住区项目价值提升与挖掘

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住区项目价值提升与挖掘

作者：宋哲

来源：《中国科技纵横》2010年第20期

摘要:本文首先以房地产项目功能价值理论和价值工程理论为研究基础进行评价指标体系架构,然后运用层次分析法确定评价体系中各指标因素项权重,同时结合各行业规范,制定相应的评价基准,最后建立简单模型对房地产价值进行提升做出判断。本文试图通过建立具有可操作

性的项目价值评价与挖掘体系,为房地产项目策划专业人员提供支持。

关键词:房地产项目价值价值评价价值挖掘模糊数学综合评价层次分析法

1.房地产项目价值评价体系

本体系所设立的评价指标类型项、一级指标项等是依据房地产各功能模块价值分析指标得来,同时对每个价值模块增加成本评价指标。对于房地产项目价值评价体系,产生较为重要影响的有两个方面的操作:一是对于评价指标权重的确定,另一个就是对于评价指标标准的确定。其中,指标权重的确立尤其重要。目前国内外对于指标权重确定方法的主要有:属性数学分析法、层次分析法、主成分分析、熵值法、神经网络法和灰色理论中的群灰关联度法以及质量屋(QFD)确定法等。考虑到本指标体系具有层次性、多因素性的特点,因而选择采用层次分析法(AHP)。

对于房地产项目价值评价体系,产生较为重要影响的有两个方面的操作:一是对于评价指标权重的确定,另一个就是对于评价指标标准的确定。其中,指标权重的确立尤其重要。

2.评价等级及其说明

本论文所建立的评价体系等级将分好、较好、一般、较差和差五个等级。各等级代表的项目价值等级如表所示。

表1评价等级说明

由于房地产项目开发与建设是风险性较强的投资,因而对于房地产项目价值评价结果的等

级设置不同于一般项目价值的评价,将评分十分制中 7分 作为衡量项目好坏的分水岭。另外,也由于目前房地产项目开发在国内仍旧处于发展阶段,行业标准较缺乏,因而也结合该领域专家及房地产从业人员对于功能模块的认识和把握,适当的提高评判标准也有利于消除主观性的影响。