方米176.34元(28.67美元)。其中，别墅类产品租金环比下降1.05%，至每月每平方米115.33元(18.75美元)；高端公寓平均租金环比下降0.17%，至每月每平方米140.32元(22.82美元)。空置率方面，市场平均空置率环比上升0.52个百分点，至6.09%，其中，别墅和服务式公寓的空置率分别为8.38%和3.46%，环比分别上升0.85和0.79个百分点(表14)。
在近期相继出台的下调贷款和存款基准利率等宏观利好政策影响下，北京高端住宅市场成交有望继续升温。预计未来一段时间，更多高端客群将抓住当下政策较为宽松的时机加速出手，成交价格预期会随着整体住宅市场的回暖继续保持小幅上涨态势。同时，春节长假过后高端住宅租赁市场将进入新一轮旺季，空置率预计会有所下降，租金也将随着业主优惠力度的缩减有所回升。表14
高档住宅租赁数据
租金(元/平
方米/月)
租金环比
增长(%)
空置率(%)
空置率环比
增长(%) 出租公寓140.32 -0.17% 6.53 0.33 服务式公寓246.73 0.10% 3.46 0.79 别墅115.33 -1.05% 8.38 0.85 总体176.34 -0.15%
6.09 0.52 资料来源: DTZ 戴德梁行
图18
高档住宅租金及价格指数 (2006年第1季=100)
资料来源: DTZ 戴德梁行
天津
2014年9月至11月，市内六区和滨海新区商品住宅共新增141.7万平米的批准预售面积，环比上涨41.98%。市内六区中，作为2013年地王，天拖项目的入市致使南开区成为新增
供应的主要区域。来自政策层面的多重利好和年底回笼资金的需要，致使开发商推盘节奏在本阶段加快。
2014年9月至11月，市内六区与滨海新区新建商品住宅共成交91.32万平方米，达到今年最高水平，环比上涨66.52%。在天拖项目开盘销售的带动下，南开区成交领跑市内六区(表15)。在信贷限购放松、税费减免和贷款利息降低等政策叠加效应下，改善型购房者需求释放明显，刚需群体亦开始由观望转向入市，致使成交出现大幅上涨。
需求带动下，全市新建商品住宅售价呈现上扬趋势，其中市内六区和滨海新区均出现不同程度上涨。2014年9月至11月，市内六区和滨海新区新建商品住宅成交平均价格为每平方米16,187元(2,632美元)，环比上升12.84%，其中涨幅较大的仍为市内六区，环比上涨2.4%。
本季度，市场政策层面之于开发商和购房者都趋向全面利好。需求层面，多重利好政策的实施对购房者信心提振效果明显，购房者对市场研判发生改变，选择入市；供应层面，成交量的回升进一步带动房企推盘积极性，各类项目加速入市。但从市场库存角度考量，市场供大于求的局面尚未发生根本改变，短期住宅市场涨价动机并不充足，去库存仍是主调，价平量稳将是主要趋势。表15
新建商品住宅数据 (2014年9月至11月)
区域
新增供应
(平方米)
成交量
(平方米)
价格
(元/平方米)
价格年度变化(%) 和平0 29,500 26,780 1.78 河东94,300 72,800 21,401 25.67 河西86,800 88,300 25,187 12.43 南开192,400 101,300 23,840 11.72 河北183,800 80,300 21,345
21.05 红桥70,000 72,400 19,530 9.78 滨海新区789,700 468,600 9,959 4.20 总体1,417,000 913,200 16,187 10.60 资料来源：DTZ 戴德梁行
图19
商品住宅价格指数(2006年第1季=100)
资料来源: DTZ 戴德梁行
图20
商品住宅区域成交价格，人民币/平方米
资料来源: DTZ 戴德梁行
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
沈阳
第4季度，沈阳市取消住房限购政策，中国人民银行、银监会联合出台“房贷新政”，政策利好集中释放。但沈阳市房地产开发商仍多以平价走量，快速去库存为主。2014年9月至11月全市商品住宅新增供应较去年同期637.73万平方米下降至426.59万平方米，同比下降33.11%。分区域来看，浑南区新增供应达到118.84万平方米，是所有区域中供应最多的区域，占总供应的27.86%，其中，11月作为浑南区域的供应高峰，达到63.45万平方米。
本季度，在沈阳房地产市场限购取消和贷款利率下调的双重影响下，购房者的置业信心较上一季度得到增强。2014年9月至11月，全市商品住宅成交面积为365.89万平方米，环比上升32.37%，较去年同期下降27.92%。其中，于洪区与浑南区分别以75.02万平方米和75.16万平方米的销售量领先其他区域，两区域成交量共占全市的41.05%。
2014年9月至11月，商品住宅销售价格平稳中略有回升，较上季度上涨0.83%，达到每平方米6,347元（1,032美元）。本季度，沈阳市内除皇姑区和浑南区商品住宅价格分别环比上升5.53%和6.65%。其他区域住宅价格较上一季度均略有下降，其中，沈河区住宅价格环比下降10.18%，但其凭借配套及区位资源优势，销售均价依然为全市最高水平，为每平方米9,659元（1,571美元）；和平区住宅价格环比下降14.86%，以每平方米7,762元（1,262美元）的销售均价名列全市第二。
展望未来，沈阳房地产投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，购房者改善性住房需求得到释放，开发商继续以量换价，加快去库存化。表16
新建商品住宅数据 (2014年9月至11月)
区域
新增供应
(万平方米)
成交量
(万平方米)
价格
(元/平方米)
价格年度变
化(%) 和平区25.57 39.73 7,762 -16.55 沈河区28.38 17.38 9,659 -12.45 皇姑区48.08 35.19 7,626 -1.44 大东区26.54 18.05 7,008 -5.87 铁西区19.61 29.45 6,410 -3.90 浑南区118.84 75.16 6,578 2.09 于洪区87.22 75.02 5,914 -9.77 苏家屯区34.29 20.83 4,776 -8.69 新民区0 12.68 3,684 -30.99 辽中县0 5.76 3,525 -7.24 法库县0 3.3 2,937 -13.25 康平县0 4.89 2,849 -19.26 沈北新区38.06 28.45 4,725 55.12 棋盘山0 0 0 0 总体4,265,900 3,658,900 6,347 -2.73 资料来源: DTZ戴德梁行
图21
商品住宅成交价格，人民币/平方米
资料来源: DTZ戴德梁行
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000