河北省2015年房地产估价师《理论与方法》：房地产价格与一般物品价格的异同考试试题

河北省2015年房地产估价师《理论与方法》：房地产价格与一般物品

价格的异同考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。

A．112.5

B．155.6

C．144.6

D．132.4

2、维修基金属于代管基金。业主委员会成立前，维修基金由__代管。

A．当地财政管理部门

B．当地税收主管部门

C．当地房地产行政主管部门

D．物业公司

3、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于。

A：土地费用

B：前期工程费

C：房屋开发费

D：管理费用

E：借款合同

4、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满__未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。

A．半年

B．一年

C．两年

D．三年

5、下列不属于耕地占用税免税范围的包括。

A：部队军事设施用地

B：炸药库用地

C：医院用地

D：农村居民占用耕地新建住宅

E：执行层的组织协调

6、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。

A：4023.04

B：4074.10

C：4768.50

D：5652.09

E：工业用地的监测点评估价格

7、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨额如表10—2第2列、第3列所示．用平均增减量趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为．

A：8 485元／㎡

B：8 820元／㎡

C：8 500元／㎡

D：8 584元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

8、下列选项中，__更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

A．开发工作量

B．经营利润

C．经营收入

D．投资数额

9、在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定．以下选项中，属于实物构成范围内的是。

A：是否包括特许经营权

B：是否包括债权债务

C：是否强制处分房地产

D：是否包括建筑物内的家具

E：工业用地的监测点评估价格

10、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5刀元，报酬率为8％。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为万元。A：358.85

B：360.49

C：362.93

D：365.29

E：工业用地的监测点评估价格

11、新建的经济适用住房的价格，应当符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定，体现了。

A：独立、客观、公正原则

B：合法原则

C：最高最佳使用原则

D：估价时点原则

E：工业用地的监测点评估价格

12、不应计入收益性物业经营费用的是。

A：抵押贷款利息

B：公共设施维修费

C：房产税

D：物业保险税

E：借款合同

13、以下最符合不可以作为以抵押估价为目的的估价对象是__

A．土地使用权为出让且完成开发投资总额20%的某房屋建设工程

B．其他共有人已书面同意抵押的共有房地产

C．已抵押的房地产再次抵押的

D．拖欠有建设工程款的房地产

14、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，其自有资金的投入额为100万元，其余资金为金融机构提供的固定利率为10%的抵押贷款。若该店铺每年出租经营的净租金收益为30万元，则权益投资收益率为__。A．8%

B．10%

C．12%

D．14%

15、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。

A：通过自己开发耕地取得

B：通过征收土地取得

C：通过城市房屋拆迁取得

D：通过市场购买取得

E：工业用地的监测点评估价格

16、房地产价格与一般物品价格的（）表现出房地产价格的独特之处。

A．等值

B．不等值

C．相同

D．不相同

17、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于竞争者。(2007年试题)

A：从容不迫型

B：选择型

C：凶猛型

D：随机型

E：借款合同

18、防范估价风险的最后一道防线是。

A：撰写估价报告

B：审核估价报告

C：出具估价报告

D：估价资料归档

E：工业用地的监测点评估价格

19、是长期生产一定量产品所需要的成本总和。

A：长期总成本

B：长期平均成本

C：长期边际成本

D：长期平均边际成本

E：执行层的组织协调

20、市场均衡时，称需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格(需

求价格等于供给价格)为该商品的。

A：需求弹性价格

B：需求价格

C：供给价格

D：均衡价格

E：执行层的组织协调

21、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是__。

A．股份

B．股票

C．股单

D．公司债券

22、在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是。(2008年试题)

A：消费者的感觉

B：消费者的生活方式

C：消费者的经济状况

D：消费者的预期

E：借款合同

23、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括__。

A．标的非自有性

B．主体的特定性

C．目的的利他性

D．权利义务的对等性

24、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是．【2005年考题】

A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

E：工业用地的监测点评估价格

25、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。

A．时间类参数

B．融资相关参数

C．收益相关指标

D．评价标准类指标

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列会计科目中，属于资产类的有。(2009年试题)

A：短期投资

B：累计折旧

C：实收资本

D：委托加工材料

E：坏账准备

2、下列属于房地产估价师的职业道德是。

A：职业品德

B：职业理念

C：职业责任

D：职业情感

E：职业行为习惯

3、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买，这体现了拍卖活动应该遵循的。(2008年试题)

A：公开原则

B：公平原则

C：公正原则

D：诚实信用原则

E：执行层的组织协调

4、会计核算一般原则具体包括三个方面。

A：衡量会计信息质量的一般原则

B：确认和计量的一般原则

C：起修正作用的一般原则

D：起规范作用的一般原则

E：起修正作用的特殊原则

5、当计息周期短于一年时，实际利率与名义利率的关系是

A：名义利率大于等于实际利率

B：实际利率大于名义利率

C：名义利率等于实际利率

D：实际利率小于名义利率

E：借款合同

6、属于按基础构造特点分类的基础类型有。

A：条形基础

B：独立基础

C：复合型基础

D：荷载基础

E：箱形基础

7、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为__年。

A．38

B．42

C．58

D．60

8、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以。(2008年试题)

A：向原估价机构申请复估

B：申请行政复议

C：向人民法院提起诉讼

D：自行委托估价机构评估

E：申请估价专家委员会鉴定

9、房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20 m以上(含2.20 m)的永久性建筑是指__。

A．房屋共有建筑面积

B．土地使用面积

C．房屋使用面积

D．房屋建筑面积

10、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。

A．总工程量

B．实测工程量

C．工程量清单

D．最终工程量

11、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为__万元。A．180

B．196

C．200

D．300

12、按资产投资的类型划分，可分为形式。

A：权益型

B：债务型

C：混合型

D：综合型

E：抵押型

13、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于。

A：交通的通达程度

B：物业的规模大小

C：人口的分布密度

D：居民的购买能力

E：借款合同

14、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的。

A：财产所有权关系

B：财产流转关系

C：财产形成权关系

D：人格权关系

E：身份权关系

15、在房地产市场的分类中，一级市场是指__。

A．土地使用权转让市场

B．新建商品房租售市场

C．土地使用权出让市场

D．土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

16、房地产部门规章包括（）等。

A．《城市房屋拆迁管理条例》

B．《城市房地产转让管理规定》

C．《房地产估价师注册管理办法》

D．《房地产估价规范》

E．《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》

17、从事房地产咨询业务的人员，必须具备__条件。

A．具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验

B．具有房地产及相关专业中等以上学历

C．具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称

D．具备房地产相关知识的专业技术人员

E．考取房地产咨询人员合格证

18、下列关于会计分期，说法正确的是。

A：会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息

B：会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短不相同的期间

C：会计分期又称为会计期间

D：按年度编制的财务会计报表也称为年报

E：以一年确定的会计期间称为会计年度

19、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是。

A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组

B：估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告C：估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告

D：估价专家委员会应当自收到申请之日起7日内，出具书面鉴定意见

E：执行层的组织协调

20、国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率不超过__。A．50%

B．60%

C．70%

D．80%

21、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过约定开工时间满1年未开工的，按地价款的__以下征收土地闲置费。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

22、强制拍卖标的须符合以下三个要件。

A：强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产

B：强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产C：强制拍卖标的须为人民法院采取了控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产D：强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产

E：强制拍卖标的须为房管部门委托拍卖人进行拍卖的财产

23、随着政府土地储备制度的建立，划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。A：存量

B：增量

C：流量

D：减量

E：借款合同

24、业主大会议事规则由__制定并修改。

A．业主大会

B．业主委员会

C．政府物业管理部门

D．业主和物业管理企业共同

25、下列关于拆迁强制执行的要求，说法正确的是。

A：未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁

B：拆迁入未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，可以实施强制拆迁

C：强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全

D：行政强制拆迁应当严格依法进行

E：申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件